Aanhef
Werkwijze kostenverhaal en financiële bijdragen bij ruimtelijke initiatieven
2. Wettelijk kader
2.3 Publiekrechtelijk spoor
2.3.1 Integrale gebiedsontwikkeling
Bij een integrale gebiedsontwikkeling is de tijdsduur van de ontwikkeling en het eindbeeld vooraf bepaald. De gemeente neemt het kostenverhaal op in het Omgevingsplan volgens de bepalingen in paragraaf 13.6.3 van de Omgevingswet, in het bijzonder artikel 13.14.
2.3.2 Organische gebiedsontwikkeling
Bij een organische gebiedsontwikkeling zijn het eindbeeld en het tijdvak niet vastgesteld. Het gebied wordt stapsgewijs ontwikkeld waarbij zowel in tijd als in programma sprake is van een bepaalde mate van flexibiliteit. De gemeente neemt het kostenverhaal op in het Omgevingsplan volgens de bepalingen in paragraaf 13.6.3 van de Omgevingswet, in het bijzonder artikel 13.15. Kostenverhaal zonder tijdvak is niet mogelijk bij een buitenplanse omgevingsplan activiteit (BOPA).
De volgende afbeelding geeft systematisch weer hoe de gemeente het kostenverhaal kan verzekeren.
Afbeelding 1. Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, april 2022
3. Kostenverhaal bij (gebieds)ontwikkelingen
3.1 Gebiedseigen kosten
3.1.1 Plan- en apparaatskosten
Bij private ontwikkelingen maakt de gemeente ambtelijke kosten voor planontwikkelingen. In hoofdstuk 13 van de Omgevingsregeling zijn uitgangspunten en normen vastgelegd met betrekking tot de hoogte van de te verhalen plan(ambtelijke)kosten per te verrichten activiteit binnen het kostenverhaalgebied. Doel hiervan is de gemeentelijke aanpak en toerekening te structureren en harmoniseren. Voor het berekenen van het kostenverhaal bevat de Omgevingsregeling twee rekenmodellen. Het rekenmodel voor de plankosten zonder tijdvak en het rekenmodel met tijdvak. Het toepassen van het rekenmodel met of zonder tijdvak is verplicht als kosten worden verhaald via publiekrechtelijke spoor. Voor het privaat privaatrechtelijk spoor geldt dat het publiekrechtelijk spoor een schaduwwerking heeft voor het bepalen van de te verhalen kosten, maar bestaat de ruimte om een eigen kostenraming toe te passen Voor het bepalen van de plan- en apparaatskosten bij het privaatrechtelijk spoor stelt de gemeente een eigen kostenbegroting op, waarbij een inschatting wordt gemaakt van de verwachte inzet en bijdrage die noodzakelijk is voor de ontwikkeling waar het omgaat. Op deze wijze kunnen de gemeentelijke plan- en apparaatskosten projectspecifiek worden geraamd en bestaat de mogelijkheid om beter aan te sluiten bij de benodigde inzet die gemeente levert voor een privaat initiatief.
3.1.2 Kosten op de kostensoortenlijst
Naast de kosten voor de plan- en apparaatskosten zijn de andere kosten die genoemd worden op de kostensoortenlijst van toepassing bij gebiedsontwikkelingen. Deze kosten vallen onder de kostensoortenlijst, zoals benoemd in Artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit. De volgende publieke kosten bij gebiedsontwikkeling zijn denkbaar en/of veelvoorkomend:
•Grond aan- en/of verkopen
•Sloop- en sanering
•Bouw- en woonrijp maken
•Aanbrengen van kunstwerken en bijzondere infrastructuur en de aansluiting op riolering
Bij een private ontwikkeling moeten de gemeentelijke kosten, die betrekking hebben op het initiatief, indien aan de orde, verplicht worden verhaald op de initiatiefnemer. De omvang van het kostenverhaal varieert per initiatief en is afhankelijk van de specifieke situatie en de daarmee samenhangende gemeentelijke kosten.
Per initiatief wordt bepaald of de initiatiefnemer of de gemeente het gebied geheel of gedeeltelijkbouw- en woonrijp maakt. Dit gebied – het zogenaamde kostenverhaalsgebied - kan bestaan uit verschillende niet-aaneengesloten delen. Er dient een functionele, geografische, stedenbouwkundige of civieltechnische samenhang te zijn tussen de beoogde ontwikkeling en de investeringen in het gebied. Als de gemeente de aanleg of aanpassingen van werken in het openbaar gebied verzorgt, worden er afspraken gemaakt met de initiatiefnemer over het verhalen van de gemaakte kosten van de investering. Als de initiatiefnemer de openbare ruimte zelf aanlegt dan worden daar afspraken over gemaakt in de anterieure overeenkomst. De plankosten, het voorbereiden en het toezicht op de werkzaamheden wordt bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag voor de investering op basis van kengetallen.
3.1.3 Nadeelcompensatie (planschade)
Nadeelcompensatie staat ook op de kostensoortenlijst, zoals genoemd in artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit, maar hiervoor geldt volgens artikel 15.1 een eigen regeling. In de anterieure overeenkomst worden afspraken gemaakt over nadeelcompensatie. Uitgangspunt is altijd dat eventuele nadeelcompensatie (planschade) door de initiatiefnemer voldaan moet worden. De initiatiefnemer zal vooraf een risico-inventarisatie doen. Als er is kans op nadeelcompensatie, wordt een bankgarantieverplichting ter hoogte van de verwachte nadeelcompensatie opgenomen. Ook als er geen claims worden verwacht, wordt in de overeenkomst altijd opgenomen dat het nadeelcompensatierisico altijd voor de initiatiefnemer is. Ook overige schades worden in de overeenkomst opgenomen, denk hierbij aan schade aan de openbare ruimte. Ook deze kosten moet de initiatiefnemer voor zijn rekening nemen.
3.1.5 Overige kosten
Naast het kostenverhaal op basis van de Omgevingswet komen voor rekening van de ontwikkelende partij:
•de reguliere leges op grond van de Legesverordening, bijvoorbeeld leges voor de omgevingsvergunning
•de kosten van eventuele juridische procedures .
4. Financiële bijdragen
3.2.1 Vrijwillige financiële bijdrage
Op basis van artikel 13.22 van de Ow kan een gemeente een vrijwillige financiële bijdrage voor gebiedsontwikkelingen vragen. Deze bijdrage kan -naast de eerder genoemde bouwactiviteiten- ook gevraagd worden bij ontwikkelingen waar geen sprake is van een bouwplan. Zie hiervoor artikel 8.20 Ob. Het gaat om een financiële bijdrage aan kosten van ontwikkelingen die formeel niet onder het kostenverhaal vallen, maar die wel bijdragen aan de kwaliteit van een gebied en de realisatie van maatschappelijke functies zoals:
•natuur;
•recreatie;
•sport;
•waterberging;
•infrastructuur;
•culturele voorzieningen;
•reconstructies in het stedelijk en landelijk gebied.
De bijdrage wordt vrijwillig genoemd, omdat deze niet afdwingbaar is via het publiekrechtelijk spoor met kostenverhaalregels. Het publiekrechtelijke spoor wordt benoemd in § 2.1.2. De bijdrage kan wel worden opgenomen in een anterieure overeenkomst. Uitwerking van de bijdrage is maatwerk en moet per initiatief worden beoordeeld. Wel moet deze verbetering in een omgevingsvisie of programma zijn benoemd en moet in worden gegaan op de investering en een indicatie van de bijdrage.
3.2.2 Afdwingbare financiële bijdrage
Het Omgevingsplan kan bepalen dat bijdragen worden verhaald voor een ontwikkeling om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren. Gemeenten kunnen dan een financiële bijdrage verhalen op initiatiefnemers van bouwactiviteiten. Dit heet de publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdrage. Deze regeling geldt voor verschillende categorieën ontwikkelingen. De volgende ontwikkelingen zijn aangewezen:
•aanpassing van de inrichting van het landelijk gebied voor verbetering van de landschappelijke waarden;
•aanleg of verandering van aangewezen gebieden voor de bescherming van de natuur. Of voor het herstel van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen;
•aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaarvervoernetwerken van gemeentelijk of regionaal belang;
•aanleg van recreatievoorzieningen die onderdeel zijn van de gemeentelijke of regionale groenstructuur;
•ontwikkelingen om een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad te bereiken;
•stedelijke herstructurering.
Op dit moment heeft de gemeente nog geen regeling voor een afdwingbare financiële bijdrage. De grondslag voor een mogelijke afdwingbare bijdrage ligt in het omgevingsplan of programma. Deze zal dan aan de gemeenteraad worden voorgelegd.
4 Ruimtelijke initiatieven
4.1 Soorten ruimtelijke initiatieven
4.1.1 Kleine initiatieven
Kleine initiatieven zijn ruimtelijke ontwikkelingen die bestaan uit de bouw van maximaal 20 woningen of een overige functie die als eenheid daaraan gelijk te stellen is (bedrijf, detailhandel, horeca, maatschappelijk, etc.). Aanvullende voorwaarden zijn: (1) de ruimtelijke ontwikkeling omvat geen ingrepen in de openbare ruimte en (2) uit de interne beoordeling blijkt dat een ontwikkeling niet politiek gevoelig is.
Voor kleine initiatieven hanteren wij een vereenvoudigde werkwijze voor het kostenverhaal. Er is geen intentieovereenkomst nodig. Er wordt direct een gestandaardiseerde anterieure overeenkomst aangegaan.
4.1.2 Complexe initiatieven (projecten)
Complexe initiatieven zijn ruimtelijke ontwikkelingen die bestaan uit meer dan 20 woningen of een overige functie die als eenheid daaraan gelijk te stellen is (bedrijf, detailhandel, horeca, maatschappelijk, etc.) of politiek gevoelig is of waarvoor uitgebreid overleg nodig is met andere partijen. De gemeente beoordeelt of een ontwikkeling complex is of niet. Indien sprake is van een complexe ontwikkeling sluiten de initiatiefnemer en de gemeente eerst een intentieovereenkomst. Daarna wordt het plan verder uitgewerkt en wordt een anterieure overeenkomst afgesloten.
Bijlage 1. Begrippenlijst
Aangewezen bouwactiviteit
Een ruimtelijk plan waarbij het kostenverhaal in rekening dient te worden gebracht op grond van afdeling 13.6 van de Omgevingswet. Het overzicht van kostenverhaalplichtige (bouw-)activiteiten staat in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit
Actief grondbeleid
Het beleid waarbij een gemeente ernaar streeft een gebiedsontwikkeling zelf te realiseren voor eigen rekening en risico.
Anterieure overeenkomst
De term anterieur (voorafgaand) wordt gebruikt voor een overeenkomst die voorafgaat aan een besluit tot wijziging van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit die een ontwikkeling mogelijk maken. (Ow artikel 13.13)
Bouwrijp maken
Het geschikt maken van gronden voor bebouwing
Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningsvrij voor het bouwen is. Gemeenten kunnen een initiatief mogelijk maken door het verlenen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).
BVO
Het bruto vloeroppervlak is de som van de vloeroppervlakte van alle bouwlagen, gemeten langs de buitenomtrek. De bruto vloeroppervlakte is dus inclusief ingesloten buitenruimte, trappen Liftkokers, installatieruimten, delen onder 1,5 m hoogte. In de NEN norm 2580 staat precies hoe het bvo gemeten moet worden.
Faciliterend grondbeleid
Grondbeleid waarbij de gemeente de ruimtelijke kaders stelt, maar er niet naar streeft de gebiedsontwikkeling zelf te realiseren en het initiatief hiertoe aan derden overlaat.
Financiële bijdrage kwaliteitsverbetering fysieke leefomgeving
Investeringen in de gemeente, die de kwaliteit van de fysieke leefomgeving verbeteren, zoals bedoeld in artikel 13.22 en 13.23 van de Omgevingswet
Gebied overstijgende kosten
Gebied overstijgende kosten hebben betrekking op werkzaamheden en maatregelen binnen en buiten het kostenverhaalsgebied, waarvan meerdere kostenverhaalsgebieden en de bestaande stad profijt hebben. Het gaat dan bijvoorbeeld om de aanleg van een rotonde of, werken voor de waterhuishouding en groenvoorzieningen. Ook voor gebied overstijgende kosten geldt dat het moet gaan om kosten die op de kostensoortenlijst staan.
Inrichting van de openbare ruimte
Aanleg of aanpassing van straten, wegen, fietspaden, trottoirs, verlichtingen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, waterbergende en -afvoerende voorzieningen, waterpartijen, speelvoorzieningen, straatmeubilair, het plaatsen van brandkranen, verkeers- en straatnaamborden, artistieke, sierende en overige inrichtingselementen
Intentieovereenkomst
Een overeenkomst waarin partijen afspraken maken om te onderzoeken of er op termijn tot een concreet bouwplan gekomen kan worden, waarvoor op dat moment een anterieure overeenkomst kan worden gesloten.
Kostensoortenlijst
Kostensoorten aangewezen op grond van artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit, waarvan de kosten verhaalbaar zijn via een kostenverhaalbeschikking. De volledige lijst is beschikbaar in bijlage IV deel A en B van het Omgevingsbesluit.
Kostenverhaal en Kostenverhaalsbijdrage
Kostenverhaal is het door de overheid verhalen van kosten op een initiatiefnemer die een woning, bedrijfspand of ander gebouw bouwt of verbouwt. Het gaat over overheidskosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen. Bijvoorbeeld kosten voor het wijzigen van het omgevingsplan en het aanleggen van openbare voorzieningen. Als afspraken over een kostenverhaalsbijdrage niet in een anterieure overeenkomst zijn vastgelegd, worden deze vastgelegd door middel van publiekrechtelijke kostenverhaalsregels
Kostenverhaalsregels
Regels over het kostenverhaal zoals opgenomen in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit.
Liberalisatiegrens
De maximale huurgrens voor gereguleerde huurwoningen. In 2026 ligt de liberalisatiegrens op € 1.228,07 per maand. Huurwoningen tussen de sociale huurgrens en de liberalisatiegrens worden benoemd als middenhuur. Huren boven deze grens worden beschouwd als vrijesectorhuur.
Middenhuurwoning
Huurwoningen tussen de sociale huurgrens en de liberalisatiegrens worden benoemd als middenhuurwoning. Huren boven deze grens worden beschouwd als vrijesectorhuur.
NHG-grens
De grens aan de koopsom, waarvoor iemand in aanmerking komt voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In 2026 ligt deze grens van de koopsom op € 70.000 (exclusief een mogelijke energieopslag)
Nadeelcompensatie
Nadeelcompensatie is een regeling voor schadevergoeding voor rechtmatig overheidsoptreden. Het gaat over schade boven het normale maatschappelijke risico en het bedrijfsrisico die iemand onevenredig zwaar treft. Directe schade is het gevolg van inperking van bestaande rechten van de eigenaar. Indirecte schade wordt veroorzaakt door activiteiten in de omgeving.
Omgevingsplan
Een plan met regels over de fysieke leefomgeving, die de gemeente stelt binnen haar grondgebied. Per gemeente is er sprake van één omgevingsplan.
Omgevingsvisie
Een strategische visie voor de lange termijn voor de gehele fysieke leefomgeving. Deze wordt opgesteld door het Rijk, de provincie en de gemeente.
Omgevingsvergunning
De omgevingsvergunning is een vergunning voor veel werkzaamheden in de fysieke leefomgeving. Deze vergunning viel tot 1 januari 2024 nog onder de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is deze vergunning hierin opgegaan.
Omgevingswet (Ow)
Wet volgend op de Wet ruimtelijke ordening, die per 1 januari 2024 in werking is getreden.
Omgevingsbesluit (Ob)
In het Omgevingsbesluit, horende bij de Omgevingswet, staan regels over het bevoegd gezag voor omgevingsvergunningen, over procedures, handhaving en uitvoering, en over het Digitaal Stelsel Omgevingswet.
Plankosten
Het betreft de kosten voor advies, toetsing, ontwerp, participatie, voorbereiding en toezicht om te komen tot de uitvoering van een bouwplan.
Profijt Toerekenbaarheid en Proportionaliteit (PTP)
De toets waaruit blijkt in welke mate gebied overstijgende investeringen toerekenbaar zijn aan bouwplannen. Men speekt ook wel over het PTP-criterium.
Programma onder de Omgevingswet
Het programma is een flexibel instrument dat de overheid kan toepassen in verschillende fasen van de beleidscyclus. Het instrument programma is een beleidsdocument, net als de omgevingsvisie.
Projectbesluit
Instrument voor waterschappen, provincies en het Rijk voor het mogelijk maken van vaak complexe projecten met een publiek belang. Voorbeelden zijn de aanleg van een snelweg of windpark, of de versterking van een primaire waterkering
Sociale huurwoning
Een woning met een gemaximaliseerde huurgrens voor sociale huur. Dit wordt ook benoemd als de DAEB-huurgrens. In 2026 ligt de sociale huurgrens op € 932,93 per maand.
Sociale koopwoning
Een koopwoning met een koopprijs tot de maximale betaalbaarheidsgrens. Deze ligt in 2026 op € 425.000.
Bijlage 2. Voorbeeldberekeningen
Deze rekenvoorbeelden hebben allen 1-1-2026 als prijspeil.
Rekenvoorbeeld 1
Een particulier komt met het verzoek tot verdichting van bestaande lintbebouwing. Het initiatief betreft de bouw van één nieuwe woning (150 m2 bvo) op eigen grond gelegen naast de huidige woning. Volgens het omgevingsplan is hier nu geen zelfstandige woning toegestaan. De gemeente wil medewerking te verlenen met een BOPA. Aanvullende ingrepen in de openbare ruimte zijn niet nodig. Het betreft hier dus een ‘klein initiatief’.
kostenverhaal gemeentelijke plankosten 1 eenheid
€ 7.500,-
bijdrage fysieke leefomgeving
€ 0,-
Totaal
€ 7.500,-
Rekenvoorbeeld 2
Een private ontwikkelaar komt met een verzoek tot de bouw van 10 nieuwe woningen met elk 100 m2 bvo op een bestaande bedrijfslocatie. Op de locatie staat nu een kantoorpand van 1.000 m2 bvo. De ontwikkelaar komt met een partij overeen dat 3 woningen worden geleverd worden als sociale huurwoning. De private ontwikkelaar maakt het exploitatiegebied voor eigen rekening bouw- en woonrijp en levert de toekomstige openbare ruimte niet terug aan de gemeente. De gemeente wil medewerking verlenen met een BOPA. Ingrepen in de openbare ruimte zijn niet nodig.
kostenverhaal gemeentelijke plankosten 10 eenheden
€ 40.500(12.500+(8*3.500))
bijdrage fysieke leefomgeving
€ 0,-
Totaal
€ 40.500
Rekenvoorbeeld 3
Een woningbouwcorporatie wil een herstructurering starten van haar eigen bezit. Alle bestaande 50 sociale huurwoningen (80 m2 bvo) worden gesloopt. Daarvoor in de plaats worden 70 nieuwe sociale huurwoningen (70 m2 bvo) en 10 woningen in de vrije sector (100 m2 bvo) teruggebouwd. Het plan vereist herinrichting van de openbare ruimte zowel binnen als buiten het plangebied. Het betreft hier een complex bouwplan.
kostenverhaal gemeentelijke plankosten
op basis van plankostenscan
kostenverhaal aanleg en toezicht van de openbare ruimte
onderdeel van plankostenscan
Totaal
op basis van plankostenscan