Bijlage 1 Motie authentieke panden
[Deze bijlage is als externe bijlage opgenomen].
Bijlage 2 Inventariseren en waarderen K-panden in centrum Losser
Inleiding
Het Oversticht heeft in opdracht van de gemeente Losser een inventarisatie mogen uitvoeren waarbij karakteristieke panden binnen het bestemmingsplangebied Centrum zijn onderzocht. Het resultaat, een lijst met karakteristieke panden, zal worden gekoppeld aan het te vernieuwen bestemmingsplan van het centrum, waardoor er bij transformaties aan deze panden voorwaarden gelden en/of mogelijkheden worden geboden. In totaal zijn alle adressen binnen het bestemmingsplan Centrum bekeken. De panden zijn bekeken vanaf de openbare weg. Elk pand is gewaardeerd aan de hand van vooraf bepaalde selectiecriteria en bij voldoende score is het aangemerkt als karakteristiek. De vier criteria zijn gebaseerd op de landelijk vastgestelde criteria en gaan zowel over het gebouw als over de context van het gebouw. In hoofdstuk 1 beschrijven we het doel en de werkwijze van de inventarisatie.
In hoofdstuk 2 worden beleidsadviezen gegeven. De lijst met karakteristieke panden is opgenomen in hoofdstuk 3. Daar is ook een lijst te vinden met de panden die niet in aanmerking komen voor het kenmerk ‘karakteristiek’.
Het veldwerk is uitgevoerd door mw. drs. M. van Damme, mw. drs. M. van Hellemondt en mw. M. H. Terpstra MA, allen erfgoeddeskundige van Het Oversticht. Vanuit de gemeente Losser waren de ambtenaren dhr. H. Snippert en H. Sieverink betrokken. Er is tweemaal onderling overleg gepleegd over de opzet van het project en over de tussentijdse resultaten.
drs. Mascha van Damme en drs,. Maartje van Hellemondt juli 2017
1Aandacht voor karakteristieke panden
De gemeente Losser wil zorgvuldig omgaan met deze panden in het centrum en hiervoor beleid vaststellen.
Het instandhouden van de (karakteristieken van) waardevolle panden levert een belangrijke bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van het centrum. Deze panden behoren tot de identiteit van de gemeente en zorgen voor een aantrekkelijke omgeving voor wonen, werken en recreëren. Het doel van de bescherming van karakteristieke panden is vooral het behoud van het huidige straatbeeld. Daarom gaat het bij deze categorie om de hoofdbouwmassa, het aanzicht van de gevels die vanaf de openbare weg zichtbaar zijn en de kap. Het interieur, een bijgebouw of erfafscheiding valt in geen geval onder de bescherming. Dit is het belangrijkste verschil tussen de mate van bescherming van een karakteristiek pand en van een gemeentelijk monument.
Van een gemeentelijk monument zijn ook de indeling van alle gevels (ook die niet zichtbaar zijn vanaf het publiek toegankelijke gebied), de detaillering, soms het interieur en de betekenis van het pand in de lokale nederzettingsgeschiedenis of de waarde van het ontwerp binnen het oeuvre van een architect, meegewogen in de waardering.
1.1 Karakteristieke panden in bestemmingsplan centrum
De gemeente Losser heeft Het Oversticht opdracht gegeven om te inventariseren welke panden in het centrum aangemerkt kunnen worden als karakteristiek.
Dit zijn panden die een karakteristieke gevelindeling hebben of een duidelijk bijdrage leveren aan het karakteristieke beeld van de omgeving. Om te beoordelen of een pand karakteristiek is, wordt onder andere gekeken naar de verhouding van het pand tot de omgeving, de gevelindeling, de verhouding tussen open en gesloten vakken, de detaillering en het materiaalgebruik. Het gaat daarbij om de ruimtelijke beleving van een gebouw en de herkenbaarheid ervan, bijvoorbeeld omdat het op een opvallende plek in het dorp staat, aan een plein, op een hoek, of in een zichtlijn of onderdeel uitmaakt van een markant rijtje gebouwen.
Karakteristieke panden dragen dus op een belangrijke manier bij aan het dorpsbeeld door een combinatie van hun architectonische kwaliteit en hun prominente plaats in de stedenbouwkundige structuur.
Het doel van de inventarisatie is om karakteristieke panden te benoemen en op de plankaart van het bestemmingsplan Centrum op te nemen. Tevens is het gewenst een planologische regeling op te nemen in de regels van het nieuwe bestemmingsplan, zodat de karakteristieke panden een adequate planologische bescherming krijgen toegekend. De inventarisatielijst kan beschouwd worden als een advies. De gemeente Losser kan zelf bepalen of zij de aangedragen lijst ongewijzigd overneemt. Ook wil de gemeente beleid opstellen dat duidelijk maakt hoe zij met karakteristieke bebouwing in het bestemmingsplan Centrum om wil gaan. In dit rapport zijn tevens beleidsadviezen opgenomen voor regelingen die hieraan gekoppeld kunnen worden ten aanzien van sloop, herbestemming van het pand of nieuwbouw op het perceel
1.2 Werkwijze
Voor de inventarisatie van de objecten is door de gemeente het bestaande bestemmingplan aangeleverd met de kadastrale gegevens op een aparte kaart.
Deze kaart vormde de basis voor het veldwerk waarbij deskundigen van Het Oversticht de panden vanaf de openbare weg hebben bekeken en gefotografeerd. Per adres is de waarde van het pand bepaald aan de hand van de vooraf bepaalde criteria. In de lijst in hoofdstuk 3 is te zien welke panden laag scoren en derhalve zijn afgevallen.
1.3 Selectiecriteria Karakteristieke panden
Architectonische waarde
De architectonische waarde zegt iets over de bijzonderheid van de architectuur van het pand; de stijl is bijvoorbeeld typisch voor de bouwperiode of voor een gebied.
Cultuurhistorische waarde
De cultuurhistorische waarde wordt bepaald door de geschiedenis van het pand of zijn omgeving. Daarbij is het van belang of de vroegere functie nog afleesbaar is aan het gebouw en/of de ligging.
Stedenbouwkundige waarde
Deze waarde zegt iets over de plek die het pand inneemt binnen de stedelijke (dorps)structuur. Een pand kan op architectuur of gaafheid minder scoren, maar door zijn ligging in een straatwand of hoek wel heel beeldbepalend zijn.
Mate van gaafheid/herkenbaarheid
De mate van gaafheid zegt iets over de authenticiteit van het pand, zoals authentieke elementen en materialen. De meest gave exemplaren met hoge architectonische waarde zijn over het algemeen reeds als rijks- of gemeentelijk monument beschermd. Bij karakteristieke panden gaat het bij dit criterium om gave in hoofdvorm herkenbare exemplaren met minder hoge architectonische waarden. Wijzigingen doen echter niet per definitie afbreuk aan de karakteristieken van een pand of erf; zij kunnen een pand of erf ook een extra historische ‘laag’ geven. Gelet is op de mate van gaafheid, de manier van aanbrengen van wijzigingen en materialisering.
Per criterium kan onderstaande score worden behaald:
0= negatief -> niet aanwezig 0 punten
X = aanwezig -> 1 punt
XX= positief -> grotendeels aanwezig 2 punten
XXX= uitzonderlijk -> compleet aanwezig 3 punten
? = niet goed zichtbaar, niet met zekerheid te zeggen
Een pand kan maximaal 12 punten halen. Om in aanmerking te komen voor het kenmerk ‘karakteristiek’ is een minimaal aantal punten van 8 nodig. Daaronder is het pand niet van voldoende waarde om opgenomen te worden
2Beleidsadviezen
2Beleidsadviezen
Uitgangspunt is het behoud van de kwaliteit van een karakteristiek pand of ensemble in zijn omgeving, die, indien mogelijk, verbeterd dient te worden.
We adviseren de karakteristieke panden op te nemen in het bestemmingsplan en hier voorschriften aan te verbinden. Om de karakteristieke panden in het centrum te beschermen en zorgvuldig met de architectonische kwaliteit om te gaan, is in de erfgoedverordening een instandhoudingsartikel opgenomen. Zonder vergunning is het verboden een pand of een gedeelte daarvan, af te breken, te verstoren, te verplaatsen of te wijzigen.
•Bij karakteristieke panden geldt de regelgeving voor vanaf de straat zichtbare gevel(s) en het dak.
•Sloop van deze panden is onder bepaalde voorwaarden mogelijk. Voor een sloopvergunning wordt afgegeven dient een nieuw bouwplan te zijn goedgekeurd, waarin de karakterstieken van het bestaande pand zoveel mogelijk herkenbaar blijven.
•Bij verbouw/ nieuwbouw moet het nieuwe bouwplan passen bij de karakteristieken van het dorpsbeeld. Dat betekent dat de afmetingen en ritmiek van de bebouwing, evenals de gevelbeëindiging, detaillering, materiaalkeuze en kleur overeen moeten stemmen met de oorspronkelijke situatie en dat het gebruik van andere materialen alleen is toegestaan mits deze visueel overeenkomen met de oorspronkelijke situatie.
•De afmetingen van de karakteristieke panden worden geregeld in het bestemmingsplan, door aanduiding op de plankaart en het vastleggen van de bestaande goten, bouwhoogten en pandbreedtes in de voorschriften. Als hierover in het Bouwbesluit andere eisen zijn opgenomen, dan kan het bevoegd gezag vrijstelling van het bestemmingsplan verlenen voor een andere goot- en bouwhoogte en pandbreedte.
•De commissie voor Welstand en Monumenten kijkt met extra aandacht naar de gevraagde wijzigingen met als doel het behouden van de kwaliteit.
3Historische schets kern losser
In de negende eeuw wordt in bronnen al gesproken over de kern Losser. De kern bestaat dan uit enkele boerenerven die samen een esnederzetting vormen.
Waarschijnlijk is in de twaalfde eeuw rond de Brinkstraat (de vroegere Brink) een kleine nederzetting van handwerklieden ontstaan.
1L.H.M. Olde Meijerink. Monumenten van Losser 1, 19.
In 1665 werd het centrum van Losser door een grote brand getroffen. Tussen de 40 en 50 gebouwen brandden af, waaronder de kerk en haar toren. Dit verklaart waarom er nauwelijks gebouwen van voor 1665 in het huidige centrum meer te vinden zijn.
2http://www.regiocanons.nl/overijssel/twente/losser/dorpsbrand.
’t Hengelhoes is een van de weinige panden binnen de kern, die van voor 1665 dateert en de grote brand overleefde. In de achttiende eeuw bestond de kern Losser uit een ‘voordorp’ en een ‘achterdorp’, gescheiden door de dorpsbeek, een zijarm van de rivier de Dinkel.
Huisnijverheid was lang een belangrijke inkomstenbron voor Losser. Tot aan de negentiende eeuw werd in veel boerderijen en woningen linnen geweven, vaak in schuren die op het terrein aanwezig waren. Hoewel het vlak buiten het centrum valt, zoals aangegeven in het Bestemmingsplan Losser 2007, is de dorpsbleek die vanaf 1774 functioneerde, een voorbeeld van deze pre-industriële nijverheid.
3http://www.regiocanons.nl/overijssel/twente/losser/de-bleek-.
Een ander voorbeeld van huisnijverheid is de dorpsboerderij ’t Hengelhoes.
Op basis van de kadasterinventarisatie kan worden vastgesteld dat circa1832 een meerderheid van de bevolking in de dorpskern actief was in de landbouw.
Hoewel dit gedeelte van Twente naast de landbouw ook bekend stond om haar textielnijverheid, komen slechts enkele wevers naar voren in dit onderzoek. Dit hoeft echter niet te betekenen dat deze nijverheid niet (meer) bedreven werd in Losser. Waarschijnlijk werd door familieleden aan huisnijverheid gedaan, naast de werkzaamheden van de hoofdeigenaar die hier steeds vermeld staat.
Naast deze hoofdindustrieën was ook een gedeelte van de bevolking werkzaam in de nijverheid. Uit de kadasterinventarisatie komen onder meer kleermakers en smeden terug. Desondanks zal nog een groter gedeelte van de bevolking een dergelijk beroep hebben uitgeoefend, zoals wordt vermeld in een omschrijving van de dorpskern in Losser in 1810.
4http://www.historischekringlosser.nl/orgaan/teksten/2003-4.htmlhtml#de_nijverheid_losser_in_1810.
In het eerste kwartaal van de twintigste eeuw bestond Losser hoofdzakelijk uit de bebouwing van de kern en de bebouwing langs de doorgaande wegen; de Oldenzaalsestraat, de Gronausestraat en de Enschedesestraat. In de jaren na de Tweede wereldoorlog is door middel van de wegen in oostelijke en westelijke richting de huidige bebouwingstructuur ontstaan, van voornamelijk woningbouw.
Kaartenonderzoek
In onderstaand vergelijkend kaartonderzoek is de historische ontwikkeling met behulp van topografische kaarten uit verschillende perioden in beeld gebracht. Op de kaart van 1820 is Losser enkel nog gesymboliseerd door een kerk. Dit betekent echter niet dat er verder geen bebouwing aanwezig was. Er was sprake van een boerennederzetting met enkele boerenerven en huisnijverheid. De arm van de rivier de Dinkel, die de dorpsbeek vormde, is op deze kaart wel goed te zien.
Op de kaart uit 1850 zijn al grote gelijkenissen te vinden met de huidige centrumkaart, met name de driehoekige vorm. De bebouwing heeft zich binnen de doorgaande wegen verdicht. In vergelijking met de kaart uit 1820 is nu ook duidelijk te zien hoe de kerk gelegen is in de dorpskern.
Op de kaart van 1892 is te zien dat het zuidwesten van de huidige dorpscentrum destijds nog grotendeels onbebouwd was. Dit betreft het gebied tussen de Gronausestraat en de Kerkstraat (het grote, enigszins ovale gebied, aangemerkt als ‘De Brink’ op de kaart ‘Ruimtelijke Visie Centrum Losser). Aan de Kerkstraatzijde was wel bebouwing aanwezig, wat op de kaart met rood aangegeven is. Dit betroffen voornamelijk woonhuizen, waarbij de beroepen van de inwoners varieerden van koopman, wever, schoolonderwijzer tot landbouwer.
5http://www.hisgis.nl/hisgis/gewesten/overijssel/overijssel.
Het achterliggende gebied bestond uit tuin- en bouwland. Ook de zuidelijke ‘driehoek’, op de kaart van 1892 ter hoogte van de O van Losser, is destijds nog landbouwgrond dat in het bezit is van de hervormde kerk.
Waar op de kaart uit 1892 nog geen bebouwing is te zien binnen het gebied wat de De Brink (winkelcentrum) genoemd wordt , is deze wel waarneembaar op de kaart uit 1935. Ook de bouw- en weilanden ten zuiden en oosten worden dan bebouwd. Op het bestemmingsplan van Losser zijn deze bouwblokken aangeduid als ‘C-C’, terwijl de oudere delen met C-A en C-B zijn aangemerkt.
Dit ondersteunt de waarneming op basis van het kaartengebruik dat het hier latere bebouwing betreft dan elders in de dorpskern. In de loop van de tijd zal de kern van het dorp wel verdichten, maar de plattegrond van de kern zal min of meer gelijk blijven tot in de jaren ’80, wanneer een grootschalige ontwikkeling in de vorm van het winkelcentrum plaatsvindt.
Een belangrijke wijziging tussen 1966 en 1976 is het doortrekken van de Raadhuisstraat en de verbinding met de Muchteweg. Op de kaart van 1976 is het nieuwe gemeentehuis van Theo Verlaan (nu bureau Haasjes Verlaan, Zwolle) te zien. Het gemeentehuis in Losser werd in 1970 feestelijk geopend en neemt een centrale plek in het dorp in. Vanwege de vorm van een Saksische boerderij en het uitbundige gebruik van Italiaans marmer in het in- en exterieur kreeg het gebouw de oneerbiedige bijnaam ‘marmeren koestal’.
Het gemeentehuis is na 1970 diverse keren verbouwd.
Het in de loop der tijd dichtgegroeide interieur wordt momenteel meer open en lichter gemaakt.
4Lijst met panden centrum losser
Kern
Adres
Type
ArchW
CW
STW
Gaafheid
K?
Losser
Bernard Leurinkstraat 4
***
**
***
*
ja
Losser
Bernard Leurinkstraat 10-12
*
*
nee
Losser
Bernard Leurinkstraat 22, 63-65
**
***
***
ja
Losser
De Brink (alle nummers)
**
*
**
*
nee
Losser
Brinkstraat 2
*
*
nee
Losser
Brinkstraat 4-4a
**
**
***
*
ja
Losser
Brinkstraat 6-6a
*
*
nee
Losser
Brinkstraat 8-10
*
**
**
*
nee
Losser
Brinkstraat 14-14a
*
*
*
nee
Losser
Brinkstraat 16-16a
**
**
**
**
ja
Losser
Brinkstraat 18
*
*
*
*
nee
Losser
Brinkstraat 20
*
*
*
*
nee
Losser
Brinkstraat 22-22B, 63, 65
*
*
*
*
nee
Losser
Brinkstraat 24-28/kloosterstraat 1-1b
**
**
***
**
ja
Losser
Brinkstraat 30-32
*
*
nee
osser
Brinkstraat 38
**
**
***
**
ja
Losser
Brinkstraat 44-50
*
*
*
*
nee
Losser
Brinkstraat 1
*
*
nee
Losser
Brinkstraat 19-21
*
**
*
*
nee
Losser
Brinkstraat 33-37
*
*
nee
Losser
Brinkstraat 41-41A
*
**
**
*
nee
Losser
Brinkstraat 43-49
*
**
**
**
nee
Losser
Brinkstraat 61
*
*
*
*
nee
Losser
Gronausestraat 1-3
**
**
**
nee
Losser
Gronausestraat 5
**
*
*
*
nee
Losser
Gronausestraat 7
*
*
*
nee
Losser
Gronausestraat 9
**
*
*
*
nee
Losser
Gronausestraat 9a
*
***
**
**
ja
Losser
Gronausestraat 11
**
*
**
**
nee
Losser
Gronausestraat 13-17
*
*
**
*
nee
Losser
Gronausestraat 23-31
**
*
**
**
nee
Losser
Gronausestraat 33-55
*
*
nee
Losser
Gronausestraat 28-90
*
*
nee
Losser
Kerkstraat 2
***
***
***
***
ja
Losser
Kerkstraat 4
***
***
***
**
ja
Losser
Kerkstraat 12-14
*
**
**
nee
Losser
Kerkstraat 16-18
*
*
nee
Losser
Kerkstraat 20-22
**
**
**
*
nee
Losser
Kerkstraat 26-28
*
*
nee
Losser
Kerkstraat 34
**
**
**
**
ja
Losser
Kerkstraat 36
**
**
**
**
ja
Losser
Kloosterstraat 3-5
**
**
**
**
ja
Losser
Kloosterstraat 2
*
*
*
*
nee
Losser
Kostersgaarden 20-42
*
*
nee
Losser
Kostersgaarden 1-3 en Kosterstraat 5
nee
Losser
Kostersgaarden 21-57
*
*
nee
Losser
Kosterstraat 1
**
*
**
*
nee
Losser
Kosterstraat 5, zie Kostergaarden 1-3
nee
Losser
Langenkamp 2-2b
*
*
**
nee
Losser
Langenkamp 4-8
*
*
nee
Losser
langenkamp 16
**
**
**
**
ja
Losser
Langenkamp 20-82
*
*
nee
Losser
Martinusplein 14
**
***
***
ja
Losser
Martinusplein 16
**
***
***
ja
Losser
Martinusplein 19
*
*
nee
Losser
Martinusplein 25
*
*
nee
Losser
Martinusplein naast 8
*
*
*
nee
Losser
Martinuplein 2
*
*
nee
Losser
Sint Maartenstraat 10
**
**
***
**
ja
Losser
Sint Maartenstraat 12
**
**
***
**
ja
Losser
Sint Maartenstraat 14-14a
**
**
***
**
ja
Losser
Sint Maartenstraat 16-16a
**
**
***
**
ja
Losser
Sint Maartenstraat 18-18a
**
**
***
ja
Losser
Sint Maartenstraat 20-26
*
*
nee
Losser
Sint Maartenstraat 47
*
*
nee
Losser
Sint Maartenstraat 49
*
*
nee
Losser
Sint Maartenstraat 51
*
*
nee
Losser
Sint Maartenstraat 53
**
*
*
*
nee
Losser
Sint Maartenstraat 57-59
**
***
**
**
ja
Losser
Schuurkerkenstraat 2
**
*
*
*
nee
Losser
Raadhuisstraat 1
***
***
***
**
ja
Losser
Raadhuisstraat 5-7
*
*
nee
Losser
Raadhuisstraat 18
**
*
**
*
nee
Losser
Raadhuisstraat 20-22
**
*
**
*
nee
Losser
Raadhuisstraat 24
*
*
nee
Losser
Teylersstraat 1-5
*
*
nee
Losser
Teylersstraat 9
*
*
nee
Losser
Teylersstraat 11
**
**
*
*
nee
Losser
Teylersstraat 15
**
***
***
*
ja
Losser
Torenstraat 1
**
***
***
***
ja
Losser
Roberinkstraat 3
**
**
***
-
nee
5Lijst karakteristieke panden
Losser - karakteristieke panden
Losser - karakteristieke panden
Losser - karakteristieke panden
Losser - karakteristieke panden
Losser - karakteristieke panden
Losser - karakteristieke panden
Losser - karakteristieke panden
Losser - karakteristieke panden
Losser - karakteristieke panden
Losser - karakteristieke panden
Losser - karakteristieke panden
6LIJST NIET-KARAKTERISTIEKE PANDEN CENTRUM LOSSER
Losser - niet-karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakterstieke panden
Losser - niet karakterstieke panden
Losser - niet karakterstieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden
Losser - niet karakteristieke panden