Aanhef
Inleiding
Het splitsen of omzetten van woningen in meer wooneenheden is planologisch niet toegestaan. Het is mogelijk om hiervan af te wijken. Als het gaat om goedkopere huur- en koopwoningen is er daarnaast ook een toestemming nodig op basis van de huisvestingsregels.
Om duidelijk te maken hoe aanvragen voor splitsen en omzetten van woningen worden beoordeeld is deze beleidsregel opgesteld.
Juridisch kader
Artikel 5.1 onder a van de Omgevingswet
Het is verboden zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit te verrichten.
Artikel 21 lid 1 onder c, d en e van de Huisvestingswet 2014
Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
c.van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
d.van onzelfstandige in zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
e.tot twee of meer zelfstandige woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.
Artikel 49 van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2023, gemeente IJsselstein
Het verbod van artikel 21, eerste lid van de wet is van toepassing op:
a.Huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens
b.Koopwoningen tot de koopprijsgrens.
Beleidsafwegingen en reikwijdte
Bij het verlenen van een (omgevings)vergunning wordt een afweging gemaakt tussen het belang van het behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. Onder het belang van het behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad valt het belang van het tegengaan en verder voorkomen van schaarste en het belang van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand oftewel de leefbaarheid.
Deze beleidsregel geldt voor bestaande woningen in IJsselstein die in zelfstandige of onzelfstandige wooneenheden gesplist of omgezet kunnen worden. Op basis van deze beleidsregel kan geen vergunning verleend worden voor de splitsing of omzetting van een bedrijfswoning, logiesfunctie voor toeristische verhuur of de grootschalige short- of midstay voor buitenlandse werknemers.
Beleidsregels
Voor de uitwerking van de toetsingscriteria zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Beter sturen op leefbaarheid
Splitsingen en omzettingen kunnen leiden tot leefbaarheidsproblemen. Denk aan parkeerdruk, geluidsoverlast en verschillende leefstijlen in één straat die langs elkaar schuren.
Belang van bescherming schaarse woningvoorraad
De druk op de woningmarkt in IJsselstein is groot en in alle woningcategorieën is sprake van schaarste.
Belang starters en spoedzoekers
Splitsingen en omzettingen voorziet in een vraag naar betaalbare huisvesting. Wanneer het past binnen de randvoorwaarden en de leefbaarheid niet in het geding is, willen we de wijziging van de woningvoorraad niet onmogelijk maken.
Behoud sociale cohesie
De woonruimte die wordt gecreëerd via omzetten en splitsen trekt vaker tijdelijke bewoning aan. Dit kan leiden tot afname van de sociale cohesie.
Het omzetten of splitsen van woningen kan leiden tot een verhoogde druk op een wijk of buurt. Bij het verlenen van een vergunning wordt daarom een leefbaarheidstoets uitgevoerd. Die toets bestaat uit twee delen en is cumulatief:
•Het eerste deel van de toets bestaat uit een aantal algemene en specifieke regels gericht op de fysieke leefbaarheid. Dat zijn eisen die worden gesteld aan de om te zetten en te splitsen woning en waaraan moet worden voldaan. Als aan deze regels wordt voldaan, wordt het tweede deel van de leefbaarheidstoets uitgevoerd.
•Het tweede deel van de toets is de algemene leefbaarheidstoets. In dit deel van de toets worden alle aspecten van een wijk, buurt of straat met het oog op de leefbaarheid gewogen.
We willen bij de leefbaarheidstoets maatwerk blijven leveren. Op die manier kan bij elke aanvraag de lokale situatie zorgvuldig in ogenschouw worden genomen en kan worden gecontroleerd of bijvoorbeeld de omzetting op deze plek zo min mogelijk risico’s en overlast voor de directe woonomgeving met zich brengt. Daarbij speelt ook mee in hoeverre er al eerder vergunningen voor het omzetten of splitsen van woningen zijn verleend. Een opeenstapeling van woningen die zijn omgezet of gesplitst kan afbreuk doen aan de leefbaarheid.