Huisvestingsbeleid Arbeidsmigranten Lansingerland

4.3.1 Kamergewijze bewoning in het binnenstedelijke gebied.

Nu:

Voor woonwijken in de kernen geldt gemeentebreed dat kamergewijze bewoning in strijd is met de bestemmingsplannen. Desondanks vindt dit momenteel wel plaats doordat uitzenders of werkgevers huizen kopen of huren voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Hier treedt de gemeente niet tegen op. Het piepsysteem geeft regelmatig meldingen van overlast. Hier reageert het team Bouwen en Milieu op met inspectie en eventueel maatregelen. Ongeveer 20% van de 170 in gebruik zijnde woningen bevinden zich in woonwijken.

Faciliteren:

Maximaal 4 personen per woning wanneer zij geen duurzame relatie met elkaar hebben. Hoewel dit document zich richt op arbeidsmigranten, moet gerealiseerd worden dat het mogelijk maken van kamer-gewijze bewoning ook andere doelgroepen als studenten kan stimuleren dit te willen in Lansingerland. Om controle te houden over het maximaal gewenste aantal woningen waar kamergewijze bewoning toegestaan wordt, wordt geformuleerd hoeveel woningen in een buurt of wijk met een bepaalde onderlinge afstand mogen worden ingezet hiervoor.

Sterkte:

-Sociale inbedding c.q. sociale integratie (goede samenwerking woningeigenaar, arbeidsmigranten en buurtbewoners vereist)

-Draagt sterk bij aan de kwantitatieve opgave

-Afstand woning tot voorzieningen

-Zwakte:

-Relatief veel toezicht vanuit gemeente nodig op naleving van gemaakte afspraken vanwege gespreid kleinschalig wonen

-Parkeerproblematiek

-Kans op terugkerend overlast in algemene zin (geluid, verloedering buitenruimte woning, huisvuil) mede door kans op frequente wisseling van degenen die op het adres verblijven (short stay). Daarmee ongunstige invloed op het woon-/leefklimaat van de buurt.

-Juist díe woningen worden opgekocht waar ook de doelgroep starters belangstelling voor heeft (verdringing).

Voorstel: Met name vanwege de verdringing voor starters en de druk op het woon-/leefklimaat van de omgeving niet of in beperkte mate overgaan tot het bieden van deze mogelijkheid. Bij toepassing in beperkte mate dit concretiseren. Bijvoorbeeld in de vorm van een percentage woningen per CBS wijk. En regels over spreiding binnen een wijk.

4.3.2 Kamergewijze bewoning in het buitengebied

Nu:

Voor het buitengebied geven de bestemmingsplannen de mogelijkheid voor een ontheffing tot het toestaan van kamergewijze bewoning voor bestaande (bedrijfs)woningen. Het aantal personen in een woning is gemaximeerd op 6. Het piepsysteem geeft regelmatig meldingen van overlast. Hier reageert het team Bouwen en Milieu op met inspectie en eventueel maatregelen. Ongeveer 80 procent van de 170 in gebruik zijnde woningen bevinden zich in het buitengebied.

Faciliteren:

Maximaal aantal personen in een woning niet limiteren, maar koppelen aan de bouwbesluiteis van minimaal 12 m² vloeroppervlakte per persoon en de beschikbaarheid van parkeerfaciliteiten.

Sterkte:

-Relatief weinig kans op overlast vanwege de lage bevolkingsdichtheid/ vrijstaande bedrijfswoningen

-Draagt sterk bij aan de kwantitatieve opgave

-Parkeerproblematiek nihil

Zwakte:

-Sociale afzondering

-Relatief veel toezicht vanuit gemeente nodig op naleving van gemaakte afspraken vanwege gespreid kleinschalig wonen

-Afstand woningen tot voorzieningen

-Verloedering van de directe omgeving van de woning (verwaarlozing tuin, afval)

Voorstel: Continueren van deze mogelijkheid onder loslaten van de maximering van 6 personen. Het algemene afsprakenkader en dan met name de bouwbesluitbepalingen en parkeernorm gelden als toets voor het aantal personen dat toestemming krijgt in de betreffende woning te verblijven. Bij meer dan 10 personen is een gebruiksvergunning vereist.

4.3.3 Omvorming van leegstaande kantoren/bedrijfspanden tot woonunits

Nu:

Momenteel zijn er geen kantoorpanden binnen Lansingerland in gebruik voor huisvesting van arbeids-migranten.

Faciliteren:

De gemeente faciliteert de eigenaar van een kantoor-/bedrijfspand over te gaan tot omvorming van het pand naar woonunits.

Sterkte:

-Relatief weinig toezicht vanuit gemeente op naleving van gemaakte afspraken nodig vanwege de grotere schaal van wonen, exploitant gebruikt (deeltijd) huismeester

-Parkeerproblematiek nihil

-Verdringing op de bestaande woningmarkt wordt tegengegaan.

Zwakte:

-Sociale afzondering

-Afhankelijk van de locatie: afstand tot voorzieningen

-Doorlopen bestemmingsplanprocedure

-Relatief kleine bijdrage aan de kwantitatieve opgave

Voorstel: Deze mogelijkheid openhouden, in de praktijk zal deze zich niet snel aandienen.

4.3.4 (Tijdelijke) nieuwbouw(woonunits) op perceel glastuinbouwer

Nu:

Momenteel zijn er geen locaties waarop dit plaatsvindt, wel toont de markt belangstelling.

Faciliteren:

Daar waar glastuinbouwers naast de aanwezigheid van een bedrijfswoning ook nog een perceel vrijliggende grond hebben, én zij de wens hebben tijdelijke woonunits/woonaccommodatie voor hun werknemers te willen plaatsen, gaat de gemeente daar onder voorwaarden mee akkoord.

Deze voorwaarden zijn aanvullend op het eerdergenoemde afsprakenkader en dienen ter beveiliging van de hoogwaardige uitstraling van de omgeving. Dit ontwikkelkader heeft betrekking op:

-Locatiespecifieke eisen

-De omvang van de locatie

-Vormgeving en materiaalgebruik van het gebouw

Afhankelijk van de perceelgrootte kan er op kleine tot grotere schaal realisatie plaatsvinden van woonunits/woonaccommodatie. Het nog te specificeren ontwikkelkader zal per locatie sturend werken op het aantal te realiseren huisvestingsplekken. Er bestaat een relatie tussen de grootschaligheid van de accommodatie, de mate van kwaliteit van de huisvesting en de tijdelijkheid dan wel permanentheid van de accommodatie. Keuze voor permanent vereist de overtuiging dat de vraag naar arbeidsmigranten ook in de verre toekomst hoog zal blijven.

Sterkte:

-Relatief minder toezicht nodig op naleving van gemaakte afspraken vanuit gemeente vanwege de grotere schaal van wonen.

-Relatief weinig kans op overlast vanwege de lage bevolkingsdichtheid.

-Draagt (sterk) bij aan de kwantitatieve opgave indien op meerdere locaties.

-Verdringing op de bestaande woningmarkt wordt tegengegaan.

-Kans op gedeelde huismeesterfunctie bij enkele van dit soort projecten in elkaars nabijheid

Zwakte:

-Indien deze alternatieve huisvesting weinig wordt toegepast, draagt deze beperkt bij aan de kwantitatieve opgave.

-Sociale afzondering.

-Afstand woonunits tot voorzieningen.

-Alert op parkeerproblematiek.

-Verloedering van de directe woonomgeving (verwaarlozing groen, afval).

Voorstel: Deze mogelijkheid openhouden. Zorgvuldig initiatieven beoordelen door toetsing aan de aanvullende voorwaarden(ontwikkelkader). Deze behoeven nog nadere specificering.

4.3.5 Grootschalige woonunits op gemeentegrond/grond ontwikkelaar

Nu:

Momenteel zijn er geen locaties binnen de gemeente waar dit plaatsvindt.

Faciliteren:

De gemeente faciliteert aan derden op gemeentegrond of grond van een bereidwillige ontwikkelaar grootschalige huisvesting in de vorm van meerlaagse woonunits/meerlaagse woonaccommodatie. Dit kunnen bijvoorbeeld glastuinbouwers zijn die op hun bedrijfslocatie geen beschikbare m² hebben. Er bestaat een relatie tussen de grootschaligheid van de accommodatie, de mate van kwaliteit van de huisvesting en de tijdelijkheid dan wel permanentheid van de accommodatie. Keuze voor permanent vereist de overtuiging dat de vraag naar arbeidsmigranten ook in de verre toekomst hoog zal blijven. Voor een goede businesscase moet gedacht worden aan minimaal 80 huisvestingsplekken tot een maximum van 250 (beheersbaarheid en mogelijkheid van aanstellen huismeester).

Ook voor deze huisvestingsvariant gelden specifieke voorwaarden, aanvullend op het algemene afsprakenkader. Deze luiden als volgt:

-Geen belemmeringen voor herstructureringsmogelijkheden voor de glastuinbouw.

-Bij voorkeur dicht bij de bebouwde kom van een van de kernen.

-Geen generieke woonbestemming.

-Omvang locatie bij voorkeur circa 1 hectare of groter omdat dit een capaciteit van +/- minimaal 100 personen mogelijk maakt met een goed beheersplan, waaronder een huismeester.

-Goede ontsluiting naar de omgeving en bereikbare voorzieningen.

-Sterkte:

-Weinig toezicht vanuit gemeente op naleving van gemaakte afspraken nodig vanwege de schaalgrootte, exploitant gebruikt huismeester.

-Bij excentrische ligging weinig overlast voor de omgeving door lage bevolkingsdichtheid.

-Parkeerproblematiek nihil door parkeerfaciliteiten als vereiste te stellen.

-Draagt substantieel bij aan de kwantitatieve opgave.

-Verdringing op de bestaande woningmarkt wordt tegengegaan.

-Zwakte:

-Sociale afzondering.

-Afstand tot voorzieningen.

-Doorlopen bestemmingsplanprocedure.

-Kans op slechte beeldvorming bij de bevolking.

Voorstel: Deze mogelijkheid openhouden. Zorgvuldig initiatieven beoordelen door toetsing aan de aanvullende voorwaarden. Deze behoeven nog nadere specificering.

Notie: Deze keuze vraagt nog om een concretisering van het ontwikkelkader om te inventariseren welke locaties geschikt zijn en waar initiatiefnemers aan moeten voldoen. Ook de beoordeling en de toetsing door de gemeente hoort hierbij. Dit willen we samen oppakken met een externe expert en in samenwerking met de marktpartijen.

9.1.1 Hoofdstuk 4:Mogelijkheden voor huisvesting arbeidsmigranten

Overweging van de eerder geschetste huisvestingsmogelijkheden leidt tot de volgende standpunten:

1Binnenstedelijk

Niet overgaan tot het faciliteren van kamergewijze bewoning. De woningen die hiervoor in het goedkope en middeldure segment worden aangekocht beperken de mogelijkheden van starters om toe te treden tot de woningmarkt. Daarnaast is eventuele ongunstige invloed op het woon-/leefklimaat van de buurt reden deze huisvestingsvorm niet te faciliteren.

Voor de huidige woningen die in het binnenstedelijk gebied in gebruik zijn wordt een overgangsperiode overeengekomen. In deze overgangsperiode dient de eigenaar wel aan wet- en regelgeving en gemeentelijke beleidskaders te (gaan)voldoen. Daartoe vindt een legalisatietoets plaats. Vanaf eind 2020 wordt toezicht en handhaving ingezet om deze huisvestingsvorm niet langer te gedogen.

2Buitenstedelijk

De mogelijkheid om op basis van het bestemmingsplan een ontheffing te verlenen voor kamergewijze bewoning in bedrijfswoningen wordt gecontinueerd. De huidige maximering van 6 personen wordt losgelaten. Toetsing van individuele aanvragen tot ontheffing maken duidelijk hoeveel personen in de betreffende woning kunnen verblijven en vergund worden. Aanvragen voor ontheffing m.b.t. bedrijfswoningen worden verruimd met de categorie plattelandswoningen.

3Kantoorpanden

In de praktijk is er geen tot nauwelijks sprake van leegstaande kantoorpanden. Daarom focust de gemeente hier niet op. Indien een initiatiefnemer zich meldt voor transformatie van kantoorruimte, vindt toetsing van het initiatief plaats door toepassing van het algemene afsprakenkader en het ontwikkelkader.

4Woonunits/woonaccommodatie op kleine schaal op percelen van glastuinbouwers en woonunits/woonaccommodatie op grote schaal

Deze beide huisvestingsvormen worden gefaciliteerd onder voorwaarden.

Allereerst wordt het algemene afsprakenkader toegepast:

1Wet- en regelgeving zijn van toepassing, waaronder de Wabo en het Bouwbesluit

2Toetsing aan parkeernormen

3Huiseigenaar in bezit van SNF(Stichting Normering Flexwonen) keurmerk. Een nader te bepalen extract uit het keurmerk wordt onderdeel van het gemeentelijk beleid en als zodanig als vereiste opgenomen in de af te geven vergunning.

4Schriftelijke afspraken over toezicht, beheer en onderhoud door de huiseigenaar

5Er is een communicatieprotocol en een klachtenregistratie.

6Vereiste van een onttrekkingsvergunning en omgevingsvergunning in het geval het een woning uit de woningvoorraad betreft. Daarmee behoudt de gemeente de regie en overzicht over het adressenbestand waar huisvesting arbeidsmigranten plaatsvindt.

Ten tweede dienen initiatieven aan het ontwikkelkader te voldoen. Dit ontwikkelkader werken we nog nader uit. Te denken valt aan criteria als minimale omvang van de locatie, verplicht parkeren op eigen terrein, uitstraling van en eisen aan de woonaccommodatie, eisen aan professioneel beheer en het communicatieproces met belanghebbenden.

In de tweede helft van 2019 concretiseert de gemeente in samenwerking met marktpartijen en een externe expert (op het terrein van gestalte geven aan arbeidsmigranten huisvesting) het ontwikkelkader waarmee bepaald wordt welke locaties geschikt zijn en waar initiatiefnemers aan moeten voldoen. De beoordeling en toetsing ligt bij de gemeente. Deze samenwerkingsgroep neemt de concretisering van meerdere acties ter hand. De opsomming hiervan staat in paragraaf 9.1.6 van dit uitvoeringsprogramma.

9.1.2 Hoofdstuk 5: Samenwerking met partijen

Initiatiefnemers tot het realiseren van huisvestingsplekken worden getoetst aan het algemene afsprakenkader, het kader voor zoekcriteria en het ontwikkelkader. Indien vergund wordt, wordt deze initiatiefnemer uitgenodigd deelnemer te worden in een nader op te stellen convenant door gemeente Lansingerland.

Actie: Convenant wordt opgesteld in tweede jaarhelft 2019.

9.1.3 Hoofdstuk 6 Handhaving: toezicht en inzet instrumentarium

Voor het kwalitatief op orde brengen en houden van de huisvesting worden de volgende acties uitgevoerd:

1Onderzoek vindt plaats op welke manier het effect van handhaving vergroot kan worden. Specifieke aandacht gaat uit naar het invoeren van een bestuurlijke boete en het tijdelijk aan de woningeigenaar ontzeggen van de mogelijkheid het betreffende pand te verhuren. Onderzoeksresultaten worden aan het college voorgelegd in de tweede jaarhelft 2019.

2Er vindt een legalisatietoets plaats voor de huidig (illegaal) in gebruik zijnde panden. Dit leidt al dan niet alsnog tot vergunning. Voor het binnenstedelijk gebied geldt een uiterste periode van vergunning tot eind 2020.

3Ketenpartners verplichten zich tot melding en vergunningaanvraag wanneer zij het voornemen hebben een pand voor huisvesting arbeidsmigranten in gebruik te nemen. Het gemeentelijk team Bouwen en Milieu voert periodieke controles uit bij alle geregistreerde panden op naleving van wet- en regelgeving en gemeentelijke kaders.

4De acties 3 en 4 vereisen (tijdelijke) uitbreiding van de formatie toezichthouders.

9.1.4 Hoofdstuk 7: Registratie

Een belangrijk onderdeel van een transparante en kwalitatief verantwoorde werkwijze is het instellen van een registratieplicht. Hiervoor wordt in de tweede jaarhelft een werkwijze opgesteld.

9.1.5 Hoofdstuk 8: Communicatieplan naar belanghebbenden en burgers algemeen

Om huisvesting voor arbeidsmigranten succesvol te laten verlopen is zorgvuldige communicatie met belanghebbenden en goede informatieverstrekking over het gemeentelijk beleid naar de inwoners van de gemeente een vereiste. In de tweede jaarhelft 2019 wordt een communicatieplan opgesteld.

9.1.6 Instellen samenwerkingsverband gemeente, marktpartijen en externe expert

Bij de zojuist opgesomde aandachtsvelden beschreven we een aantal acties we uitvoeren in een in te stellen samenwerkingsverband. Naast gemeentelijke medewerkers vindt bemensing plaats met marktpartijen en een extern aan te trekken expert. Dit samenwerkingsverband levert voor eind 2019 concrete voorstellen op voor onderstaande acties. De voorstellen worden aan het college voorgelegd en daarna aan de raad. De volgende acties werken we nader uit:

1Opstellen lijst van zoekcriteria voor locaties

2Opstellen ontwikkelkader

3Opstellen procedure voor registratie arbeidsmigranten

4Opstellen communicatieplan

5Opstellen convenant samenwerking ketenpartners

6Opstellen lijst van onderwerpen uit het SNF keurmerk die als na te komen eisen worden opgenomen in de af te geven gemeentelijke vergunning

7Adviseren over de handelwijze inzake het opleggen van een bestuurlijke boete en het tijdelijk ontzeggen van de verhuurmogelijkheid voor een pand van verhuurder