Aanhef
Burgemeester en wethouders van de gemeente Land van Cuijk hebben op 9 juli 2024 de Beleidsnota Didam-arrest vastgesteld.
Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het Didam-arrest gewezen. In dit arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat gemeenten bij de verkoop van onroerende zaken, alle potentiële gegadigden een kans moeten bieden om mee te dingen naar de onroerende zaak, indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de onroerende zaak of als redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Gronden mogen niet zonder meer worden uitgegeven aan één partij.
In deze beleidsnota is op hoofdlijnen weergegeven hoe de gemeente Land van Cuijk met toepassing van de uitspraak van de Hoge Raad (arrest Didam) handelt om een uniforme werkwijze te bewerkstelligen ten aanzien van reeds lopende onderhandelingen en nieuwe uitgiften van gemeentelijk onroerend goed.
5. Toepassing van de uitzonderingsregel: één-op-één uitgifte
5.1. Toepassingsbereik uitzonderingsregel
5.1.1. Woningcorporaties
Binnen de gemeente zijn een aantal woningcorporaties actief, waaronder o.a. Mooiland en Wonen Vierlingsbeek. Woningcorporaties zijn op basis van de Woningwet belast met de wettelijke taak te zorgen voor huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. Jaarlijks maakt de gemeente zogenaamde prestatieafspraken met deze woningcorporaties. Uitgifte van bepaalde onroerende zaken aan één van deze woningcorporaties kan onderdeel uitmaken van deze prestatieafspraken. Indien de situatie zich voordoet waarin een onroerende zaak wordt uitgegeven op grond van reeds gemaakte prestatieafspraken en/of in het kader van de wettelijke taak van de woningcorporatie, zal geen openbare selectieprocedure worden toegepast. Gelet op de aard van de uitgifte aan een woningcorporatie, de bijdrage aan de verwezenlijking van prestatieafspraken en de waarborgen die een woningcorporatie biedt (voortvloeiend uit de Woningwet) kan de woningcorporatie worden aangemerkt als enige serieuze gegadigde.
13Rb. Midden-Nederland 22 augustus 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:3350; Rb. Noord-Holland 6 oktober 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:8865; Hof Den Haag, 28 november 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2252
Omdat de betreffende woningcorporatie in dat geval kan worden aangemerkt als enige serieuze gegadigde zal de gemeente volstaan met publicatie van de één-op-één uitgifte.
14Nota Grondbeleid Land van Cuijk - Gemeenteblad 2023, 267151 | Overheid.nl > Officiële bekendmakingen (officielebekendmakingen.nl)
5.1.2. Netbeheerders
Op grond van artikel 16 van de Elektriciteitswet 1998 hebben de netbeheerders in Nederland onder andere de verplichting om elektriciteitsnetten in werking te hebben, aan te leggen, te vernieuwen en uit te breiden. Enexis is als netbeheerder actief binnen de Land van Cuijk. Ter uitoefening van de wettelijke taak kan het nodig zijn dat de gemeente grond verkoopt of in erfpacht uitgeeft aan Enexis, bijvoorbeeld ten behoeve van de plaatsing van een transformatorhuisje. In die gevallen waarin de gemeente grond uitgeeft aan Enexis ter uitvoering van de wettelijke taak zal geen openbare selectieprocedure worden toegepast. Omdat Enexis in dat geval kan worden aangemerkt als enige serieuze gegadigde, gezien de uitoefening van de wettelijke taak, zal worden volstaan met publicatie van de één-op-één uitgifte.
5.1.3. Snippergroen
Bij uitgifte van snippergroen of restgroen hanteert de gemeente het uitgangspunt dat uitgifte alleen mogelijk is aan de eigenaar van het aangrenzende perceel of de bewoner van de aangrenzende woning. Indien de strook snippergroen slechts grenst aan één perceel, staat daarmee vooraf vast dat er slechts één serieuze gegadigde is. In dat geval zal de gemeente de grond één-op-één uitgeven en wordt volstaan met publicatie van de één-op-één uitgifte. Indien de strook snippergroen grenst aan meerdere particuliere percelen zal per geval en in samenspraak met de aangrenzende bewoners een juiste oplossing worden gezocht.
5.1.4. Verlenging bestaande (huur)overeenkomsten
Bij het verlengen van bestaande (huur)overeenkomsten zal het uitgangspunt steeds zijn dat het belang van de zittende huurder ertoe leidt dat deze partij kan worden aangemerkt als enige serieuze gegadigde
15Rb. Noord-Holland 4 augustus 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:7046.
, tenzij de omstandigheden van het geval aanleiding geven voor een andere benadering. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de positie van de zittende huurder gelijk is aan een potentiële nieuwe huurder. Zo is de positie van een zittende huurder die geen investeringen e.d. heeft gedaan aan het object en niet anders dan een potentiële nieuwe huurder.
5.1.5. Bouwclaims
Op dit moment zijn er een aantal partijen waarmee de gemeente een bouwclaimovereenkomst heeft gesloten.
De gemeente kan onroerende zaken uitgeven aan partijen waarmee zij een bouwclaimovereenkomst hebben gesloten, zonder dat er een openbare selectieprocedure gevolgd moet worden. De uit te geven onroerende zaken kunnen namelijk niet los worden gezien van de door de wederpartij ingebrachte onroerende zaken. Een partij die grond van de gemeente wil verwerven en een bouwclaim heeft, kan niet gelijk gezien worden als een partij die ook grond van de gemeente wil verwerven maar geen bouwclaim hebben. Dit zijn geen gelijke gevallen die gelijk behandeld zouden moeten worden. Het beleid van het sluiten van bouwclaimovereenkomsten valt in beginsel binnen de gemeentelijke beleidsruimte.
16Prof. dr. ir. Arjan Bregman, “Handreiking implementatie van het arrest Didam in het gemeentelijke grond(uitgifte)beleid ten behoeve van vastgoed- en gebiedsontwikkeling”, p. 17.
5.1.6. Nabijheid bij het toevoegen van gronden
Het uitgeven van grond aan particulieren of bedrijven die het wenselijk achten om hun bedrijfsvoering uit te breiden of tuin te vergroten, kan gezien worden als een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op grond waarvan slecht één gegadigde in aanmerking komt. Het aangrenzende karakter zorgt er voor dat een selectieprocedure niet vereist is. Zijn er echter meerdere partijen die eigendommen hebben die grenzen aan het gemeentelijke eigendom dan zal de gemeente ook deze eigenaren de kans moeten geven om het perceel of een deel van het perceel te verwerven. In een dergelijk geval is het goed om van te voren duidelijk in kaart te brengen of en hoeveel aangrenzende eigenaren er zijn. Als bij meerdere gegadigden / aangrenzende eigenaren geen overeenstemming bereikt kan worden over de verkaveling dan kan voor loting worden gekozen.
17Prof. dr. ir. Arjan Bregman, “Handreiking implementatie van het arrest Didam in het gemeentelijke grond(uitgifte)beleid ten behoeve van vastgoed- en gebiedsontwikkeling”, p. 17
5.1.7. Grondruil
Bij de verwerving van onroerende zaken door gemeenten probeert men regelmatig om in plaats van een aankoopbedrag vervangende grond elders aan te bieden. Grondruil die noodzakelijk wordt geacht voor een beleidsmatig wenselijk ruimtelijke ontwikkeling kan gezien worden als een objectief, toetsbaar en redelijk criterium. Hierdoor is een openbare selectieprocedure niet vereist en is het mogelijk om dit 1-op-1 aan te bieden aan de betreffende marktpartijen.
18Prof. dr. ir. Arjan Bregman, “Handreiking implementatie van het arrest Didam in het gemeentelijke grond(uitgifte)beleid ten behoeve van vastgoed- en gebiedsontwikkeling”, p. 17
5.1.8. Initiatieven vanuit de markt
Bij initiatieven vanuit de markt (dus een marktpartij doet een concreet voorstel aan de gemeente voor de ontwikkeling van een bepaald gebied waarbinnen onroerende zaken van de gemeente liggen en deze marktpartij geeft aan bereid te zijn om het gebied te ontwikkelen) kan dit 1-op-1 zonder openbare selectieprocedure als aan 2 voorwaarden wordt voldaan:
1De gemeente moet bereid zijn mee te werken aan het realiseren van een initiatief vanuit de markt. Dat is het geval als het niet in strijd is met gemeentelijk beleid.
2Als het om een uniek idee gaat van de marktpartij en dit idee in geen enkel gemeentelijk beleidsstuk voorkomt. Het moet dan gaan om een wenselijk en uniek idee van de marktpartij.
Hierbij loopt de gemeente het risico dat er zich nog een of meerdere partijen melden na publicatie. Het is dan aan de gemeente om aan te tonen waarom alleen de betreffende marktpartij in staat is een voorstel te doen dat passend is binnen het gemeentelijke beleid.
19Prof. dr. ir. Arjan Bregman, “Handreiking implementatie van het arrest Didam in het gemeentelijke grond(uitgifte)beleid ten behoeve van vastgoed- en gebiedsontwikkeling”, p. 20
6. Publicatie
6.2. Publicatie bij toepassing uitzonderingsregel
6.2.1. Er meldt zich geen andere gegadigde
Als zich binnen de termijn van 20 kalenderdagen geen andere gegadigde meldt wordt afgezien van een verdere selectieprocedure en zal de overeenkomst met de initiële gegadigde zonder aanvullende publicatie worden gesloten.
6.2.2. Er melden zich één of meer andere gegadigden
Indien één of meer gegadigden zich naar aanleiding van de bekendmaking van de voorgenomen transactie binnen de termijn van 20 kalenderdagen melden, zal eerst worden beoordeeld of deze gegadigde(n) aangemerkt kunnen worden als serieuze gegadigde(n). Als de Land van Cuijk dit niet eenduidig kan vaststellen, zal zij dit mededelen aan de gegadigde(n) alsmede een termijn van 14 dagen geven aan de gegadigde om dit voor te leggen aan de kortgedingrechter. Indien de gegadigde(n) geen kort geding aanspant of naar het oordeel van de kortgedingrechter blijkt dat de gegadigde niet als ‘serieuze gegadigde’ kan worden aangemerkt, wordt deze partij daarvan op de hoogte gesteld en zal de gemeente de één-op-één uitgifte aan de initiële gegadigde hervatten zonder aanvullende publicatie. Indien de gegadigde wel aangemerkt dient te worden als serieuze gegadigde en daarmee blijkt dat niet is voldaan aan de eisen van het Didam-arrest, dient er alsnog een openbare selectieprocedure te worden gestart. Omdat de gemeente in een eerder stadium heeft geconcludeerd dat er slechts één serieuze gegadigde verwacht wordt, zal er slechts in uitzonderingsgevallen sprake kunnen zijn van andere serieuze gegadigden.
Bijlage 1: Model publicatiebericht één-op-één uitgifte
Voorgenomen ………overeenkomst Land van Cuijk
De Land van Cuijk is voornemens om onderstaande grond <in eigendom over te dragen/in erfpacht uit te geven/in opstal uit te geven/te verhuren/in bruikleen te geven> :
ADRES, PLAATS
Gemeente ….., sectie .., nummer ….. (ged.), OPPERVLAKTE m2
Motivering één-op-één verkoop….
Door deze bekendmaking worden gegadigden in de gelegenheid gesteld hun zienswijze op deze voor- genomen SOORT OVEREENKOMST kenbaar te maken.
De termijn voor het indienen van een zienswijze bedraagt 20 werkdagen na deze publicatie. Uw zienswijze (schriftelijk of mondeling) kunt u richten aan burgemeester en wethouders van de Land van Cuijk, Postbus 7, 5360 AA Grave (e-mailadres: gemeente@landvancuijk.nl).
Of:
Door deze bekendmaking worden gegadigden in de gelegenheid gesteld een kortgeding aanhangig te maken bij de voorzieningenrechter.
De termijn voor het indienen van een kortgeding procedure bedraagt 20 werkdagen na deze publicatie Een kort geding procedure aanhangig maken kan bij de bevoegde voorzieningen-rechter en dient u de gemeente hiervan onverwijld in kennis te stellen middels betekening van de dagvaarding op het adres van de gemeente, bij gebreke waarvan het recht vervalt om tegen al het voornoemde in rechte op te komen en/of daarop enige aanspraak in welke vorm of hoedanigheid dan ook te baseren, althans zijn uw rechten daarop uitgewerkt.
Bijlage 2: Totstandkomingsvoorbehoud
Koper is ermee bekend dat de verkoper gehouden is de voorgenomen verkoop, conform het Didam-arrest van de Hoge Raad, te publiceren. Deze overeenkomst wordt derhalve aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat er binnen een termijn van 20 kalenderdagen na publicatie van de voorgenomen uitgifte door de verkoper, een derde partij zich meldt als serieuze gegadigde voor het te verkopen (OBJECT).
Indien een derde partij zich binnen deze termijn meldt en als serieuze gegadigde kan worden aangemerkt, is de verkoper gehouden een openbare selectieprocedure te organiseren voor uitgifte van het (OBJECT). In dat geval komt de onderhavige overeenkomst niet tot stand.