Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 (gemeente Leusden)

Aanhef

regio Foodvalley, regio Amersfoort

2. Beleidskader

2.3. Volledig beëindigen agrarische functie

2.3.1. FUNCTIEVERANDERING NAAR WONEN

Bij een functieverandering van functie Agrarisch naar functie Wonen stopt de agrarische onderneming. Na functieverandering mogen op het perceel geen bedrijfsmatige agrarische activiteiten meer worden uitgevoerd. Hobbymatig mogen nog wel dieren gehouden worden. Het aantal is beperkt en afhankelijk van de diersoort. De vrijkomende (of overtollige) agrarische bedrijfsbebouwing dient hierbij te worden gesloopt. Dit noemen we de slooplocatie.

Daarnaast is het mogelijk om op de slooplocatie - of elders afhankelijk van gemeentelijke uitwerking - woonvolume toe te voegen. Hiervoor geldt de sloopmetersystematiek, zoals toegelicht in hoofdstuk 3.

We zien de functie Wonen als een aantrekkelijke vervangende functie en het verbeteren van de omgevingskwaliteit.

2.3.2. FUNCTIEVERANDERING NAAR WERKEN

Bij een functieverandering van functie Agrarisch naar functie Werken stopt de agrarische onderneming. De bedrijfsmatige agrarische activiteiten maken plaats voor andere (bedrijfs)activiteiten. De vrijkomende (of overtollige) agrarische bedrijfsbebouwing kan gewijzigd worden in functie gebruik en/of worden gesloopt. Hobbymatig mogen nog wel dieren gehouden worden. Het aantal is beperkt en afhankelijk van de diersoort.

Om de functie werken mogelijk te maken is ook de sloopmetersystematiek, zoals toegelicht in hoofdstuk 3, van toepassing.

We zien de functie Werken als een economische drager die bijdraagt aan een meer multifunctioneel en aantrekkelijk, vitaal en leefbaar landelijk gebied.

2.4. Functieverandering naar Wonen

2.4.1. HET PERCEEL ALS SLOOPLOCATIE

De vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesaneerd. De (bedrijfs)woning met het bijbehorende privébijgebouwen blijft behouden. Deze wordt planologisch omgezet naar de functie Wonen. Het werkingsgebied beperken we een compact erf. Voor de oppervlakte aan bijgebouwen geldt de toegestane maximale oppervlakte in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Door middel van het toepassen van de sloopmetersystematiek (zie hoofdstuk 3) wordt de gesloopte bedrijfsbebouwing omgezet naar inzetbare sloopmeters. De inzetbare sloopmeters kunnen vervolgens op het eigen perceel ingezet of verhandeld worden zodat het elders ingezet kan worden.

2.4.2. HET PERCEEL ALS ONTWIKKELLOCATIE

Aanvullend op ‘het perceel als slooplocatie’ kan de ontwikkelwens woningbouw betreffen. De aanwezige inzetbare sloopmeters kunnen op locatie worden ingezet voor het toevoegen van maximaal één woonvolume. Als een ontwikkeling op locatie niet (ruimtelijk) aanvaardbaar is, kan de zogenoemde functieveranderingswoning elders gerealiseerd worden.

Het werkingsgebied van de nieuw toe te voegen woning beperken we tot een compact erf. Voor de oppervlakte aan bijgebouwen geldt de toegestane maximale oppervlakte in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

2.5. Voorwaarden functieverandering naar Wonen:

2.5.1. SLOOPCOMPENSATIE

Het toevoegen van een woonvolume is mogelijk volgens de onderstaande rekenregels.

In de berekening hanteren we een basis bestaande uit het ‘woonrecht’ uitgedrukt in sloopmeters. Aanvullend hierop volgt een berekening van compensatie sloopmeters voor de gevraagde inhoud (m³) van de woning of woongebouw.

Basisregeling

Sloopmeters

Woonrecht

300m2

Per 1 m3

1,5 m2

Rekenvoorbeeld

Toe te voegen woonvolume

Basisregeling

Sloopmeter

Totaal sloopmeters

1woning

Woonrecht

300m2

Inhoud 600 m3*

900m2 (600 x 1,5)

1.200 m2

1woongebouw

Woonrechten

600m2 (300 x 2)

Inhoud 880 m3*

1320 m2 (880 x 1,5)

1.920 m2

* per gemeente kan een verschillende inhoudsmaat gelden voor een woning of woongebouw.

Basisprincipes voor de functieverandering naar Wonen:

•Ter plaatse van de vrijgekomen bedrijfsbebouwing geldt voor het toevoegen een maximum van één woonvolume. Onder één woonvolume verstaan we één vrijstaande woning of één woongebouw met twee wooneenheden. De hoeveelheid m2 bijgebouwen wordt bepaald door het omgevingsplan;

•Voor de slooplocatie en de ontwikkellocatie is een compact erf het uitgangspunt. Dit betekent dat op het erf de bebouwing niet te ver van elkaar af staat, de bebouwing een eenheid vormt en sprake is van één uitrit. Het werkingsgebied ligt hier op eenduidige en begrensde wijze rond omheen.

Gemeentelijke uitwerking:

Ruimtelijke afwegingen locaties functieveranderingswoningen

Om te werken aan de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied maken gemeenten strategische- en landschappelijke keuzes. Zo ook gebieden waar functieveranderingswoningen wel of niet gewenst zijn. Het kan voorkomen dat het toevoegen van meerdere woonvolumes ruimtelijk aanvaardbaar is. Of dat in bepaalde gebieden waar slooplocaties liggen het toevoegen van woonvolume(s) ruimtelijk of anderszins niet aanvaardbaar of gewenst is. Bijvoorbeeld door de aanwezige ecologische- landschappelijke of cultuurhistorische waarden. We nodigen gemeenten dan ook uit om hiervoor een ruimtelijke afweging te maken.

Gemeenten kunnen functieveranderingswoningen elders toestaan. Dit zijn aangewezen gebieden waar doorontwikkeling naar de functie Wonen ruimtelijk aanvaardbaar is. Deze gebieden hebben meer draagkracht, bijvoorbeeld in de dorpsranden of de buurtschappen. Hierop zijn de mogelijkheden en voorwaarden vanuit het functieveranderingsbeleid ook van toepassing.

We nodigen gemeenten uit om hiervoor een uitwerking te maken. Denk bij het opstellen van een dergelijk kader aan een ruimtelijke afweging voor ontwikkellocaties aan de onderstaande mogelijkheden:

1door de gemeenten aangewezen locaties (bijvoorbeeld dorpsrandzones of gebieden met overwegend woonfuncties)

2bestaande bebouwingsclusters of ~linten (bijvoorbeeld buurtschappen)

3op eigen erf (bijvoorbeeld alleen inzet eigen sloopmeters)

Woningdifferentiatie stimuleren

Gebaseerd op de ervaring van de afgelopen jaren zien we dat veelal vrijstaande woningen en woongebouwen gebouwd zijn. Echter de vraag naar andere woonvormen kan per gebied of gemeente anders zijn. Op basis van de rekenregels is het voor gemeenten mogelijk om met een afwijkende sloopmetereis andere typologieën te stimuleren. Denk hierbij aan rug-aan-rug woningen, drie/vier-kappers of erfdelen (een collectief erf met verschillende woonvormen op een voormalige agrarische functie).

Ook denkbaar is het dat gemeenten actief sturen op woonvormen. Bijvoorbeeld wanneer er behoefte is aan betaalbare starterswoningen. Dan zouden minder sloopmeters ingezet kunnen worden om deze te realiseren.

Inzet groencompensatie als aanvulling op sloopmeters

Het verkrijgen van een functieveranderingswoning is nu mogelijk door het inzetten van sloopmeters. Gemeenten hebben de keuze om een gedeelte van de sloopmetercompensatie in te vullen met een groencompensatie. Regionaal is afgesproken om minimaal 75% van de benodigde sloopmeters met sloopmeters in te zetten.

Aanvullend op de sloopmeters kan groencompensatie worden ingezet. Met een substantiële bijdrage aan omgevingskwaliteit kan dit een afweging zijn. Dit staat los van de reguliere landschappelijke inpassing en de bijdrage aan het Ontwikkelfonds landelijk gebied. Bijvoorbeeld door de realisatie van natuurontwikkeling, groen/blauwe dooradering of beekherstel ten behoeve van klimaatadaptatie.

Gemeenten zijn vrij om voor een dergelijke aanpak te kiezen en dit uit te werken. Bij een uitwerking is het van belang om met een eenduidige systematiek te werken. Bijvoorbeeld door de waarde van de (aanvullende) groencompensatie uit te drukken in waarde die vergelijkbaar is met de investering in sloopmetercompensatie. Deze waarde kan opgebouwd zijn uit de investering voor de realisatie én het beheer voor een bepaalde periode (minimaal 10 jaar) en de afwaardering van de grondwaarde. Voor het bepalen van de waarde van de sloopmetercompensatie kan de gemiddelde waarde over een periode tot een jaar voorafgaande aan de ontwikkeling genomen worden. Het gaat hierbij om de gemeentelijke waarde van de sloopmeter.

Hiermee is de waarde van sloop- en groencompensatie in balans met de gewenste functie. Belangrijk hierbij is dat de groencompensatie als onderdeel van de functieverandering wordt meegenomen in de aanpassing en/of wijziging omgevingsplan.

2.5.2. LANDSCHAPPELIJKE INPASSING

We willen de herkenbaarheid en de (streek)eigenheid van landelijk gebied behouden en versterken. We streven naar het behoud van waardevolle kenmerken, met ruimte voor (architectonische) ontwikkelingen die bijdragen aan de landschappelijke kenmerken. Erven hebben een beeldbepalende rol in de eigenheid van het landelijk gebied. Uitgangspunt is dan ook een compact erf gebaseerd op de traditionele erfopzet. De bebouwing en de landschapselementen, zoals bijvoorbeeld een boomgaard of houtsingel, vormen in het beeld van het landelijk gebied een onlosmakelijk geheel. Veranderingen op het erf hebben hun impact hierop. We vragen dan ook om een landschappelijke inpassing bij ontwikkelingen.

Bij een landschappelijke inpassing kijken we zorgvuldig naar het erf en het omliggende landschap. Bij veranderingen op een erf is het belangrijk deze aan te laten sluiten op landschappelijke kenmerken. De aanwezige landschaps-, ecologische en cultuurhistorische waarden en beeldkwaliteit van de bebouwing zijn hierbij uitgangspunt. Hierdoor ontstaat een op het gebied afgestemd inrichtingsplan. De initiatiefnemer realiseert hiermee zijn eigen plannen én verbetert tegelijkertijd het landschap. Dit leidt tot verbetering van de eigen leefomgeving.

Gemeentelijke uitwerking:

Landschappelijke inpassing

Om richting te geven hoe in een landschapstype het betreffende landschap versterkt kan worden is veel informatie beschikbaar. Vanuit de diverse stukken van de provincie Utrecht en provincie Gelderland heeft Aveco de Bondt een bundeling gemaakt. Deze zijn opgenomen in de bijlage.

Voor de verschillende landschapstypen in de regio zijn de kenmerken inzichtelijk gemaakt. Deze kunnen gebruikt worden bij de doorontwikkeling van de erven en het landschap. Door de deelnemende gemeenten kan dit een basis vormen voor hun advisering dan wel toetsing. De toetsing zal plaatsvinden door de gemeentelijke landschapsdeskundige. Ook een initiatiefnemer kan hier van gebruik maken. Bij ontwikkelvoornemens adviseren we de initiatiefnemer een ter zake kundige adviseur in de arm te nemen. Deze kan de vertaling van de algemene landschapskenmerken en de bijbehorende ontwerpprincipes naar de specifieke locatie van het erf maken.

Ook kunnen deze gebiedsbeschrijvingen een basis vormen voor een gemeentelijke uitwerking zoals een beeldkwaliteitsplan voor het landelijk gebied. Hierin staan de kenmerken van een gebied beschreven. Het gaat niet alleen om hoe een gebied er nu uitziet. De aandacht gaat vooral naar het gewenste beeld. Vandaar dat het document veel afbeeldingen, tekeningen en foto’s heeft. Onderwerpen in het beeldkwaliteitsplan zijn de vormgeving van de bebouwing, de plaatsing van bebouwing op het erf en de landschappelijke inrichting. Hierbij gaat het zowel op het erf als om de omliggende structuren van het landschap. Deze elementen samen vormen het landschapsbeeld.

2.5.3. ONTWIKKELFONDS LANDELIJK GEBIED

Met de functieverandering draagt de initiatiefnemer ook bij aan landschaps- en natuurversterking in de wijdere omgeving binnen de eigen gemeente. Op basis van verevening wordt een bijdrage gestort in een gemeentelijk ontwikkelfonds landelijk gebied. Dit fonds benut de gemeente om de verbetering van de omgevingskwaliteit in het gebied vorm te geven, bijvoorbeeld de aanleg van een houtwal of een recreatieve route.

Vanuit dit fonds kan met meer samenhang gewerkt worden aan landschaps- en natuurontwikkeling. Al dan niet met cofinanciering.

De bijdrage bedraagt €10,- per m³ op te richten nieuwe woonbebouwing.

Gemeentelijke uitwerking:

Ontwikkelfonds landelijk gebied

Gemeenten worden uitgenodigd om een Ontwikkelfonds landelijk gebied op te stellen. Dit kan al een bestaand ontwikkelfonds zijn of een nieuw op te richten fonds. De reikwijdte kan alleen het landelijk gebied of een groter bereik betreffen. Bij het laatste is het van belang dat gelden gelabeld worden voor het verbeteren van de omgevingskwaliteit landelijk gebied. In de naamgeving zijn gemeenten vrij, voor de eenduidigheid hanteren we in dit beleidskader ‘Ontwikkelfonds landelijk gebied’.

Mogelijk weegt het opstellen van een ontwikkelfonds niet op tegen de bijdragen aan omgevingskwaliteit binnen de gemeente. Dan kan een gemeente ervoor kiezen dit (nog) niet op te stellen.

Onderdeel van de functieverandering is een financiële afdracht in het ontwikkelfonds landelijk gebied. De ontvangen bijdragen mogen worden besteed aan de verbetering van de omgevingskwaliteit van gebieden en de realisatie van maatschappelijke functies. Denk hierbij aan natuurontwikkeling, recreatieve routes, waterberging, infrastructuur, etc.

De grondslag voor deze financiële bijdrage ligt in een omgevingsvisie of een programma. Belangrijk uitgangspunt is dat er een verband is tussen de betalende activiteit en de gebiedsontwikkeling. De omgevingsvisie of het programma moet daarom:

-het gebied omschrijven of aangeven dat ontwikkeld wordt;

-het verband aangeven tussen de activiteit en de ontwikkeling waaraan wordt bijgedragen;

-ingaan op de financiering van de ontwikkeling;

-een indicatie geven van de gewenste bijdrage;

-ingaan op de planning en realisatie van de ontwikkeling.

2.5.4. VOORWAARDEN IN BEELD

We hebben de voorwaarden in onderstaand schema gevisualiseerd. Met hierin de te doorlopen stappen bij de functieverandering naar Wonen. De voormalige agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De bedrijfswoning(en) zetten we om in reguliere woning(en). De gesloopte bebouwing krijgt met sloopmetersystematiek waarde in de vorm van sloopmeters. Sloopmeters gebruik je voor het toevoegen van een woning op de slooplocatie of op een locatie elders. Hiervoor gelden gemeentelijke voorwaarden.

Onderdeel van de functieverandering is een landschappelijke inpassing van de slooplocatie. Dit geldt ook ontwikkellocatie elders. Bij ontwikkeling vragen we een bijdrage aan het ontwikkelfonds landelijk gebied. Met deze bijdrage werkt de gemeente aan natuur- en landschapsversterking in de wijdere omgeving.

Figuur 4. Principe uitwerking voorwaarden functieverandering naar Wonen

2.6. Bredere inzet sloopmeters en/of groencompensatie bij woonfuncties

2.6.1. GROTERE INHOUD (M3) VAN DE WONING DAN REGULIER IS TOEGESTAAN

Bij woningen in het landelijk gebied is een maximale inhoudsmaat vastgesteld in het omgevingsplan. Met compensatie van sloopmeters kan een grotere inhoudsmaat worden toegestaan.

De regeling voor het vergroten van de woning is hieronder weergegeven:

Grotere inhoud van de woning/woongebouw

Sloopmeters

Per 1 m3 vergroting

1,5 m2 sloopmeters

2.6.2. GROTERE OPPERVLAKTE AAN BIJGEBOUWEN (M2) DAN REGULIER IS TOEGESTAAN

Bij woningen horen ook bijgebouwen. In het omgevingsplan is een maximale maatvoering vastgesteld. Met compensatie van sloopmeters kan een groter bijgebouw worden toegestaan.

De regeling voor het vergroten van de oppervlakte aan bijgebouwen is hieronder weergegeven:

Grotere oppervlakte van het bijgebouw

Sloopmeters

Per 1 m2 vergroting

2m2 sloopmeters

2.6.3. WONINGSPLITSING

Met de compensatie van sloopmeters kan een extra woonrecht worden gerealiseerd. De woning wordt daarmee in feite veranderd van een woning naar een woongebouw.

De regeling voor het omzetten van een woning naar een woongebouw is hieronder weergegeven:

Omzetten woning naar woongebouw

Sloopmeters

1extra woonrecht

300m2 sloopmeters

2.6.4. LEGALISATIE

In het landelijk gebied zijn situaties aanwezig waarbij het feitelijk gebruik strijdig is met het omgevingsplan. Met de compensatie van sloopmeters kunnen strijdigheden als dubbele bewoning, meer m2 aan bijgebouwen en grotere woninginhoud (m3) worden gelegaliseerd.

De regeling die hiervoor kan worden gehanteerd is die van het toevoegen van een extra ‘woningrecht’ en/of grotere inhoud woning/woongebouw:

Legaliseren

Sloopmeters

Legalisatie woongebouw (per woonrecht)

300m2 sloopmeters

Legalisatie inhoud bestaande vergunde woning tot en met feitelijke inhoud woning

Per 1 m3 vergroting > 1,5 m2 sloopmeters

Legalisatie meer m2 aan bijgebouwen

Per 1 m2 vergroting > 2 m2 sloopmeters

2.6.5. GROENCOMPENSATIE

Voor de functieverandering naar Wonen is het inzetten van groencompensatie als aanvulling op sloopmeters mogelijk. Ook voor de bovengenoemde thema’s voor de functie Wonen is het denkbaar. Dit is echter gemeentelijk uitwerking, waarbij de systematiek zoals benoemd in paragraaf 2.5.1 van toepassing is.

Gemeentelijke uitwerking

Overige mogelijkheid voor verbrede inzet sloopmeters.

Op voorhand zijn niet alle situaties te overzien. Het afwegingskader functieverandering 2024 biedt de gemeente de mogelijkheid om voor deze gevallen in lijn met en volgens de systematiek van dit beleid oplossingen te bewerkstelligen. Vanzelfsprekend, alleen als het ruimtelijk aanvaardbaar is.

2.8. Voorwaarden functieverandering naar Werken:

2.8.1. SLOOPCOMPENSATIE

Het systeem is opgezet volgens een basis, het ‘bedrijfsrecht’ aangevuld met compensatie van sloopmeters voor de gevraagde oppervlakte per m² vloeroppervlakte (voetprint) van de bedrijfsbebouwing.

De regeling voor functieverandering naar één van de werkfuncties ziet er als volgt uit:

Werkfuncties

Sloopmeters

Bedrijfsrecht

100m2

Tot en met 500 m2 per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing

2m2 sloopmeters

501- 1.000 m2 per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing

3m2 sloopmeters

Gemeentelijke uitwerking:

Ruimtelijke afweging:

We nodigen gemeenten uit om op basis van de gebiedskenmerken en de ontwikkelrichting van de landschappen een uitwerking te maken. Om hiermee sturing te geven waar bedrijven/werkfuncties wel en niet passen.

Ruimtelijk kunnen gebieden kwetsbaar zijn voor het toevoegen van werkfuncties. Bijvoorbeeld omdat sprake is van een kwetsbaar gebied, gebieden waar de functie te veel belemmeringen aan de omgeving oplegt aan bestaande functies of waarbij de locatie niet goed ontsloten is door infrastructuur. Het is denkbaar om deze gebieden inzichtelijk te maken. In deze gebieden kan de gemeente dan ook terughoudend omgaan met het honoreren van initiatieven.

Een ander uitgangspunt is dat er geen verslechtering van de milieukundige situatie mag zijn. Bijvoorbeeld door ‘rustige’ delen van het landelijk gebied, op het gebied van milieu en hinder, ook rustig te houden. In gemengde delen van het landelijk gebied, bijvoorbeeld bij drukke wegen of clusters van bebouwing met bedrijfsfuncties, lijkt meer mogelijk.

Vanuit het werken aan de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied is het daarnaast belangrijk om gebieden/zones aan te wijzen waar voor werkfuncties een maximale oppervlakte (m2) wordt toegestaan.

2.8.2. LANDSCHAPPELIJKE INPASSING

We willen de herkenbaarheid en de (streek)eigenheid van landelijk gebied behouden en versterken. We streven naar het behoud van waardevolle kenmerken, met ruimte voor (architectonische) ontwikkelingen die bijdragen aan de landschappelijke kenmerken. Erven hebben een beeldbepalende rol in de eigenheid van het landelijk gebied. De bebouwing en de landschapselementen, zoals bijvoorbeeld een boomgaard of houtsingel, vormen in het beeld van het landelijk gebied een onlosmakelijk geheel. Veranderingen op het erf hebben hun impact hierop. We vragen dan ook om een landschappelijke inpassing bij ontwikkelingen.

Gemeentelijke uitwerking:

Landschappelijke inpassing

Voor de verschillende landschapstypen in de regio zijn de kenmerken inzichtelijk gemaakt. Deze kunnen gebruikt worden bij de doorontwikkeling van de erven en het landschap. Door de deelnemende gemeenten kan dit een basis vormen voor hun advisering dan wel toetsing. De toetsing zal plaatsvinden door de gemeentelijke landschapsdeskundige. Ook de initiatiefnemer kan hier van gebruik maken. Bij ontwikkelvoornemens adviseren we de initiatiefnemer een ter zake kundige in de arm te nemen. Deze kan de vertaling van de algemene landschapskenmerken en de bijbehorende ontwerpprincipes naar de specifieke locatie van het erf maken.

Ook kunnen deze gebiedsbeschrijvingen een basis vormen voor een gemeentelijke uitwerking zoals een beeldkwaliteitsplan voor het landelijk gebied. De kenmerken van een gebied staan beschreven in een beeldkwaliteitsplan. Het gaat niet alleen om hoe een gebied er nu uitziet. De aandacht gaat vooral naar het gewenste beeld. Vandaar dat het document veel afbeeldingen, tekeningen en foto’s heeft. Onderwerpen in het beeldkwaliteitsplan zijn de vormgeving van de bebouwing, de plaatsing van bebouwing op het erf en de landschappelijke inrichting. Hierbij gaat het zowel op het erf als om de omliggende structuren van het landschap. Deze elementen samen vormen het landschapsbeeld.

2.8.3. ONTWIKKELFONDS LANDELIJK GEBIED

Met de functieverandering draagt de initiatiefnemer ook bij aan landschaps- en natuurversterking in de wijdere omgeving. Op basis van verevening wordt een bijdrage gestort in een gemeentelijk ontwikkelfonds landelijk gebied. Dit fonds benut de gemeente om de verbetering van de omgevingskwaliteit in het gebied vorm te geven, bijvoorbeeld de aanleg van een houtwal of een recreatieve route.

Vanuit dit fonds kan met meer samenhang gewerkt worden aan landschaps- en natuurontwikkeling. Al dan niet met cofinanciering.

De bijdrage bedraagt €10,- per m2 vloeroppervlakte aan bedrijfsbebouwing.

Gemeentelijke uitwerking:

Ontwikkelfonds landelijk gebied

Gemeenten worden uitgenodigd om een ontwikkelfonds landelijk gebied op te stellen. Dit kan al een bestaand ontwikkelfonds zijn of een nieuw op te richten fonds. De reikwijdte kan alleen het landelijk gebied of een groter bereik betreffen. Bij het laatste is het van belang dat gelden gelabeld worden voor het verbeteren van de omgevingskwaliteit landelijk gebied. In de naamgeving zijn gemeenten vrij, voor de eenduidigheid hanteren we in dit beleidskader ‘ontwikkelfonds landelijk gebied’.

-het gebied omschrijven of aangeven dat ontwikkeld wordt;

-het verband aangeven tussen de activiteit en de ontwikkeling waaraan wordt bijgedragen;

-ingaan op de financiering van de ontwikkeling;

-een indicatie geven van de gewenste bijdrage;

-ingaan op de planning en realisatie van de ontwikkeling.

2.8.4. VOORWAARDEN IN BEELD

We hebben de voorwaarden in onderstaand schema gevisualiseerd. Met hierin de te doorlopen stappen bij de functieverandering naar Werken. Met het toevoegen van een nieuwe economische functie wordt de overtollige voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. De gesloopte bebouwing krijgt met sloopmetersystematiek waarde in de vorm van sloopmeters. Sloopmeters gebruik je voor het toevoegen van een nieuwe economische functie op de locatie (gemeentelijke voorwaarden) of als verdienmodel.

Onderdeel van de functieverandering is een landschappelijke inpassing van de locatie. Bij ontwikkeling vragen we een bijdrage aan het ontwikkelfonds landelijk gebied. Met deze bijdrage werkt de gemeente aan natuur- en landschapsversterking in de wijdere omgeving.

Figuur 6. Principe uitwerking voorwaarden functieverandering naar Werken

2.9. Bredere inzet sloopmeters bij werkfuncties

2.9.1. GROTERE INHOUD (M3) VAN DE BEDRIJFSWONING DAN REGULIER IS TOEGESTAAN

Bij bedrijfswoningen in het landelijk gebied is een maximale inhoudsmaat vastgesteld in het omgevingsplan. Met compensatie van sloopmeters kan een grotere inhoudsmaat worden toegestaan.

De regeling voor het vergroten van de woning is hieronder weergegeven:

Grotere inhoud van de bedrijfswoning/bedrijfswoongebouw

Sloopmeters

Per 1 m3 vergroting

1,5 m2 sloopmeters

2.9.2. UITBREIDING VAN ÉÉN VAN DE BESTAANDE WERKFUNCTIES

Met de inzet van compenserende sloopmeters kunnen bestaande bedrijfslocaties uitbreiden tot maximaal 1.000 m2 aan bedrijfsbebouwing. Afhankelijk van de aard van het bedrijf en locatie wordt beoordeeld of medewerking al dan niet mogelijk is.

De regeling voor uitbreiding werkfunctie is hieronder weergegeven:

Grotere inhoud van de bedrijfswoning/bedrijfswoongebouw

Sloopmeters

Per 1 m3 vergroting

1,5 m2 sloopmeters

Gemeentelijke uitwerking

Buitenopslag

In principe staan we bij een functieverandering naar Werken geen buitenopslag toe. Toch kan een gemeente ervoor kiezen om buitenopslag mogelijk te maken bij bedrijfsfuncties. Hiervoor kan de gemeente voorwaarden stellen zoals het aantonen van de noodzakelijkheid, de landschappelijke aanvaardbaarheid en de omvang van de buitenopslag. Regionaal is afgesproken dat dit een gemeentelijke keuze is en dat buitenopslag mogelijk is met de inzet van sloopmeters. Hiervoor geldt de inzet van 2 m2 sloopmeters voor 1 m2 buitenopslag.

Overige mogelijkheid voor verbrede inzet sloopmeters.

Op voorhand zijn niet alle situaties te overzien. Het afwegingskader functieverandering 2024 biedt de gemeenten de mogelijkheid om voor deze gevallen in lijn met en volgens de systematiek van dit beleid oplossingen te bewerkstelligen. Vanzelfsprekend, alleen als het ruimtelijk aanvaardbaar is.

2.10. Gedeeltelijke beëindiging agrarische activiteit

2.10.1. NAAR NEVENGEBRUIKSFUNCTIE

Andere bedrijvigheid naast het hoofdinkomen van de ondernemer noemen we een nevengebruiksfunctie. Een nevengebruiksfunctie is qua oppervlak ondergeschikt aan de hoofdfunctie. Bij voorkeur komt de nevenfunctie in de bestaande bebouwing. Met omgevingskwaliteit als doel is vervangende nieuwbouw denkbaar. De nevenfunctie mag alleen door de ondernemer/eigenaar (of onderdeel van het familiebedrijf) worden uitgeoefend. Hiermee wordt voorkomen dat buitenstaanders (derde partij) een bedrijf vestigen op een agrarische locatie.

2.10.2. GEDEELTELIJK SLOOP

Bij het gedeeltelijk beëindigen van het agrarische bedrijf behoort ook sloop van een de voormalige opstallen tot de mogelijkheid. Bijvoorbeeld wanneer een agrarische bedrijfstak af wordt gestoten dan wel het aantal dieren wordt verminderd. Met de sloop van de opstallen kunnen deze meters als sloopmeters worden verhandeld. Dit is een verdienmodel voor de agrarische ondernemer. Ook kunnen deze meters ingezet worden om bijvoorbeeld de woning te vergroten. Deze mogelijkheden zijn afhankelijk van de ruimte die gemeentelijke kaders met betrekking tot oppervlakte/inhoud woning biedt.

2.12. Voorwaarden nevengebruiksfunctie

2.12.1. LANDSCHAPPELIJKE INPASSING

We willen de herkenbaarheid en de (streek)eigenheid van landelijk gebied behouden en versterken. We streven naar het behoud van waardevolle kenmerken, met ruimte voor (architectonische) ontwikkelingen die bijdragen aan de landschappelijke kenmerken. Erven hebben een beeldbepalende rol in de eigenheid van het landelijk gebied. De bebouwing en de landschapselementen, zoals bijvoorbeeld een boomgaard of houtsingel, vormen in het beeld van het landelijk gebied een onlosmakelijk geheel. Veranderingen op het erf hebben hun impact hierop. We vragen dan ook om een landschappelijke inpassing bij ontwikkelingen.

Bij een landschappelijke inpassing kijken we zorgvuldig naar het erf en het omliggende landschap. Bij veranderingen op een erf is het belangrijk deze aan te laten sluiten op landschappelijke kenmerken. De aanwezige landschaps-, ecologische en cultuurhistorische waarden en beeldkwaliteit van de bebouwing zijn hierbij uitgangspunt. Hierdoor ontstaat een op het gebied afgestemd inrichtingsplan. De ondernemer realiseert hiermee zijn eigen plannen én verbetert tegelijkertijd het landschap. Dit leidt tot verbetering van de eigen leefomgeving.

Gemeentelijke uitwerking:

Landschappelijke inpassing

Om richting te geven hoe in een landschapstype het betreffende landschap versterkt kan worden is veel informatie beschikbaar. Vanuit de diverse stukken van de Provincie Utrecht en Provincie Gelderland heeft Aveco de Bondt een bundeling gemaakt. Deze zijn opgenomen in de bijlage.

Voor de verschillende landschapstypen in de regio zijn de kenmerken inzichtelijk gemaakt. Deze kunnen gebruikt worden bij de doorontwikkeling van de erven en het landschap. Door de deelnemende gemeenten kan dit een basis vormen voor hun advisering dan wel toetsing. De toetsing zal plaatsvinden door de gemeentelijke landschapsdeskundige. Ook de initiatiefnemer kan hier van gebruik maken. Bij ontwikkelvoornemens adviseren we de initiatiefnemer een ter zake kundige in de arm te nemen. Deze kan de vertaling van de algemene landschapskenmerken en de bijbehorende ontwerpprincipes naar de specifieke locatie van het erf kunnen maken.

2.12.2. ONTWIKKELFONDS LANDELIJK GEBIED

Vanuit dit fonds kan met meer samenhang gewerkt worden aan landschaps- en natuurontwikkeling. Al dan niet met cofinanciering.

De bijdrage bedraagt €10,- per m2 toe te voegen vloeroppervlakte nevenfunctie.

Gemeentelijke uitwerking:

Ontwikkelfonds landelijk gebied

-het gebied omschrijven of aangeven dat ontwikkeld wordt;

-het verband aangeven tussen de activiteit en de ontwikkeling waaraan wordt bijgedragen;

-ingaan op de financiering van de ontwikkeling;

-een indicatie geven van de gewenste bijdrage;

-ingaan op de planning en realisatie van de ontwikkeling.

2.12.3. VOORWAARDEN IN BEELD

We hebben de voorwaarden in onderstaand schema gevisualiseerd. Met hierin de te doorlopen stappen bij een nevengebruiksfunctie. Hierbij voegt de ondernemer een nieuwe economische functie toe aan en binnen de bestaande agrarische bedrijfsvoering.

Onderdeel van de bijbehorende planologische procedure is een landschappelijke inpassing van de locatie. Bij ontwikkeling vragen we een bijdrage aan het ontwikkelfonds landelijk gebied. Met deze bijdrage werkt de gemeente aan natuur- en landschapsversterking in de wijdere omgeving.

Figuur 8. Principe uitwerking voorwaarden Nevengebruiksfunctie

2.15. Voorwaarden gedeeltelijke sloop

2.15.1. LANDSCHAPPELIJKE INPASSING

We willen de herkenbaarheid en de (streek)eigenheid van landelijk gebied behouden en versterken. We streven naar het behoud van waardevolle kenmerken, met ruimte voor (architectonische) ontwikkelingen die bijdragen aan de landschappelijke kenmerken. Erven hebben een beeldbepalende rol in de eigenheid van het landelijk gebied. De bebouwing en de landschapselementen, zoals bijvoorbeeld een boomgaard of houtsingel, vormen in het beeld van het landelijk gebied een onlosmakelijk geheel. Veranderingen op het erf hebben hun impact hierop. We vragen dan ook om een landschappelijke inpassing bij ontwikkelingen.

Gemeentelijke uitwerking:

Landschappelijke inpassing

Voor de verschillende landschapstypen in de regio zijn de kenmerken inzichtelijk gemaakt. Deze kunnen gebruikt worden bij de doorontwikkeling van de erven en het landschap. Door de betrokken gemeenten kan dit een basis vormen voor hun advisering dan wel toetsing. De toetsing zal plaatsvinden door de gemeentelijke landschapsdeskundige. Ook de initiatiefnemer kan hier van gebruik maken. Bij ontwikkelvoornemens adviseren we de initiatiefnemer een ter zake kundige in de arm te nemen. Deze kan de vertaling van de algemene landschapskenmerken en de bijbehorende ontwerpprincipes naar de specifieke locatie van het erf kunnen maken.

2.15.2. ONTWIKKELFONDS LANDELIJK GEBIED

Aangezien niet ontwikkeld wordt is het ontwikkelfonds landelijk gebied niet van toepassing.

2.15.3. VOORWAARDEN IN BEELD

We hebben de voorwaarden in onderstaand schema gevisualiseerd. Met hierin de te doorlopen stappen bij gedeeltelijke sloop. Hierbij neemt de ondernemer een deel van zijn bestaande agrarische bedrijfsvoering weg. De voormalige agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De gesloopte bebouwing krijgt met sloopmetersystematiek waarde in de vorm van sloopmeters. Sloopmeters gebruik je voor aanpassingen van de woning of als verdienmodel.

Onderdeel van de bijbehorende planologische procedure is een landschappelijke inpassing van de locatie. Door het ontbreken van een ontwikkeling is een afdracht aan het ontwikkelfonds landelijk gebied niet nodig.

Figuur 11. Principe uitwerking voorwaarden Gedeeltelijke sloop

3. Sloopmetersystematiek

3.6. Bijzondere situaties

3.6.1. NATUURNETWERK NEDERLAND EN NATURA 2000 GEBIEDEN

Het Natuurnetwerk Nederland en de Natura 2000 gebieden zijn beschermde natuurgebieden. Hier gelden beperkende regels voor ontwikkelingen, ook voor het functieveranderingsbeleid.

•Functieverandering naar Wonen: het toevoegen van een woonvolume is alleen met inzet van eigen sloopmeters (dus geen aankoop) mogelijk.

•Functieverandering naar Werken: niet toegestaan in deze gebieden.

•Nevengebruiksfunctie: niet toegestaan in deze gebieden. Een nevengebruiksfunctie kan namelijk een opmaat zijn van een functieverandering naar Werken.

Inzetbare sloopmeters afkomstig uit deze gebieden kunnen worden ingezet in het overige landelijk gebied.

Gemeentelijke uitwerking:

Aangewezen gebieden hogere sloopmetertoekenning

Gemeenten hebben de keuze om voor gebieden een hogere waarde aan de te slopen bebouwing toe te kennen. Dit geldt voor slooplocaties in Natuurnetwerk Nederland en Natura 2000 gebieden. Aangevuld met gemeentelijke gebieden met hoge landschappelijke-, ecologische-, en/of cultuurhistorische waarde. Om de doelstellingen van het functieveranderingsbeleid te behalen dient de ontwikkellocatie buiten deze gebieden te liggen.

Deze inzetbare sloopmeters verkregen uit deze aangewezen gebieden, zijn alleen inzetbaar binnen de eigen gemeentegrenzen.

3.6.2. GREBBELINIE

In een aantal gemeenten is de Grebbelinie aanwezig. Een bijzonder element gelegen in de beide betrokken provincies. Door de aanwijzing tot Rijksmonument in 2011 kent dit element een bijzondere status.

Het behoud en de bescherming van de linie staat voorop. Dit is opgenomen in een inpassingsplan Grebbelinielandschap, dat geldend is in de provincie Utrecht. Aan de basis ligt het beeldkwaliteitsplan Grebbelinie ‘Zien en gezien worden’ (2011). Dit document is met een groot aantal gemeenten, uit beide provincies, opgesteld. Het doel van de plannen is om aandacht te hebben voor de beleefbaarheid van de Grebbelinie. Voor de Grebbelinie als element en ook voor de beleefbaarheid van het omliggende gebied. Zoals de inundatiegebieden en schootsvelden.

Met de aanwezigheid van de Grebbelinie staat het gebied niet op slot. We gaan met ontwikkelingen in de nabijheid van de Grebbelinie zorgvuldig om. Het respecteren van het element - in de volledige breedte - staat hierbij voorop.

Gemeentelijke uitwerking

Grebbelinie

Uitgangspunt bij ontwikkelingen in omgeving van de Grebbelinie zijn de kwaliteiten, herkenbaarheid en belevingswaarde van het element. Zowel voor de Grebbelinie als voor de omliggende elementen zoals inundatiegebieden en schootsvelden. Het beeldkwaliteitsplan Grebbelinie ‘zien en gezien worden’ vormt het uitgangspunt voor afwegingen.

Voor de Utrechtse gemeenten is een inpassingplan Grebbelinielandschap opgesteld waarmee het element en haar omgeving planologische borging kent. We nodigen ook de Gelderse gemeenten uit om respectvol met de Grebbelinie om te gaan bij ontwikkelingen. De eerdergenoemde opgestelde documenten vormen hierbij handvatten en aandachtspunten.

3.6.3. BEDRIJFSBEBOUWING MET LAGERE SLOOPMETERTOEKENNING

We waarderen niet alle vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing op eenzelfde manier. Bedrijfsbebouwing zoals kassen ten behoeve van glastuinbouw en nertsensheds waarderen we lager. Hiervoor geldt een omrekening naar sloopmeters: 3 m² bebouwing gelijk staat aan 1 m² sloopmeter.

3.6.4. BIJZONDERE BEBOUWING

Bij functieverandering dient alle vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing, die niet wordt ingezet voor hergebruik of privébijgebouw, te worden gesloopt. Uitzondering hierop zijn: de ‘deel’ van de woonboerderij en aantoonbare cultuurhistorische of monumentale bebouwing. Deze bebouwing telt niet mee in de sloopmeterberekening en mag zonder sloopmeters/groencompensatie een ander gebruik krijgen.

3.6.5. SLOOPMETERS TOEKENNEN AAN OUDE VOORMALIGE AGRARISCHE BEBOUWING

We willen ook de mogelijkheid bieden om sloopmeters toe te kennen aan voormalige agrarische bebouwing. Dit is van toepassing op percelen waar vóór 2008 een functieverandering heeft plaatsgevonden (regio Foodvalley). Een sloopverplichting was destijds geen onderdeel van de functieverandering. Hierdoor kan nog vergunde voormalige agrarische bebouwing aanwezig zijn. Hierop is de sloopmetersystematiek ook van toepassing.

3.7. Coördinatiegroep functieveranderingsbeleid

3.7.1. INTERREGIONALE INZET SLOOPMETERS

Het slopen van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing wordt bevorderd door een interregionale inzetbaarheid van de sloopmeters. Dit betekent dat de inzetbare sloopmeters tussen alle deelnemende gemeenten kunnen worden verhandeld en ingezet. De sloopmeterprijs wordt bepaald door de markt (vraag/aanbod).

3.7.2. GELDIGHEIDSDUUR GEREGISTREERDE (BESTAANDE) SLOOPMETERS EN BEËINDIGING BELEID

De geldigheidsduur voor de inzet van (bestaande) sloopmeters wordt bepaald door een eventuele beëindiging van het functieveranderingsbeleid. Bij het bevestigen van een registratie moet dit worden gemeld aan de eigenaar van de sloopmeters. In het geval dat het functieveranderingsbeleid wordt beëindigd wordt een redelijke overgangsregeling geboden aan de eigenaren van sloopmeters.

3.7.3. OVERGANGSREGELING

Met het vaststellen van het afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 komen eerder vastgestelde functieveranderingsbeleidskaders te vervallen. Dit heeft geen gevolgen voor initiatieven waarvoor de planologische procedure al in gang gezet is. Hiervoor blijft het op dat moment geldende vastgestelde functieveranderingsbeleid van toepassing.

Bijlage 2. Gebiedskenmerken natuur en landschap

Met functieverandering werken we aan een kwaliteitsverbetering van ons landelijk gebied. Onderdeel van de functieverandering is de landschappelijke inpassing. Zowel op erfniveau (door de initiatiefnemer) als het omliggende landschap (wijdere omgeving door de gemeente). De basis hiervoor ligt in de karakteristiek van het betreffende landschapstype.

Voor de verschillende landschapstypen in de regio zijn de kenmerken inzichtelijk gemaakt door Aveco de Bondt. Deze kunnen gebruikt worden bij de doorontwikkeling van de erven en het landschap. Door de deelnemende gemeenten kan dit een basis vormen voor hun advisering dan wel toetsing. Ook de initiatiefnemer kan hier van gebruik maken. Bij ontwikkelvoornemens adviseren we de initiatiefnemer een ter zake kundige in de arm te nemen. Deze kan de vertaling van de algemene landschapskenmerken en de bijbehorende ontwerpprincipes naar de specifieke locatie van het erf kunnen maken.

We nodigen gemeenten uit om de gebiedsbeschrijvingen die op regionaal niveau gemaakt zijn te toetsen aan hun eigen specifieke gebied. Door het schaalniveau kunnen er lokale verschillen of bijzonderheden aanwezig zijn. Hiervoor kan een gemeentelijke aanvulling gemaakt worden. In de onderdelen ‘landschappelijke inpassing’ van het afwegingskader functieverandering 2024 zijn handreikingen gedaan.

Kampenlandschap

In deze sectie nemen we u graag mee in de ontwerpprincipes voor natuur en landschap in het kampenlandschap.

De deelgebieden voor het kampenlandschap vindt u hieronder op de kaart. Hiernaast bespreken we de kenmerken die horen bij dit type landschap.

Grebbelinie

De Grebbelinie overlapt een deel van dit type landschap. Hierdoor zijn op die delen, naast de ontwerpprincipes hierboven, óók de regels uit het beeldkwaliteitsplan Grebbelinie geldend. Zie hiervoor “Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie”.

Verkavelingsstructuur

•Het verkavelingsprincipe in het kampenlandschap typeert zich door de mozaïekachtige vorm. De kavels zijn sterk variërend in grootte en richting. Ontwikkelingen volgen altijd de lijnen van de verkavelingsstructuur in het landschap.

•Behoud en versterk het, door een grote afwisseling in vorm en maat van percelen ontstane, labyrintische uiterlijk van het landschap door kenmerkende beplantingsstructuren toe te voegen, zie ‘Kenmerkende landschapselementen op het perceel’

Massa-ruimte verhouding

•Het gesloten karakter van het landschap dient behouden te worden. Pas een breed scala aan landschapselementen toe, gebruik hierbij verschillende soorten, hoogtes en vormen.

•Creëer enkele, door beplanting omkaderde, zichten op het landschap.

Kenmerkende landschapselementen op het perceel

•Draag bij aan een intensief landschappelijk groen raamwerk. Behoud en herstel natuurlijke raamwerken met inheemse en gebiedseigen plantsoorten.

•Pas, ten behoeve van de verdichting van het landschap en de (bio)diversiteit, bomenrijen, houtwallen, lanen of bosjes op het perceel toe. Deze landschapselementen zijn belangrijke biotopen en verbindingszones voor flora en fauna.

•Versterk de natuur door bloem- en kruidenrijk grasland, bestrijdingsmiddelvrije akkers en natuurlijke flauwe oevers toe te passen. Deze herbergen veel (specifieke) flora en zijn interessant voor insecten en daarmee vogels en kleine zoogdieren.

•Meer gecultiveerde vormen van groen, zoals heggen, een moestuin of perken, zijn enkel op het erf toegestaan.

•Plant op en rondom het erf inheemse opgaande beplanting in een losse, natuurlijke vorm waarbij vanaf de weg deels zicht op het erf behouden blijft.

Bebouwing en erf

•Positioneer het erf in een hoek van de kavel.

•Zorg op het erf voor een samenhangend ensemble van bebouwing en beplanting.

•Sluit aan op en respecteer de historische gelaagde bebouwing. Een kleinschalige oude boerderij en grote stallen staan samen op het erf en hebben een duidelijke variatie in bouwvolume, hoogte en koprichting.

•Buiten het erf, in het veld is enkel een eenvoudig boerenschuurtje of schaapskooi toegestaan.

•Alle functionaliteiten zoals parkeerplaatsen en een boerderijwinkel vinden plaats binnen het erf, uit het zicht van de straat.

•Breng op het erf waar mogelijk nestel- en schuilmogelijkheden aan voor vogels, insecten en kleine zoogdieren. Denk aan nestkasten, een insectenhotels, bladerhopen, takkenrillen of een poel.

•Houd bij ontwikkelingen rekening met klimaatadaptatie. Denk aan (half)open verharding voor hemelwater infiltratie, passende groene landschapselementen tegen hittestress en waterbergingsvoorzieningen tegen verdroging.

Heideontginningslandschap

In deze sectie nemen we u graag mee in de ontwerpprincipes voor natuur en landschap in het heideontginningslandschap.

De deelgebieden voor het heideontginningslandschap vindt u hieronder op de kaart. Hiernaast bespreken we de kenmerken die horen bij dit type landschap.

Verkavelingsstructuur

•Het verkavelingsprincipe in het heideontginningslandschap typeert zich aan een grootschalige, blokvormige verkaveling. De kavel variëren in grootte. Ontwikkelingen volgen altijd de lijnen van de verkavelingsstructuur van het landschap.

Massa-ruimte verhouding

•De variatie in het gesloten en open karakter van het landschap dient behouden te worden. Pas een breed scala aan landschapselementen toe, gebruik hierbij verschillende soorten, hoogtes en vormen.

•Behoud en versterk de doorzichten op het landschap.

Kenmerkende landschapselementen op het perceel

•Gebruik voor de landschappelijke inpassing van nieuwe ontwikkelingen passende landschapselementen zoals lanen, houtwallen, bossingels of een bosje. Deze landschapselementen, van inheemse en gebiedseigen plantsoorten, zijn belangrijke biotopen en verbindingszones voor flora en fauna.

•Stem de toepassing van landschapselementen af op de massa-ruimte verhouding in de directe omgeving. Behoud waardevolle en kenmerkende landschapselementen.

•Plant op en rondom het erf inheemse opgaande beplanting in een losse, natuurlijke vorm waarbij vanaf de weg deels zicht op het erf behouden blijft.

Bebouwing en erf

•Erven moeten zich voegen naar de historisch gegroeide structuur langs de wegen, waarbij straatvorming van aaneengesloten erven moet worden voorkomen.

•Zorg op het erf voor een samenhangend ensemble van bebouwing en beplanting. De rest van de ruimte op het perceel heeft een weidse verschijningsvorm.

•Sluit aan op en respecteer de karakteristieke stedenbouwkundige opzet van de bebouwing op het erf: een hoofdboerderij met meerdere in vorm ondergeschikte bijgebouwen.

•Alle functionaliteiten zoals parkeerplaatsen en een boerderijwinkel vinden plaats binnen het erf, uit het zicht van de straat.

•Breng op het erf waar mogelijk nestel- en schuilmogelijkheden aan voor uilen, insecten, kleine zoogdieren en amfibieën. Denk aan nestkasten, een insectenhotels, bladerhopen, takkenrillen of een poel.

•Houd bij ontwikkelingen rekening met klimaatadaptatie. Denk aan (half)open verharding voor hemelwaterinfiltratie, passende groene landschapselementen waterbergingsvoorzieningen en verdroging.

Veenontginningslandschap (open)

In deze sectie nemen we u graag mee in de ontwerpprincipes voor natuur en landschap in het open veenontginningslandschap.

De deelgebieden voor het open veenontginningslandschap vindt u hieronder op de kaart. Hiernaast bespreken we de kenmerken die horen bij dit type landschap.

Grebbelinie

Verkavelingsstructuur

•Het verkavelingsprincipe in het open veenontginningslandschap typeert zich aan de strokenverkaveling. De percelen zijn langgerekt met een kleine variatie in kavelbreedte. Ontwikkelingen volgen altijd de lijnen van de verkavelingsstructuur in het landschap.

•De structuren in het landschap worden bepaald door sloten. Gebruik sloten voor perceelsbegrenzing. De hiermee gecreëerde kavellijnen zijn vaak niet kaarsrecht, maar licht rafelig.

Massa-ruimte verhouding

•Het open karakter van het landschap dient behouden te worden. Pas op het perceel enkel lage gewassen, waar je overheen kan kijken, toe.

•Enkel bebouwing en begroeiing op het erf zijn hoogte-elementen in het landschap.

Kenmerkende landschapselementen op het perceel

•Kies voor sloten met oeverruigte en riet als perceel begrenzing.

•Voeg buiten het erf geen struiken of bomen toe. Buiten het erf kunnen als hoogte-element alleen hekken bij de perceel toegang worden toegepast.

•Kies op het erf, rondom de bebouwing, voor robuuste bomenrijen of bossingels. Deze landschapselementen, van inheemse en gebiedseigen plantsoorten, zijn belangrijke biotopen en verbindingszones voor flora en fauna.

•Behoud waardevolle en kenmerkende landschapselementen.

Bebouwing en erf

•Positioneer het erf direct aan de weg en waak voor het behoud van een open lint door vrije ruimte tussen naastgelegen erven te creëren en erven aan beide zijden van de weg nooit tegenover elkaar te situeren. Een erf is aan weerszijden altijd begrensd door een sloot.

•Zorg ervoor dat de bebouwing met kopse kant op de weg georiënteerd is.

•Behoud de openheid van het landschap door het erf als ‘eiland’, waarop bebouwing en begroeiing evenwichtig gecombineerd zijn, in de open ruimte op maaiveldhoogte te situeren.

•Voorkom dat het erf een afwijkend element in het landschap wordt. Houd een maximale grootte van 2 hectare aan, een breedte-diepte verhouding van 1:2 en maak het erf nooit breder dan 2 kavels.

•Zorg voor een duidelijk onderscheid tussen het hoofdgebouw met detail en de abstractere bijgebouwen.

•Enkel elementen zoals gasopslag of een kraal mogen buiten het erf, verzonken in het grastapijt (max 1,5 hoog), gesitueerd worden.

•Alle functionaliteiten zoals parkeerplaatsen en een boerderijwinkel vinden plaats binnen het erf, uit het zicht van de straat.

•Breng op het erf waar mogelijk nestel- en schuilmogelijkheden aan voor uilen, insecten en kleine zoogdieren. Denk aan nestkasten, een insectenhotels, bladerhopen of takkenrillen.

•Houd bij ontwikkelingen rekening met klimaatadaptatie. Denk aan (half)open verharding voor hemelwater infiltratie en passende groene landschapselementen tegen hittestress

Veenontginningslandschap (halfopen)

In deze sectie nemen we u graag mee in de ontwerpprincipes voor natuur en landschap in het halfopen veenontginningslandschap.

De deelgebieden voor het halfopen veenontginningslandschap vindt u hieronder op de kaart. Hiernaast bespreken we de kenmerken die horen bij dit type landschap.

Verkavelingsstructuur

•Het verkavelingsprincipe in het halfopen veenontginningslandschap typeert zich aan de strokenverkaveling haaks op de ontginningslinten. De percelen zijn langgerekt met variërende kavelbreedtes. Ontwikkelingen volgen altijd de lijnen van de verkavelingsstructuur in het landschap.

•Het halfopen veenontginningslandschap kent een kleinschalig en groen karakter. Behoud en versterk dit door herontwikkelen van agrarische erven en het planten van kenmerkende beplantingsstructuren, zie ‘Kenmerkende landschapselementen op het perceel’.

Massa-ruimte verhouding

•Het halfopen karakter van het landschap met haar kamerstructuur dient behouden te worden. Pas zowel langs de randen van het erf als de perceelsgrenzen diverse beplantingselementen toe.

•Benadruk de langgerekte ruimtes in het landschap door parallel lopende groenstructuren toe te passen.

•Creëer enkele vergezichten op het achterliggende landschap.

Kenmerkende landschapselementen op het perceel

•Gebruik voor de landschappelijke inpassing van nieuwe ontwikkelingen passende landschapselementen zoals elzensingels, landschappelijke hagen en knotwilgenrijen. Deze landschapselementen, van inheemse en gebiedseigen plantsoorten, zijn belangrijke biotopen en verbindingszones voor flora en fauna.

•Plant op en rondom het erf inheemse opgaande beplanting in een losse, natuurlijke vorm.

•Behoud waardevolle en kenmerkende landschapselementen.

Bebouwing en erf

•Positioneer het erf haaks op de weg. Behoud de kleine korrel van de op de weg georiënteerde bebouwing. Creëer voldoende diversiteit in open ruimtes, gebiedseigen beplanting en doorzichten op het achtergelegen land.

•Voorkom dat het erf een afwijkend element in het landschap wordt. Houd een breedte-diepte verhouding van 1:2 en maak het erf nooit breder dan 2 kavels.

•Zorg voor een duidelijk onderscheid tussen het hoofdgebouw met detail en de abstractere bijgebouwen.

•Enkel elementen zoals gasopslag of een kraal mogen buiten het erf, verzonken in het grastapijt (max 1,5 hoog), gesitueerd worden.

•Alle functionaliteiten zoals parkeerplaatsen en een boerderijwinkel vinden plaats binnen het erf, uit het zicht van de straat.

•Breng op het erf waar mogelijk nestel- en schuilmogelijkheden aan voor vogels, insecten, kleine zoogdieren en amfibieën. Denk aan nestkasten, een insectenhotels, bladerhopen, takkenrillen of een poel.

•Houd bij ontwikkelingen rekening met klimaatadaptatie. Denk aan (half)open verharding voor hemelwaterinfiltratie, passende groene landschapselementen tegen hittestress en waterbergingsvoorziening tegen verdroging.

Broekontginningslandschap

In deze sectie nemen we u graag mee in de ontwerpprincipes voor natuur en landschap in het broekontginningslandschap.

De deelgebieden voor het broekontginningslandschap vindt u hieronder op de kaart. Hiernaast bespreken we de kenmerken die horen bij dit type landschap.

Grebbelinie

Verkavelingsstructuur

-Het verkavelingsprincipe in het broekontginningslandschap typeert zich aan het rechthoekige verkavelingspatroon waarbij erven als geschakelde blokken aan de weg liggen. Ontwikkelingen volgen altijd de lijnen van de verkavelingsstructuur in het landschap.

-Het broekontginningslandschap kenmerkt zich door veel verdraaiingen in verkavelingsrichting. Ondanks deze verdraaiingen hebben de kavels vaak een duidelijke lengterichting door robuust beplante perceelsranden. Behoud en versterk deze karakteristieken door herontwikkeling van agrarische erven en het planten van een intensiever groen raamwerk, zie ‘Kenmerkende landschapselementen op het perceel’.

Massa-ruimte verhouding

-De variatie in het gesloten en open karakter van het landschap dient behouden te worden. Pas langs de randen van het perceel diverse robuuste landschapselementen toe.

-Voorkom versnippering van ruimte. Kies op voorhand voor een open of besloten karakter van het perceel, maak hier geen combinatie van.

Kenmerkende landschapselementen op het perceel

-Draag bij aan een intensiever landschappelijk groen raamwerk. Behoud en herstel natuurlijke raamwerken met inheemse en gebiedseigen plantsoorten.

-Gebruik voor de landschappelijke inpassing van nieuwe ontwikkelingen passende landschapselementen zoals een bosje, bossingel, knotbomen en bomenrijen. Deze landschapselementen, van inheemse en gebiedseigen plantsoorten, zijn belangrijke biotopen en verbindingszones voor flora en fauna.

-Versterk de natuur door bloem- en kruidenrijk grasland, bestrijdingsmiddelvrije akkers en natuurlijke flauwe oevers toe te passen. Deze herbergen veel (specifieke) flora en zijn interessant voor insecten en daarmee vogels en kleine zoogdieren. Maak bij kruidenrijke graslanden gebruik van maaisel uit natuurgebieden in de omgeving.

-Meer gecultiveerde vormen van groen, zoals heggen, een moestuin of perken, zijn enkel op het erf toegestaan.

-Plant op en rondom het erf inheemse opgaande beplanting in een losse, natuurlijke vorm waarbij vanaf de weg deels zicht op het erf behouden blijft.

Bebouwing en erf

-Positioneer het erf in een lint direct aan de weg.

-Sluit aan op en respecteer de historische gelaagde bebouwing. Bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw; samen zijn ze een geënsceneerd ensemble.

-Een erf kan een combinatie van oude en nieuwe bebouwing bevatten zolang een duidelijke variatie in bouwvolumes, hoogte en koprichtingen te zien is. Nieuwe bebouwing wordt zo veel mogelijk achter de bestaande bebouwing op het erf geplaatst.

-Buiten het erf, in het veld is enkel een eenvoudig boerenschuurtje of schaapskooi toegestaan.

-Breng op het erf waar mogelijk nestel- en schuilmogelijkheden aan voor vogels, insecten, kleine zoogdieren en amfibieën. Denk aan nestkasten, een insectenhotels, bladerhopen, takkenrillen of een poel.

-Houd bij ontwikkelingen rekening met klimaatadaptatie. Denk aan (half)open verharding voor hemelwaterinfiltratie, passende groene landschapselementen tegen hittestress en waterbergingsvoorziening tegen verdroging.

Bos- en heidelandschap

In deze sectie nemen we u graag mee in de ontwerpprincipes voor natuur en landschap in het bos- en heidelandschap.

De deelgebieden voor het bos- en heidelandschap vindt u hieronder op de kaart. Hiernaast bespreken we de kenmerken die horen bij dit type landschap.

Verkavelingsstructuur

-Het verkavelingsprincipe in het bos- en heidelandschap typeert zich aan het grote blokvormige verkavelingspatroon op de hoge delen en een meer strookvormig patroon in de lagere delen. Ontwikkelingen volgen altijd de lijnen van de verkavelingsstructuur in het landschap.

Massa-ruimte verhouding

-Nagenoeg het gehele bos- en heidelandschap is een uitgestrekt bostapijt. In dit type landschap worden ruimtes gevormd door af en toe een weide of wegen die door een tunnel van boomkronen lopen. Dit besloten karakter van het landschap dient behouden te worden.

Kenmerkende landschapselementen op het perceel

-Behoud en respecteer het bos. Typerend zijn de verschillende boomsoorten die voorkomen.

-Behoud, respecteer en verbind heidegebieden en vennen.

-Kies voor een natuurlijke perceel afscheiding zoals een (bestaande) bosrand of houtwal. Herstel en verbind dit natuurlijke raamwerk met inheemse en gebiedseigen plantsoorten. Deze landschapselementen zijn belangrijke biotopen en verbindingszones voor flora en fauna.

Bebouwing en erf

-In het bos- en heidelandschap komt weinig tot geen bebouwing voor. Behoud bij ontwikkelingen het evenwicht tussen bos en bebouwing.

-Zorg voor een boomrijk woonmilieu.

-Situeer bebouwing half verscholen en verweven in het bos. Pas de bebouwingscontour aan op de bestaande bomen zodat er geen kap hoeft plaats te vinden.

-Om altijd een groen zicht te behouden worden erfafscheidingen (m.u.v. beplanting), zoals een hekwerk of schutting, op minimaal 5 meter vanaf de weg in de bosrand geplaatst.

Eemzone

In deze sectie nemen we u graag mee in de ontwerpprincipes voor natuur en landschap in de Eemzone.

De deelgebieden voor de Eemzone vindt u hieronder op de kaart. Hiernaast bespreken we de kenmerken die horen bij dit type landschap.

Grebbelinie

Verkavelingsstructuur

-Het verkavelingsprincipe in de Eemzone typeert zich aan strokenverkaveling (vaak) haaks op de Eem. De percelen zijn langgerekt met variërende kavelbreedtes. Ontwikkelingen volgen altijd de lijnen van de verkavelingsstructuur in het landschap.

-De structuren in het landschap worden bepaald door sloten. Gebruik sloten voor perceelsbegrenzing. De hiermee gecreëerde kavellijnen zijn vaak niet kaarsrecht, maar licht rafelig.

Massa-ruimte verhouding

-Het open karakter van het landschap dient behouden te worden. Twee type elementen bepalen de ruimteverdeling in het landschap: de dijk langs de Eem en de terpen waarop erven gelegen zijn.

-Hoogte-elementen in het landschap zijn de bebouwing en begroeiing op het erf. Het weidse karakter van het perceel is zeer geschikt voor weidevogels.

-Pas op het perceel enkel lage gewassen toe, waar je overheen kan kijken.

Kenmerkende landschapselementen op het perceel

-Kies voor sloten met oeverruigte en riet als perceelsbegrenzing.

-Voeg buiten het erf geen struiken of bomen toe. Buiten het erf kunnen enkel, als hoogte-element, hekken bij de perceeltoegang worden toegepast.

-Kies op het erf, rondom de bebouwing, voor bomenrijen en struweel. Deze landschapselementen, van inheemse en gebiedseigen plantsoorten, zijn belangrijke biotopen en verbindingszones voor flora en fauna.

-Plant op en rondom het erf inheemse opgaande beplanting in een losse, natuurlijke vorm waarbij vanaf de weg deels zicht op het erf behouden blijft.

-Behoud waardevolle en kenmerkende landschapselementen.

Bebouwing en erf

-Positioneer het erf direct aan de weg en waak voor het behoud van een open lint door ten minste aan 1 zijde een vrije ruimte tussen het naastgelegen erf te creëren van minimaal 3x de diepte van het erf. Een erf grenst altijd aan weerszijden aan een sloot.

-Wanneer het erf niet aan een lint gelegen is wordt deze als ‘eiland’ in de open ruimte, verhoogd op een eigen terp, gesitueerd.

-Respecteer en sluit aan op de stedenbouwkundige structuur van het lint. Het bebouwingslint is enkel- of dubbelzijdig, afhankelijk van de ligging van de weg ten opzichte van de dijk.

-Zorg ervoor dat de bebouwing met kopse kant op de weg georiënteerd is.

-Voorkom dat het erf een afwijkend geheel in het landschap wordt. Zorg voor een evenwichtige combinatie van bebouwing en begroeiing, houd een breedte-diepte verhouding van 1:2 aan en maak het erf nooit breder dan 2 kavels.

-Zorg voor een duidelijk onderscheid tussen het hoofdgebouw met detail en abstractere schuren. Bij het beëindigen van weide-gebonden landbouw wordt het erf bij voorkeur teruggebracht tot de bestaande woning of vanuit het open veld naar het lint verplaatst.

-Enkel elementen zoals gasopslag of een kraal mogen buiten het erf, verzonken in het grastapijt (max 1,5 hoog), gesitueerd worden.

-Alle functionaliteiten zoals parkeerplaatsen en een boerderijwinkel vinden plaats binnen het erf, uit het zicht van de straat.

-Breng op het erf waar mogelijk nestel- en schuilmogelijkheden aan voor uilen, insecten en kleine zoogdieren. Denk aan nestkasten, een insectenhotels, bladerhopen of takkenrillen.

-Houd bij ontwikkelingen rekening met klimaatadaptatie. Denk aan (half)open verharding voor hemelwaterinfiltratie en passende groene landschapselementen tegen hittestress.

Polderlandschap

In deze sectie nemen we u graag mee in de ontwerpprincipes voor natuur en landschap in het polderlandschap.

De deelgebieden voor het polderlandschap vindt u hieronder op de kaart. Hiernaast bespreken we de kenmerken die horen bij dit type landschap.

Verkavelingsstructuur

-Het verkavelingsprincipe in het polderlandschap typeert zich aan een strakke blokverkaveling die soms onderbroken wordt door de grillige, meanderende lijnen van een voormalige kreek. De kavels variëren in richting. Ontwikkelingen volgen altijd de lijnen van de verkavelingsstructuur in het landschap.

-De structuren in het landschap worden bepaald door sloten. Gebruikslotenvoorperceelsbegrenzing.

Massa-ruimte verhouding

•Het open karakter van het landschap dient behouden te worden. Pas op het perceel enkel lage gewassen, waar je overheen kan kijken, toe zie ‘Kenmerkende landschapselementen op het perceel’.

•Hoogte-elementen in het landschap zijn, indien aanwezig, de bebouwing en begroeiing op het erf. Het weidse karakter van het perceel is zeer geschikt voor weidevogels.

Kenmerkende landschapselementen op het perceel

-Door het gebrek aan opgaande beplantingselementen en het uitgestrekte grastapijt ten behoeve van weide, hooiland of weidevogelgebied heeft het landschap haar karakteristieke uiterlijk. Pas daarom geen opgaande begroeiing op het perceel toe.

-Versterk de natuur door bloem- en kruidenrijk grasland en natuurlijke flauwe oevers toe te passen. Deze herbergen veel (specifieke) flora en zijn interessant voor insecten en daarmee vogels en kleine zoogdieren.

-Kies op het erf, rondom de bebouwing, voor (rijen)knotbomen, struweel en korte lengtes bossingel. Deze landschapselementen, van inheemse en gebiedseigen plantsoorten, zijn belangrijke biotopen en verbindingszones voor flora en fauna.

-Plant op en rondom het erf inheemse opgaande beplanting in een losse, natuurlijke vorm waarbij vanaf de weg deels zicht op het erf behouden blijft.

-Behoud waardevolle en kenmerkende landschapselementen.

Bebouwing en erf

-In het polderlandschap komt weinig tot geen bebouwing voor. Behoud bij ontwikkelingen het evenwicht tussen open polder en erven met bebouwing.

-Behoud de openheid van het landschap door het erf als ‘eiland’, waarop bebouwing en begroeiing evenwichtig gecombineerd zijn, in de open ruimte op maaiveldhoogte te situeren.

-Breng op het erf waar mogelijk nestel- en schuilmogelijkheden aan voor uilen, insecten en kleine zoogdieren. Denk aan nestkasten, een insectenhotels, bladerhopen of takkenrillen.

-Houd bij ontwikkelingen rekening met klimaatadaptatie. Denk aan (half)open verharding voor hemelwaterinfiltratie en passende groene landschapselementen tegen hittestress.

Bron: lokaleregelgeving.overheid.nl