Aanhef
Voorwoord
Voor u ligt het Beeldregieplan voor de nieuwe woonbuurt "De Terpen" in de familievriendelijke, groene en ruime wijk Het Onderdijks die in 2019 in de hartelijke Hanzestad Kampen wordt gebouwd. Ik presenteer u dit plan met gepaste trots, omdat het tot stand is gekomen in een bijzonder proces van co-creatie. In elke fase van de planontwikkeling zijn belangstellenden en (potentiële) buurtbewoners betrokken. Vanaf het ontwerp van het verkavelingsplan tot en met de architectonische uitstraling van de woningen. Een dergelijk proces is nieuw en uniek in Kampen.
Het creatieve traject startte in oktober 2017 met een groots opgezet Ontwerpfestival 'Ontwerp je terp!'. Het festival kreeg grote belangstelling van jong en oud. Bewoners van Het Onderdijks, Kampenaren uit andere wijken en ook mensen van buiten Kampen die er wel oren naar hadden om hun eigen buurt te ontwerpen! Het motief voor deze bijzondere aanpak is het besef dat iedereen verstand heeft van wonen en zijn/ haar woonomgeving. iedereen heeft ervaring met wonen en weet wat wel en niet werkt in de woning en de omgeving. Die woonervaring wilden we inzetten voor het ontwerp van de nieuwe woonbuurt De Terpen. Toekomstige bewoners hebben samen met het ontwerpbureau ISMaatwerk de randvoorwaarden voor het stedenbouwkundig plan geformuleerd. Deze zijn in de ontwerpschets, afgebeeld op de voorkaft van dit Beeldregieplan, vertaald. Deze schets is uitgewerkt tot een verkavelingsplan en er zijn woningontwerpen bij gemaakt. Deze zijn teruggekoppeld tijdens bijeenkomsten in december 2017, maant 2018 en oktober 2018.
De Terpen bestaat uit vijf unieke woonbuurtjes in een landelijk ingerichte omgeving. Elk met zijn eigen sfeer en eigen woningtypen. BPD en BEMOG Projectontwikkeling B.V. hebben hun eigen buurtje ontworpen en er zijn enkele kavels voor particulieren om hun eigen ontwerp van de woning te maken volgens de richtlijnen van dit Beeldregieplan. Eén woonbuurt is in ontwikkeling door de Groene Buren, een collectief initiatief van particulieren, die op basis van het thema 'Boerenerf' een woonbuurt vorm geeft.
Ik wens u een inspirerend bouwproces!
Met vriendelijke groet,
Albert Holtland
Wijkwethouder Het Onderdijks
Stedenbouwkundige schets
Stedenbouwkundige ontwerpschets op basis van de top 10 randvoorwaarden, resultaat uit het ontwerpfestival
EIGENWIJZE TERP - Een klein eigenwijs terpje verbonden met de Dorpsterp. Het bevindt zich midden in het plangebied met groen en uitzicht rondom. Een plek voor een bijzonder woongebouw.
BOERENERF - Een nieuw boerderijensemble langs De Chalmotweg. Een ensemble gericht op samen wonen en werken, jong en oud, duurzaam, een plek voor een bewonersinitiatiefgroep.
IJSSELTERP - Een terp met vrij uitzicht op de Oude IJsselarm. Reden om woningen aan de oostzijde nog wat hoger te leggen. Luxe verandawoningen met overdekte parkeervoorziening kunnen zo gemaakt worden.
BOOMGAARD - Uit respect voor de bestaande boerderij past hier een boomgaard, die hoort bij een zevental woningen. Wat is er mooier dan het hebben van een eigen boomgaard! Bij uitstek geschikt voor die bewoners die iets anders willen.
HET GROENE CASCO - De landschappelijke mal reikt een bijzondere kwaliteit aan die stad en land verbindt. De woon- en terp-ensembles maken gebruik van deze groene landschappelijke kwaliteit.
DORPSTERP - De grootste terp, draagt daarmee bij aan de diversiteit in terpen en de hoogten ervan. De verkaveling is speels. De woningen verschillen in vloerpeilhoogte en hebben zichtcontact met de omringende groene ruimte.
Inleiding
Beeldregieplan
Het Beeldregieplan is voor de architecten de leidraad van de bebouwing en de buitenruimte van De Terpen. Door de uitgangspunten en doelen voor De Terpen te omschrijven wil het Beeldregieplan de ontwerpers van de bebouwing en de woonomgeving inspireren tot het maken van aansprekende ontwerpen. Hiertoe illustreren ruimtelijke beelden de beschreven beeldambities. Tevens is dit plan het kader waarbinnen het Kwaliteitsteam de bouwplannen toetst. Zij beoordeelt de bouwplannen en de inrichtingsplannen voor de buitenruimte. Het beeldregieplan wordt samen met het bestemmingsplan vastgesteld.
TOP 10 RANDVOORWAARDEN UIT ONTWERPFESTIVAL
De essenties van het verkavelingsplan voor De Terpen zijn tijdens het ontwerpfestival in oktober 2017 geformuleerd. De top 10 uit het ontwerpfestival bestaat uit de volgende onderdelen:
•Landschap is leidend: maximale beleving en gebruik van het landschap.
Maak een overgang van de woonwijk naar het landelijk gebied. Behoud ruimte en lucht in het ontwerp!
•Respect voor boerderij: de boerderij wordt gewaardeerd als landschappelijk element.
•Naoberschap in het groen: jong en oud woont met elkaar. Er is een vloeiende en geleidelijke overgang tussen privétuinen en openbaar groen/erf.
•Gevarieerde terpen: meerdere terpen met een mix van grote en kleine(re) woningen. Een unieke buurt in Het Onderdijks!
•Van modern naar landelijk: we willen hoge kwaliteit: "net niet is fout!"
Bebouwing laten aansluiten bij de plek en het karakter. Schuurtypologie als passend element.
•Kampen gaat voor duurzaam: we gaan voor een duurzame wijk met een extra tandje bij.
•Keuzevrijheid: behoefte aan vergaande zeggenschap over het ontwerp van de eigen woning óf vrije kavels.
•Speelse ontsluiting terpen: alleen bestemmingsverkeer, kronkelende straten, minimaliseer verharding.
•Parkeren uit het zicht: niet in de achtertuin! Terpen, riet en ander groen inzetten voor slimme parkeeroplossingen.
•Appels en peren: boomgaard en losse fruitbomen benadrukken het landelijke karakter.
Deze top 10 is door ISMaatwerk 'vertaald' in bijgaande stedenbouwkundige schets, die de basis is voor het door de gemeente uitgewerkte definitieve stedenbouwkundig plan voor De Terpen.
LEEFSTIJLEN
In de workshops van maart 2018 is ook nagedacht over de branding/marketing van De Terpen. Op basis van observaties uit het ontwerpfestival en een aantal ingevulde enquêtes heeft ISMaatwerk een indicatief beeld kunnen vormen van de leefstijl van potentiële bewoners van De Terpen en bijpassende woonsfeer en woonmilieu. Dit beeld is weergegeven in een schema, gebaseerd op het Brand Strategie Research-model (BSR-model) dat ervan uitgaat dat mensen meer individueel of meer groepsgericht zijn en meer introvert of extravert. Dit hangt samen met wat zij belangrijk vinden in hun woonomgeving. De één spreekt een dorpse sfeer meer aan, terwijl een ander een eigen terp met veel privacy aantrekkelijk vindt. Dit heeft meegespeeld in de keuze om meerdere “terpen” te ontwikkelen die elk een eigen woonmilieu en woonsfeer hebben en daardoor goed aansluiten op de gedifferentieerde woonwensen van de deelnemers aan het festival.
Ontwerpteam
Het ontwerpteam van De Terpen zorgt voor de planbegeleiding van de verkavelings- en woonomgevingsplannen. Dit ontwerpteam bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeente en de projectontwikkelaars: Bemog, BPD en CPO de Groene Buren. De kavelindeling van de kavels, ontwikkeld door particulieren en collectieven van particulieren, worden ook in het ontwerpteam besproken. Door de gemeente worden kavelpaspoorten opgesteld voor de individuele kavels, met daarin de toepasselijke bouwregels uit het bestemmingsplan en dit Beeldregieplan.
Het Ontwerpteam begeleidt de bouwplanontwikkeling tot en met het vaststellen van de definitieve verkavelingsplannen.
Kwaliteitsteam
Het Kwaliteitsteam toetst de bouwplannen die ingediend worden in het kader van de aanvraag voor de omgevingsvergunning. Dit toetsteam bestaat uit ambtelijke gemeentelijke specialisten van vergunningen, stedenbouw en landschap, aangevuld met de adviseur omgevingskwaliteit van Het Oversticht, die de welstand voor Kampen verzorgt. De gemeentelijk projectleider van De Terpen treedt op als voorzitter. Wanneer de adviseur omgevingskwaliteit het nodig acht kan een bouwplan bij de zogenaamde 'grote commissie van welstand' ingebracht worden. Dan geeft welstand een advies aan B&W. De inbreng van een plan bij de grote commissie gaat vergezeld van een schriftelijk advies van het Kwaliteitsteam. De adviseur omgevingskwaliteit en de stedenbouwkundige vertegenwoordigen het Kwaliteitsteam bij de behandeling in de grote commissie.
Het ontwerpteam en het Kwaliteitsteam willen regie voeren door te stimuleren en te inspireren, maar willen zich óók laten inspireren door de architecten van de woningen. Zo blijft er ruimte voor verrassingen tijdens het uitwerkingstraject en kunnen 'sublieme' oplossingen, die eventueel buiten de kaders van het beeldambitieplan vallen, gehonoreerd worden.
Bij de beoordeling van de ruimtelijke plannen kijken het ontwerpteam en het Kwaliteitsteam niet alleen naar de beeldkwaliteit van nu, maar nemen ze ook in beschouwing hoe dat wat gebouwd, aangelegd en geplant wordt er over 50 jaar uitziet. Zijn er duurzame materialen toegepast? Kunnen woningen, kavels en woonomgeving goed beheerd worden? Zijn de aangelegde buitenruimten zo ontworpen dat, wanneer het groen volgroeid is, dit nog steeds fijne ruimten zijn, die uitnodigen tot gezamenlijk gebruik, ontmoeten en goed naoberschap?!
Stedenbouwkundig plan
Woonbuurtjes in een groene omgeving
De Terpen refereert aan de terpboerderijen in de omgeving: een hoger gelegen erf waar omheen wordt gewoond, gelegen in een groene omgeving. De gebouwen op de terp zijn tweezijdig georiënteerd op het erf en op de omgeving. Dit betekent dat zowel de voorkanten als de achterkanten van de woonbebouwing zichtbaar zijn vanuit het openbaar gebied. Dit stelt eisen aan de 'achtergevels' van de bebouwing, de bijgebouwen in de 'achtertuinen' en aan de terreininrichting, met name de erfgrenzen.
De woonbuurtjes van De Terpen zijn het Boerenerf, de Boomgaard en drie woonterpen: de Dorpsterp, de Eigenwijze terp en de IJsselterp.
Ze zijn klein, variëren in grootte van 15 tot 45 woningen. In totaal bestaat De Terpen uit circa 96 woningen.
Parkeren
Parkeergelegenheid wordt gerealiseerd op eigen erf of in de parkeerhoven.
Het Groene Casco
Het Groene Casco is de naam voor het openbaar groen tussen de woonbuurtjes. Het bestaat uit een groene zone boven de gasleiding in noord-zuidrichting en een groenstrook in oost-westrichting ter hoogte van de overgang van het lagere naar het hogere deel van het maaiveld van De Terpen. De boerderij aan De Chalmotweg maakt deel uit van het Groene Casco.
Het Boerenerf en de Boomgaard liggen in het oostelijke gedeelte van De Terpen, uit respect op ruime afstand van de bestaande boerderij. De groene ruimte is hier fors breder dan het groen tussen de woonterpen en ademt de sfeer van de gebruiksruimten rondom de boerderijen van weleer, zoals moestuinen, boomgaard, bloementuin.
In het Groene Casco kan gewandeld, gespeeld en gesport worden. Door het Groene Casco lopen wandelpaden die in het grootste deel lager liggen dan de terpen.
Hoogteligging
De woonterpen liggen circa 1.50 tot 2.00 meter boven het maaiveld van het te handhaven lagere gedeelte van het terrein (+0.30 NAP). Het Boerenerf en de Boomgaard liggen op het hogere gedeelte van het terrein dat varieert in hoogte van +0.70 tot + 1.20 NAP. Op de bovenkanten van de taluds van de woonterpen worden hagen geplant. Deze zijn circa 1.20 meter hoog, zodat de bewoners privacy geboden wordt vanaf de paden aan de voet van de terp, maar ook uitzicht hebben vanuit hun tuin op het groen.
Dorpse sfeer
Het gaat om het gevoel van 'eigen' en van 'noaberschap'. De ligging van elk buurtje, omgeven door groen en met een centraal gelegen collectief openbaar gebied, faciliteert dit gevoel. De buurtjes krijgen een diverse bebouwing voor wat betreft lengte van de bouwblokken, bouwhoogte, gevelrooilijnen en woningplattegronden. In het Groene Casco is ruimte voor een moestuin en een fruitboomgaard, die de gemeente in beheer wil geven aan de bewoners van Het Onderdijks. Ook deze voorzieningen dragen bij aan het scheppen van ruimtelijke condities voor een dorpse sfeer in De Terpen.
Op de grens van privé en openbaar worden hagen geplant, zodat deprivacy in de tuinen van de woningen gewaarborgd is.
Bebouwingsstructuur
In de woonbuurtjes ligt een aantal 'specials'. Dit zijn woningen op bijzondere punten, bijvoorbeeld een woning bij de entree, of woningen die in het zicht liggen vanuit de wijdere omgeving. Deze woningen vragen extra aandacht in architectuur boven op de algemeen gevraagde beeldkwaliteit.
Afkoppeling regenwater
Zoals in het hele Onderdijks wordt ook hier het regenwater afgekoppeld. Dat wil zeggen dat het water dat op de daken en de straten valt bovengronds afstroomt naar de wadi's. De wadi's liggen daar, waar voorheen de sloot lag. Op de eigen erven moet het regenwater vanaf het dak via een goot in de tuin naar de achterzijde worden gebracht, danwel naar de voorzijde. Het geniet de voorkeur het water op de kavel op te vangen in een vijver of regenton.
REGELS VOOR INRICHTING OPENBARE RUIMTE
•Het openbaar gebied, in de woonbuurtjes in De Terpen wordt informeel ingericht: als een ‘shared space’, waar de ruimte te gebruiken is door alle verkeersgebruikers en de zwakkere verkeersdeelnemers voorrang hebben op de sterkere.
•De openbare ruimte heeft naast een verkeersfunctie ook een verblijfs- en speelfunctie. Voor beide gebruiksmogelijkheden worden de benodigde inrichtingselementen toegepast. De inrichting van de verblijfs- en speelplekken in het Groene Casco zal, in de Kampense traditie, gebeuren in overleg met de bewoners van de betreffende woonbuurt.
•Het openbaar gebied wordt zo gedimensioneerd dat het aan de technische eisen van de afdeling beheer van de gemeente voldoet. Nood- en hulpdiensten moeten het gebied goed kunnen bereiken en erin kunnen manoeuvreren. Dit geldt ook voor het collectieve erf in het Boerenerf. Voor de vuilnisophaaldagen worden diverse opstelplaatsen voor afvalcontainers in de openbare ruimte aangegeven.
REGELS VOOR DE INRICHTING VAN DE BUITENRUIMTE OP DE KAVELS
PARKEREN
•Toepassen van de normen uit de ´Nota Parkeernormen gemeente Kampen´ is vertrekpunt voor de ruimtereservering voor parkeren. De parkeerplaatsen hoeven niet allemaal ‘letterlijk’ aangelegd te worden, wanneer aannemelijk gemaakt kan worden dat de parkeerbehoefte in een woonbuurt minder groot is dan de Nota Parkeernormen aangeeft. Deze ruimte kan als groenvoorziening worden inge- richt. Als de behoefte toch groter blijkt te zijn, zullen deze reserveruimten alsnog worden omgevormd naar parkeerplaatsen.
•Parkeren in openbaar gebied vindt plaats tússen de bouwblokken, ín de woonbuurtjes.
•Parkeerkoffers, kleine pleintjes met groene omheining, bieden ruimte voor bezoe- kersparkeren en parkeren voor de bewoners, voor wie op eigen erf geen parkeermogelijkheid is.
•De omheining bestaat uit hagen of heesters met een hoogte van minimaal 1.20 meter.
•De parkeerkoffers zijn zo gesitueerd dat geparkeerde auto's, nagenoeg, niet zichtbaar zijn vanaf de openbare hoofdruimte van elke woonbuurt.
•Parkeren op eigen terrein: voor twee-onder-één-kap-kapwoningen, vrijstaande woningen en hoekwoningen is dit uitgangspunt. Dat betekent twee opstelplaatsen per kavel (advies 1pp = minimaal 2.50 x 5.00).
•Voor garage-opritten en toegangspaden naar de zij-erven wordt hetzelfde materiaal (of materiaal ‘passend bij’) toegepast als die van de bestrating in het aangrenzende openbaar gebied. Dit wordt meegenomen bij de aanleg van het openbaar gebied.
ERFSCHEIDINGEN
•Aan de voorzijde van de woningen bestaat de overgang van privé- naar open- baar gebied van de kavels op de Dorpsterp uit een haag van maximaal 1.20 meter hoog. Achterpaden liggen op uitgegeven terrein. Ter hoogte van een achterpaddat begrensd wordt door het Groene Casco wordt op de grens tus- sen achterpad en openbaar gebied een haag geplant.
•De erfgrenzen langs de buitenrand van de terpen liggen bovenaan het talud van de terphelling. Hier worden hagen geplant. Deze staan op openbaar gebied. De hagen worden door de gemeente onderhouden op een hoogte van 1.20 meter. In overleg met de onderhoudsdienst van de gemeente kan worden afgeweken van deze hoogte.
•De doorlopende haag rondom een terp bestaat uit een gevariëerd sortiment. Ook de hoogte zal wisselend zijn, afhankelijk van de wensen van bewoners en het zicht vanuit het openbaar gebied.
•Ook op de erfgrenzen langs de buitenrand van de Boomgaard en het Boeren- erf worden hagen toegepast, maximaal 1.60 meter hoog.
•Alle zij-erfgrenzen worden door middel van groen vormgegeven.
•De erfscheidingen over de eerste twee meter haaks op de achtergevel worden door de bouwer aangebracht. Deze bestaan uit een houten schutting in kleur passend bij de woning, matglazen panelen, een met hedera begroeid hekwerk, of een tuinkast. Tuinkasten zijn gewenst bij woningen, waarvan de berging aan de voorzijde van het huis is gesitueerd.
REGENWATERBERGING
•Regenwater wordt afgekoppeld. Dit betekent dat op eigen erf in waterberging wordt voorzien óf dat een bovengrondse waterafvoer naar de erfgrens wordt gemaakt en een overstort naar het openbaar gebied. Goed vormgegeven afkoppelingselementen op de overgang van waterafvoer aan de gevel en op het maaiveld en op de overgang van privéterrein naar openbaar gebied worden toegepast.
NUTSVOORZIENINGEN
•Nutsvoorzieningen, zoals CAI-kasten en trafo’s, worden in de erfscheidingen opgenomen, gelegen op de overgangen van privéterrein naar openbaar gebied. Zoveel mogelijk onzichtbaar vanuit het Groene Casco en het openbaar gebied in de woonbuurtjes.