Aanhef
Samenvatting
Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Hiermee is het omgevingsrecht veranderd en een nieuw kostenverhaalstelsel ingevoerd. Om hierop aan te sluiten en de ruimtelijke ambities van de gemeente te realiseren, heeft de gemeente Krimpenerwaard in 2024 het Programma Grondbeleid vastgesteld. Als verdere uitwerking daarvan is dit Programma Kostenverhaal 2026 opgesteld. Dit Programma vormt een juridisch en financieel kader voor het verhalen van gemeentelijke kosten op initiatiefnemers van ruimtelijke projecten en sluit daarnaast aan bij de bredere woonvisie.
De gemeente Krimpenerwaard staat voor grote ruimtelijke uitdagingen, waaronder de ambitie die is gesteld in 2023 om voor 2040 nog 4.000 woningen toe te voegen aan de gemeentelijke woningvoorraad waarvan tenminste 30% in het sociale segment. Met dit Programma biedt de gemeente duidelijke spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen en geeft het initiatiefnemers inzicht in de verwachtte kosten en verplichtingen voor hun initiatief.
Voor kleine projecten, van 1 tot en met 11 woningen, zijn vaste tarieven vastgesteld, zoals een vaste bijdrage voor wijzigingen in het omgevingsplan, wat zorgt voor transparantie en voorspelbaarheid. Voor grotere projecten gelden specifieke regels. Waaronder een verplichte bijdrage aan sociale woningbouw. Dit kan in de vorm van een verplichting tot het daadwerkelijk realiseren van sociale huurwoningen binnen een project. Of bij plannen tot en met 60 woningen waarbij sociale woningbouw niet mogelijk is, via een financiële bijdrage aan de bestemmingsreserve sociale woningbouw (voorheen vereveningsfonds sociale woningbouw). Deze bestemmingsreserve wordt door de gemeente gebruikt om het tekort aan sociale huurwoningen in kleine projecten te compenseren door op andere locaties extra sociale huurwoningen te realiseren. De reserve is gericht op het waarborgen van voldoende sociale huurwoningen en wordt beheerd op basis van een financieel solide en transparant kader. De looptijd van de reserve sluit aan op de gemeentelijke woonvisie en wordt periodiek herzien om effectief gebruik van de middelen te waarborgen.
Daarnaast leveren projecten een bijdrage aan de ruimtelijke investeringen in infrastructuur die nodig zijn om nieuwe woningen en bedrijven goed te ontsluiten en te zorgen voor een goede doorstroming op het bovenliggend wegennet. Hiervoor zijn negen concrete infrastructurele maatregelen opgenomen in dit Programma.
Met het Programma Kostenverhaal voldoet de gemeente aan haar wettelijke verplichtingen en zorgt zij ervoor dat iedere ruimtelijke ontwikkeling, klein of groot, bijdraagt aan een eerlijke verdeling van kosten en een inclusieve samenleving. Deze aanpak biedt een balans tussen de behoeften van initiatiefnemers en het bredere belang van de gemeenschap. Het Programma vormt daarmee een belangrijke stap om ruimtelijke ontwikkelingen sociaal, financieel en juridisch verantwoord te realiseren.
4. Kosten
4.1 Projectspecifieke kosten
4.1.1 Plankosten
De plankosten zijn de kosten voor de inzet van de ambtelijke organisatie van de gemeente en het uitvoeren van onderzoeken voor de ruimtelijke ontwikkeling. Deze kosten komen voor bij alle ruimtelijke ontwikkelingen. De wijze waarop kostenverhaal voor de plankosten wordt toegepast hangt af van de omvang en complexiteit van de ruimtelijke ontwikkeling (zie ook: §3,1 en §3.2). Voor kleine ontwikkelingen geldt dat een vast bedrag wordt gehanteerd voor het wijzigen van het Omgevingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een BOPA. De vaste bedragen per situatie zijn weergegeven in tabel 2. De bedragen zijn gebaseerd op prijspeil 1-1-2026 en worden jaarlijks geactualiseerd op basis van CPI alle huishoudens (2015 = 100) en in de grondprijzenbrief meegenomen. De kosten voor (externe) onderzoeken worden separaat in rekening gebracht op basis van werkelijke kosten.
Plankosten bij kleine ontwikkelingen
Voor kleine ontwikkelingen hanteert de gemeente Krimpenerwaard vaste bedragen voor de plankosten. Hierbij is rekening gehouden met maximumprijzen voor kleine ontwikkelingen
3Artikel 13.5 van de Omgevingsregeling schrijft maximumprijzen voor kleine bouwinitiatieven voor.
. In Bijlage 3 staan voorbeeldberekeningen op basis van de vaste bedragen.
Basiscriteria
Klein
Het wijzigen van de functie naar één woning
€ 10.000
Het wijzigen van de functie voor elke extra woning t/m 10 woningen
+ € 2.000
(per extra woning)
Eén agrarisch of bedrijfsgebouw (t/m 2.000 m2 BVO)
€ 10.000
Maatschappelijk vastgoed (t/m 2.000 m2 BVO)
€ 10.000
Tabel: standaardprijzen plankosten bij kleine ontwikkelingen (Prijspeil 1-1-2026)
Plankosten bij grote ontwikkelingen
Voor middelgrote initiatieven en complexe ontwikkelingen worden de plankosten door de gemeente Krimpenerwaard berekend op basis van de van de op dat moment vastgestelde uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling. Indien er een intentieovereenkomst wordt gesloten, dienen de kosten die gemaakt worden om deze intentieovereenkomst uit te voeren al bij het aangaan van de overeenkomst in rekening te worden gebracht. Wanneer de ruimtelijke ontwikkeling in omvang, programma, looptijd of door extra ingrepen in de openbare ruimte wijzigt, kan dit resulteren in een aanpassing van de plankosten. Daarnaast, indien openbare ruimte aan de gemeente moet worden teruggeleverd, worden de kosten voor toezicht en toetsing met betrekking tot deze openbare ruimte in rekening gebracht bij het initiatief. Bij grote ontwikkelingen worden de plankosten voor de anterieure overeenkomst vastgesteld op basis van de plankostenscan. Wanneer er wijzigingen optreden in het project bijvoorbeeld in aantallen, doorlooptijd of andere kaders die van invloed zijn op de hoogte van de plankosten wordt een herberekening uitgevoerd.
4.1.2 Plan Fysieke kosten
De plan fysieke kosten bestaan uit kosten van de gemeente voor het mogelijk maken van het ruimtelijke ontwikkeling in het projectgebied. Deze kosten vallen onder de kostensoortenlijst, zoals benoemd in Artikel 8.15
4https://wetten.overheid.nl/BWBR0041278/2026-01-21
van het Omgevingsbesluit.
De plan fysieke kosten kunnen voorkomen bij alle ruimtelijke ontwikkelingen, maar in de praktijk betreft het vaak gebiedsontwikkelingen. De volgende plan fysieke kostensoorten voor de gemeente, zijn denkbaar en/of veelvoorkomend:
•Grondaankopen;
•Sloop- en sanering;
•Bouw- en woonrijp maken;
•Aanbrengen van kunstwerken en bijzondere infrastructuur en de aansluiting op riolering.
Bij een private ontwikkeling moeten de gemeentelijke kosten, die betrekking hebben op het project, indien aan de orde, verplicht worden verhaald op de initiatiefnemer. De omvang van het kostenverhaal varieert per project en is afhankelijk van de specifieke situatie en de daarmee samenhangende gemeentelijke kosten.
4.1.3 Bovenwijkse voorzieningen
De kosten voor bovenwijkse voorzieningen zijn kosten voor noodzakelijke voorzieningen die de ruimtelijke ontwikkeling overstijgen, maar die direct voordeel opleveren voor de betreffende ontwikkeling (en daarmee direct toerekenbaar zijn). Bijvoorbeeld een kruispunt of rotonde die het gebied ontsluit. De bovenwijkse voorziening wordt gekoppeld aan de ruimtelijke ontwikkeling op basis van de PPT-criteria uit de Omgevingswet: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid
5Uitleg definitie PTP-criteria Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet blz. 52-53
. Doorgaans worden de kosten van een bovenwijkse voorziening verdeeld over meerdere ruimtelijke ontwikkelingen die baat hebben bij de voorziening.
4.4 Overige
4.4.1 Prijzen en indexering
De prijzen die worden genoemd in het Programma Kostenverhaal 2026 worden geactualiseerd via de jaarlijkse grondprijzenbrief. Indien er geen nieuwe grondprijzenbrief wordt vastgesteld worden de prijzen geïndexeerd via toepassing van de consumentenprijzenindex alle huishoudens (2015 = 100) van het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS).
4.4.2 Actualisatie financiële bijdragen
Op jaarbasis wordt nagegaan of de hoogte van de financiële bijdragen nog aansluiten bij de investeringen die hier tegenoverstaan. Dit kan wijzigen door veranderingen in de maatregelen voor infrastructuur of de grondexploitaties van de vereveningslocaties. Deze jaarlijkse actualisatie wordt meegenomen in de begrotingscyclus.
4.4.3 Overleg en participaticipatie Programma Kostenverhaal
Voor het tot stand te laten komen van het programma kostenverhaal zijn partijen benaderd die ontwikkelen in de Krimpenerwaard en is er overleg geweest met corporaties die actief zijn inde Krimpenerwaard.
4.4.4 Borging kostenverhaal
Alle kosten, bijdragen en eventuele andere verplichtingen moeten voorafgaand aan het ruimtelijk besluit zijn betaalt of via een garantiestelling zekergesteld.
4.4.5 (Gedeeltelijke) vrijstellingen van Financiële Bijdrage
Voor kleinschalige woningbouwontwikkelingen waarbij uitsluitend sprake is van herontwikkeling van een bestaand gebouw, het optoppen van een bestaand complex of het splitsen van woningen tot en met maximaal 11 woningen, geldt een vrijstelling van de Financiële Bijdrage als bedoeld in hoofdstukken 4.2 en 4.3 van dit Programma Kostenverhaal. Daarnaast geldt voor woningbouwontwikkelingen een vrijstelling voor de eerste drie woningen ten aanzien van de bijdrage aan de sociale vereveningsreserve.
4.4.6 Afwijkingsmogelijkheid College van Burgermeester en Wethouders
Het College van burgermeester en Wethouders heeft de bevoegdheid om onderbouwd af te wijken van het Programma Kostenverhaal. Onder de afwijkingsmogelijkheden vallen in ieder geval:
•Herontwikkeling Cultuur Historisch Vastgoed vaak aangeduid met een monumentstatus;
•Het optoppen van woningen op een bestaand woningbouwcomplex;
•Ontwikkeling van een mantelzorgwoning, zonder permanente woonfunctie;
•Er onvoldoende opbrengstpotentieel is om het gemeentelijk kostenverhaal te bekosten.
Bijlage 1 Werking woningbouw en Definitie sociale huurwoning.
Afdracht sociale woningbouw
De Financiële bijdrage sociale woningbouw (ook wel: afdracht) is een instrument waarmee de gemeente Krimpenerwaard zorgt dat het gemeentelijke doel van 30% sociale huurwoningen wordt gehaald, ook als een projectontwikkelaar op een specifieke locatie minder sociale huurwoningen bouwt dan afgesproken.
Stap 1. Vaststellen van het woningbouwplan
Een initiatiefnemer dient een woningbouwplan in. Daarbij wordt gekeken of het om een inbreidingslocatie (binnen bestaand stedelijk gebied) of een uitbreidingslocatie (aan de rand van de kernen of in het buitengebied) gaat. Afhankelijk daarvan gelden andere normen:
•Inbreidingslocatie: minimaal 30% sociale huur
•Uitbreidingslocatie: minimaal 34% sociale huur
Stap 2. Bepalen of het plan voldoet aan de norm
De gemeente berekent het percentage sociale huurwoningen in het plan. Als het percentage voldoet aan de norm, is er geen afdracht nodig. Als het percentage lager is dan de norm, ontstaat er een tekort aan sociale huurwoningen.
Stap 3. Berekenen van het sociale tekort
Het tekort wordt uitgedrukt in het percentage ontbrekend sociaal programma. Voorbeeld: een inbreidingsplan met 100 woningen waarvan slechts 20 sociaal zijn, terwijl 30% vereist is, heeft een tekort van 10% (oftewel 10 sociale woningen).
Stap 4. Toepassen van de financiële bijdrage
De gemeente rekent per project een Financiële bijdrage sociale woningbouw over het tekort.
De hoogte is vastgesteld op 270 euro per m² BVO (bruto vloeroppervlakte) tekort, vermenigvuldigd met het percentage ontbrekend sociaal programma. BVO staat voor het totale bruto vloeroppervlak van alle woningen in het plan.
Stap 5. Storten in de Bestemmingsreserve Sociale Woningbouw
De opbrengst van deze afdracht wordt gestort in de gemeentelijke Bestemmingsreserve Sociale Woningbouw. Hieruit financiert de gemeente sociale huurwoningen op zogeheten vereveningslocaties: plekken waar meer dan gemiddeld aan sociale huur wordt gebouwd (bijvoorbeeld 50% of 100%).
Stap 6. Realisatie op vereveningslocaties
Met de reserve kan de gemeente de grondexploitatietekorten dekken van projecten waar juist extra sociale huur wordt toegevoegd, zoals de transformatie van gemeentekantoren in Stolwijk of Schoonhoven. Zo wordt het totaal van 30% sociale huurwoningen op gemeenteniveau bereikt, ook al wijkt een individueel project af.
Voorbeeld 1 Inbreidingslocatie
Locatie
Binnen de kern
Aantal woningen
50
1Ontbrekende % sociaal
8,20%
Werkelijke sociaal
10
2Totaal aantal m2 BVO
5.000
Vereist (50-3)*30%
14,1
3Berekening
8,2%*4100*€240
Gemiddeld BVO per woning
100m2
4Afdracht sociaal
€ 98.400
Voorbeeld 2 uitbreidingslocatie
Locatie
Buitengebied
Aantal woningen
60
1Ontbrekende % sociaal
7,3%
Werkelijke sociaal
15
2Totaal aantal m2 BVO
6.600
Vereist (60-3)*34%
19,4
3Berekening
7,3%*6.600*€240
Gemiddeld BVO per woning
110m2
4Afdracht sociaal
€ 116.160
Uitname financiële bijdrage sociale woningbouw
Bij woningbouwontwikkelingen waar meer dan 30% sociaal bij inbreiding en 34% bij uitbreiding wordt ontwikkeld en er een aantoonbaar financieel tekort is in het plan dat hierdoor wordt veroorzaakt, kan er sprake zijn van een bijdrage aan de ontwikkeling. Het college van B en W besluit per ontwikkeling of een bijdrage (inclusief de omvang ervan) wordt verleend en is niet vanzelfsprekend als er sprake is van een tekort. Verder kan deze bijdrage alleen worden gedaan als er voldoende geld in de bestemmingssreserve voor het sociaal bouw aanwezig is. Of en hoeveel er in het onderdeel sociaal bouwen aanwezig is, wordt jaarlijks weergegeven bij de begroting. Op het moment van het afsluiten van de anterieure overeenkomst wordt vastgelegd of en in welke mate een bijdrage wordt verleend. Indien er sprake is van een bijdrage uit het onderdeel sociaal bouwen wordt het maximum bepaald aan de hand van een berekening. Deze wordt bepaald door het aantal vierkante meters die boven de 30% - 34% sociaal uitkomen vermenigvuldigd met een vast bedrag per m² BVO per woningbouwtypologie.
De hoogte van het bedrag wordt zo per situatie berekend.
Om in aanmerking te komen voor een eventuele toekenning uit de reserve sociale woningbouw wordt getoetst en moet worden voldaan aan alle onderstaande voorwaarden:
•Er is voldoende geld in de reserve voor het onderdeel sociaal bouwen;
•De ontwikkeling moet op eigen grond van de initiatiefnemer plaatsvinden;
•De ontwikkeling moet aantoonbaar negatief zijn ten gevolge van de vereiste om minimaal 30% sociaal te bouwen;
•De bijdrage wordt alleen gegeven voor het aantal vierkante meters dat echt wordt toegevoegd aan het totaal van sociale huurwoningen, gerekend in bruto vloeroppervlakte (BVO).;
•Het is alleen voor een toegelaten instelling of de woningen moeten worden overgedragen aan een toegelaten instelling.
Als aan alle voorwaarden wordt voldaan besluit het college van B en W of en in welke mate een bijdrage uit de bestemmingsreserve onderdeel sociaal bouwen wordt gedaan. De maximumbijdrage uit het onderdeel sociaal bouwen wordt volgens de hierboven beschreven systematiek bepaald. In de begroting wordt aangegeven welke projecten in aanmerkingen komen voor een bijdrage van het onderdeel sociaal. Deze locaties worden aangemerkt als compensatie locaties voor sociale huurwoningen. De bestemmingsreserve moet voldoende gevuld zijn om te kunnen uitkeren.
Definitie sociale huurwoning
Een woning die wordt verhuurd onder de liberalisatiegrens door een toegelaten instelling
Dit verwijst naar een woning die door een toegelaten instelling, zoals een woningcorporatie, wordt verhuurd tegen een huurprijs die onder de liberalisatiegrens ligt. Deze grens wordt jaarlijks vastgesteld door de overheid en bepaalt het maximale huurbedrag voor een sociale huurwoning. Woningcorporaties zijn verplicht om een aanzienlijk deel van hun woningaanbod beschikbaar te stellen als sociale huurwoningen, waarbij de huurprijs onder deze grens blijft.
Een zelfstandige woning die wordt verhuurd onder de liberalisatiegrens voor een periode van minimaal 25 jaar
Deze categorie verwijst naar woningen die niet per se door een toegelaten instelling worden verhuurd, maar die wel aan de voorwaarden van een sociale huurwoning voldoen. De huurprijs van de woning blijft gedurende ten minste 25 jaar onder de liberalisatiegrens. Daarbij is het essentieel dat de woning voldoet aan het woningwaarderingssysteem, ook wel bekend als het puntensysteem.
Puntensysteem
8wetten.nl - Regeling - Besluit huurprijzen woonruimte - BWBR0003237 (overheid.nl)
Het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel) bepaalt de maximale huurprijs van een sociale huurwoning. Op basis van verschillende criteria, zoals de oppervlakte van de woning, voorzieningen, energielabel en ligging, wordt het aantal punten van een woning berekend. Hoe meer punten, hoe hoger de toegestane huurprijs. Alleen woningen die op basis van dit systeem binnen de liberalisatiegrens blijven, kunnen als sociale huurwoning worden gekwalificeerd.
Bijlage 2 Voorbeeldberekeningen te betalen kosten aan gemeente9 Doordat elk project kan verschillen qua omvang en uitgangspunten, kunnen er geen rechten worden ontleend aan de bedragen en zijn ze slechts indicatief.
Voorbeeld 1 Inbreidingslocatie 100 woningen
Locatie
Binnen de kern
Aantal woningen
100
Kosten leges obv bouwkosten
€ 852.500
Werkelijke sociaal
30
Plankosten van de gemeente
€ 125.000
Vereist (incl. amandement)
30
Afdracht sociaal
€ -
Gemiddeld BVO per woning
100
Financiële Bijdrage
€ 32.270
Totaal aantal BVO
10.000
Typelogie
Appartementen
bouwkosten
€ 25.000.000
Totaal te betalen aan de gemeente
€ 1.009.770
Voorbeeld 2 Uitbreiding 50 woningen
Locatie
Binnen de kern
Aantal woningen
50
Kosten leges obv bouwkosten
€ 426.250
Werkelijke sociaal
0
Plankosten van de gemeente
€ 125.000
Vereist (incl. amandement)
15,98
Afdracht sociaal
€ 575.280
Gemiddeld BVO per woning
150
Financiële Bijdrage
€ 36.900
Totaal aantal BVO
7.500
Typelogie
Grondgebonden
bouwkosten
€ 12.500.000
Totaal te betalen aan de gemeente
€ 1.163.430
Voorbeeld 3 Inbreidingslocatie 10 woningen
Locatie
Binnen de kern
Aantal woningen
10
Kosten leges obv bouwkosten
€ 89.926
Werkelijke sociaal
0
Plankosten van de gemeente
€ 28.000
Vereist (incl. amandement)
2,38
Afdracht sociaal
€ 57.120
Gemiddeld BVO per woning
100
Financiële Bijdrage
€ 4.610
Totaal aantal BVO
1.000
Typelogie
Appartementen
bouwkosten
€ 2.500.000
Totaal te betalen aan de gemeente
€ 179.656
Toelichting:
Kosten omtrent het Omgvingsoverleg (vooroverleg, intaketafel en omgevingstafel) zijn in deze voorbeelden achterwege gelaten, doordat niet elk initiatief hetzelfde traject volgt. De kosten zijn terug te vinden in artikel 2.4 van de tarieventabel in de legesverordening 2025.