Woonvisie Krimpenerwaard 2023-2028

In deze bijlage brengen we de uitgangssituatie in beeld. We gaan onder andere in op het profiel van de gemeente Krimpenerwaard, de bestaande woningvoorraad, demografische ontwikkelingen en de daarmee samenhangende veranderende woningbehoefte in de gemeente.

Bestaande woningvoorraad Krimpenerwaard

Op 1 januari 2022 telde de woningvoorraad in de gemeente circa 24.140 woningen. In deze paragraaf zetten we uiteen hoe de woningvoorraad in Krimpenerwaard is opgebouwd.

Corporatievoorraad iets kleiner dan landelijk gemiddeld

In de figuur hieronder is de woningvoorraad uitgesplitst naar eigendom. Te zien is dat in de gemeente gemiddeld 26% van de woningen een corporatiewoning is. Dit is iets onder het landelijk gemiddelde van zo’n 29%. De koopvoorraad is daarentegen wat groter dan gemiddeld. De categorie overig bestaat onder andere uit huurwoningen in handen van andere partijen dan corporaties, en zorgwoningen en is in de Krimpenerwaard iets minder groot dan gemiddeld in Nederland.

Figuur 1: woningvoorraad naar eigendomssituatie

Bron: WOZ-bestand gemeente Krimpenerwaard (2022), BAG (2022) bewerking Stec Groep (2022).

Woningvoorraad ruim opgezet, appartementensegment ondervertegenwoordigd

De woningvoorraad in Krimpenerwaard is, passend bij het landelijke karakter van de gemeente, relatief ruim opgezet. Er zijn bovengemiddeld veel grondgebonden woningen aanwezig in de gemeente (81% versus 64% op landelijk niveau). Hierdoor is ook het appartementensegment een stuk kleiner dan landelijk gemiddeld. Dit beeld is voor alle kernen op hoofdlijnen hetzelfde.

Figuur 2: woningvoorraad naar woningtypen

Bron: WOZ-bestand gemeente Krimpenerwaard (2022), BAG (2022) bewerking Stec Groep (2022).

Betaalbaarheid onder druk, met name in de kleinste kernen

In onderstaande figuur splitsen we de koopwoningvoorraad uit naar WOZ-prijsklassen. In elke kern is de koopvoorraad met een WOZ-waarde tot € 200.000 nauwelijks aanwezig. De koopwoningvoorraad in de gemeente is dan ook relatief duur. Meer dan de helft van de koopwoningen in de gemeente heeft een WOZ-waarde boven de € 300.000. Wetende dat de WOZ-waarde over het algemeen flink onder de marktwaarde van woningen valt, kunnen we concluderen dat de betaalbaarheid van woningen onder druk staat. Dit hangt samen met de ruim opgezette woningvoorraad.

De WOZ-waarde loopt achter op de markt. De jaarlijkse WOZ-waarde heeft als peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. De verkoopcijfers komen uit het jaar dáárvoor.

Figuur 3: koopwoningvoorraad naar WOZ-waarde

Bron: WOZ-bestand gemeente Krimpenerwaard (2022), BAG (2022) bewerking Stec Groep (2022).

Ruim de helft van de woningen gebouwd voor 1975, maar ook relatief veel nieuwbouw

Ruim de helft van de woningen in de Krimpenerwaard is gebouwd voor 1975 (en dus inmiddels ten minste zo’n 50 jaar oud). Dit zijn de woningen waar over het algemeen als eerst verduurzamings- of herstructureringsopgaven zullen gaan spelen. Tegelijkertijd bestaat bijna 25% van de totale woningvoorraad uit relatief nieuwe woningen (gebouwd na 1995). De nieuwbouwvoorraad is het grootste in Stolwijk en Bergambacht. In Vlist en Haastrecht is de woningvoorraad gemiddeld genomen juist wat ouder.

Figuur 4: woningvoorraad naar bouwjaarklasse

Bron: WOZ-bestand gemeente Krimpenerwaard (2022), BAG (2022) bewerking Stec Groep (2022).

Corporatievoorraad meest duurzaam, grootste opgaven in particuliere segmenten

In onderstaande figuur is de woningvoorraad ten slotte uitgesplitst naar energielabels. Te zien is dat de corporatievoorraad in de gemeente het meest duurzaam is: zo’n 75% van de corporatiewoningen heeft een energielabel A, B of C. De grootste verduurzamingsopgave is dan ook aanwezig in de overige woningmarktsegmenten.

Figuur 5: aandeel woningen per energielabel

Bron: BAG (2022), bewerking Stec Groep (2022). *Voor woningen waarvan het energielabel niet bekend is, is het energielabel ingeschat op basis van bouwjaar en type woning.

Demografische schets

In deze paragraaf gaan we in op de demografische ontwikkelingen in de Krimpenerwaard. Allereerst kijken we terug op de afgelopen jaren. Hierna kijken we met behulp van prognoses vooruit. De toekomstige demografische ontwikkelingen vertalen we uiteindelijk naar een additionele woningbehoefte die we voor de Krimpenerwaard verwachten in de komende jaren.

Migratie belangrijkste drijver van groei, daarnaast ook nog natuurlijke aanwas

Een eerste stap bij het bepalen van de toekomstige woningbehoefte is een terugblik naar het verleden om een aantal trends en ontwikkelingen in kaart te brengen. We zoomen hiervoor in op de bevolkingsontwikkeling van de gemeente Krimpenerwaard in de laatste jaren. Te zien is dat de ontwikkeling van het totaal aantal personen in Krimpenerwaard structureel positief is. Deze groei wordt voor het grootste deel veroorzaakt door het binnenlands migratiesaldo: er stromen meer personen de Krimpenerwaard in dan dat er personen vertrekken naar andere Nederlandse gemeenten. Daarnaast is de natuurlijke aanwas in Krimpenerwaard ieder jaar positief: er worden meer kinderen geboren dan dat er personen overlijden.

Figuur 6: bevolkingsontwikkeling gemeente Krimpenerwaard 2015-2021

Bron: CBS (2022). Bewerking Stec Groep (2022).

Positief migratiesaldo in vrijwel alle leeftijdsgroepen, met uitzondering van studenten en 65-plussers

Wie stromen er dan in en waar komen deze mensen vandaan? Op basis van data van het CBS hebben we per leeftijdsgroep het verhuissaldo (aantal instromers minus het aantal uitstromers) in beeld gebracht voor de periode 2015-2021. Te zien is dat er voor vrijwel alle leeftijdsklassen sprake is van een positief migratiesaldo. Zo zien we voor bijvoorbeeld dat de leeftijdsgroepen tot 15 jaar een positief verhuissaldo. Omdat kinderen tot 15 jaar over het algemeen geen zelfstandig huishouden vormen, kunnen we concluderen dat er meer gezinnen naar Krimpenerwaard komen dan dat er vertrekken. Alleen onder de groep 20 tot 25 jarigen en de 65-plussers zien we een negatief verhuissaldo. Dit komt naar verwachting doordat studenten de Krimpenerwaard verlaten voor een studie elders en doordat een deel van ouderen verhuisd om dichter bij hun kinderen te kunnen wonen.

Figuur 7: binnenlandse verhuizingen 2015-2021 naar leeftijdsklassen

Bron: CBS (2022). Bewerking Stec Groep (2022).

Instromende verhuizingen met name afkomstig uit grotere (stedelijke) buurgemeenten

Op onderstaande kaart laten we de top tien gemeenten van herkomst zien voor alle nieuwe inschrijvingen binnen de gemeente voor de jaren 2011 tot en met 2021. Zo’n 59% van alle ingeschrevenen in deze jaren woonde al in de gemeente. Dit percentage ligt in lijn met het landelijke gemiddelde. Daarnaast zien we dat de meeste instroom afkomstig is uit grotere regiogemeenten als Gouda (5%) en Rotterdam (5%) en Krimpen aan den IJssel (4%).

Figuur 8: top 10 gemeenten van inkomende verhuizingen 2011-2021

Bron: CBS (2022). Bewerking Stec Groep (2022).

De helft van alle instromende huishoudens bestaat uit alleenstaanden en stellen tot 35 jaar

In onderstaande figuur hebben we de instromende verhuizingen (6.392 huishoudens van 2015 tot 2022) uitgesplitst naar kernen en doelgroepen. Te zien is dat iets meer dan de helft van alle instromende huishoudens bestaat uit alleenstaanden en stellen tot 35 jaar. Dit is dan ook bij uitstek de meest verhuisgeneigde doelgroep. Krimpen aan de Lek en Schoonhoven zijn relatief gezien het meest in trek bij de jongere doelgroep. Dit zijn ook de twee kernen die in absolute zin de meeste instromers van buiten de gemeente Krimpenerwaard aantrekken.

De overige doelgroepen stromen relatief gezien een stuk minder de Krimpenerwaard in. Circa 16% van alle instromende verhuizers bestaat uit gezinshuishoudens. 23% van de instromers is een alleenstaande of stel van 35 tot 65 jaar. 11% van de instromers bestaat uit 65-plushuishoudens. Bergambacht en Lekkerkerk zijn relatief gezien het meest in trek bij de oudere doelgroep. Dit heeft mogelijk ook te maken met realisatie van woon-zorgconcepten in deze kernen. Zie onderstaande figuur.

Figuur 9: inkomende verhuizingen naar doelgroepen

Bron: BRP 2015-2022, bewerking Stec Groep (2023) (N = 6.392).

Binnengemeentelijk verhuizingen: meeste dynamiek binnen kernen, uitwisseling tussen kernen nabij elkaar

In onderstaande tabel hebben we voor de binnengemeentelijke verhuizingen (7.366 van 2015 tot 2022) de dynamiek tussen de 11 verschillende kernen in beeld gebracht. Wat ten eerste opvalt is dat voor vrijwel iedere kern geldt dan verreweg de meeste verhuizingen plaatsvinden binnen de eigen kern. Dit onderstreept het karakter van de kernen in de Krimpenerwaard: veelal gericht op de eigen kern met een sterk lokaal gebonden sociale cohesie. Relatief gezien zijn huishoudens uit Schoonhoven, Krimpen aan de Lek en Haastrecht het meest gericht op de eigen kern. Huishoudens uit de kleinere kernen Vlist, Ammerstol en Berkenwoude oriënteren zich relatief gezien juist vaker op andere kernen in de gemeente.

Daarnaast zien we dat de meeste uitwisseling plaatsvindt tussen kernen die geografisch gezien dicht bij elkaar liggen (zoals de driehoek Krimpen- Lekkerkerk - Ouderkerk of Schoonhoven – Bergambacht – Stolwijk). Zie onderstaande tabel.

Tabel 1: binnengemeentelijke verhuizingen – dynamiek tussen de kernen (2015-2022)

Ammerstol

Bergambacht

Berkenwoude

Gouderak

Haastrecht

Krimpen a/d Lek

Lekkerkerk

Ouderkerk a/d IJssel

Schoonhoven

Stolwijk

Vlist

Totaal

Ammerstol

91

43

3

3

1

4

14

5

56

9

1

230

Bergambacht

39

543

10

5

13

21

71

21

198

57

3

981

Berkenwoude

1

27

61

4

2

2

17

10

5

18

147

Gouderak

3

9

2

136

9

6

9

21

11

14

1

221

Haastrecht

1

18

1

3

293

8

4

38

14

7

387

Krimpen a/d Lek

2

42

11

9

4

658

164

29

18

8

1

946

Lekkerkerk

6

74

13

5

9

128

653

40

46

18

2

994

Ouderkerk a/d IJssel

3

33

9

19

5

45

60

347

20

16

557

Schoonhoven

42

157

2

7

23

24

48

8

1.818

41

19

2.189

Stolwijk

7

61

12

6

30

4

29

11

43

409

11

623

Vlist

9

1

17

1

1

38

1

23

91

Totaal

195

1.016

125

197

406

893

1.074

496

2.291

605

68

7.366

Bron: BRP 2015 – 2022, bewerking Stec Groep (2023). N=7.366. Tabel lezen van links naar rechts. Bijvoorbeeld: er zijn sinds 2015 43 huishoudens van Ammerstol naar Bergambacht verhuisd.

Vooruitblik: prognoses in perspectief – Krimpenerwaard groeit door

In onderstaande figuur hebben we diverse huishoudensprognoses met elkaar vergeleken. Allemaal gaan ze, in meer of mindere mate, uit van groei op de middellange tot lange termijn. Aantallen lopen uiteen van +1.600 (Primos 2022) tot +2.700 (Primos 2019) huishoudens in de komende 20 jaar. Onderstaande prognoses zijn gebaseerd op ontwikkelingen uit het verleden, en trekken deze door richting de toekomst. Prognoses gaan – zeker op lange termijn en met het oog op fluctuerende migratie – gepaard met onzekerheden. We staren ons dan ook niet blind op de aantallen in prognoses, maar houden vooral rekening met de onderliggende en zekere ontwikkelingen (zoals huishoudensverdunning en vergrijzing). Ambitie op het gebied van meer instroom of minder uitstroom van jongere huishoudens en gezinnen is mogelijk, maar gaat gepaard met meer onzekerheid (migratie moet op gang komen, natuurlijke aanwas is lastig te beïn-vloeden) en risico’s.

Figuur 10: vergelijking huishoudensprognoses Krimpenerwaard

Bron: diverse prognoses, bewerking Stec Groep (2022).

We hanteren Primos 2019 als basis voor bepaling van de woningbehoefte in de gemeente

In het vervolg van dit onderzoeksrapport hanteren we Primos 2019 als basis (+2.700 huishoudens tot 2040). We kiezen daarmee bewust voor de bovenkant van de bandbreedte. Hiervoor hebben we en aantal redenen:

•De meest recente provinciale woningbehoefteprognose (TR2021) gaat uit van een groei van bijna 16.000 huishoudens t/m 2030 voor de regio Midden-Holland. Doordat deze prognose niet wordt uitgesplitst naar gemeenteniveaus is deze niet bruikbaar voor dit onderzoeksrapport. Wel geeft het een goed beeld van waar de provincie Zuid-Holland rekening mee houdt wat betreft huishoudensgroei.

•Wanneer we de prognose indicatief (op basis van de huidige verhoudingen in de regio) doorvertalen naar de gemeente Krimpenerwaard laat de prognose een groei zien van 2.855 extra huishoudens in de komende 10 jaar. Dit is bijna drie keer zoveel als waar de meeste recente Primos (2022) prognose vanuit gaat (+1.090 huishoudens in de komende 10 jaar). De meest recente Primos prognose (2022) laat daarmee een onverklaarbare lage groei zien in vergelijking met andere prognoses. Met het oog op de demografische ontwikkelingen in de gemeente in het recente verleden (zie paragraaf 3.3) achten we het zeer onwaarschijnlijk dat dit scenario het dichtst bij de werkelijkheid zal liggen.

•Ook de recent opgestelde PEARL-prognose van het CBS (2022) ligt aan de bovenkant van de bandbreedte (+2.500 huishoudens tot 2040). Deze prognose is echter niet uitgesplitst naar kernniveau en laat onderliggend onverklaarbare demografische ontwikkelingen zien die in geen enkele andere prognose terugkomen.

•We kiezen daarom voor Primos 2019. Deze ligt kwantitatief in lijn met de meest recente CBS prognose en is uitgesplitst naar kernniveau waardoor we ook in staat zijn voor de elf kernen afzonderlijk de demografische ontwikkelingen en woningbehoefte in beeld te brengen.

Onderliggend is vergrijzing een majeure en zekere ontwikkeling

In onderstaande tabel splitsen we de Primos-prognose (2019) uit naar een zevental doelgroepen, gebaseerd op leeftijd en samenstelling. Op dit moment zijn de (1-ouder)gezinnen de grootste doelgroep in Krimpenerwaard (circa 8.570 huishoudens), gevolgd door de doelgroep alleenstaanden en stellen van 55 tot 75 jaar (circa 6.815 huishoudens). De komende tien jaar groeit het aantal huishoudens naar verwachting flink door.

Het overgrote deel van deze groei is afkomstig vanuit de groep 75-plussers en ook de groep 55- tot 75-jarigen groeit door. Deze groei van het aantal ouderen is te verklaren door het opschuiven van de ‘bevolkingspiramide’: de groep 45 tot 65 jarigen die nu het grootst is in de gemeente, wordt ouder en schuift hiermee een leeftijdsklasse op. Tegelijkertijd worden we steeds ouder, waardoor er sprake is van een dubbele vergrijzing. Hier hebben veel gemeente in Nederland op dit moment mee te maken.

Figuur 11: huidige leeftijdsopbouw gemeente Krimpenerwaard (bevolkingspiramide)

Bron: CBS (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Het aantal zelfstandige jongere huishoudens in de gemeente neemt de komende jaren naar verwachting per saldo licht af. De groep gezinnen groei echter nog door, zij het in fors mindere mate dan de groep ouderen. Let wel: dit is het beeld wat er ontstaat als we ontwikkelingen uit voorgaande jaren richting de toekomst doortrekken. Trendbreuken, zoals het vergroten van de instroom van (jonge) huishoudens uit andere gemeenten, kan dit beeld in de praktijk doen veranderen.

Tabel 2: huishoudensontwikkeling naar doelgroepen op basis van Primos 2019

Huishoudens 2022

Ontw. 2022-2027

Ontw. 2022-2032

Ontw. 2022-2042

Alleenstaande t/m 24 jaar

395

+10

+10

+25

Alleenstaanden 25 t/m 34 jaar

910

-30

-60

-100

Stellen t/m 34 jaar

1.000

-160

-260

-365

Gezinnen (en 1-ouderhuishoudens)

8.570

+60

+175

+555

Alleenstaanden en stellen 35 t/m 54 jaar

2.560

-15

+10

+60

Alleenstaanden en stellen 55 t/m 74 jaar

6.815

+205

+310

-135

Alleenstaanden en stellen 75-plus

3.765

+855

+1.505

+2.610

Totaal

24.015

+925

+1.690

+2.650

Bron: Primos, 2019. Bewerking Stec Groep, 2022.

Vergrijzing vertaalt zich door in forse uitbreidingsbehoefte nultredensegment, maar ook in grondgebonden segment nog behoefte

De combinatie van huishoudensontwikkeling in de gemeente Krimpenerwaard en de huidige en gewenste woonsituatie van huishoudens laat zien naar welke woningsegmenten de komende jaren behoefte ontstaat. Hiervoor gebruiken we het Stec-Doorstroommodel. Dit model geeft indicatief weer aan welke woningtypen de komende 10 jaar op gemeenteniveau behoefte is. We houden in het model enerzijds rekening met de krapte op de woningmarkt, waardoor doorstroming, hoewel gewenst, niet altijd mogelijk is. Anderzijds gaan we wel uit van enige mate van doorstroming op de woningmarkt. Het is hiervoor essentieel geschikt en aantrekkelijk aanbod te realiseren voor ouderen, wat een aanvulling vormt op de bestaande woningvoorraad.

UITLEG STEC-DOORSTROOMMODEL

Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch, vraaggestuurd en beleidsneutraal model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet.

De bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het daadwerkelijke verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van verschillende doelgroepen liggen hieraan ten grondslag. Deze doelgroepen worden ingedeeld op basis van leeftijd, huishoudenssamenstelling, inkomensklasse en leefstijl gekoppeld aan woonmilieu. Door de ontwikkeling van deze doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie (wat komt er aan woningen vrij bij huishoudensdaling/doorstroming?), verhuisgeneigdheid en kwalitatieve woonvoorkeuren (waar is behoefte aan bij huishoudensgroei/doorstroming?) simuleert het model de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen. Zo ontstaat een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse kwantitatieve en kwalitatieve opgave op de woningmarkt oplevert.

Het doorstroommodel is een theoretische en beleidsneutrale benadering. De uitkomsten moeten als indicatief worden beschouwd. Het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen en volledige keuzevrijheid. De woningmarkt is een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk ander gedrag kunnen vertonen dan op basis van hun woonwensen kan worden verwacht. Ook neemt de betrouwbaarheid van demografische prognoses af naarmate we verder vooruitkijken.

De indicatieve behoefte die uit het doorstroommodel blijkt kan ook deels worden ingevuld door het aanpassen van de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld door een reguliere grondgebonden woning aan te passen naar een nultredenwoning (traplift installeren).

De berekening van de woningbehoefte is deels gebaseerd op de huishoudensontwikkeling zoals geprognosticeerd door Primos 2019. Het gaat hierbij dus om een autonome woningbehoefte (te verwachten woningbehoefte vanuit de eigen gemeente wanneer trends uit het verleden worden doorgetrokken richting de toekomst). Aanvullende woningbouwambities (meer dan waar de prognose vanuit gaat) zijn bij de berekening van de woningbehoefte nog niet meegenomen.

Voor de komende tien jaar verwachten we voor alle segmenten op de woningmarkt een uitbreidingsbehoefte. Te zien is dat de grootste uitbreidingsbehoefte per saldo zal landen in het nultredensegment. Het gaat hierbij om zowel (sociale) huurwoningen als om nultredenwoningen in het koopsegment. Dit hangt sterk samen met de hierboven beschreven vergrijzing in combinatie met de beperkt aanwezige nultredenvoorraad in de gemeente. Ook in het grondgebonden segment verwachten we nog een uitbreidingsbehoefte, met name in het sociale huur- en koopsegment. Voor de uitbreidingsbehoefte in het grondgebonden koopsegment geldt dat deze behoefte voor een relatief groot deel uitgaat naar betaalbare koopsegmenten (zie volgende paragraaf). Dit segment is op dit moment beperkt beschikbaar in de gemeente Krimpenerwaard.

Figuur 12: woningbehoefte naar woningtypen 2022-2032

Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).

In bijlage B splitsen we de demografische ontwikkelingen en woningbehoefte ook uit naar de kernen in de gemeente. We hanteren hiervoor dezelfde methode als bij de berekening van de woningbehoefte op gemeenteniveau.

Verdieping PMC’s: in het huursegment met name behoefte aan betaalbaar, meer spreiding in koopsegment

In deze paragraaf vertalen we de behoefte vanuit het doorstroommodel uit de vorige paragraaf naar product-marktcombinaties (hierna PMC’s). We brengen in beeld wat de behoefte is aan woningen met verschillende prijsklassen, rekening houdend met de bestaande voorraad. We blijven hierbij de splitsing maken tussen (reguliere) grondgebonden woningen en appartementen/nultredenwoningen.

Figuur 13: verdieping woningbehoefte naar PMC’s

Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).

In het grondgebonden sociale huursegment is de behoefte tussen woningen onder en boven de 2e aftoppingsgrens ongeveer gelijk verdeeld. In het nultredensegment gaat de behoefte voor een groter deel uit naar sociale huurwoningen tussen de 2e aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Als we kijken naar het vrijesectorhuursegment dan zien we dat de behoefte voor het overgrote deel uitgaat naar huurwoningen tussen de liberalisatiegrens en € 1.000, ook wel het middenhuursegment genoemd. Dit is ook wat verschillende stakeholders op de woningmarkt ons hebben meegegeven. De uitbreidingsbehoefte aan huurwoningen met een prijs boven de € 1.000 is zeer beperkt.

In het koopsegment bestaat er zoals beschreven een uitbreidingsbehoefte aan zowel grondgebonden woningen als nultredenwoningen/appartementen. Het gaat hierbij om een brede range aan koopwoningen met een prijs vanaf € 175.000. In het nultredensegment gaat de uitbreidingsbehoefte met name uit naar de segmenten vanaf € 250.000.

Ook behoefte aan wonen in combinatie met zorg groeit naar verwachting door, groeiende opgave om in de reguliere woningvoorraad op te vangen

De behoefte aan wonen in combinatie met zorg groeit de komende jaren door, zo blijkt uit de woonzorganalyse van de gemeente Krimpenerwaard (2022) en de verschillende stakeholderssessies. Enerzijds hangt de groei van deze behoefte samen met de vergrijzing in de gemeente. Zo zijn er de komende 20 jaar circa 400 extra plaatsen nodig voor verpleeghuiszorg, waarvan zo’n 225 voor dementerende en zo’n 160 voor ouderen met somatische (lichamelijke) problemen. Hieronder splitsen we deze behoefte uit per kern.

Tabel 3: Prognose aantal oudere Wlz cliënten Krimpenerwaard 2020-2040

2020

2025

2030

2035

2040

Lekkerkerk

74

79

91

105

117

Krimpen aan de Lek

52

64

74

88

100

Ouderkerk a/d IJssel

43

49

55

65

72

Gouderak

20

22

25

29

33

Bergambacht

61

71

88

103

121

Ammerstol

11

12

14

17

18

Berkenwoude

9

11

13

15

16

Haastrecht

40

51

62

74

84

Stolwijk

40

49

58

67

79

Vlist

3

5

5

7

7

Schoonhoven

92

112

132

157

185

Krimpenerwaard

447

524

618

725

832

Bron: Woonzorganalyse Krimpenerwaard, 2022.

Tegelijkertijd is het beleid vanuit het Rijk (programma Wonen, Ondersteuning, en Zorg voor Ouderen, juli 2022) gericht op zelf als het kan, thuis als het kan en digitaal als het kan. Uitgangspunt hierbij is dat het aantal verpleeghuisplekken gelijk blijft. Zorgbehoevende ouderen zullen dus steeds vaker moeten worden opgevangen binnen de ‘reguliere’ woningvoorraad, of in tussenvormen zoals beschut wonen of verpleegzorg.

Ook de druk op andersoortige zorgvoorzieningen zoals Jeugdzorg en Beschermd Wonen is in de gemeente Krimpenerwaard groot, zo geven zorgpartijen aan. De wachtlijsten zijn lang en de uitstroom is beperkt. De beperkte mate van uitstroom hangt mede samen met het beperkt beschikbare geschikte aanbod voor bijvoorbeeld jongeren die vanuit de Jeugdzorg de reguliere woningmarkt op willen/kunnen/moeten stromen. Bepaalde potentiële uitstromers vanuit de Jeugdzorg hebben bijvoorbeeld het meest baat bij een kleine en betaalbare sociale huurwoningen (tot de kwaliteitskortingsgrens), maar deze woningen zijn op dit moment nauwelijks beschikbaar.

Tenslotte bestaat er vanuit mensen met een beperking en groeiende behoefte dagbesteding en dagbehandeling in de gemeente. Al met al staan we als gemeente voor grote opgaven op dit vlak.

In deze bijlage laten we indicatief per kern zien in welke richting de woningbehoefte zich de komende jaren ontwikkelt. We berekenen de woningbehoefte op eenzelfde manier als dat we dat doen voor de gehele gemeente (zie toelichting op pagina 10). Het gaat nadrukkelijk om een indicatie en geen harde werkelijkheid: uitsplitsingen op kernniveau gaan gepaard met onzekerheden. Bovendien kunnen woningbouwprogramma’s ook tussen kern tegen elkaar worden afgezet en verdeeld onder het principe “hier iets meer van het een, daar iets meer van het ander”.

Ammerstol

Figuur B1: kwalitatieve woningbehoefte Ammerstol 2022-2032

Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).

Bergambacht (wijken Bergambacht + Bergstoep)

Figuur B2: kwalitatieve woningbehoefte Bergambacht 2022-2032

Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).

Berkenwoude

Figuur B3: kwalitatieve woningbehoefte Berkenwoude 2022-2032

Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).

Gouderak

Figuur B4: kwalitatieve woningbehoefte Gouderak 2022-2032

Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).

Haastrecht

Figuur B5: kwalitatieve woningbehoefte Haastrecht 2022-2032

Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).

Krimpen aan de Lek

Figuur B6: kwalitatieve woningbehoefte Krimpen aan de Lek 2022-2032

Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).

Lekkerkerk

Figuur B7: kwalitatieve woningbehoefte Lekkerkerk 2022-2032

Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).

Ouderkerk aan den IJssel

Figuur B8: kwalitatieve woningbehoefte Ouderkerk aan den IJssel 2022-2032

Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).

Schoonhoven

Figuur B9: kwalitatieve woningbehoefte Schoonhoven 2022-2032

Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).

Stolwijk

Figuur B10: kwalitatieve woningbehoefte Stolwijk 2022-2032

Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).

Vlist

Figuur B11: kwalitatieve woningbehoefte Vlist 2022-2032

Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).

VERSLAG STAKEHOLDERSESSIE ‘ZORG- EN WELZIJNSPARTIJEN’

Donderdag 1 december 2022 - 10:30 tot 12:30 uur

Aanwezigen:

Kees Jan van Lier – Fundis Vastgoed

Rokus Donken – ASVZ

Lucie Boonekamp – Adviesraad sociaal domein

Anja Grootveld – Welzijn Krimpenerwaard

Marjolein Roosen – Woningcorporaties Groen Wonen Vlist

Gerwin Kamps – Woningcorporaties Groen Wonen Vlist

Cor Boom – Zorgpartners

Thom de Leeuw – Kwintes

Bas van Polanen – Kwintes

Wat verstaan de aanwezigen onder het thema ‘wonen en zorg’?

•Een plek waar je fijn kunt wonen en tegelijkertijd zorg kunt ontvangen (vanuit zowel de Wlz als de Wmo).

•Wonen is een belangrijke voorwaarde voor gezondheid. Als het wonen goed geregeld is (op een prettige plek met voorzieningen in de buurt) kan het zorg aspect heel lang weggehouden worden.

•Mensen de mogelijkheid geven op een plek te blijven wonen. Ook wanneer de zorgvraag toeneemt (=toekomstbestendige woningen, ook voor de langere termijn). Wonen is daarbij breder dan alleen de stenen van het huis. Het gaat bijvoorbeeld ook over het hebben van ontmoetingsmogelijkheden in de buurt.

•Het brede en integrale thema: woon, zorg én welzijn. Om de opgaven binnen deze domeinen op te kunnen lossen is het nodig om te ontschotten (binnen organisaties) en meer samen te werken. Hiervoor is opzetten, verbreden en intensiveren van een netwerksamenwerking belangrijk. Wonen, zorg en welzijn zijn namelijk geen gescheiden werelden. Het hangt allemaal met elkaar samen.

Aandachtspunten naar aanleiding van presentatie en cijfers (jeugdzorg/beschermd wonen):

•De wachtlijsten voor Jeugdzorg zijn lang. Het is belangrijk deze goed te monitoren. De huidige problematieken vertragen deze bovendien. Het is daarom goed om de inhoud van de zorgplannen naast de cijfers over Jeugdzorg in de woonzorganalyse te leggen.

•Het aantal jongeren met psychologische klachten is de afgelopen jaren (mede door de coronacrisis) aanzienlijk toegenomen. Eén op de drie jongeren kampt momenteel met zulke klachten. Hierdoor zijn er ook steeds meer jongeren die een beroep (gaan) doen op Jeugdzorg.

•Ook het aantal dak en thuislozen is de afgelopen jaren erg gegroeid. Dit zorgt voor een grotere druk op de maatschappelijke opvang.

•Het aantal beschermd wonen plekken wordt afgebouwd omdat een deel is verplaatst naar de Wlz. Daardoor zijn er binnen de Wmo minder beschermd wonen plekken beschikbaar. De wachtlijsten zijn, ook hier, lang. Kwintes heeft een wachtlijst van zo’n 40 cliënten die allemaal zo’n 1,5 tot 2 jaar moeten wachten op een passende woningen (voor beschut wonen gelden dezelfde wachttijden). Afbouwen kan dus niet. Bovendien verzwaren de problematieken. Hierdoor is het aantal mutaties en uitstromers laag. Hierdoor blijft het tekort aan plekken bestaan.

Wat zijn de 3 belangrijkste opgaven op het gebied van wonen en zorg?

•Beschikken over voldoende betaalbaar aanbod: zowel in de huur als koop. Door veranderingen in de pensioenvoorwaarden wordt het besteedbaar inkomen van ouderen de komende jaren minder. Het is daardoor extra belangrijk om de komende jaren te voorzien in voldoende betaalbare woningen.

•Kleinere woningen voor alleenstaanden (±40 m2).

•Om ouderen te verleiden moet gezorgd worden voor een goed alternatief. Een plek met ontmoeten en voorzieningen. Ook moeten ouderen (op een positieve manier) gestimuleerd worden te verhuizen. Dit kan door een verhuiscoach in te zetten, korting te geven op de nieuwe huur, etc. Een mooi voorbeeld hiervan is de pilot in Rotterdam waarbij bestaande appartementen gesplitst zijn en de huur van bewoners hierdoor gehalveerd kon worden.

•Positief communiceren is belangrijk. Ouderen moeten het gevoel hebben dat een verhuizing hen iets oplevert in plaats van dat ze (alleen maar) iets moeten opgeven.

•Het gebrek aan personeel neemt toe en het aantal mantelzorgers neemt af. Hierdoor zijn mensen in de toekomst steeds langer op zichzelf aangewezen. Het is daardoor belangrijk concepten te bieden die voorzien in: veiligheid, sociaal contact en onderlinge hulp (zoals bij Knarrenhofjes).

•Vernieuwende, flexibele woonvormen en tussenconcepten kunnen een deel van de toekomstige vraag opvangen. Zelfstandig wonen met lichte problematiek. Het ‘buurt en wijkconcept’ is daarbij een mooi voorbeeld.

Zorg ontvangen moet in de toekomst in elke kern mogelijk blijven

•Het is niet reëel om alle zorg in alle kernen te blijven verlenen. Heel intensieve zorg kan bijvoorbeeld niet overal gegeven worden. Dit is ook nooit zo geweest. Zorg aan huis moet wel voor iedere kern bereikbaar blijven. De reistijd is/wordt daarbij welk een uitdaging in de toekomst.

•Ook zijn sommige kernen te klein voor dagbesteding. Dit soort zorg moet op grotere schaal meer geclusterd worden. Ook voor het ontmoetingsaspect bijvoorbeeld.

•Het ‘noaberschap’ moet meer terugkeren naar de Krimpenerwaard. Door de individualisering van de samenleving kijken mensen minder naar elkaar om. De woonvisie moet het eerlijke verhaal vertellen: niet alles is mogelijk en in de toekomst moet men elkaar (weer) meer gaan helpen.

Ouderen moeten gestimuleerd worden vroegtijdig te anticiperen op toenemende zorgbehoefte

•Doorstroming en aanpassen is beide nodig om te voorzien in de zorgbehoefte. Niet voor iedere ‘nieuwe’ oudere kan een nultredenwoningen bijgebouwd worden. Een deel moet ook oud worden in een aangepaste woningen in de bestaande woningvoorraad.

•Huishoudens moet al geïnformeerd worden over passend aanbod voor senioren en/of het op tijd aanpassen van hun eigen woning wanneer zij geïnteresseerd raken in hun pensioen. Dit is rond hun 50ste levensjaar.

•Mensen moeten weten welke opties er zijn. De toegankelijkheid van informatie moet verhoogd worden. Bewustwording is erg belangrijk. Hierbij wederom: positieve communicatie. Dit moet gebeuren vanuit de driehoek van zorgpartijen, woningcorporaties en gemeente (een campagne over doorstroming, informatie op de website Wonen in de Krimpenerwaard, etc.). Het is belangrijk daarbij te focussen op huur én koop.

•Ook het aanbieden van gemixte woonconcepten is belangrijk. Dragers en vragers woonconcepten.

Wat vraagt dit van de omgeving van de (zorg)woningen?

•Openbaar vervoer op loopafstand (om te gaan en komen).

•Vervoer op maat naar dagbestedingen.

•Supermarkt, speciaalzaken, apotheek, ontmoetingscentra (elke kern).

•Ontmoetingsmogelijkheden: bankjes, parkje, beweegtuin.

•Fijne en veilige buitenruimte: looproutes rollator (breed genoeg, geen drempels), blinde geleiden stroken, verlichting, geen donkere hoeken, etc.

•Alle voorzieningen in alle dorpen is daarentegen niet haalbaar. Hierin moet de politiek keuzes maken vanuit op te stellen gebiedsvisies.

Aan welke eisen moeten woningen voldoen voor andere kwetsbare doelgroepen?

•Bij een deel van de kwetsbare doelgroepen moet uitgegaan worden van de uitgangspunten voor ‘gewone’ burgers. Deze groepen moeten namelijk weer integreren in de maatschappij. Dit gaat het beste wanneer meegegaan kan worden met de omgeving.

•Prikkelarme omgeving. Sommige kwetsbare groepen hebben moeite met prikkels. Zij hebben rust nodig en moeten dus prikkelarm, maar wel in de wijk, wonen. Hier kunnen ze leren omgaan met het publieke domein.

•Acceptatie en steun van de (woon)omgeving is daarbij wel essentieel. Wanneer dit niet op orde is (bijvoorbeeld nauwelijks contact met buren doordat deze overdag weg zijn) komt van alle idealen weinig terecht. Een meer afgesloten terrein waar ook ‘reguliere’ huishoudens bij komen wonen is dan een beter idee. Niemand is daarentegen in een hokje te plaatsen. Op maat aanbod is daarom belangrijk voor ieder individu. In sommige gevallen is de context namelijk belangrijk dan de woning zelf.

Hoe draagt u bij?

•Een samenwerkingsstructuur opstellen samen met woningcorporaties, zorgpartijen en gemeente. Iedereen neemt daarbij zijn eigen verantwoordelijkheid en denkt mee hoe de grote opgaven op het gebied van wonen en zorg samen opgelost kunnen worden. Samen kan bijvoorbeeld gewerkt worden aan gebiedsvisies. Nu vindt de samenwerking vaak op reactieve wijze plaats. Het zou een meer integrale samenwerking moeten zijn (vanaf de voorkant). Met zorgpartijen, makelaars, welzijn, zorgpartijen, etc. Wanneer deze goed gevormd is kan samengewerkt worden aan de opgaven.

VERSLAG STAKEHOLDERSESSIE ‘WONINGCORPORATIES’

Dinsdag 6 december 2022 - 13:30 tot 15:30 uur

Aanwezigen

John van Zuilen – Mozaïek Wonen

Esther van der Zijden – Mozaïek Wonen

Dennis Gerlof – Qua Wonen

Mathieu van der Burg – Qua Wonen

David Albregts – Qua Wonen

Gerwin Kamps – Groen Wonen Vlist

Theo Stubbé – Beter Wonen

Gemaakte opmerkingen naar aanleiding van de presentatie

•Let op! De toekomstige prijsontwikkeling op de woningmarkt heeft invloed op de richting van de nieuw woonvisie. Dit zegt namelijk ook iets over het aandeel sociale huur dat nodig is.

•In de prognose is geen rekening gehouden met de opgelegde bouwopgave en het inlopen van het tekort. Hier moet cijfermatig rekening mee gehouden worden.

•Er bestaat behoefte aan inzicht in ontwikkelingen, opgaven en woningbouwbehoefte per kern. Ook bestaat er behoefte aan een verdere uitsplitsing van de behoeftecijfers naar meer PMC’s.

•Middenhuur is niet eenvoudig te realiseren voor woningcorporaties (door financiële en administratieve splitsing). Om toch te voorzien in de behoefte van deze doelgroep is het oprekken van inkomensgrenzen eventueel een optie.

•Middenhuur wordt gezien als tijdelijke oplossing voor de overspannen koopwoningmarkt. De vraag op lange termijn is daarentegen onzeker. De structurele aard van deze behoefte, het draagvlak van marktpartijen en de impact op de bestaande opgaven voor corporaties moet verder worden uitgezocht.

Wat zijn voor u de 3 belangrijkste opgaven in de sociale sector in de gemeente Krimpenerwaard?

•Leefbaarheid. Specifiek in de kleinere kernen. Wonen is niet alleen een dak boven je hoofd. De zachte component van het wonen (hoe fijn is het om ergens te wonen, welke voorzieningen zijn er, is er veel sociale cohesie, et cetera) kan in sommige gevallen belangrijker zijn dan de harde component (de stenen).

•Er moet hard gewerkt worden aan de doorstroming naar sociale huur appartementen. Regelingen zoals ‘van groot naar beter’ moeten daarom in overweging genomen worden. Op basis hiervan kunnen inwoners verhuizen naar een fijner en beter passend appartement zonder dat zij er financieel op achteruit gaan. Idealiter vindt doorstroming plaats op het niveau van de kern (of the next best optie).

•Om de beschikbaarheid te vergroten moeten er twee dingen gebeuren: (1) de sociale voorraad moet uitgebreid worden en (2) de doorstroming moet op gang komen. Hiervoor zijn niet alleen reguliere woningen nodig, maar ook woonvormen die passen bij ouderen met een zorgvraag.

•Duurzaamheid. De woningcorporaties moeten nog flink investeren om de doelen van 2050 te behalen.

Hoe vullen we de kwalitatieve behoefte aan levensloopbestendige woningen in?

•Het levensloopbestendig maken van grondgebonden woningen is vergezocht. In veel woningen is het niet mogelijk om op de begane grond een extra slaapkamer en badkamer te realiseren.

•Het is daarentegen ook niet mogelijk om alle toekomstige vraag naar levensloopbestendige woningen in de nieuwbouw op te lossen. Woning aanpassingen blijven daarom noodzakelijk.

•Hoe kunnen we dit realiseren? Communicatie en verwachtingsmanagement is heel belangrijk.

•Er moet niet alleen gekeken worden naar de woningen. Ook de omgeving is belangrijk. Denk aan de aanwezigheid van ontmoetingsplekken en voorzieningen.

•Stel een duidelijk definitie op van levensloopbestendig en/of nultreden. Dan is het voor de markt ook duidelijk wat er gevraagd wordt.

Wat is nodig om de verduurzaming van de woningvoorraad in de gemeente te versnellen?

•Beleid maken en inspanningsverplichtingen afspraken om verduurzaming te versnellen.

•Samen optrekken in het vergunningenproces.

•Bepaalde wetgeving (die buiten de woonvisie omgaat) kan belemmerend werken. Heb hier aandacht voor.

•Duurzaamheid is ook een belangrijk thema in de nationale prestatieafspraken. Laat de woonvisie hier naadloos op aan sluiten.

•Heb aandacht voor particuliere eigenaren. Zij kunnen samen met de corporaties optrekken als zijn in de straat, buurt of wijk aan de slag gaan met verduurzaming. De gemeente moet dit ondersteunen en hierbij de aanjager en bemiddelende partij zijn.

Welke acties moeten een plek krijgen in het uitvoeringsprogramma? Waar wilt u afspraken over maken?

•De woonvisie moet generiek zijn waar dat kan, maar ook zeker specifiek waar dat nodig is. Het kleine kernen beleid (vooral in relatie tot leefbaarheid) is hiervan een voorbeeld. Er zitten namelijk grote verschillen tussen kernen.

•Er moeten scherpe keuzes gemaakt worden en concrete acties geformuleerd worden. Dit moet ook zo geformuleerd worden. Dit geeft helderheid aan iedereen. Wegens schaarse locaties is meer bouwhoogte is ook een belangrijke knop om opgave/aantallen te halen.

•In het uitvoeringsprogramma moet de gemeente normen en sturingsinstrumenten benoemen om te sturen op kwaliteiten en prijsklassen bij bouwinitiatieven.

•Er moet een lange en korte termijn strategie in de woonvisie opgenomen zijn.

•Inzetten op het opzetten van een samenwerkingsverband tussen alle betrokken partijen (gemeente, corporaties en zorg en welzijn). De opgaven kunnen namelijk niet opgelost worden door één van deze partijen. De gemeente moet hierin een regierol pakken. Nu wordt er vooral reactief samengewerkt. Dit moeten omgezet worden in een proactieve samenwerking.

•Flexwoningen zijn geen doel, maar een middel. Flexwoningen kunnen een alternatief bieden voor starters en middeninkomens. Hiermee kunnen deze woningen voor de korte termijn een transitiestrategie zijn. Ook zijn flexwonen een strategisch antwoord op onzekerheid over verzilting en waterstanden op de langere termijn.

VERSLAG STAKEHOLDERSESSIE ‘HUURDERSORGANISATIES’

Dinsdag 6 december 2022 - 18:30 tot 20:30 uur

Aanwezigen (vertegenwoordigers van):

Huurdersbelangenvereniging Lekkerkerk

Huurdersbelangenvereniging Samen Beter Wonen (Ammerstol)

Huurdersbelangenvereniging Gouderak

Huurdersvereniging Ons belang (Krimpen aan de Lek)

Huurdersbelang Haastrecht, Stolwijk, Vlist

Huurdersorganisatie ‘’Samenwerking’’ (Ouderkerk aan den IJssel)

Huurdersvereniging Samen Wonen (Schoonhoven)

Gemaakte opmerkingen bij de presentatie

•Er is een grote opgaven voor jongeren. Een deel van deze groep trekt weg omdat er voor hen geen aanbod beschikbaar is.

•Bij nultreden moet niet alleen rekening gehouden worden met ouderen. Ook mensen met een beperkingen zijn soms aangewezen op een nultredenwoning. De behoeften van deze groep zijn (soms) anders. Nultredenwoningen zijn daarmee niet per definitie voor iedereen met een beperking geschikt. Hier moet ook aandacht voor zijn in de nieuwe woonvisie.

•Welk 3 onderwerpen mogen absoluut niet ontbreken in de nieuwe woonvisie?

•Betaalbaarheid. Betaalbaar aanbod is de sleutel tot doorstroming. Voor veel ouderen is een nieuw appartement niet betaalbaar. Zij gaan dan vaak (veel) meer betalen dan dat zij nu, voor hun veelal grotere, woning doen.

•Nieuwe huurappartementen worden casco opgeleverd. Er komt dus veel tijd en geld bij kijken om hier een mooi huis en gezellig huis van te maken. Je bent zo € 10.000 verder. Dat is een grote drempel voor mensen. Helemaal wanneer zij geen (groot) netwerk om zich heen hebben.

•Ook zien ouderen erg op tegen de verhuizing. Er zijn daarbij steeds meer mogelijkheden om bestaande woningen aan te passen (met een traplift bijvoorbeeld). Dit, samen met het gedoe van een verhuizing en de (vaak) stijgende woonlasten, maakt dat ouderen blijven zitten waar ze zitten.

•Middenhuur is een oplossing voor een deel van de woningzoekenden. Het is daarentegen krom dat deze groep voor dat maandelijkse huurbedrag geen hypotheek mag afsluiten. In Krimpenerwaard is de jeugd namelijk erg gericht op het kopen van een woning. Huur is minder in trek. Betaalbare koop is voor deze groep daardoor eerder een alternatief dan middenhuur.

•Ten aanzien van duurzaamheid werken regels en ambities elkaar soms tegen. Er mag bijvoorbeeld geen nieuw dak gerealiseerd worden omdat een vogel beschermd moet worden. Het geval hiervan is dat er op deze woningen ook geen zonnepanelen worden geïnstalleerd. Procedures werken dus soms niet mee.

•De groenvoorziening is in sommige buurten de afgelopen jaren flink achteruit gegaan (onderhoud!). Dit terwijl klimaatadaptatie ook een belangrijk thema in de nieuwe woonvisie zou moeten zijn. Het is namelijk belangrijk dat woningen toekomstbestendig zijn en bijvoorbeeld in de zomer niet te warm worden.

Vooral starters, middeninkomens en ouderen zitten in de knel op de woningmarkt van de Krimpenerwaard

•Iedere doelgroep zit klem. De grondslag hiervan is daarentegen voor iedere doelgroep anders. Voor ouderen zijn bijvoorbeeld gemengde woonconcepten een belangrijke toevoeging voor de voorraad. Starters hebben daarentegen behoefte aan betaalbare (grondgebonden) woningen.

Ouderen zijn niet bereid om te verhuizen, het heeft dus geen zin om hier op in te zetten

•De woningen moeten super aantrekkelijk zijn voor ouderen. De maten moeten passend zijn (minimaal 3-kamer appartement). Er moet een klein tuintje of (niet te klein) balkon bij zitten.

•De regeling ‘van groot naar beter’ moet vaker ingezet worden. Hiermee blijven de woonlasten bij een verhuizing hetzelfde. Dit zodat ouderen toch de stap naar die kleinere woning zetten. De prijs van de huurwoning die deze mensen achterlaten kan dan verhoogd worden.

•Er is niet alleen een financiële trigger nodig. Ouderen zien ook op tegen al het regelwerk. Daarop moet ingespeeld worden om de drempel om te verhuizen te verkleinen.

Wat voor woningtypen/segmenten/niches zouden voor Krimpenerwaard écht toegevoegde waarde hebben?

•Knarrenhofjes (veel behoefte!)

•Gemengde woonvormen (jong en oud door elkaar). Dit werkt stimulerend.

•Eengezinswoningen voor starters, 3 kamerappartementen voor doorstroming.

•Conceptueel gebouwde woningen.

Wat wilt u ons nog meer meegeven?

•De nationale prestatieafspraken moeten meegenomen worden in de woonvisie.

•De woonvisie en het uitvoeringsprogramma moeten realistisch en haalbaar zijn.

•In de woonvisie moet voor ieder woningbouwplan per segment een % te realiseren woningen opgenomen worden.

VERSLAG STAKEHOLDERSESSIE ‘AFDELINGEN INTERN’

Donderdag 8 december 2022 - 10:30 tot 12:30 uur

Aanwezigen:

Rianne Visser – RO

Jeroen van der Spek – cluster vitaliteit

Claudia Broere - duurzaamheid

Anja Oosterom – WMO consulent

Jaco Hodzelmans – sociaal domein maatschappelijke voorzieningen

Rosita Pauëlsen – wonen en zorg

Mariëlle van Gemeren – sociaal domein vergrijzing

Clara Kooreman – WMO & maatschappelijke zorg

Op 19 december aangevuld met input van:

Jaap Dijksman – teammanager team projecten

Wim Rook – openbare ruimte: klimaatadaptatie

Ilja Pott – openbare orde en veiligheid: veiligheid en leefbaarheid

Op 18 januari aangevuld met input van:

Dick Koster – stedenbouwkundige

Yannick Six – beleidsadviseur Economische Zaken

Nienke Strijks – beleidsmedewerker ruimtelijke ontwikkeling: cluster vitaliteit

Gemaakte opmerkingen tijdens de presentatie

•Er is niet één type oudere. Er is dus ook niet één concept. Passend en gedifferentieerd aanbod is heel belangrijk. Zo niet, het belangrijkst. Tussenvormen belangrijk punt voor in woonvisie. Dit verbindt 2 werelden (zorg en de woningmarkt).

•De huisvestingswet speelt belangrijke rol in de wooncarrière van sommige doelgroepen die teveel verdienen voor een sociale huurwoning, maar op basis van hun inkomen ook geen passende hypotheek kunnen krijgen. Zij zijn aangewezen op het vrijesectorhuursegment, wat in de Krimpenerwaard schaars en duur is.

•Er is behoefte aan toekomstige woningbouwaantallen per kern. Ook is er behoefte aan een duidelijk beschrijving van de doelgroepen die in de toekomst in de Krimpenerwaard wonen. Dit als onderbouwing voor de ‘waarom’ vraag. Waarom bouw je het aantal woningen en typologieën dat bedacht is in de woonvisie?

Huidige Woonvisie evalueren met het ‘Blue Ocean’ model:

•Waar moeten we meer uithalen?

•Wat doen we nog helemaal niet, maar zou wel moeten?

•Wat kost veel energie, maar levert ook veel op?

•Wat levert te weinig op?

Per beleidsveld vragen we om reflectie op de huidige woonvisie en verbeterpunten voor de nieuwe Woonvisie

•Eerste opvallende en tekenende punt: de huidige Woonvisie is niet bij iedereen goed bekend.

•Projecten: Wat er met name ontbreekt in de huidige woonvisie zijn duidelijke kaders. Wat is er nodig per kern wat betreft woningen? En welke voorzieningen horen daarbij? Die behoefte moet duidelijk zijn zodat wij vanuit de gemeente adequaat en passend kunnen reageren op initiatieven die binnenkomen, in plaats van dat alles nog onderzocht moet worden als er een initiatief binnenkomt (van reactief naar proactief).

•Voor het team projecten is het belangrijk dat de woonvisie meer zegt over typologieën van woningen. Waar is aan welk type woning behoefte? Voor welke prijs en voor wie? De woonvisie moet de basis zijn met de richtlijnen waar iedereen zich aan moet houden. De woonvisie kan hierop sturen.

•Het is belangrijk dat in de nieuwe woonvisie een scherpe visie wordt opgenomen. Wat wil je als gemeente? Duidelijke keuzes maken over aantallen en locaties is belangrijk. De nieuwe woonvisie moet ook echt uitgedragen worden.

•Het bouwen voor starters is belangrijk. Banen en jongeren die hier zijn gegroeid en willen gaan werken moeten hier een woning kunnen krijgen. Starterswoningen voor arbeidspotentieel.

•Daarmee samenhangend: ook beter monitoren wat er allemaal gerealiseerd wordt en welke behoefte er dan nog overblijft. Dit gaat om woningen, maar ook om bijvoorbeeld parkeerplaatsen of groenvoorzieningen.

•Beleid vanuit overheid is nu 30% sociale huur. Dit is lastig te realiseren op inbreidingslocaties. Daarvoor moet een vereveningsfonds ingesteld worden.

•Maatschappelijke voorzieningen: wonen is meer dan een huis alleen. Leg koppelingen tussen het wonen en wat betekent dat voor de vitaliteit van de kern. Wat wil je met de kernen? Hoe heeft dat impact op de benodigde voorzieningen? Hoe borg je dat, ook bijvoorbeeld in relatie met dagbestedingen. Koppeling wonen (aantallen) met voorzieningen is erg belangrijk.

•De bussen gaan bijvoorbeeld inmiddels vaak om de dorpen heen in plaats van er doorheen. Dit beperkt minder mobiele doelgroepen in hun reikwijdte.

•Vanuit duurzaamheid zijn er nu geen echte beleidskaders voor woningbouw. Als het gaat over wonen, hebben we het vaak over levensloopbestendig, maar toekomstbestendig zou net zo belangrijk moeten zijn.

•Voor warmtenetten is de schaalgrootte in de Krimpenerwaard te klein, we moeten dan ook op zoek naar andere meer kleinschalige collectieve oplossingen. Energie neutrale woningbouw zou het mooist zijn.

•Er moet aandacht zijn voor innovatie woningbouw en out of the box ideeën (onder andere voor de water- en bodemproblematiek)

•Klimaat adaptatie moet een belangrijke plek krijg in de woonvisie. De grootste opgave ligt namelijk bij het klimaatadaptief inrichten van bestaande wijken, transformatiegebieden en nieuwbouw. Dit kun je bereiken door bijvoorbeeld natuur inclusief te bouwen. Het convenant klimaatadaptief bouwen is niet ondertekend, maar wordt wel omarmd. Het is daarom belangrijk de juiste kaders mee te geven. Deze kunnen per gebied en ontwikkeling anders zijn.

•Wonen en zorg: behoefte aan inzicht: wat is waar nodig?

•Sociaal domein: woonomgeving is belangrijk voor vergrijzing. Het gaan om een samenhang tussen sociale basis, zorgaanbod en ondersteuning in de buurt. Nu zijn er vooral dure woonzorgvoorzieningen. De kloof tussen arm en rijk wordt daarmee versterkt. Er zijn ook woonzorgconcepten nodig voor de kleinere portemonnee.

•Zorg voor voldoende wandelrondjes. Mensen moet wandelingen kunnen maken vanuit hun eigen woning. Recreatie is een aandachtspunt.

•Ook de ‘opruimcoach’, ‘verhuiscoach’ en ‘verhuisbonus’ kan helpen potentiële zorgbehoevenden in beweging te krijgen. Passend aanbod is daarbij het allerbelangrijkst. Ouderen verhuizen alleen naar een plek waar ze nooit meer weg hoeven. In de Woonvisie moeten we aandacht hebben voor kwalitatieve richtlijnen voor dergelijke woonvormen, maar ook voor concepten als knarrenhofjes, pré-mantelzorgwoningen en kangoeroewoningen.

•De toekomstige woonvisie moet ook aandacht hebben voor de diversiteit van wijken. Er moet in iedere wijk een goede mix ontstaan tussen sociale huur, middeldure huur/koop en dure huur/koop. Dit betekent ook dat niet alles overal toegevoegd zou moeten (kunnen) worden. Dit is deels afhankelijk van de bestaande voorraad.

•Maatschappelijke zorg: doelgroepen in beschermd wonen en maatschappelijke opvang groeien in omvang. Uitstroom stokt omdat er geen kleine betaalbare woningen beschikbaar zijn in de gemeente (in dit geval onder de kwaliteitskortingsgrens). Hierover moeten we afspraken maken met corporaties.

•Ook vanuit Jeugdzorg en gezinshuizen is er beperkt de mogelijkheid om uit te stromen. Het realiseren van Beschut Wonen (tussenvorm) duurt lang, mede vanwege hoge bouwkosten. Hierin is versnelling nodig.

•Er moet aandacht zijn voor verschillende woonconcepten die niet benoemd worden. Inclusieve concepten. Met dagbesteding op locatie. Ook ruimte voor ontmoeting. Zeker om eenzaamheid uit de wijk te halen. Ingaan op woonconcepten waar behoefte aan is. Wat is wenselijk? Nultreden, kleine tuin met grotere buitenruimte. Inspelen op de woonbehoefte. Ook kleine starterswoningen. Niet al te groot. Bouw flexibiliteit in. Woonzorg concept moet ook omgevormd kunnen worden naar reguliere woningbouw.

Welke koppelkansen zijn er?

•Opgave: tekort aan ruimte voor bedrijventerreinen. Als je dat per sector gaat benaderen: strijd om de ruimte. Koppeling te maken tussen wonen en werken. Koppeling tussen het wonen, werken en mobiliteit (veel pendel). Ook retailvisie gaat over de binnenstedelijke locaties: transformatie naar wonen is een opgave die verwacht wordt. Het is niet alleen wonen en niet alleen werken. Hier moet in de inleiding aandacht aan besteed worden.

•Kernboodschap en toekomstperspectief helpen daarbij. Woonvisie is daarbij een belangrijke bouwsteen. Het schuren zit hem in het feit dat voor alle opgaven ruimte nodig is. Groot landelijk gebied, maar niet alles kan overal. Niet botsen. Geen belangen clash tussen wonen en werken.

•Vanuit team projecten worden er vooral kansen gezien voor grondpolitiek. Als duidelijk is wat het beoogde doel is van de woonvisie kan gekeken worden of hiervoor (en waar) actief grondbeleid toegepast kan worden.

•Bij de inrichting van buurten moet rekening gehouden worden met de sociale cohesie en leefbaarheid. Achterpaden en dergelijke zijn bijvoorbeeld erg geliefd bij inbrekers en hangjeugd. Kijk bij het realiseren van woningen bijvoorbeeld naar het keurmerk ‘veilig wonen’.

•Stikstofcrisis, MPG, veel agrariërs die gaan stoppen. Veel grond. Wat daarmee doen? Notitie buitengebied. Buitengebied is groter dan in de linten. Notitie en woonvisie moeten aansluiten op elkaar.

Stelling: Om onze ambitie te halen bouwen we indien mogelijk langs de grenzen van alle kernen om de vitaliteit van deze kernen in stand te houden

•We moeten bouwen in alle kernen. Mits daar de mogelijkheid toe is. Kansen moeten we pakken. Daarmee kunnen we de kernen versterken. Bij grotere kernen grotere plannen, bij kleinere kernen ook bijbouwen voor jeugd. Ook voor houdbaarheid de kerk, school en supermarkt.

•Kanttekening daarbij is dat de grote klap nu belangrijk is. We kunnen dus ook zeggen in plaats van veel kleine plannen focussen we ons op 2-3 grotere plannen waar je veel meer kunt bereiken. Grote klap is nu belangrijker dan bouwen in álle kernen. In kleine kernen dus meer regie en in grote projecten klappen maken. Daarbij: kaders van te voren meegeven.

Stelling: bij nieuwbouw is hoogbouw een optie

•Er moet een hoogbouwvisie komen. Waar willen we hoogbouw en op welke locaties? Dan kun je gericht gaan sturen. Je kunt niet zomaar zeggen daar 7 en daar 12 lagen. Dat moet wel in verhouding tot de schaal van een dorp en het landschap staan. Er moet een nota hoogbouw ontwikkeld worden. Zodat je gericht kunt kijken hoeveel bouwlagen waar neergezet kunnen worden.

Stelling: zolang we binnenstedelijk moeten bouwen, gaan we liever de hoogte in met meer ruimte voor groen, dan minder hoog maar ook met minder ruimte voor groen

•Vanuit vernieuwde stedenbouw is er veel mogelijk ten aanzien van groen: groene daken, dakterrassen, groene gevels. Binnenstedelijk kunnen we daarom best wat hoger bouwen met minder groen. Dit komt dan terug in de architectuur. Het is wel wat duurder, maar levert ook mooie kwaliteit op. De innovatie op dit gebied wordt steeds mooier en toepasbaarder.

De omgeving is belangrijk: zowel voor voorzieningen/ontmoetingsplekken (ouderen) als voor klimaatadaptatie

•Geldt niet alleen voor ouderen, maar ook voor jongere gezinnen. Kinderen moeten veilig op straat kunnen lopen/spelen en er moet een kleine speeltuin in wijken zijn met veel eengezinswoningen. Er moet dus ook jonge gezinnen aandacht zijn ten aanzien van de omgeving.

•Ontmoetingsplekken moeten bij voorzieningen gevestigd zijn. Bij een dokter bijvoorbeeld, zodat de ouderen elkaar ook makkelijk vinden. Of een buurthuis ontwikkelen als ontmoetingsplek. Deze voorzieningen moeten voor ouderen zeker in/tegen de kernen aan gerealiseerd worden. Bundel daarbij bijvoorbeeld ook snippergroen groen op één plek om ontmoetingsplekken te creëren. Dat is vernieuwde stedenbouw. Groene echt opsparen tot grote plek met wandelpad. Ontmoeten en eenzaamheid heel belangrijk.

•Zorgcirkels kunnen ingezet worden om te sturen op woningbouw voor ouderen, juist op locaties waar voorzieningen aanwezig zijn.

Hoe kijkt u aan tegen woningsplitsing?

•Het splitsen van woningen biedt veel kansen, maar er zijn ook randvoorwaarden. Denk aan verduurzaming, parkeren, etc. Daar moet goed naar gekeken worden. De gemeente staat open voor splitsen doordat er geen belemmerende factoren zijn opgenomen. Splitsen is dus in de basis een heel goed idee. Er wonen veel mensen alleen in een te grote woning. Helemaal in het buitengebied. Splitsen helpt ook opgaven van het sociale domein (vereenzaming, digitalisering) te verminderen.

Wat is nodig voor een succesvolle uitvoering van de woonambities?

•Voldoende ambtelijke capaciteit.

•Intaketafel: hiermee worden plannen eerder beoordeeld. Dit scheelt veel ambtelijke capaciteit en doorlooptijd (het plan hoeft niet meer afzonderlijk én na elkaar langs alle loketten).

•Waak voor een stapeling van ambities.

•Heb bij ontwikkelingen ook aandacht voor natuurlijke aspecten als bodemdaling. Wat wil je waar en hoe gaan we om met kwetsbaar (laag) gebied?

•Ontkokeren en meer samenwerken tussen gemeentelijke afdelingen helpt integrale doelen beter te realiseren

•Monitoring is essentieel.

•Bij ieder nieuw woningbouwplan moet een projectteam aangesteld worden. Daar moet wonen ook bij aansluiten. Het begint bij wonen en stedenbouw. Wonen heeft een actieve rol om de projectleider bij de les te houden. Kaders uit woonvisie zijn daarvoor het belangrijkste startpunt.

•Duidelijk onderscheid maken wat de rol is van de gemeente is. Hoe pakt de gemeente die rol?

•Duidelijke kaders opstellen die niet voor interpretatie vatbaar zijn om te voorkomen dat je er alle kanten mee op kunt. Paar harde keuzes maken in het uitvoeringsprogramma: waar en hoe willen we de ambities verwezenlijken? Duidelijk geformuleerd in context van rol als overheid. We moeten de regie pakken als gemeente. Daarbij is integraliteit met andere taakvelden belangrijk.

VERSLAG STAKEHOLDERSESSIE ‘WONINGCORPORATIES & MARKTPARTIJEN’

Donderdag 8 december 2022 - 13:30 tot 15:30 uur

Aanwezigen

David Albregts – Qua Wonen

Dennis Gerlof – Qua Wonen

Cees Bol – Qua Wonen

Gerwin Kamps – Groen Wonen Vlist

Henk Bruckman – Mozaïek Wonen

Amber van den Bergh – Vestia

Theo Stubbé – Beter Wonen

Richard Peltenburg – Peltenburg Makelaardij

Occo Postma – Arnoud de Jong Makelaardij

Jan Verdoold – Verdoold Makelaardij

Peter de Vogel – Herreveld en de Vogel Makelaardij

Jessica van Vliet – Van Egmond Makelaardij

Menno Klein – Klein Makelaardij

Gerard van den Akker - De Vries en Verburg

Erik van Erk – Erik van Erk

Thomas van den Berg – de Langen en van den Berg

Helma Born – BPD Gebiedsontwikkeling

…

Wat zijn voor u de 3 belangrijkste opgaven voor de nieuwe woonvisie?

•Leefbaarheid: de woningmarkt draait om meer dan een goed dak en geïsoleerde woningen. Ook voorzieningenniveau moet op pijl zijn.

•Integraliteit is het sleutelwoord. De woningmarkt kan je niet los zien van bijvoorbeeld voorzieningen en bereikbaarheid.

•Doorstroming is belangrijk. Bouw aantrekkelijke appartementen dichtbij de kernen. Zonder toevoeging van aantrekkelijke nultredenproducten krijg je geen doorstroming. Aan het eind van de trein moet je woningen toevoegen.

•Het gaat om een combinatie van beide: aan de onderkant betaalbaarheid vergroten voor starters en aan de achterkant voor ouderen (doorstroming). Passend aanbod voor ouderen is daarbij heel belangrijk. Afstappen van standaard concepten. Er is niet één oudere. Aanbod appartementen in hoger segment is er voldoende. In lagere prijsklassen (onder de € 400.000) is er bijna geen aanbod, terwijl er wel veel vraag is vanuit een doelgroep die wel over wil, maar niet kan of wil bijleggen. Nu is het vaak zo dat de prijs van appartementen een stuk hoger ligt dan de woning die eventueel wordt achtergelaten.

•Er is heel veel variatie in ouderenwoningen mogelijk. Knarrenhofjes vragen veel ruimte, maar je kan ze ook gestapeld realiseren. Er zijn daarnaast heel veel typen geschikte woonproducten. Dat is maar goed ook, want er is ook niet één type oudere.

•Als we het hebben over starterswoningen moet je beperkingen opleggen wat betreft uitbreiding van de woning. Dan stimuleer je een starter ook weer door te stromen bij bijvoorbeeld gezinsuitbreiding en blijft de starterswoning ook echt een starterswoning.

•Gemengde concepten met jongeren en ouderen door elkaar komen ook steeds meer op.

•Om 4.000 woningen te kunnen realiseren moet ook in het weiland gebouwd worden. Dit gaat niet alleen maar lukken op inbreidingslocaties.

Welke doelgroepen komen nu onvoldoende aan de bak op de woningmarkt?

•Kwetsbare doelgroepen: ouderen die bijna niet meer thuis kunnen wonen en mensen met een psychologische achtergrond en andere achterliggende problemen (uitstroom).

•Lage inkomens. Het aandeel sociale huur in de gemeente is niet zo groot. Wachtlijsten lopen op en omdat bepaalde specifieke groepen voorrang krijgen bij toewijzen, komen de ‘reguliere’ lagere inkomens vaker in de knel.

•Aanbod tot de kwaliteitskortingsgrens is er nauwelijks, maar wel nodig voor jongeren die bijvoorbeeld dakloos zijn of dreigen te worden.

•Starters: veel potentiële starters wonen steeds langer thuis. Kunnen we deze doelgroep voorrang geven bij nieuwbouw? Vanuit hen is er vooral behoefte aan betaalbare koop- en middenhuurwoningen. Houd deze woningen ook betaalbaar door inzet van instrumenten.

•Er mag ook nog kleiner gebouwd worden dan nu gebeurd, bijvoorbeeld startersappartementen van 30 vierkante meter met 1 slaapkamer.

•We moeten er wel rekening mee blijven houden dat woningen er lang staan wanneer je ze hebt gerealiseerd. Oplossingen voor het acute probleem zijn nodig, maar blijf adaptief in je aanpak. Daarbij is monitoring van de druk op de woningmarkt heel belangrijk.

Hoe kan de betaal- en beschikbaarheid vergroot worden?

•Wanneer het gaat om beter benutten van de bestaande voorraad: er zijn veel grote woningen aanwezig in de gemeente (ook binnen de bebouwde kom), terwijl de samenstelling van huishoudens aan het veranderden is (gemiddeld steeds kleiner). Binnen bestaande bebouwing is er best wat mogelijk. Denk aan familiehuizen, mantelzorgwoningen en kangoeroewoningen. Door rigide parkeernormen komen dit soort initiatieven nu niet altijd even goed van de grond.

•Wat betreft betaalbare nieuwbouw: hier zijn locaties voor nodig. Binnenstedelijk kunnen we de opgave niet aan.

•Let op stapeling van ambities: betaalbaar bouwen kan, maar dan moet het ergens onderweg worden verevend. Wanneer woningen bijvoorbeeld als nul-op-de-meterwoning moeten worden gerealiseerd, drukt het leggen van veel zonnepanelen al enorm op de businesscase.

•Ambities zijn niet erg, maar er moeten niet halverwege een traject extra eisen gesteld worden.

•Stevige piketpalen: duidelijk beleid naar de toekomst. Politiek moet beslissingen nemen. Geen poldermodel.

•‘van groot naar beter’, verken de mogelijkheden die je als gemeente hierin hebt.

We hebben in de Krimpenerwaard meer woningen in het middenhuursegment nodig

•14 eens, 4 oneens.

•Er is op dit moment nauwelijks middenhuur aanwezig in de gemeente, zo heerst het beeld. Woningen in de vrijesector worden vaak voor een hoge prijs verhuurd wanneer ze beschikbaar komen. Wel is de markt voor vrijesectorhuurwoningen wat ondoorzichtig omdat woningen vaak onderhands verhuurd worden. Het is zaak inzicht in behoefte te krijgen.

•Enerzijds gaat de primaire woonvoorkeur van veel huishoudens in de Krimpenerwaard uit naar kopen. Op de huidige koopmarkt zijn de mogelijkheden echter beperkt. Daarom zien veel aanwezigen toch een grote behoefte aan middenhuurwoningen (vanaf de liberalisatiegrens tot zo’n € 950).

•Behoefte komt vanuit de groep middeninkomens die teveel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een passende hypotheek te kunnen krijgen.

•Vanuit een deel van de oudere huishoudens is er ook nog wel een intrinsieke behoefte aan middenhuur appartementen. Het gaat hierbij om ouderen die hun koopwoning verkopen en het vrijgekomen budget wat vrijer willen besteden en geen omkijken meer hoeven te hebben naar onderhoud van de woning.

•Middenhuurwoningen kunnen ook een (tijdelijke) uitkomst bieden voor bijvoorbeeld scheidingsgevallen.

Wat is nodig voor een succesvolle uitvoering van woonambities?

•Procedurele snelheid.

•Capaciteit bij de gemeente.

•Contact houden met doelgroepen: wat is de behoefte? Meedenken met mensen (waar blijft het op haken?).

•Diversiteit (van alles wat doen).

•Flexibiliteit / maatwerk.

•Consistente lijn: niet over vier jaar een andere koers varen: duidelijke lijn voor langere periode.

•Locaties aanwijzen waar gebouwd moet/kan worden.

•Taskforce wonen in de Krimpenerwaard.

•Knopen hakken en doorzetten.

•Monitoring. Monitoring nodig om de scherpte erin te houden en om te kunnen bijsturen.

VERSLAG STAKEHOLDERSESSIE ‘OUDERENBOND EN KLANKBORDGROEP JONGEREN’

Dinsdag 20 december 2022 - 19:30 tot 21:30 uur

Aanwezigen:

Joeri Jansen (Klankbordgroep jongeren)

Michael Westgeest (Klankbordgroep jongeren)

Remke van der Heide (Ouderenbond)

Gemaakte opmerkingen bij de presentatie

•De ouderenbond vindt het jammer dat er een aantal woningbouwplannen die gericht zijn op ouderen stil liggen. Ook vindt de ouderenbond het jammer dat de bedachte maatschappelijke plint in een van de plannen ingeruild gaat worden voor studio’s voor jongeren. Dit omdat juist de aanwezigheid van voorzieningen en ontmoetingsplekken belangrijk is voor ouderen.

Welk 3 onderwerpen mogen absoluut niet ontbreken in de nieuwe woonvisie?

•Betaalbaarheid in zowel koop als huur sector. Jongeren die in de koop zijn opgegroeid zoeken zelf ook naar koop. Huur wordt gezien als een tijdelijke oplossing. Ook zullen er jongeren zijn die willen huren. Hoe groot deze vraag is, is daarentegen onbekend.

•Hoogbouw is daarbij een optie (ook in het kader van betaalbaarheid).

•CPO projecten. Als het gaat om grondgebonden woningen is dit interessant. Daarmee kan de prijs voor starters gedrukt worden. Gemeente heeft alleen geen goede constructie om dit voor starters mogelijk te maken. Fijn als de gemeente helpt met een laagdrempelige constructie hiervoor. CPO speelt. Er lopen twee initiatieven. Eén in Lekkerkerk en één over de hele gemeente.

•Duurzaamheid is ook een hot item onder de jongeren.

•Mobiliteit: wenden tot de voorzieningen die ze nodig hebben. Supermarkt, kledingwinkel en treinstation. Dat is voor jongeren zeker een punt. Goed en dichtbij plekken waar ze ook willen komen.

•Mensen moeten heel lang alleen thuis wonen. Het is veel efficiënter om de verpleeghuizen te bewaren. Die zorgen voor doorstroming. Alternatieven zijn eventueel: woningen met ruimte voor sociale activiteiten.

Welke doelgroepen zitten het meest in de knel op de woningmarkt in Krimpenerwaard? En hoe kunnen we deze doelgroepen helpen?

•Middeninkomens. Deze groep kan niet terecht in de sociale huur en een huis kopen lukt voor deze groep vaak ook niet. Deze groep heeft behoefte aan koop. Deze groep vindt huur minder interessant. Daarom: woningen tot € 200.000 in hoogbouw appartementen (50 tot 60 m2).

•De ouderenbond denkt dat er veel mensen zijn die aangewezen zijn op de vrije sector huur. Omdat zij geen woning kunnen kopen en doordat zij niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Deze groep moet geholpen worden. De grootste nood zit bij de starters op de woningmarkt.

•Ouderen hebben behoefte aan huur. Middenhuur en vrijesector zijn beide interessant.

Stelling: Ouderen zijn niet bereid om te verhuizen, het heeft dus geen zin om hier op in te zetten

•De ouderenbond bevestigt dat de drempel om te verhuizen bij ouderen groot is. Ze zijn gehecht aan hun eigen woning en buurt. Op een gegeven moment komen er daarentegen ook gebreken. Het heeft daarentegen wel zin om in te zetten op het verhuizen van ouderen. De verhuisstap moet alleen al eerder gemaakt worden. Ouderen kunnen verleid worden met voldoende passend aanbod.

Om starters en middeninkomens te bedienen moet de woonvisie inzetten op: betaalbare nieuwbouw, beter benutten bestaande voorraad (splitsen) of doorstroming ouderen (verhuistrein op gang)

•Alle drie de opties. Het minst fan van ‘beter benutten bestaande voorraad’, het meest van betaalbare nieuwbouw. In de leeftijdscategorie 18-25 is klein woningaanbod bijvoorbeeld ook prima. Zij hoeven geen grote grondgebonden gezinswoning. De gemeente zou het daarom beter kunnen zoeken in de nieuwbouw en doorstroming. Splitsen zorgt voor kleine woningen op plekken waar ze niet bedoeld zijn. Dit is een noodoplossing. In de toekomst komt dit de kwaliteit van de woningmarkt niet ten goede. Parkeernormen zijn daarbij een belangrijk punt van aandacht.

•Splitsen: veel boerderijen in het buitengebied. Deze worden weleens gesplitst. Over 2 jaar gaan heel veel boerderijen die van de provincie zijn in de verkoop. Als je die 20-30 boerderijen opsplitst zit je zo op 100 woningen. Dit is een leukere aanvulling dan 20 of 30 particulieren € 1 miljoen betalen per boerderij. In het buitengebied bestaan veel kansen voor het splitsen.

Wat voor woningtypen/segmenten/niches zouden voor Krimpenerwaard écht toegevoegde waarde hebben?

•Splitsen boerderijen

•CPO’s

•Knarrenhof

•Geclusterde woonvormen met ontmoetingsruimte (niet perse hofjesvorm)

Wat wilt u ons nog meer meegeven?

•Vragers en dragers concepten zijn in potentie kansrijk. Dit is wel afhankelijk van de jongeren en het aanbod van dit concept ten opzichte van het overige aanbod. Krapte maakt dat jongeren sneller geneigd zijn voor tussenvorm. Jongeren zitten liever tussen jongeren dan naast oude buurvrouw. Aan de andere kant is het een mooi compromis: een woning voor een betaalbare prijs in ruil voor een beetje hulp aan de buurvrouw. Daar zullen weinig jongeren nee tegen zeggen.

•De starterswoning wordt nu op € 400.000 benoemd. Dit is niet reëel. Houd rekening met échte realistische betaalbaarheid. Instrumenten die daarvoor ingezet kunnen worden, worden ook onderzocht.

•Nieuwbouw voor ouderen moet zoveel mogelijk dichtbij voorzieningen worden gebouwd en niet in buitenwijken.

D.1 Europees en landelijk

Herziene Woningwet (2021)

Sinds 1 juli 2015 is de herziene Woningwet (en het daaronder liggende Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015) van kracht. Als gevolg hiervan veranderde de rol van de gemeente. De gemeente kreeg in beginsel meer invloed op de werkzaamheden van de in de Krimpenerwaard actieve woningcorporaties. Als gevolg van de Woningwet moesten woningcorporaties hun vrijkomende sociale huurwoningen namelijk passend toewijzen. In 2021 is de Woningwet op een aantal onderdelen herzien. Zo krijgen woningcorporaties voortaan meer mogelijkheden voor het verduurzamen van hun woningen en het verbeteren van de leefbaarheid. Ook is de markttoets voor drie jaar opgeschort waardoor het voor woningcorporaties theoretisch makkelijker wordt te investeren in het niet-DAEB-segment. Of dit ook daadwerkelijk gebeurt is afhankelijk van beleid van de corporatie en de prestatieafspraken die woningcorporaties met gemeenten maken.

Lokale en nationale prestatieafspraken

Woningcorporaties moeten beslissingen nemen over bijvoorbeeld het aantal sociale huurwoningen dat zij gaan bouwen of het onderhoud van woningen. Zij nemen die beslissingen niet alleen. Volgens de Woningwet moeten zij hierover overleggen met gemeenten en met huurders en maken zij hierover prestatieafspraken. Daar bovenop zijn er in juni 2022 ook nationale prestatieafspraken gemaakt tussen Aedes, de Woonbond, de VNG en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Zij hebben afspraken gemaakt over de volkshuisvestelijke opgaven tot en met 2030. Betaalbaarheid (matiging huurontwikkeling), beschikbaarheid (+ 250.000 nieuwe sociale huurwoningen en + 50.000 middenhuurwoningen tot 2030), verduurzaming en leefbaarheid spelen hierin een belangrijke rol.

Nationale Woon- en Bouwagenda

Een belangrijk kader voor de gemeentelijke woonvisie is de Nationale Woon- en Bouwagenda. Zoals Minister de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) hierin aangeeft, is het woningtekort in Nederland te groot: “Als we wonen overlaten aan het vrije spel der krachten, geldt het recht van de sterkste en raken mensen in de knel. Een plek om te wonen is een grondrecht, maar de laatste jaren voor te veel mensen een nauwelijks bereikbaar voorrecht geworden”. Als oplossing voor het woningtekort heeft Minister de Jonge daarom de Nationale Woon- en Bouwagenda gepresenteerd. Deze plannen zorgen voor meer regie en meer tempo en daarmee tot een betere beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland.

De Nationale Woon- en Bouwagenda bevat zes programma’s: woningbouw, een thuis voor iedereen, betaalbaar wonen, leefbaarheid en veiligheid, verduurzaming gebouwde omgeving en wonen en zorg voor ouderen. Deze programma’s hebben allen hun weerslag op het gemeentelijke woonbeleid.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 opgenomen als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en in 2017 aangepast. Overheden moeten op grond van het Bro elke nieuwe stedelijke ontwikkeling motiveren aan de hand van de Ladder. Het instrument is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparantie bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Hierdoor wordt de ruimte in kernen optimaal benut en draagt het er tegelijkertijd aan bij dat het toekomstige woningaanbod aansluit op de behoefte vanuit huishoudens.

Het is noodzakelijk om alle nieuwbouwplannen die nog niet in een geldend bestemmingsplan zitten ruimtelijk te onderbouwen en de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte voor deze woningen aan te tonen vanuit de regionale woningmarkt. Het is belangrijk om het toewijzen van woningbouwprogramma’s op specifieke locaties transparant en in lijn van de Ladder af te wegen. De woonvisie is hiervoor een goed instrument.

Opkoopbescherming

Naar aanleiding van een wijziging Huisvestingswet die op 1 januari 2022 van kracht ging, wordt het mogelijk voor gemeenten om wijken aan te wijzen waar geen goedkope en middeldure woningen meer mogen worden aangekocht om vervolgens verhuurd te worden. Gemeenten bepalen zelf de prijsgrens van de woningen waarvoor deze opkoopbescherming geldt. Goede onderbouwing is noodzakelijk.

Parijs en Klimaatakkoord

Op het vlak van duurzaamheid is de volgende wetgeving en regelgeving relevant:

•Het Klimaatakkoord als onderdeel van het Nederlandse klimaatbeleid. Het is een overeenkomst tussen veel organisaties en bedrijven in Nederland om de opwarming van de aarde tegen te gaan. Het doel: de CO2-uitstoot in 2030 met 49% verminderen.

•In de Transitievisie Warmte staan voorstellen over een energietransitie met een belangrijke pijler gericht op isoleren van de bestaande woningvoorraad.

•Het interbestuurlijk programma (IBP) over energie biedt handvatten voor regio’s voor het opstellen van een regionale energiestrategie.

•Nationale kaders van klimaatadaptatie, zoals de Nationale Klimaatadaptatiestrategie (NAS).

•Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie.

Huisvestingswet 2022

Minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wil dat gemeenten meer mogelijkheden krijgen om eigen inwoners die een huis willen huren of kopen in hun gemeenten voorrang te geven ten opzichte van mensen van buiten de gemeente. Ook moeten gemeenten de ruimte krijgen om woningen toe te wijzen aan mensen met een cruciaal beroep, zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten. Door een wijziging van de Huisvestingswet, die naar de Tweede Kamer is gestuurd, moet dit per 2023 mogelijk zijn.

Omgevingswet vanaf januari 2024

Hoewel de invoering van de Omgevingswet voor de fysieke leefomgeving (vooralsnog) is uitgesteld tot 1 januari 2024, kan de filosofie van deze wet nu al worden gevolgd om ruimte te bieden aan initiatieven. Deze wet bundelt regels voor projecten in de leefomgeving en maakt ze eenvoudiger. Ook ontstaat er meer samenhang tussen plannen en activiteiten. Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen kunnen zo beter beslissingen nemen over hoe de leefomgeving nog beter kan worden benut en beschermd.

De Omgevingswet en de harmonisatieopgave bieden een unieke kans om het ruimtelijk beleid anders vorm te geven. We gaan hierin van korte termijn sectoraal denken naar lange termijn integraal denken en doen. Dit geeft ruimte voor het stimuleren van initiatieven uit de samenleving die goed passen bij ambities voor de fysieke leefomgeving, waaronder het meer divers maken van wonen in Krimpenerwaard. Het woonbeleid dat verwoord wordt in de Woonvisie, zal worden meegenomen bij het opstellen van de gemeentelijke omgevingsvisies.

Woonwagen- en standplaatsenbeleid

Voor de gemeenten ligt er een opgave om het Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid (opgesteld door de Rijksoverheid) uit te voeren. Gerechtelijke uitspraken van onder meer het Europees Hof voor de Rechten van de Mens die ten grondslag liggen aan het beleidskader hebben als kern: het beschermen van woonwagenbewoners tegen discriminatie, het waarborgen van hun mensenrechten en het bieden van rechtszekerheid en duidelijkheid. Concreet betekent dit dat de gemeente in het huisvestingsbeleid de opdracht van de Rijksoverheid heeft gekregen om:

•Woonwagenbewoners in staat stellen in familieverband op een woonwagenlocatie te wonen

•De behoefte aan standplaatsen helder in beeld houden

•Toegelaten instellingen laten voorzien in huisvesting van woonwagenbewoners voor zover deze tot de doelgroep behoren

•In overleg te treden met woonwagenbewoners om hun woningbehoefte in kaart te brengen

•Een woningzoekende woonwagenbewoner met banden met de gemeente, binnen een redelijke termijn kans te bieden op een standplaats.

D.2 Regionaal

Regionale Agenda Wonen 2019

Regio Midden-Holland is een netwerk van de samenwerkende gemeenten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Krimpenerwaard, Waddinxveen en Zuidplas. De regio ambieert een actuele, kwalitatieve en toekomstbestendige woonagenda en een werkbare programmeringsmethodiek, voor een goed functionerende woningmarkt op lokaal en regionaal niveau. In mei 2019 is daarom de Regionale Agenda Wonen (RAW) Midden-Holland verschenen. De RAW 2019 bevat vijf thema’s die de gemeenten in samenwerking met maatschappelijke organisaties hebben benoemd als gemeenschappelijke opgaven. Het gaat om de thema’s: gevarieerd woon- en leefklimaat, duurzaamheid, wonen en zorg, betaalbaarheid/toegankelijkheid en beschikbaarheid. Deze vijf thema’s uit de Regionale Agenda Wonen worden intensief besproken binnen de netwerkorganisatie Midden-Holland. Er worden inhoudelijk geen ‘harde’ afspraken gemaakt over de verschillende thema’s. Het is een agenderend stuk waarin gemeenten hun ambities op de verschillende thema’s uitspreken. Concrete acties krijgen een plek in de uitvoering van het lokale woonbeleid door middel van lokale woonvisies. Ook de insteek bij de andere regionale beleidsstukken is primair informerend en samenwerkend. Net als dat bij de Regionale Agenda Wonen het geval is.

Regionale Energie Strategie Midden-Holland

Landelijk is bepaald dat de energietransitie in belangrijke mate op regionale schaal moet worden opgepakt via een Regionale Energie Strategie. In de RES worden daarmee veel nationale afspraken uit het Klimaatakkoord (28 juni, 2019) in de praktijk gebracht. Daartoe zijn 30 RES-regio’s aangewezen. De regio Midden-Holland is er daar een van. In 2016 is de regio Midden-Holland gestart met het uitvoeren van de RES. De regio was een van de zeven pilots van Nederland. De pilot resulteerde in maart 2016 in de ondertekening van het ‘Convenant Regionale Energiestrategie Midden-Holland 2018-2025’. In dit Convenant is het doel vastgelegd om te komen tot een energie- en klimaatneutrale regio in 2050.

Eind 2019 is de huidige RES-organisatie Midden-Holland opgericht. In april 2021 zijn de opgaven en ambities in concrete ruimtelijk-energetische plannen, de RES 1.0. Tot 2050 worden er 25.000 woningen gebouwd in de regio. Hierdoor neemt de warmtevraag met 7% toe. Het doel is daarentegen de totale warmtevraag in de regio Midden-Holland met 30% te laten dalen door de verbetering van de isolatie in de gebouwde omgeving, waaronder dus bedrijfspanden en woningen.

D.3 Gemeentelijk

Evaluatie Woonvisie 2017

In dit document wordt de ‘Woonvisie Krimpenerwaard; kerngericht!’ van 2017 geëvalueerd. Belangrijke conclusie: de geschetste ambities zijn nog steeds actueel, maar moeten worden gekoppeld aan concrete en meetbare acties.

Notitie woonruimteverdeling 2018-2020

Hierin staan de belangrijkste uitkomsten van de woonruimteverdeling in de jaren 2018 t/m 2020. De hoofdconclusie is dat de grote behoefte aan betaalbare huurwoningen ook in de Krimpenerwaard aan de orde is. Het aandeel actief woningzoekenden, voornamelijk 1-persoonshuishoudens, is gestegen terwijl het woningaanbod laag is. Het kleine woningaanbod typeert zich vooral als eengezinswoning. Er worden hier ook vier concrete aanbevelingen gedaan om dit probleem te verminderen.

Kwaliteitsmonitor 2021

Geeft een duidelijk beeld van de huidige ontwikkelingen en trends in de Krimpenerwaardse samenleving op het gebied van het sociaal domein. Belangrijke indicatoren zijn onder andere sociale- en fysieke leefomgeving, gezondheid en zorggebruik. De trend van extramuralisering zorgt er ook in de Krimpenerwaard voor dat mensen met een zorgbehoefte langer zelfstandig wonen. Passende woon zorg initiatieven moeten deze trend kunnen ondersteunen, zoals al in het integraal beleidskader werd aangehaald.

Integraal beleidskader Sociaal Domein 2021-2025

Dit is een beleidskader dat gericht is op verbetering van de ondersteuning en zorg voor inwoners. De gemeente benoemd hier doelen die bereikt kunnen worden binnen het sociaal domein. Hierin worden er ook doelen gesteld met betrekking tot wonen. Inwoners zouden zo lang en/of zelfstandig mogelijk moeten kunnen wonen in eigen omgeving. Het belangrijkste speerpunt daarbij is dat er een passende woning moet komen voor elke generatie en doelgroep. Geclusterd wonen met begeleiding en levensloopbestendige woningen worden hierbij genoemd.

Maatschappelijke Agenda

Beschrijft de inspanningen die gedaan moeten worden om de doelen uit het integraal beleidskader Sociaal Domein te behalen. Hierbij wordt beroep gedaan op maatschappelijke partners die deze inspanningen kunnen verwezenlijken naar concrete activiteiten. De gemeente doelt hierbij ook op een verbetering tussen het ruimtelijke- en sociale domein.

Woonzorganalyse Krimpenerwaard

Deze analyse geeft inzicht in hoeveel mensen er behoefte hebben aan een specifieke vorm van wonen in combinatie met zorg. Ook wordt en gekeken naar het huidige aanbod van zorgwoningen. Conclusies hieruit zijn eerder in dit rapport nader toegelicht.

Warmtevisie Krimpenerwaard

Is een uitwerking gericht op het verduurzamen van warmte. Ook wordt hierin vastgelegd welke doelen de gemeente voor 2030 wil bereiken op het gebied van verminderen van gebruik van aardgas voor het verwarmen van onder andere woningen. Het economisch besparingspotentieel van alle woningen in de Krimpenerwaard is berekend op 20,8%. De verwachting is niet dat dit gerealiseerd kan worden voor 2030 maar het doel wordt gesteld op 90% van het besparingspotentieel. Dit wordt gedaan door gebouwen beter te isoleren en in te zetten op efficiëntere warmtesystemen.

Omgevingsvisie Krimpenerwaard

In de toekomst is de gemeente Krimpenerwaard een vitaal leefbaar gebied waar we in goede gezondheid en met plezier wonen, werken en genieten van de unieke omgeving. Waarbij iedereen mee kan doen en zijn verantwoordelijkheid neemt. In deze dynamische gemeente zijn de kernen in verbinding met de omliggende gebieden en vervult de Krimpenerwaard een belangrijke rol op het gebied van duurzaamheid, biodiversiteit en ruimtelijke ontwikkeling. We werken aan een toekomstgerichte Krimpenerwaard met Vitale Kernen en een Krachtig buitengebied passend bij de Krimpener-waarden, de identiteit van de Krimpenerwaard.

1Inleiding

1.1 Aanleiding

In de zomer van 2023 heeft de gemeenteraad van Krimpenerwaard de woon(zorg)visie ‘Vitale kernen in het groen. Woonvisie Krimpenerwaard 2023-2028: met aandacht voor wonen, zorg en duurzaamheid – programma volkshuisvesting’ vastgesteld. Deze visie geeft de gemeente veel houvast in gesprekken met partijen en helpt daarmee bij het realiseren van de woningbouwopgave, zowel kwantitatief als kwalitatief. Woningcorporaties worden bijvoorbeeld veel vaker dan voorheen actief benaderd door marktpartijen om sociale huurwoningen te realiseren.

Tegelijkertijd loopt de gemeente in de praktijk tegen een aantal zaken aan. Het gaat vooral om:

•De haalbaarheid van de vastgelegde woningbouwsegmentering (75% betaalbaar)

•De onderbouwing van de kwantitatieve opgave (+4.000 woningen in 2023-2040)

Ontwikkelaars geven bijvoorbeeld aan dat er geen partijen zijn die in Krimpenerwaard middenhuur willen of kunnen realiseren. Ook zijn volgens ontwikkelaars de producten die binnen het goedkope koopsegment (tot € 269.000) gerealiseerd kunnen worden onhaalbaar en onaantrekkelijk. In het verlengde hiervan vraagt de provincie Zuid-Holland de gemeente om af te zien van de eis van 75% betaalbare woningbouw en te gaan voor een totaal aandeel van 67% betaalbaar en minimaal 34% sociale huur. Ten slotte roept de gemeentelijke keuze om 4.000 woningen te bouwen soms vragen op bij inwoners.

De gemeente Krimpenerwaard wil de woon(zorg)visie daarom nu beknopt updaten. Het gaat daarbij hoofdzakelijk om een aanpassing van de woningbouwsegmentering. De gemeente wil met dit rapport daarnaast ook de opgave van 4.000 extra woningen meer onderbouwen. Dit helpt bij een goede uitleg aan inwoners die hun omgeving zien veranderen. Inwoners vragen namelijk geregeld waarom de gemeente meer wilt bouwen dan de prognose voorspelt. Met dit onderzoek wil de gemeente hier beter antwoord op kunnen geven. De opgave van 4.000 woningen zelf staat echter niet ter discussie.

1.2 Plan van aanpak

Actueel woningbehoefteonderzoek en vitaliteitstoets als basis voor update woonvisie

We starten de update van de woonvisie met het actualiseren van het woningbehoefteonderzoek uit 2023. Dit om in beeld te brengen welke autonome behoefte er op dit moment is, zowel kwantitatief als kwalitatief. Deze input dient als onderbouwing voor uw opgave van 4.000 woningen en uw nieuwe woningbouwprogrammering. Daarnaast voeren we een vitaliteitstoets uit. We toetsen de verwachte woningbehoefte en de daarmee samenhangende huishoudensontwikkeling aan het thema vitaliteit. Zorgen autonome huishoudensontwikkelingen voor een vitale Krimpenerwaard? Of blijven bepaalde doelgroepen die nodig zijn om voorzieningen in stand te houden achter? En zo ja, wat betekent dit dan voor de woningbouwopgave? Deze uitgangspunten zijn getoetst bij lokale partijen die actief zijn op de woningmarkt van de gemeente Krimpenerwaard. Op basis daarvan is de opgave verder onderbouwd en is een voorstel gedaan voor een geüpdatet woningbouwprogrammering.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 1 leest u de belangrijkste conclusies ten aanzien van het woningbehoefteonderzoek en de vitaliteitstoets. Op basis hiervan leest u in hoofdstuk 2 de nieuwe woningbouwprogrammering van de gemeente Krimpenerwaard. In de bijlagen is de achtergrondinformatie te lezen die deze segmentering ondersteunen.

2Conclusies

2.1 Betaalbaarheid huidige woningvoorraad fors onder druk

De woningvoorraad van Krimpenerwaard bestaat voor ruim 65% uit koopwoningen. Juist in dit deel van de woningvoorraad hebben de afgelopen jaren sterke prijsstijgingen plaatsgevonden (+30% in de afgelopen vijf jaar en +95% in de afgelopen tien jaar). Dit heeft grote gevolgen voor de bereikbaarheid van de koopwoningmarkt voor starters en doorstromers vanuit huurwoningen. Door de forse prijsstijgingen kunnen zij minder vaak dan in het verleden een stap naar een koopwoning maken. De vraag naar betaalbare huurwoningen neemt hierdoor toe. Dit terwijl de druk op het sociale huursegment al hoog is en het aandeel middenhuurwoningen (5%) beperkt is. Landelijk is dit aandeel namelijk 10%. Huishoudens met een middeninkomen zijn hierdoor dus alsnog voor een groot deel aangewezen op het koopsegment. In Krimpenerwaard heeft echter 60% van de woningvoorraad een geïndexeerde WOZ-waarde (2025) van meer dan € 405.000. Een groot deel van de koopwoningvoorraad is daarmee niet bereikbaar voor huishoudens met een laag of middeninkomen (60% van alle huishoudens in Krimpenerwaard). Huishoudens met een middeninkomen (1,5x modaal) kunnen op dit moment namelijk een hypotheek krijgen van € 315.000. Hierdoor zijn de mogelijkheden voor lage en middeninkomens in Krimpenerwaard het meest beperkt.

2.2 Bevolkingsgroei door natuurlijke groei en (binnenlandse) migratie, onderliggend verdunning en vergrijzing

De stijgende bevolkingsontwikkeling in Krimpenerwaard had de afgelopen jaren twee oorzaken: (1) natuurlijke groei en (2) migratie. In de gemeente Krimpenerwaard werden jaarlijks meer mensen geboren dan dat er overleden. Dit komt op nog maar weinig plekken in Nederland voor. Daarnaast verhuisden er de afgelopen jaren, zowel vanuit andere Nederlandse gemeenten als vanuit het buitenland, meer mensen naar de Krimpenerwaard dan dat er vertrokken. Sinds 2015 is het aantal inwoners van de gemeente Krimpenerwaard met 3.575 personen toegenomen (+7%) en het aantal huishoudens met 1.950 (+9%). Dit duidt op lichte huishoudensverdunning. Het aantal huishoudens groeit namelijk sneller dan het aantal inwoners. Sinds 2015 is het aantal 75-plussers het hardst gestegen (+41%). Ook het aantal 55 tot 75 jarigen nam toe (+10%). De vergrijzing is daarmee duidelijk zichtbaar in de bevolkingsontwikkeling van Krimpenerwaard. Tegelijkertijd wordt deze iets gedrukt door de natuurlijke groei van de gemeente. De afgelopen tien jaar nam namelijk ook het aantal 15 tot 35 jarigen toe (+11%). Verder valt op dat de huishoudensgroei grotendeels veroorzaakt wordt door een toename van alleenstaanden (+17%). Het aantal stellen en gezinnen bleef de afgelopen jaren redelijk stabiel.

2.3 Autonome huishoudensontwikkeling: +2.700 tot 2040 , onderliggend ontgroening en vergrijzing

Om toekomstige huishoudensontwikkelingen te voorspellen wordt vaak gebruik gemaakt van prognoses. Prognoses geven onderbouwd inzicht in mogelijke toekomstige ontwikkelingen. Tegelijkertijd zijn prognoses altijd omgeven door onzekerheden en nooit 100% accuraat. Dit komt deels omdat zij uitgaan van historische trends en ontwikkelingen. De afgelopen jaren zien we bijvoorbeeld dat nieuwe prognoses telkens hoger uitvallen dan voorgaande prognoses. Dit komt doordat migratie (belangrijkste drijver bevolkingsgroei) de afgelopen jaren structureel werd onderschat. Prognoses vormen echter wel een startpunt. Voor de gemeente Krimpenerwaard gaat de meest recente prognose voor de periode 2025-2040 uit van een huishoudensgroei van +2.065. Dit is dus het huishoudensaantal wat verwacht mag worden op basis van autonome ontwikkelingen. In dit scenario is onderliggend sprake van stevige ontgroening (alleenstaanden en stellen tot 35 jaar nemen af met 15%) en dubbele vergrijzing (alleenstaanden en stellen van 75 jaar en ouder nemen toe met 42%). En dat niet alleen ouderen worden ook steeds ouder.

In deze huishoudensgroei is nog geen rekening gehouden met het inlopen van het woningtekort. Er bestaat namelijk landelijk, maar ook zeker in de gemeente Krimpenerwaard, een woningtekort. Het streven is dit tekort terug te brengen tot 2%. Op dit moment is het woningtekort in Oost-Zuid-Holland (COROP-regio waar Krimpenerwaard onderdeel van is

1De COROP regio Oost-Zuid-Holland bestaat uit de gemeenten: Alphen aan den Rijn, Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Krimpenerwaard, Nieuwkoop en Waddinxveen.

) 4,6%. Wanneer dit aandeel wordt teruggebracht tot 2% zorgt dit voor Krimpenerwaard voor een extra bouwopgave van 635 woningen tot 2040. Hiermee komt de verwachte huishoudensgroei uit op 2.700 (+11%). Deze aanvullende opgave is met name gericht op jonge huishoudens. Het woningtekort is namelijk berekend op basis van het aantal personen dat ouder is dan 25 jaar en die niet in een zelfstandige woning wonen. In dit scenario krimpt het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar richting 2040 nog steeds (-4%). Het aantal gezinnen stijgt wel iets (+2%). Tegelijkertijd zet ook in dit scenario de huidige demografische transitie van vergrijzing door. De doelgroep alleenstaanden en stellen ouder dan 75 jaar neemt naar verwachting ook in dit scenario het sterkst toe (+42%).

Toekomstgerichte Krimpenerwaard met vitale kernen

De gemeente Krimpenerwaard wil voor haar inwoners een leefbare gemeente zijn met vitale gemeenschappen, vitale kernen en een vitaal buitengebied. Dit vraagt om een evenwichtige bevolkingsopbouw, voldoende economische activiteit en werkgelegenheid en een afwisselend en robuust voorzieningenniveau (denk aan winkels, scholen, sportvoorzieningen, gezondheidszorg, cultuur, et cetera). Dit zodat deze bijdragen aan een sterke sociale basis waardoor de ambities van vitale kernen en vitale gemeenschappen waar gemaakt kun worden. Bron: Omgevingsvisie Krimpenerwaard (2021), Woonvisie Krimpenerwaard: Vitale kernen in het groen (2023) en Omgevingsprogramma Sociale Basis en Maatschappelijke Voorzieningen (2024).

2.4 Autonome huishoudensontwikkeling zorgt voor druk op (uitvoerbaarheid) gewenst voorzieningenniveau

In het Omgevingsprogramma Sociale Basis en Maatschappelijke Voorzieningen is uiteengezet wat de gemeente Krimpenerwaard als minimaal voorzieningenniveau ziet voor sport, welzijn, maatschappij, cultuur, gezondheid en onderwijs (zie de bijlage voor een uitgebreid overzicht van het gewenste voorzieningenniveau). Voorbeelden zijn: ieder kern beschikt over een of meerdere sportverenigingen en iedere kern moet minimaal één basisschool hebben (met uitzondering van Vlist). Op basis van de uitgevoerde vitaliteitstoets blijkt dat de autonome huishoudensontwikkeling (met de onderliggend ontgroening en vergrijzing als demografische trend) het voorzieningenniveau onder druk zet. In Gouderak en Ammerstol komen de gymnastiek, tennis en voetbalvereniging bijvoorbeeld richting 2040 onder druk te staan. Ook in Berkenwoude neemt de druk toe. Er blijft waarschijnlijk nog wel een sportvereniging, maar het risico bestaat dat deze vooral gericht is op ouderen. Om ook het gewenste voorzieningenniveau aan onderwijs en kinderopvang te kunnen behouden zijn meer jonge huishoudens en gezinnen nodig dan op basis van autonome ontwikkelingen worden voorspeld. Vooral in Ammerstol en Berkenwoude is een plus nodig. De autonome huishoudensontwikkeling is hier niet voldoende om een efficiënte exploitatie te (blijven) voeren. Vergrijzing zorgt aan de andere kant voor een groeiende behoefte aan ontmoetingsruimten (zoals buurtkamers en dorps- en cultuurhuizen), culturele voorzieningen (zoals de bibliotheek) en zorg en welzijn. Vanuit deze behoefte is juist het risico dat er richting 2040 onvoldoende (jonge) vrijwilligers en werkenden zijn om deze voorzieningen draaiende te houden en de benodigde zorg- en ondersteuning te kunnen leveren. Dit heeft een negatief effect op de vitaliteit van de kernen.

Woningbouwopgave: +4.000 woningen in periode 2023-2040

Om de vitaliteit te behouden en versterken heeft de gemeente gekozen voor een woningbouw-opgave van 4.000 woningen (voor de periode 2023-2040). Met deze opgave wil de gemeente meer jongeren behouden en aantrekken en daarmee de vitaliteit en het draagvlak voor voorzieningen en het verenigingsleven behouden. In 2023 en 2024 zijn al 211 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. De opgave bedraagt daarmee dus nog 3.790 woningen voor periode 2025-2040.

Om deze opgave nader te onderbouwen is een scenario uitgewerkt. In het autonome scenario neemt het draagvlak voor voorzieningen namelijk af doordat het aantal jongeren en gezinnen krimpt. In het scenario is de huishoudensontwikkeling bij een woningbouwopgave van +4.000 woningen beeld gebracht. Hoe ziet de huishoudensontwikkeling en -opbouw er in dat geval uit? Daarnaast is ook onderzocht welke kwalitatieve woningbehoefte hierbij passend is. Dit als input voor de update van de woningbouwsegmentering. In het scenario is, wat betreft extra doelgroepen, aangesloten bij de verhoudingen waarin doelgroepen nu naar Krimpenerwaard verhuizen. Dat zijn voor 39% jongeren tot 35 jaar, voor 29% gezinnen en voor de rest overige doelgroepen. Op de lange termijn houden we in dit scenario ook rekening met het ouder worden van huishoudens en gezinsvorming.

2.5 Woningbouwopgave +4.000 resulteert in sterke groei jonge huishoudens en gezinnen

De woningbouwopgave van 4.000 woningen zorgt, ten opzichte van het autonome scenario, vooral voor een plus op het aantal jongeren en gezinnen dat in de gemeente Krimpenerwaard woont. In dit geval groeit het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar namelijk met +4% (in plaats van dat deze doelgroep afneemt met -15 of -4%). Ook het aantal gezinnen groeit (+8% in plaats van -1 of +2%). Onderliggend is wel nog steeds sprake van vergrijzing. Dit komt omdat vergrijzing voor het grootste deel wordt verklaard door huishoudens die al in de gemeente wonen en ouder worden. Oudere doelgroepen zijn namelijk een stuk minder verhuisgeneigd dan jongere doelgroepen. Als ouderen verhuizen doen ze dat bovendien over kleine afstanden. In de gemeente Krimpenerwaard verhuisde (in de periode 2019-2024) 77% van de 75-plussers binnen de eigen gemeente. 60% van alle verhuizende 75-plussers deed dat zelfs binnen de eigen kern. Kortom: het bouwen van meer woningen zorgt vooral voor extra instroom van jonge huishoudens (alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en gezinnen). De woningbouwopgave van +4.000 zorgt daarmee voor een meer evenwichtige bevolkingsopbouw. Dit draagt bij aan de vitaliteit.

Tabel 1: Ontwikkeling doelgroepen in autonoom- en ambitiescenario

Doelgroepen

Autonoom

Autonoom + inlopen woningtekort

Opgave +4.000

A&S <35 jaar

-365 (-15%)

-110 (-4%)

+110 (+4%)

Gezinnen

-75 (-1%)

+140 (+2%)

+690 (+8%)

A&S 35-55 jaar

+780 (+31%)

+930 (+37%)

+1.040 (+41%)

A&S 55-75 jaar

-7 (0%)

+5 (0%)

+150 (+2%)

A&S >75 jaar

+1.740 (42%)

+1.740 (+42%)

+1.795 (+43%)

Totaal

+2.065 (+8%)

+2.705 (+11%)

+3.790 (+15%)

Bron: Primos2024. CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

A&S = alleenstaanden en stellen

2.6 Vergrijzing leidt tot grote behoefte aan nultreden

De bestaande woningvoorraad, prijsontwikkelingen op de woningmarkt en demografische ontwikkelingen hebben effect op de behoefte aan woningen op de middellange en lange termijn. Rekening houdend met deze ontwikkelingen neemt in Krimpenerwaard de komende jaren vooral de vraag naar betaalbare en nultredenwoningen toe. Dit zijn ook de woningtypen die nu nog onvoldoende in de bestaande woningvoorraad aanwezig zijn. Ruim 80% van de bestaande voorraad bestaat uit grondgebonden woningen en gemiddeld genomen is een woning 130 m2 groot.

Kwalitatief gezien ligt hier dus de grootste opgave. In ieder scenario groeit de doelgroep 75-plussers namelijk het hardst. Zij hebben vaak de wens om naar een nultredenwoning te verhuizen. Door deze woningen te bouwen (en ouderen te verleiden de verhuisstap te maken) vindt doorstroming plaats. Verhuizende ouderen laten in Krimpenerwaard vaak een (sociale huur of koop) grondgebonden woning achter. In onderstaande figuur zien we echter dat in het autonome scenario de verwachte toename van doelgroepen die graag in dit type woning willen wonen niet groot genoeg is om alle vrijkomende koopwoningen te bewonen. Jongeren en gezinnen nemen immers af in dit scenario. Er ontstaat daarmee een theoretisch overschot aan grondgebonden woningen. Wanneer uitgegaan wordt van een bouwopgave van +4.000 woningen verkleint dit overschot aanzienlijk. In dit geval worden namelijk vooral meer jonge huishoudens en gezinnen aangetrokken.

Figuur 1: Kwalitatieve woningbehoefte naar woningtypen 2025-2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort en ambitiescenario

Bron: Primos2024, WoON2024, CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

SH = sociale huur, VSH = vrije sector huur, GGB = grondgebonden, APP = appartement en NULT = nultreden

2.7 Meer sociale huurwoningen nodig om doorstroming te realiseren en aandachtsgroepen te huisvesten

Richting 2040 ontstaat aan alle typen nultredenwoningen een behoefte. Om doorstroming ook daadwerkelijk op gang te brengen is voldoende nieuwbouw in dit segment nodig. In onderstaand figuur is het bestaande woningbouwprogramma van de gemeente afgezet tegen de behoefte aan nultredenwoningen (in verschillende scenario’s). Op basis hiervan kunnen we concluderen dat de gemeente in bestaande woningplannen al sterk heeft ingezet op nultredenwoningen. De bestaande plancapaciteit is groot genoeg om het aantal nultredenwoningen waaraan behoefte is te realiseren

2Kanttekening hierbij is wel dat dit een momentopname is en dat nog niet alle plancapaciteit harde plancapaciteit betreft. Een deel van deze plannen zal de omgevingsplanprocedure dus nog moeten doorlopen. Hier werkt de gemeente samen met haar woningmarktpartners hard aan.

. Dit is essentieel voor het realiseren van doorstroming en om ervoor te zorgen dat zoveel mogelijk inwoners (zowel jong als oud) passend kunnen wonen. Binnen het nultreden-segment valt de relatief grote vraag naar betaalbare woningtypen op. Binnen het segment bestaat de meeste vraag naar sociale huur. Dit komt doordat het aandeel ouderen met een laag inkomen hoog is. Zij kunnen daardoor, ook wanneer ze wel veel vermogen bezitten, de stap naar een sociale huurwoning maken. Daarna zien we dat de vraag naar nultredenwoningen redelijk gelijk verdeeld is in eigendomssituatie (huur/koop) en betaalbaarheid.

Figuur 2: Confrontatie kwalitatieve woningbehoefte en plancapaciteit, naar nultredenwoningen (tot 2040)*

Bron: Plancapaciteit gemeente Krimpenerwaard (december 2024). Primos2024. CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024). Bewerking Stec Groep (2025). * De woningbouwplannen voor nultredenwoningen alleen zijn onvoldoende groot om de woningbouwopgave te realiseren. Extra woningbouwplannen zijn daarom nog nodig.

Vergrijzing en doorstroming zijn niet de enige redenen om meer sociale huur toe te voegen. De huidige sociale huurvoorraad staat onder druk doordat huishoudens niet meer kunnen doorstromen naar de koopmarkt. Waar in het verleden ook een deel van de koopwoningvoorraad bereikbaar was voor huishoudens met een laag en middeninkomen, is dit nu niet meer het geval. Voor aandachtsgroepen op de woningmarkt geldt dat hiermee hun kwetsbaarheid vergroot wordt. Zij kunnen al lastig zelfstandig een woning vinden, maar zeker wanneer het aanbod voor hen beperkt is. Deze aandachtsgroepen zijn vaak op zoek naar een betaalbare woning waar ze zelfstandig, met mogelijk enige hulp of ondersteuning, kunnen wonen. Om ervoor te zorgen dat deze aandachtsgroepen ook in de toekomst prettig wonen, doorstroming in instellingen plaatsvindt en de concurrentie met starters voorkomen wordt, is een solide sociale woningvoorraad noodzakelijk.

Woningbouwopgave nodig voor vitaliteit en passend wonen

In 2023 heeft de gemeente Krimpenerwaard gekozen voor een woningbouwopgave van 4.000 woningen tot 2040. Dit is meer dan dat prognoses voorspellen voor die periode. In dit rapport hebben we daarom het effect van verschillende woningbouwscenario’s (autonoom of opgave) onderzocht. Met een focus op de verwachte bevolkingsopbouw, de woningbouwsegmentering en vitaliteit. Hieronder vatten we de effecten van de verschillende scenario’s samen.

Autonome ontwikkeling:

•Vergrijzing en ontgroening belangrijkste demografische trends: Het aantal huishoudens groeit richting 2040 met +2.700. Onderliggend is vergrijzing de belangrijkste trend. 64% van alle huishoudensgroei wordt veroorzaakt door de groep 75-plussers. Wanneer we het inlopen van het woningtekort niet meenemen is dit zelfs 85%. Daarnaast krimpen in dit scenario de jongere doelgroepen (alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en gezinnen).

•Vitaliteit komt onder druk te staan: Het voorzieningen­niveau komt onder druk te staan. Richting 2040 kampen waarschijnlijk de gymnastiek-, tennis- en voetbal­verenigingen in Gouderak en Ammerstol met te weinig leden. Ook in Berkenwoude neemt de druk op sportverenigingen toe. Hetzelfde geldt voor het onderwijs en de kinder­opvang in Ammerstol en Berkenwoude. Hier wonen richting 2040 waarschijnlijk onvoldoende kinderen om een efficiënte exploitatie te voeren. Ook neemt het aantal (jonge) vrijwilligers en werkenden af. Dit geeft risico’s voor het verenigingsleven en de te leveren zorg- en ondersteuning aan ouder wordende inwoners.

Woningbouwopgave +4.000:

•Er ontstaat een meer evenwichtige bevolkingsopbouw: De woningbouwopgave van +4.000 woningen zorgt voor een stijging van het aantal jongeren en gezinnen in de gemeente Krimpenerwaard. Hiermee wordt de autonome trend van ontgroening (jongeren en gezinnen nemen af) omgedraaid naar vergroening (jongeren en gezinnen nemen toe). Dit is belangrijk voor de vitaliteit van de kernen.

•Vitaliteit blijft geborgd: Om de vitaliteit te behouden en versterken zijn namelijk meer jongeren en gezinnen nodig. Op basis van autonome ontwikkelingen komt de wens om in iedere kern een sportvereniging te hebben onder druk te staan. Ook het gewenste niveau van onderwijs en kinderopvang staat onder druk. Met de realisatie van de woningbouwopgave worden vooral meer jonge doelgroepen aangetrokken. Deze helpen bij het realiseren van de gewenste voorzieningenniveaus. Het aantrekken van deze doelgroepen zorgt bovendien voor meer arbeidspotentieel. Essentieel voor het verlenen van zorg- en andere ondersteuningstaken.

•Er ontstaat doorstroming en meer inwoners wonen passend: Er ontstaat meer ruimte voor wooncarrières van zowel jongeren als ouderen. Met de bouw van een groot aantal nultreden­woning (een woningtype dat nu nog maar beperkt in de woningvoorraad voorkomt) kunnen meer oudere huishoudens de stap maken naar een geschikte woning. Hierdoor ontstaat doorstroming: ouderen verhuizen en laten (vaak) een grondgebonden woning achter. Naar deze woning kunnen vervolgens starters of jonge gezinnen trekken. Minder bouwen zorgt daarom ook voor minder doorstroming (want minder geschikte alternatieven voor ouderen). Hiermee blijft de beschikbaarheid van (koop)grondgebondenwoningen voor starters en jonge huishoudens beperkt. Dit zorgt voor een aanhoudende druk op het sociale huursegment.

3.Woningbouwsegmentering

In dit hoofdstuk staat (in tabel 4) de nieuwe woningbouwsegmentering van de gemeente Krimpenerwaard. De oude woningbouwsegmentering uit de woon(zorg)visie ‘Vitale kernen in het groen. Woonvisie Krimpenerwaard 2023-2028: met aandacht voor wonen, zorg en duurzaamheid – programma volkshuisvesting’ komt te vervallen. In onderstaande paragrafen wordt uitgelegd wat er in de nieuwe woningbouwsegmentering anders is dan in de oude.

3.1 Oude woningbouwsegmentering: 75% betaalbaar en 60% nultreden

In de woon(zorg)visie ‘Vitale kernen in het groen. Woonvisie Krimpenerwaard 2023-2028: met aandacht voor wonen, zorg en duurzaamheid – programma volkshuisvesting’ is voor de woningbouwprogrammering het volgende opgenomen:

Doel: we zetten bij ieder nieuwbouwplan in op 75% betaalbaar

Om meer betaalbare woningen te realiseren hanteren we op planniveau onderstaande segmentering. Dit betekent dat ieder plan voor 75% uit betaalbare woningen (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) moet bestaan. Met de woningbouwsegmentering werken we toe naar een woningvoorraad die voor 30% bestaat uit sociale huurwoningen. Het is een ingroeimodel. Op basis van het beoogde bouwprogramma en het aandeel sociale huur zal dit aandeel daarentegen nog niet in 2040 bereikt zijn. Voor middenhuur gaan we uit van woningen meteen huurprijs vanaf de liberalisatiegrens (€ 900,07 - prijspeil 2025) tot de middenhuur grens (€ 1.184,82 – prijspeil 2025). Voor het betaalbare koopsegment maken we een onderverdeling naar goedkope koop (tot € 269.000) en het overige deel betaalbare koop (€ 269.000 tot € 405.000).

Tabel 2: Woningbouwsegmentering per plan

Segment

Aandeel

Sociale huur

30%

Middenhuur

20%

Dure huur

5%

Betaalbare koop (tot € 405.000)

25%

… waarvan goedkope koop (tot € 269.000)

12,5%

… waarvan overig betaalbaar (€ 269.000 tot € 405.000)

12,5%

Dure koop (vanaf € 405.000)

20%

Bron: Woonvisie gemeente Krimpenerwaard.

In principe moet ieder woningbouwplan tot 2040 voldoen aan de segmentering. Er is een aantalredenen om onderbouwd af te wijken van bovenstaande woningbouwsegmentering. Afwijkenkan indien:

•Goed onderbouwd aangetoond kan worden dat de leefbaarheid in een kern in het geding komt;

•Goed onderbouwd aangetoond kan worden dat de financiële haalbaarheid van een plan in het geding komt. Ontwikkelende partijen en de gemeente zoeken, indien dit het geval is, daarna samen naar het grootst mogelijke betaalbare programma dat financieel wel haalbaar is;

•Er sprake is van sloop/nieuwbouw door een woningcorporatie (dan mag 100% sociale huur teruggebouwd worden);

•Er uitwisseling plaatsvindt tussen vergelijkbare prijssegmenten (bijvoorbeeld: een hoger aandeel betaalbare koop ter compensatie voor een lager aandeel middenhuur);

•Als gezekerd is dat de opgave elders in de gemeente wordt ingevuld. We gaan daarvoor werken met een vereveningsfonds.

Doel: we voegen kwalitatief goede en levensloopbestendige woningen toe

‘’Voornieuwbouw zien we ouderen als een belangrijke doelgroep. Dit omdat we, met de bouw van woningen voor ouderen, de doorstroming op onze woningmarkt op gang krijgen. Op basis van het gemeentelijke woningbehoefteonderzoek blijkt bovendien dat 60% van de toekomstige woningbehoefte bestaat uit appartementen en nultredenwoningen. Onze wens is dan ook om 60% van het nieuwbouwprogramma als nultredenwoning/appartement te realiseren.

Essentieel daarbij is dat er levensloopbestendige producten met een goede prijs/kwaliteitverhouding worden gerealiseerd. Een levensloopbestendige woning is een zelfstandige woning die geschikt is (of eenvoudig geschikt te maken) voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. De woning pastin alle levensfasen bij de behoeften die de bewoner op dat moment heeft. Andere kwalitatieve woningkenmerken die ouderen kunnen verleiden te verhuizen zijn: locaties dicht bij voorzieningen (of eenvoudig bereikbaar), woningen met minimaal drie kamers, goede ruime buitenruimte, trap- en drempelloos, brede deurposten, brede trapopgangen, een aantrekkelijke huurprijs, etcetera.

Tabel 3: Woningbouwsegmentering naar woningtypologie

Segment

Aandeel

Grondgebonden (zoals rijtjeswoning, twee-onder-een-kap of vrijstaand

40%

Nultreden/appartement

60%

Bron: Woonvisie gemeente Krimpenerwaard.

3.2 Nieuwe woningbouwsegmentering: 2/3 betaalbaar en 60% nultreden

Onderzoek geeft sterke aanleiding voor betaalbare woningen in nieuwbouwplannen

Uit het woningbehoefteonderzoek blijkt een grote behoefte aan betaalbare woningen. Wanneer het gemiddelde genomen wordt van de behoefte volgens woonvoorkeuren (vraaggericht) en verhuisgedrag (aanbodgericht), zien we dat de behoefte in het scenario van + 4.000 woningen tot 2040 voor 73% uit betaalbare woningen bestaat. Dat zijn sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (tot € 405.000). Deze behoefte ontstaat vooral vanuit jonge huishoudens die instromen en oudere huishoudens die de stap willen maken naar een nultredenwoning. Deze oudere huishoudens wensen vaak een sociale huurwoning in het nultredensegment en zij verhuizen hier daadwerkelijk ook het vaakst naartoe. Dit komt onder andere doordat deze doelgroep vaker een laag inkomen (AOW en pensioen) heeft dan andere doelgroepen.

De huidige markt zorgt voor uitdagingen in de uitvoering

In de huidige markt is het echter zeer lastig om betaalbare woningen te realiseren. Dit bevestigen lokale woningmarktpartners ook. Meer flexibiliteit in woningbouwplannen is daarom gewenst. De behoefte aan betaalbare woningen is groot (73%). Toch verplichten we geen hoger aandeel betaalbare woningen dan landelijk geldt en in de woondeal is afgesproken (2/3). Verder gaan dan dat is in de huidige marktomstandigheden lastig haalbaar en zet het realiseren van woningen (kwantitatief) verder onder druk.

Binnen het betaalbare segment zetten we op inbreidingslocaties in op een percentage van 30% sociale huur en op uitbreidingslocaties hanteren we een percentage van 34% sociale huur

3Inbreidingslocaties zijn locaties die binnen de bestaande stedelijke structuur zijn gelegen. Uitbreidingslocaties zijn locaties die aan de randen van de kernen liggen.

. Dit omdat de vraag naar sociale huur heel groot is. In tabel 4 staat de nieuwe woningbouwsegmentering per plan. De nieuwe segmentering heeft als voordeel dat:

•2/3 betaalbaar aansluit bij eisen uit nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting;

•Bij uitbreidingslocaties meer sociale huur wordt gerealiseerd. Dit voorziet in een lokale behoefte en hiermee wordt aangesloten op de wens van de provincie Zuid-Holland;

•Er meer flexibiliteit ontstaat in segmenten betaalbaar en duur, meer kans op realisatie.

Daarnaast blijven de vijf afwijkingsmogelijkheden uit de woonvisie bestaan.

Tabel 4: Woningbouwsegmentering per plan

Segment

Uitbreidingslocaties

Inbreidingslocaties

Sociale huur (tot € 900,07)

34%

30%

Betaalbare koop / middenhuur (tot € 1.184,82)*

33%

37%

… waarvan goedkope koop (tot € 315.000*)

16,5%**

18,5%**

… waarvan overig betaalbaar (€ 315.000 tot € 405.000)

16,5%**

18,5%**

Dure huur / koop (vanaf € 1.184,82 of € 405.000)

33%

33%

* De prijsgrens voor betaalbare koop volgt de definitie van het Rijk. De prijsgrens voor goedkope koop wordt vanaf eind 2026 jaarlijks geüpdatet op basis van wat huishoudens met een inkomen van 1,5 keer modaal kunnen lenen aan hypotheek.

** Wanneer geen middenhuur wordt gerealiseerd. Als er wel middenhuur gerealiseerd wordt, wordt samen besproken welke verdeling binnen het betaalbare koopsegment gewenst is.

Vergrijzing is de belangrijkste demografische ontwikkeling in Krimpenerwaard

De huishoudensprognose laat zien dat het aantal 75-plussers de komende jaren sterk toeneemt in Krimpenerwaard, veel meer dan overige doelgroepen. Dit heeft sterke gevolgen voor de woonwensen van huishoudens in de toekomst. Aan de woonwensen van ouderen kan de huidige woningmarkt nog slecht voldoen. De woningvoorraad bestaat immers voor het grootste deel uit reguliere grondgebonden woningen die niet levensloopgeschikt zijn. Uit het woningbehoefte-onderzoek blijkt dan ook een grote behoefte aan nultredenwoningen. Wanneer we het gemiddelde nemen van de behoefte volgens woonvoorkeuren (vraaggericht) en verhuisgedrag (aanbodgericht), zien we dat de behoefte in het ambitiescenario tot 2040 voor 60% uit nultredenwoningen bestaat. De verdeling grondgebonden en nultreden/appartement is en blijft daarmee gelijk aan die uit de woonvisie.

Ook kansen voor andere doelgroepen in nultredensegment

Ook is het belangrijk te beseffen dat gebouwde nultredenwoningen niet enkel voorzien in de wensen van ouderen. Ouderen zullen niet allemaal tegelijkertijd willen verhuizen. Dat verloopt geleidelijk. Zet deze woningen daarom niet enkel in de markt voor deze doelgroep. Appartementen kunnen bijvoorbeeld ook geschikt zijn voor starters en grondgebonden nultreden-woningen kunnen makkelijk bewoonbaar zijn voor jongere huishoudens met een hoog inkomen. Op korte termijn worden zo meerdere doelgroepen door uw nieuwbouw bediend, terwijl hierdoor op de lange termijn voldoende woningen voor ouderen op de markt komen.

4Bijlage A: Woning-behoefteonderzoek

4.1 Huidige woningmarkt

Bestaande woningvoorraad bestaat voor ruim 65% uit koopwoningen, weinig appartementen

In de gemeente Krimpenerwaard bestaat 66% van de bestaande woningvoorraad uit koopwoningen. Dit is meer dan het landelijk gemiddelde van 55% (grondgebondenwoningen en appartementen samen). Prijsstijgingen op de koopwoningmarkt hebben in Krimpenerwaard daardoor een relatief groter effect. Een groter deel van de woningvoorraad is namelijk onderhevig aan deze prijsontwikkelingen. Van alle koopwoningen is ruim 90% een grondgebonden woning. Ook in het huursegment is bijna 60% van de voorraad een grondgebonden woning. Het aandeel appartementen is dus relatief klein. Het aandeel corporatiewoningen ligt net iets onder het landelijk gemiddelde. In gemeente Krimpenerwaard bestaat 26,3% van de voorraad uit corporatiewoningen, in Nederland is dit 26,6%

4Dit betekent dat de gemeente Krimpenerwaard, op basis van de nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting de instructieregel krijgt om in ieder geval 30% van alle toevoegingen (nieuwbouw en bestaande voorraad) uit sociale huur te laten bestaan.

.

Figuur 3: Woningvoorraad naar eigendom en woningtype, 2024

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 1 januari 2024).

Betaalbaarheid onder druk: transactieprijzen stegen afgelopen 5 jaar 30%, gemiddeld € 443.000

De woningmarkt is de afgelopen jaren sterk onderhevig geweest aan prijsstijgingen. Dit heeft grote gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen, ook in de gemeente Krimpenerwaard. De gemiddelde transactieprijs lag in 2024 bijna 95% hoger dan in 2015 (van € 228.000 naar € 443.000). Dit heeft grote gevolgen voor de bereikbaarheid van de koopwoningmarkt voor starters en doorstromers vanuit huurwoningen. Door de forse prijsstijgingen kunnen zij minder vaak dan in het verleden een stap naar een koopwoning maken.

Figuur 4: Ontwikkeling transactieprijzen, 2015-2025

Bron: CBS (2015 t/m 2024).

Bijna 60% huishoudens heeft inkomen dat past bij goedkope huur- of koopwoning (tot € 315.000)

In Krimpenerwaard heeft 43% van de huishoudens een inkomen waarmee ze een corporatie-woningen toegewezen kunnen krijgen. Ook heeft 15% van de huishoudens een middeninkomen. Dit betekent dat bijna 60% van alle huishoudens in Krimpenerwaard een inkomen heeft passend bij een goedkope woning (sociale huur, middenhuur of goedkope koop). Huishoudens met een middeninkomen (tot 1,5x modaal) kunnen op dit moment namelijk maximaal een hypotheek van circa € 315.000 krijgen. Het koopaanbod binnen dit segment wordt (door prijsstijgingen) steeds kleiner (zie figuur 6).

Figuur 5: Huishoudens naar inkomensklassen, 2024

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 1 januari 2024). Bewerking Stec Groep (2025).

Groot deel koopvoorraad onbereikbaar voor huishoudens met laag of middeninkomen

In Krimpenerwaard heeft bijna 60% van de woningvoorraad een geïndexeerde WOZ-waarde (2025) van meer dan € 405.000. Dit is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. Daarentegen is de koopwoningvoorraad met een waarde tot € 355.000 in Krimpenerwaard juist relatief klein (22% in plaats van 28% landelijk). Een groot deel van de koopwoningvoorraad is daarmee niet bereikbaar voor huishoudens met een laag of middeninkomen (60% van alle huishoudens).

Figuur 6: Woningvoorraad naar WOZ-klassen, indexatie WOZ 2025

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 1 januari 2024). Bewerking Stec Groep (2025).

Weinig midden of dure huurwoningen, midden en hoge inkomens aangewezen op koopsector

Het grootste deel van alle huurwoningen wordt in Krimpenerwaard verhuurd voor een huurprijs onder de sociale huurgrens (93%). Dit betekent echter ook dat binnen het huursegment het aandeel middenhuurwoningen (5%) en dure huurwoningen (2%) heel beperkt is. Gemiddeld bestaat 10% van de woningvoorraad uit middenhuurwoningen en 6% uit dure huurwoningen. Huishoudens met een midden- of hoog inkomen zijn in Krimpenerwaard dus grotendeels aangewezen op het (steeds duurder wordende) koopsegment.

Figuur 7: Huurvoorraad naar prijsklassen, 2023

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 1 januari 2024). Bewerking Stec Groep (2025).

Aanbod goedkope koopwoningen duidelijk kleiner dan gemiddeld in Nederland

In mei 2025 stonden er 270 woningen te koop in gemeente Krimpenerwaard. 3 van deze woningen had een vraagprijs tot € 250.000 (1%) en 19% van deze woningen had een vraagprijs tussen de € 250.000 en € 355.000. Het aandeel van te koop staande woningen ligt in deze segmenten ook lager dan het percentage woningen dat het afgelopen jaar binnen dit segment is verkocht. Er is daarom sprake van stijgende vraagprijzen, maar ook een relatief snelle verkooptijd van betaalbare woningen en daardoor is er een hoge woningdruk. De woningdruk in het segment tot € 250.000 is ook een stuk hoger dan in Nederland. De woningdruk in duurdere segmenten (meer dan € 405.000) is daarentegen juist lager dan in Nederland.

Tabel 5: Huidig aanbod en verkochte woningen, mei 2024 – mei 2025

Bron: Funda (mei 2025). Bewerking Stec Groep (2025).

Mogelijkheden voor huishoudens met laag- en middeninkomen meest beperkt

Er zijn op dit moment onvoldoende passende woningen voor huishoudens met een laag (zonder passend toewijzen) en middeninkomen in Krimpenerwaard. Binnen het huursegment zijn woningen met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens (€ 682,96 of € 731,93) en de middenhuurgrens (€ 1.184,82) passend voor deze doelgroepen. Binnen het koopsegment zijn woningen tussen de € 160.000 en € 315.000 bereikbaar voor deze doelgroepen. Dit terwijl dit juist segmenten zijn waarin het aanbod beperkt is. Met name starters en doorstromers vanuit de huurwoningmarkt zullen last hebben van deze krappere woningmarkt. Zij hebben immers niet geprofiteerd van koopprijsstijgingen en concurreren nu met veel huishoudens op een relatief klein deel van de woningmarkt. Ook huishoudens met een laag inkomen die wel geprofiteerd hebben van koopprijsstijgingen kunnen immers met hen concurreren. Zo zien we dat veel ouderen de keuze maken om hun huis met meerwaarde te verkopen en te verhuizen naar een huurwoning.

Tabel 6: Betaalbaarheidsgrenzen en omvang woningvoorraad naar prijsklasse

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025). * Een laag percentage betekent dat het aandeel passende woningen, ten opzichte van de doelgroep, beperkt is. Hoe hoger het percentage hoe meer passende woningen er voor een bepaalde doelgroep zijn. **Niet van alle woningen is prijs bekend

4.2Demografie en verhuizingen

Bevolkingsgroei afgelopen jaren door positief binnenlands migratiesaldo en natuurlijk groei

De stijgende bevolkingsontwikkeling in Krimpenerwaard had de afgelopen jaren twee oor-zaken: (1) de hoge instroom van huishoudens vanuit andere Nederlandse gemeenten en (2) de positieve natuurlijke groei. Dit laatste is nog maar op weinig plekken in Nederland het geval (door vergrijzing). De afgelopen twee jaar constateren we daarentegen een dip in de binnenlandse verhuizingen. Dit kwam doordat er in deze jaren weinig nieuwbouw is opgeleverd.

Figuur 8: Demografische ontwikkeling, 2015-2025*

Bron: CBS (2025 t/m 2024). Bewerking Stec Groep (2025). * De piek in buitenlandse migratie in 2022 wordt verklaar door de oorlog in Oekraïne.

Onderliggend: huishoudensverdunning en vergrijzing

Sinds 2015 is het aantal inwoners van de gemeente Krimpenerwaard in totaal met 3.575 personen toegenomen (+7%) en het aantal huishoudens met 1.950 toegenomen (+9%). Hieruit blijkt dat het aantal huishoudens naar verhouding sneller toeneemt dan het aantal inwoners. Dit doordat de gemiddelde huishoudensgrootte daalt. Dit komt bijvoorbeeld doordat een deel van de ouderen overlijdt en een partner achterlaten. Tegelijkertijd neemt het aantal huis-houdens toe door bijvoorbeeld starters op de woningmarkt. Sinds 2015 zien we dat het aantal 75-plussers het hardst is toegenomen (+41%). Ook het aantal 55 tot 75 jarigen nam toe (+10%), net als het aantal 15 tot 35 jarigen (+11%). De vergrijzing is daarmee duidelijk zichtbaar in de inwonersontwikkeling. Tegelijkertijd wordt deze iets gedrukt door de natuurlijke groei van de gemeente. Verder valt op dat de huishoudensgroei grotendeels veroorzaakt wordt door een toename van alleenstaanden (+17%). Dit hangt sterk samen met de vergrijzing in de gemeente.

Figuur 9: Inwoners- en huishoudensontwikkeling, 2015-2025

Bron: CBS (2015 tot 2025).

Figuur 10: Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd en huishoudenstype, 2015-2025

Bron: CBS (2015 tot 2025).

64% huishoudens verhuisd binnen eigen gemeente, 5% verhuizingen betrof terugkeerder

In deze paragraaf kijken we naar alle verhuizingen binnen en naar de gemeente Krimpenerwaard (voor de periode 2019-2024). We maken daarbij onderscheid naar herkomst en huishoudenstype van de verhuizer. Ook kijken we naar het woningtype na verhuizing. In de periode 2019-2024 is 64% van de vrijkomende woningen in de gemeente Krimpenerwaard bewoond door een huishoudens dat voor de verhuizing ook al in de gemeente Krimpenerwaard woonde. Daarnaast betrof 5% van de verhuizingen een verhuizing van een huishouden van buiten de gemeente, die eerder al wel voor minimaal 6 jaar in de gemeente Krimpenerwaard woonde.

Figuur 11: Inkomende verhuizingen per jaar gemeente Krimpenerwaard, 2019-2024

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

Lage inkomens vaker afkomstig uit buiteland, hoge inkomens uit andere gemeenten

In ongeveer 40% van de gevallen vinden verhuizingen binnen de eigen kern plaats. Lage inkomens uitgezonderd. Zij verhuisden in 35% van de gevallen binnen hun eigen kern. Wel verhuizen er relatief veel van deze huishoudens binnen de eigen gemeente en is de instroom vanuit het buitenland groter. Huishoudens met een hoog inkomen komen juist relatief vaak vanuit een andere gemeente in Nederland naar Krimpenerwaard.

Figuur 12: Inkomende verhuizingen per inkomensgroep gemeente Krimpenerwaard (2019-2024)

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

Ouderen vaak afkomstig uit eigen gemeente

Alleenstaanden en stellen van 75 jaar of ouder (77%) en gezinnen (59%) verhuizen relatief vaak binnen de eigen kern of gemeente. Dit komt doordat zij vaak in de buurt van hun sociale netwerk of voorzieningen (voor hun kinderen) blijven wonen. Alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar doen dit het minst vaak (46%). Een deel van hen komt ook als arbeidsmigrant vanuit het buitenland.

Figuur 13: Inkomende verhuizingen per doelgroep in de gemeente Krimpenerwaard, 2019 tot 2024

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

Vergrijzing leidt tot ander verhuisgedrag

Gezinnen verhuizen het vaakst naar een grondgebonden koopwoning (68%). Met name 75-plussers maken vaak een stap naar een appartement (82%). Een groot deel van hen kiest daarbij voor een sociale huurwoning. Ook onder 55 tot 75-jarigen zien we het aandeel verhuizers naar appartementen toenemen. Al zien we onder deze doelgroep ook nog verhuizers naar grondgebonden koopwoningen terug.

Figuur 14: Woningtype na verhuizing per doelgroep in de gemeente Krimpenerwaard, 2019 tot 2023*

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2022). Bewerking Stec Groep (2025). *Huurprijzen zijn nog niet bekend voor de periode vanaf 2023

4.3Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte

Autonoom: +2.700 huishoudens verwacht tot 2040

We berekenen de verwachte huishoudensgroei richting 2040 op basis van de meest actuele Primos prognose (2024). In de periode 2025 tot 2040 verwacht deze prognose een toename van 2.070 huishoudens. Daarnaast bestaat er landelijk een woningtekort. Deze is ook onderdeel van de woningbouwopgave. Het streven is namelijk dit tekort terug te brengen tot 2%. Op dit moment is het woningtekort in Oost-Zuid-Holland (COROP-regio waar Krimpenerwaard onderdeel van is) 4,6%. Dit betekent dat Krimpenerwaard, bovenop de prognose, nog een aanvullende woningbouwopgave heeft van 635 woningen tot 2040. Deze aanvullende opgave is met name gericht op jonge huishoudens. Het woningtekort is namelijk berekend op basis van het aantal personen ouder dan 25 jaar die niet in een zelfstandige woning wonen. In totaal komt de autonome huishoudensontwikkeling in de periode 2025-2040 uit op 2.700.

Figuur 15: Toekomstige huishoudensontwikkeling op basis van prognose

Bron: Primos prognose 2021, 2022 en 2024

Autonoom: huishoudengroei vooral door vergijzing

Op basis van autonome ontwikkelingen neemt de komende jaren voor het aantal 75-plussers sterk toe. In totaal groeit deze doelgroep richting 2040 met 1.740 huishoudens. Dit is bijna 65% van alle huishoudensgroei tot 2040. In deze periode verandert het aantal jongeren en gezinnen slechts beperkt. Wel neemt het aantal alleenstaanden en stellen tussen 35 tot 55 jaar sterk toe.

Tabel 7: Verwachten huishoudensontwikkeling, autonoom

Doelgroepen

2025

2040

2025-2040

A&S <35 jaar

2.495

2.385

-110 (-4%)

Gezinnen

8.675

8.815

+140 (+2%)

A&S 35-55 jaar

2.545

3.475

+930 (+37%)

A&S 55-75 jaar

6.660

6.665

+5 (0%)

A&S >75 jaar

4.150

5.890

+1.740 (+42%)

Overig

85

85

0(0%)

Totaal

24.610

27.315

+2.700 (+11%)

Bron: Primos2024. CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

A&S = alleenstaanden en stellen.

Opgave: + 4.000 woningen beoogd tot 2040

In de woonvisie is de opgave opgenomen om in de periode 2023-2040 4.000 extra woningen toe te voegen. Deze opgave ligt dus hoger dan prognoses voorspellen. In 2023 en 2024 zijn al 211 extra woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. De resterende opgave voor de periode 2025-2040 bedraagt daarmee dus nog 3.790 woningen. Om deze opgave nader te onderbouwen is een scenario uitgewerkt. In dit scenario is de verwachte huishoudensontwikkeling in beeld gebracht, uitgaande van een bouwopgave van +4.000 woningen. Daarnaast is ook onderzocht welke kwalitatieve woningbehoefte hierbij passend is. Dit als input voor de update van de woningbouwsegmentering.

We sluiten in het scenario, wat betreft extra doelgroepen, aan op de verhoudingen waarin doelgroepen nu naar Krimpenerwaard verhuizen. Dat zijn voor 39% jongeren tot 35 jaar, voor 29% gezinnen en voor de rest overige doelgroepen. Op de lange termijn houden we in het scenario ook rekening met het ouder worden van huishoudens en gezinsvorming. De extra opgave leidt dus vooral tot instroom van jonge huishoudens. Dit verklaart ook onderstaande sterkere groei van met name jongeren en gezinnen. Het aantal ouderen neemt daarnaast ook nog steeds sterk toe, dit verandert dus niet veel ten opzichte van de autonome prognose.

Tabel 8: Verwachten huishoudensontwikkeling, ambitie scenario

Doelgroepen

2025

2040

2025-2040

A&S <35 jaar

2.495

2.605

+110 (+4%)

Gezinnen

8.675

9.365

+690 (+8%)

A&S 35-55 jaar

2.545

3.590

+1.040 (+41%)

A&S 55-75 jaar

6.660

6.810

+150 (+2%)

A&S >75 jaar

4.150

5.945

+1.795 (+43%)

Overig

85

85

0(0%)

Totaal

24.610

28.400

+3.790 (+15%)

Bron: Primos2024. CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

A&S = alleenstaande en stellen.

Woningbehoefte op basis van Stec-doorstroommodel

De verwachte huishoudensontwikkeling naar doelgroepen en de bestaande woningvoorraad in Krimpenerwaard vormen de basis om de kwalitatieve woningbehoefte te bepalen. We zetten hiervoor ons Stec-Doorstroom¬model in. Hiermee berekenen we op basis van de kenmerken van de demografie en woningmarkt aan welke type woningen de komende jaren behoefte dan wel overschot bestaat. We houden hierbij rekening met de verhuisgeneigdheid, woonwensen en het verhuisgedrag van de doelgroepen die nu en in de toekomst naar verwachting in de gemeente Krimpenerwaard zullen wonen. Dit door-stromingsprincipe houdt er rekening mee dat een deel van de woningzoekenden ook goed kan landen in de bestaande woningvoorraad. We gebruiken daarvoor de landelijke WoON-enquête (woonwensen) en CBS Microdata (verhuisgedrag).

Vergrijzing zorgt voor grote behoefte aan nultreden, opgave verkleint overschot grondgebonden

De bestaande woningvoorraad, prijsontwikkelingen op de woningmarkt en demografische ontwikkelingen hebben effect op de behoefte aan woningen op de middellange en lange termijn. Rekening houdend met deze ontwikkelingen neemt in Krimpenerwaard de komende jaren vooral de vraag naar betaalbare en nultredenwoningen. Dit zijn ook de woningtypen die nu nog onvoldoende in de bestaande woningvoorraad aanwezig zijn. Ruim 80% van de bestaande voorraad bestaat uit grondgebonden woningen en gemiddeld genomen is een woning 130 m² groot.

Kwalitatief gezien ligt hier dus de grootste opgave. In ieder scenario groeit de doelgroep 75-plussers namelijk het hardst. Zij hebben vaak de wens om naar een nultredenwoning te verhuizen. Door deze woningen te bouwen (en ouderen te verleiden de verhuisstap te maken) vindt doorstroming plaats. Verhuizende ouderen laten in Krimpenerwaard vaak een (sociale huur of koop) grondgebonden woning achter. In onderstaande figuur zien we echter dat in het autonome scenario de verwachte toename van doelgroepen die graag in dit type woning willen wonen niet groot genoeg is om alle vrijkomende koopwoningen te bewonen. Jongeren en gezinnen nemen immers af in dit scenario. Er ontstaat daarmee een theoretisch overschot aan grondgebonden woningen. Wanneer uitgegaan wordt van een bouwopgave van +4.000 woningen verkleint dit overschot aanzienlijk. In dit geval worden namelijk vooral meer jonge huishoudens en gezinnen aangetrokken.

Figuur 16: Kwalitatieve woningbehoefte naar woningtypen 2025-2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort en ambitiescenario

Bron: Primos2024, WoON2024, CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

SH = sociale huur, VSH = vrije sector huur, GGB = grondgebonden, APP = appartement en NULT = nultreden

Nieuwbouw in nultredensegment noodzakelijk om doorstroming mogelijk te maken

Binnen het nultredensegment bestaat de meeste vraag naar sociale huur. Daarna zien we dat de vraag naar nultredenwoningen redelijk gelijk verdeeld is in eigendomssituatie (huur/koop) en betaalbaarheid. Er ontstaat richting 2040 aan alle typen nultredenwoningen een behoefte. Dit komt door de sterke mate van vergrijzing in Krimpenerwaard. Het aantal 75-plussers neemt tot 2040 met +1.740 sterk toe. Wel valt de relatief grote vraag op naar betaalbare woningtypen. Dit komt doordat het aandeel ouderen met een laag inkomen hoog is. Zij kunnen daardoor, ook wanneer ze wel veel vermogen bezitten, de stap naar een sociale huurwoning maken.

Figuur 17: Kwalitatieve woningbehoefte nultredenwoningen 2025 tot 2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort en ambitiescenario

Bron: Primos2024, WoON2024, CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

SH = sociale huur, VSH = vrije sector huur, GGB = grondgebonden, APP = appartement en NULT = nultreden

Opgave huursegment groot door vergrijzing, opgave maakt extra woningbouw in koop mogelijk

De toekomstige bouwopgave concentreert zich dus met name in het nultredensegment. Binnen dit segment is vooral behoefte aan sociale huur, maar ook in andere prijssegmenten bestaat behoefte. Ouderen met een laag inkomen geven namelijk vaak de voorkeur aan een sociale huurwoning in het nultredensegment en ouderen met een hoog inkomen aan een vrijesectorhuurwoning of koopwoning in het nultredensegment. Dit zijn woningen die op dit moment nog relatief weinig in Krimpenerwaard aanwezig zijn. Dat komt doordat er relatief weinig appartementen in de gemeente staan. Dat type woning is vaker nultreden dan de grondgebonden woningtypen die in Krimpenerwaard overheersen (ruim 80% bestaande voorraad). Daarnaast zorgt het ambitiescenario voor extra bouwmogelijkheden in het koopsegment. Het gaat daarbij met name om betaalbare koop.

Figuur 18: Kwalitatieve woningbehoefte naar prijssegmenten 2025 tot 2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort en ambitiescenario

Bron: Primos2024, WoON2024, CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

Veel vrijkomend aanbod in grondgebonden segment, opgave biedt ruimte voor jongeren

Door in te zetten op 4.000 extra woningen wordt het theoretische overschot in het grondgebonden segment verkleind. Het invullen van deze opgave biedt namelijk vooral kansen voor de extra instroom van jongeren tot 35 jaar en gezinnen. Het ‘vrijspelen’ van koopwoningen in de bestaande voorraad (door doorstroming) biedt extra aanbod voor bijvoorbeeld jongeren die de koopwoningmarkt op willen. Dit geldt voor zowel starters als doorstromers vanuit huurwoningen. Daarnaast zijn deze woningen aantrekkelijk voor huishoudens van buitenaf. Doorstroming van ouderen kan daarmee zorgen voor een sterkere migratiestroom richting de bestaande koopwoningvoorraad in Krimpenerwaard. Deze zorgt voor minder of geen overschot aan grondgebonden koopwoningen.

Figuur 19: Kwalitatieve woningbehoefte grondgebonden woningen 2025 tot 2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort en ambitiescenario

Bron: Primos2024, WoON2024, CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

5.Bijlage B: Vitaliteitstoets

5.1Vitaliteit belangrijke reden woningbouwopgave +4.000

In de woon(zorg)visie ‘Vitale kernen in het groen. Woonvisie Krimpenerwaard 2023-2028: met aandacht voor wonen, zorg en duurzaamheid – programma volkshuisvesting’ is ten aanzien van de vitaliteit het volgende opgenomen:

Doel: Een passende woningvoorraad als basis voor leefbare en vitale kernen

We zien een belangrijke opgave in het versterken van de leefbaarheid en vitaliteit van onze kernen. Dit om deze ook richting de toekomst leefbaar en vitaal te houden. Goed wonen is daarvoor de basis. We vinden het bijvoorbeeld belangrijk dat jonge en lokale werknemers een woning in onze gemeente kunnen vinden. Dit om ervoor te zorgen dat we onze jongeren behouden (vitaliteit) en tegelijkertijd onze lokale economie versterken. Om de vitaliteit en leefbaarheid in onze kernen te behouden is daarentegen meer nodig dan alleen goed wonen. Ook thema’s als voorzieningen, begeleiding en ontmoeting spelen hierin een belangrijke rol.

Programma Sociale Basis en Maatschappelijke Voorzieningen beschrijft voorzieningenniveau

In het omgevingsprogramma ‘Sociale Basis en Maatschappelijke Voorzieningen’ is over vitaliteit het volgende opgenomen:

Krimpenerwaard wil voor haar inwoners een leefbare gemeente zijn met vitale gemeenschappen, vitale kernen en een vitaal buitengebied. Dit vraagt om een sterke sociale basis met daarin een afwisselend robuust voorzieningenniveau. Dit zodat deze bijdragen aan een sterke sociale basis waardoor we onze ambities van vitale kernen en vitale gemeenschappen waar kunnen maken.

In dit programma zijn ook uitspraken gedaan over wat de gemeente Krimpenerwaard als minimaal voorzieningenniveau ziet. Dit minimale niveau is in dit onderzoek het uitgangspunt voor vitaliteit. Stec Groep heeft in onderstaande tabel getoetst of de autonome huishoudens-ontwikkeling voldoende is om dit minimaal gewenste voorzieningenniveau voor: sport, welzijn en maatschappij, cultuur, gezondheid en onderwijs in stand te houden. Stec Groep heeft dit gedaan op basis van het Stec-voorzieningenmodel, aangevuld met bureauexpertise.

Tabel 9: Vitaliteitstoets op basis van autonome bevolkingsontwikkeling

Huidige situatie

Gewenste situatie

Autonome ontwikkeling

Sport

Sport­verenigingen

Er zijn 166 sport­verenigingen verdeeld over alle kernen waarbij iedere kern beschikt over ten minste 1 sport­vereniging

Iedere kern beschikt over een of meerdere sportverenigingen

In Gouderak en Ammerstol komen de gymnastiek-, tennis en voetbal­vereniging richting 2040 onder druk te staan. Ook in Berkenwoude neemt de druk toe. Er blijft waar­schijnlijk wel een sportvereniging, maar het risico bestaat dat deze vooral gericht is op ouderen. Ook in Vlist blijven de sportverenig­ingen die er zijn waarschijnlijk bestaan. Aandachtspunt daarbij is wel dat ze sterk seizoensgebonden zijn (ijsclub of polsstokclub)

Buitensport accommodaties

Sportaccommodaties voor voetbal (10), tennis (10), atletiek (1), skeeler-/ijsbaan (1), beachvolleybal (1), hockey (1), jeu de boules (3), meerdere land ijsbanen, diverse paardensport accommodaties en een multifunctionele accommodatie voor wielrennen, schaatsen en atletiek

Minimaal 1 accommodatie per kern

Zie toelichting bij ‘sportverenigingen’

Binnensport accommodaties

10gymzalen, 5 sporthallen, 2 sportzalen en enkele niet-gemeentelijke sport­accommodaties zoals voor turnen, tafeltennis, sport­scholen en commerciële sportaanbieders

Minimaal 1 accommodatie per kern m.u.v. Vlist

Zie toelichting bij ‘sportverenigingen’

Binnen- en buiten­zwembaden

6buitenzwembaden en 1 binnenzwembad

Behoud van het huidige aantal zwembaden

Behoud huidig aantal zwembaden is mogelijk. In 2040 heeft Krimpenerwaard ruim 60.500 inwoners. Een buitenzwembad is rendabel te exploiteren bij een verzorgingsgebied van 10.000 tot 15.000 inwoners. Voor binnen­zwembaden geldt een minimum van zo’n 25.000 inwoners

Welzijn en maatschappij

Buurtkamer

In elke kern is een buurtkamer

Minimaal 1 per kern

Vergrijzing houdt vraag naar buurt­kamers in stand. Ouderen zijn namelijk de voornaamste doel­groep van buurtkamers. Risico zit hem in het aantal (jongere) vrij­willigers dat nodig is om buurt­kamers draaiende te houden

Dorps- of cultuurhuis

In iedere kern is een dorps- of cultuurhuis aanwezig, maar niet overal afdoende qua capaciteit

In iedere kern een dorps- of cultuurhuis van voldoende capaciteit

Vergrijzing houdt vraag naar dorps- en cultuurhuizen in stand. Risico zit hem vooral in het aantal (jongere) vrij­willigers dat nodig is om dorps- en cultuurhuizen draaiende te houden

Jongeren ontmoetings­locatie

Elke kern heeft een jongeren ontmoetingslocatie. Met beperkte openingsuren. M.u.v. Ouderkerk aan den IJssel en Berkenwoude

Per kern tenminste 1 ontmoetingslocatie in de vorm van een jeugdsoos, jongeren­huiskamer of JOP

In Berkenwoude neemt het aantal jongeren richting 2040 af. Voor het realiseren van een ontmoetings­locatie is een omgekeerde ontwikkeling nodig. Hiervoor zijn meer jonge huishoudens nodig

Welzijn- en zorginstellingen

In elke kern zijn diverse welzijns- en zorginstellingen actief. De diversiteit verschilt per kern

Iedere kern beschikt over 1 of meer voorzieningen

Vergrijzing houdt vraag naar welzijn- en zorginstellingen in stand. Risico zit hem in het aantal (jonge) werkenden dat nodig is om de zorg- en welzijn te kunnen leveren. Hiervoor zijn meer jonge huishoudens nodig

Cultuur

Culturele verenigingen

In iedere kern zijn één of meerdere (culturele)verenigingen aanwezig

Iedere kern beschikt over een of meerdere cultuurverenigingen

Vergrijzing houdt vraag naar culturele voorzieningen in stand. Risico zit hem in het aantal (jongere) vrij­willigers/werkenden die nodig zijn om verenigingen draaiende te houden

Bibliotheek

4volwaardige locaties en 3 servicepunten

In iedere kern is een bibliotheekvoorziening. Variërend van steun­punt of servicepunt in kleine kernen tot aan een volledige biblio­theek in grote kernen m.u.v. de kernen Vlist en Berkenwoude

In 2040 heeft Krimpenerwaard ruim 60.500 inwoners. Een volwaardige locatie heeft ongeveer 15.000 tot 25.000 inwoners nodig. Servicepunten zo’n 3.000 tot 7.500. De gewenste situatie kan daarmee met de autonome bevolkings­ontwikkeling gerealiseerd worden

IDO

4locaties (Bergambacht, Krimpen aan de Lek, Lekkerkerk en Schoonhoven)

Uitbreiding van het huidige aantal dan wel herschikking van het aantal beschikbare uren over de kernen

Zie toelichting bij ‘bibliotheek’

Podiumlocatie

In iedere kern is er minimaal 1 podiumlocatie, vaak gekoppeld aan een dorps- of cultuurhuis

Behoud huidige capaciteit

Zie toelichting bij ‘dorps- en cultuurhuizen’

Gezondheid

Huisarts

We hebben nu in iedere kern een huisartsenpraktijk m.u.v. Vlist, Ammerstol en Berkenwoude

Minimaal 1 huisartsen­praktijk per kern m.u.v. Vlist en Berkenwoude

Alle kernen, m.u.v. Vlist en Berken­woude hebben in 2040 voldoende inwoners voor een huisartsen­praktijk. De gewenste situatie kan daarmee, ook in Ammerstol, met de autonome bevolkings­ontwikkeling gerealiseerd worden

Jeugdgezond­heidszorg

We hebben 4 CJG-locaties

Huidig niveau handhaven

In Bergambacht, Ammerstol, Berken­woude, Haastrecht en Stolwijk neemt het aantal jongeren richting 2040 af. Daarnaast vraagt het in stand houden van deze locaties om voldoende werkenden. Hiervoor zijn meer jonge huishoudens nodig

Cluster gezond­heidszorg overig

97aanbieders van overige gezondheidszorg waarvan 2 GLI aanbieders

Minimaal 4 GLI-aanbieders verspreid over de gemeente is gewenst voor een dekkend GLI-aanbod

N.v.t.

Apotheek

1apotheek per kern m.u.v. Vlist, Berkenwoude en Ammerstol

In iedere kern een apotheekvoorziening

Een apotheek heeft een verzorgingsgebied van ongeveer 8.000 inwoners. Dit betekent dat de gewenste situatie in Ouderkerk aan den IJssel en Bergambacht, maar vooral in Stolwijk, Haastrecht, Gouderak, Ammerstol, Berkenwoude en Vlist vraagt om extra woningbouw. Hier liggen de autonome inwoneraantallen in 2040 (ver) onder de 8.000

Tandarts

16tandartsen verspreid over de kernen m.u.v. Ammerstol, Ouderkerk en Vlist

Minimaal 1 tandarts per kern

Een tandarts heeft een verzorgingsgebied van ongeveer 2.000 inwoners. Dit betekent dat de gewenste situatie in Berkenwoude, maar vooral in Vlist vraagt om extra woningbouw. Hier liggen de autonome inwoneraantallen in 2040 onder de 2.000

Onderwijs

Dagopvang/BSO

Minimaal 1 per kern m.u.v. Vlist

Minimaal 1 per kern (m.u.v. Vlist), fysiek dichtbij kinderopvang en primair onderwijs

Een kleine BSO in een dorp kan draaien met 30 tot 40 kinderen. Een grotere BSO heeft gemiddeld minimaal 50 kinderen nodig, met wisselende bezetting per dag. De wens om in iedere kern minimaal 1 BSO te hebben (m.u.v. Vlist) vraagt vooral in de kernen Ammerstol en Berkenwoude om meer jonge huishoudens/gezinnen dan waar autonoom vanuit mag worden gegaan

Peuteropvang

Minimaal 1 per kern m.u.v. Vlist 18 peuteropvang­locaties in totaal

Minimaal 1 per kern

Een kinderopvang heeft 40 tot 70 inschrijvingen nodig. De wens om in iedere kern minimaal 1 peuter­opvang te hebben vraagt vooral in de kernen Vlist, Ammerstol en Berkenwoude om meer jonge huishoudens/gezinnen dan waar autonoom vanuit mag worden gegaan

Basisonderwijs

In alle kernen is een basisschool of meerdere scholen aanwezig m.u.v. Vlist

In alle kernen is een basisschool of meerdere scholen aanwezig m.u.v. Vlist

Voor een basisschool zijn minimaal 100 leerlingen per school nodig. Efficiënte exploitatie vindt er ‘pas’ plaats bij 150 tot 250 leerlingen. Dit betekent dat de basisscholen in Ammerstol en Berkenwoude richting 2040 (bij autonome ontwikkelingen) onder druk komen te staan. Voor het behoud van efficiënte exploitatie zijn meer jonge huishoudens/gezinnen nodig

Voortgezet onderwijs

4VO scholen

Behoud van huidig aanbod

Behoud huidig aantal voortgezet onderwijs is mogelijk. In 2040 heeft Krimpenerwaard ruim 60.500 inwoners. Een school voor voortgezet onderwijs is haalbaar een verzorgingsgebied van zo’n 14.000 inwoners (totaal)

Bron: Omgevingsprogramma ‘Sociale Basis en Maatschappelijke Voorzieningen’. Bewerking Stec Groep (2025).

Kanttekening hierbij is wel dat het voortbestaan van een voorziening niet alleen afhankelijk is van het aantal huishoudens, maar ook van de populariteit van bijvoorbeeld een sportvoorziening of van financiën die met de voorziening te maken hebben. Extra woningen bijbouwen is dus geen garantie voor het in stand houden van alle (gewenste) voorzieningen. Meer (jonge) huishoudens maakt deze kans echter wel groter.