Aanhef
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maastricht, d.d. 23 mei 2023;
korr.no. 2023.02376;
Besluit vast te stellen:
Het taxatie- en verwervingsprotocol 2023
Inleiding
Voor u ligt het verwervings- en taxatieprotocol 2023 Gemeente Maastricht (hierna: protocol). Hierin is opgenomen hoe de gemeente handelt wanneer zij vastgoed aankoopt en wordt inzicht verschaft in de wijze en de uitgangspunten waarop binnen de Gemeente Maastricht onroerende zaken worden getaxeerd/gewaardeerd. In de Kadernota grond- en vastgoedbeleid Maastricht 2022 (hierna ook: Kadernota) is aangegeven dat het protocol uit 2009 zou worden geactualiseerd en vervangen door het voorliggend protocol om zodoende aan te sluiten op de wijzigingen in wetgeving en beleid. Waaronder het gemeentelijk Bibob-beleid, het strategisch aankoopbeleid en het gewijzigde situationeel grondbeleid. In de Kadernota zijn de geactualiseerde uitgangspunten van het grond- en vastgoedbeleid opgenomen waarvan het aan- en verkopen van onroerende goed door uitmaakt.
Het voorliggende protocol, wat vastgesteld is door het college van burgemeester en wethouders (hierna ook: het college), sluit aan bij het gemeentelijk grond- en vastgoedbeleid (meer specifiek het aankoopbeleid) en beschrijft hoe hier uitvoering aan wordt gegeven.
Waarom een verwervings- en taxatieprotocol?
Het doel van het protocol is om de handelwijze van de gemeente te beschrijven bij het verwerven en taxeren van vastgoed. Het protocol biedt enerzijds kaders voor de medewerkers die zich bezighouden met de uitgifte en taxatie van onroerend goed en biedt anderzijds belanghebbenden en geïnteresseerden in gemeentelijk onroerend goed inzicht in het gemeentelijk handelen.
Het protocol wordt bekendgemaakt via overheid.nl en zal tevens op de gemeentelijke website, onderdeel Vastgoed, worden geplaatst, zodat dit voor eenieder toegankelijk zal zijn.
Als wet- en regelgeving en/of jurisprudentie en/of beleid daartoe aanleiding geven zal het verwervings- en taxatieprotocol worden geactualiseerd.
Het protocol bestaat uit 2 hoofdstukken; het verwervingsbeleid (1) en taxatiemethoden (2)
Hoofdstuk 1 Verwervingsbeleid:
Paragraaf 1.4 Verwervingsprocedure/verwervingsprotocol
1.4.1 intern proces
Alle verwervingen (zowel regulier, pro-actief of strategisch) geschieden, voor zo veel als mogelijk, op basis van een van tevoren opgesteld verwervingsplan.
In dit plan worden de voorlopige grenzen van het desbetreffende plangebied, de gebruiks- en eigendomsverhoudingen, de kadastrale aanduidingen en de ruimtelijke bestemming(en) e.d. aangegeven.
Alle relevante informatie, zowel kadastraal (situatieschets en kadastraal uittreksel) als financieel (raming aankoopbedrag, notariële kosten en eventuele aanvullende schadeloosstellingen), betrekking hebbende op de voorgenomen verwervingen worden geregistreerd in het daarvoor ingerichte verwervingsregister. Het verwervingsregister is een, voor intern gebruik, vastgoedbeheersysteem (VBS) van alle door de Gemeente Maastricht verworven objecten waarin tevens alle operationeel zijnde verwervingsplannen zijn opgenomen.
Uitgangspunt bij iedere verwerving is het door middel van onderhandeling met de eigenaar verwerven van een onroerende zaak, de zogenaamde minnelijke verwerving.
Aankopen kunnen plaatsvinden op basis van:
1) Regulier/traditioneel aankoopbeleid: hier kennen we twee varianten waarbij de informatie- of consultatieplicht is opgenomen in de door de gemeenteraad vastgestelde financiële verordening artikel 8 :
o Gronden en/of vastgoed worden door het college verworven na voorafgaande consultatie van de raad, indien er nog geen door de raad vastgestelde (grond)exploitatie is.
o Gronden en/of vastgoed kunnen door het college eigenstandig verworven worden binnen de kaders van de door de gemeenteraad bovengenoemde vastgestelde financiële verordening (waar onder vastgestelde (grond-) exploitaties, bepaalde drempel aankoopbedragen). Het college legt achteraf jaarlijks verantwoording af aan de raad via de planning- en controlcyclus (jaarrekening).
2) Pro-actief aankoopbeleid: gronden en/of vastgoed kunnen door het college eigenstandig verworven worden in die gebieden en voor die doeleinden, waarvoor door de gemeenteraad op één of andere wijze beleid is vastgesteld. Het college legt ten aanzien van de proactieve aankopen achteraf verantwoording af aan de raad.
3) Strategisch aankoopbeleid: gronden en/of vastgoed kunnen door het college om strategische redenen eigenstandig verworven worden, zonder dat hieraan op voorhand een door de raad vastgestelde beleidsvisie ten grondslag ligt. Het college legt achteraf verantwoording af aan de raad.
4) Verwervingen op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)/ voorkeursrecht conform de Omgevingswet: als de eigenaar van de grond waarop een gemeentelijke voorkeursrecht rust de grond wil verkopen, moet deze eerst aan de gemeente worden aangeboden. Conform de wettelijke regels vastgelegd in de Wvg/ Omgevingswet vindt dan de waardebepaling en eventuele verwerving plaats.
5) Verwervingen op basis van de Onteigeningswet/ onteigening conform de Omgevingswet: De Onteigeningswet / Omgevingswet geeft binnen vastgestelde kaders aan op welke wijze en langs welke wegen gedwongen eigendomsoverdracht van onroerende zaken dient plaats te vinden. De wet verschaft nauw omschreven waarborgen voor beide partijen.
Hieronder volgt allereerst een beschrijving van het algemene (basis)proces om te komen tot een (minnelijke) verwerving geldend voor alle 5 hierboven geschetste scenario’s en vervolgens, indien van toepassing, een beschrijving van het verwervingsproces voortvloeiende uit specifiek wettelijke vereisten en uitgangspunten.
1.4.2 Basis extern proces
Stap 1 contact leggen met derden en uitleg geven proces
Op het moment dat de gemeente Maastricht bij derden in eigendom zijnde gronden of vastgoed wenst aan te kopen, zal de ter zake deskundige betreffende verwerver (of vastgoedmakelaar) van/namens de gemeente, als eerste stap, contact opnemen met de betrokken eigenaar. Hierbij is van belang dat deze eigenaar goed wordt geïnformeerd over het aankoopproces van de gemeente en niet in een onzekere/onduidelijke positie komt.
Aan de eigenaar dient ook te worden uiteengezet of het om een verwerving gaat sec op minnelijke basis of dat er (uiteindelijk) door de gemeente in het kader van het algemeen belang een onteigeningsprocedure overwogen zou kunnen worden. Het uitgangspunt van de gemeente is evenwel steeds om eerst op minnelijke basis tot overeenstemming te komen.
De verwerver van de gemeente informeert de eigenaar over de voorwaarden (wijze van levering en tijdsbestek waarbinnen de verwerving is beoogd), alsmede over de genomen of nog te nemen college- en/of raadsbesluiten. Ook wordt vanaf begin dat de gesprekken worden opgestart door de verwerver aangegeven dat alle (onderhandelings-)gesprekken, overeenstemmingen en (concept)overeenkomsten onder voorbehoud van goedkeuring door het college en/of de gemeenteraad van de gemeente Maastricht zijn, om de beslissingsbevoegdheid en de daarmee samenhangende te doorlopende stappen zo duidelijk en transparant mogelijk te communiceren.
Stap 2 aanbod op basis van een extern taxatierapport
Het aanbod dat de gemeente zal doen is, in beginsel, op basis van een in haar opdracht verstrekt extern onafhankelijk taxatierapport (d.w.z. opgesteld door een niet-gemeentelijk gecertificeerd taxatie-bedrijf/-bureau), welke de objectieve waardebepaling daarmee zoveel mogelijk beoogd te waarborgen.
De waarderingsgrondslagen bij de taxatie is conform de richtlijnen van de European Valuation Standards (EVS) en die luiden:
•De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen het vastgoedobject tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
•De markthuur representeert het geschatte bedrag waarvoor een object of ruimte binnen een object op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.
In paragraaf 2 wordt (beknopt) uitleg gegeven van de gebruikelijke taxatiemethoden om tot bovenstaande (markt)waarden te komen.
Indien de gemeente de mogelijkheid heeft en overweegt om zo nodig een onteigeningsprocedure op te starten, zal de verwerver de eigenaar erop wijzen dat deze zich ook door een deskundige kan laten bijstaan. De door de gemeente gewenste ontwikkeling is/kan strijdig zijn met de belangen van de eigenaar. Daarnaast kan de eigenaar onervaren of onbekend zijn met dit soort processen. De gemeente Maastricht vindt het belangrijk dat een eigenaar daarom ook de mogelijkheid heeft om zichzelf deskundig te laten adviseren en/of bij te laten staan. Een eventuele bijdrage in de vergoeding van deze kosten kan bij het bereiken van minnelijke overeenstemming onderdeel uitmaken van de aankoop en bijgaande schadeloosstelling, welke de gemeente aan de eigenaar zal betalen. Toewijzing van een vergoeding in deskundigenkosten vindt plaats op basis van de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets: zijn de kosten noodzakelijk en is de hoogte redelijk?
De gemeente zorgt dat de betrokken eigenaar vanaf datum 1e gesprek steeds voldoende tijd heeft om de plannen van de gemeente op zich in te laten werken en zoals hierboven aangegeven eventueel advies in te winnen. De verwerver zal buiten het informeren van de plannen van de gemeente ook luisteren naar en rekening houden met de belangen, wensen en rechten van de eigenaar en/of andere belanghebbenden.
De verwerver is steeds het vaste aanspreekpunt voor de eigenaar en voor andere belanghebbenden (denk aan huurders of omwonenden). Tevens zorgt hij/zij voor het vastleggen van gesprekken in het verwervingsdossier en indien van toepassing het onteigeningsdossier. Ook voor de externe partijen, deskundigen, taxateurs en notarissen, is de verwerver/vastgoedmakelaar het aanspreekpunt en coördineert deze de bijbehorende werkzaamheden.
Stap 3 administratief-en juridisch afhandelen van de aankoop door de gemeente
De verwerver verzorgt namens de gemeente het gehele verwervingstraject: vanaf het 1e informatieve gesprek, de onderhandelingen, gespreksverslagen, opstellen (koop)overeenkomsten, bestuurlijke goedkeuring, oplevering van het vastgoed en notarieel transport. De verwerver laat de (koop)overeenkomsten vanuit het 4-ogen principe altijd door een interne collega (management) checken. Mochten er na notarieel transport nog vragen zijn zal de betreffende verwerver deze als nazorg ook beantwoorden.
1.4.3 Overige aandachtspunten
Onderdeel van het verwervingsproces zijn voor de gemeente tevens het laten verrichten van bodemonderzoek en een eventueel Bibob onderzoek.
Bodem
Bij iedere verwerving wordt er door de gemeente onderzoek gedaan naar de geschiktheid van de bodem. Dit kan via een veldonderzoek of via historisch onderzoek (bijv. de bodemkwaliteitskaart). Een dergelijk bodem(veld)onderzoek dient bij aanvang van de onderhandelingen of tijdens de onderhandelingen uitgevoerd te worden. In ieder geval voorafgaande aan de afronding van de aankoop. Mede op basis van de conclusies uit het bodemonderzoek vindt aankoop-prijsovereenstemming plaats. Conclusies uit het bodemonderzoek dienen opgenomen te worden in een aparte bepaling in de (koop-/ruil-) overeenkomst. Mochten de conclusies uit het bodemonderzoek daartoe aanleiding geven dan worden eventuele waarde beïnvloedende consequenties hiervan meegenomen in de taxatie en de onderhandelingen.
BIBOB (Wet Bevordering Integriteit Beoordelingen door het Openbaar Bestuur)
Volgens de gemeentelijke BIBOB-beleidslijn kan er bij een vastgoedtransactie waarbij de gemeente aankoopt (of aanhuurt) een BIBOB-toets plaatsvinden. In iedere aankoop- of aanhuurovereenkomst zal deze mogelijkheid worden opgenomen. Het gemeentelijk BIBOB-beleid is een preventief bestuursrechtelijk instrument, bedoeld om witwaspraktijken aan te pakken of te voorkomen dat een gemeente criminele activiteiten zou faciliteren en hierin is onder meer vastgesteld dat het beleid ook wordt toegepast bij vastgoedtransacties. Om een goede afweging te kunnen maken of de mate van gevaar te bepalen, kan de gemeente kan eventueel ook advies vragen bij het landelijk Bureau BIBOB.