Nota grondbeleid Gemeente Hulst 2020 t/m 2026

3.2.1 Verwerving

Onder actief grondbeleid wordt verstaan dat de gemeente zelf grond verwerft, tijdelijk beheert, bouwrijp maakt en uitgeeft. De instrumenten die de gemeente kan gebruiken bij het verwerven van grond zijn:

•Minnelijke grondverwerving;

•Gemeentelijk voorkeursrecht;

•Onteigening;

•Grondruil.

Per instrument wordt hierna aangegeven wat het inhoudt, welke strategische overwegingen ten grondslag kunnen liggen aan toepassing van het instrument en hoe de gemeente Hulst ermee omgaat.

3.2.2 Minnelijke grondverwerving

Uitgangspunt bij verwerving is om minnelijk te verwerven. Minnelijke grondverwerving betekent dat de gemeente ernaar streeft om op vrijwillige basis een koopovereenkomst met de eigenaar te sluiten. Om een adequaat verwervingsbeleid te voeren kan verwerving het best plaatsvinden met strategische verwerving en gebruik maken van bewegingen op de grondmarkt. Hierna wordt eerst aangegeven hoe in de gemeente Hulst wordt omgegaan met strategisch verwerven en gebruikmaking van mogelijkheden in de grondmarkt. Vervolgens wordt aangegeven hoe wordt omgegaan met grondverwerving met behulp van een bouwclaim.

Strategisch verwerven

De gemeente kan strategische locaties verwerven waarmee de sturingsmogelijkheden voor het in gang zetten van gewenste ontwikkelingen worden vergroot. Om de strategische aankopen mogelijk te maken kan een tweesporenbeleid worden gevolgd. Naast minnelijke verwerving worden dan ook de – in de volgende paragrafen te bespreken – instrumenten gemeentelijk voorkeursrecht en onteigening ingezet om de verwerving zoveel mogelijk te verzekeren. Naast zelf actief verwerven kan de gemeente ook alert reageren op bewegingen in de vrije grondmarkt. Er wordt dan verworven voor eventuele toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden of om ruilgrond in bezit te krijgen. Indien de gemeente actief wil verwerven en de mogelijkheid wil hebben om strategisch te verwerven, dan is besluitvorming door de gemeenteraad vereist. Indien slagvaardige strategische verwerving ‘in de luwte’ gewenst is, dan kan de gemeenteraad een budget beschikbaar stellen voor strategische aankopen. Het college van burgemeester en wethouders legt in dat geval jaarlijks verantwoording af over de aanwending van dit budget.

Verwerven met bouwclaim

Als marktpartijen al grondposities hebben ingenomen, kan de gemeente trachten de grond te verwerven door compensatiegrond aan te bieden (bouwclaimmodel). Het bouwclaimmodel wordt toegelicht in paragraaf 3.5. Er kan een bouwclaim worden afgesproken op een gedeelte van het te ontwikkelen gebied, maar het is ook mogelijk om buiten het plangebied compensatiegrond aan te bieden. De gemeente Hulst is terughoudend met het aanbieden van bouwclaims op andere projecten.

Strategische overwegingen minnelijke verwerving

Per situatie moet een beoordeling worden gemaakt in welke mate en op welke wijze verwerving plaatsvindt. De volgende strategische overwegingen kunnen worden gemaakt voor al dan niet minnelijk verwerven van grond in het kader van actief grondbeleid:

1Valt het te verwachten dat de grond kan worden verworven voor een prijs die het mogelijk maakt later winst op de grond te maken, dan wel er geen verlies op te maken?

2Is er voldoende budget beschikbaar?

3Is de gemeente bereid het renterisico te dragen tot de tijd dat het project zal worden gerealiseerd of een marktpartij is gevonden die het risico overneemt?

4Is de gemeente in staat eventueel vervangende grond aan te bieden?

5Zal aankoop leiden tot een betere onderhandelingspositie bij het onderhandelen met marktpartijen?

6Is het wenselijk om een samenwerking met een marktpartij aan te gaan en afspraken te maken over grondverwerving ofwel facilitair grondbeleid te voeren?

3.2.3 Gemeentelijk voorkeursrecht (Afdeling 9 Omgevingswet)

Het voorkeursrecht geeft gemeenten de mogelijkheid een voorrangspositie te verkrijgen bij de verwerving van gronden en opstallen in een gebied waar ruimtelijke ontwikkelingen gaan plaatsvinden. Deze wettelijke mogelijkheid biedt gemeenten het recht om een voorkeursrecht te vestigen op grondeigendom van derden, gelegen in een mogelijke bouwlocatie of gebieden waar anderszins functieveranderingen plaats zullen vinden. Hiermee wordt de mogelijkheid tot verwerving door de gemeente vergroot. Het beperkt de verhandelbaarheid, gaat speculatie tegen en biedt de gemeente inzicht in de bewegingen van de grondmarkt. Of het nodig, mogelijk en wenselijk is om gebruik te maken van het instrument voorkeursrecht, is afhankelijk van de concrete omstandigheden van een project, waaronder de fase en de juridische status van de planvorming. Het voorkeursrecht is slechts voor een bepaalde tijd geldig.

Voordat het instrument wordt ingezet moet dit goed worden overwogen. Hierna wordt een overzicht van de strategische afwegingen voor inzet van het gemeentelijk voorkeursrecht gegeven.

Strategische overwegingen vestigen gemeentelijk voorkeursrecht

1Wil de gemeente de grond van de onderhavige locatie zelf verwerven en (tijdelijk) beheren?

2Is er voldoende budget beschikbaar?

3Is te verwachten dat ontwikkelaars een grondpositie innemen op de locatie?

4Wil de gemeente Hulst het signaal afgeven dat de onderhavige grond in de toekomst zal worden ontwikkeld en wellicht een prijsopdrijvend effect veroorzaken?

5Is te verwachten dat het vestigen van het voorkeursrecht de prijsontwikkeling 'dempt' of juist opdrijft in het geval van een niet-rendabele bestemming?

6Beïnvloedt het vestigen van het voorkeursrecht de verhoudingen met grondeigenaren?

Met het vestigen van een voorkeursrecht is de gemeente nog niet zeker van de verwerving. De grondeigenaar is niet verplicht zijn grond te koop aan te bieden aan de gemeente. Om een optimale werking van het voorkeursrecht te waarborgen, is het noodzakelijk dat voorafgaand aan de toepassing van het voorkeursrecht geen informatie naar buiten wordt gebracht. Dit om te voorkomen dat er op voorhand toch al grondspeculatie gaat plaatsvinden.

3.2.4 Onteigening (afdeling 11 Omgevingswet)

Bij onteigening is sprake van gedwongen eigendomsovergang van de eigenaar naar de gemeente om redenen van algemeen belang. Hierbij is een uitermate zorgvuldige wettelijke procedure van toepassing. De start van een onteigeningsprocedure heeft als voordeel, dat het de onderhandelingen over minnelijke verwerving kracht bij kan zetten. Opgemerkt moet worden, dat onteigening niet mogelijk is wanneer de eigenaar kan aantonen, dat hij zelf in staat en bereid is om de bestemmingen uit het omgevingsplan te realiseren (zelfrealisatie). Of het nodig, mogelijk en wenselijk is om gebruik te maken van dit instrumentarium, is afhankelijk van de concrete omstandigheden van een project.

Het instrument van onteigening zal alleen worden ingezet wanneer de verwerving noodzakelijk is en er redelijkerwijs geen andere mogelijkheden tot verwerving meer voorhanden zijn.

Strategische overwegingen voeren onteigeningsprocedure

1Is er voldoende budget beschikbaar?

2Heeft de gemeente eventueel vervangende grond tot haar beschikking?

3Is er voldoende reden om het ingrijpende instrument van onteigening in te zetten?

4Wil de gemeente de druk om te komen tot minnelijke verwerving verhogen?

5Wil de gemeente de mogelijkheid van onteigening paraat hebben als onderhandelingsinstrument bij een samenwerking?

3.2.5 Grondruil

De gemeente en andere overheden hebben gronden in eigendom. De gronden liggen soms op locaties waar die niet kunnen bijdragen aan het bereiken van de doelstellingen van de eigenaar, terwijl de gronden voor een medeoverheid wel kansen bieden. Grondruil kan dan uitkomst bieden. De verschillende overheden voeren regelmatig overleg over grondruil.

3.2.6 Conclusies verwerving

Uitgangspunt bij verwerving is dat de gemeente bij de start van het verwervingstraject de afweging maakt al dan niet het ‘tweesporenbeleid’ te volgen. Er wordt een keuze gemaakt of naast minnelijke verwerving gebruik wordt gemaakt van het gemeentelijk voorkeursrecht en eventueel onteigening. De benodigde procedures kunnen dan parallel worden gevoerd met de minnelijke verwerving. Hiermee kan grondverwerving zoveel mogelijk zeker worden gesteld.

Bij een locatieontwikkeling waarbij de gemeente actief grondbeleid voert, kiest de gemeente de voor die situatie best passende verwervingsstrategie en –instrumenten.

3.3.1 Kostenverhaal

Indien particuliere partijen grondposities hebben, is het voor de gemeente moeilijker actief grondbeleid te voeren. Faciliterend grondbeleid is dan vaker aan de orde. Van belang is dan dat indien de grond niet kan worden verworven, de gemeente Hulst de kosten die zij maakt ter realisatie van de ontwikkeling kan verhalen op ontwikkelaar(s).

Geen kostenverhaal is er bij bouw op gronden die door de gemeente als bouwrijpe kavels zijn verkocht of in erfpacht zijn uitgegeven. De kosten worden dan verrekend in de verkoopprijs van de grond of in de erfpachtcanon.

In de volgende drie gevallen kan het bevoegd gezag afzien van kostenverhaal (artikel 8.14 Omgevingsbesluit):

1Als er minder dan 10.000 euro verhaalbare kosten zijn.

2Als er geen verhaalbare kosten zijn voor openbare werken (als bedoeld in A3 tot en met A9 van bijlage IV van het Omgevingsbesluit).

3Als er alleen kosten zijn voor de aansluiting op de openbare ruimte of nutsvoorzieningen.

Er zijn verschillende soorten kosten die (kunnen) worden verhaald bij kostenverhaalplichtige activiteiten (artikel 8.13 Omgevingsbesluit):

a.de kosten die op de kostensoortlijst staan (Bijlage IV Omgevingsbesluit);

b.Bovenwijkse voorzieningen;

c.Bovenplanse kosten/verevening;

d.Afdwingbare financiële bijdragen.

Onderscheid maken tussen deze groepen is van belang. Onder meer omdat de spelregels over de ver- haalbaarheid van deze kosten voor deze groepen verschillend zijn.

A.Gebiedseigen kosten/kostensoortenlijst (afdeling 13.6 Omgevingswet)

De gemeente is verplicht om alle kosten die direct en volledig te maken hebben de locatieontwikkeling te verhalen bij de initiatiefnemer. Het kostenverhaal betreft alleen kosten die op de kostensoortenlijst staan. Van belang bij het kostenverhaal zijn de PTP-criteria: proportionaliteit, toerekenbaarheid en profijt. Op de kostensoortenlijst staat een breed scala van kosten van gebiedsontwikkeling. Van het opstellen van plannen, het kopen of onteigenen tot en met het bouw- en woonrijp maken van gronden, het aanleggen van publieke voorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte en nadeelcompensatie.

Profijt : de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysiek nut voor het kostenverhaalsgebied. Bij maatregelen, zoals bij compensatie buiten het gebied, schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied ontwikkeld kan worden.

Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder de activiteit), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van de activiteit.

Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naar mate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.

D.(Publiekrechtelijke) afdwingbare financiële bijdragen (afdeling 13.7 Omgevingswet)

Het afdwingen van een financiële bijdrage is geen verplichting, maar een bevoegdheid. De bevoegdheid kan worden toegepast via het omgevingsplan (of privaatrechtelijk worden geregeld) en kan worden ingezet voor ontwikkelingen die de kwaliteit van de fysieke leefomgeving verbeteren, maar niet noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van bouwactiviteiten. Denk aan een bijdrage in sociale woningbouw of de herstructurering van een bedrijventerrein elders, de aanleg of herinrichting van een stadspark, de herinrichting van het landelijk gebied of de aanleg van een (recreatief) fietspad als onderdeel van een regionaal routenetwerk. Deze bijdragen hoeven niet langs de lat van de drie PTP-criteria worden gelegd. Er moet een functionele samenhang zijn tussen de activiteit uit artikel 8.20 Omgevingswet en het bestedingsdoel van de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. Het verschuldigde bedrag mag niet meer zijn dan de opbrengsten van het kostenverhaalsgebied en kostenverhaal gaat voor op de financiële bijdrage. Voorwaarde is ook dat de bekostiging van de investeringen niet op een andere manier is verzekerd. De ontwikkelingen/investeringen moeten zijn vastgelegd en onderbouwd in een omgevingsvisie of programma (Nota). In het omgevingsplan moet duidelijk en concreet zijn om welke ontwikkeling het gaat, welke visie er is en welke maatregelen/bijdragen kunnen worden gedaan. B&W leggen de bijdrage bij beschikking op, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

Een belangrijk aspect is dat periodiek verantwoording moet worden afgelegd over de besteding van die bijdrage. Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten is hierop van toepassing. Deze publieke verantwoording kan in samenhang met de jaarstukken plaatsvinden en volgt dan de normale begrotingscyclus op basis van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten. De gemeente kan echter ook verslag doen in het Meerjarenprogramma gebiedsontwikkeling of in een afzonderlijke rapportage. De wijze waarop concreet uitvoering wordt gegeven aan de verantwoording moet worden vastgelegd in het omgevingsplan.

Uitgangspunt is het verplichtende karakter van het kostenverhaal. Een gemeente moet de gebiedseigen kosten verhalen en mag er niet afzien. Het privaatrechtelijke kostenverhaal heeft de voorkeur boven het publiekrechtelijke kostenverhaal. De nieuwe wet onderscheidt een tweetal instrumenten om kostenverhaal zeker te stellen:

1Het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst waarbij de gemeente met de initiatiefnemer van de bouwactiviteit een overeenkomst sluit waarin het kostenverhaal is verzekerd.

2De publiekrechtelijke kostenverhaalsregeling: Bij publiekrechtelijk kostenverhaal neemt de gemeente de regels over het kostenverhaal op in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit.

In die regels staat onder andere:

•welke kosten worden verhaald

•hoe die kosten over de bouwactiviteiten in het gebied worden verdeeld en

•hoe en wanneer een eindafrekening plaatsvindt

Wie wil bouwen, moet bij het bevoegd gezag een kostenverhaalsbeschikking vragen. De wet biedt twee mogelijkheden van publiekrechtelijk kostenverhaal: voor integrale gebiedsontwikkeling (met concreet eindbeeld en tijdvak) en voor organische gebiedsontwikkeling (zonder eindbeeld en tijdsplanning). Kostenverhaal met tijdvak is mogelijk bij een omgevingsplan, omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of projectbesluit. Kostenverhaal zonder tijdvak kan alleen via het omgevingsplan plaatsvinden.

Privaatrechtelijk spoor (paragraaf 13.6.2 van de Omgevingswet)

De gemeente heeft een voorkeur voor het maken van privaatrechtelijke kostenverhaal via een overeenkomst. Het sluiten van een overeenkomst heeft een aantal voordelen. Ten eerste krijgt de gemeente al vroeg in het proces zekerheid over de (wijze van) ontwikkeling van de locatie en de hoogte van de te ontvangen bijdragen. In een anterieure overeenkomst kan een gemeente bovendien meer zaken regelen dan via het publiekrechtelijk kostenverhaal en geldt er een ruimte mate van contractsvrijheid, waarbij de afspraken op maat kunnen worden gemaakt. De bepalingen van de kostensoortenlijst en de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid zijn niet rechtstreeks van toepassing. Wel zal de publiekrechtelijke regeling van het kostenverhaal schaduwwerking hebben op de onderhandelingen. Zo vormt de regeling bij de burgerlijke rechter een referentiekader bij juridische geschillen over de overeenkomst. De contractsvrijheid wordt verder begrensd door de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de regels uit het Burgerlijk Wetboek.

Ook na vaststelling van een omgevingsplan kan nog een overeenkomst worden gesloten. Dan moeten wel de vastgestelde regels over kostenverhaal in het omgevingsplan worden gevolgd.

De volgende zaken komen minimaal aan bod in een anterieure overeenkomst:

•Locatie-eisen ten aanzien van de woningbouwcategorieën (sociale woningbouw, vrije kavels) in geval van woningbouwontwikkeling;

•Locatie-eisen ten aanzien van ontwikkeling van bedrijfsruimte of –terrein in geval van bedrijfsontwikkeling;

•Afspraken over bouwrijp maken, woonrijp maken, nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte;

•Benodigde grondtransacties;

•Kostenverhaal van gebiedseigen kosten;

•Kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse verevening/kosten, bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen, herstructureringsbijdrage en supermarktfee indien daarvan sprake is;

•Voorwaarden tot verzekering van het kostenverhaal (bv. vooruitbetaling of het afgeven van een bankgarantie);

•Nadeelcompensatie.

Beleid kostenverhaal en financiële bijdragen

Voor de verschillende bijdragen van de initiatiefnemer wordt bezien in hoeverre het mogelijk is een aparte Beleidsnota Kostenverhaal op te stellen met het oog op de Omgevingswet. Daarin wordt beleid geformuleerd voor alle verschillende bijdragen waaronder bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse kosten en afdwingbare financiële bijdrage. Zolang dat beleid niet is vastgesteld wordt voor het kostenverhaal gewerkt met de hierna volgende berekeningswijze voor de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling.

De bovenplanse kosten en bijdrage ruimtelijke ontwikkeling worden met behulp van de volgende standaardformule berekend:

(Aantal woningen x € 5.000,-) + (1,5% x € 200,- als gemeentelijke bouwgrondprijs x oppervlakte exploitatiegebied)

In specifieke gevallen waarbij onrendabele investeringen plaatsvinden én ruimtelijke winst wordt behaald, kan van de standaardformule worden afgeweken door de sloopkosten van de bestaande bebouwing in mindering te brengen op het te betalen bedrag voor bovenplanse kosten.

Nadeelcompensatie

Onderdeel van de Omgevingswet is de invoering van een nieuw wettelijk stelsel ten aanzien van nadeelcompensatie en planschade. Nadeelcompensatie betreft de vergoeding van schade die bij derden is ontstaan door rechtmatig overheidshandelen en rechtmatige feitelijke handelingen. Planschade is een specifieke vorm van nadeelcompensatie volgend uit de aangewezen schadeoorzaken in de Omgevingswet. De Omgevingswet bevat een nadeelcompensatieregeling die aansluit op de algemene regeling in de Awb, titel 4.5. Nadeelcompensatie dient te worden meegewogen, met name bij herontwikkelings- en inbreidingsprojecten. De schade kan op voorhand inzichtelijk worden gemaakt door het opstellen van een schaderisicoanalyse. Indien de gemeente faciliterend grondbeleid uitvoert, ligt de verantwoordelijkheid om een schaderisicoanalyse op te stellen bij de ontwikkelaar. De voor toekenning in aanmerking komende schadevergoeding en daarmee samenhangende kosten kunnen op basis van artikel 13.3c voor rekening van de ontwikkelaar worden gebracht. Hiervoor wordt een schadevergoedingsovereenkomst gesloten.

Publiekrechtelijk spoor (paragraaf 13.6.3 van de Omgevingswet)

Is het niet mogelijk om een overeenkomst af te sluiten, dan past de gemeente de regeling van het publiekrechtelijke kostenverhaal toe. Publiekrechtelijk kostenverhaal vindt plaats bij:

1het publiekrechtelijk toelaten van kostenverhaalplichtige activiteiten en

2er geen overeenkomst met de initiatiefnemer is gesloten

Bij publiekrechtelijk kostenverhaal neemt het bevoegd gezag regels over het kostenverhaal op in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit.

In die regels staat onder andere:

•welke kosten worden verhaald

•hoe die kosten over de bouwactiviteiten in het gebied worden verdeeld en

•hoe en wanneer een eindafrekening plaatsvindt

Wie wil bouwen, moet bij het bevoegd gezag een kostenverhaalsbeschikking vragen.

Bij faciliterend grondbeleid wordt ingezet op het afsluiten van een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partij. Bij het voorbereiden en vaststellen van het omgevingsplan wordt – indien het kostenverhaal nog niet is zeker gesteld met anterieure overeenkomst(en) – tevens publiekrechtelijk kostenverhaal voorbereid en vastgesteld om kostenverhaal zeker te stellen bij vergunningverlening.

De kredietwaardigheid van de initiatiefnemer moet voldoende zijn om de verplichtingen te kunnen nakomen. De gemeente vraagt indien gewenst een zekerstelling op basis waarvan gegarandeerd is dat de initiatiefnemer zijn verplichtingen nakomt.

5.5.1 Reserve Grondexploitatie

De Reserve Grondexploitatie is een reserve, waaraan alle batige saldo’s van grondexploitatieplannen worden toegevoegd. Deze reserve wordt ingezet als dekkingsmiddel voor eventueel verlieslatende projecten. .

In het licht van art. 43 BBV is de Reserve Grondexploitatie een bestemmingsreserve. Deze wordt gevoed door:

•het toevoegen van batige saldi van afgesloten grondcomplexen en uit tussentijdse winstnemingen vanuit lopende grondexploitaties;

•opbrengsten van verkopen van vastgoed binnen de Grondbedrijfsfunctie;

•incidentele bijdragen uit de Algemene Dienst;

•mutaties in de reserves. Deze kunnen leiden tot het terugvloeien van middelen naar de Reserve Grondexploitatie.

Onttrekkingen aan de Reserve Grondexploitatie kunnen worden gedaan voor:

•het vormen van voorzieningen ter afdekking van negatieve exploitatiesaldi;

•mutaties naar andere reserves;

•afroming ten gunste van de Algemene Dienst;

•overige incidentele uitgaven ten behoeve van de Grondbedrijfsfunctie.

De Reserve Grondexploitatie is een bestemmingsreserve die primair is bedoeld voor het opvangen van financiële gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingsplannen. Als gevolg van onder meer economische en demografische ontwikkelingen (vergrijzing, krimp) zullen in de komende jaren en decennia in toenemende mate herstructureringen nodig zijn. Ook voor bedrijventerreinen geldt dat in de toekomst herstructureringen en/of revitalisering gewenst zullen zijn. Het is noodzakelijk om middelen te reserveren die ingezet kunnen worden om ruimtelijke knelpunten aan te pakken. De Reserve Grondexploitatie zal worden opgebouwd ten behoeve van de toekomstige ruimtelijke uitdagingen.

7.6.1 Verkoop

Verkoop van snippergroen leidt tot de meest heldere situatie. De koper heeft niet meer te maken met privaatrechtelijke beperkingen en het levert de eigenaar veelal een waardevermeerdering van de totale onroerende zaak op. De gemeente hoeft geen onderhoud meer te plegen, heeft eenmalig extra inkomsten, er is een meeropbrengst voor de OZB, er zijn geen kosten voor verhuur en toezicht en handhaving wordt in principe minder. Verder kan het bijdragen aan verbetering c.q. kwaliteit van het straatbeeld. Snippergroen is soms moeilijk bereikbaar, waardoor het onderhoud moeizaam te verwezenlijken is.

Uitgangspunt is om het snippergroen te verkopen in plaats van verhuren. Voor nieuwe verzoeken tot huur van snippergroen geldt dat niet verhuurd wordt indien verkoop mogelijk is.

De gemeente maakt de afweging of het snippergroen uitgeefbaar is aan de hand van de volgende criteria:

•Uitgifte van snippergroen kan alleen plaatsvinden als de grond geen stedenbouwkundige, plano- logische of verkeerskundige functie heeft;

•Indien het snippergroen deel uit maakt van een (hoofd)groenstructuur of aangemerkt wordt als beeldbepalend groen, zal afgewogen moeten worden of het snippergroen kan worden verkocht. Ook de gevolgen voor onderhoud van het overblijvende groen na verkoop worden in deze afweging meegenomen;

•Uitgifte van snippergroen mag geen negatieve gevolgen hebben voor (toekomstige) inrichtingsmogelijkheden. Toetsing moet plaatsvinden aan geldende of in ontwikkeling zijnde en mogelijke toekomstige ontwikkelingsplannen, verkeersplannen en waterafvoer en (hemel)waterberging;

•Snippergroen grenzend aan grotere openbare ruimtes waar meerdere rijen woningen op uitkijken en snippergroen grenzend aan openbare parkeerplaatsen zal in beginsel niet worden verkocht;

•Uitgifte van snippergroen mag niet leiden tot onacceptabele aantasting van de privacy van direct omwonenden;

Bij aanwezigheid van kabels en/of leidingen in of nabij de betreffende strook grond wordt eerst overlegd met de kabel- of leidingeigenaar. Een oplossing kan zijn dat de grond wordt verkocht onder de voorwaarde dat een kwalitatieve verplichting in de koopovereenkomst wordt opgenomen of dat er een opstalrecht wordt gevestigd. Hiermee wordt het beheer, onderhoud en vervanging gewaarborgd. Een andere mogelijke oplossing is het verplaatsen van de kabels en/of leidingen. De kosten voor het omleggen van de kabels en/of leidingen komen in dat geval geheel voor rekening van de koper. De gemeente legt het contact met de kabel- en/of leidingeigenaren;

•Snippergroen wordt uitsluitend verkocht aan de eigenaren van de aangrenzende tuin. Wanneer er meerdere tuinen grenzen aan de groenstrook, dan moet de verzoeker een ‘verklaring van geen bezwaar’ overleggen van alle buren die aan de groenstrook grenzen. In beginsel wordt er geen grond verkocht dat voor andermans erf ligt;

•Als de strook snippergroen grenst aan percelen van verschillende eigenaren, die alle interesse hebben in aankoop/huur van een deel van deze strook, dient overeenstemming bereikt te worden met de verschillende eigenaren/huurders over de verdeling van het perceel gemeentegrond;

•Uitgifte van snippergroen mag niet leiden tot ingesloten eigendommen van de gemeente;

•Verkoop van het perceel mag niet leiden tot een onlogische indeling van gemeentelijke grond. Om de zogenaamde ‘vertanding’ te voorkomen kan worden besloten de grond alleen te verkopen als tevens alle buren een soortgelijk perceel aankopen;

•Snippergroen wordt in beginsel in zijn geheel verkocht. Alleen als gedeelde verkoop in het belang van de gemeente is, kan er een gedeelte van een groenstrook worden verkocht. Een eventuele herinrichting van de openbare ruimte die na verkoop overblijft, zoals het aanhelen van het trottoir, graafwerkzaamheden enzovoort, worden door of in opdracht van de gemeente uitgevoerd, op kosten van de verzoeker;

•Er vindt geen verkoop plaats van gronden aan huurders van woningen in verband met de te ver- wachten problemen bij wisseling van de huurders.

De aanvragen voor verkoop van snippergroen kost veel inzet van uren en het levert betrekkelijk weinig op. Het is ongewenst als kopers van bouwgrond kort na de aankoop de grond voor een lage prijs extra grond bijkopen.

Uitgangspunt bij is dat tot 5 jaar na het afronden van het bouwrijp maken geen reststukken grond in het plangebied worden verkocht. Vanaf 5 jaar tot en met 10 jaar na voltooiing van het bouwrijp maken worden de op dat moment door de gemeente gehanteerde prijzen voor bouwgrond berekend. Vanaf 10 jaar na de voltooiing van het bouwrijp maken, geldt het reguliere verkoopbeleid inclusief het prijsbeleid.

Ook de verhuur van dit snippergroen vergt behoorlijke inzet van uren. Huurovereenkomsten zijn, als die er al zijn, vaak lang geleden aangegaan. Bestaande huurovereenkomsten die redelijkerwijs niet eenzijdig opzegbaar zijn, worden via een uitsterfconstructie ontbonden (bijvoorbeeld bij afloop overeenkomst, verhuizing, overlijden). Bij de ontbinding van huurovereenkomsten voor snippergroen geldt dat de gemeente inzet op verkoop in plaats van opnieuw verhuren.

De gemeente streeft ernaar de bestaande huurovereenkomsten voor groenstroken te beëindigen en de grond verkopen . Als de huurder niet wil kopen en niet wil huren tegen de nieuwe huurvoorwaarden en prijs, wordt de huurovereenkomst indien mogelijk door de gemeente beëindigd en wordt de grond weer in eigen beheer genomen.

De gemeente verhuurt daarnaast op een aantal locaties volkstuinen aan individuele huurders. Dit brengt aanzienlijke ureninzet met zich mee, ook voor het beheer van niet verhuurde percelen e.d. het is efficiënter als de gemeente kan verhuren aan één partij per volkstuincomplex.

Voor verhuur van snippergroen geldt dat geen nieuwe huurovereenkomsten worden aangegaan. Uitzondering hierop vormen de volkstuinen.

7.6.2 Verkoopprijs

Er wordt bij de verkoopprijs geen onderscheid gemaakt tussen snippergroen grenzend aan de voor-, achter- en zij-erf. Het is mogelijk dat de koper door de aankoop van een klein perceel grond op grond van het bestemmingsplan extra bouwmogelijkheden verkrijgt. Er wordt daarom onderscheid gemaakt in de grondprijs al naar gelang de extra mogelijkheden van de koper.

Indien de aankoop ertoe leidt dat het bouwvlak voor hoofdgebouwen wordt vergroot, geldt dat de verkoopprijs gelijk is aan de prijs die de gemeente vraagt voor bouwgrond in de betreffende kern.

Snippergroen wordt uitsluitend verkocht als tuingrond. In de koopovereenkomst wordt een suppletieregeling gehanteerd indien na aankoop van de gemeentegrond de bebouwingsmogelijkheden worden uitgebreid.

Voor de prijsbepaling wordt verwezen naar paragraaf 7.4.

7.6.3 Verhuurprijs

De huurprijs voor snippergroen wordt jaarlijks geactualiseerd en vastgesteld door de gemeenteraad. Bestaande huurovereenkomsten worden door middel van een uitsterfconstructie ontbonden.

De verhoging van de huurprijs heeft als mogelijk gevolg dat een aantal huurders het gebruik zal willen beëindigen. Na beëindiging van het gebruik van snippergroen dienen deze stroken grond vaak opnieuw te worden ingericht als openbaar groen en worden ze weer in het reguliere onderhoudsprogramma van de gemeente in opgenomen.

7.6.4 Oneigenlijk gebruik gemeentegrond

De gemeente gebruikt de gemeentelijke gronden onder andere voor de aanleg van plantsoenen, speelterreinen, het aanleggen van kabels en leidingen, wegen en andere openbare voorzieningen. Niet alleen de gemeente, maar ook andere (semi)overheden, zoals kabelexploitanten en nutsbedrijven maken gebruik van de grond van de gemeente.

Het komt voor dat stroken gemeentegrond oneigenlijk worden gebruikt. Oneigenlijk gebruik houdt in dat de gebruiker de grond van de gemeente in gebruik heeft en daarover geen afspraken heeft gemaakt met de gemeente. Het oneigenlijk gebruik kan bewust zijn, maar het is ook mogelijk dat het voor de gebruiker niet duidelijk is waar de eigendomsgrens precies loopt.

Het oneigenlijk gebruik kan bijvoorbeeld gaan om stukken gemeentegrond die bij tuinen zijn getrokken. Hieruit kunnen problemen voortvloeien voor het onderhoud aan kabels en leidingen, voor groenvoorzieningen en de verkeersveiligheid. De gronden die oneigenlijk in gebruik zijn genomen vertegenwoordigen ook een bepaalde waarde. Er is dus voor de gemeente een financieel belang om het oneigenlijk gebruik te voorkomen c.q. te beëindigen. Daarnaast is het van belang dat voor eenieder duidelijk is waar de eigendomsgrenzen liggen. Het kan zijn dat de gebruiker van de gemeentelijke grond niet weet waar de eigendomsgrenzen liggen en zich niet bewust is van het oneigenlijk gebruik.

Terugvordering van de grond kan problemen opleveren. Als al vele jaren gebruik wordt gemaakt van de gemeentegrond kan het recht van de gemeente tot terugvordering van de eigendom verjaard zijn. Dit is pas na 10 of 20 jaar en de bewijslast ligt bij de burger. De verjaring heeft tot gevolg dat degene die de grond gebruikt de grond ook in eigendom krijgt. De gemeente verliest dan haar eigendom. Ook kan sinds 2017 de inbezitneming als een onrechtmatige daad worden benaderd. De Hoge Raad heeft in 2017 geoordeeld dat degene die zijn eigendom is verloren aan een bezitter te kwader trouw, die bezitter op grond van onrechtmatige daad kan aanspreken. De bezitter kan dan worden veroordeeld tot schadevergoeding in natura, in welk geval de in bezit genomen zaak moet worden overgedragen aan de oorspronkelijke eigenaar of tot schadevergoeding in geld, in welk geval de koopsom van de grond kan worden gevraagd.

De gemeente gaat het oneigenlijk gebruik proactief opsporen en ter hand nemen. Uitgangspunt is dat de gemeente samen in overleg met de oneigenlijk gebruiker een oplossing zoekt. Mocht dat niet het gewenste resultaat opleveren, dan onderneemt de gemeente stappen om het gebruik te beëindigen.

In die gevallen van oneigenlijk gebruik waarbij de grond feitelijk niet meer bijdraagt aan de gemeentelijke doelstellingen en geen strategische reden is om de grond in eigendom te houden, zet de gemeente in op verkoop van de oneigenlijk gebruikte grond.

In de gevallen dat koop niet mogelijk is vanwege financiële redenen van de koper, maar verkoop heeft wel de voorkeur dan is het mogelijk een koopovereenkomst aan te gaan met uitgestelde levering en een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten met de datum van levering als einddatum en tegen de vastgestelde huurprijzen.

In die gevallen waarbij het oneigenlijk gebruik de gemeentelijke belangen wel direct in het geding brengt, zet de gemeente in op het beëindigen van het gebruik en het terug in beheer nemen van de grond. Dit vindt plaats indien de eigendom bijdraagt aan de gemeentelijke doelstellingen of de eigendom van strategisch belang is voor de gemeente. Tegen het oneigenlijke en onrechtmatige grondgebruik kan worden opgetreden door middel van handhaving. Het gaat om privaatrechtelijke handhaving.