Beleidsregel Beeldkwaliteit LOI-locatie

1.3.1 Gebiedsvisie Baanderij

De Gebiedsvisie Baanderij (2020) vormt het ruimtelijk-strategisch kader voor de transformatie van De Baanderij tot een gemengd, toekomstbestendig woon-werkgebied. Hierin is ook een aanzet gedaan voor de uitgangspunten voor de beeldkwaliteit. In de visie wordt De Baanderij opgedeeld in vier buurten met elk een eigen identiteit:

▪ Het Meijekwartier en het Touwkwartier worden aangewezen als transformatiegebieden naar een gemengd woon-werkmilieu;

▪ De Parkstrik blijft behouden als woon-werkgebied met een informele sfeer;

▪ De Werkbaan blijft functioneren als werkgebied, passend bij de robuuste bedrijvigheid van het oostelijk deel van De Baanderij.

Belangrijke ruimtelijke en landschappelijke uitgangspunten die de beeldkwaliteit raken, zijn:

▪ Versterking van het kleinschalige groenblauwe netwerk van sloten, dat een belangrijke rol krijgt in de kwaliteit en beleving van de leefomgeving;

▪ Transformatie van de oevers van de Zijl tot een langgerekt openbaar park met een hoogwaardige verblijfsfunctie;

▪ Verlegging van de hoofdontsluiting voor autoverkeer van de Zijldijk naar de Touwbaan-Draadbaan, ten gunste van de verblijfsfunctie aan de Zijl;

▪ Verweving van functies (wonen, werken, ontmoeten) en aandacht voor klimaatadaptieve, biodiverse openbare ruimten;

▪ Een zorgvuldige ruimtelijke opbouw, waarin landschappelijke kwaliteit, doorzichten, hoogteaccenten en verblijfskwaliteit centraal staan.

Deze uitgangspunten vormen samen het ruimtelijke en esthetische fundament onder de herontwikkeling van de LOI-locatie, die binnen het Meijekwartier is gepositioneerd.

integrale kaart belangrijkste hoofdstructuren

1.3.2 Ontwikkelkader Baanderij

Het Ontwikkelkader Baanderij (2023) vormt de uitwerking van de Gebiedsvisie en vertaalt de langetermijn ambities naar concrete ontwerpprincipes en toetsingskaders.

Het document biedt handvatten voor de ruimtelijke en architectonische invulling van deelgebieden, waaronder het Meijekwartier, en stuurt nadrukkelijk op de samenhang tussen stedenbouwkundige opbouw, gebruik, inrichting en beeldkwaliteit.

Belangrijke beeldbepalende uitgangspunten zijn:

▪ Stedelijke verkaveling met een fijnmazige structuur, duidelijke rooilijnen en openingen richting de Zijl;

▪ Duidelijke begrenzing van de openbare ruimte, met actieve plinten, overgangen met hoogteverschillen en groen, zoals Delftse stoepen en geveltuinen;

▪ Geleding in massa-opbouw: stevige plinten, genuanceerde tussenlagen, en terugliggende bovenlagen met een duidelijke beëindiging;

▪ Hoogwaardige architectuur die aansluit op de menselijke maat, met variatie in korrel, oriëntatie en materialisatie;

▪ Groene structuren als ruimtelijk kader, waaronder het verhoogde binnenhof, doorzichten richting de Zijl en een zorgvuldig ontworpen overgang naar het water;

▪ Klimaatadaptieve inrichting van openbare ruimte en bebouwing, met waterberging, vergroening en biodiversiteit als vanzelfsprekende ontwerpprincipes.

Voor de herontwikkeling van de LOI-locatie — gelegen binnen het Meijekwartier — geldt het ontwikkelkader als toetsingskader. Het plan draagt bij aan de geambieerde beeldkwaliteit door heldere stedenbouwkundige compositie, herkenbare bouwblokken, een verfijnde detaillering en de verweving van openbare en collectieve ruimten in het groenblauwe netwerk van De Baanderij.

opsplitsing Baanderij volgens Gebiedsvisie en Ontwikkelkader

huidige eigendomssituatie en weergave van het plangebied van de LOI-locatie

3.4.1 het groene binnenhof

Het centrale binnenhof vormt het groene hart van de LOI-locatie en speelt een cruciale rol in de ruimtelijke, ecologische en sociale kwaliteit van het plangebied. Dit verhoogde hof biedt een beschutte, groene en aantrekkelijke leefomgeving, waarin natuur en ontmoeting centraal staan.

De inrichting van het hof wordt samen met een landschapsarchitect natuurinclusief en klimaatadaptief vormgegeven, met een zorgvuldig samengestelde mix van inheemse bomen, struiken en vaste planten. Deze beplanting draagt bij aan biodiversiteit, waterbuffering en verkoeling in warme periodes. Op het binnenhof wordt er water gebufferd met retentiekratten. Door een variatie in vegetatie, niveauverschillen en ruimte voor waterbuffering en/of wadi’s (Water Afvoer, Drainage en Infiltratie) ontstaat een dynamische en aantrekkelijke verblijfsruimte, die zowel ecologisch waardevol als gebruiksvriendelijk is. Indien beschikbaar wordt ook de Gebiedscatalogus van de gemeente geraadpleegd in de zoektocht naar een klimaatadaptieve totaaloplossing.

Het binnenhof biedt ruimte voor ontmoeting, spel en ontspanning, met strategisch geplaatste zitelementen, wandelroutes en natuurlijke speelaanleidingen. Bewoners van de omliggende gebouwen profiteren van een hoge woonkwaliteit, waarbij privéterrassen zorgvuldig worden geïntegreerd in de landschappelijke inrichting.

Het binnenhof moet uitnodigend zijn, zodat het een centrale functie in de buurt krijgt. Om overlast te voorkomen zullen er regels ten aanzien van het gebruik en de toegankelijkheid worden opgesteld. Deze regels kunnen, als het gebruik daar aanleiding toe geeft, worden aangepast.

Door deze opzet vormt het centrale binnenhof niet alleen een groene long voor het plangebied, maar ook een kwalitatieve verbindende ruimte, die bijdraagt aan de leefbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woonomgeving.

referentiebeeld privé terras aan collectief binnenhof

3.4.2 organisatie begane grond

plattegrond maaiveld, schetsontwerp Dam & Partners architecten

3.4.3 organisatie eerste verdieping en binnenhof

plattegrond eerste verdieping met binnenhof schetsontwerp Dam & Partners architecten

3.4.4 profielen

De afbeeldingen op pagina 24 en 25 laten het profiel van het gebouw ensemble zien, inclusief het groene binnenhof waaronder het parkeren is voorzien.

oost-west doorsnede schetsontwerp Dam & Partners Architecten

noord-zuid doorsnede schetsontwerp Dam & Partners Architecten

kaart van de verkeerssituatie LOI-locatie binnen het Meijekwartier

3.6.1 parkeergarage voor bewoners en gebruikers

Het parkeerconcept is zorgvuldig geïntegreerd in het ontwerp, waarbij de parkeervoorzieningen voor bewoners en gebruikers van werkruimten en voorzieningen uit het zicht worden gehouden. De parkeerplaatsen worden gerealiseerd op maaiveld onder het binnenhof. Het te realiseren aantal parkeerplekken voldoet aan de gemeentelijke parkeernorm.

Door efficiënte bouwkundige oplossingen, zoals de mogelijkheid voor gestapeld parkeren met een parkeersysteem, kan de benodigde ruimte binnen de parkeergarage worden geoptimaliseerd. Hierdoor wordt compact en flexibel gebouwd, met oog voor toekomstige aanpassingen.

De parkeergarage wordt voorzien van waterdoorlatende bestrating. Dit zorgt voor een goede natuurlijke infiltratie van het regenwater. Er zullen plekken worden aangewezen voor elektrische laadpunten en deelauto-concepten.

3.6.2 parkeren voor bezoekers

Bezoekers kunnen voor beperkte tijd parkeren op de nieuw aan te leggen openbare parkeerplaatsen langs de Leidsedreef. In het kader van het verminderen van hittestress en wateroverlast wordt waterdoorlatende verharding toegepast voor de parkeervakken. Hierbij valt te denken aan een mooie en verzorgde grasklinker. Tussen de parkeervakken is veel aandacht voor groen in de vorm van bomen en hagen.

3.6.3 fietsparkeren

Voor de bewoners en gebruikers van de overige functies worden er voldoende fietsparkeerplekken gerealiseerd binnen de parkeergarage. De verschillende fietsenstallingen zijn verspreid over de bebouwing. Ze liggen uit het zicht vanaf het maaiveld, maar zijn wel rechtstreeks vanaf de straat bereikbaar. De stallingen zijn intern gekoppeld aan de hoofdentrees van de verschillende blokken. Ook het fietsparkeren voor bezoekers wordt hoofdzakelijk inpandig opgelost door een aantrekkelijke en toegankelijke stalling. Ingangen van de fietsenstallingen zijn goed zichtbaar, maar domineren de gevel niet. Het zijn comfortabele en veilige (gestapelde) fietsenstallingen, waardoor deze uitnodigend zijn in het gebruik.

Eventueel kort-fietsparkeren op straat wordt hoogwaardig vormgegeven, zodat dit een bijdrage levert aan de kwaliteit en levendigheid van de openbare ruimte.

gestapeld parkeren auto’s

gestapeld fietsparkeren

4.2.1 Baken Noord, Blok A, B en C

Aan de noordzijde, langs de Leidsedreef, vormt het hoogteaccent van 15 lagen een stedenbouwkundig baken dat de reeks hoogbouw langs de Oude Spoorbaan en Willem de Zwijgerweg completeert. Het gebied is stedelijk van karakter, met compacte, robuuste volumes die aansluiten op de schaal van de infrastructuur en de voormalige ROC-locatie.

Aan de noordzijde zijn de woningen per verdieping ontsloten via galerijen, die per bouwblok zichtbaar of verborgen zijn achter een tweede gevel. Materialisatie en ritmiek verschillen per blok. Verticale ontsluitingen met lift en trappenhuis versterken de geleding en onderstrepen de parcelering..

4.2.2 Stenevelt, Blok 1

Blok 1 aan de Steneveltdreef vormt de overgang tussen de nieuwe ontwikkeling en de bestaande bebouwing. Door de ruime afstand tot de erfgrens wordt de openheid van de straat versterkt. Het blok vormt samen met de overzijde van de Steneveltdreef een tweede gevelwand, waardoor een herkenbare woonstraat ontstaat.

Het blok bevat woningen op de begane grond met eigen voordeuren aan de straat, wat bijdraagt aan een levendige plint. De woningen op de verdiepingen zijn ontsloten via een centraal gelegen corridor. Het gebouw ligt ruim zeven meter van de erfgrens en dankzij een setback op de bovenste laag is er voldoende licht en lucht in deze woonstraat gewaarborgd.

4.2.3 Zijlzicht, Blok 2, 3, 4 en 5

De bouwblokken aan de zuid- en westzijde van het plangebied vormen samen met de noordwand en blok 1 een samenhangend ensemble. Deze alzijdig ontworpen ‘urban villa’s’ hebben een sterke relatie tot zowel de openbare ruimte als het water van de Zijl. Met bouwhoogtes tot zes verdiepingen onderscheiden ze zich door architectonische benadering en subtiele hoogtevariaties. Herhalende materialen, kleuren en vormaccenten zorgen voor herkenbare samenhang binnen deze stedenbouwkundige familie.

De opzet van de gebouwen maakt het binnenhof tot een centraal ruimtelijk element, met zichtlijnen gericht op zowel het groene hof als het water van de Zijl. Door slimme positionering en variatie in massa blijft het hof zichtbaar vanuit de omgeving en vormt het een natuurlijke schakel tussen het programma en de landschappelijke kwaliteiten aan het water. De oriëntatie op de Zijl zorgt voor een dynamisch silhouet en een geleidelijke overgang van bebouwing naar het open waterfront.

Binnen het ensemble zorgen strategisch geplaatste terugliggende bouwlagen voor een levendige geleding. De plinten zijn ontworpen voor sterke interactie met de openbare ruimte. Grondontsloten woningen met voordeuren aan de straat en groene overgangen, zoals geveltuinen en Delftse stoepen, creëren een prettige overgang tussen privé en openbaar. Aan de waterzijde is ruimte voor terrassen en verblijfsplekken, die bijdragen aan een aantrekkelijke sfeer langs de Zijl en de toekomstige Zijlboulevard.

Praksis Arkitekter

Dam & Partners Architecten

Snug Architects, referenties plinten en entrees

4.3 UITGELICHTE THEMA’S GEBOUWEN

De architectuur van de LOI-locatie draagt bij aan een hoogwaardige, samenhangende leefomgeving waarin duurzaamheid, leefbaarheid en stedelijke kwaliteiten samenkomen. De gebouwen worden zorgvuldig ingepast, met aandacht voor actieve plinten, variatie in bouwhoogte, kwalitatieve buitenruimtes en natuurinclusieve oplossingen. Dankzij een doordachte materialisatie en opzet ontstaat een herkenbaar, toekomstbestendig woonmilieu. In de volgende paragrafen worden de belangrijkste architectonische thema’s toegelicht.

4.3.1 plinten en entrees

De bouwlaag op maaiveldniveau wordt zorgvuldig vormgegeven en vormt een vanzelfsprekende, hoogwaardige overgang naar de openbare ruimte. De plinten zijn afgestemd op de menselijke schaal en dragen bij aan een levendig, uitnodigend straatbeeld. In plaats van zwevende volumes op glazen gevels vormen ze een stevige, integrale basis in de architectuur. De plinten in het project krijgen één gelijke hoogte van maximaal 5 meter.

Grondontsloten woningen en functies in de plint krijgen een geveltuin of ‘Delftse stoep’— een groene zone van 1,2 tot 2 meter uit de gevel. Deze zorgt voor een aantrekkelijke, sociale overgang tussen privé en openbaar. Geïnspireerd op de Delftse School vormt dit een subtiele overgangszone die privacy biedt én ontmoeting stimuleert. Ook verspringingen tussen gebouwen en trappen naar het binnenhof worden ingezet als groene bufferruimte, wat de beleving van de openbare ruimte versterkt. Omdat de Delftse stoep op privéterrein ligt, zijn bewoners en VvE verantwoordelijk voor het beheer, met vrijheid in inrichting en een onderhoudsplicht. Dit bevordert een verzorgde, persoonlijke uitstraling en draagt bij aan de kwaliteit van het straatbeeld.

garage entree geïntegreerd in architectuur, MONO architects

referenties reclame-uitingen gevel

4.3.1.1 Reclame-uitingen gevel

Reclame-uitingen aan de gevels en behoeve van de bedrijfsruimtes in de plint moeten voldoen aan de eisen van welstand (zoals omschreven in de Welstandsnota Leiderdorp).

In aanvulling daarop geldt voor de LOI-locatie dat reclame-uitingen een ingetogen karakter krijgen. Reclame-uitingen zijn altijd ondergeschikt aan het gebouw. Reclame-uitingen worden integraal mee ontworpen binnen de architectuur van de bebouwing.

Belettering (naam, openingstijden, etc.) dient aan de binnenzijde glas of geïntegreerd in de gevel te worden geplaatst. Op de begane grond zijn reclame-uitingen op een uithangbord aan de buitengevel toegestaan, mits passend bij de architectuur. Overige extreme reclame- uitingen (vlaggen, aanpakbiljetten, etc.) zijn niet toegestaan.

referentie uithangbord gevel

Civilian Projects

Avenier Corneja Architectes

KBNK Architekten, referenties setbacks op bovenste verdieping(en)

4.3.2. individuele buitenruimtes

De herontwikkeling van de LOI-locatie benadrukt hoogwaardige, goed geïntegreerde buitenruimtes die bijdragen aan woonkwaliteit en levendigheid. Alle gebouwen krijgen royale balkons, ontworpen als integraal onderdeel van de architectuur. Ze vergroten het wooncomfort en versterken de geleding en dynamiek van de gevels.

De woningen op maaiveldniveau hebben een natuurlijk vormgegeven overgang naar de openbare ruimte. Grondontsloten woningen krijgen een Delftse stoep: een groene, sociale bufferzone tussen woning en straat. Woningen aan het binnenhof beschikken over een privéterras, direct verbonden met het collectieve groene hart.

De scheiding tussen terras en hof wordt subtiel gemarkeerd met hoogteverschillen, plantenbakken, hagen en struiken. Zo ontstaat samenhang tussen hof en bebouwing, terwijl bewoners profiteren van beschutte, kwalitatieve buitenruimte.

4.3.3. setbacks

Voor de vrijstaande blokken (1, 3, 4 en 5) worden aan de straatzijde setbacks toegepast vanaf de bovenste twee lagen. Dit maakt het straatprofiel luchtiger en waarborgt de balans tussen hoogte en menselijke schaal. De terugliggende lagen zorgen voor meer lichtinval en een minder massieve uitstraling, wat de stedenbouwkundige inpassing verfijnt. Blok 2, met vijf lagen, is het laagste gebouw en vereist geen setback. De toegepaste setbacks zorgen voor een gelaagde en gearticuleerde zichtlijn.

De terugliggende bovenste woonlagen zijn een integraal onderdeel van het bouwblok. Expressie, ritmiek en kleur kunnen subtiel afwijken van de onderliggende lagen om de gevelcompositie te versterken. Tegelijkertijd zorgen terugkerende elementen—zoals ritmiek, materialisering en detaillering rond gevelopeningen—voor samenhang tussen de bouwdelen. Dit leidt tot een harmonieuze overgang tussen lagen en versterkt zowel de architectonische kwaliteit als de stedenbouwkundige eenheid.

De aaneengeschakelde woonblokken A, B en C (Baken Noord) krijgen geen setback vanwege de royale breedte van de Leidsedreef en de afstand tot de bestaande bebouwing aan de Oude Spoorbaan. De robuuste gevelwand past bij de schaal van de infrastructuur en versterkt de herkenbare stedenbouwkundige structuur.

privé buitenruimte aan colectief binnenhof

privé buitenruimtes op straatniveau, balkons op verdiepingen

klimplanten vanuit maaiveld op afstand van gevel

4.3.4 groene gevels en daken

De daken van de bouwblokken worden uitgevoerd als groendaken en dragen bij aan duurzaamheid, biodiversiteit en klimaatadaptatie. Ze bufferen regenwater, verlagen hittestress en bieden ecologische meerwaarde voor flora en fauna. Daarnaast functioneren ze als visueel aantrekkelijke ‘vijfde gevel’ vanuit hogere verdiepingen.

Waar mogelijk worden groendaken gecombineerd met zonnepanelen en andere duurzame oplossingen, waarmee ze bijdragen aan de circulaire en energiezuinige ambities van de locatie.

Installaties op het dak worden uit het zicht vanuit de openbare ruimte onttrokken. Zo ver mogelijk vanaf de dakrand en zoveel mogelijk geclusterd. Uitgangspunt is dat de traforuimte wordt geïntegreerd in de bebouwing.

Ook gevelvergroening is voorzien: via klimplanten uit de margestroken, geleid langs staalkabels op afstand van de gevel. De keuze van plantensoorten wordt afgestemd op zonligging en schaduwwerking, zodat gevels duurzaam vergroenen zonder direct contact met de wand.

4.3.5 trappenhuizen, liftontsluiting en galerijen

De aaneengesloten noordgevel van Baken Noord fungeert als geluidsbuffer voor de rest van de locatie. De drie hoofdentrees ontsluiten de verdiepingen verticaal via trappenhuizen en liften; per verdieping zijn de woningen horizontaal ontsloten via galerijen aan de noordzijde.

De verticale ontsluitingen versterken de geleding en parcelering van de gevel, die per blok is vormgegeven als volwaardige voorgevel. De galerijen maken integraal deel uit van de architectuur en zijn afwisselend open of gesloten, met eigen schaal en ritmiek, wat bijdraagt aan een gevarieerd gevelbeeld en visuele kwaliteit.

De woningen zijn hoofdzakelijk gericht op de rustige zuidzijde aan het binnenhof, met woonkamers, buitenruimtes en minimaal één slaapkamer aan deze kant. Dit biedt optimale lichtinval, uitzicht en woonkwaliteit. Waar nodig zorgen de galerijen voor extra geluidsreductie, wat het wooncomfort verder versterkt.

KSW Architecten

LEVS Architekten

Powerhouse Company

galerijen als integraal onderdeel van de architectuur

diverse warme tinten baksteen binnen eenzorgvuldig afgestemd kleurenpalet

4.3.6 materiaal- en kleurstelling

De materialisatie van de LOI-locatie draagt bij aan een hoogwaardige, duurzame en tijdloze uitstraling. Zorgvuldig gekozen materialen gaan een harmonieuze relatie aan met de omgeving. Ze zijn esthetisch aantrekkelijk en verouderen op een natuurlijke, kwalitatieve manier, waardoor de gebouwen hun uitstraling behouden. Er wordt bewust gezocht naar contrast met de bestaande bebouwing.

De architectuur sluit aan bij het stoere, robuuste karakter van De Baanderij, met baksteen, beton en andere steenachtige materialen als primaire bouwmaterialen. Kunststoffen zoals Trespa zijn niet toegestaan, om de authenticiteit en duurzame kwaliteit van de bebouwing te waarborgen.

Binnen het nieuwbouwensemble wordt een zorgvuldig afgestemd kleurenpalet toegepast, waarbij warme tinten van baksteen en steenachtige materialen op elkaar aansluiten. Dit zorgt voor een samenhangend straatbeeld, terwijl subtiele variaties in textuur en detaillering bijdragen aan een gelaagd en gevarieerd gevelbeeld.

Voor de circulariteit van materialen wordt geïnventariseerd welke grondstoffen aanwezig zijn in de gebouwen en op het perceel, en welke vrijkomen bij sloop en herinrichting van de openbare ruimte. Vervolgens wordt onderzocht in hoeverre deze grondstoffen herbruikbaar zijn, bij voorkeur binnen het projectgebied. Daarbij wordt rekening gehouden met het feit dat het om een gebouw uit de jaren ’70 gaat, waardoor niet alle materialen geschikt zijn voor hergebruik.

Andreas Ensemble, Geurts &Schultze en Tony Fretton Architects, referentiebeeld voor een ensemble van urban villa’s en hoogteaccent binnen bouwblok

AID architecten

City Architecture Office, referenties subtiele variaties in textuur en detaillering metselwerk gevels

gevel met nestkasten

nestkast

4.3.7. natuurinclusief ontwerp en biodiversiteit

De herontwikkeling van de LOI-locatie biedt de kans om natuur een volwaardige plek te geven in de bestaande omgeving. De gemeente streeft naar natuurinclusief bouwen, waarbij zowel de bebouwing als de openbare ruimte actief bijdragen aan het lokale ecosysteem, biodiversiteit en klimaatadaptatie.

Natuurinclusieve maatregelen binnen het plan:

▪ Het centrale groene binnenhof – een biodivers binnengebied met inheemse planten, struiken en bomen.

▪ De zuidelijke oever – wordt ingericht met inheemse beplanting die zowel ecologisch als esthetisch waardevol is.

▪ De Zijl – op termijn voorzien van een breed, natuurlijk en klimaatadaptief profiel ter versterking van het waterfront.

Gebouwen zijn natuurinclusief en leveren een structurele bijdrage aan het behoud van diersoorten en een aangename leefomgeving voor bewoners en bezoekers. Ze zijn klimaat- en wateradaptief ontworpen en ondersteunen een gezond functionerend ecosysteem door:

▪ Vogel- en vleermuisvoorzieningen zoals neststenen en geïntegreerde verblijfplaatsen op geschikte gevelzijden.

▪ Groene daken die bijdragen aan hittestressreductie, luchtzuivering en buffering van regenwater. Hemelwater wordt opgeslagen in retentiekratten en, indien niet gebruikt voor irrigatie, geleidelijk afgevoerd naar rivier en sloot.

▪ Groene gevels met spankabels op afstandhouders, die vergroening stimuleren en biodiversiteit versterken.

▪ Doorlatende, natuurvriendelijke bestrating in parkeergarage en omgeving, die infiltratie bevordert en het microklimaat verbetert.

Bij het ontwerp van alle bovengenoemde groengebieden en ecologische voorzieningen zal samengewerkt worden met een bureau voor landschapsarchitectuur.

verticale opbouw groen binnenhof op dak parkeergarage (totale pakketdikte is ca. 800 mm):

1) vegetatie

2) substraat

3) filtermat

4) drainagelaag

5) beschermings- en opslagmat

5.1.1 groene identiteitsdrager

Centraal in het plan ligt het verhoogde, groene binnenhof – een cruciaal element voor de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit. Het fungeert als parkachtig gebied binnen de bebouwde omgeving en draagt bij aan een leefbare, aantrekkelijke woonomgeving. Tegelijkertijd schermt het hof het onderliggende parkeerterrein af, zodat parkeren aan het zicht wordt onttrokken.

De toegangen tot het hof worden vormgegeven als brede, groene doorgangen tussen de gebouwen, met zitplekken en een vloeiende overgang naar het maaiveld. Binnen het hof is ruimte voor natuurlijke speelvoorzieningen en wordt ontmoeting gestimuleerd, passend bij de diversiteit aan bewoners.

Het ontwerp is gericht op sociale cohesie en biedt verblijfsplekken voor uiteenlopende doelgroepen. Bomen en meerstammige struiken worden strategisch boven de kolommen van de parkeergarage geplaatst, zodat hun gewicht goed wordt afgedragen. Een voldoende teeltlaag zorgt ervoor dat het groen goed kan wortelen en uitgroeien tot volwaardige beplanting.

Het hof krijgt een rijke mix van planten, afgestemd op ruimtelijke beleving, kleur en seizoenswisseling.

centraal groen binnenhof, Bureau B+B

vegetatie dak

5.1.2 relatie met omgeving

De openbare ruimte rondom het plangebied sluit zoveel mogelijk aan op de bestaande inrichting van de omgeving. De directe context bestaat uit de groene Leidsedreef (noordzijde), de Steneveltdreef met haar bomenrij (oostzijde), de sloot (zuidzijde) en de Zijl met de toekomstige ‘Zijlboulevard’ (westzijde).

De randen van het plangebied bepalen mede de beeldkwaliteit en beleving van de locatie. Elke zijde draagt op eigen wijze bij aan de inpassing van het plan in de omgeving. In het vervolg wordt per zijde een doorkijk gegeven naar het ontwerp en de ruimtelijke aansluiting.

referentie groene zone

referentie privé terras aan straat, LEVS Architecten

referentie Delftse stoepmet groen marge, ADM Architects

5.1.2.1 Westzijde: verbinding met de Zijl

Aan de westzijde grenst de LOI-locatie aan de Zijl en de Zijldijk. In lijn met het Ontwikkelkader Baanderij wordt hier de ‘Zijlboulevard’ voorzien: een langgerekt oeverpark met een brede groene zone en bomenrij langs de Zijl. Deze boulevard biedt ruimte voor een hoogwaardige inrichting gericht op wandelen en ontspannen aan het water. Realisatie ervan is onderdeel van de transformatie van het zuidelijk Meijekwartier.

De herontwikkeling van de LOI-locatie houdt hier nadrukkelijk rekening mee. De westelijke bebouwing is bewust teruggeplaatst ten opzichte van de erfgrens, waardoor ruimte ontstaat voor een groene zoom in de vorm van een Delftse Stoep. Deze overgangszone draagt bij aan een geleidelijke en natuurlijke aansluiting op het toekomstige waterfront.

breed trottoir in combinatie met terras

straatprofiel aan de Zijldijk (na realisatie Zijlboulevard) met bovenaanzicht

straatprofiel aan de Leidse Dreef (noordzijde)

5.1.2.2 Noordzijde: stedelijke rand en entrees

Aan de noordzijde wordt de zone tussen de Oude Spoorbaan en de Leidsedreef opnieuw ingericht met een combinatie van veel groen en bezoekersparkeren. De entrees van de woningen van Baken Noord, evenals de toegang tot de fietsenstallingen en parkeergarage, liggen aan deze zijde en zijn zorgvuldig opgenomen in het straatbeeld.

Het profiel bestaat uit een trottoir, een groenstrook, een rijloper en haaksparkeren. De opbouw is asymmetrisch: aan de ene zijde een breder trottoir met groen, aan de andere zijde parkeerplekken met veel groen, waarbij rekening wordt gehouden met de aansluiting op de Leidsedreef.

De groenstrook, verdiept ten opzichte van de verharding, is van belang voor de ruimtelijke kwaliteit en wordt benut voor klimaatadaptieve en ecologische doeleinden.

bovenaanzicht straatprofiel Leidse Dreef (noordzijde)

5.1.2.3 Oostzijde: Aansluiting ROC-locatie

De oostzijde grenst aan de Steneveltdreef en sluit aan op de openbare ruimte van de wijk Bij de Zijl (de voormalige ROC-locatie). Hier bevinden zich de voordeuren van de grondontsloten woningen, wat zorgt voor een directe relatie met het omliggende woonweefsel en een natuurlijke verankering van de LOI-locatie in haar omgeving.

Het straatprofiel is asymmetrisch opgebouwd met, vanuit de LOI-locatie gezien: een (groene) Delftse stoep, trottoir, groenstrook, haaksparkeren, rijloper en de stoep. De inrichting krijgt een woongebied-uitstraling. De groenstrook, verdiept aangelegd ten opzichte van de verharding, wordt ook hier ingezet voor klimaatadaptieve en ecologische doeleinden.

straatprofiel aan de Steneveltdreefmet bovenaanzicht

straatprofiel zuidzijde met bovenaanzicht

5.1.2.4 Zuidzijde: water, groen en verkeer

Langs de zuidzijde van de LOI-locatie wordt de bestaande watergang ingericht met een natuurinclusieve oever. Voor de uitwerking hiervan wordt advies ingewonnen bij onder andere het Hoogheemraadschap. Deze natuurvriendelijke oever draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit en wordt ingezet voor klimaatadaptieve en ecologische doeleinden.

Het straatprofiel is asymmetrisch opgebouwd met, vanuit de LOI-locatie bezien, aan de ene zijde van de rijloper een breder trottoir met Delftse stoep en aan de andere zijde de natuurvriendelijke oever. De inrichting krijgt de uitstraling van een woongebied aan een singel.

Er wordt een fietsstraat gerealiseerd, waar auto’s (met eenrichtingsverkeer richting de Zijl) te gast zijn. Dit zorgt voor een aantrekkelijke groene route met een nadruk op fietsen en wandelen. Aan deze zijde bevinden zich ook de voordeuren van de grondontsloten woningen, met een Delftse (groene) stoep als overgang van privé naar openbaar domein. Deze worden ontworpen in lijn met de beoogde beeldkwaliteit en dragen bij aan een levendig straatbeeld.

Een belangrijk aandachtspunt in de verdere planvorming is de waterkwaliteit aan de zuidzijde. Hiervoor is een goede doorstroming vereist, een verantwoordelijkheid die samenhangt met de gemeentelijke ontwikkeling Bij de Zijl.

trap naar binnenhof, schetsontwerp Dam & Partners architecten

referentie ‘groene’ trap naar opgetild binnenhof

5.1.2.5 opgangen tussen de gebouwen

Tussen de gebouwen zijn op verschillende plekken openingen voorzien die als toegankelijke en ruimtelijk uitnodigende en veilige opgangen naar het centrale groene binnenhof dienen. Met beplanting en zitplekken wordt niet alleen de overgang naar het hof verzacht, maar ook de verblijfskwaliteit versterkt. Dankzij de vloeiende aansluiting op de omliggende openbare ruimte ontstaat een vanzelfsprekende inpassing.

De opgangen en het binnenhof blijven openbaar toegankelijk. Om eventuele overlast te beperken, worden de trappen zorgvuldig ontworpen. Mocht het gebruik daar in de toekomst aanleiding toe geven — bijvoorbeeld bij aanhoudende hinder — dan kunnen hier hekken worden geplaatst. Deze zijn als optie al in het ontwerp meegenomen, zodat ze op natuurlijke en esthetische wijze kunnen worden ingepast.

Op locaties waar de openingen geen opgang vormen, is ruimte voorzien voor functies zoals een kleinschalig terras voor horeca (aan de westzijde) of een entree naar (fiets)bergingen elders op het terrein.

referenties ‘groene’ trap naar binnenhof

referenties mee-ontworpen afsluitmogelijkheden opgangen binnenhof