Aanhef
DE RAAD DER GEMEENTE MAASTRICHT,
gezien het voorstel van Burgemeester en Wethouders d.d.25 april 2023, organisatieonderdeel BO Ruimte, no. 2023.01996;
gelet op de overwegingen zoals opgenomen in het raadsvoorstel;
BESLUIT:
De woonprogrammering studentenhuisvesting 2026-2030 vast te stellen.
Programmering studentenhuisvesting 2026-2030
Tussentijdse aanvulling op Woonprogrammering Maastricht 2021-2030
SAMENVATTING
De huidige woonprogrammering studentenhuisvesting -onderdeel van de door de raad in februari 2021 vastgestelde woonprogrammering 2021-2030- loopt tot en met 2025. Er is destijds besloten niet verder in de tijd door te kijken vanwege de onzekerheden over de te verwachten aantallen studenten op de lange termijn.
In verband met een goede onderbouwing voor en de tijdige voorbereiding van projecten studentenhuisvesting voor na het jaar 2025 is het noodzakelijk dat nu het programma voor de jaren 2026-2030 wordt bepaald. Dat programma wordt in deze nota beschreven. Het programma krijgt daarmee een looptijd die gelijk is het aan het stedelijk woningbouwprogramma.
Het programma draagt bij aan de verdere doorontwikkeling van Maastricht als kennisstad en houdt rekening met de leefbaarheid van woonstad Maastricht, met name door de blijvende nadruk op grootschalige studentenhuisvesting (meer dan 26 eenheden) en een gematigde ontwikkeling van de kleinschalige studentenhuisvesting door het omzetten en splitsen van bestaande woningen.
De onzekerheden over de toekomstige ontwikkelingen bij studentenhuisvesting zijn op dit moment nog groter dan bij het vaststellen van de eerdere Programmering Studentenhuisvesting die nog tot 2025 loopt, zowel aan de vraagkant als de aanbodkant. Aan de vraagkant speelt de landelijke discussie over de regulering van de instroom van de internationale studenten. Dit kan een groot effect gaan hebben op de tot nu toe veronderstelde groeiverwachting van de studentenpopulatie in Maastricht en later in het jaar mogelijk aanleiding geven tot bijstelling van de hier gepresenteerde prognose. Voorstellen van de minister over het beperken van de instroom zijn meerdere malen uitgesteld en worden nu pas verwacht in mei 2023. Hoewel UM en Zuyd Hogeschool bij de minister hebben aangedrongen op een uitzonderingspositie met betrekking tot het beperken van de instroom van internationale studenten, is op dit moment nog niet duidelijk of dit ook gehonoreerd gaat worden.
Aan de aanbodkant speelt de algehele problematiek op de woningmarkt: stijgende rente, stijgende materiaalprijzen en personeelstekorten.
Deze onzekerheden zijn echter geen reden om nu geen richtinggevende uitspraken over de programmering voor studentenhuisvesting te doen. Deze zijn immers nodig om de voortgang in de programmering te borgen en daarmee toekomstige studenten te voorzien van voldoende huisvesting en marktpartijen meer zicht te geven op de ontwikkelingsmogelijkheden na 2026. Daarbij wordt uitgegaan van het voortzetten van de groei van de universiteit met 3% per jaar.
De onzekerheden geven wel aanleiding om net als bij de reguliere woonprogrammering om flexibel (‘adaptief”) te programmeren. Dat betekent werken met een programma met onder- en bovengrenzen. Via gerichte monitoring wordt gevolgd of de feitelijke ontwikkelingen verlopen zoals verwacht of dat er aanpassingen in de programmering nodig zijn. Door eenheden te realiseren die gebruikt kunnen worden voor de huisvesting van verschillende doelgroepen (“doelgroep neutraal bouwen”) en door het mengen van verschillende doelgroepen in één gebouw (“Magic mix”) kunnen veranderingen in de vraag naar studentenhuisvesting grotendeels flexibel worden opgevangen. Dit kan de vorm krijgen van een gebouw met allemaal dezelfde eenheden waar verschillende doelgroepen wonen, maar ook met per doelgroep in omvang en uitrusting verschillende eenheden.
Deze programmering moet daarom worden gezien als een tussenprogrammering. Een meer definitieve programmering is pas mogelijk als niet alleen duidelijk is wat de rijksmaatregelen voor de regulering van de instroom van internationale studenten zijn, maar ook wat de concrete effecten hiervan zijn voor Maastricht. Deze zullen naar verwachting niet eerder dan bij de instroom van het studiejaar 2024-2025 te zien zijn.
In dit raadsvoorstel is opgenomen dat de huidige programmering voor 2021-2025 ongewijzigd wordt doorgetrokken. Het programma blijft daarmee gebaseerd op een groei van het totaalaantal studenten van 3% per jaar, waarvan 80% in Maastricht gaat wonen. De overige 20% gaat of blijft in de omliggende regio (al dan niet thuis) wonen.
Op basis van een analyse van de sinds de woonprogrammering 2021-2030 verschenen Apolloprognoses is geconcludeerd dat de kwalitatieve kant van de huidige programmering nog steeds overeind staat en ook voor de jaren 2026-2030 uitgangspunt voor beleid kan zijn. Dat betekent dat er gestuurd blijft worden op grootschalige locaties. En de gemeente blijft sturen op betaalbaarheid via maximumprijzen. Het is immers makkelijker om als de omstandigheden daar aanleiding toe geven woningen duurder te maken, maar het omgekeerde is niet of nauwelijks mogelijk. Eenmaal duur wordt zelden of nooit goedkoper. En de uitkomsten van Apollo geven daar alle aanleiding toe. De woonlasten liggen in Maastricht weliswaar rond het Nederlands gemiddelde, maar omdat de inkomens van studenten in Maastricht duidelijk lager zijn dan het landelijke gemiddelde (met name omdat Maastricht een groot aandeel internationale studenten heeft en deze groep een lager dan gemiddeld inkomen heeft, is de woonquote (het deel van het inkomen dat aan wonen wordt uitgegeven) in Maastricht relatief hoog.
Bijlage 1 Ontwikkeling aantallen studenten en studentenhuisvesting
Ontwikkeling aantal studenten
De trend in de afgelopen 11 jaar is een groei van gemiddeld 3,6% per jaar. De schommelingen per jaar zijn groot. Deze lopen uiteen van 0,7% in 2012 en 2016 tot ruim 10% in 2020. In de woonprogrammering 2019-2025 en 2021-2025 is een gemiddeld groeipercentage van 3% aangehouden. Dit kwam overeen met de gemiddelde groei over de jaren t/m 2018. De jaren 2020 en 2021 met een relatief sterke groei zijn hierin niet meegenomen, omdat deze bij de woonprogrammering 2019-2024 nog niet bekend waren. Dat gold ook voor het jaar 2021 bij de programmering 2021-2025. De groei van 2020 was toen wel bekend, maar is als uitzondering bestempeld.
Ontwikkeling aanbod grootschalige studentenhuisvesting
De ontwikkeling van het aantal HBO studenten is al jaren min of meer stabiel en ligt bij Zuyd Hogeschool rond de 14.500 (bron: jaarverslag Zuyd Hogeschool 2021). Deze cijfers zijn in de bovenstaande grafiek meegenomen.
Gerealiseerde studentenhuisvesting 2016-2022
Project
Aantal eenheden
Herbestemming
Grootschalig
The Social Hub (voorheen The Student Hotel)
300
5Totaal 398 eenheden, waarvan 300 voor studenten en gemiddeld op jaarbasis 98 eenheden als hotelkamer
X
Residence Bonnenfanten (vml Bonnefantencollege Tongerseweg)
257
X
Carré complex
145
X
Zuidvleugel Vista college
47
X
Grote Gracht 85
40
X
Boschstraat
25
X
Wyckergrachtstraat 2-2a
23
X
Annadal
650
X
Wauw Haus (vml.kantoor Europahave Dr. Nevenstraat)
127
X
Hertogsingel 86
41
X
Bassin 184-186
225
X
DOK1 (Maasboulevard)
97
X
Vijverdalseweg 8
135
X
Sorbonnelaan/Oeslingerbaan 1
252
Tijdelijke nieuwbouw
Sorbonnelaan/Oeslingerbaan 2
600
Tijdelijke nieuwbouw
Kleinschalig
Diverse locaties; productie 2016-2022, gemiddeld 90 eenheden per jaar
6Aantal eenheden studentenhuisvesting waarvoor op basis van de 40-40-40-regeling in de jaren 2016-2022 vergunning is afgegeven.
630
Omzetten, splitsen en herbestemmen
TOTAAL 2016-2022
3.594
Bijlage 3 Intakeformulier initiatieven grootschalige studentenhuisvesting
Wij spreken u graag over uw initiatieven op het vlak van permanente en tijdelijke studentenhuisvesting, maar vragen u wel om de volgende zaken voor te bereiden:
•U heeft een pand of stuk grond op het oog waar u de studentenhuisvesting wilt realiseren.
•U bent eigenaar van dit pand of deze grond of heeft contact opgenomen met de grondeigenaar.
•U bent de eindgebruiker of u heeft reeds contact met de eindgebruiker (in dit geval adviseren wij u om de eindgebruiker ook voor onze afspraak uit te nodigen zodat hij/zij ook zijn vragen kan stellen)
•Uw initiatief ligt bij voorkeur bij een onderwijsconcentratiegebied, een OV-knooppunt of binnen het (centrum) stedelijk woonmilieu.
•Bij de vergunningverlening zullen wij u verzoeken om een planschadeafwikkelingsovereenkomst te tekenen waarin ook is opgenomen dat u zich (bij zelfstandige wooneenheden) verbindt aan het gebruikmaken van campuscontracten en de overige eisen die worden gesteld in de op 9/2/’21 geactualiseerde Woonprogrammering Studentenprogrammering Maastricht 2019-2024 (die onderdeel is van de op 9/2/’21 vastgestelde Woonprogrammering 2021-2030) en de op 27/6/’23 vast te stellen Woonprogrammering 2026-2030. Bij campuscontracten worden promovendi gelijkgesteld aan studenten, mits zij een bewijs van inschrijving kunnen overleggen dan wel een schriftelijk bewijs dat zij een promotie-onderzoek aan de UM verrichten.
•Als u specifieke/gedetailleerde vragen heeft, is het mogelijk dat wij u niet direct van een antwoord kunnen voorzien en u verzoeken een principeverzoek in te dienen (https://www.gemeentemaastricht.nl/product/omgevingsvergunning-vooroverleg-of-principeverzoek/). In overleg is het (soms) mogelijk bij bijzondere initiatieven door middel van een quickscan reeds een richting mee te geven.
•U bent op de hoogte van de eisen aan betaalbaarheid / m2 die wij stellen voor studentenhuisvesting:
kale huur
subsidiabele servicekosten
7Subsidiabel voor de wet huurtoeslag zijn: kosten energie algemene ruimten, schoonmaakkosten algemene ruimten, kosten huismeester en kapitaal- en onderhoudskosten algemene ruimten. Elk voor maximaal € 12,- per maand.
overige servicekosten
Buiten berekening blijven energie en water
kamers
n.v.t.
PM
Geen maximum, werkelijke kosten; afrekening bij voorkeur o.b.v. monitoring per individuele wooneenheid
samen max. € 376,- (prijspeil 2023)
zelfstandig
€ 404,20
max. € 48,-
PM
Geen maximum, werkelijke kosten; afrekening bij voorkeur o.b.v. monitoring per individuele wooneenheid
samen max. kwaliteitskortingsgrens
€ 452,20 (prijspeil 2023)
PM
samen max. € 543,- (prijspeil 2023)
•U bent op de hoogte van de parkeernormen: 0,2 parkeerplaats per onzelfstandige studenteneenheid (eis: verhuur via campuscontract) in dynamisch gebieden en stedelijke gebieden. In andere gebieden geldt een norm van 0,3. Voor zelfstandige eenheden (kleiner dan 30 m2) geldt, afhankelijk van het gebied een parkeernorm van 0,2 tot 0,6 parkeerplaats per woning.
•U bent op de hoogte van de 1,5 m2 die in het Bouwbesluit staat vermeld als het te hanteren aantal m2 ten behoeve van fietsenstallingen per studentenwoning.
•De gemeente streeft een uitbreiding van de voorraad studenten wooneenheden na die min of meer gelijke tred houdt met de (structurele) ontwikkeling van het aantal studenten dat woongelegenheid zoekt. In de Woonprogrammering Studentenhuisvesting 2021-2025 is voorzien in een groei met in totaal 2.400 wooneenheden. Eenzelfde aantal is voorzien in de Woonprogrammering Studentenhuisvesting 2026-2030, De werkelijke ontwikkeling zal worden gemonitord en indien nodig, zal dit aantal tussentijds kunnen worden bijgesteld.
•Naast studentenhuisvesting is een combinatie mogelijk met woongelegenheid voor spoedzoekers en andere kleine huishoudens, mits passend in de actuele woonprogrammering. Per project worden maatwerkafspraken gemaakt over de te mengen doelgroepen en een daarop te baseren maximumpercentage menging.
•Er geldt voor grootschalige studentenhuisvesting een ondergrens van 26 eenheden. Deze dienen enigszins solitair te zijn gelegen. Dat geldt voor zowel nieuwbouw als herbestemming.
Bijgewerkt 19 april 2023
Gemeente Maastricht,