Beleidsnotitie Buitengebied met ruimtelijke kwaliteit

2.1.1 Historische ontwikkeling

De afgelopen eeuw heeft de agrarische sector een forse ontwikkeling doorgemaakt. De ontwikkeling kan globaal worden beschreven in onderstaande periodes.

De vooroorlogse periode (voor 1940)

In de periode voor 1940 waren de zandgronden voornamelijk in gebruik ten behoeve van het traditionele gemengde bedrijf met akkers, hooilanden en zeer extensief gebruikte woeste gronden.

De naoorlogse periode (1940-1965)

Na de oorlog was alles gericht op het, onder leiding van Mansholt, op orde brengen van de voedselvoorziening. Er werd gestuurd op productiviteitverhoging, goede voedseldistributie en beheersing van de voedselprijzen.

De schaalvergrotingsperiode (1965-heden)

De tijd van schaalvergroting en rationalisatie van de landbouw brak aan. Bedrijven specialiseerden zich steeds meer. Het merendeel van de agrarische gebouwen (71%) in Nederland is gebouwd tijdens de schaalvergrotingsperiode. De gebouwen worden op een zo goedkoop en efficiënt mogelijke manier gebouwd, waarbij tot 1993 stallen bijna zonder uitzondering werden voorzien van asbesthoudende daken. Gebrek aan architectonische kwaliteiten en streekeigen bouw maakt dat deze gebouwen een beperkte (cultuur)historische waarde hebben.

Figuur 1: Kenmerkende bouwperioden agrarische bebouwing (Bron: Alterra)

2.1.2 Prognose ontwikkeling agrarische bedrijven en vrijkomende agrarische bebouwing

Ontwikkeling agrarische bedrijven in Nederland en Overijssel 2000 – 2018

Het aantal agrarische bedrijven daalt gestaag in Nederland en ook in Overijssel. Sinds 2000 is het aantal agrarische bedrijven in Overijssel met ongeveer 40% gedaald. Van ruim 11.000 agrarische bedrijven in 2000, naar 6.800 in 2018 in Overijssel. Hiermee volgt Overijssel de trend voor daling van het aantal agrarische bedrijven in Nederland. De relatieve ontwikkeling van agrarische bedrijven in de periode 2000-2018 in Nederland en Overijssel is hierna weergegeven.

Figuur 2: Relatieve ontwikkeling agrarische bedrijven in Nederland en Overijssel (CBS Landbouwtelling, bewerking WENR).

De daling van het aantal bedrijven is in hoofdzaak het gevolg van de min of meer vrijwillige bedrijfsbeëindiging bij generatiewisseling als gevolg van matige inkomensperspectieven. Er zijn verschillende factoren die mogelijk een rol kunnen spelen in de beslissing van de agrarisch ondernemer om het bedrijf te beëindigen. Hierbij kan gedacht worden aan persoonlijke omstandigheden, de omgeving waarin het bedrijf zich bevindt (onder andere marktsituatie of de fysiek-ruimtelijke omgeving), bedrijfskenmerken (onder andere bedrijfsmoderniteit of eigendomsverhoudingen) of andere specifieke aspecten (onder andere calamiteiten). De historische trend van daling van het aantal bedrijven is overigens redelijk constant. Per jaar stopt 2 tot 3 procent van het aantal bedrijven. Diverse studies laten zien dat leeftijd, opvolgsituatie en bedrijfsomvang de belangrijkste indicatoren zijn om de stoppende agrarische ondernemer te identificeren.

Prognose ontwikkeling agrarische bedrijven 2018 – 2030

In Overijssel waren er in 2018 ruim 3250 bedrijven (bijna 50% van het totaal aantal bedrijven in 2018) met een bedrijfshoofd boven de 55 jaar. Daarvan hebben er ruim 1900 (bijna 30% van het totaal aantal bedrijven in 2018) geen opvolger en zullen waarschijnlijk tussen 2018 en 2030 stoppen. Dit betekent dat er in 2030 nog ongeveer 4850 agrarische bedrijven over blijven. Dit komt ook overeen met het doortrekken van de historische trend, waarbij 2 tot 3% per jaar stopt.

Figuur 3: Ontwikkeling agrarische bedrijven in Overijssel tussen 2000-2018 (werkelijk) en 2018 – 2030 (prognose op basis van doortrekken historische trend) (bron: CBS Landbouwtelling, bewerking WENR).

Vrijgekomen agrarische bebouwing 2012-2018

In de periode 2012-2018 is in totaal 2,12 miljoen m2 agrarische bebouwing vrijgekomen. De meeste vrijkomende bebouwing dateert uit de periode 1965-1993 en was in gebruik in de graasdierhouderij.

Prognose vrijkomende agrarische bebouwing tot 2030

Provincie Overijssel

Voor de periode 2018-2030 is de prognose dat er op de vrijkomende agrarische locaties 3,17 miljoen m2 agrarische bebouwing vrijkomt. Daarvan is 2,49 miljoen m2 enkel bedrijfsgebouwen (stallen/schuren). Een deel van de agrarische gebouwen zal nog hergebruikt worden voor agrarische doeleinden, aangezien steeds meer bedrijven op verschillende nevenlocatie actief zijn. Op basis van de inschatting van het hergebruik tussen 2012-2018 is de verwachting dat circa een derde van de agrarische stallen die tussen 2018 en 2030 vrijkomen, hergebruikt gaat worden (0,83 miljoen m2) en twee derde (1,66 miljoen m2) leeg komt te staan:

Figuur 4: Prognose vrijkomende oppervlakte agrarische bebouwing 2018-2030 in landelijk gebied Overijssel (bron: BAG 2018, GIAB 2016 en 2018, bewerking WENR).

Gemeente Losser

De prognosecijfers zijn ook doorvertaald naar alle gemeenten binnen de provincie Overijssel. Voor de gemeente Losser geldt dat in de periode 2018 – 2030 naar schatting 64 agrarische bedrijven potentieel stoppen. De prognose is dat er op de vrijkomende agrarische locaties ongeveer 98.000 m2 agrarische bebouwing vrijkomt. Daarvan bedraagt 77.000 m2 bedrijfsgebouwen (stallen/schuren) en 22.000 m2 (gedeeltelijke) woning. Het overgrote deel van deze bebouwing (51.000 m2) dateert uit de periode 1966-1993 (schaalvergrotingsperiode zoals beschreven in paragraaf 2.1.1.) die wordt gekenmerkt door de goedkope en efficiënte bouw met beperkte (cultuur)historische waarde.

2.1.3 Gevolgen van leegstand

Algemeen

Leegstand kan leiden tot verschillende vormen van problematiek. De diverse vormen worden hierna nader toegelicht. Hierbij wordt opgemerkt dat dit een algemene beschrijving van de problematiek betreft, die in het landelijk gebied kan ontstaan als gevolg van leegstand. Of deze problematiek zich ook in de gemeente Losser voordoet of zal gaan voordoen is hiermee niet gezegd. Onderstaande problematiek wordt voornamelijk geschetst om de achtergrond van de beleidswijzigingen inzichtelijk te maken.

Verwaarlozing erven en verloedering van het landschap

Bij leegstand wordt het onderhoud van de agrarische gebouwen steeds moeilijker omdat een nieuwe economische functie voor deze bedrijfsgebouwen ontbreekt. Als dit op grotere schaal voorkomt, dan komt de kwaliteit van de leefomgeving onder druk te staan en wordt het landelijk gebied minder aantrekkelijk voor bewoners en recreanten.

Sociaal en financieel leed

De overcapaciteit aan agrarische bedrijfsgebouwen betekent dat de prijzen van de panden behoorlijk drukken of onverkoopbaar zijn. Dit kan er toe leiden dat met de verkoopopbrengst niet alle leningen afbetaald kunnen worden en er een restschuld ontstaat bij beëindiging van het bedrijf. Deze problematiek doet zich met name voor in de intensieve veehouderij. In deze sector investeren bedrijven relatief veel in de bedrijfsgebouwen en hebben zij weinig agrarische grond in eigendom als appeltje voor de dorst.

Afname vitaliteit plattelandseconomie

De plattelandseconomie komt onder druk te staan als voor de verdwijnende arbeidsplaatsen in de agrarische sector geen andere werkgelegenheid terugkomt.

Risico’s voor volksgezondheid en veiligheid

Veel van de vrijkomende bedrijfsgebouwen stammen uit de tijd dat er volop asbesthoudende platen gebruikt werden voor de daken. De meeste daken zijn matig tot ernstig verweerd. Daardoor wordt het milieu vervuild met asbestvezels. Dit levert gevaar op voor de volksgezondheid.

Criminele of andere ongewenste vormen van hergebruik

De laatste jaren worden steeds meer leegstaande bedrijfsgebouwen gebruikt voor criminele activiteiten.

4.1.1 Toelichting

Het komt vaak voor dat een eigenaar van bouwkundig in slechte staat verkerende bebouwing niet sloopt bij het ontbreken van concrete bouwplannen. Dit omdat hiermee de rechten om deze bebouwing in de toekomst te mogen vervangen worden verspeeld. Immers, het moet gaan om feitelijk aanwezige, legale bebouwing. Door het vereiste dat bebouwing op het moment van de aanvraag omgevingsvergunning fysiek aanwezig moet zijn, besluiten eigenaren om niet eerder te slopen. Weg is immers weg. En wat weg is, telt niet meer mee bij de bepaling van het aantal terug te bouwen vierkante meters of kan niet meer worden benut in het kader van Rood voor Rood. Er is in die situaties geen wisselgeld meer. Het gevolg is dat landschapontsierende bebouwing blijft staan in het buitengebied.

Om deze belemmering weg te nemen, wordt gewerkt met een eenvoudig sloopregistratiesysteem. Dit is een register, waarin een eigenaar de sloop van gebouwen kan laten registreren. De gemeente houdt dit register bij. De aanvrager ontvangt een sloopvoucher, waarin de te slopen bebouwing, de sloopoppervlakte en einddatum voor het gebruik van de voucher zijn vermeld. Deze voucher kan (later) gedurende een periode van 10 jaar in een ontwikkeltraject worden ingezet waar sloop vereist is, zoals Rood voor rood, Schuren voor schuren of Schuren voor uitbreiding (bedrijfs)woningen. De sloopvoucher is overdraagbaar of verhandelbaar. Hierbij dient wel schriftelijk gemeld te worden dat de voucher wordt overgedragen. Het is hierdoor eenvoudiger voor een eigenaar die wil slopen om een samenwerking aan te gaan met iemand die sloopmeters nodig heeft om ontwikkelruimte te krijgen. De exacte uitwerking van de beleidsregels zijn opgenomen in artikel 2.1.

4.1.2 Doel

Het doel van de voorgestelde sloopregistratie is eigenaren van verouderde en landschapontsierende bebouwing stimuleren om eerder te slopen, om de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied te verbeteren.

4.1.3 Praktijkvoorbeeld

Op een locatie in het buitengebied van Losser staat 1.000 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. De agrarische bedrijfsactiviteiten ter plaatse zijn al geruime tijd beëindigd. De eigenaar heeft geen concrete plannen om de gebouwen voor een andere functie te gebruiken en heeft ook geen behoefte aan een extra woning op zijn erf door toepassing van Rood voor rood. De eigenaar kan de gebouwen slopen en bij de gemeente laten registreren in het sloopregister. Hij kan de gesloopte vierkante meters nog 10 jaar lang inzetten in een ontwikkeltraject waar sloop vereist is. Bijvoorbeeld het inzetten van de sloopmeters in een ander Rood voor rood project, schuren voor schuren project of schuren voor uitbreiding (bedrijfs)woning project. Op deze manier kan een eigenaar (een deel van) zijn sloopkosten terugverdienen.

4.2.1 Toelichting

Het komt voor dat bewoners van het buitengebied soms meer bijgebouwen willen realiseren dan het bestemmingsplan toestaat. Bijvoorbeeld ten behoeve van hobbymatige activiteiten en/of opslag van materieel. Deze ontwikkelwensen willen we inzetten om sloop te stimuleren, mits de ontwikkeling passend is/blijft in het buitengebied en op de betreffende locatie.

Erven waar zich ontwikkelkansen voordoen zijn niet altijd de erven waar te slopen (ontsierende) bebouwing staat. Andersom geldt ook: een locatie met ontsierende bebouwing is niet altijd de geschikte plek voor nieuwe bebouwing of nieuwe bedrijvigheid. Om ontwikkelwensen optimaal te verbinden met sloopwensen, gaan wij het onderliggende principe van Rood voor Rood (sloop ten behoeve van extra bouwmogelijkheden) breder toepassen. De slooplocatie hoeft daarbij niet langer de ontwikkellocatie te zijn. We noemen dit de ‘schuur voor schuur-regeling’. Met deze regeling wordt het mogelijk bij woningen in het buitengebied meer bijgebouwen te bouwen dan het bestemmingsplan nu toelaat, mits (elders) in het buitengebied een veelvoud aan m2 wordt gesloopt. Hierbij geldt een bouw-sloopverhouding van 1:2. We staan extra bouwmogelijkheden toe, maar daar moet twee keer zoveel voor gesloopt worden. Wil iemand 200 m2 extra bouwen, dan zal er elders 400 m2 landschapontsierende bebouwing gesloopt moeten worden.

Toepassing van de schuur voor schuur-regeling is geen automatisme. Met deze regeling ontstaat geen ‘recht’ om op elke plek extra bebouwing op te richten. Er wordt altijd beoordeeld of de nieuwe bebouwing en de activiteit waarvoor wordt gebouwd op het specifieke erf en in het buitengebied in het algemeen passend is (bijvoorbeeld qua landschap of in relatie tot omliggende woningen of bedrijven). Er wordt dus altijd naar het achterliggende doel van de regeling gekeken: de optelsom van sloop en nieuwe bebouwing moet per saldo tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied leiden. Het goed landschappelijk inpassen van de bebouwing is daarbij altijd een voorwaarde. De exacte uitwerking van de beleidsregels is opgenomen in artikel 2.2.

4.2.2 Doel

Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door de sloop van landschapontsierende bebouwing enerzijds en het voorzien in uitbreidingsbehoefte bij particuliere erven voor wat betreft vergroting van de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken anderzijds.

4.2.3 Praktijkvoorbeeld

Eigenaar A heeft een woning in het buitengebied met 100 m2 aan bijgebouwen. Eigenaar A heeft als hobby het verzamelen van oldtimers. Om alle oldtimers te stallen wil hij een extra bijgebouw ter grootte van 200 m2 inpassen op zijn erf. Deze extra oppervlakte is nu niet mogelijk op basis van het bestemmingsplan. Buurman B beschikt op zijn erf over een landschapontsierende schuur met een asbestdak ter grootte van 400 m2, die door geldgebrek nog niet gesloopt is. Met toepassing van de schuren voor schuren regeling wordt de schuur van buurman B gesloopt, zodat eigenaar A een extra bijgebouw van maximaal 200 m2 kan realiseren. Eigenaar A past de nieuwe bebouwing landschappelijk in en beschikt zo over de gewenste extra stallingsruimte. De landschapontsierende schuur op het erf van buurman B verdwijnt hiermee uit het landschap.

4.3.1 Toelichting

In de vorige paragraaf is de schuren-voor-schuren regeling toegelicht. De regeling zoals beschreven in dit hoofdstuk is een variant op voornoemde regeling, waarbij in ruil voor de sloop van landschapontsierende, leegstaande schuren een (bedrijfs)woning mag worden vergroot. In plaats van uitbreidingsmogelijkheden voor bijgebouwen biedt deze variant uitbreidingsmogelijkheden voor de vergroting van een bestaande woning. Net als bij de schuren voor schuren regeling worden op deze wijze ontwikkelwensen verbonden met sloopwensen.

Voor woningen en bedrijfswoningen geldt in het buitengebied een maximale inhoudsmaat van 750 m3, dan wel de bestaande inhoud indien deze meer bedraagt. Op sommige percelen is vraag naar woningen met een grotere inhoudsmaat dan op basis van het bestemmingsplan is toegestaan met toepassing van maatwerk. Deze vraag kan worden ingezet om sloop van m2 landschapontsierende bebouwing te stimuleren. Hierbij geldt een bouw-sloopverhouding van 1:2 (m3 – m2). Deze regeling heeft hetzelfde doel als de schuren-voor-schuren regeling; verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door sloop van leegstaande schuren enerzijds en tegemoetkomen aan de uitbreidingsbehoefte voor wat betreft vergroting van een (bedrijfs)woning. De exacte uitwerking van de beleidsregels is opgenomen in artikel 2.3.

4.3.2 Doel

Verbetering ruimtelijke kwaliteit door de sloop van landschapontsierende bebouwing te koppelen aan de uitbreidingsbehoefte bij particuliere erven voor wat betreft vergroting van de woning.

4.3.3 Praktijkvoorbeeld

De heer A heeft een agrarisch loonbedrijf en is woonachtig in een bedrijfswoning van circa 650 m3. In verband met woongenot zijn er plannen om de bedrijfswoning uit te breiden tot 1.000 m3. Immers, een maximale inhoudsmaat van 750 m3 volstaat niet voor de heer A. Om deze extra inhoud van 250 m3 te kunnen realiseren ten opzichte van hetgeen maximaal is toegestaan, wordt er gezocht naar sloopmeters. Deze worden via het sloopregister gevonden op locatie B, waar met toepassing van een sloopvoucher reeds 500 m2 voormalige agrarische bedrijfsbebouwing is gesloopt. Door het inbrengen van de sloopvoucher van locatie B kan de bedrijfswoning van de heer A uitgebreid worden tot 1.000 m3.

4.4.1 Toelichting

De beleidsnotitie “Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen” was gebaseerd op de in maart 2005 vastgestelde partiële herziening van het Streekplan 2000+. Het hoofddoel van het uitvoeringskader Rood voor rood met gesloten beurs in Overijssel is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. Dit kan worden bereikt door de sloop van landschapontsierende agrarische bedrijfsgebouwen. Om dit doel te bereiken mogen, in ruil voor het definitief en substantieel slopen van bedrijfsgebouwen, één of meer kwalitatief hoogwaardige compensatiewoningen worden gebouwd op planologisch aanvaardbare locaties. Om het beleid eenvoudiger te maken en beter te laten aansluiten bij de praktijk zijn de beleidsregels geactualiseerd. De belangrijkste wijziging is het loslaten van de voorwaarde dat taxaties, sloopoffertes en dergelijke ingediend moeten worden. Deze voorwaarde had destijds als doel om te beoordelen of de ontwikkelruimte in balans is met de investeringen in ruimtelijke kwaliteit. Sloop van landschapontsierende bebouwing in combinatie met goede landschappelijke inpassing levert al voldoende kwaliteitswinst op. De aanlevering van taxaties, sloopoffertes etcetera zien wij teveel als administratieve lasten en wordt daarom losgelaten. Hiermee wordt gestreefd naar vereenvoudiging. De exacte uitwerking van de beleidsregels is opgenomen in artikel 2.4. In de bijlage is een overzicht opgenomen van de wijzigingen van het nieuwe beleid ten opzichte van het oude beleid.

4.4.2 Doel

Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied, met name door de sloop van voormalige, landschapontsierende bedrijfsgebouwen.

4.4.3 Praktijkvoorbeeld

Op locatie A in het buitengebied van Beuningen bevindt zich 700 m2 voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. De eigenaar van het erf wil de bebouwing slopen en een compensatiewoning realiseren. Echter wordt niet voldaan aan de minimale sloopeis van 850 m2. Na overleg met de gemeente Losser, blijkt in het sloopregister op locatie B een sloopoppervlakte van 300 m2 geregistreerd te staan. De eigenaar van locatie A en eigenaar van de sloopvoucher locatie B komen tot overeenstemming, zodat de sloopvoucher ingezet kan worden voor het Rood voor rood traject. Uiteindelijk kan op deze wijze een compensatiewoning van 750 m3 en een bijgebouw van maximaal 150 m2 gerealiseerd worden. Op deze wijze wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst in het buitengebied van de gemeente Losser gerealiseerd.

4.5.1 Toelichting

Het beleid voor wat betreft realisatie van nieuwe landgoederen was opgenomen in de beleidsnotitie “Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen”. Het oude beleid was gebaseerd op de in maart 2005 vastgestelde partiële herziening van het Streekplan 2000+. Het realiseren van een nieuw landgoed heeft het private doel om een mooie woonplek voor de eigenaar te realiseren en het maatschappelijke doel om meer bos en natuur te realiseren en duurzaam te laten beheren. Nevendoelen zijn landschappelijke kwaliteit, recreatief medegebruik, grondwaterbescherming en dergelijke. In de praktijk blijkt dat de huidige benadering die in hoofdzaak kwantitatief is, niet meer aansluit bij de meer gebruikelijke kwalitatieve beleidsgerichte benadering (KGO). Aanpassing op dit onderdeel is wenselijk. Hiermee wordt blijvende beleidsruimte geboden aan de realisatie van een nieuw landgoed, maar wordt strikter getoetst op de toegevoegde waarde van een landgoed waarbij ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties in balans dienen te zijn. De beleidsregels zijn opgenomen in artikel 2.5. In de bijlage is een overzicht opgenomen van de wijzigingen van het nieuwe beleid ten opzichte van het oude beleid.

4.5.2 Doel

Realiseren van nieuwe natuur, bos, voorzieningen voor recreatief medegebruik en verbetering van landschappelijke kwaliteiten door private investering in ruil voor een unieke woonsituatie.

4.5.3 Praktijkvoorbeeld

De 67-jarige heer A had voorheen een grondgebonden agrarisch bedrijf. Hierdoor heeft hij veel grond in eigendom, onder andere in het waardevolle Dinkeldal. De voormalige agrarische bebouwing wordt gesaneerd met toepassing van de Rood voor rood regeling. 11 hectare grond die voorheen in gebruik was als agrarische cultuurgrond wordt ingezet in de nieuwe landgoederenregeling. Circa 4 hectare van de voormalige agrarische cultuurgrond wordt ontwikkeld als nieuwe natuur. Het landgoed wordt voor het grootste gedeelte openbaar toegankelijk door aan te sluiten op een bestaand fiets- en wandelpad. Door nieuwe natuur te ontwikkelen, de landschappelijke structuur en beleefbaarheid van het Dinkeldal te versterken, ruimte te bieden voor een duurzaam waterbeheer, vindt er een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit plaats. De financiële middelen om deze kwaliteitsverbetering te realiseren worden behaald uit het oprichten van 1 nieuw landhuis.

5.3.1 (Planologische) implementatie

Rood voor rood

Rood voor rood ontwikkelingen zijn al mogelijk door wijzigingsbevoegdheden, dan wel partiële herzieningen van het bestemmingsplan. Omdat dit beleid op enkele onderdelen is gewijzigd, worden de wijzigingsbevoegdheden in de regels van het geldende bestemmingsplan voor het buitengebied redactioneel aangepast.

Schuren voor schuren en schuren voor vergroting (bedrijfs)woning beleid

Op het moment dat een ontwikkeltraject met toepassing van schuren voor schuren of schuren voor vergroting (bedrijfs)woning beleid passend is, dient het bestemmingsplan op beide locaties aangepast te worden. Op deze wijze kan planologisch maatwerk worden geleverd en tevens verplichte landschappelijke inpassing juridisch worden geborgd via een voorwaardelijke verplichting.

Nieuwe landgoederen

De planologische inpassing van een ontwikkeling die wordt mogelijk gemaakt op grond van het nieuwe landgoederen beleid is enkel mogelijk door het bestemmingsplan partieel te herzien. Op deze wijze kan planologisch maatwerk worden geleverd en tevens verplichte aanleg van de kwaliteitsprestaties worden afgedwongen via een voorwaardelijke verplichting. De raad is uiteindelijk bevoegd om het bestemmingsplan al dan niet vast te stellen.

Sloopregistratie

Op het moment dat een eigenaar bebouwing wil slopen, dient de eigenaar een sloopmelding in of wordt een sloopvergunning aangevraagd in het Omgevingsloket. Gelijktijdig kan een aanvraagformulier sloopregistratie worden ingediend. Het aanvraagformulier is via de website van de gemeente Losser te downloaden. Op het aanvraagformulier dienen verschillende gegevens ingevuld te worden. Het is met name belangrijk dat aangegeven wordt welke bebouwing gesloopt wordt. Op basis van het aanvraagformulier en daarna (bouw)dossieronderzoek wordt beoordeeld of voor de aangevraagde bebouwing een sloopvoucher kan worden verstrekt. Ter plaatse wordt de exacte oppervlakte van de bebouwing opgemeten. Voor de bebouwing die aan de beleidsregels voldoet, wordt een sloopvoucher verstrekt. Er wordt in eerste instantie een voorlopige sloopvoucher verstrekt, die in werking treedt als sloop daadwerkelijk gerealiseerd is.

5.3.2 Evaluatie

Dit beleid biedt relatief veel ruimte aan eigenaren met ontwikkelplannen. Op voorhand valt niet precies te voorspellen hoe eigenaren met die ruimte om gaan en hoe de verschillende mogelijkheden die worden geboden in de praktijk uitpakken. Gebruikers van het buitengebied hebben zelf het meeste belang bij het maken van plannen die een meerwaarde hebben voor ons buitengebied en die de kwaliteiten daarvan versterken. Vanuit die gedachte is ervoor gekozen om een aantal regels los te laten, te versoepelen of verruimen.

Een dergelijk beleid maakt dat een goede evaluatie onmisbaar is. Wij streven naar een proces waarbij we het beleid en de uitvoering daarvan continu blijven verbeteren. Wij willen dit als volgt aanpakken:

•We brengen bij elk plan dat gebruik maakt van dit beleid met foto’s een ‘voor’ en ‘na’ situatie in beeld.

•Na afloop van een planproces voeren wij indien noodzakelijk een evaluatiegesprek met de initiatiefnemer. Hiermee monitoren we of het beleid werkt zoals het bedoeld is.

•Na 1 of 2 jaar bekijken we of bijstelling van onderdelen van het beleid nodig is. Dit kan nodig zijn omdat regels te beperkend of te ruim zijn, onduidelijk blijken, of in de praktijk niet zoals verwacht blijken uit te pakken.

•Indien deze termijn te kort blijkt dan zetten we het beleid langer door.

•Zodra duidelijk is dat (delen van) dit beleid goed werken, dan vertalen wij dit in regelingen in het bestemmingsplan buitengebied. Dit heeft als voordeel dat kortere procedures gevolgd kunnen worden tegen lagere kosten.

•Zoals hiervoor reeds aangegeven, zullen we na 1 of 2 jaar beoordelen of dit instrument in de praktijk werkbaar is en toegevoegde waarde heeft. Daarna bepalen we hoe en op welke wijze we een dergelijk overzicht zo optimaal mogelijk kunnen laten functioneren in de praktijk.

Artikel 1.1: Begrippenlijst

Juist om een maatwerktoepassing in de praktijk niet onnodig te beperken is er voor wat betreft voorliggend beleid vanaf gezien om alle begrippen te definiëren. Om de leesbaarheid van dit beleid te ondersteunen is een aantal gebruikte begrippen in onderstaande lijst omschreven en/of nader toegelicht.

Bestaand

1het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het omgevingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning;

2het onder 1 bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende omgevingsplan, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het omgevingsplan, of een andere planologische toestemming;

Bestaande erven

bestaande en/of als zodanig bestemde bouwvlakken ten behoeve van woningen, voorzieningen en bedrijven in de Groene Omgeving, daarbij inbegrepen de bouwvlakken voor dergelijke functies die voorzien zijn in voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro;

Erfinrichtingsplan

plan dat aangeeft op welke wijze een nieuwe ontwikkeling binnen de bestaande erfstructuur wordt ingepast; tot deze inpassing behoren de situering van de opstallen en de inrichting van het erf, waaronder de erfbeplanting ten opzichte van het landschap;

Kas

een gebouw, waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal, dienend tot het kweken van vruchten, bloemen of planten;

Kelder

een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven het peil is gelegen;

Landschapontsierend

Alle (voormalig agrarische) gebouwen die niet karakteristiek of cultuurhistorisch zijn en door hun omvang, situering, materiaalgebruik en/of uitstraling afbreuk doen aan de ruimtelijke kwaliteit. Of gebouwen wel of niet aan te merken zijn als landschap ontsierend bepaalt de gemeente;

Maatwerk

een oplossing op maat voor een wenselijke situatie die niet geheel binnen de geldende regels past, waarbij de functionele wens wordt aangepast aan de ruimtelijke mogelijkheden;

Ontwikkeltraject

Toepassing van ontwikkelingsmogelijkheden ten aanzien van de regelingen ‘schuren voor schuren’, schuren voor uitbreiding (bedrijfs)woningen’ en ‘Rood voor rood’ als bedoeld in artikel 2.2, 2.3 en 2.4. van de “Beleidsnotitie buitengebied met ruimtelijke kwaliteit”;

Ruimtelijke kwaliteit

het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ook wel het samenstel van functionele waarde, toekomstwaarde en belevingswaarde;

Slooplocatie

het gehele bestemmingsvlak van het (voormalige) agrarische bedrijf dat deel neemt aan de Rood voor Rood regeling.

Verbetering / versterking van de ruimtelijke kwaliteit

het leggen van nieuwe verbindingen tussen bestaande gebiedskwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen waarbij bestaande kwaliteiten worden benut en waar mogelijk nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd;

Artikel 2.1 Sloopregistratie

a.Het moet gaan om legale (vergunde) landschapontsierende voormalige agrarische bedrijfsgebouwen die zijn gelegen in het buitengebied van de gemeente Losser;

b.In afwijking van het bepaalde onder b komen ook voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in aanmerking in geval waarbij de gebouwen bij vaststelling van het bestemmingsplan “Buitengebied” in 1982 aantoonbaar aanwezig zijn;

c.Het mag niet gaan om monumentale, karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of veldschuren;

d.Overige voorzieningen (sleufsilo’s, mestbassins, kelders) tellen niet mee en worden niet geregistreerd;

e.De sloopvoucher is overdraagbaar en verhandelbaar. Overdracht wordt gemeld aan de gemeente;

f.Er wordt een voorlopige sloopvoucher verstrekt, die in werking treedt als sloop daadwerkelijk gerealiseerd is;

g.De sloopvoucher is gedurende 10 jaar na registratie in te zetten ten behoeve van maximaal twee ontwikkeltrajecten waar sloop vereist is;

h.De sloopvoucher vervalt automatisch indien en voorzover:

1de termijn van 10 jaar als bepaald onder g is verstreken;

2de sloopvoucher volledig is ingezet ten behoeve van een ontwikkeltraject.

Artikel 2.2 Schuren voor schuren

a.In ruil voor de mogelijkheid om extra bebouwing als zijnde aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen te kunnen realiseren, moet op het erf waar gebouwd wordt dan wel elders een veelvoud aan schuren worden gesloopt. Hierbij geldt de volgende bouw-sloopverhouding:

Oppervlakte extra

3Aanvullend op de maximum bebouwingsoppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen die op basis van het geldende bestemmingsplan al is toegestaan.

te bouwen

Bouw – sloopverhouding (m2)

Rekenvoorbeeld

Artikel 2.2. sub j: Er geldt geen maximum oppervlakte aan extra bebouwing op een erf. Er wordt maatwerk geleverd.

1:2

200m2 extra bouwen betekent 400 m2 slopen

b.Het moet gaan om legale (vergunde) landschapontsierende voormalige agrarische bedrijfsgebouwen die zijn gelegen in het buitengebied van de gemeente Losser;

c.In afwijking van het bepaalde onder b komen ook voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in aanmerking in geval waarbij de gebouwen bij vaststelling van het bestemmingsplan “Buitengebied” in 1982 aantoonbaar aanwezig zijn;

d.Het mag niet gaan om monumentale, karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of veldschuren;

e.Overige voorzieningen (bijvoorbeeld sleufsilo’s, mestbassins, kelders) tellen niet mee als sloopoppervlakte, maar dienen wel volledig te worden gesloopt;

f.Bouwen is alleen mogelijk op een bestaand erf met de bestemming ‘Wonen’, ‘Wonen – Landhuis’ en ‘Wonen – Voormalig boerderij’;

g.Sloop van een deel van het erf is mogelijk, met dien verstande dat er sprake moet zijn van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit;

h.Schuren moeten in het geheel worden ingezet in de Schuur voor schuur-regeling;

i.Inzet van sloopmeters door toepassing van sloopregistratiesysteem is toegestaan;

j.Er geldt geen maximum oppervlakte aan extra bebouwing op een erf. Er wordt maatwerk geleverd;

k.De ontwikkeling op de bouwlocatie dient vergezeld te gaan van een erfinrichtingsplan;

l.De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie.

Artikel 2.3 Schuren voor uitbreiding (bedrijfs)woningen

a.In ruil voor de mogelijkheid om de bestaande (bedrijfs)woning te kunnen vergroten boven 750 m3, moet op het erf waar gebouwd wordt danwel elders een veelvoud aan schuren worden gesloopt. Hierbij geldt de volgende bouw-sloopverhouding:

Vergroting (bedrijfs)woning groter dan 750 m3

Bouw – sloopverhouding (m3-m2)

Rekenvoorbeeld

Tot een maximum inhoudsmaat van 2.000 m3

1:2

Woning 750 m3 vergroten naar 1.000 m3 betekent 500 m2 slopen

b.Het moet gaan om legale (vergunde) voormalige agrarische bedrijfsgebouwen die zijn gelegen in het buitengebied van de gemeente Losser;

c.In afwijking van het bepaalde onder b komen ook voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in aanmerking in geval waarbij de gebouwen bij vaststelling van het bestemmingsplan “Buitengebied” in 1982 aantoonbaar aanwezig zijn;

d.Het mag niet gaan om monumentale, karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of veldschuren;

e.Overige voorzieningen (bijvoorbeeld sleufsilo’s, mestbassins, kelders) tellen niet mee als sloopoppervlakte, maar dienen wel volledig te worden gesloopt;

f.Bouwen is alleen mogelijk op een bestaand erf, daar waar op basis van het op dat moment geldende omgevingsplan een (bedrijfs)woning is toegestaan;

g.Sloop van een deel van het erf is mogelijk, met dien verstande dat er sprake moet zijn van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit;

h.Schuren moeten in het geheel worden ingezet in de Schuur voor uitbreiding (bedrijfs)woningen-regeling;

i.Inzet van sloopmeters door toepassing van sloopregistratiesysteem is toegestaan;

j.De ontwikkeling op de bouwlocatie dient vergezeld te gaan van een erfinrichtingsplan;

k.De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie.

Artikel 2.4 Rood voor rood

Sloop

a.Voor de eerste 850m2 te slopen landschapontsierende bebouwing wordt 1 compensatiewoning van 750m3 en een bijgebouw van 100m2 toegekend, bij elke extra 1100m2 te slopen landschapontsierende bebouwing wordt elke volgende compensatiewoning van 750m3 en bijgebouw van 100m2 toegekend.

b.Het moet gaan om legale (vergunde) landschapontsierende voormalige agrarische bedrijfsgebouwen die zijn gelegen in het buitengebied van de gemeente Losser;

c.Het mag niet gaan om monumentale, karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing;

d.Overige voorzieningen (sleufsilo’s, mestbassins, kelders) tellen niet mee en kunnen niet worden ingezet in deze regeling.

e.Alle aanwezige landschapsontsierende bebouwing, inclusief erfverhardingen, mestplaten en sleufsilo’s moeten worden gesloopt, met uitzondering van:

•de voormalige bedrijfswoning en de bij recht toegestane oppervlakte aan bijgebouwen bij de woning;

•karakteristieke, monumentale en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing;

•uitzonderingssituaties, waarbij aantoonbaar sprake moeten zijn van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit;

f.Inzet van sloopmeters door toepassing van sloopregistratiesysteem is toegestaan, waarbij onverkort de beleidsregels van sloopregistratie gelden;

g.Er mogen meerdere slooplocaties worden gecombineerd, met dien verstande dat de minimaal te slopen oppervlakte op één locatie 50m2 betreft;

h.De volledige sloopoppervlakte is afkomstig uit de gemeente Losser;

i.Eerdere verplichtingen tot sloop of erfinrichting kunnen niet in de regeling worden toegepast.

Bouwlocatie

a.De compensatiekavel is maximaal 1.000 m2 groot en wordt in beginsel op de slooplocatie of één van de slooplocaties gerealiseerd;

b.Slechts in uitzonderlijke situaties wordt afgeweken van het bepaalde onder a. Wanneer de slooplocatie(s) niet geschikt is/zijn als bouwlocatie vanuit het oogpunt van milieu-, ruimtelijke ordening- en/of overige wet- en regelgeving, kan de woning elders teruggebouwd worden. In dat geval dient de terugbouwlocatie aan te sluiten op bestaande bebouwing. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om het bouwen in kernen, dorpsranden, buurtschappen, lintbebouwing (mits gelegen binnen de provinciale ‘stedelijke laag’) of een bestaand erfensemble/erfstructuur;

c.De compensatiewoning moet passend zijn binnen de op dat moment geldende gemeentelijke Woonvisie;

d.De compensatiewoning mag geen onevenredige aantasting van agrarische en/of andere belangen in de omgeving veroorzaken, zoals belemmering van de bedrijfsmatige activiteiten van een bedrijf in de omgeving;

e.De ontwikkeling op de bouwlocatie dient vergezeld te gaan van een erfinrichtingsplan;

f.De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie.

Artikel 2.5 Nieuwe landgoederen

a.Het nieuwe landgoed heeft een oppervlakte van minimaal 10 hectare, met dien verstande dat:

1het landbouwgrond betreft die nog niet onder de Natuurschoonwet valt;

2de oppervlakte van een voormalig agrarisch bouwperceel niet wordt meegerekend bij de bepaling van de oppervlakte van het nieuwe landgoed;

b.Bij de realisatie van een landgoed met een minimale oppervlakte van 10 hectare wordt één landhuis toegestaan, waarbij de inhoudsmaat minimaal 1.000 m3 en maximaal 2.000 m3 mag bedragen.

c.Bij de realisatie van een landgoed met een minimale oppervlakte van 15 hectare wordt een extra woning toegestaan, waarbij de inhoudsmaat maximaal 750 m3 mag bedragen.

d.De architectuur van de nieuwe bebouwing dient aan te sluiten bij de allure van het landgoed en voorafgaand aan de ter inzagelegging van het omgevingsplan akkoord te zijn bevonden door de stadsbouwmeester van Het Oversticht;

e.Tenminste 30% van het landgoed bestaat uit nieuwe natuur;

f.Tenminste 90% van het landgoed is openbaar toegankelijk, met dien verstande dat het nieuwe landgoed aangesloten dient te zijn op een bestaande recreatieve routestructuur;

g.Het nieuwe landgoed moet een aaneengesloten, samenhangend geheel vormen en van toegevoegde waarde zijn voor het gebied, bij voorkeur passend in het Landschapsontwikkelingsplan (LOP);

h.Het nieuwe landgoed moet voldoen aan de voorwaarden van rangschikking onder de Natuurschoonwet;

i.Bestaande, niet-functionele bebouwing moet worden gesloopt, met uitzondering van:

1karakteristieke, monumentale en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing;

2uitzonderingssituaties, waarbij aantoonbaar sprake moeten zijn van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit;

j.Initiatiefnemer dient een ruimtelijk kwaliteitsplan aan te leveren, waaruit een aantoonbaar evenwicht blijkt tussen ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties conform de provinciale Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Het aantoonbare evenwicht dient te worden aangetoond middels een berekening op basis van taxatierapporten die zijn opgesteld door een ter zake kundig taxateur;

k.De ontwikkeling van een landgoed mag geen onevenredige aantasting van agrarische en/of andere belangen in de omgeving veroorzaken, zoals belemmering van de bedrijfsmatige activiteiten van een bedrijf in de omgeving;

l.Initiatiefnemer dient een beheerplan aan te leveren waarin wordt aangetoond dat het beheer voor de lange termijn (30 jaar) gegarandeerd is;

m.In een privaatrechtelijke overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente worden afspraken over de uitvoering, beheer, openstelling en duurzame instandhouding gewaarborgd.

Artikel 3.1 Overgangsbepalingen

Indien voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze beleidsregels een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend waar de in Hoofdstuk 2 bepaalde beleidsregels betrekking op hebben en voor het tijdstip van de inwerkingtreding van deze beleidsregels nog niet definitief op de aanvraag is beslist, wordt daarop deze beleidsregels toegepast.

Artikel 3.2 Hardheidsclausule

Burgemeester en wethouders blijven bevoegd om af te wijken van deze regeling wanneer die voor een of meer belanghebbenden gevolgen heeft die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregels te dienen doelen. In een dergelijk geval zal een aparte gemotiveerde beoordeling plaatsvinden (artikel 4:84 Algemene wet bestuursrecht).

Artikel 3.3 Intrekking oud beleid

De beleidsnotitie “Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen” wordt ingetrokken.

Artikel 3.4 Inwerkingtreding

Deze beleidsregels treden in werking op de dag volgend op die van de bekendmaking.

Artikel 3.5 Citeertitel

Deze beleidsregels worden aangehaald als “Beleidsnotitie Buitengebied met ruimtelijke kwaliteit”