Welstandsnota Leudal (gemeente Leudal)

Aanhef

De gemeenteraad van de gemeente Leudal.

Gezien het voorstel van het college d.d. 6 januari 2026, nummer Z/25/199148/623502.

Gelet op:

1Het ontwerp van de gewijzigde bijlagen, behorende bij de welstandsnota Leudal (gewijzigde welstandsgebieden), voor het gebied aan de Bevelantstraat in Roggel en aan de Leudalweg in Neer, met ingang van 29 januari 2026, 6 weken ter inzage heeft gelegen;

2Gedurende de onder 1. genoemde periode géén inspraakreacties over het ontwerp van de gewijzigde bijlagen van de welstandsnota zijn ingediend;

3Artikel 4.19 Omgevingswet, artikel 4.114 Invoeringswet Omgevingswet, de Inspraakverordening van de gemeente Leudal en de bepalingen van de Algemene wet bestuursrecht;

Besluit:

Bijlage 1 Welstandsgebieden, gebiedsbeschrijvingen en welstandscriteria

Per deelgebied van Leudal is een beschrijving opgesteld van het betreffende gebied en de aanwezige kwaliteiten. Aan de hand van deze beschrijving is bepaald of een gebied welstandsvrij of welstandsplichtig is. Bij welstandsplichtige gebieden zijn de welstandscriteria aangegeven. De welstandsplichtige en welstandsvrije gebieden zijn op een verbeelding aangegeven.

OVERZICHT WELSTANDSGEBIEDEN

deelgebied

aanduiding

nummer

Pagina

welstandsgebied

Heibloem

woonbuurt

2, welstandsvrij

Neer bedrijventerrein

Bedrijventerrein

1en 2, noordzijde welstandsplichtig, overige gebieden welstandsvrij

Neer kern

kern

1, welstandsplichtig

Neer woonbuurt

woonbuurt

2, welstandsvrij

Roggel

woonbuurt

2, welstandsvrij

Vrijkenstraat

bedrijventerrein

2, welstandsvrij

Baexem

Kern/woonbuurt

1en 2, oude kern welstandsplichtig, overige gebieden welstandsvrij

Grathem kern

kern

1, welstandsplichtig

Grathem woonbuurt

woonbuurt

2, welstandsvrij

Heythuysen kern

kern

1, welstandsplichtig

Heythuysen Noorderbaan RvR

Woonbuurt

1welstandsplichtig

Heythuysen woonbuurt

woonbuurt

2, welstandsvrij

Heythuysen bedrijventerrein Arenbos

bedrijventerrein

1en 2, randzone welstandsplichtig, overige gebieden welstandsvrij

Kelpen-Oler

woonbuurt

2, welstandsvrij

Bedrijventerrein Kelpen - Oler

bedrijventerrein

2, welstandsvrij

Buggenum kernlint

kernlint

1, welstandsplichtig

Buggenum woonbuurt

woonbuurt

2, welstandsvrij

Haelen en Nunhem

woonbuurt

2, welstandsvrij

Horn

kern/woonbuurt

1en 2, oude kern welstandsplichtig, overige gebieden welstandsvrij

Windmolenbos-Zevenellen

bedrijventerrein

2, welstandsvrij

Hunsel

Woonbuurt

2, welstandsvrij

Ell

woonbuurt

2, welstandsvrij

Haler

woonbuurt

2, welstandsvrij

Ittervoort

woonbuurt

2, welstandsvrij

Ittervoort bedrijventerrein

bedrijventerrein

1en 2, randzone welstandsplichtig, overige gebieden welstandsvrij

Neeritter kern

Kern

1, welstandsplichtig

Neeritter woonbuurt

woonbuurt

2, welstandsvrij

Buitengebied

buitengebied

1, welstandsplichtig

Kleurenrenvooi

Kleuraanduiding welstandsgebieden

De kleurindicatie op de kaarten geeft aan of een gebied welstandsvrij of welstandsplichtig is. We onderscheiden de volgende kleurindicaties:

Welstandsvrij gebied:

Welstandsplichtig gebied ‘kernen’

Welstandsplichtig gebied ‘buitengebied

Heibloem

Nr. 1

Welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

Het gebied bestaat voornamelijk uit een woonbuurt uit de jaren 50. De kern ligt geïsoleerd tussen de landschapszone Heide en het noordelijke bosgebied. Het blokpatroon met woonstraten ligt rondom de Pater van Donstraat en rond de kerk. De kleinschalige kern bestaat voornamelijk uit woonbebouwing van jaren 50 tot 80. Kenmerkend is de situering van de woningen (achterkanten) tegen de bosrand. Westelijk van de Meijelseweg ligt het complex De Widdonck met paviljoenachtige woon- en schoolgebouwen in een open structuur. De Meijelseweg vormt een verkeersbarrière.

Stedenbouwkundig

Het patroon bestaat uit rechte straten met brede straatprofielen en open bebouwingsstructuur. De entreezone aan de Isidoorstraat en Pater van Donstraat met kerk aan het centrale plein zijn sterk amorf en ligt open naar het landschap. De ruimtelijke structuur is overwegend kleinschalig en bestaat voornamelijk uit decenniumwoningbouw in specifiek blokpatroon. De bebouwingsstructuur is open door veel groene ruimten. Kenmerkend zijn de duidelijke randen en zichtlijnen naar de bosrand. De kwaliteit van het bos is geen ruimtelijke kwaliteit van de kern. Tussen de agrarische bebouwing van de landschapszone Heide en de kern ligt een breed open gebied. De inrichting van het openbare gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristieke beeldwerking.

Bebouwing

De bebouwing past over het algemeen in de kleinschalige basisstructuur, welke gevormd wordt door decenniuminvullingen van twee bouwlagen met kap. De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Naast meer uniforme bouwstroken komt ook eigenbouw voor uit de jaren 80 - 90, twee lagen met kap in alle variëteiten van vorm en materiaal. Markant is de bebouwing van Jongensdorp De Widdonck, met gebouwen uit de jaren 50 gesitueerd als paviljoens in een bos omgeving, op korte afstand van de kern Heibloem.

Welstandsvisie

Het gebied is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing relatief laag is. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.

Kern Heibloem

Neer bedrijventerrein

Nr. 2

Hoek Hoven-Heldenseweg: welstandsplichtig

Overig gebied Neer bedrijventerrein: welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

Het gebied bestaat in hoofdzaak uit bedrijven van relatief kleinschalige opzet. Het gebied ligt langs de Heldenseweg en Hoven. Aan de Noordzijde grenst het gebied aan het buitengebied van Roggel en Neer. Aan de zuidzijde is de kern van Neer gelegen.. Het bedrijventerrein markeert, komend vanuit buitengebied aan de noordzijde, de entree van Neer.

Stedenbouwkundig

Het bestaande bedrijventerrein bestaat uit loodsen en open opslagterreinen langs de Heldenseweg en heeft één aparte toegangsweg. Het bestaande terrein heeft geen grote samenhang en bestaat uit bedrijven die kort op elkaar gelegen zijn en een relatief lage kwaliteit hebben. Aan de Heldenseweg is één bedrijfswoning gelegen.

Aan de noordzijde (ten noorden van de watergang Hennekesloop), is een bedrijfslocatie gelegen, bestaande uit:

1een aan de zijde van de Heldenseweg gelegen bedrijfskavel voor eierbewerking en –verwerking, inclusief een bedrijfswoning op de hoek Heldenseweg-Hoven, alsmede

2een daarachter gelegen agrarisch bouwvlak voor intensieve veehouderij.

Deze locatie wordt her ontwikkeld. Het gehele perceel krijgt een bedrijfsbestemming. Op dit perceel wordt het mogelijk om bouwwerken te realiseren met een hoogte van maximaal 12 meter. Dit is 4 meter hoger dan de bedrijfsgebouwen op het bestaande bedrijventerrein. De gebouwen op dit perceel gaan daardoor als een ‘landmark’ fungeren, komend vanuit het buitengebied van Neer aan de noordzijde en draagt hierdoor bij aan de belevingswaarde van het gebied. Voor het bestaande bedrijventerrein is dit niet het geval. Dit gedeelte draagt minimaal bij aan de belevingswaarde en de uitstraling van het gebied. De overgang naar de woonkern van Neer is vrij abrupt.

Bebouwing

De bebouwing op het industrieterrein bestaat overwegend uit loodsen en incidenteel bijbehorende kantoorgebouwen of bedrijfswoongebouwen in horizontale geleding. Er is een beperkte structurele opbouw of zonering van opslagzones en bebouwing. Materiaalgebruik is niet specifiek bepaald, maar veelal industrieel van aard. De toekomstige bebouwing op het perceel Hoven-Heldenseweg dient representatiever van aard te zijn, minder industrieel van aard en dient goed aan te sluiten op de overgang naar het welstandsplichtige buitengebied. Speciale aandacht is nodig om de hoogte van de bebouwing op een goede wijze bij de omgeving te laten aansluiten en voor representatievere voorbouwen. De bebouwing dient een grotere architectonische waarde te krijgen dan op het overige (bestaande) bedrijventerrein.

Welstandsvisie

Het welstandbeleid is, ten aanzien van het bestaande bedrijventerrein, gericht op het handhaven van de bestaande structuur. Uitbreidingen en aanpassingen dienen in hoge mate te worden afgestemd op de merendeels kleinschalige basisstructuur van bedrijven. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van de nieuw te realiseren bedrijven op de hoek Hoven en Heldenseweg.

Welstandsvisie

Het welstandsbeleid is gericht op een kwalitatieve invulling van het perceel gelegen op de hoek Hoven-Heldenseweg, zodat deze hogere gebouwen en bouwwerken op een goede ruimtelijke en esthetische wijze aansluiten bij de omgeving en hierdoor een kwalitatieve landmark ontstaat, komend vanuit het buitengebied aan de noordzijde van Neer. Dit gebied is de entree van Neer vanuit het Noorden. Een goede kwaliteit van de bebouwde omgeving is positief voor de belevingswaarde van dit gebied. Bedrijven op het overige gedeelte van het (bestaande) bedrijventerrein hebben een lage kwaliteit. Dit gebied is geheel welstandsvrij. Het beleid is hier gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers en ondernemers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.

Welstandcriteria

Aandachtspunten stedenbouwkundig niveau

Ligging in de omgeving

•Behoud of verbetering van de bestaande ruimtelijke structuur

Massa en vorm van het gebouw

•Representatieve voorbouw voor grootschalige massa’s

•Geleding van grootschalige massa’s

•Vernieuwende bouwplannen mogelijk

•Bouwhoogte zo mogelijk visueel verkleinen

Welstandscriteria architectuurniveau

Materiaal en kleur:

•Overwegend gedekte kleurgebruik en industrieel materiaalgebruik

•Materiaaltoepassing en kleurstelling zorgen voor visuele verkleining van hoge bouwmassa’s

•Representatieve voorbouwen bestaand uit een minder industrieel materiaalgebruik

Overige beleidsaspecten

•Algemene (vangnet) criteria

•Excessenregeling

•Reclamenota Leudal

Neer bedrijventerrein

Neer kern

Nr. 3

Welstandsplichtig gebied

Algemene gebiedstypologie

Het gebied bestaat uit een veelvoud van specifieke terreinen met elk een eigen karakteristieke kwaliteit die grotendeels te herleiden is tot het historisch patroon van wegen en lintbebouwing (Steeg, Engelmanstraat, Bergerstraat, Veurtje, Hanssum). De historische kleinschalige structuur is gelegen op een zandrug langs de Maas. Karakteristiek als Maasdorp is de situering van de kerk aan de pleinruimte met groot hoogteverschil. Beeldbepalend zijn het dal naast het kerkhof, de Neerbeekzone deels achter de gesloten straatwand Engelmanstraat en het open gebied tussen Goot en Veurtje. Noordelijk van het gebied liggen de Napoleonsweg en een decenniumwoonbuurt. Het historisch patroon van het gebied Hansum wordt gekenmerkt door veel decenniumbebouwing en bedrijfsgebouwen aan de Maaskade Schoor. De ruimtelijke kwaliteit wordt sterk bepaald door de belevingswaarde van de hoogteverschillen en de markante uitzichten over het landschap.

Stedenbouwkundig

Karakteristiek zijn de linten van historische en oudere bebouwing, bestaande uit relatief gesloten straat wanden en smalle wegprofielen met kleinschalige bebouwing. Het gebied Kerkplein vormt een waardevol en karakteristiek ensemble. De jongste ingrepen met etagewoningen en voorzieningen alsook de inrichting van het openbare gebied (grondkeermuur tussen de twee pleinen) zijn gevolg van de dynamische ontwikkeling maar vormen zeer sterke contrasten met de bestaande context van bouwhoogte, vormgeving, materialen en kleur. Aan alle straten hebben decenniumuitbreidingen plaatsgevonden in relatief kleinschalig basisstructuur en decenniumvormgeving. De inrichting van het openbare gebied is relatief hoogwaardig. Inbreidingen van commerciële ruimte en hoogbouw in 3 tot 4 lagen rond Kwir en Spuitjes vormen een sterk contrast met de bestaande korrel maar ondersteunen de beeldwerking van de kern niet optimaal. De Napoleonsweg vormt een barrière: ruimtelijk qua profiel en functioneel qua verkeersfunctie en bedrijvigheid. Markant is de Maaskade en (grootschalige) bedrijfsbebouwing Soerendonck (Hanssum) die een eigen korrel en vormgeving hebben. Karakteristiek zijn de bungalows aan Schoor met markant uitzicht op de Maas.

Bebouwing

Karakteristieke oudere bebouwing qua maat en vormgeving passend in de kleinschalige basisstructuur, twee bouwlagen met kap. De decennium-invullingen in de kernzone bestaan grotendeels uit woningen in twee bouwlagen met kap. Markant zijn de relatief grootschalige decennium-invullingen die sterk contrasteren in maat, vormgeving en vooral in kleur en materialen (Hoogstraat, Kerkplein en Spuitjes). De bebouwing is georiënteerd op (historische) wegen en aan rooilijnen. Kleur en materiaalgebruik zijn overwegend (rode) baksteen en natuursteen. De detaillering bij monumentale gebouwen is verfijnd (raamlijsten en dakranden). Het gebied Kerkplein vormt een monumentaal ensemble.

Welstandsvisie

Het welstandsbeleid is gericht op het in stand houden van de bestaande kwaliteiten. Uitgaande van de dynamiek kunnen maatregelen worden opgenomen om de gewenste kwaliteit te sturen naar een beeldvorm met meer gemeenschappelijke elementen die aansluiten op de karakteristiek van de kern. Aanpassingen dienen in hoge mate te worden afgestemd op de kleinschalige basisstructuur Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit in de randzones langs de Maas.

Welstandscriteria

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

•Ontwikkelingen dienen ondersteunend te zijn voor de belevingswaarde van de woongebieden van de lintbebouwing.

•Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient voorkomen te worden.

•Bijzondere aandacht voor de gebiedseigen structuur van openheid.

Stedenbouwkundige aandachtspunten

•Ligging in de omgeving

•Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

•Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur

Massa en vorm van het gebouw

•Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die positief afwijken op een of twee punten van de bestaande stedenbouwkundige context.

•Het overwegend kleinschalig en bestaande beeld respecteren.

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

•Kleinschalige gevelgeleding

Materiaal en kleur

•Structuur materiaal: baksteen, hout terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen.

•Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen (rode baksteen, gesmoorde pannen en aanverwanten). Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Beperken of vermijden van felle synthetische kleuren.

Overige aandachtspunten:

•Algemene (vangnet) criteria

•Excessenregeling

•Reclamenota Leudal

•Monumentenbeleid

Neer woonbuurt

Nr. 4

Welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

De woonbuurt wordt gekenmerkt door relatief grootschalige decennium-uitbreidingen noordoostelijk van de oudere kern (Napoleonsweg en Baand) en aan uitwaaiernde linten Heldenseweg en Kappert. De Napoleonsweg vormt een barrière qua profiel en verkeersfunctie maar opvallend is de dynamiek van bedrijvigheid en uitstraling van deze zone. Typerend is het patroon van de Kruisstraat dat letterlijk doorsneden wordt door de verkeersweg. Het gebied bestaat overwegend uit woningen met kenmerkende hoogteverschillen in het terrein. Grootschalige complexen voor scholen contrasteren met de kleinschalige basisstructuur. Karakteristiek is de open zone met weiden en tuinen tussen Baand en Bergerstraat rondom Veurtje. Aan de Heldenseweg en Napoleonsweg staan bedrijfsloodsen aan de rand van de kern.

Stedenbouwkundig

De woonbuurt wordt ontsloten vanaf de Steeg en Maasweg. Decennium-bebouwing is gegroepeerd per straat, incidenteel komt strokenbouw voor uit de jaren 50-60 en oudere bebouwing met overwegend tweekappers in een open bebouwingsstructuur. De Maasweg markeert de rand van de kern, bebouwing uit jaren 70 en 80. De gebieden Veurtje en Ulensvaaren bevatten eigenbouw uit de jaren 80 - 90, twee lagen met kap in alle variëteiten van vorm en materiaal in een hoge dichtheid ten opzichte van de rest van de woonkern. De inrichting van openbaar gebied is ondersteunend voor de belevingswaarde. Typerend is de uitwaaiering aan Napoleonsweg met bedrijfsgebouwen en oudere woningen zowel richting Kesseleik als Haelen. In het gebied Kappert waaiert bebouwing parallel aan de Napoleonsweg uit. Aan de Heldenseweg klontert de bebouwing vast van bedrijven vast aan de kleinschalige landschapszone Brumholt en Keizerbos. De bedrijvenzone Heldenseweg bestaat uit grootschalige loodsen en opslagterreinen die zeer sterk contrasteren met de omgeving. De inrichting van het bedrijvengebied is minimaal ondersteunend voor de beeldvorm.

Bebouwing

De bebouwing bestaat overwegend uit twee bouwlagen met kap in een open structuur in decenniumvormgeving. Opvallend zijn verdichtingen als Veurtje en Ulensvaaren. Karakteristiek zijn de incidentele ouder gebouwen in een laag met mansardekap, zeer dicht gesitueerd tegen de Napoleonsweg. De bedrijfsgebouwen vormen zeer grote contrasten in maat, kleur, reclame en verschijningsvorm ten opzichte van de basisstructuur.

Welstandsvisie

Neer

Roggel

Nr. 5

Welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

Het gebied bestaat uit meerdere specifieke terreinen met eenbepaalde karakteristieke kwaliteit. Het historisch wegenpatroon (Raadhuisstraat, Markt, Dorpstraat, Molenweg, Koppelstraat, Kloosterstraat) is in hoge mate ingevuld met decenniumbebouwing. De Roggelsebeek deelt de woonbuurten rondom het oude patroon in twee delen. De ontsluitingsweg Tramstraat vormt functioneel en ruimtelijke een barrière.

Stedenbouwkundig

De historische wegen zijn sterk aangetast door de dynamische ontwikkeling van het kleinstedelijk voorzieningenniveau en inbreidingen. Relatief open straatwanden en brede wegprofielen met kleinschalige bebouwing kenmerken de structuur. De Markt is sterk amorf door aaneenschakeling van diverse open ruimten (parkeergebied, beekzone), situering van de kerk en sterk contrasterende bouwvolumes van commerciële ruimte en etagebouw in 3 lagen rond plein en Dorpstraat. Decenniumuitbreidingen hebben aan alle straten plaatsgevonden in relatief kleinschalig basisstructuur en vormgeving, gegroepeerd in blokken of clusters met karakteristiek stedenbouwkundige patronen en inrichting openbaar gebied. Tussen Neerderweg, Kloosterstraat, Molenweg liggen rechthoekige blokpatronen, incidenteel strokenbouw uit de jaren 50 - 60 en overwegend tweekappers. Het gebied wordt gekenmerkt door een open bebouwingsstructuur maar Baetserveldsingel en Helmsplein vormen inbreidingen uit de jaren 80 – 90 met hoge dichtheid. Het gebied Burg. Mertensstraat, Tramstraat, Koppelstraat bevat veel jaren 50 – 70 woonbebouwing in twee lagen en stroken. Opvallend zijn de commerciële ruimten en bedrijven bij het kruispunt Kerkstraat, Tramstraat. De Roggelsebeekzone heeft verschillende kwaliteiten door situering van voorkanten (Apollolaan) of achterkanten (Beeklaan). Noordelijk van Koppelstraat en Kloosterstraat liggen jaren 90 uitbreidingen in open structuur en vormgeving. De kleinschalige bebouwing rond Laak met agrarische- en bedrijfsbebouwing vormt een zone ontwikkelingsgebied dat uitwaaiert vanuit de kern in een zeer open structuur.

Bebouwing

Dit gebied bevat incidenteel oudere bebouwing in kleinschalige basisstructuur van ander halve bouwlaag met kap staan tussen de decenniumbebouwing van woningen in twee bouwlagen met kap. Markant zijn de relatief grootschalige decenniuminvullingen die sterk contrasteren in maat, vormgeving en vooral in kleur en materialen (Markt, Raadhuisstraat, Dorpstraat en Kloosterstraat). Incidenteel grootschalige gebouwen aan Tramstraat en Beeklaan vormen contrasten met de kleinschalige structuur. De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Kleur en materiaalgebruik is overwegend (rode) baksteen en natuursteen. Monumenten zijn aangegeven in bijlagen.

Welstandsvisie

Roggel

Bedrijventerrein Vrijkenstraat Roggel

Nr. 6

Welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

Het gebied bestaat in hoofdzaak uit eenvoudige gebouwen, loodsen en opslagterreinen aan de Vrijkenstraat. De bebouwing ligt relatief ver van de weg en wordt afgeschermd door groenstroken. De Vrijkenstraat vormt een toegang tot het woonlint de (Kleine en Grote) Laak.

Stedenbouwkundig

Het gebied bestaat uit verspreide gebouwen en loodsen. De infrastructuur van toegangsweg en groenzone langs de Vrijkenstraat is ruim van profiel. De entreesituatie is amorf door de opslagterreinen en utilitair ingericht. De inrichting van het openbare gebied is minimaal ondersteunend voor de belevingswaarde en de uitstraling van de recreatieve activiteiten.

Bebouwing

De bebouwing bestaat overwegend uit loodsen en incidenteel woningen die sterk gericht zijn op de bedrijfsactiviteiten en hebben een eigen beeldwerking. Materiaalgebruik is niet specifiek bepaald, maar veelal industrieel van aard.

Welstandsvisie

De kwaliteit van het gebied is laag. Hierdoor is het gehele gebied welstandsvrij. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.

Bedrijventerrein Vrijkenstraat

Baexem

Nr. 7

Oude kern en Mariabosch: welstandsplichtig

Overige gebieden: welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

De woonbuurten ten oosten en westen van de lintzone Stationstraat - Dorpstraat bestaat overwegend uit decenniumwoonbuurten. Opvallend zijn de sportvelden en school midden in het woongebied en de moderne kerk (Mgr. Kierkelsplein) aan de rand van de kern. De kern wordt nog omgeven door relatief open agrarisch gebied. De Rijksweg vormt een barrière door de sterke verkeersfunctie en kenmerkt zich door een grote variëteit in bebouwing en bedrijvigheid. De weg is de hoofdontsluiting van Leudal vanuit de richting Roermond. Noordoostelijk van de kerk ligt een kleinschalige jaren 80 woonbuurt. De bedrijventerreinen aan de St. Antoniusstraat en Geenraderweg maken deel uit van het welstandsgebied. Bij het station sluit de woonbuurt aan op de landschapszone rond De Horck (Parallelweg, Nieuwstraat). De Rijdtbeek loopt langs de kern en is als ruimtelijke kwaliteit minimaal bepalend (Rhijdtstraat, Stationstraat, Lindelaan). De incidentele uitzichten over het landschap zijn beeldbepalend vanuit de woonbuurten.

Stedenbouwkundig

De route Dorpstraat en Stationstraat vormen de ontsluiting. Deze straat vormt een barrière: ruimtelijk qua profiel en functioneel qua verkeersfunctie. Decenniumvormen zijn gegroepeerd per straat, incidenteel komt strokenbouw voor uit de jaren 50-60 overwegend als tweekappers (Abdisstraat, Schepenstraat). De bebouwing in de randzones is overwegend zeer open van structuur. Opvallend is de geïsoleerde ligging van de woonbuurt Herenslagstraat en Van Breestraat. De bedrijven aan de Geenraderweg bestaan uit bedrijfsloodsen in relatief kleinschalige opbouw en zijn haast ingesloten door de omringende woongebieden. De inrichting van het openbare gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristieke beeldwerking minimaal. De Rijksweg heeft een belangrijke functie voor de uitstraling en belveingswaarde van Baexem. Aandacht is hier nodig voor verbetering van de kwaliteit. Het gebied rondom kasteel Baexem heeft vanuit historisch oogpunt een belangrijke functie.

Bebouwing

Karakteristieke en oudere bebouwing komt beperkt voor, vooral in de Dorpstraat en Stationstraat en rondom kasteel Baexem en klooster mariabosch. In grote mate komen decenniuminvullingen voor die qua schaal en korrel redelijk aansluiten op de kleinschalige basisstructuur. Voorts komt eigenbouw uit de jaren 90 voor in twee lagen met kap in alle variëteiten van vorm en materiaal. De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Kleur en materiaal¬gebruik zijn overwegend (rode) baksteen.

Welstandsvisie

Het gebied rond het kasteel Baexem en het gebied rondom klooster Mariabosch zijn van belang voor de historische identiteit van Baexem. Deze gebieden zijn welstandsplichtig om de bestaande kwaliteit in stand te houden en te verbeteren. Het gebied langs de Rijksweg is belangrijk, omdat deze weg de toegang tot Leudal betreft. Aandacht is nodig om de kwaliteit hier sterk te verbeteren. Het overige gebied van Baexem is welstandsvrij omdat de dynamiek van de bebouwing en relatief laag is. Het beleid is hier gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.

Welstandscriteria welstandsplichtig gebied Baexem

Aandachtspunten stedenbouwkundig niveau

Ligging in de omgeving

•Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

•Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur van straten en rooilijnen

Massa en vorm van het gebouw

•Het overwegend kleinschalige, bestaande beeld respecteren.

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

•Kleinschalige gevelgeleding

Materiaal en kleur

•Structuur materiaal: baksteen, hout terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen.

•Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen. Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Beperken of vermijden van felle synthetische kleuren.

Overige aandachtspunten:

•Algemene (vangnet) criteria

•Excessenregeling

•Reclamenota Leudal

•Monumentenbeleid

•Beeldkwaliteitsplan Mariabosch

Baexem

Grathem Kern

Nr. 8

Welstandsplichtig gebied

Algemene gebiedstypologie

Het gebied is gelegen rond het historische wegenpatroon over de Uffelsebeek (Brugstraat, Breestraat), waardoor een tweedeling is ontstaan. De kleinschalige historische lintfragmenten (Beekstraat, Dorpstraat) worden omgeven door decenniumwoonbuurten van beperkte omvang. De bebouwing waaiert sterk uit langs de Brugstraat, Lindestraat en Baexemerweg. Kenmerkend is de doorgang van de beekzone door de kern. Ten noorden hiervan liggen decenniumuitbreidingen. Vanuit de randen zijn karakteristieke uitzichten naar het landschap van het gebied Heiakker.

Stedenbouwkundig

Opmerkelijk zijn de linten van historische en veelvoorkomende oudere bebouwing (Brugstraat, Dorpstraat, Beekstraat). De lintbebouwing bestaat uit relatief gesloten straatwanden en smalle meanderende wegprofielen met kleinschalige bebouwing en een patroon van stegen. Het gebied rond het kruispunt Dorpstraat, Brugstraat en het kerkplein vormt een klein ensemble. Aan alle straten hebben decenniumuitbreidingen plaatsgevonden in overwegend kleinschalig basisstructuur en decenniumvormgeving. Noordelijk van de Beekstraat zijn decenniuminbreidingen die in schaal en vormgeving sterk contrasteren met de bestaande bebouwing. Karakteristiek is de belevingswaarde van de beekzone langs het historische gebied. De inrichting van het openbare gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristiek beeldwerking. Grootschalige woonbuurten liggen noordelijk van de Schoolstraat.

Bebouwing

De bebouwing van de kern Grathem betreft vooral karakteristieke veelvoorkomende oudere bebouwing. Deze past qua maat en vormgeving in de kleinschalige basisstructuur van anderhalve bouwlaag met (mansarde)kap. Markant zijn de incidentele decenniuminvullingen die sterk afwijkend in vormgeving zijn (kantoorgebouw Brugstraat). In beperkte mate komen decenniuminvullingen voor die qua schaal en korrel redelijk aansluiten op de bestaande basisstructuur. De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Kleur en materiaalgebruik zijn overwegend (rode) baksteen en incidenteel bij oudere bebouwing van oudsher in de streek gebruikte natuursteen. De detaillering bij monumentale gebouwen is verfijnd (raamlijsten en dakranden). Het gebied Brugstraat, kerkplein is sterk amorf door sterke verschillen van bebouwing in vorm en schaal en de open terreinen waarop nieuwe invulling gepland zijn. Monumenten zijn aangegeven in de bijlagen.

Welstandsvisie

Het gebied is sterk welstandsgevoelig door de bestaande kwaliteit (herkenbare en beeldbepalende structuur) en ruimtelijke dynamiek van het oudere gebied (klein ensemble) in samenspel met de landschappelijke situatie. De decenniuminvullingen aan de randen van het gebied zijn minder welstands-gevoelig maar dragen in belangrijke mate bij aan de belevingswaarde van de gehele kern. De uitwaaiering van woonbebouwing en (agrarische) bedrijven benadelen de karakteristieke belevingswaarde van de randen van de kern in het open landschap. Het welstandsbeleid is gericht op het beschermen en in standhouden van deze bestaande waardevolle structuur. Aanpassingen dienen in hoge mate te worden afgestemd op de kleinschalige basisstructuur. Zichtlijnen vanuit het landschap dienen in de overwegingen te worden betrokken. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van de relatief grootschalige (agrarische) bedrijven in de randzones en langs de wegen buiten de kern.

Welstandscriteria

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

•Ontwikkelingen dienen ondersteunend te zijn voor de belevingswaarde van de (historische) woongebieden en de bebouwingsstructuur.

•Ontwikkelingen relateren aan de bestaande beeldvorm en stedenbouwkundige korrelgrootte van het omringende gebied, met extra aandacht voor vernieuwing.

•Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient te worden voorkomen.

•Bijzondere aandacht voor de gebiedseigen structuur van beslotenheid en doorzichten naar landschap.

•Optimaliseren van de gebiedseigen kwaliteit: zorg voor de beperkte hoogteverschillen waardoor vanuit landschap en openbare ruimte de beleving van uitzichten op gebouwen en de randen van het woongebied behouden blijft

Stedenbouwkundige aandachtspunten

•Ligging in de omgeving

•Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

•Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur

Massa en vorm van het gebouw

•Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die in detail positief afwijken van de bestaande stedenbouwkundige context.

•Het overwegend kleinschalige beeld dient te worden gerespecteerd.

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

•Gesloten gevelwanden

•Verticale gevelgeleding

Materiaal en kleur

•Structuur materiaal: baksteen, hout, zeer terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen.

•Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen (geschilderde baksteen, vanouds in de streek gebruikte natuursteen, rode of gesmoorde pannen en aanverwanten). Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Geen felle synthetische kleuren toepassen.

Overige aandachtspunten:

•Algemene (vangnet) criteria

•Excessenregeling

•Reclamenota Leudal

•Monumentenbeleid

Grathem Woonbuurt

Nr. 9

Welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

De woonbuurt Grathem wordt gekenmerkt door relatief grootschalige decenniumuitbreidingen noordwestelijk van de oudere kern (Dorpstraat) tussen Lindestraat en Baexemerweg. Het gebied bestaat overwegend uit woningbouw in lage dichtheid en met veel groene ruimten. Het centrale gelegen Nassauplein is amorf door te lage wanden en als gevolg van de inrichting van het openbaar gebied. Het grootschalige schoolcomplex contrasteert met de kleinschalige basisstructuur. De Baexemerweg heeft relatief gesloten wanden en het woongebied aan de Meidoornstraat ligt hier achter verscholen.

Stedenbouwkundig

De woonbuurt wordt ontsloten vanaf de doorgangen naar de Lindestraat en Baexemerweg-Dorpstraat. Decenniumvormen zijn gegroepeerd per straat, incidenteel komt strokenbouw voor uit de jaren 50-60 overwegend als tweekappers. De Sportlaan, Clausstraat en Burg. Smeetsstraat markeren de rand van de kern met bebouwing uit de jaren 70 tot 90. Het gebied rond de Not. Houbenstraat bestaat uit eigenbouw uit de jaren 90, veelal in twee lagen met kap in alle variëteiten van vorm en materiaal. Typerend is de uitwaaiering aan Baexemerweg en Lindestraat in de richting van de landschapszone Heiakker.

Bebouwing

De bebouwing bestaat overwegend uit twee bouwlagen met kap in een open structuur in decenniumvormgeving in alle vormen van vorm en materiaal. Opvallend zijn verdichtingen als Lindenhof en rond Frisostraat.

Welstandsvisie

Het gehele gebied is welstandsvrij. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.

Grathem

Heythuysen Kern

Nr. 10

Welstandsplichtig gebied

Algemene gebiedstypologie

De kleinstedelijke kern is gelegen rond de historische lintbebouwing gebaseerd op een kleinschalige basisstructuur van wegen en stegen. De kernvorming is vooral het gevolg van uitbreiding van het voorzieningen niveau en functies. Aan de Dorpstraat staat incidenteel markante bebouwing en bij de kerk ligt een karakteristieke pleinvorm. Markant is de kleinschalige en relatief open structuur van de Stationsstraat met commerciële functies en de Notaris Ruttenlaan, met een typerend beeld van bebouwing. Opvallend is de overgang van het kleinstedelijke milieu naar de amorfe bebouwingsstructuur aan de Vlasstraat, Oude Trambaan, Kloosterstraat en Walk, Provinciale weg.

Stedenbouwkundig

Veel oudere bebouwing ligt aan de Dorpstraat, welke licht meanderend verloopt met relatief gesloten staatwanden met straatprofielen die sterk variëren ten gevolge van wisselende straatbreedte en bebouwingshoogte. Typerend zijn de onderbrekingen van de relatief gesloten straatwanden door decenniuminvullingen en inbreidingen aan semi-pleintjes. De basisstructuur is nog herkenbaar aanwezig (patroon van wegen en stegen). Typerend is dat de ruimtelijke structuur van het kerngebied (historisch lint) sterk beperkt is: bij doorbraken en bij stegen zijn decenniuminvullingen meteen zichtbaar. De herkenbaarheid wordt sterk bepaald door de sterke variatie in bebouwing, de inrichting van de openbare ruimte en de toevoeging van semi-pleintjes en parkeerruimte als een gevolg van de dynamische ontwikkeling van het centrumgebied. De entreezones zijn sterk amorf (Kloosterstraat, Walk) door de overgang naar laagbouw en open gebied. Het gebied Walk is amorf door de plotselinge overgang naar open (buiten)gebied. De grootschalige bouwmassa (bejaardencomplex) vormt geen markering of oriëntatiepunt van de toegang tot het centrumgebied. Het gebied Stationsstraat en Notaris Ruttenlaan is een heldere structuur met een herkenbare stedenbouwkundige korrel. De Oude Trambaan is een heldere ruimtelijke structuur die het centrumgebied begrenst door de strakke bouwstroken en het straatprofiel met laanbeplanting.

Bebouwing

Rond de Dorpstraat en kerkplein staan incidenteel beeldbepalende historische gebouwen die onderling sterk afwijken van de korrel van de oudere bebouwing (anderhalve bouwlaag met langskappen). De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Kleur- en materiaalgebruik is overwegend (rode) baksteen en incidenteel bij oudere bebouwing natuursteen. De detaillering bij monumentale gebouwen is verfijnd (raamlijsten en dakranden). De Dorpstraat vormen decenniuminbreidingen met commerciële voorzieningen en etagewoningen grote contrasten met de omliggende woonwijken door vormgeving en schaalorde, waardoor een centrum uitstraling is ontstaan. Het gebied Oude Trambaan kenmerkt zich door een statige laan, met een diversiteit aan kwalitatieve woningen. Aan de westkant van Heythuysen is industrietrein Arenbos gelegen. Dit Industrieterrein ligt aan de entree van Heythuysen. Gebouwen en bouwwerken gericht naar de Leveroyseweg hebben hier een representatieve uitstraling.

Waardering

Het gebied is potentieel welstandsgevoelig door de bestaande kwaliteit (herkenbare en beeldbepalende structuur) en ruimtelijke dynamiek van het oudere gebied (klein ensemble). Het gebied is sterk welstandsgevoelig door de sterke contrastwerking. Opvallend zijn de decenniuminvullingen die in maat, vorm, reclames, kleur en materiaal zeer sterk afwijken van de oudere bebouwing. Hierdoor is een nieuw structuurniveau ontstaan dat heel divers is en veel contrasten toont. Beeldvorm en ruimtelijke kwaliteit van semi-pleintjes, grote decenniuminvullingen, overdekte winkelpassage, achterkanten en parkeerterreinen typeren de dynamiek in het gebied.

Welstandsvisie

Het welstandsbeleid is gericht op het in standhouden en verbeteren van de bestaande structuur van het centrum gebied en de laanbebouwing van de Oude Trambaan. Nieuwe plannen moeten worden afgestemd op de aanwezige basisstructuur. Aandacht is nodig voor de kwaliteit en belevingswaarde van het centrumgebied.

Welstandcriteria

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

•Ontwikkelingen dienen ondersteunend te zijn voor de belevingswaarde van de bestaande gebieden

•Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient voorkomen te worden.

•Bijzondere aandacht voor de gebiedseigen structuur.

Stedenbouwkundige aandachtspunten

•Ligging in de omgeving

•Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

•Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur

Massa en vorm van het gebouw

•Het bestaande beeld respecteren, met mogelijkheid om op onderdelen af te wijken.

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

•Kleinschalige gevelgeleding

Materiaal en kleur

•Structuur materiaal: baksteen, hout terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen.

Overige aandachtspunten:

•Algemene (vangnet) criteria

•Excessenregeling

•Reclamenota Leudal

•Monumentenbeleid

Heythuysen Noorderbaan RvR

Nr. 11

Welstandsplicht

Algemene gebiedstypologie

Ten noorden van de Noorderbaan in Heythuysen is een woningbouwplan gelegen voor 21 vrijstaande woningen, welke in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling worden gerealiseerd. Het gebied grenst met het zuidelijke deel aan de Noorderbaan en in het noorden aan de waterloop Belandsebeek. Via de Guillaume Derksstraat is het plangebied bereikbaar. Het gebied grenst links aan het woningbouwgebied ‘De Bevelanden’ en rechts aan het open buitengebied.

Stedenbouwkundig

Het plangebied is opgedeeld in twee gebieden (noord en zuid) met elk een eigen karakter. In het noordelijk deel is sprake van een open agrarisch landschap. De woningen liggen in een ensemble met rondom boomgaarden en solitaire bomen die voornamelijk op of dichtbij de perceelsgrenzen zijn gelegen. Aan de westelijk rand zijn bomengroepen gesitueerd met daar tussen openingen om doorzichten te waarborgen.

In het zuidelijk deel is sprake van het aanplanten van een nieuw bosrijk gebied. Op termijn zijn deze woningen door dit bos nauwelijks meer zichtbaar vanaf de buitenzijde van de locatie. De landschappelijk inpassing van het plan wordt gewaarborgd doordat de niet te verkopen terreindelen, voornamelijk bestaand uit grote delen van het bos, de landschapsstroken en openbare ruimte, in eigendom en beheer blijven van de gemeente. De hoofdontsluiting verloopt via een verlenging van de Burgemeester Geurtslaan, de Guillaume Derksstraat. De hoofdontsluiting biedt op het eind zicht op twee woningen met daartussen een doorzicht richting het buitengebied.

De weg vertakt zich in het gebied naar meerdere lanen met op het eind een cul-de-sac. De woningen liggen allen naar binnen gekeerd met de oriëntatie gericht op een laan of erf. Zowel in het noordelijke als zuidelijke plandeel wordt geopteerd op woningen geënt op twee bouwstijlen, modernistisch en eigentijds landelijk.

Bebouwing

De bebouwing bestaan uit vrijstaande woningen op ruime kavels. Er zijn twee type woningen mogelijk, modernistisch (maximaal 2 bouwlagen, plat/licht hellend dak)) en eigentijds landelijk (één bopuwlaag met schuine kap), waarbij de openheid tussen de woningen een belangrijke kwalitatieve voorwaarde is. Beide type mogen door elkaar toegepast worden.

Welstandsvisie

Het gebied is welstandsplichtig om zo te borgen dat de beoogde kwaliteit, zoals aangegeven in het beeldkwaliteitplan ‘RvR Noorderbaan’ ook gerealiseerd wordt. Er kan gekozen worden tussen twee type woningen, ‘modernistisch’ en ‘eigentijdslandelijk’. De verbindende factor is de vormgeving en met name materiaaltoepassing en kleurstelling, zoals aangegeven in het beeldkwaliteitplan ‘RvR Noorderbaan’, bijlage 7 bij deze welstandsnota.

Welstandcriteria

Beeldkwaliteitplan

De Gebiedsgerichte beoordelingskaders, stedenbouwkundige kaders en aandachtspunten en de welstandscriteria op architectuurniveau zijn vastgelegd in het ‘Beelkwaliteitplan RvR Noorderbaan’, welke als bijlage 7 bij deze welstandsnota is gevoegd. Bouwplannen moeten aan deze criteria voldoen.

Overige aandachtspunten:

•Algemene (vangnet) criteria

•Excessenregeling

•Reclamenota Leudal

•Monumentenbeleid

Heythuysen Woonbuurt

Nr. 12

Welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

De woonbuurt van Heythuysen wordt gekenmerkt door relatief grootschalige uitbreidingen rondom de oudere kernzone. De afzonderlijke decennium-buurten liggen tegen elkaar en hebben minimaal relaties onderling of met de oude kern. Hoogbouwblokken staan incidenteel verspreid. De Noorderbaan met groenzone en de Provinciale weg, Biesstraat vormen barrières naar het landschap. De kenmerkende openheid van het agrarische landschap rond de kern lost op bij uitwaaierende bebouwing (Biesstraat, Walk, Vlasstraat en Kloosterweg). Aan de westzijde grenst de woonbuurt aan een klein bedrijvengebied (Heythuysen west). De historische route Kloosterstraat loopt vanuit het centrum richting klooster De Kreppel net buiten de Noorderbaan. De Tungelroysebeek raakt de kern (Eykerstokweg) maar vormt ter plekke geen specifieke ruimtelijke kwaliteit.

Stedenbouwkundig

Decenniumvormen zijn gegroepeerd in blokken of clusters met karakteristiek stedenbouwkundige structuren en inrichting openbaar gebied. De Kloosterstraat is relatief gesloten met kleinschalig bebouwing en vormt samen met de Oude Trambaan onderdeel van het historisch patroon. Ten zuiden van de Oude Trambaan en westelijk van St. Antoniusstraat liggen rechthoekige blok patronen, incidenteel met strokenbouw uit de jaren 50-60 overwegend in tweekappers. Noordelijk van de Tienderweg en Kloosterstraat is de bebouwing zeer open van structuur. De bebouwing ligt aan meanderende en geknikte straatruimten met vrijstaande of twee onder een kap woningen op grote percelen, vooral uit de jaren 80 en 90. Opvallend zijn de groene corridors die vanaf de Noorderbaan (Zwong) in de woongebieden prikken. Het gebied tussen Kloosterstraat en Belenbroeklaan heeft een relatief hoge dichtheid en hier staan enkele etagewoonblokken, uit de jaren 70 en 80.

Bebouwing

De bebouwing is grotendeels kleinschalig en bestaat overwegend uit zones met een of twee bouwlagen met kap in een open structuur in decennium-vormgeving. Opvallend zijn verdichtingen zoals het gebied Tuulshoek. Er komen veel verspreide invullingen voor met eigenbouw uit de jaren 90, twee lagen met kap in alle variëteiten van vorm en materiaal.

Welstandsvisie

Heythuysen bedrijventerrein Arenbos

Nr. 13

Randzone Leveroyseweg: welstandsplichtig

Overig gebied bedrijventerrein Arenbos: welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

Het gebied bestaat in hoofdzaak uit bedrijven van relatief kleinschalige opzet. Het gebied ligt langs de Leveroyseweg en grenst aan de woonzone van Heythuysen. De woningen aan de Leveroyseweg hebben representatieve uitstraling en markeren de entree van Heythuysen vanuit het westen.

Stedenbouwkundig

Het gebied bestaat uit loodsen en open opslagterreinen langs de Kloosterstraat met aparte toegangswegen. De bedrijven gericht naar de Leveroyseweg hebben een ruime opzet met een kwalitatieve architectuur. De bedrijven op het binnenterrein zijn korter op elkaar gelegen en hebben een lage kwaliteit. De inrichting van het openbaar gebied binnen het bedrijventerrein draagt minimaal bij aan de belevingswaarde en de uitstraling van de bedrijfsactiviteiten. De overgang naar de woonbuurt aan de Bellenbroeklaan is vrij abrupt.

Bebouwing

Welstandsvisie

Het welstandbeleid is gericht op het handhaven van de bestaande structuur. Uitbreidingen en aanpassingen dienen in hoge mate te worden afgestemd op de merendeels kleinschalige basisstructuur van bedrijven en aanwezige woonbebouwing. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van de grootschalige bedrijven in de randzones.

Welstandsvisie

Het welstandsbeleid is gericht op het in standhouden van de bestaande structuur van de zone langs de Leveroyseweg en Kloosterstraat (gedeeltelijk). Deze zone is de entree van Heythuysen vanuit het westen. Een goede kwaliteit van de bebouwde omgeving is positief voor de belevingswaarde van dit gebied. Bedrijven gelegen in het binnen gebied van het bedrijventerrein (Roorveld) en aan de Kloosterstraat hebben een lage kwaliteit. Dit gebied is geheel welstandsvrij. Het beleid is hier gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.

Welstandcriteria

Aandachtspunten stedenbouwkundig niveau

Ligging in de omgeving

•Behoud of verbetering van de bestaande ruimtelijke structuur

Massa en vorm van het gebouw

•Representatieve voorbouw voor grootschalige massa’s

•Geleding van grootschalige massa’s

•Vernieuwende bouwplannen mogelijk

•Overwegend het bestaande beeld respecteren

Welstandscriteria architectuurniveau

Materiaal en kleur:

•Overwegend gedekte kleurgebruik en industrieel materiaalgebruik

Overige beleidsaspecten

•Algemene (vangnet) criteria

•Excessenregeling

•Reclamenota Leudal

Heythuysen

Kelpen-Oler

Nr. 14

Welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

Het gebied bestaat voornamelijk uit een woonbuurt en bedrijfsgebouwen uit de jaren 50. De bedrijvenzone aan de Rijksweg en Grathemerweg waaiert uit naar de woonbuurt Kelpen. Het blokpatroon met woonstraten ligt rondom de kerk en langs de Wessemerlossing waardoor een tweedeling is ontstaan rond de sportvelden. De kleinschalige kern bestaat voornamelijk uit woonbebouwing van jaren 60 tot 80. De incidenteel voorkomende oudere bebouwing ligt aan de Grathemerweg. Kenmerkend is de brede doorgang van de beekzone door de kern. Het Kanaal Wessem-Nederweert en de A2 vormen een barrière.

Stedenbouwkundig

Het stedenbouwkundig patroon bestaat uit rechte straten met brede straatprofielen en een open bebouwingsstructuur. De entreezone aan de Grathemerweg is amorf en sluit aan op de bedrijvigheid. De ruimtelijke structuur is overwegend kleinschalig en bestaat voornamelijk uit decennium-woningbouw. De bebouwingsstructuur is relatief open met veel groene ruimten. Kenmerkend zijn de duidelijke randen en uitzichten naar het landschap richting Oler. De inrichting van het openbaar gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristieke beeldwerking minimaal.

Bebouwing

De bebouwing past over het algemeen in de kleinschalige basisstructuur. Decenniuminvullingen sluiten qua schaal en korrel redelijk aan op de bestaande basisstructuur. De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. De bedrijfsgebouwen zijn laag en uitgestrekt met beperkte uitstraling op de omgeving.

Welstandsvisie

Kelpen-Oler

Bedrijventerrein Kelpen-Oler

Nr. 15

Welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

Het gebied bestaat in hoofdzaak uit bedrijven van relatief kleinschalige opzet. Het gebied ligt langs de Rijksweg Noord en Zuid en loopt over in grenst aan de woonzone van Kelpen aan de Grathemerweg. De entreezone bij de Rijksweg is amorf door bebouwing die ver van de weg ligt. Opvallend zijn de harde overgangen naar onbebouwd terrein van de woongebieden. Het bedrijvengebied is nog in ontwikkeling.

Stedenbouwkundig

Het gebied bestaat uit loodsen en open opslagterreinen langs de Ellerweg, Kelperheide en Grathemerweg met aparte toegangswegen. De infrastructuur van toegangswegen zijn ruim van profiel. De entreesituatie van de bedrijven is amorf en utilitair ingericht. De inrichting van het openbare gebied draagt minimaal bij aan de belevingswaarde en de uitstraling van de bedrijfsactiviteiten. De overgang naar de woonbuurt aan de Grathemerweg is typerend aaneen gegroeid.

Bebouwing

De bebouwing bestaat overwegend uit loodsen en incidenteel bijbehorende kantoorgebouwen of bedrijfswoongebouwen in horizontale geleding. Er is een beperkte structurele opbouw of zonering van opslagzones en bebouwing. Materiaalgebruik is niet specifiek bepaald, maar veelal industrieel van aard.

Welstandsvisie

Bedrijventerrein Kelpen-Oler

Buggenum kernlint en Noenevershof

Nr. 16

Welstandsplichtig gebied

Algemene gebiedstypologie

De historische kern is gelegen in het Maasdal en ligt pal tegen een verhoging in het terrein langs de Maas met karakteristieke uitzichten naar het landschap en de overzijde van de rivier. Deze historische zeer kleinschalige structuur is gebaseerd op het patroon van een eenzijdig bebouwd lint met een parallel lopende achterweg. Een duidelijke kernvorming met voorzieningen ontbreekt. De hoogspanningsleidingen vormen een zware visuele barrière westelijk van de kern. De ruimtelijke kwaliteit wordt sterk bepaald door de belevingswaarde van de hoogteverschillen en de markante uitzichten over het water van de Maas.

Stedenbouwkundig

Karakteristiek zijn de linten van historische en veel oudere bebouwing (Berikstraat, Dorpstraat en Holstraat) en het patroon van stegen rond de kerk. De kerk ligt beeldbepalend in de straatwand die vanuit het verre landschap waarneembaar is. De lintbebouwing bestaat uit relatief gesloten straatwanden en smalle wegprofielen met kleinschalige bebouwing, die als het ware een klein ensemble vormt. De inrichting van het openbare gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristieke beeldwerking in sterke mate. Het binnengebied ‘achter Noenever’ betreft een nieuwbouwlocatie, waar historische vluchtpaden op uitkomen. Bij de inpassing van dit woningbouwplan wordt aangesloten bij de dorpse stedenbouwkundige korrel en wordt qua bouwhoogte rekening gehouden met de omliggende bebouwing.

Bebouwing

De karakteristieke historische bebouwing in het kernlint varieert qua maat en vormgeving van kleinschalige woonbebouwing tot relatief grootschalige incidenten als kerkgebouw en steenfabriek binnen de straatwand. Markant zijn incidentele decenniuminvullingen die sterk historiserend zijn vormgegeven (Holstraat). In beperkte mate komen decenniuminvullingen voor die qua schaal en korrel redelijk aansluiten op de bestaande basisstructuur. Incidenteel betreft dit monumentale statige huizen en bedrijfsgebouwen, georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Het kleur- en materiaalgebruik is overwegend (rode) baksteen en incidenteel bij oudere bebouwing (van oudsher in de streek gebruikte) natuursteen. De detaillering bij monumentale gebouwen is verfijnd (raamlijsten en dakranden). Het gebied Dorpstraat, Berikstraat en Holstraat rond de kerk vormt een monumentaal ensemble. Het woningbouwplan ‘Noenevershof’ is gelegen tussen Noenever, de Bergstraat en de Holstraat. De bebouwing mag uit maximaal anderhalve bouwlaag met kap bestaan, met uitzondering van zeven bouwkavels, die ook uit twee bouwlagen met kap mogen bestaan. Hierdoor ontstaat een dorpse uitstraling en wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing.

Welstandsvisie

Het welstandsbeleid is gericht op het instant houden van de bestaande waardevolle structuur en een kwalitatieve invulling van het nieuwbouwplan ‘Noenevershof’. Aanpassingen dienen in hoge mate te worden afgestemd op de kleinschalige basisstructuur. De nieuwbouw moet afgestemd op de bestaande stedenbouwkundige korrel en belevingswaarde (dorpse uitstraling). Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van de randzones, zowel de belevingswaarde van de kern als ook de overgangen naar het open of minder dicht bebouwde (agrarisch) gebied. De gebiedsgerichte criteria kunnen een bijdrage leveren aan sturing naar de gewenste hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit voor de naaste omgeving maar ook voor de landschappelijk beeldwerking.

Welstandcriteria

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

•Ontwikkelingen dienen ondersteunend te zijn voor de belevingswaarde van de woongebieden van de lintbebouwing en het achterliggende woningbouwplan Noenevershof.

•Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient voorkomen te worden.

•Bijzondere aandacht voor de gebiedseigen structuur van openheid.

Stedenbouwkundige aandachtspunten

•Ligging in de omgeving

•Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

•Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur

Massa en vorm van het gebouw

•Het overwegend kleinschalig en bestaande beeld respecteren.

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

•Kleinschalige gevelgeleding

Materiaal en kleur

•Structuur materiaal: baksteen, hout terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen.

Overige aandachtspunten:

•Algemene (vangnet) criteria

•Excessenregeling

•Reclamenota Leudal

•Monumentenbeleid

Buggenum woonbuurt

Nr. 17

Welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

De woonbuurt is gelegen achter historische kern. Deze kleinschalige structuur is gebaseerd op het patroon van straten die aansluiten op de historische structuur van linten en de parallel lopende achterweg. Een duidelijke kernvorming met voorzieningen ontbreekt. Opvallend is de uitwaaiering van bebouwing langs de Beriksstraat en Haelenerweg. Hierdoor is de karakteristieke openheid van het landschap rondom het landelijke Maasdorp aan de west zijde meer beperkt dan in de andere randen. De rand aan de noordzijde is amorf door uitlopers van woonbebouwing en agrarische bedrijven. De hoogspanningsleidingen vormen een zware visuele barrière westelijk van de kern.

Stedenbouwkundig

Karakteristiek zijn de linten en het patroon van stegen rond de kerk. Aan de Holstraat en aan de noord- en westrand hebben decenniumuitbreidingen plaatsgevonden passend in de overwegend kleinschalige basisstructuur en in decenniumvormgeving. De inrichting van het openbare gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristiek beeldwerking in beperkte mate.

Bebouwing

De bebouwing bestaat grotendeels uit kleinschalige woonbebouwing. Markant zijn incidentele decenniuminvullingen die sterk historiserend zijn vormgegeven (Holstraat). In beperkte mate komen decenniuminvullingen voor die qua schaal en korrel redelijk aansluiten op de bestaande basisstructuur. Het kleur- en materiaalgebruik zijn overwegend baksteen en incidenteel bij oudere bebouwing (van oudsher in de streek gebruikte) natuursteen.

Welstandsvisie

Buggenum

Haelen en Nunhem

Nr. 18

Welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

Het gebied bestaat uit meerdere specifieke terreinen met een karakteristieke kwaliteit. De historische structuur (Roggelseweg, Haelenerweg en Napoleonsweg) is gelegen op een verhoging in het terrein langs de Maas met uitzichten naar het landschap. Karakteristiek is het Kasteel Aldengoor met de groene Haelenschebeekzone midden door de kern. De woongebieden bestaan overwegend uit decenniumbuurten en zijn gelegen ten westen van de Napoleonsweg. De Napoleonsweg vormt een afzonderlijke dynamische zone van bedrijvigheid. Bijzonder zijn de terreinsprongen langs de Napoleonsweg en het hoogteverschil aan de Nunhemseweg. Rond het historisch wegenpatroon langs de Uffelsebeek (Kampweg, Hoogstraat) is een tweedeling ontstaan. Kenmerkend is de doorgang van de beekzone door de kern. Tussen Nunhem en Haelen (Caulitenstraat) ligt nog een open gebied tussen de kerkdorpen. Markant zijn de grootschalige complexen rond het kasteel Nunhem. Aan de Haelenerweg en Roermondseweg, Burg. Peetersstraat waaiert de bebouwing sterk uit.

Stedenbouwkundig

De historische straatpatronen (Roggelseweg, Burg. Aquariusstraat, Haelenerweg) zijn door decenniumbebouwing in sterke mate beïnvloed. De uitbreiding met voorzieningen en aanleg van pleinen met parkeerruimte leiden tot sterk amorfe ruimten (Raadhuisplein, Pastorij). Er zijn grote contrasten in schaal en vormgeving tussen bouwvolumes van commerciële ruimte en etagebouw in drie lagen. Dit samen met de voorts kleinschalige bebouwing draagt minimaal bij aan een specifieke ruimtelijke kwaliteit van Haelen (Burg. Aquarriusstraat en De Lingst). Aan alle straten hebben decenniumuitbreidingen plaatsgevonden in relatief kleinschalige basisstructuur, gegroepeerd in blokken of clusters met karakteristieke stedenbouwkundige patronen en inrichting van het openbaar gebied. Tussen de Roggelseweg en Valkenstraat liggen rechthoekige blokpatronen met strokenbouw uit de jaren 50 – 60, woonstraten uit de jaren 60 – 70 met ruime groenzones en bungalows in 1 bouwlaag (Eikendreef) en overwegend tweekappers jaren 80 (Valkenstraat). Tussen Roggelsestraat en Haelenschebeek ligt strokenbouw uit de jaren 50 – 60 (Vanloonstraat, Bongaertstraat), westelijk van Den Boezelaarstraat een jaren 70 – 80 woonbuurt met hoge dichtheid aan woonerven. Tussen de Napoleonsweg en Haelenschebeek liggen diverse jaren 80 – 90 straten, in hoge dichtheid (inbreidingsgebieden OpdenToum, Kloosterveld, H.Berghuisstraat, de Horst) en karakteristiek uitzicht op de beekzone (Burg.v.d.Broekstraat, Onder de Wien). Stationsplein en Napoleonsweg hebben een sterk contrasterende bebouwingsstructuur van oudere woningen, decenniuminvullingen en uitwaaierende grootschalige bedrijven. Na de realisatie van de omleiding Napoleonsweg ontstaan er kansen om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. De lintbebouwing van Nunhem bestaat uit relatief gesloten straatwanden en smalle wegprofielen met kleinschalige bebouwing. Aan alle straten hebben decenniumuitbreidingen plaats gevonden, passend in de overwegend kleinschalige basisstructuur en in decenniumvormgeving. Het gebied Burg. Peetersstraat en kerkplein is sterk amorf door sterke verschillen van bebouwing in vorm en schaal. Decenniumbuurten (Molenbeemden, Bergop, Marienschootstraat) vormen een sterke verdichting ten opzichte van de bebouwingsstructuur.

Bebouwing

De bebouwing van Haelen bestaat incidenteel uit karakteristieke oudere bebouwing passend in de kleinschalige basisstructuur, anderhalve bouwlaag met kap rond Speikerweg, Stationsplein, Roggelseweg en Napoleonsbaan. De decenniumbebouwing bestaat grotendeels uit woningen in twee bouwlagen met kap. Opvallend zijn de toevoegingen van kappen in het gebied De Keverbergstraat, In de Bremmen bestaand uit woningen met platte daken. Markant zijn de relatief grootschalige decenniuminvullingen die sterk contrasteren in maat, vormgeving en vooral in kleur en materialen (Raadhuisplein, Napoleonsbaan). De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Kleur en materiaalgebruik is overwegend (rode) baksteen en natuursteen. Monumentale incidenten zijn het kasteelcomplex Aldengoor en de kerk.

De incidentele monumentale gebouwen in Nunhem zijn de kerk en het kasteel die aan de beekzone beeldbepalend zijn. Kleur en materiaalgebruik is overwegend (rode) baksteen en incidenteel bij oudere bebouwing natuursteen. De detaillering bij monumentale gebouwen is verfijnd (raamlijsten en dakranden). Bij het kasteelcomplex staan diverse grootschalige kantoor- en bedrijfsgebouwen die in vormgeving en schaal zeer sterk contrasteren met de beeldvorm van het kasteelcomplex.

Welstandsvisie

Haelen-Nunhem

Horn

Nr. 19

Historisch centrumgebied, welstandsplichtig

Overig gebied, welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

Het gebied bestaat uit een veelvoud van specifieke terreinen met elk een karakteristieke kwaliteit en identiteit. De historische kleinschalige structuur (Dorpstraat, Wal, Beurik) is gelegen op een verhoging in het terrein langs de Maas met karakteristieke uitzichten naar het landschap. Markant is de terreinsprong aan Kemp en Burg. Huybenstraat. De woongebieden bestaan vooral uit decenniumbuurten en zijn gesitueerd rond het kruispunt Beegderweg, Haelerweg en Rijksweg. De Rijksweg en de Heythuyserweg vormen een dynamische zone van bedrijvigheid en wonen met uitwaaierende bebouwing. De hoogspanningsleidingen vormen visuele barrières aan de Napoleonsweg en Maas.

Stedenbouwkundig

Karakteristiek zijn de linten van historische en oudere bebouwing (Dorpstraat, Hoogstraat, Broekstraat, Posthuisweg en Beurik). Deze linten bestaan uit relatief gesloten straatwanden en smalle wegprofielen met kleinschalige bebouwing. Het Raadhuisplein is sterk amorf door ontbrekende straatwanden, situering van de kerk aan de rand van de kern en sterk contrasterende bouwvolumes van commerciële ruimte en etagebouw in 3 lagen rond plein en Dorpstraat. Aan alle straten hebben decenniumuitbreidingen plaatsgevonden passend in de relatief kleinschalige basisstructuur en decenniumvormgeving. De bebouwing is gegroepeerd in blokken of clusters met karakteristieke stedenbouwkundige patronen en inrichting van het openbare gebied. Tussen Dorpstraat en Mussenberg liggen rechthoekige blokpatronen, incidenteel komt strokenbouw uit de jaren 50-60 voor met overwegend tweekappers. Oostelijk van de Haelerweg liggen woonstraten uit de jaren 60 – 70 met ruime groenzones en hoogteverschillen. Westelijk van de Haelerweg en noordelijk van de Rijksweg liggen jaren 80 – 90 straten, met hoge dichtheid en met typerende randen van achtertuinen. Het oude wegenpatroon is aangepast en de ruimtelijke opbouw is sterk amorf doordat begeleidende structuren ontbreken. Het gebied Bergerweg bestaat uit een zeer open structuur in een boszone, grenzend aan het complex jeugddorp Bethanië met relatief veel bebouwing. Het gebied Posthuisstraat, Eindstraat, Beurik vormt een lint van oudere agrarische bebouwing met karakteristieke kwaliteit aan de rand van de kern. De Rijksweg en Heythuyserweg hebben een eigen sterk contrasterende bebouwingsstructuur van oudere woningen, molens, decennium-invullingen (hoogbouwcomplex aan de Maaslandstraat) en grootschalige bedrijven. De Rijksweg vormt een barrière tussen de woongebieden: ruimtelijk qua profiel en functioneel qua verkeersfunctie.

Welstandsvisie

Het gebied rondom het monumentale kasteel, is vanuit historisch oogpunt belangrijk voor de eigen identiteit van Horn. Alhoewel dit gebied reeds amorf is, door contrasterende bebouwing, is het behouden c.q. versterken van dit waardevolle gebied belangrijk. Hierdoor is dit gebied welstandsplichtig. Het overige gebied van Horn is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing relatief laag is. Het beleid is hier gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.

Welstandcriteria

Aandachtspunten stedenbouwkundig niveau

•Ligging in de omgeving

•Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

•Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur van straten en rooilijnen

Massa en vorm van het gebouw

•Het overwegend kleinschalige, bestaande beeld respecteren.

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

•Kleinschalige gevelgeleding

Materiaal en kleur

•Structuur materiaal: baksteen, hout terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen.

•Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen. Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Beperken of vermijden van felle synthetische kleuren.

Overige aandachtspunten:

•Algemene (vangnet) criteria

•Excessenregeling

•Reclamenota Leudal

•Monumentenbeleid

Horn

Bedrijventerrein Windmolenbos-Zevenellen

Nr. 20

Welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

Het gebied bestaat in hoofdzaak uit bedrijven, met verschillende onderdelen: het relatief kleinschalige bedrijventerrein Windmolenbos, de woonstraten Broekweg, Roermondseweg en de grootschalige industriezone Zeven Ellen. Het gebied ligt opgesloten tussen de Oude Maas, het Lateraalkanaal, de spoorlijn en de omleiding Napoleonsweg ten oosten van Haelen. Karakteristiek zijn de grootschalige objecten van de elektriciteitscentrale met hallen, schoorstenen en hoogspanningsleidingen. Vooral de grote bouw-massa’s vormen een landmark aan de Maas. Deze vormen een schril contrast met de aanwezige woonbebouwing en de kleinschalige open structuur van het Maasdal. Opvallend zijn de barrières (spoorlijn, omleiding Napoleonsweg, Oude Maas) die het gebied omgeven.

Stedenbouwkundig

Het gebied tussen de Roermondseweg en de Maas bestaat uit zeer grootschalige gebouwen en voorzieningen met afzonderlijke stedenbouwkundige korrel. De infrastructuur en verkaveling vormen een groot contrast met de incidentele woningen aan de Roermondseweg. Het gebied Windmolenbos bestaat uit een blokpatroon met kleinschalige loodsen en open opslagterreinen aan Windmolenven en De Giesen, noordelijk van de P. Schreursweg. Tussen de P. Schreursweg en de Oude Maas ligt een rij woningen aan de Broekweg geïsoleerd in het landschap. De entreesituatie van de bedrijven is amorf en utilitair ingericht. De inrichting van het openbare gebied draagt minimaal bij aan de belevingswaarde en de uitstraling van bedrijfsactiviteiten. Specifieke straatprofielen zijn niet voorhanden.

Bebouwing

De bebouwing bestaat overwegend uit loodsen en incidenteel bijbehorende kantoorgebouwen of bedrijfswoongebouwen in horizontale geleding. Er is geen structurele opbouw of zonering van een opslagzone en bebouwing. Het materiaalgebruik is niet specifiek bepaald. De voorkomende woonbebouwing bestaat uit twee lagen met kap en heeft geen relaties met de directe omgeving. De bedrijfsgebouwen van de energiecentrale zijn zo grootschalig dat schaal en vormgeving een op zichzelf staand (landschappelijk georiënteerd) regime hebben.

Welstandsvisie

Het gebied is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing relatief laag is. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers/ondernemers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.

Bedrijventerrein Windmolenbos-Zevenellen

Hunsel

Nr. 21

Welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

Het gebied is gelegen rond een historisch wegenpatroon over de Uffelse Beek (Kallestraat, Kraakstraat), waardoor een karakteristieke tweedeling is ontstaan. De kleinschalige historische lintfragmenten (Eikesstraat, Jacobus-straat) worden omgeven door decenniumwoonbuurten van beperkte omvang. De bebouwing waaiert sterk uit langs de Kallestraat en Eikesstraat. Kenmerkend is de brede doorgang van de beekzone door de kern. Ten noorden hiervan liggen decenniumuitbreidingen. Vanuit de randen zijn karakteristieke uitzichten naar het landschap van het gebied Haler.

Stedenbouwkundig

Het historisch patroon van de Kallestraat, Kraakstraat en Eikesstraat, Jacobusstraat met sporadisch oudere bebouwing bestaat uit rechte straten met brede straatprofielen en open wanden. De entreezone aan de Jacobus-straat is karakteristiek met het zicht op de beekzone en de situering van de kerk aan de rand van de kern. De voorzieningen aan de Eikesstraat en het raadhuis sluiten de beleving van de Uffelse Beek af. De ruimtelijke kwaliteit aan de driesvormige ruimte is sterk amorf door de relatief lage bebouwing en de open zichtlijnen door straatruimten naar het landschap. De ruimtelijke structuur is overwegend kleinschalig en bestaat voornamelijk uit decennium-woningbouw. De bebouwingsstructuur is relatief open met veel groene ruimten. Opvallend zijn de woonstraten aan de Kallestraat ten opzichte van de noordelijke woonstraten. Kenmerkend zijn de duidelijke randen en uitzichten naar het landschap

Bebouwing

Karakteristieke oudere bebouwing is sterk beperkt qua maat en vormgeving. Decenniuminvullingen sluiten qua schaal en korrel redelijk aan op de bestaande basisstructuur. De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen.

Welstandsvisie

Hunsel

Ell

Nr. 22

Welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

Het gebied is gelegen rond een kruispunt van historische linten en wordt omgeven door decenniumwoonbuurten van beperkte omvang. De bebouwing waaiert sterk uit langs de Antoniusstraat en Sebastiaanstraat. Ten noorden hiervan liggen decenniumuitbreidingen. Het Kanaal Wessem-Nederweert en de A2 vormen een harde barrière en het basispatroon westelijk van Ell is door de aanleg van infrastructuur rigoureus aangepast. Vanuit de randen is een karakteristiek uitzicht naar het landschap.

Stedenbouwkundig

Het historische patroon van de Antoniusstraat en Sebastianusstraat bestaat uit rechte straten met relatief smalle straatprofielen en gesloten wanden met incidenteel oudere bebouwing en veel decenniuminbreidingen. De entreezone aan de Hoogstraat en het Scheijmansplein is sterk amorf door de sterk variërende bebouwing (etagewoningen in drie bouwlagen en oudere woningen in een laag met mansardekap) in combinatie met zeer brede straatprofielen. De ruimtelijke kwaliteit van het plein wordt niet ondersteund door de inrichting van het openbare gebied. Het kerkgebouw met de omliggende ruimte onttrekt de aandacht aan het plein. De beeldwerking van het Scheijmansplein en de Sebastiaanstraat worden gedomineerd door reclamevoering. De decenniumuitbreidingen passen in de overwegend kleinschalige basisstructuur en hebben een typerende decenniumvormgeving. De bebouwingsstructuur is relatief open met veel groene ruimten. Kenmerkend zijn de duidelijke randen en uitzichten naar het landschap. De inrichting van het openbare gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristieke beeldwerking.

Bebouwing

De karakteristieke oudere bebouwing past qua maat en vormgeving in de kleinschalige basisstructuur. De bebouwing ligt echter sterk verspreid aan de Antoniusstraat en Sebastiaanstraat. Decenniuminvullingen sluiten qua schaal en korrel redelijk aan op de bestaande basisstructuur. Bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen.

Welstandsvisie

Ell

Haler

Nr. 23

Welstrandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

Het gebied bestaat voornamelijk uit een woonbuurt uit de jaren 50. De kern ligt geïsoleerd in de landschapszone Haler, die een oudere en grotere structuur vormt (kamp- en veldontginningen). Agrarische bedrijven waaieren uit aan de Isidoorstraat en Lochterstraat. Het waaiervormig blokpatroon met woonstraten ligt rondom de kerk. De kleinschalige kern bestaat voornamelijk uit woonbebouwing van de jaren 60 tot 80. Kenmerkend is de situering van de woningen in het open landschap.

Stedenbouwkundig

Het stedenbouwkundig patroon bestaat uit rechte straten met brede straat-profielen en open bebouwingsstructuur. De entreezone aan de Isidoorstraat met kerk aan centraal plein is amorf en ligt open naar het landschap. De ruimtelijke structuur is overwegend kleinschalig en bestaat voornamelijk uit decenniumwoningbouw in specifiek waaiervormig stedenbouwkundig plan. De bebouwingsstructuur is relatief open met veel groene ruimten. Kenmerkend zijn de duidelijke randen en uitzichten naar het landschap richting landschapszone Haler. De inrichting van het openbaar gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristieke beeldwerking.

Bebouwing

De bebouwing past grotendeels in de kleinschalige basisstructuur. Decenniuminvullingen van twee bouwlagen met kap vormen de basisstructuur. De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Naast meer uniforme bouwstroken komt ook eigenbouw voor uit de jaren 80 - 90, twee lagen met kap in alle variëteiten van vorm en materiaal.

Welstandsvisie

Haler

Ittervoort

Nr. 24

Gebied langs Napoleonsweg, welstandsplichtig gebied

Overig gebied, welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

Het historische lint van de Margarethastraat is gelegen tegen de Napoleons-baan en omgeven door decenniumwoonbuurten van beperkte omvang aan de noordzijde. Aan de westzijde ligt de kern Neeritter op een steenworp afstand en in het westen loopt het woongebied bijna door in het grootschalig bedrijventerrein Ittervoort. Vanuit de randen zijn karakteristieke uitzichten naar het landschap.

Stedenbouwkundig

Het historisch patroon van de Margarethastraat is een meanderende straat met relatief gesloten straatwanden (zuidzijde). De incidenteel voorkomende oudere bebouwing heeft een typerende vertanding van de rooilijn met veel decenniuminbreidingen. De entreezone aan de Napoleonsbaan sluit aan op een driesvormige ruimte rond de kerk. Dit gebied is sterk amorf door de openheid en sterk variërende bebouwing (etagewoningen in drie bouwlagen en oudere woningen in een laag met mansardekap). De decennium-uitbreidingen passen in de overwegend kleinschalig basisstructuur en zijn uitgevoerd in een typerende decenniumvormgeving. De bebouwingsstructuur is relatief open met veel groene ruimten. Kenmerkend zijn de duidelijke randen (richting Neeritter) en uitzichten naar het landschap. De inrichting van het openbare gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristieke beeldwerking.

Bebouwing

De karakteristieke oudere bebouwing die qua maat en vormgeving past in de kleinschalige basisstructuur, ligt sterk verspreid aan de Margarethastraat. Decenniuminvullingen sluiten qua schaal en korrel redelijk aan op de bestaande basisstructuur. Bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Kleur en materiaalgebruik is overwegend rode baksteen. Monumenten zijn aangegeven in de bijlagen.

Welstandsvisie

Het welstandsbeleid is gericht op het in standhouden en verbeteren van de bestaande structuur langs de Napoleonsweg Deze zone is de entree van Leudal vanuit België. Een goede kwaliteit van de bebouwde omgeving is positief voor de belevingswaarde van dit gebied. Het overige gebied van Ittervoort is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing relatief laag is. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.

Welstandcriteria

Aandachtspunten stedenbouwkundig niveau

•Ligging in de omgeving

•Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

•Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur van straten en rooilijnen

Massa en vorm van het gebouw

•Het overwegend kleinschalige, bestaande beeld respecteren.

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

•Kleinschalige gevelgeleding

Materiaal en kleur

•Structuur materiaal: baksteen, hout terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen.

•Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen. Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Beperken of vermijden van felle synthetische kleuren.

Overige aandachtspunten:

•Algemene (vangnet) criteria

•Excessenregeling

•Reclamenota Leudal

•Monumentenbeleid

Ittervoort

Ittervoort bedrijventerrein

Nr. 25

Gebied langs Napoleonsweg, welstandsplichtig gebied

Overig gebied, welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

Het gebied bestaat in hoofdzaak uit bedrijven van relatief kleinschalige opbouw. Het gebied ligt op een zichtlocatie van de Napoleonsweg en A2. Het bedrijventerrein ligt tegen de woonkern Ittervoort (Sleestraat). Karakteristiek is de grootschalige telecommunicatietoren die een landmark vormt aan de A2, de Maas en in de verre omtrek van het open agrarisch landschap. Opvallend zijn de barrières (autosnelweg, Napoleonsweg) die het gebied omgeven.

Stedenbouwkundig

Het gebied bestaat uit een park in blokpatroon van loodsen en open opslagterreinen langs de Napoleonsbaan met aparte toegangswegen. Opvallend zijn de incidentele artefacten van de oudere structuur (boomgroep en kleinschalig ouder gebouw) aan de rand van het bedrijventerrein. De infrastructuur van toegangsweg en groenzone langs de Napoleonsweg zijn zeer ruim van profiel. De entreesituatie van de bedrijven is amorf en utilitair ingericht. De inrichting van het openbare gebied draagt minimaal bij aan de belevingswaarde en de uitstraling van de bedrijfsactiviteiten. De overgang naar de woonbuurt Ittervoort is vrij abrupt. Aan de zichtzijde van de Napoleonsweg staan kwalitatieve bedrijfsgebouwen, die zorgen voor een kwalitatieve uitstraling van het gebied.

Bebouwing

Welstandsvisie

Het welstandsbeleid is gericht op het in standhouden en verbeteren van de bestaande structuur langs de Napoleonsweg. Deze zone is de entree van Leudal vanuit België. Een goede kwaliteit van de bebouwde omgeving is positief voor de belevingswaarde van dit gebied. Het overige gebied van Ittervoort bedrijventerrein is geheel welstandsvrij omdat de dynamiek en kwaliteit van de bebouwing laag is. Het beleid is gericht op eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de burgers/ondernemers. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en esthetische inpassing en afstemming met zijn omgeving.

Welstandcriteria

Aandachtspunten stedenbouwkundig niveau

Ligging in de omgeving

•Behoud of verbetering van de bestaande ruimtelijke structuur

Massa en vorm van het gebouw

•Representatieve voorbouw voor grootschalige massa’s

•Geleding van grootschalige massa’s

•Vernieuwende bouwplannen mogelijk

•Overwegend het bestaande beeld respecteren

Welstandscriteria architectuurniveau

Materiaal en kleur:

•Overwegend gedekte kleurgebruik en industrieel materiaalgebruik

Overige aandachtspunten:

•Algemene (vangnet) criteria

•Excessenregeling

•Reclamenota Leudal

•Monumentenbeleid

Ittervoort bedrijventerrein

Neeritter Kern

Nr. 26

Welstandsniveau 1, welstandsplichtig gebied

Algemene gebiedstypologie

De kernzone wordt gekenmerkt door een historisch blokpatroon met een kleinstedelijke structuur. Het historisch patroon van wegen, stegen en driesvormig plein met lintbebouwing is gelegen op een terreinverhoging langs de Itterbeek met karakteristieke doorzichten naar het landschap. Deze zeer kleinschalige structuur is gebaseerd op een rechthoekig patroon van relatief gesloten straatwanden met smalle profielen. Aansluitend op de Itterbeek ligt een wal rondom de kern die ruimtelijk goed bewaard is. De kern is hard begrensd aan de beekzone. Typerend is de locatie van de kerk aan de rand van de kern. Het kerngebied vormt een waardevol ensemble dat nog goed herkenbaar en intact is.

Stedenbouwkundig

Karakteristiek is het blokpatroon van parallelle wegen met stegen en het Krekelbergplein. Het gebied heeft een beeldkwaliteit van kleinstedelijkheid. De straatprofielen wisselen sterk in breedte en bouwhoogte (een bouwlaag tot 2 of 3 hoge bouwlagen met kappen) en gesloten wanden. Het waardevolle kerngebied is ruimtelijk sterk begrensd door de beek en de graaf als onderdeel van de groenstructuur. De ruimte rond de kerk is amorf door ontbrekende bebouwing en doorzicht naar het landschap. Decennium-uitbreidingen zijn beperkt. De inrichting van het openbare gebied is minimaal ondersteunend voor de belevingswaarde en de karakteristieke beeldwerking. Kleurstelling en inrichtingselementen sluiten minimaal aan op de basisstructuur. Decenniumwoonbuurten liggen noordelijk van De Wal en Maartenstraat.

Bebouwing

De bebouwing betreft incidenteel karakteristieke historische en oudere bebouwing die qua maat en vormgeving passen in de kleinschalige basisstructuur. Markant zijn incidentele grootschalige panden. Incidenteel komen decenniuminvullingen voor die qua schaal en korrel redelijk aansluiten op de bestaande basisstructuur. De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Kleur- en materiaalgebruik zijn overwegend (rode) baksteen en incidenteel bij oudere bebouwing natuursteen. De detaillering bij monumentale gebouwen is verfijnd (raamlijsten en dakranden). Het gebied is geen beschermd stads- en dorpsgezicht. Monumenten zijn aangegeven in de bijlagen.

Welstandsvisie

Het gebied is sterk welstandsgevoelig door de bestaande kwaliteit (herkenbare en beeldbepalende structuur) en ruimtelijke dynamiek van het oudere gebied (klein ensemble) in samenspel met de landschappelijke situatie. De decenniuminvullingen aan de randen van het gebied zijn minder welstands-gevoelig. De uitwaaiering van woonbebouwing en (agrarische) bedrijven benadelen de karakteristieke belevingswaarde van de randen van de kern in het open landschap. Het welstandsbeleid is gericht op het beschermen en instandhouden van deze bestaande waardevolle structuur. Aanpassingen dienen in hoge mate te worden afgestemd op de kleinschalige basisstructuur. Zichtlijnen vanuit het landschap dienen in de overwegingen te worden betrokken.

Welstandcriteria

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

•Ontwikkelingen dienen ondersteunend te zijn voor de belevingswaarde van de woongebieden en de bebouwingsstructuur.

•Ontwikkelingen relateren aan de bestaande beeldvorm en stedenbouwkundige korrelgrootte van het omringende gebied, met extra aandacht voor vernieuwing.

•Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient te worden voorkomen.

•Bijzondere aandacht voor de gebiedseigen structuur van beslotenheid en doorzichten naar landschap.

Stedenbouwkundige aandachtspunten

•Ligging in de omgeving

•Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

•Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur

Massa en vorm van het gebouw

•Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die in detail positief afwijken van de bestaande stedenbouwkundige context.

•Het overwegend kleinschalige beeld dient te worden gerespecteerd.

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

•Gesloten gevelwanden

•Verticale gevelgeleding

Materiaal en kleur

•Structuur materiaal: baksteen, hout.

Overige aandachtspunten:

•Algemene (vangnet) criteria

•Excessenregeling

•Reclamenota Leudal

•Monumentenbeleid

Neeritter woonbuurt

Nr. 27

Welstandsniveau 2, welstandsvrij gebied

Algemene gebiedstypologie

De woonbuurt wordt gekenmerkt door relatief grootschalige decennium-uitbreidingen rondom de historische kern. Aanwezige groenzones sluiten aan op elementen van laanbeplanting en Itterbeek. De randen zijn een duidelijke begrenzing van de kern. Het gebied bestaat overwegend uit woningen. Er zijn ook grootschalige complexen voor recreatie en scholen die sterk contrasteren met de kleinschalige basisstructuur.

Stedenbouwkundig

De woonbuurt van Neeritter bevat decenniumvormen per straat. Incidenteel komt strokenbouw uit de jaren 50-60 voor overwegend in tweekappers. De Diamantstraat en Robijnstraat markeren de rand van de kern met bebouwing uit de jaren 70 en 80. Aan de Ringstraat vindt uitwaaiering plaats van eigenbouw uit de jaren 90, twee lagen met kap in alle variëteiten van vorm en materiaal aansluitend op de woonerven Op den Heuvel. De randen zijn beeldbepalend voor de kern maar liggen dicht bijeen. Door een minimale openheid tussen de kernen dreigt het gebied aaneen te klonteren. Typerend is de uitwaaiering aan de Haardstraat en Ringstraat.

Bebouwing

De bebouwing bestaat overwegend uit twee bouwlagen met kap in een open structuur in decenniumvormgeving.

Welstandsvisie

Neeritter

Buitengebied

Nr. 28

Welstandsplichtig gebied

Algemene gebiedstypologie

Dit gebied is overwegend in gebruik als agrarische gronden en natuurgebieden. Het is sporadisch bebouwd met incidentele objecten als agrarische bedrijfsgebouwen, vrijstaande oudere woningen aan historisch patroon van wegen, monumentale complexen zoals kasteel en/of boerderijen, (water)¬molens, recreatieve complexen en kleinschalige bedrijven. Het gebied is onderdeel van een grotere landschappelijke ordening van de beekdalzones en ontginningsgebieden. Opvallend zijn de visuele barrières van de Rijksweg N68 en de A2, spoorlijn, het kanaal Wessem – Nederweert.

Stedenbouwkundig

Het landschappelijk gebied is te ervaren vanaf de randen van de bebouwing en specifiek vanaf doorzichten in het merendeels vlakke landschap. Vrije uitzichten in het landschap zijn bepalend voor de belevingswaarde en de oriëntatie binnen het gebied (kerktorens, fabrieksschoorstenen, zendmasten en windmolens). Incidenteel komen gebouwen of complexen voor aan de bestaande structuur van wegen. De incidentele bebouwing is merendeels gerelateerd aan het open gebied (agrarische functie, recreatief-commerciële functie, situering aan water, afzondering van kloosters, steenfabriek, et cetera). ). Opvallend is de grootschalige blokvormige structuur van de gebieden Caluna, Hollander, Heide, Aan de Bergen, gebied boerderijweg die onderdeel zijn geweest van oude en jonge ontginningsgebieden. Verder is de lineaire structuur van het gebied Hoogstraat, parallel aan het kanaal en gesitueerd tegen de landschapszone Haler.

Bebouwing

De monumentale complexen en landgoederen vormen bijzondere relicten van historische waarden, al dan niet gekoppeld aan een kleinschalige waardevolle (natuur)landschapszone. Zowel bij monumentale panden als bij moderne agrarische bedrijven komen grootschalige bouwmassa’s voor.

Markant zijn specifieke gebouwen ten behoeve van commercieel - recreatieve functies variërend van kleinschalig kamperen bij boerderijen tot een grootschalig kuuroord met bijbehorende infrastructuur in een basisstructuur van natuurlijk of overwegend kleinschalig landschap. Uitzicht op deze specifieke gebouwen is door de lange zichtlijnen van invloed op een verre omgeving.

Waardering

Het gebied is welstandsgevoelig door de hoge kwaliteit van het gebied en de specifieke opbouw van overwegend agrarische bebouwing in een specifieke en relatief waardevolle structuur van landbouwgebieden. Voorkomende aanwezige bebouwing is over het algemeen gerelateerd aan landschappelijke aspecten of is functioneel gezien aan een eigen beeldvorming en beeldkwaliteit gekoppeld (bijvoorbeeld recreatieve complexen, agrarische bedrijven, kloosters, etc.).

Welstandsvisie

Het welstandsbeleid is vooral gericht op handhaving en versterken van de bestaande opzet binnen de bestaande landschappelijke gegeven. Daarnaast worden ook alternatieve (innovatieve) ontwikkelingen mogelijk gemaakt. De bestaande landschappelijke context kan in schaalgrootte sterk verschillen van de kleinschalige historische verkaveling en met boomgaarden en houtwallen omzoomde boerderijen. Bij de planvorming dient hiermee rekening te worden gehouden. Reclamevoering dient zorgvuldig behandeld te worden. De criteria zijn opgenomen in de welstandsnota ‘Leudal’. De gebiedsgerichte criteria kunnen een bijdrage leveren aan sturing naar de gewenste hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit voor de naaste omgeving maar ook voor de landschappelijke beeldwerking. Concrete criteria zijn beschreven in de beleidsnotitie ‘agrarische gebouwen in het buitengebied van Leudal’. In deze nota deze nota zijn gerichte regels opgenomen per staltype per gebied.

Welstandcriteria

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

•Ontwikkelingen dienen ondersteunend te zijn voor de belevingswaarde van het buitengebied (openheid landschap, natuurlijke en agrarische uitstraling). Ten aanzien van de woonbebouwing, bijzondere aandacht de lintbebouwing.

•Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient voorkomen te worden. Geen industriële uitstraling creëren.

•Bijzondere aandacht voor de gebiedseigen structuur van openheid.

Stedenbouwkundige aandachtspunten

•Ligging in de omgeving

•Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

•Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur

•Rekening houden met de landschappelijke inpassing van bouwplannen

Massa en vorm van het gebouw

•Traditionele en vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die positief afwijken van de bestaande stedenbouwkundige context.

•Overwegend kleinschalig beeld respecteren.

•Concrete uitwerking van stedenbouwkundige aandachtspunten zijn aangegeven in de beleidsnota ‘agrarische gebouwen in het buitengebied van Leudal’.

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

•Verticale gevelgeleding

Materiaal en kleur

•Structuur materiaal: baksteen, hout, terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen.

•Gebruik van natuurlijke bouwmaterialen (rode baksteen, gesmoorde pannen en aanverwanten, hout, antraciete matte golfplatten (bij agrarische gebouwen, niet bij woningen), antraciet windbreekgaas etc.). Materialen afstemmen op bestaande gebouwen in directe omgeving. Vermijden van felle synthetische kleuren.

•Concrete uitwerking van detaillering, materiaaltoepassing en kleurgebruik zijn aangegeven in de beleidsnota ‘agrarische gebouwen in het buitengebied van Leudal’.

Overige aandachtspunten:

•Algemene (vangnet) criteria

•Excessenregeling

•Beleidsnotitie ‘agrarische gebouwen in het buitengebied van Leudal’

•Reclamenota Leudal

•Monumentenbeleid

Kaart Buitengebied Leudal

Voor het buitengebied van Leudal is geen aparte kaart opgesteld. Het gebied komt overeen met de kaart van het bestemmingsplan ‘Reparatie- en veegplan Buitengebied Leudal 2016’ en wordt begrenst door de kerngebieden en bedrijventerreinen 1 t/m 24 zoals aangegeven in deze bijlage 1).

Bijlage 2. Algemene criteria (vangnetcriteria)

Deze criteria dienen een tweeledig doel: ze fungeren als informatiebron voor opdrachtgever en architect, en als toetsingskader voor welstandscommissie en gemeente.

A. de plaatsing van het gebouw in de (te verwachten) omgeving moet voldoen aan de volgende punten: De specifieke terreinomstandigheden moeten worden benut (denk aan: helling van het terrein, speciale locatie, ligging in het landschap);

het gebouw moet passen in, zich aanpassen aan of een antwoord vormen op de karakteristiek van de bestaande omgeving (denk aan straatwand, open/ gesloten bebouwing, hoeksituatie, openbare ruimte, stedenbouwkundige context), en/ of het gebouw moet passen in, zich aanpassen aan of een antwoord vormen op de toekomstige omgeving (denk aan: stedenbouwkundige visie, reeds goedgekeurde belendingen).

B. het uiterlijk van het gebouw op zichzelf moet voldoen aan de volgende punten:

1met betrekking tot de HOOFDVORMEN:

a.de massaopbouw moet overeenstemmen met de structuur van de plattegronden;

b.de bouwmassa's moeten harmonieus zijn van vorm, afmetingen en verhoudingen en ze moeten duidelijk samenhang en richting vertonen;

c.de plattegronden moeten duidelijk gestructureerd en harmonieus zijn van vorm, afmetingen en verhoudingen;

d.de dakvorm(en) moeten passen bij het ontwerp en aansluiten bij de gekozen (richting van) de plattegrond(en);

2met betrekking tot de GEVELS:

a.het algemeen karakter van alle gevels moet met elkaar overeenstemmen.,

b.de vorm, afmetingen en verhoudingen van de gevelelementen (zoals ramen en deuren) moeten in harmonie en verhouding zijn tot het totale gevelvlak;

c.er moet eenheid of verwantschap bestaan tussen de gevelelementen;

d.de plaatsing van de gevelelementen moet relatie vertonen.

e.de vormgevende details moeten in overeenstemming zijn met de stijl van het ontwerp.

3met betrekking tot de DAKEN:

a.de dakhelling en het dakvlak moeten in goede verhouding staan tot de gevels;

b.schoorstenen e.d. moeten zoveel mogelijk gestructureerd. in het dakvlak worden opgenomen;

c.de vorm, afmetingen en verhoudingen van dakkapellen moeten relatie vertonen met en ondergeschikt zijn aan het dakvlak en de totale bouwmassa;

d.de aansluitingen op de gevels dienen zorgvuldig te worden vormgegeven.

4met betrekking tot KLEUR- EN MATERIAALGEBRUIK:

a.het kleur- en materiaalgebruik moet in overeenstemming zijn met het karakter van het ontwerp;

b.het materiaal moet goed (technisch) toepasbaar zijn voor de gekozen vormgeving en detaillering.

C. het uiterlijk van het gebouw in relatie tot de (te verwachten) omgeving moet voldoen aan de volgende punten:

1de hoofdvorm en het algemeen karakter van de gevels moet passen in, zich aanpassen aan of een antwoord vormen op de (te verwachten) omgeving zoals vastgelegd in het bestemmingsplan (en eventueel beeldkwaliteitsplan);

2het kleur- en materiaalgebruik van met name gevels en daken moet passen in de (te verwachten) omgeving.

Bijlage 3. Trendsetters en objectgerichte criteria

Trendsetters

Een trendsetter is een eerder in een betreffende gebied én in vergelijkbare situatie goedgekeurd (bouw)plan, zoals bijvoorbeeld een bepaalde dakkapel op een bepaald type woning. Ook kan bij een nieuwbouwproject een aanpassing als optie zijn mee ontworpen, bijvoorbeeld een carport aan de voorzijde van een woning. Indien deze ingreep bij de beoordeling voor de vergunning eveneens goedkeuring heeft gekregen, is dat een trendsetter. Betreft een plan een trendsetter, dan wordt de toets aan redelijke eisen van welstand ambtelijk gedaan.

Objectgerichte criteria

De gemeente Leudal heeft voor bepaalde (veelvoorkomende) ‘lichtere’ omgevingsvergunningplichtige bouwwerken in welstandsplichtige gebieden, die zichtbaar zijn vanuit het openbare gebied, eenduidige criteria opgenomen, de zogenaamde objectgerichte criteria (enkel voor woningen). Wordt aan deze objectcriteria voldaan, dan wordt de toets aan redelijke eisen van welstand ambtelijk gedaan. De aanvrager mag ervan uit gaan dat, indien wordt voldaan aan de objectgerichte criteria, het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand. Overigens betekent dit niet dat andere oplossingen dan aangegeven in de objectcriteria niet mogelijk zijn, echter deze zullen altijd worden getoetst door de welstandscommissie en per situatie worden beoordeeld. Hiervoor zijn de ‘welstandscriteria’ en de ‘algemene criteria’ van toepassing.

De objectcriteria zijn niet van toepassing bij een bijzonder situatie. Van zo’n bijzondere situatie is in ieder geval sprake bij door het Rijk, de provincie of de gemeente aangewezen monumenten en beeldbepalende panden.

De objectcriteria zijn beschreven voor:

•het realiseren voor een erker of overkapping t.p.v. de entree van de woning;

•het realiseren van een carport, die gedeeltelijk voor de voorgevel uitkomt;

•het realiseren van een bijbehorend bouwwerk aan de zijgevel van een hoekwoning:

•het realiseren van een erf c.q. perceelafscheiding bij hoekwoningen.

3.1Objectgerichte criteria bijbehorend bouwwerk

Algemeen

•Een bijbehorend bouwwerk is een grondgebonden toevoeging van één bouwlaag.

•Het bijbehorend bouwwerk is een ondergeschikte toevoeging aan het hoofdgebouw.

•Het bijbehorend bouwwerk niet aan een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht.

Objectcriteria voor het realiseren van een erker of overkapping t.p.v. de entree van de woning

•De erker c.q. overkapping mag maximaal 2.0 meter voor de voorgevelrooilijn uitkomen;

•Het totale oppervlak mag niet bedragen dan 6.0 m².

•De hoogte mag niet meer bedragen dan 3.5 meter en de hoogte mag bij aansluiting aan een éénlaagse hoofdbouwmassa niet hoger zijn dan de gootlijn van deze éénlaagse hoofdbouwmassa.

•De breedte van de erker c.q. overkapping mag niet meer dan 60% van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw bedragen.

•Materiaal -en kleurgebruik gevels en profielen gelijk aan materiaal –en kleurgebruik bestaande gevels en profielen hoofdgebouw. Geen golfplaat, betonplaten of damwandprofielen.

•De erker c.q. overkapping mag niet buiten het gevelvlak uitkomen en moet worden geplaatst aan de oorspronkelijke voor en/of zijgevel.

•De vormgeving afstemmen op de vormgeving van het bestaande gebouw.

Objectcriteria voor het realiseren van een carport die gedeeltelijk voor de voorgevelrooilijn (mag) uitkomen

•De carport mag maximaal 2.0 meter voor de voorgevelrooilijn uitkomen.

•De afstand tot de openbare weg moet minimaal drie meter bedragen.

•Het gedeelte van de carport dat voor de voorgevelrooilijn uitkomt, mag géén gesloten wanden hebben, die tot de constructie zelf behoren.

•De hoogte mag niet meer bedragen dan 3.5 meter en de hoogte mag bij aansluiting aan een éénlaagse hoofdbouwmassa niet hoger zijn dan de gootlijn van deze éénlaagse hoofdbouwmassa.

•Materiaal -en kleurgebruik gelijk aan materiaal –en kleurgebruik bestaande gebouw. Aluminium en kunststoffen carports zijn niet toegestaan.

•De carport moet met een plat dak worden afgedekt.

•De vormgeving afstemmen op de vormgeving van het bestaande gebouw.

Objectcriteria voor het realiseren van een bijbehorend bouwwerk aan de zijgevel van een hoekwoning

•Het bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3.0 meter voor de voorgevelrooilijn uitkomen.

•Het bijbehorend bouwwerk ligt minimaal 3.0 meter terug t.a.v. de voorgevel van de hoekwoning.

•De afstand tot de openbare weg moet minimaal 2 meter bedragen.

•De hoogte mag niet meer bedragen dan 3.5 meter en de hoogte mag bij aansluiting aan een éénlaagse hoofdbouwmassa niet hoger zijn dan de gootlijn van deze éénlaagse hoofdbouwmassa.

•Materiaal -en kleurgebruik gevels gelijk aan materiaal –en kleurgebruik bestaande gevels. Geen aluminium en kunststoffen overkappingen. Geen golfplaat, betonplaten of damwandprofielen.

•Het bijbehorende bouwwerk moet met een plat dak worden afgedekt.

•Het oppervlak van het bijbehorend bouwwerk mag niet meer bedragen dan 25.0 m².

•De vormgeving afstemmen op de vormgeving van het bestaande gebouw.

3.2Objectgerichte criteria erf c.q. perceelafscheiding

Objectcriteria voor het realiseren van een erf c.q. perceelafscheiding bij hoekwoningen

•Erfafscheiding niet aan/bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht;

•De erfafscheiding ligt minimaal 3 meter terug t.a.v. de voorgevel van de hoekwoning.

•De hoogte mag niet meer bedragen dan 2.0 meter.

•Materiaal -en kleurgebruik: volledig te begroeien gaashekwerk in gedekte kleuren als drager van de beplanting. Indien een ‘harde erfafscheiding’ wordt gerealiseerd, dienen hoogwaardige materialen worden gebruikt, metselwerk en degelijke houten schermen, zonder toog. Deze materialen zijn enkel mogelijk als op een goede wijze wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing, reeds bestaande aangrenzende erfafscheidingen en de omgeving. De toepassing van beton, kunststof, staal, golfplaat, damwandprofielen, rietmatten, vlechtschermen, doeken en vergelijkbaar is niet toegestaan. Geen felle contrasterende kleuren.

•Overige erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn, mogen niet hoger zijn dan maximaal 1.0 meter.

Bijlage 4. Excessen regeling

Ook bouwwerken waarvoor géén vergunning hoeft te worden aangevraagd moeten aan minimale welstandseisen voldoen. Indien niet wordt voldaan aan artikel 12, eerste lid, kunnen burgemeester en wethouders, tenzij toepassing is gegeven aan het tweede lid van dat artikel, degene die als eigenaar van een bouwwerk of standplaats dan wel uit anderen hoofde bevoegd is tot het treffen van voorzieningen daaraan, verplichten tot het binnen een door hen te bepalen termijn treffen van zodanige door hen daarbij aan te geven voorzieningen, dat nadien wordt voldaan aan artikel 12, eerste lid (excessenregeling). Conform artikel 13A Woningwet kunnen burgemeester en wethouders de eigenaar van een bouwwerk dat ‘in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand’, aanschrijven om die strijdigheid op te heffen. De excessenregeling is in beginsel niet bedoeld om de plaatsing van een bouwwerk tegen te gaan.

Criteria bij excessen

Een exces is een buitensporigheid in het aanzien van een bouwwerk, die ook voor niet deskundigen evident is. Het gaat hierbij dus om zaken die volgens velen afbreuk doen aan de ruimtelijke kwaliteit van een bouwwerk op zichzelf, maar vooral ook in relatie tot de omgeving, waardoor ernstige strijd met redelijke eisen van welstand ontstaat. Er is in ieder geval sprake van een exces bij:

•Het visueel of fysiek afsluiten van een bouwwerk voor zijn omgeving;

•Het ontkennen of vernietigen van architectonische bijzonderheden bij aanpassing van een bouwwerk;

•Armoedig materiaalgebruik of materialen die een groot contrast vormen met de kwalitatief betere materialen van de aangrenzende bouwwerken;

•Toepassing van felle of contrasterende kleuren;

•Te opdringerige reclames;

•Een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is (zie hiervoor ook de gebiedsgerichte welstandscriteria).

Bijlage 5. Monumenten

Monumenten Gemeente Leudal

Volgnummer

Monumentnummer

Naam monument/opmerkingen

Straat

Huisnummer

Plaatsnaam

Rijksmonumenten

340653

Terrein

(betreft geen gebouw)

Baexem

340668

Terrein

(betreft geen gebouw)

Baexem

45442

Terrein

(betreft geen gebouw)

Haelen

47112

Terrein

(betreft geen gebouw)

Haelen

527271

Terrein

(betreft geen gebouw)

Haelen

47111

Terrein

(betreft geen gebouw)

Heythuysen

340828

Terrein

(betreft geen gebouw)

Hunsel

340835

Terrein

(betreft geen gebouw)

Hunsel

45443

Terrein

(betreft geen gebouw)

Haelen

523276

Kloosterboerderij

Aan de Heibloem

Heythuysen

22866

Kerk van de H. Antonius

Niesstraat

Ell

22628

Kasteel Exaten

Baexemerweg

Baexem

22867

Boerderij van 't hoftype

Baldersstraat

Ell

30327

Groot huis met zadeldak

Bergerstraat

Neer

520282

Vrijstaande Mariakapel

Bergstraat

Buggenum

19968

Grote gesloten hoeve

Boonstraat

Buggenum

22843

Huis met verdieping onder een zadeldak

Bosstraat

Neeritter

22842

Eenvoudig huis

Bosstraat

Neeritter

22844

Herenhuis met zadeldak

Bosstraat

Neeritter

22845

Herenhuis met zadeldak

Bosstraat

Neeritter

17201

Molencomplex op de Uffelsche beek

Brugstraat

Grathem

17206

Bakstenen huis

Brugstraat

Grathem

19976

Strikkenhof. Grote gesloten hoeve

Burgemeester Peetersstraat

41, 43

Nunhem

19969

Gepleisterd huis met wolfdak

Dorpsstraat

Buggenum

19970

ST. Aldegundiskerk

Dorpsstraat

Buggenum

19971

Monumentaal huis met schilddak

Dorpsstraat

Buggenum

19972

Bakstenen huis

Dorpsstraat

Buggenum

19973

Boerderij van het hoftype

Dorpsstraat

62, 62A, 62B, 64, 64A

Buggenum

19974

Huis Malborgh

Dorpsstraat

Buggenum

17202

Boerderij met afgewolfd zadeldak

Dorpstraat

Grathem

17204

Bakstenen huis met zadeldak

Dorpstraat

Grathem

22125

Langgerekt bakstenen pand

Dorpstraat

110, 112, 114

Heythuysen

22126

Rechthoekig pand met verdieping en zadeldak tussen puntgevels

Dorpstraat

118, 118a

Heythuysen

22127

St. Nicolaaskerk

Dorpstraat

120

Heythuysen

22128

Gesloten hoeve

Dorpstraat

152

Heythuysen

523275

Halfvrijstaand herenhuis

Dorpstraat

85, 85A

Heythuysen

22124

Voormalige kerkhofkapel

Dorpstraat

n.v.t.

Heythuysen

22857

Hoog huis met zadeldak

Driessensstraat

Neeritter

22846

Hoog huis met zadeldak

Driessensstraat

Neeritter

22847

Huis met brede voorgevel

Driessensstraat

9, 11

Neeritter

22858

Huis met schilddak

Driessensstraat

Neeritter

22848

Huis met zadeldak

Driessensstraat

Neeritter

22859

Huis met verdieping onder een zadeldak

Driessensstraat

Neeritter

22849

Boerderij met zadeldak

Driessensstraat

Neeritter

22850

Woonhuis met zadeldak

Driessensstraat

Neeritter

22860

Boerderij met zadeldak

Driessensstraat

Neeritter

22851

Huisje met zadeldak

Driessensstraat

Neeritter

22852

Huis met verdieping en wolfdak

Driessensstraat

Neeritter

22853

Huis met zadeldak

Driessensstraat

Neeritter

22854

Pand met zadeldak

Driessensstraat

bij 39

Neeritter

22855

Boerderij met zadeldak

Driessensstraat

Neeritter

22856

Huis met een zadeldak

Driessensstraat

Neeritter

30332

Huis met zadeldak tussen gezwenkte gevels

Engelmanstraat

Neer

523273

Voormalig kloostercomplex bestaande uit diverse kloostergebouwen en een kloosterkapel

Exaeten

Baexem

30328

Fridessemolen, watermolen op de Neer. Molenhuis met wolfdak

Friedesemolen

1,2

Neer

22861

Huis met aan de straat een brede topgevel met vlechtingen

Gasthuisstraat

Neeritter

22862

Voormalig gasthuis

Gasthuisstraat

Neeritter

30333

Woning en stallingen van het oude jachtslot "Ghoor"

Ghoor

Nunhem

19966

Boerderij "Waerenberg". Goed voorbeeld van het z.g. "Hoftype"

Heythuyserweg

Haelen

46726

vleermuistoren

Heythuyserweg

Haelen

517892

Ijskelder gesitueerd op het landgoed De Bedelaar

Heythuyserweg

Haelen

517893

Vrijstaande uilentoren gesitueerd temidden van de bossen op het landgoed De Bedelaar

Heythuyserweg

bij 10

Haelen

512986

Voormalig gemeentehuis met burgemeesterswoning

Hoogstraat

Ell

517894

Vrijstaand houten kerkje op het terrein van het vml. sanatorium Hornerheide

Hornerheide

bij 1

Horn

517895

Vrijstaand houten lighuisje op het terrein van sanatorium Hornerheide

Hornerheide

Horn

22870

St. Jacobuserk

Jacobusstraat

Hunsel

522198

Voormalige schutsluis in het Afwateringskanaal ter plaatse van de weg van Helden naar Neer

Kanaaldijk (onderd. van 522197)

Neer

522199

Voormalige sluiswachterswoning aan de Kanaalweg langs het afwateringskanaal, gesitueerd aan de zuidkant van de sluis nabij de weg van Neer naar Helden in het tweede kanaalpand

Kanaaldijk (onderd. van 522197)

Neer

19967

Kasteel Aldenghoor, gelegen op een omgracht terrein

Kasteellaan

Haelen

510029 (ond. van 510030)

Kasteel op -eertijds- omgracht opgehoogd terrein

Kasteelstraat

Horn

510031(ond. van 510030)

Parkaanleg, bestaande uit a. oprijlaan b. parkgedeelte rond het kasteel c. parkgedeelte met lange vijver d. Franse tuin e. moestuin f. weilanden

Kasteelstraat

bij 6

Horn

510032 (ond. van 510030)

Bijgebouwen, bestaand uit (van west naar oost): boerderij (a), varkenschuur (b), dienstwoning met schuur (c), grote schuur (d) en remise (e)

Kasteelstraat

bij 6

Horn

510033 (ond. van 510030)

Brug, gedeeltelijk

Kasteelstraat

bij 7

Horn

510034 (ond. van 510030)

Pomp

Kasteelstraat

bij 8

Horn

510035 (ond. van 510030)

Muren

Kasteelstraat

bij 9

Horn

510046 (ond. van 510030)

Poorten

Kasteelstraat

bij 10

Horn

510047 (ond. van 510030)

Tuinsieraden, te weten: tuinvaas (a), ijzeren beeld (b), 8 balusters (c) en gedenksteen (d), druivenkas

Kasteelstraat

Horn

8572

Gedeelte van het kasteel van Baexem, een vroeger omgracht symmetrisch aangelegd complex

Kasteelweg

7en 7 a

Baexem

8573

Gedeelte van het kasteel van Baexem, een vroeger omgracht symmetrisch aangelegd complex

Kasteelweg

9, 11

Baexem

30334

Voormalig Premonstratenzerklooster Keizersbosch

Keizerbos

1:00 AM

Neer

17203

St. Severinuskerk

Kerkplein

Grathem

30329

Tegen de helling bij kerk gebouwd huis met schilddak

30329

17205

Voormalige pastorie, thans jeugdhuis. Bakstenen gebouw met zadeldak

Kerkplein

Grathem

30331

De St. Martinuskerk uit 1909 vanwege o.a. een renaissancecommuniebank, een laatgotisch Marianum en een kruisbeeld uit 1539

Kerkplein

Neer

522200

De Rooms-Katholieke parochiekerk Sint Martinus

Kerkplein

Neer

19975

St. Servatiuskerk

Kerkstraat

Nunhem

30335

O.L. Vrouwekapel

Leudalweg

Neer

19980

Bakstenen gebouw met zadeldak

Leumolen

1,2

Nunhem

19981

St. Ursula-watermolen

Leumolen

Nunhem

22872

St. Margarethakerk

Margarethastraat

Ittervoort

22875

In kerkhofkapel een kruisbeeld

Margarethastraat

Ittervoort

22873

Het pand vanwege een unieke gevelsteen met H. Joannes Nepomuk

Margarethastraat

Ittervoort

22874

De "Schouwmolen"

Margarethastraat

Ittervoort

32693

St. Petruskerk

Markt

Roggel

22863

St. Lambertuskerk

Molenstraat

Neeritter

22864

De "Armenmolen"

Molenstraat

Neeritter

22630

Beltkorenmolen De Welvaart; bovenkruier met bakstenen romp

Molenweg

Horn

22632

Beltkorenmolen De Hoop; houten bovenkruier

Molenweg

Horn

22868

KERK van de H. Antonius

Niesstraat

Ell

100

22869

Gesloten hoeve van baksteen

Niesstraat

Ell

101

32694

Beltkorenmolen

Nijken

Roggel

102

517891

Vrijstaande voormalige kapelanie

Pastoor Schmeitsstraat

Buggenum

103

17208

Eenvoudige hoeve

Pollaertshof

Grathem

104

17207

Huis ten Hoeve

Pollaertshof

Grathem

105

22631

Bakstenen boerderij van het hoftype

Posthuisweg

Horn

106

517896

Vrijstaand voormalig gemeentehuis van de gemeente Horn

Raadhuisplein

Horn

107

8575

Huis de Brias (Het Kasteeltje)

Rijksweg

6,8

Baexem

108

8574

Standaardmolen Aurora

Rijksweg

26A

Baexem

109

517897

Vrijstaande Mariakapel op een zeshoekige plattegrond

Servaasweg

Nunhem

110

517898

Vrijstaande kapel op een rechthoekige plattegrond opgericht ter ere van Sint Job

Voort

Nunhem

111

523274

Sint Antoniuskapel gebouwd in neo-romaanse trant

Sint Antoniusstraat

Heythuysen

112

22123

Beltkorenmolen St. Anthonis

Sint Antoniusstraat

Heythuysen

113

19977

V.m. klooster St. Elisabeth

Sint Elisabethsdreef

Nunhem

114

22871

Uffelsemolen, watermolen

Uffelsestraat

Hunsel

115

22865

Huis met zadeldak

Vijverbroekstraat

14, 16

Neeritter

116

19978

Huis Nunhem. Op een gedeeltelijk omgracht terrein gelegen complex

Voort

Nunhem

19979

V.m. Klooster Maria Schoot. Haakvormig hoofdgebouw met schild- en wolfdak

Voort

Nunhem

118

22131

Elshof. Groot gesloten boerderijencomplex

Walk

Heythuysen

Gemeentelijke monumenten

GM001

woonhuis

Beemderhoekweg

Baexem

GM002

Woonhuis en praktijkruime

de Briasweg

11en 11a

Baexem

GM003

woonhuis

de Laan

Baexem

GM004

Klockenberg, plantsoen

Dorpsstraat

bij 2

Baexem

GM005

kantoorgebouw

Dorpstraat

Baexem

GM006

woonhuis

Dorpstraat

Baexem

GM007

woonhuis

Dorpstraat

Baexem

GM008

Basisschool Harlekijn

Dorpstraat

Baexem

GM009

Mariagrot

Kasteelweg

13a

Baexem

GM010

Gabrielkapel

Leukerweg

bij 3

Baexem

GM011

Klooster Mariabosch

Lindelaan

Baexem

GM012

woonhuis

Parallelweg

Baexem

GM013

St. Jozefkapelletje

Parallelweg

tegenover 3

Baexem

GM014

woonhuis

Rhijdtstraat

Baexem

GM015

trafo en bushalte

Rijksweg

Baexem

GM016

woonhuis

Schoorstraat

Baexem

GM017

woonhuis

Stationstraat

Baexem

GM018

woonhuis

Stekstraat

Baexem

GM019

Stekskruis

Stekstraat

bij 18

Baexem

GM020

woonhuis

Berikstraat

11a

Baexem

GM021

woonhuis

Dorpsstraat

Buggenum

GM022

het lijkenhuisje op het kerkhof

Dorpsstraat

bij 38

Buggenum

GM023

het Heilighartbeeld bij de ingang van de kerk

Dorpsstraat

bij 38

Buggenum

GM024

het grafmonument van de verongelukte leiendekker op het kerkhof

Dorpsstraat

bij 38

Buggenum

GM025

grensteen Haelen-Buggenum

Haelenerweg

tegenover 19

Buggenum

GM026

grensteen Haelen-Roggel

Roggelseweg

Ong.

Buggenum

GM027

woonhuis

Heerweg

2en 4

Haelen

GM028

bakhuisje

Holstraat

bij 36

Buggenum

GM029

woonhuis

Nussestraat

Buggenum

GM030

Hokebergkruis

Baldersstraat

hoek Casterstraat

Buggenum

GM031

voormalige melkfabriek

Hoogstraat

55, 57 en 57a

Ell

GM032

Geurt Luytenkruis

Niesstraat

bij 1,

Ell

GM033

H Hartbeeld

Niestraat

bij 3

Ell

GM034

woonhuis

Sebastiaanstraat

Ell

GM035

woonhuis

Brugstraat

Ell

GM036

woonhuis

Brugstraat

Grathem

GM037

Boerderij

Dorpstraat

8en 10

Grathem

GM038

galerie

Dorpstraat

Grathem

GM039

veldkruis

Heiakker

hoek Veldstraat

Grathem

GM040

de grafkruisen in de kerkhofmuur

Kerkplein

bij 2

Grathem

GM041

Lourdeskapel

Kuiperweg

hoek Veldstraat

Grathem

GM042

woonhuis

Lindestraat

Grathem

GM043

woonhuis

Lindestraat

Grathem

GM044

landhuis

Loorderstraat

1, 3, 3a en 3b

Grathem

GM045

woonhuis

Loorderstraat

Grathem

GM046

H Hartkapel

Markt

hoek Gulden Eind

Grathem

GM047

de oude burgemeesterswoning

Burg. Aquariusstraat

Grathem

GM048

Landgoed de Bedelaar

Professor Duboisweg

Haelen

GM049

het buitenverblijf van professor Dubois

Professor Duboisweg

Haelen

GM050

de Vogelmolen

Kasteellaan

Haelen

GM051

Vogelhuys, Pand 'Sauren'

Kasteellaan

Haelen

GM052

woonhuis

Napoleonsweg

Haelen

GM053

"De Kamp", woonhuis

Napoleonsweg

Haelen

GM054

de Fatimakapel

Napoleonsweg

Haelen

GM055

De Kikkerberg, woonhuis

Roermondseweg

Haelen

GM056

woonhuis

Roggelseweg

Haelen

GM057

buitencentrum de Spar

Roggelseweg

Haelen

GM058

ruïne St. Elisabethmolen

Roggelseweg

bij 56

Haelen

GM059

Lemmenkruis

Engerstraat

bij 8

Haelen

GM060

Herekapel

Moosterstraat

bij 15

Haler

GM061

Anthoniuskapel

Uffelsestraat

bij 5

Haler

GM062

Franciscanessenklooster en kloostertuin St. Elisabeth

Aan de Kreppel

Haler

GM063

Trafo

Aan de Kreppel

bij 10

Heythuysen

GM064

Woonhuis

Biesstraat

Heythuysen

GM065

Winkelpand

Dorpstraat

Heythuysen

GM066

Kantoorpand

Dorpstraat

16, 16a en 18

Heythuysen

GM067

Woonhuis

Dorpstraat

53en 55

Heythuysen

GM068

Woonhuis en winkel

Dorpstraat

79en 81

Heythuysen

GM069

Voormalig Raadhuis

Dorpstraat

98en 98a

Heythuysen

GM070

Boerderij

Geusert

Heythuysen

GM071

Basisschool De Beukenhof

Notaris Ruttenlaan

Heythuysen

GM072

St. Charles

Op de Bos

Heythuysen

GM073

Woonhuis

Stationsstraat

Heythuysen

GM074

Woonhuis met bedrijfsruimte

Vlasstraat

22en 22a

Heythuysen

GM075

Woonhuis en bedrijf

Walk

Heythuysen

GM076

Woonhuis

Dorpstraat

Heythuysen

GM077

het hekwerk en de directeurswoning van de voormalige brouwerij Huybens "De Kroon"

Dorpstraat

55en 57

Horn

GM078

Woonhuis

Eindstraat

Horn

GM079

portiersgebouw

Hornerheide

Horn

GM080

voormalig hoofdgebouw

Hornerheide

Horn

GM081

Woonhuis met bedrijfsruimte

Kasteelstraat

Horn

GM082

gedenksteen

Kasteelstraat

bij 11

Horn

GM083

Hotel de Abdij

Kerkpad

Horn

GM084

Delhoofen'

Kerkstraat

Horn

GM085

twee grafkruisen aan de achterzijde van de kerk

Raadhuisplein

Horn

GM086

'Schlangen'

Rijksweg

Horn

GM087

"Berg vrede"

Rijksweg

Horn

GM088

Woonhuis

Jacobusstraat

Horn

GM089

boerderij

Kallestraat

Hunsel

GM090

Bruggerkapelletje

Kallestraat

Hunsel

GM091

Groelkapelletje

Kallestraat

46a

Hunsel

GM092

trafogebouw met Maria-afbeelding

Margarethastraat

Hunsel

GM093

voormalige molen (deel brug en sluis)

Margarethastraat

Ittervoort

GM094

Woonhuis

Margarethastraat

Ittervoort

GM095

Woonhuis

Margarethastraat

Ittervoort

GM096

Schouwkapelletje

Margarethastraat

Ittervoort

GM097

St. Annakapelletje

Schillerstraat

Ittervoort

GM099

Kapelletje Maria Tenhemelopneming

Ensebroekerweg

100

GM100

Woonhuis

Grathemerweg

Kelpen-Oler

101

GM101

Woonhuis

Grathemerweg

Kelpen-Oler

102

GM102

Gevelkruis

Bergerstraat

Kelpen-Oler

103

GM103

kapel

Gendijk

Neer

104

GM104

de Hammermolen

Hammermolen

Neer

105

GM105

Voormalige brouwerij (gebouw)

Hanssum

40ben 42

Neer

106

GM106

het voomalige klooster en school

Kloosterpad

1t/m 12

Neer

107

GM107

Woonhuis

Kruisstraat

Neer

108

GM108

kruis en plaquettes (bij kapel O.L. Vrouw in het Sant)

Leudalweg

bij 10

Neer

109

GM109

pand 'Geelen'

Napoleonsweg

118

Neer

110

GM110

waterput

Driesenstraat

naast 24

Neer

111

GM111

Woonhuis

Driessenstraat

Neeritter

112

GM112

Lourdeskapel

Driessenstraat

bij 53

Neeritter

113

GM113

anwb wegwijzer

Krekelbergplein

Ong.

Neeritter

114

GM114

Noviciaathuis

Molenstraat

1t/m 27

Neeritter

115

GM115

Woonhuis

Kerkstraat

Neeritter

116

GM116

St. Servaasbeeld

Kerkstraat

tegenover 17

Nunhem

117

GM117

de schoorsteen van steenfabriek Corubona

Napoleonsweg

bij 128

Nunhem

118

GM118

Berg en dal, Woonhuis

Servaasweg

Nunhem

119

GM119

Servaaskapel

Servaasweg

Nunhem

120

GM120

openluchtkerk

Servaasweg

bij 44

Nunhem

121

GM121

Woonhuis

Dorpstraat

Nunhem

122

GM122

Woonhuis

Groenstraat

Roggel

123

GM123

Woonhuis

Koppelstraat

Roggel

124

GM124

St. Jozefkapel

Neerderweg

bij 2 nabij de Heverweg

Roggel

125

GM125

St. Antonuiskapel

Mortel

45hoek Berkenlaan/Op de Bos met Mortel

Roggel

126

GM126

Ophoven

46en 46a, 46b

Roggel

Bijlage 6. Begrippenlijst

1Amorfgebied, straat of plein; bedoeld wordt dat het gebied niet volledig of duidelijk begrensd wordt. Meer concreet is de straat of pleinwand onvolledig of zeer divers waardoor de ruimtelijke werking sterk verminderd wordt. De uitstraling van onderdelen die in sterke mate afwijken kunnen wel de identiteit bepalen, positief of negatief;

2bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

3Carport: een eenlaagse overkapping die aan de voorzijde open is en bedoeld voor het stallen van een motorvoertuig;

4Carréhoeve: historisch type boerderij waarbij woongebouw en schuren rondom en binnenplaats gesitueerd zijn; bebouwing met rondgaande langskappen, veelal in grootschalige vorm; typerend is de gesloten defensieve buitengevel met hoge getoogde poorten. Variaties: (kasteel) hoeve met bijzonder hoofdwoongebouw of vrijstaand bijzonder vormgegeven hoofdgebouw; vakwerkbouw; binnenplaats in vorm van polygoon of aan een zijde open; meerdere typen aan elkaar geschakeld (meestal in historische kernen).

5Cluster: groep van woningen of bebouwing die min of meer een samenhangend geheel vormen in tegenstelling tot de omgeving of op grond van wezenlijk andere kenmerken in omringende gebied. Bijvoorbeeld een groep historisch gebouwen, niet tot kern of dorp uitgegroeid, geïsoleerd in een onbebouwde omgeving; een blokbebouwing niet of onduidelijk aangesloten bij een dorp of stedelijk gebied, geïsoleerd in het landschap

6Contouren: Begrenzing van bebouwde gebieden, zowel kernen als stedelijk gebied. In welstandsbeleid wordt hieronder een zone verstaan waarin een bepaalde ruimtelijke kwaliteit (van nieuwe en bestaande bebouwing) wordt beoogd. Dit staat los van de rode of groene contouren (beperking van bebouwingsmogelijkheden) als bedoeld in het POL beleid, immers de bebouwingsmogelijkheden worden bepaald in het RO beleid.

7Cul-de-sac: inrichting van een doodlopende straat met een keerlus aan het dood lopend eind.

8Decenniumbuurt: gebied met decennium woningen en bijbehorende inrichting

9Historische bebouwing: indicatie bebouwing gerealiseerd tot 1875

10Oude bebouwing: indicatie bebouwing gerealiseerd van 1875 tot 1950

11Jongere bebouwing: indicatie bebouwing gerealiseerd vanaf 1950

12Decennium woningenindicatie bebouwing gerealiseerd in:

a.50 er jaren: blokken (aaneen), hoge dichtheid, weinig groen en min parkeerplaatsen.

b.60 er jaren: stroken en blokken (ook flats) incidenteel tweeblok, beperkt groen en min parkeerplaatsen.

c.70 er jaren: stroken en blokken, structureel groen en structureel wegen en veel parkeerplaatsen.

d.80 er jaren: kleinschalig, woonerf, groen en structureel parkeerplaatsen.

e.90 er jaren: grootschalige vormelementen bebouwing en straten, veel groen en parkeerplaatsen.

13Dwarslangskap: kenmerk van bebouwing waarbij de nokrichting haaks of dwars op de weg as staat of waarbij de nok parallel aan de weg as loopt.

14Genius Loci: vertaald: de geest van de plek; kenmerk van een omgeving, nader bepaald door samenspel van bebouwing, omgeving, hun relatie in cultuurhistorisch perspectief voor iedereen voelbaar aanwezig en bepalend voor waardering en identiteit.

15Geomorfologie: beschrijving van de terrein situatie aan de hand van de geologische opbouw en ontstaansgeschiedenis.

16Gesloten structuur: kenmerkende aaneen geslotenheid van bebouwing, meestal wand in stedelijk gebied bijvoorbeeld pleinwand, straatwand of typologie gesloten bouwblokken.

17Grubben: Droge beekdalen (haaks op watervoerende beekdalen), door water uitgesleten dalen in hoger gelegen gebied (Plateau), meestal ontbreekt een duidelijke waterloop of beek maar de grubbe heeft een actieve functie als waterloop.

18Handhaven: huidige situatie als nuloptie nemen, niet verslechteren maar ook niet direct actief verbeteren van situatie.

19Historische bebouwing: indicatie bebouwing gerealiseerd tot 1875

20Historisch patroon: Structuur van wegen en waterlopen voor 1840; deze structuur is nog steeds aanwezig maar door jongere ingrepen, ontginningen, ruilverkaveling verlegging Rijksweg, auto en spoorwegen, veelal doorsneden. Het historisch patroon is kenmerkend voor oudere kleinschalige agrarische gebieden.

21Identiteit: specifieke kenmerken van een gebied die positief of negatief een belangrijk deel bepalen van herkenbaarheid en beleving van een gebied. Gradatie in sterk- neutraal- zwak; karakter, speciaal kenmerk of detail bebouwing of omgeving,

22Incident: objecten in het landschap die door hun vorm, bouwmassa en verschijningsvorm sterk afsteken binnen hun omgeving en praktisch geen relatie hebben met het omringend gebied. Zie beschrijving in hoofdlijn.

23Korrel: Stedenbouwkundige korrel: aanduiding van typologie stedelijk gebied ingedeeld naar maat en omvang van bebouwing en dichtheid in verhouding met open ruimte van straat, plein en percelering; deze korrel bevat een veelheid aan elementen die in een bepaalde verhouding typerend zijn. Niet elk gebouw bestaat uit alle en gelijke onderdelen, maar elk object bezit wel een veelheid aan de betreffende elementen maar wijkt op een of enkele punt net af van de groots gemene deler.

24Landmark: Object dat in landschap (meestal door bouwhoogte en massa) zeer markant aanwezig is, dit kan zowel positief als negatief zijn. In landschappelijke context markeert het object de directe omgeving (ook wel domineren) en fungeert als herkenningsteken (fabrieksschoorsteen of –silo, kerktoren, brug, mast) en ordeningselement (voor stedelijk gebied of landschap) voor zichtlijnen, oriëntatie en indeling (bij, voor en achter X, ten noorden of oosten, etc)

25Langschuur: woning-schuur in een en hetzelfde rechthoekig bouwvolume, 1 bouwlaag met (mansarde)kap waarin woongedeelte overloopt in bijgebouw en opslagruimte.

26Open structuur: kenmerkende hoeveelheid open ruimte (aantallen in straatwand, aantal meters in rooilijn) die bepalend zijn voor een gebied. Bijvoorbeeld een bungalowpark, zij-aan-zij en rug-aan-rug woningen of een lintbebouwing met veel open plekken, dit in tegenstelling tot gesloten structuur.

27Gesloten structuur: kenmerkende aaneen geslotenheid van bebouwing, meestal wand in stedelijk gebied bijvoorbeeld pleinwand, straatwand of typologie gesloten bouwblokken.

28Percelering: Verdeling van het grondgebied in kadastrale percelen met bijbehorende bebouwing; hoofdgebouw in rooilijn en bijgebouwen. De percelering is typerend voor bouwblokken bijvoorbeeld stroken bouw of zij-aan-zij-rug-aan-rug woningen). De percelering is tevens een belangrijk kenmerk van een gesloten straatwand; de breedte van de percelen is meestal de breedte van de afzonderlijke gebouwen en in relatie met de bouwhoogte en gevelopbouw karakteristiek voor een gebied (ritmering bebouwing, korrel van een gebied, maat voor nieuwe invullingen).

29Rand: overgang bebouwd gebied naar onbebouwd gebied = landschap

30Steilrand: hoogteverschil in het rivierlandschap, geomorfologisch kenmerk als gevolg van insnijding rivier in landschap; zo ontstaat indeling in terrassen en randen. De randen kunnen markant tot minimaal zijn. De benaming “steil” kan misleidend zijn in gevallen het beperkte hoogteverschil uitgestrekt is over tientallen meters en alleen als glooiing zichtbaar is. In de hoger gelegen terrassen kunnen nog vennen of poelen bestaan als relict van zeer oude Maasarmen. De oostelijke steilrand van de Maas is een insnijding in de rivierduinen, geologische afzetting van zandgronden oostelijk van de Maas in de beschrijving aangehaald als stroomrug. In de uiterwaarden komen nog relicten voor in de vorm van hoogten als zandruggen en oude Maasarmen.

31Straatprofiel: kenmerkende (doorsnede van) de ruimte tussen straatwanden, inclusief voortuin, openbaar groen en openbare weg, van gevel tot gevel; van belang is de verhouding van breedte tot de bebouwingshoogte: kenmerken bijvoorbeeld de stedenbouwkundige dimensie en belevingswaarde van plein, straat, boulevard of steeg.

32Vijfde gevel: Aanzicht van bebouwde omgeving vooral vanuit een oogpunt dat bebouwing zichtbaar is vanaf een hoogte verschil; het begrip is ontleend aan de architectuur: de opbouw en vormgeving van het dakvlak als vijfde gevel van een gebouw. Te onderscheiden is het uitzicht over een grote afstand tot bijvoorbeeld de rand van een kern (vanaf tegenoverliggende helling in dalen); het neerzien op bebouwing vanaf grote hoogte, waarbij daken en bijgebouwen in het oog springen; het opzien tegen bebouwing die hoger ligt (boven op heuvel) ten opzichte van de bebouwing waar toeschouwer staat.

33Voorgevel hoekwoning: De gevel van een hoekwoning die qua vormgeving van de woning en het perceel alsmede de situering t.o.v. de omliggende bebouwing als voorgevel wordt aangemerkt

34Zijgevel hoekwoning: De gevel van een hoekwoning die qua vormgeving van de woning en het perceel alsmede de situering t.o.v. de omliggende bebouwing feitelijk als voorgevel wordt aangemerkt. De zijgevel van een hoekwoning ligt tevens in de voorgevelrooilijn.

Bijlage 7. Beeldkwaliteitplan RvR Noorderbaan

1Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de locatie ‘Bevelanden’ in Heythuysen bestaat het voor- nemen om woningbouw te ontwikkelen in de vorm van 20 ruimte voor ruimte-kavels.

1.2 Planlocatie

De planlocatie ligt ten noorden van Heythuysen. Het gebied grenst met het zuidelijke deel aan de Noorderbaan en in het noorden aan de waterloop Belandsebeek. Via de Guillaume Derksstraat is het plangebied bereikbaar.

1.3 Doel beeldkwaliteitplan

Een beeldkwaliteitplan geeft richting aan de stedenbouw- kundige, architectonische en landschappelijke uitwerking van het ruimtelijk ontwerp. Het is een inspiratiebron voor architecten, zelfbouwers en de inrichters van de openbare ruimte. Ook dient het plan als leidraad en toetsingskader voor de beoordelingen van omgevingsvergunningen en de welstandsbeoordeling. Het beeldkwaliteitplan vormt daarmee de brug tussen de uitgangspunten en gedachten achter het stedenbouwkundig plan en de daadwerkelijke bouwfase. Het zorgt derhalve dat de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing en openbare ruimte tot uitdrukking komt.

1.4 Opbouw beeldkwaliteitplan

Het beeldkwaliteitplan bestaat per onderdeel uit een beschrijving en referentiebeelden. Voor ieder onderdeel zijn de toetsingscriteria in een tabel opgenomen. Dit schema bevat de feitelijke criteria waaraan de welstandscommissie zal toetsen. Wanneer er vrijheid wordt gegeven in de criteria of wanneer er onduidelijkheid bestaat over de wijze van interpreteren van deze vrijheid, kunnen de toelichtende teksten of de beelden uitsluitsel bieden. De referentiebeelden zijn ter referentie én inspiratie. Het zijn geen letterlijke verwijzingen.

2Stedenbouwkundig plan

–Tweedeling in het plan door twee gebieden (noord en zuid) met elk een eigen karakter.

–In het noordelijk deel is sprake van een open agrarisch landschap. De woningen liggen in een ensemble met rondom boomgaarden en solitaire bomen die voorname- lijk op of dichtbij de perceelsgrenzen zijn gelegen. Aan de westelijk rand zijn bomengroepen gesitueerd met daar tussen openingen om doorzichten te waarborgen. In het zuidelijk deel is sprake van het aanplanten van een nieuw bosrijk gebied. Op termijn zijn deze woningen door dit bos nauwelijks meer zichtbaar vanaf de buiten- zijde van de locatie.

–De landschappelijk inpassing van het plan wordt gewaarborgd doordat de niet te verkopen terreindelen, voornamelijk bestaand uit grote delen van het bos, de landschapsstroken en openbare ruimte, in eigendom en beheer blijven van de gemeente.

–De hoofdontsluiting verloopt via een verlenging van de Burgemeester Geurtslaan, de Guillaume Derksstraat. De hoofdontsluiting biedt op het eind zicht op twee woningen met daartussen een doorzicht richting het buitengebied.

–De hoofdontsluitingsas vertakt zich in het gebied naar meerdere lanen met op het eind een cul de sac.

–De woningen liggen allen naar binnen gekeerd met de oriëntatie gericht op een laan of erf.

–Zowel in het noordelijke als zuidelijke plandeel wordt geopteerd op woningen geënt op twee bouwstijlen, modernistisch/kubistisch en eigentijds landelijk. Op de volgende pagina is de zonering clustergewijs verbeeld.

3Zonering

Zonering

In het projectgebied wordt onderscheid gemaakt tussen private percelen en publieke gronden. De publieke gronden omlijsten het plan en zorgen voor inpassing in het landschap en de ontsluiting. De private gronden bestaan uit een siertuin behorend bij de woning en een agrarisch of bosperceelgedeelte waarop geen tuin mag worden aangelegd maar wel gebruikt mag worden voor enerzijds het hobbymatig houden van dieren en anderzijds het in stand houden van het bos.

Privaat / publiek

Privaat: Siertuin en bouwvlak;

Privaat: Agrarische tuin/bos;

Publiek: infrastructuur, publiek groen en landschappelijke randen.

4Bebouwing Modernistisch

De woningen zijn gesitueerd op ruime kavels. De afstand van voorgevel tot openbaar gebied is ruim vormgegeven zodat een ruim en groen beeld ontstaat. De kavels zijn of georiënteerd op één van de belangrijke structuurdragers, de lanen, of op het buitengebied.

De basismassa’s van de woningen zijn rechthoekig vormgeven. De woningen zijn overwegend plat afgewerkt. Er kunnen maximaal 2 bouwlagen worden gebouwd. Het onderscheid tussen de lagen mag sterk aanwezig zijn waardoor de horizontaliteit wordt benadrukt. Bijgebouwen dienen geïntegreerd in het ontwerp te worden meegenomen.

Het ontwerp van de woningen dient op elkaar afgestemd te zijn en samenhang te vertonen. Dat betekent dat vroege ontwerpen de basis vormen voor woningontwerpen daarna.

Situering

Rooilijn

•verspringende rooilijnen toegestaan.

Oriëntatie

•richting straat of erf.

Bouwmassa

•vrijstaande bouwvolumes;

Bouwhoogte

•maximaal twee bouwlagen;

Kapvorm

•platte of licht hellend;

Bijgebouwen

•bijgebouwen integreren met de hoofdbouwmassa;

Gevelaanzicht

Gevelopbouw

•modernistisch, bauhaus stijl, gevelopeningen gevelvlakvullend, horizontaal of gecombineerd in een band uitvoeren;

Gevelgeleding

•horizontaal;

Plasticiteit

•matige / geringe aanwezigheid van schaduwvorming in de gevel.

Detaillering

Materiaalkeuze

•combinatie van baksteen, natuursteen, hout, en glas;

•er dient uit bovenstaande materialen een duidelijke keuze te worden gemaakt voor een hoofdgevelmateriaal. De overige materialen blijven daaraan ondergeschikt; houtaccenten kunnen een relatie leggen met het traditionele thema.

Materiaalkleur

•metselwerk, natuursteen in het kleurenspectrum van rood, bruin, zandsteen;

•hout als gevelmateriaal heeft zijn natuureigen kleur;

•kozijnen qua kleur complementair aan gevelkleur.

Detaillering

•Bauhausstijl / modern;

•houten gevels of glazen puien gevelvlakvullend uitvoeren;

•dakinstallaties, zoals ac-units, warmtepompen, etc., zijn afgeschermd van het zicht vanuit de publieke ruimte door het optrekken van de gevel;

•in het kader van duurzaamheid en klimaatadaptatie acht de kwaliteitscommissie het uitvoeren van een sedum of mos dak wenselijk;

5Bebouwing eigentijds-landelijk

De basismassa’s van de woningen zijn rechthoekig vormgeven. De woningen hebben een hellend dak. De vorm hiervan is vrij. Er kan maximaal één volle bouwlaag worden gebouwd. De derde bouwlaag ligt onder de schuine kap.

Bijgebouwen dienen geïntegreerd in het ontwerp te worden meegenomen indien geschakeld aan het hoofdvolume.

De materialisering van de woningen is relatief vrij met een ruime mogelijkheid aan materiaal- en kleurtoepassingen. Het ontwerp van de woningen dient op elkaar afgestemd te zijn en samenhang te vertonen. Dat betekent dat vroege ontwerpen de basis vormen voor woningontwerpen daarna.

Situering

Rooilijn

•verspringende rooilijnen toegestaan.

Oriëntatie

•richting straat of erf.

Hoofdvorm

Bouwmassa

•rechthoekig hoofdvolume

Bouwhoogte

•één bouwlaag met schuinekap.

Kapvorm

•vrij, doch niet plat.

Kaprichting

•vrij.

Bijgebouwen

•Bijgebouwen, zoals garage, eventueel haaks geschakeld met hoofdvolume of losse bijgebouwen, zoals schuur, ook haaks gepositioneerd t.o.v. hoofdvolume.

Gevelaanzicht

Gevelopbouw

•vrij.

Gevelgeleding

•vrij.

Plasticiteit

•matige / geringe aanwezigheid van schaduwvorming in de gevel.

Detaillering

Materiaalkeuze

•gevel: heldere keuze voor één hoofdgevelmateriaal (baksteen, natuursteen, hout, staal, glas) overige gevelmaterialen nevenschikkend in een vlak of t.p.v. een ondergeschikt bouwdeel;

•dak: riet, lei, dakpannen gebakken, ongeglazuurd, sedum.

Materiaalkleur

•baksteen: donkerrood/bruin, donker grijs, antraciet, zwart, mangaan kleureigen, natuurlijk verouderend;

•dakpan: zwart, antraciet, donkergrijs.

Detaillering

•bij metselwerk beperkte terughoudende toepassing van metselwerkverbijzonderingen.

Elementen zoals plint of uitmetselen toegestaan;

•materialen gevelvlakvullend toepassen;

•dakinstallaties, zoals ac-units, warmtepompen, etc., zijn afgeschermd van het zicht vanuit de publieke ruimte;

•in het kader van duurzaamheid en klimaatadaptatie acht de kwaliteitscommissie het uitvoeren van een (plat/schuin) sedum of mos dak wenselijk;

•dakoverstekken gewenst.

6Openbare ruimte

In het plan zit een tweedeling doordat het noordelijk en zuidelijk deel elk een eigen karakter heeft. Het noordelijk deel bevat een meer open geheel met rond de uitgeefbare percelen boomgaarden en solitaire bomen. Aan de westelijke rand van het noordelijk deel zijn bomengroepen gesitueerd met daartussen openingen om vista/doorzichten te waarborgen.

Het zuidelijk deel heeft in tegenstelling tot het noordelijk deel juist een dicht begroeid karakter. Hier liggen de uitgeefbare percelen in een bosrijke omgeving.

Tussen het noordelijk en het zuidelijk deel ligt de hoofdontsluiting. Deze weg verloopt via een verlenging van Burg. Geurtslaan. De hoofdontsluiting biedt op het eind zicht op twee woningen met daartussen een doorzicht richting het buitengebied. Dit doorzicht kan bij een uitbreiding voor een tweede fase dienen als vervolg van hoofdontsluiting.

De hoofdontsluitingsas vertakt zich in het gebied naar meerdere lanen met op het eind elk een erf.

De woningen staan op ruime kavels. Het woongebied vormt de nieuwe overgang naar het buitengebied. Daarom is het wenselijk hier een passende overgang te creëren. Een stenig uiterlijk is te contrasterend met het groene buitengebied.

Verharding

Algemeen

•Profiel op één niveau, geen verhoogd trottoir of berm door band opgesloten;

Rijbaan

•Rijbaan bestaat uit klinkerverharding in keperverband in een bruin grijze tint;

Voetpad

•Trottoir bestaat uit klinkerverharding in kruis- of halfsteensverband. In bij voorkeur een strakke vorm in verband met het voorkomen van onkruidgroei.

Erf / cul de sac

•Uitgevoerd in hetzelfde profiel als de rijbaan.

Groen

Landelijk wonen

•Bomenrijen/-groepen en groene grasbermen langs de lanen en erven;

•Landschappelijke inbedding aan randen met:

–bomengroepen op strook van min. 15 meter (west);

–beekzone met bloemrijke/kruidenrijke graslanden met knotwilgen aan oever (noord);

–bomenrij met knotwilgen langs oever kruidenrijke grasstrook van min. 10 meter (oost);

–bomenraster met bodembedekker, wadi’s en bomengroepen (zuiden).

Boswonen

•Bebost gebied dat deels in de openbare ruimte ligt en overgaat in private gronden.

Objecten openbare ruimte

Straatverlichting

•Vleermuisvriendelijke straatverlichting.

7Erfafscheidingen en tuinen

Erfafscheidingen zullen daarom grotendeels groen worden uitgevoerd om geen stenig en stads karakter te krijgen. Dit geldt met name voor de erfafscheidingen die direct grenzen aan de openbare ruimte. In het noordelijk deel is het wenselijk om een open en eenvoudige voortuin te creëren die grotendeels bestaat uit een groene grasmat die tot aan de openbare weg doorloopt. De weg ligt zodoende in het groen waardoor de overgang van de percelen naar het buitenge- bied als het ware doorloopt. In het zuidelijk deel heeft de voorzijde een bosrijk karakter. De thematieken van zowel het noordelijk als het zuidelijk deel lopen door in de tuinen en erfafscheidingen.

Erfafscheidingen

Voorzijde

•Gebouwde erfafscheidingen zijn niet toegestaan;

•Woningen liggen achter dicht groen door hoge inheemse hagen (landelijk wonen) of een mix van dichte beplantingen zoals robuuste hagen, bomen of struweel (boswonen).

Achterzijde

•Gebouwde erfafscheidingen zijn niet toegestaan;

•Lage haag als erfafscheiding aan de achterzijde met uitzicht over open landschap (landelijk wonen);

•Groene afscheiding in de vorm van robuurste hagen, bomen of struweel (boswonen).

Tuinen

Landelijk wonen

•Tuinen zijn eenvoudig van opzet en gekoppeld aan het landelijk thema;

•Open kruidenrijk grasland op uitgegeven deel buiten siertuin;

•Solitaire bomen, bomengroepen en lage hagen, op de overgangen tussen siertuin en open grasland;

•Behoud van vista’s tussen bomen(groepen) in de private en publieke ruimte.

Boswonen

•Tuinen zijn eenvoudig van opzet en gekoppeld aan het bosrijkethema;

•Dicht begroeide bossen op uitgegeven deel buiten siertuin.

Bron: lokaleregelgeving.overheid.nl