Aanhef
De raad van de gemeente Land van Cuijk;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 12 december 2023;
gelet op de Wet arhi, Wet goed verhuurderschap (2023), het Regionaal Handelingsperspectief (2021) en Verdeelsleutel arbeidsmigranten RNOB (2023);
besluit:
1vervallen te verklaren:
–Toetsingskader voor kleinschalige huisvesting arbeidsmigranten (gemeente Boxmeer, 2020);
–Introductie en uitgangspunten, Kadernota en beleidsregels, Ontwikkelkader grootschalige voorzieningen (gemeente Cuijk, 2021);
–Introductie en uitgangspunten, Kadernota en beleidsregels, Ontwikkelkader grootschalige voorzieningen (gemeente Grave, 2020);
–Introductie en uitgangspunten, Kadernota en beleidsregels, Ontwikkelkader grootschalige voorzieningen (gemeente Mill en Sint Hubert, 2020);
–Introductie en uitgangspunten, Kadernota en beleidsregels, Ontwikkelkader grootschalige voorzieningen (gemeente Sint Anthonis, 2021);
2vast te stellen de Beleidsnota Tijdelijke huisvesting arbeidsmigranten Land van Cuijk 2024, met inachtneming van de volgende wijziging:
in de Beleidsnota Tijdelijke huisvesting arbeidsmigranten Land van Cuijk 2024, paragraaf 6.3 Grootschalige huisvesting, onder 6.3.1 Toelatingscriteria, de laatste (vierde) bullet te schrappen;
3aan de lijst van aangewezen gevallen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit waarbij de gemeenteraad als adviseur wordt aangewezen, vastgesteld door de raad op 29 juni 2023 (zie RIS 2023-R-101), toe te voegen onder beslispunt 1, een sub j als volgt:
j.een plan tot huisvesting van 50 arbeidsmigranten of meer.
Samenvatting
Reeds vele jaren wordt een beroep gedaan op de inzet van arbeidskrachten uit (vooral) Midden- en Oost-Europa, ook in de gemeente Land van Cuijk. De afgelopen jaren is er steeds meer aandacht gekomen voor de wijze waarop deze mensen gehuisvest worden. Vergroening en vergrijzing maken dat ook in de (nabije) toekomst het aantal te huisvesten arbeidsmigranten alleen maar verder zal toenemen; ze zijn onmisbaar voor het behoud van het brede palet aan bedrijfsactiviteiten binnen de gemeente, en op dit moment daardoor van essentieel belang voor het behoud én de groei van de lokale economie.
Het huidige beleid dateert uit de periode van voor de herindeling en is vastgesteld door de toenmalige gemeenten. Dit staande beleid vervalt van rechtswege per 1 januari 2024 (Wet Arhi) zodat het noodzakelijk is om te komen tot nieuw of geharmoniseerd beleid dat van toepassing is voor het gehele grondgebied van de gemeente Land van Cuijk.
Om aan het laatste te voldoen is de beleidsnota ‘Beleid tijdelijke huisvesting arbeidsmigranten Land van Cuijk 2024’ opgesteld. Daarnaast is er sprake van een samenloop met de Verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap).
De voorliggende beleidsnota schetst de contouren van het geharmoniseerde beleid voor de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. Het (oude) beleid van de vijf voormalige gemeenten Boxmeer, Cuijk, Grave, Mill en Sint Hubert en Sint Anthonis komt met de vaststelling van deze beleidsnota te vervallen.
Het (nieuwe) beleid is erop gericht om ruimte te geven aan marktpartijen om te kunnen voorzien in de huisvestingsopgave voor arbeidsmigranten waarbij gestuurd wordt op een balans tussen het aantal in de gemeente woonachtige en werkzame arbeidsmigranten. Daarbij wordt ingezet op:
1het realiseren van grootschalige voorzieningen met 24/7 toezicht;
2het bieden van de mogelijkheid aan actieve agrarische bedrijven om voor maximaal 20 personen te voorzien in de seizoenshuisvesting van personeel dat voor de eigen bedrijfsvoering nodig is;
3het treffen van een regeling voor het gebruik van reguliere woningen voor kamerverhuur waarbij het aantal te huisvesten personen wordt gemaximeerd op 4.
Het jaar 2024 vormt daarbij een overgangsjaar, waarin de inhoud van deze beleidsnota handen en voeten gegeven wordt aan al wat nodig is voor een goede inhoudelijke en organisatorische uitrusting en uitvoering van het beleid.
4. Beleidskaders
4.1. Landelijke kaders
4.1.1. Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten (2020)
Hoewel het rapport ‘Geen tweederangsburgers’ van het aanjaagteam alweer dateert van 2020 is het een belangrijk stuk omdat het tal van adviezen en handvatten biedt voor de uitvoerings-praktijk. Kern van de adviezen is simpel, aldus Emile Roemer, voorzitter van het Aanjaagteam: ‘Het gaat erom dat geen enkele arbeidsmigrant meer in een situatie kan komen waarin u of ik zelf zouden willen belanden wanneer wij tijdelijk in een ander land gingen werken. Goede wet- en regelgeving met bijbehorend toezicht en handhaving moeten ervoor zorgen dat werkgevers, huisvesters, overheden en arbeidsmigranten geen andere optie hebben dan netjes met elkaar omgaan.’
Voorkomen moet worden dat het verstrekken van tijdelijke huisvesting een (nieuw) verdien-model wordt. Het Aanjaagteam heeft concrete maatregelen geadviseerd op het gebied van de kwaliteit van de huisvesting, de uitbreiding van huisvesting, het verbeteren van de huurpositie van arbeidsmigranten en de ondersteuning van gemeenten.
4.1.2. Vereniging van Nederlandse Gemeenten (2022)
De VNG is dit jaar een uitgebreid ondersteuningsprogramma voor gemeenten gestart met als doelstelling het verbeteren van de positie van arbeidsmigranten. Dit omvat onder meer advies, kennisdeling en kennisontwikkeling op thema’s als draagvlak, handhaving, huisvesting en nieuwe bedrijvigheid.
4.1.3. Wet goed verhuurderschap, Wgv (2023)
Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Een concreet resultaat volgend uit het rapport van het Aanjaagteam. Gemeenten hebben een toezichthoudende en handhavende taak ten aanzien van het gedrag van verhuurders. Naast algemene normen voor het verhuurgedrag van verhuurders, bevat de Wgv ook specifieke bepalingen ten aanzien van de bescherming van arbeidsmigranten. De wet biedt de gemeente de mogelijkheid tot het instellen van de Verhuurverordening waarbij een verhuurder over een gemeentelijke vergunning moet beschikken om arbeidsmigranten te mogen huisvesten.
Bij verhuur aan arbeidsmigranten moeten verhuurders het huurcontract apart vastleggen, dus los van het arbeidscontract. Verhuurders moeten hun huurder informatie geven in de taal van de arbeidsmigrant.
4.2. Regionale afstemming
4.2.1. Regionaal Handelingsperspectief (2021)
Het Regionaal Handelingsperspectief kan gezien worden als de basis van waaruit de gemeenten gezamenlijk optrekken om uitvoering te geven aan het vraagstuk van de huisvesting van arbeidsmigranten. Dit laat onverlet dat de aanpak per gemeente verschillend kan zijn en bij de vaststelling en uitvoering van het beleid lokaal maatwerk voor de hand ligt.
4.2.2. Verdeelsleutel arbeidsmigranten RNOB (2023)
Een belangrijke vraag bij de samenwerking in de regio is het aantal personen dat in iedere gemeente gehuisvest dient te worden. Dit is van belang om te voorkomen dat er ongewenste waterbedeffecten optreden. Er is overleg gepleegd om te komen tot een regionale verdeelsleutel, die na vaststelling geldt als richtpunt voor het gemeentelijk beleid.
De regio heeft als ambitie uitgesproken om tot en met 2024 ‘bedden’ te realiseren in een bandbreedte van 4.000-6.000. Indien het regionale uitgangspunt 4.000 is, bedraagt het aandeel van Land van Cuijk daarin 600.
5. Uitgangspunten voor het nieuwe beleid
5.9. Vormen van huisvesting
5.9.1. Verkamering van woningen
De verkamering van woningen voor arbeidsmigranten is een voor velen bekend, en tegelijkertijd negatief verschijnsel. Woningen zijn immers primair bedoeld voor de huisvesting van gezinnen of huishoudens die in een onderlinge samenhang en afhankelijkheid samenwonen.
Door het gebrek aan andere voorzieningen, zijn de afgelopen jaren tal van woningen (op)gekocht en (al dan niet met vergunning) verkamerd. Dit wordt niet als wenselijk gezien, het heeft dan ook om verschillende redenen de voorkeur om verkamering in de kernen en wijken zo min mogelijk te faciliteren en waar mogelijk zelfs terug te dringen.
In de voormalige gemeenten Cuijk, Grave en Mill en Sint-Hubert zijn in 2021 bestemmings-plannen vastgesteld om kamerbewoning te reguleren. Verkamering van woningen wordt niet uitgesloten (er geldt geen absoluut verbod), er is wel een omgevingsvergunning vereist en er vindt een leefbaarheidstoets plaats. Daarin worden zaken als veiligheid, overlast, parkeren etc. afgewogen.
De verwachting is dat bij het realiseren van meer grootschalige voorzieningen (zie hierna bij 5.9.3), het sluiten van het convenant met marktpartijen, de verkamering van woningen minder vlucht zal nemen en (op termijn) zelfs kan leiden tot het vrijkomen van een deel van deze woningen voor reguliere bewoning.
In combinatie met het in 2024 instellen van de verhuurdersvergunning vormt het paraplu-bestemmingsplan ‘Kamerbewoning’ een sluitend systeem dat veel voordelen in zich herbergt. Reden om de inhoud van het bestemmingsplan te gieten in de vorm van een beleidsregel zodat die gebruikt kan worden als toetsingskader (zie ook hoofdstuk 7) voor het gehele grondgebied van de gemeente. Het maximumaantal te huisvesten personen in een verkamerde woningen wordt vastgesteld op vier.
5.9.2. Seizoenshuisvesting op het bedrijf
Zoals in het op 7 juli 2022 vastgestelde raadsprogramma dRaad Land van Cuijk staat aangegeven, is de agrarische sector sterk geworteld in onze samenleving. Het is dan ook niet verwonderlijk dat veel arbeidsmigranten in deze sector werkzaamheden.
Omdat het werk op en af gaat met de seizoenen, varieert de hoeveelheid werk en is er ook sprake van een tijdelijk grote arbeidsbehoefte. Tal van arbeidsmigranten verblijven en werken een aantal maanden hier en keren vervolgens weer huiswaarts.
Om deze bijzondere vraag naar tijdelijke aan het agrarische bedrijf verbonden huisvesting te kunnen faciliteren hebben alle voormalige gemeenten in het verleden hiervoor in de bestemmingsplannen voor het buitengebied regelingen getroffen (zie bijlage 2). Daarmee kan medewerking worden verleend aan het plaatsen van behuizing in de vorm van stacaravans en woonunits.
De regelingen vertonen overeenkomsten, maar wijken op onderdelen ook (sterk) van elkaar af. Denk daarbij aan de maximaal toegestane aantallen units, te huisvesten personen, het maximaal bebouwd oppervlak etc. In het kader van harmonisatie van beleid zouden deze regelingen gelijkgetrokken moeten worden, dat loopt echter via een planologisch-juridische procedure en kan niet via vaststelling van deze beleidsnota. Het maakt daarmee dan ook deel uit van de op pagina 10 aangekondigde aanzet voor een plan van aanpak.
Via de Verhuurvergunning kan mogelijk wel al een vorm van harmonisatie plaatsvinden door de ruimte die deze wet aan de gemeente biedt om aan de verhuurder nadere eisen te stellen. Ook zal, vergelijkbaar met wat hiervoor staat beschreven onder 5.9.1., een beleidsregel opgesteld worden als tijdelijke maatregel/tijdelijk toetsingskader. Uitgangspunt is dat maximaal 20 aan het op locatie actieve agrarische bedrijf personen gehuisvest (kunnen) worden.
5.9.3. Grootschalige huisvesting
Zoals al eerder aangegeven, is het begrip ‘Grootschalige huisvesting’ een term die geen eenduidige definitie kent. De uitwerking of beleving van wat grootschalig is, wordt ingegeven door het letterlijk aantal te huisvesten personen, de omvang en ligging van de locatie en de relatie met of beleving door de omgeving. Toch is in deze beleidsnota een grens getrokken; in het geval de huisvesting betrekking heeft op meer dan 20 personen is er sprake van grootschalige huisvesting.
Feit is wel dat grootschalige(re) vormen van huisvestingen efficiënter en effectiever invulling kunnen geven aan de grote vraag naar huisvesting voor arbeidsmigranten. Het voorkomt (extra) vraag naar (veelal de goedkopere) woningen op de in het algemeen toch al overspannen woningmarkt. Het actief medewerking verlenen aan de realisatie van grootschalige voorzieningen voorkomt daarmee sociale erosie in wijken en buurten doordat met grootschalig aanbod arbeidsmigranten niet (meer) zijn aangewezen op kamers in reguliere woningen.
Zo zijn er meer argumenten om de voorkeur te geven aan de realisatie van grootschalige voorzieningen ten opzichte van de verkamering van woningen in wijken en buurten:
a.vermindering van het aantal door arbeidsmigranten bewoonde woningen in de wijken en buurten leidt ook tot minder verkeersbewegingen in de wijk;
b.vanuit een beheervisie is het centraliseren van medewerkers beter te organiseren. Er is meer effectief toezicht en voorkomt daarmee overlast voor de directe omgeving. Dit geldt zowel voor de gemeente (minder locaties te bezoeken levert een besparing op in handhavingskosten) als de huisvester. Afspraken worden opgenomen in een prestatiecontract;
c.grootschalige huisvestingslocaties kunnen beter worden uitgerust met (ontspannings-) faciliteiten dan reguliere woningen, waardoor de arbeidsmigranten minder geneigd zijn om ‘rond te hangen’ in de buurt of wijk en voorkomt of leidt tot minder onrust, overlast en gevoelens van onveiligheid.
Als kanttekening geldt wel dat een grote voorziening ruimte en personeel vereist; het een kan niet zonder het andere. Een clustering van mensen vraagt bovendien ook om ruime mate van privacy. En ook dit vraagt weer meer ruimte. De locatie of voorziening is dan veelal ook nadrukkelijk zichtbaar in de omgeving. Dit vraagt dan ook om een passende beeldkwaliteit en een plan voor de in inpassing in de omgeving. Het vooraf kaders stellen, zonder kennis te hebben van de omvang, hoogte, aantal verblijven en of de locatie, zal lastig blijken te zijn.
Grootschalige huisvestingslocaties zijn niet zonder meer toegestaan onder het geldende planologische regiem. Dit geldt zowel voor transformatie van bestaande gebouwen alsook voor nieuwbouwlocaties.
Dit vraagt dan ook van de initiatiefnemer om een (ruimtelijke) onderbouwing, het sluiten van een overeenkomst met de gemeente (die de mogelijkheid geeft om maatwerkeisen vast te leggen ten aanzien van de locatie en omgeving, de inrichting van de voorziening, de huisregels etc.). De gemeente faciliteert niet alleen maar heeft daarnaast dus ook een stevige regierol. En dat laatste is goed, want locaties waar een groot aantal arbeidsmigranten wordt gehuisvest, is doorgaans het resultaat van een intensief besluitvormingsproces waarbij soms tegenstrijdige belangen worden gewogen waarbij zorgen van omwonenden zich veelal richten op onderwerpen als veiligheid, verloedering, rommel, hinder, geluidsoverlast, parkeeroverlast en planschade. Ter illustratie is in bijlage 3 een belangenmatrix opgenomen.
5.9.4. Overige vormen van huisvesting
Het is voorstelbaar dat er initiatieven zijn die niet ‘exact’ zijn te scharen onder de hiervoor drie genoemde categorieën. In voorkomende gevallen zal daarbij gekeken worden naar de raakvlakken die de initiatieven hebben met een van voornoemde categorieën, een en ander naar oordeel van burgemeester en wethouders. Inhoudelijke behandeling vindt vervolgens naar analogie van het gemeentelijke oordeel plaats.
Samenvatting uitgangspunten en aandachtspunten
•Huisvesting van arbeidsmigranten is primair de verantwoordelijkheid van de werkgever. Ontwikkelaars/ huisvesters kunnen – mits de relatie is aangetoond – binnen de door de gemeente gestelde kaders namens of voor de werkgever in de huisvesting voorzien.
•Bij de uitgifte van bedrijfskavels of bij de uitbreiding van bedrijven maakt de gemeente, indien er sprake is van de tewerkstelling van arbeidsmigranten, afspraken over de wijze van hun huisvesting.
•Het aantal verblijfsplaatsen voor arbeidsmigranten dient aan te sluiten bij de lokale (en regionale) behoefte. In de logiesverblijven worden daarmee arbeidsmigranten gehuisvest die hoofdzakelijk werkzaam zijn in de gemeente of in de directie nabijheid.
•De gemeente zet in op een duurzame relatie met werkgevers en huisvesters. De gemeente maakt daarbij gebruik van prestatieovereenkomsten en (regionale) convenanten met werkgevers en huisvesters.
•Gestreefd wordt naar het realiseren van grootschalige voorzieningen (meer dan 20 personen) met 24/7 toezicht en alle benodigde faciliteiten in één gebouw/op één complex.
•Op actieve agrarische bedrijven wordt middels maatwerk de mogelijkheid geboden om huisvesting te bieden aan het bedrijf gebonden seizoensarbeiders tot een maximum van 20 personen.
•Verkamering van woningen – zowel binnen als buiten kernen – dient zoveel als mogelijk te worden beperkt; is gehouden aan een vergunningstelsel waarbij het aantal te huisvesten personen wordt gemaximeerd op vier.
•De bezetting dient te worden bijgehouden in een nachtregister waarin (met inachtneming van de regels van de AVG) minimaal worden opgenomen: personalia en contactgegevens, datum aanvang huisvesting en datum beëindiging huisvesting.
•Iedere arbeidsmigrant dient zich in te schrijven bij de BRP. Er dient hierbij extra aandacht te zijn voor adreswijziging en uitschrijving. Procesafspraken rondom in- en uitschrijven maken deel uit van de prestatieovereenkomst. Het gebruik van in- en uitschrijvingsformulieren wordt actief gepromoot.
6. Toetsingskaders
6.3. Grootschalige huisvesting
6.3.1. Toelatingscriteria
Er worden criteria gesteld ten aanzien van de (persoon van de) initiatiefnemer. De gemeente verlegt de aandacht van eigendom naar eisen aan de kwaliteit van bebouwing, professioneel beheer en goede communicatie met belanghebbenden en omwonenden om te bepalen of aan een locatie medewerking kan worden verleend.
De initiatiefnemer kan in zijn initiatief worden ontvangen indien hij:
•lid is van de Algemene Bond Uitzendondernemingen (ABU) of Nederlandse Bond Bemiddelings- en Uitzendondernemingen (NBBU) of
•beschikt over het certificaat SNF-normen (Stichting Normering Flexwonen, certificering) of
•beschikt over het SNA-keurmerk (Stichting Normering Arbeid, certificering).
6.3.2. Kwalitatieve criteria
Aanvullend op de toelatingscriteria dient het initiatief een toelichting te bevatten met informatie over:
•beheer, communicatie met de buurt, klachtafhandeling;
•werkplekken in de gemeente c.q. regio waar betreffende uitzender personeel levert en huidige huisvesting van eigen arbeidsmigranten;
•het gemiddelde bedrag dat aan de te huisvesten persoon wordt gevraagd als huurvergoeding en andere kosten;
•visie op de huisvestingsmarkt voor arbeidsmigranten, de rol en verantwoordelijkheid van de uitzender en op innovaties in huisvesting en hoe het initiatief een bijdrage levert aan het gemeentelijk beleid;
•de wijze waarop professioneel beheer (24/7) van de te exploiteren locatie plaats gaat vinden;
•de wijze waarop de communicatie- en omgevingsregie met omwonenden en andere belanghebbende partijen plaats gaat vinden (zoals het instellen van een klankborgroep).
6.3.3. Algemene criteria
Voor elke locatie is medewerking van de gemeente noodzakelijk. Alle nieuwe locaties liggen bij voorkeur nabij de bebouwde kom en op basis van een sociale kaart (gericht op het benutten van de functies binnen de gemeente) zal per locatie onderzocht worden in welke mate de internationale werknemers naar verwachting het (winkel)voorzieningenaanbod gaan benutten.
Een locatie is niet eerder een reële en communiceerbare locatie voordat een initiatiefnemer een naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders haalbaar plan heeft gemaakt, dit plan geen onoplosbare belemmeringen kent én moeten er afspraken zijn gemaakt ten aanzien van communicatie en beheer. Pas dan wordt een plan voldoende kansrijk geacht om breder gepresenteerd te worden en de omgevingsdialoog te starten.
De omvang van de locatie en het exact aantal bedden blijft maatwerk en wordt ook gerelateerd aan de gekozen locatie en de omgeving (draagkracht in het kader van de sociale cohesie). Daarbij geldt dat het aanbod van huisvestingstype kan variëren, tussen locaties en ook daarbinnen. De huisvestingsvraag is immers divers.
Voorts geldt dat:
•locaties goed zijn verspreid over de gemeente;
•locaties krijgen geen generieke woonbestemming;
•de omvang van de locatie is bij voorkeur circa 1 hectare
2Een minimale omvang voor locatiegebonden en professioneel beheer is een locatie met een capaciteit van minimaal 100 bedden. Locaties met minder dan 100 bedden worden niet uitgesloten, maar hiervoor gelden dezelfde eisen, onder andere betreffende professioneel beheer, als die voor grote locaties.
;
•parkeren dient te voldoen aan de gemeentelijke nota parkeernormen;
•er een goede verkeersontsluiting moet zijn en de locatie goed bereikbaarheid is voor hulpdiensten;
•afhankelijk van omvang huisvesting en locatie kan aanvullend een vervoersplan verplicht worden gesteld;
•ontspanningsmogelijkheden onderdeel uitmaken van de locatieontwikkeling;
3De in te richten buitenruimte biedt ruimte voor ontspanning, sport en spel passend bij omvang van de voorzieningen (zoals sportruimte, winkel, visvijver, e.d.).
•voldoende ruimte aanwezig is voor de opslag van fietsen, tuinmeubilair, e.d.;
•voldoende capaciteit is voor het verzamelen van afval, waarbij wordt voldaan aan de in de gemeente geldende eisen voor het scheiden en aanbieden van afval;
•de arbeidsmigranten gebruik maken van de voorzieningen van de gemeente;
•per locatie wordt door de initiatiefnemer een sociale kaart gemaakt van de voorzieningen (winkels, apotheek, horeca, etc.) die de arbeidsmigrant en hoogstwaarschijnlijk gaan gebruiken.
6.3.4. Bijzondere eisen
Aan het initiatief dan wel de initiatiefnemer worden in geval van een huisvesting van grootschalige voorzieningen de aanvullende eis gesteld dat deze het convenant huisvesting arbeidsmigranten Land van Cuijk ondertekend heeft of met de gemeente een overeenkomst sluit overeenkomstig het convenant.
Zoals eerder is aangegeven is een van de doelen van het beleid huisvesting arbeidsmigranten dat het aantal verkamerde woningen wordt verminderd. Dit streven wordt ook door marktpartijen onderschreven. Waar een initiatief dus ziet op de ontwikkeling van grootschalige huisvesting, dan wordt het bestaande bezit van betrokken partijen als uitzendorganisaties/ huisvesters hierbij betrokken.
Het initiatief dient in deze situatie vergezeld te gaan van een overzicht van het woningbezit van betrokken partijen in de gemeente. In overleg zullen daarbij (aanvullende) afspraken gemaakt worden over het aantal verkamerde woningen dat ‘teruggegeven’ wordt aan de markt door deze weer als reguliere woning te verkopen. Deze verplichting wordt schriftelijk vastgelegd tussen de gemeente en de initiatiefnemer.
Tot slot. Indien een locatie permanent wordt ingezet voor huisvesting van arbeidsmigranten zal de bestemming verruimd worden met een specifieke op deze functie toegesneden (‘huisvesting arbeidsmigranten’). Omzetting naar regulier wonen is daarmee uitgesloten en wordt voorkomen dat er nieuwe woongebieden ontstaan; de afweging van reguliere woongebieden kent immers nadrukkelijk andere afwegingskaders.
Bijlage 1 – Overzicht vastgesteld beleid
1Beleid voormalige gemeenten Cuijk, Grave, Mill en Sint Hubert en Sint Anthonis
Om de ongebreidelde verkamering van reguliere (sociale) koopwoningen een halt toe te roepen, zijn in het eerste kwartaal 2020 drie beleidsdocumenten door de gemeenteraden van Cuijk, Grave, Mill en Sint Hubert en Sint Anthonis vastgesteld die juridisch handvatten bieden om de gesignaleerde problematiek te kunnen aanpakken c.q. voorkomen. Hiermee kwam een samenhangend pakket aan maatregelen en interventies beschikbaar om dit efficiënt en effectief te kunnen doen.
Deel 1 – Introductie en uitgangspunten:
Voor het ontwikkelen van beleid dient eerst helder te zijn welke uitgangspunten worden gehanteerd om te zorgen voor goede woon- en werkomstandigheden voor de arbeidsmigrant en ervoor te zorgen dat men hier (hopelijk) graag wil blijven komen en werken. Daarbij wordt voortgeborduurd op landelijk en provinciaal geformuleerde aandachtspunten. Deze zijn vertaald naar werkbare uitgangspunten voor de vier voormalige gemeenten.
Deel 2 – Kadernota met beleidsregels en paraplubestemmingsplan:
De gemeenten zijn geen voorstander van het huisvesten van arbeidsmigranten in verkamerde woningen (behoudens de voormalige gemeente Boxmeer), maar streven naar grootschalige logiesvoorzieningen. De kadernota is een document dat diverse zaken met elkaar verbindt en uitlegt. Denk hierbij aan: de huisvesting arbeidsmigranten en seizoenarbeiders, verkamering van panden, beleidsregels, invoering (paraplu) bestemmingsplan en het verminderen van overlast. Kortom: het verkameren van woningen is alleen toegestaan als hiervoor een omgevingsvergunning is verleend.
Deel 3 – Ontwikkelkader grootschalige logiesvoorzieningen:
Om grootschalige logiesvoorzieningen mogelijk te kunnen maken, is een ontwikkelkader vastgesteld. Dit kader dient als toetssteen om mee te werken aan een nieuw bestemmingsplan, buitenplanse afwijking van een bestemmingsplan (verklaring van geen bedenkingen), afwijkend gebruik toe te staan (kruimelgevallenregeling) of het verlenen van een omgevingsvergunning. Ook hierbij kunnen zaken als een leefbaarheidstoets en prestatiecontract voorwaarden zijn.
2Paraplubestemmingsplan (voormalige gemeenten Cuijk, Grave en Mill en Sint Hubert)
Door de toenemende komst van arbeidsmigranten is het van belang dat er voor hen goede huisvesting wordt geregeld. Ook dienen er afspraken te worden gemaakt om overlast in de woonomgeving zoveel als mogelijk te voorkomen. Het paraplubestemmingsplan ‘Omzetten woningen’ biedt hiervoor een goede basis. Deze regeling is van toepassing op het grondgebied van de voormalige gemeenten Cuijk, Grave en Mill en Sint Hubert.
3Beleid voormalige gemeente Boxmeer
Op 11 juni 2020 heeft de gemeenteraad van Boxmeer besloten tot vaststelling van het Toetsingskader kleinschalige huisvesting van arbeidsmigranten. Volgens dat besluit kan het college van burgemeester en wethouders – onder voorwaarden en daarmee in afwijking van het bestemmingsplan – medewerking verlenen aan de huisvesting van arbeidsmigranten tot een maximum van 20 personen.
Bijlage 2 – Regeling buitengebied seizoenswerkers
Bestemmingsplan Boxmeer (2018)
3.5.3 Tijdelijke huisvesting tijdelijke werknemers
Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 3.1 voor het toestaan van tijdelijke huisvesting van tijdelijke werknemers in bedrijfsgebouwen of woonunits, mits:
a.de huisvesting noodzakelijk is voor een doelmatige agrarische bedrijfsvoering;
b.de huisvesting niet langer dan 6 maanden duurt en uitsluitend werknemers betreft die werkzaamheden verrichten binnen het bedrijf waarin ze gehuisvest zijn;
c.de woonunits een bouwhoogte van maximaal 3 meter en een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 250 m² hebben;
d.de woonunits binnen het bouwvlak geplaatst en doelmatig landschappelijk ingepast worden;
e.de woonunits na het gebruik verwijderd worden.
Plan Buitengebied Cuijk (2016)
3.3.9 Afwijken bouwwerken ten behoeve van seizoensarbeiders
Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2 voor het plaatsen van stacaravans en woonunits ten behoeve van de huisvesting van seizoensarbeiders, waarbij voldaan moet worden aan de volgende voorwaarden:
a.Stacaravans en/of woonunits zijn alleen toegestaan als de huisvesting niet geregeld kan worden in reguliere woningen of de eigen bedrijfswoning.
b.De stacaravans en/of woonunits dienen te worden gebruikt voor de huisvesting van personen, wier huisvesting daar ter plaatse gelet op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is vanwege een tijdelijk grote arbeidsbehoefte.
c.De stacaravans en/of woonunits dienen te worden geplaatst binnen het bestaande bouwvlak.
d.Per bouwvlak zijn maximaal 5 caravans/woonunits toegestaan.
e.De oppervlakte per stacaravan/woonunit mag maximaal 30 m² bedragen.
f.De bouwhoogte van een stacaravan/woonunit mag maximaal 3,5 m bedragen.
g.Stacaravans/woonunits mogen per kalenderjaar maximaal 6 maanden aaneengesloten worden geplaatst. Na afloop van deze periode dienen de stacaravans/woonunits te worden verwijderd.
h.Er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.
i.Er dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een erfbeplantingsplan.
Plan Buitengebied Grave (2018)
3.4.4 Gebruik bestaande bedrijfsgebouwen ten behoeve van seizoenarbeiders
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 3.1 voor het gebruik van bestaande bedrijfsgebouwen ten behoeve van de huisvesting van seizoensarbeiders, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
a.Huisvesting in bedrijfsgebouwen is alleen toegestaan als de huisvesting niet geregeld kan worden in de eigen bedrijfswoning.
b.Huisvesting in bedrijfsgebouwen mag uitsluitend worden gebruikt voor de huisvesting van personen, wier huisvesting daar ter plaatse gelet op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is vanwege een tijdelijk grote arbeidsbehoefte.
c.Huisvesting mag maximaal 9 maanden duren.
d.Per bouwvlak mag maximaal 150 m² worden aangewend voor de huisvesting, inclusief gemeenschappelijke voorzieningen.
e.Er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.
Bestemmingsplan Mill en Sint Hubert (2018)
3.3.2 Afwijken bouwwerken ten behoeve van seizoensarbeiders
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 3.2.1 onder d voor het plaatsen van woonunits ten behoeve van de huisvesting van seizoensarbeiders, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
a.Woonunits zijn alleen toegestaan als de huisvesting niet geregeld kan worden in de eigen bedrijfswoning.
b.Woonunits mogen uitsluitend worden gebruikt voor de huisvesting van personen, wier huisvesting daar ter plaatse gelet op de bedrijfsvoering van het ter plaatse gevestigde bedrijf noodzakelijk is vanwege een tijdelijk grote arbeidsbehoefte.
c.Woonunits dienen te worden geplaatst binnen het bouwvlak.
d.Per bouwvlak zijn maximaal 3 woonunits toegestaan.
e.De oppervlakte per woonunit mag niet meer bedragen dan 30 m².
f.De bouwhoogte van een woonunit mag niet meer bedragen dan 3 m.
g.Stapeling van woonunits is niet toegestaan.
h.Het gebruik van bedrijfsgebouwen voor de huisvesting van seizoensarbeiders is niet toegestaan.
i.Er dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een erfbeplantingsplan.
j.De in het gebied aanwezige waarden mogen niet onevenredig worden aangetast.
k.De woonunits zijn stedenbouwkundig en ruimtelijk aanvaardbaar.
Bestemmingsplan Sint Anthonis (2013)
40.12 Tijdelijke huisvesting van tijdelijke arbeidskrachten
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in de artikelen 4.4.1, 5.5.1, 6.4.1, 7.4.1 en 8.4.1. ten behoeve van tijdelijke huisvesting van tijdelijke arbeidskrachten in bestaande bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen, met dien verstande dat:
a.de huisvesting noodzakelijk is voor een doelmatige agrarische bedrijfsvoering vanuit het oogpunt van de opvang van de tijdelijke grote arbeidsbehoefte van dat bedrijf;
b.het uitsluitend arbeidskrachten betreft, die alleen binnen het bedrijf waar ze zijn gehuisvest werkzaamheden verrichten. Indien een bedrijf meerdere locaties heeft mag de huisvesting voor die locaties slechts geconcentreerd op één bedrijfslocatie plaatsvinden;
c.de huisvesting niet structureel van aard is;
d.het maximum aantal te huisvesten arbeidskrachten is afgestemd op de omvang en ligging van het bedrijf, de bereikbaarheid van de locatie en parkeervoorzieningen, met dien verstande dat per bedrijf maximaal 40 werknemers mogen worden gehuisvest;
e.de gezamenlijke oppervlakte van voorzieningen voor huisvesting van tijdelijke arbeidskrachten per agrarisch bedrijf maximaal 240 m² bedraagt. Binnen deze oppervlakte dienen ook de sanitaire voorzieningen te worden gerealiseerd;
f.het gebruik van de gebouwen voor tijdelijke bewoning dient te worden beëindigd als de behoefte aan huisvesting van tijdelijke arbeidskrachten niet meer aanwezig is;
g.geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
1de verkeersveiligheid;
2het woon- en leefklimaat;
3de parkeerbalans in de directe omgeving. In voldoende mate dient te worden voorzien in de parkeerbehoefte op eigen terrein;
4de milieusituatie;
5de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
h.de afwijking geen significant nadelige effecten mag hebben op Natura-2000 gebieden en/of stiltegebieden;
i.in combinatie met of in plaats van huisvesting in bedrijfsgebouwen, gedurende maximaal 6 maanden per jaar huisvesting in woonunits mag plaatsvinden. Daarbij gelden de volgende aanvullende voorwaarden:
1de woonunits worden binnen het bestemmingsvlak of direct aansluitend aan het bestemmingsvlak geplaatst;
2woonunits zijn alleen toegestaan als de huisvesting niet (volledig) geregeld kan worden in de bestaande bedrijfsgebouwen en bedrijfswoning;
3stacaravans en andere kampeermiddelen zijn niet toegestaan;
4de bouwhoogte bedraagt maximaal 3 meter. Opeenstapeling van meerdere units is niet toegestaan;
5de woonunits worden zorgvuldig landschappelijk ingepast op basis van een erfbeplantingsplan;
6de woonunits zijn stedenbouwkundig en ruimtelijk aanvaardbaar;
7na afloop van de maximale termijn van 6 maanden worden buiten het bestemmingsvlak geplaatste woonunits direct verwijderd;
j.het college kan bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van huisvestingsnormen zoals minimale oppervlakte per persoon, aantal (sanitaire) voorzieningen en dergelijke.
Bijlage 3 – Belangenmatrix
Wie
Belang
Argumenten voor
Argumenten tegen
Mogelijk te leveren bijdrage
Gemeente
Goede huisvesting en begeleiding; economische ontwikkeling regio.
redenen van goede integratie, begrip en acceptatie onder bewoners, openbare orde
Niet te grootschalig, geschikte locatie, onttrekking woningen aan reguliere woningmarkt
Juridisch planologische ondersteuning, beleid begeleiding arbeidsmigranten bij integratie
Werkgevers
Staan te springen om gemeentelijk beleid. Groep arbeidsmigranten groeit nog steeds en veranderd door de jaren heen qua samenstelling. Probleem speelt al langer.
Meer werknemers dan bedden
Eigen huisvestingsvoorziening onttrekt zich van toezicht en leidt vaak tot misstanden
Kopen zelf panden op of treffen voorzieningen op eigen terrein
Arbeidsmigranten
Goede woning bij werk
Goede woning leidt vaak ook tot betere integratie. In contact komen met landgenoten.
Slechte woning en uitbuiting voorkomen, meerdere nationaliteiten en achtergronden binnen 1 complex. Diverse groep. Short stay migranten willen niet integreren, willen bij landgenoten zijn.
Gedragsregels op wooncomplexen
Werknemers
Continuïteit en werkdruk verlagen
Doen werk dat blijft liggen, waardoor de continuïteit is geborgd
‘pikken’ de baantjes in.
Integratie/opname in de bedrijfsprocessen en cultuur
Inwoners
Economische ontwikkeling; ‘het werk wordt gedaan’; continuïteit
‘vervelend’ of tijdelijk werk wordt door arbeidsmigranten opgepakt
Overlast; onbekendheid
Helpen bij de integratie, het thuis voelen van arbeidsmigranten
Koepelorganisaties
Geen wantoestanden en aantrekkelijke werkverschaffing
Woningcorporatie
Woningcorporaties zien arbeidsmigranten en met name de short stay niet als hun doelgroep
Woningcorporaties hebben veel ervaringen met huisvesting van doelgroepen en begeleiding en beheer van wooncomplexen
woningcorporaties zien huisvesting van short stay arbeidsmigranten niet als hun taak
Potentiële bewoners van complexen (met name midstay en long stay).
Ondernemers short stay
Ondernemersbelang
Markt heeft goed inzicht in aard en omvang van vraag en behoefte en contacten met werkgevers
Ondernemers hebben niet noodzakelijk een maatschappelijk belang (sociale cohesie, overlast omgeving, etc.)
Er zijn ondernemers met veel ervaring met logiesvoorzieningen voor arbeidsmigranten. Zij weten heel goed wat behoeften van migranten en werkgevers zijn en hoe de huisvesting ordelijk en in samenhang met omgeving kan worden vormgegeven
Bijlage 4 – VNG-model Verhuurverordening
Deze bijlage is ter informatie opgenomen. Vaststelling van de beleidsnota houdt niet in dat deze verordening daarmee gelijktijdig wordt vastgesteld. Zoals in het bij deze beleidsnota behorende raadsvoorstel is opgeschreven wordt in de loop van 2024 een separaat voorstel voorbereid op basis waarvan de gemeenteraad een besluit neemt over de instelling van de Verhuurverordening.
Leeswijzer modelbepalingen
–[…] of [iets] = door gemeente in te vullen, zie bijvoorbeeld artikel 2, tweede lid, onderdeel a.
–[iets] = facultatief, zie bijvoorbeeld de artikelen 2 en 3.
–[iets OF iets] = door gemeente te kiezen, zie bijvoorbeeld artikel 5, eerste lid.
–[(iets)] = een voorbeeld ter illustratie of uitleg voor gemeente, zie bijvoorbeeld artikel 7, eerste lid.
Voor meer informatie/toelichting zie Model Verhuurverordening Wet goed verhuurderschap | VNG
Besluit van de raad van de gemeente [naam gemeente] tot vaststelling van de Verhuurverordening [naam gemeente en eventueel jaartal] (Verhuurverordening [naam gemeente en eventueel jaartal])
De raad van de gemeente [naam gemeente];
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van [datum en nummer];
gelet op de artikelen 5, eerste lid, onderdeel [a, OF b, OF a en b,] en 19, tweede lid, van de Wet goed verhuurderschap;
gezien het advies van de [naam commissie];
besluit vast te stellen de volgende verordening:
Verhuurverordening [naam gemeente en eventueel jaartal]
Artikel 1. Definities
Deze verordening verstaat onder:
–verhuurvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 5, eerste lid, onderdeel [a, OF b, OF a en b,] van de wet;
–wet: Wet goed verhuurderschap.
[Artikel 2. Vergunningplicht verhuur woonruimte
1Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte te verhuren die behoort tot een in het tweede lid aangewezen categorie van woonruimten en gelegen is in een in het tweede lid aangewezen gebied.
2Aangewezen zijn de volgende categorieën van woonruimte en gebieden:
a.[omschrijving categorie], gelegen in het in bijlage [nummer] bij deze verordening aangegeven gebied;
b.omschrijving categorie], gelegen in het in bijlage [nummer] bij deze verordening aangegeven gebied.
3Het bepaalde in dit artikel is niet van toepassing op [uitzonderingen].
4De verhuurvergunning is niet overdraagbaar.]
[Artikel 3. Vergunningplicht verhuur verblijfsruimte
1Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een verblijfsruimte te verhuren die behoort tot een in het tweede lid aangewezen categorie van verblijfsruimte.
2Aangewezen zijn de volgende categorieën van verblijfsruimte:
a.[omschrijving categorie];
b.[omschrijving categorie].
3Het bepaalde in dit artikel is niet van toepassing op [uitzonderingen].
4De verhuurvergunning is niet overdraagbaar.]
Artikel 4. Aanvraag van de verhuurvergunning
1Een aanvraag om een verhuurvergunning wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld aanvraagformulier.
2Bij de aanvraag worden tenminste de volgende gegevens verstrekt:
a.naam, adres en woonplaats van de aanvrager, alsmede de geboortedatum als een natuurlijk persoon de aanvraag indient of het nummer van de Kamer van Koophandel of het vestigingsnummer van de aanvrager als een rechtspersoon de aanvraag indient;
b.adres en huurprijs van de [woonruimte OF verblijfsruimte OF woon- of verblijfsruimte] waarop de aanvraag betrekking heeft;
c.een afschrift van de te sluiten modelhuurovereenkomst;
d.een beschrijving van de wijze waarop de verhuurder invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap, bedoeld in artikel 2 van de wet;
e.een opgave van de aan de aanvrager binnen een tijdvak van acht jaar voorafgaand aan de aanvraag opgelegde bestuurlijke boetes en lasten onder dwangsom wegens handelen in strijd met de verboden en bepalingen genoemd in artikel 7, tweede lid, onderdeel a, van de wet; en
f.een opgave van de ten aanzien van de aanvrager genomen besluiten als bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de wet voor zover het beheer nog niet overeenkomstig artikel 16 van de wet is beëindigd.
Artikel 5. Bestuurlijke boete
1Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van de verboden, bedoeld in [artikel 2, eerste lid, en OF artikel 3, eerste lid en OF de artikelen 2, eerste lid en 3, eerste lid, en] artikel 12, derde lid, van de wet of de op basis van artikel 8, [eerste lid, OF tweede en derde lid, OF eerste tot en met derde lid,] van de wet aan een verhuurvergunning verbonden voorwaarden.
2De in het vorige lid bedoelde boete bedraagt ten hoogste:
a.voor overtreding van het verbod, bedoeld in artikel 2, eerste lid: € [bedrag; (ten hoogste een boete van de vierde categorie, per 1 januari 2022 € 22.500)];
b.voor overtreding van het verbod, bedoeld in artikel 3, eerste lid: € [bedrag; (ten hoogste een boete van de vierde categorie, per 1 januari 2022 € 22.500)];
c.voor overtreding van het verbod, bedoeld in artikel 12, derde lid, van de wet: € [bedrag; (ten hoogste een boete van de vierde categorie, per 1 januari 2022 € 22.500)];
d.voor overtreding van een aan een verhuurvergunning verbonden voorwaarde: € [bedrag; (ten hoogste een boete van de vierde categorie, per 1 januari 2022 € 22.500)].
3Als binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding al een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van de verboden of bepalingen bedoeld in het eerste lid, bedraagt de bestuurlijke boete, in afwijking van het tweede lid, ten hoogste:
a.voor overtreding van het verbod, bedoeld in artikel 2, eerste lid: € [bedrag; (ten hoogste een boete van de vijfde categorie, per 1 januari 2022 € 90.000)];
b.voor overtreding van het verbod, bedoeld in artikel 3, eerste lid: € [bedrag; (ten hoogste een boete van de vijfde categorie, per 1 januari 2022 € 90.000)];
c.voor overtreding van het verbod, bedoeld in artikel 12, derde lid, van de wet: € [bedrag; (ten hoogste een boete van de vijfde categorie, per 1 januari 2022 € 90.000)];
d.voor overtreding van een aan een verhuurvergunning verbonden voorwaarde: € [bedrag; (ten hoogste een boete van de vijfde categorie, per 1 januari 2022 € 90.000)].
4Van recidive als bedoeld in het derde lid is sprake, als binnen vier jaar voorafgaand aan de constatering die leidt tot het opleggen van de in het eerste en derde lid bedoelde boete, een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van de verboden, bedoeld in [artikel 2, eerste lid, en OF artikel 3, eerste lid en OF de artikelen 2, eerste lid en 3, eerste lid, en] artikel 12, derde lid, van de wet, de op basis van artikel 8, [eerste lid, OF tweede en derde lid, OF eerste tot en met derde lid,] van de wet aan een verhuurvergunning verbonden voorwaarden of het handelen in strijd met de regels van goed verhuurderschap als bedoeld in artikel 2 van de wet.
[Artikel 6. Overgangsrecht voor al aangevraagde en voor al verleende vergunningen
1Als voor inwerkingtreding van deze verordening een aanvraag om een vergunning als bedoeld in artikel [oude regeling over verhuurvergunning] is ingediend en op de aanvraag nog niet is besloten als deze verordening in werking treedt, wordt op de aanvraag beslist met toepassing van het bepaalde in de wet en deze verordening en blijft [oude regeling over verhuurvergunning] buiten toepassing.
2Een vergunning verleend op grond van [oude regeling over verhuurvergunning] geldt als een verhuurvergunning verleend op grond van deze verordening.
3Burgemeester en wethouders kunnen de voorwaarden, voorschriften en beperkingen, verbonden aan een in het vorige lid bedoelde vergunning, vervangen door op grond van artikel 8, [eerste lid, OF tweede en derde lid, OF eerste tot en met derde lid,] van de wet aan de verhuurvergunning te verbinden voorwaarden.]
Artikel 7. Invoeringsregeling verhuurvergunning
1[Het verbod OF De verboden] in [artikel 2, eerste lid, OF artikel 3, eerste lid OF de artikelen 2, eerste lid en 3, eerste lid,] [is OF zijn] [met ingang van datum (niet eerder dan zes maanden na inwerkingtreding van de verordening) OF zes maanden na inwerkingtreding van deze verordening] van toepassing op verhuurders die voor inwerkingtreding van deze verordening een [woonruimte OF verblijfsruimte OF woon- of verblijfsruimte] verhuurden.
2Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om voor de in het eerste lid genoemde datum op een aanvraag om een verhuurvergunning, ingediend door een in het eerste lid bedoelde verhuurder, te beslissen.
[Artikel 8. Intrekking oude vergunningstelsel
[onderdeel in te trekken verordening met de oude regeling] wordt ingetrokken met ingang van [datum (niet eerder dan zes maanden na inwerkingtreding van de verordening en niet later dan een jaar na inwerkingtreding van de wet)].]
Artikel 9. Inwerkingtreding
Deze verordening treedt in werking op [datum].
Artikel 10. Citeertitel
Deze verordening wordt aangehaald als: Verhuurverordening [naam gemeente en eventueel jaartal].
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van [datum].
De voorzitter,
De griffier,