Beleidsregels ‘nieuwe woningbouwverzoeken’

Artikel 1. Reikwijdte

Deze beleidsregels zijn van toepassing op:

1.1 Aanvragen voor de bouw van één of meerdere woning(en), of iedere andere vorm van permanente en semi-permanente huisvesting van personen, welke niet passen binnen de regels van de geldende bestemmingsplannen binnen de gemeente Hulst (hierna: woningbouwverzoeken);

Deze beleidsregels zijn niet van toepassing op:

1.2 Mantelzorgwoningen;

1.3 Woningbouwverzoeken waarop de ‘beleidsregels nieuwe landgoederen’ van de gemeente Hulst van toepassing zijn, of waar de ‘rood-voor-rood’ regeling uit de gelden Verordening Ruimte van de Provincie Zeeland van toepassing is;

1.4 Verzoeken voor de bouw van een tweede bedrijfswoning. Hier wordt per definitie geen medewerking aan verleend.

Artikel 2. Bouwen in stedelijk gebied en buitengebied

2.1 De begrenzing stedelijk gebied en buitengebied is vastgelegd in de geldende Verordening Ruimte Provincie Zeeland (VRPZ);

2.2 Het is niet toegestaan om woningbouwmogelijkheden van stedelijk gebied naar buitengebied te verplaatsen, andersom is wel toegestaan;

2.3 Woningbouw, niet zijnde nieuwe landgoederen, buiten stedelijk gebied is uitsluitend toegestaan:

a.door toepassing van de Ruimte-voor-Ruimte regeling, zoals vastgelegd in de geldende Verordening Ruimte Provincie Zeeland (VRPZ) en wanneer voldaan wordt aan artikel 6 van deze beleidsregels en;

b.door het verplaatsen van woningbouwmogelijkheden in het buitengebied, wanneer wordt voldaan aan artikel 4.

Artikel 3. Kwantitatieve toets

3.1 Medewerking wordt verleend aan woningbouwverzoeken waar de harde plancapaciteit niet wordt vergroot, mits wordt voldaan aan de bepalingen zoals genoemd in artikel 4 van deze beleidsregels;

3.2 Er wordt uitsluitend medewerking verleend aan woningbouwverzoeken waarbij de harde plancapaciteit wordt vergroot, indien wordt voldaan aan de bepalingen zoals genoemd in artikel 5 van deze beleidsregels.

Artikel 4. Bepalingen waarbij er geen sprake is van het toevoegen van woningen en/of harde plancapaciteit

4.1 Medewerking kan worden verleend aan woningbouwverzoeken waarbij op dezelfde locatie geen toevoeging van harde bestemmingsplancapaciteit plaats vindt;

4.2 Medewerking kan worden verleend aan woningbouwverzoeken in stedelijk gebied, waarbij het verplaatsen van harde plancapaciteit op verschillende locaties plaats vindt, mits door initiatiefnemer is aangetoond dat:

a.de planologisch weg te bestemmen woonlocatie(s) in eigendom is/zijn van initiatiefnemer, of er overeenstemming is met de eigenaar van de weg te bestemmen locatie(s);

b.op de saneringslocatie het opnieuw oprichten van de te saneren woningen planologisch onmogelijk wordt gemaakt.

4.3 Indien sloop buiten de gemeente Hulst elders in de regio Zeeuws-Vlaanderen plaats heeft gevonden dient in een overeenkomst tussen de colleges van betreffende gemeenten onherroepelijk te zijn vastgelegd dat herbouw plaats mag vinden buiten de gemeente waar de sloop is gerealiseerd;

4.4 Artikelen 4.1 tot en met 4.3 zijn uitsluitend van toepassing wanneer door de initiatiefnemer aangetoond is dat:

a.er sprake is van een stedenbouwkundig aanvaardbaar plan op zowel de ontwikkelingslocatie als de saneringslocatie;

b.bouw buiten stedelijk gebied zoals bedoeld in artikel 2.3 kan uitsluitend plaats vinden in kernrandzones en in of aansluitend aan buurtschappen, lintbebouwing, of bebouwingsclusters;

c.de nieuwe woningen voorzien in een aantoonbare behoefte;

d.de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie;

e.een archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden en wanneer eenmaal aangetroffen archeologische waarden blijkens rapportage van de archeologisch deskundige in voldoende mate zijn zeker gesteld;

f.een watertoets is uitgevoerd; hieronder wordt in ieder geval verstaan afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten van het ruimtelijk plan en besluiten, geconcretiseerd in termen van vasthouden, bergen en afvoeren van water, hierbij dient vooraf schriftelijk advies worden ingewonnen bij de waterbeheerder;

g.in geval van een Grondwaterbeschermingsgebied: de ontwikkeling uit het oogpunt van bescherming van de kwaliteit van het grondwater, aanvaardbaar is;

h.inzicht is verkregen in het voorkomen van inheemse planten en diersoorten die worden beschermd ingevolge de Wet natuurbescherming;

i.omliggende (agrarische) bedrijven en percelen mogen niet worden belemmerd in de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden.

Artikel 5. Bepalingen waarbij er sprake is van het toevoegen van woningen

5.1 Er is sprake van woningen, of een speciale woonvorm, uitsluitend voor doelgroepen;

5.2 Er is sprake van een monumentaal, cultuurhistorisch waardevol, of karakteristiek pand, waarbij het aantal toe te voegen wooneenheden aantoonbaar noodzakelijk zijn voor het gebruik en/of instandhouding van het pand. De toe te voegen wooneenheden worden bij voorkeur binnen de bestaande omvang van het pand gerealiseerd;

5.3.a Er is sprake van een bestaande bedrijfslocatie waarbij de bedrijfsactiviteiten worden of zijn beëindigd;

5.3.b Er is sprake van een bestaande overige niet-woonfunctie, waarbij de activiteiten worden beëindigd;

5.4 Er is sprake van een leegstaande, of vrijkomende detailhandelslocatie buiten het kernwinkelgebied, of er is sprake van ‘wonen boven winkelpanden’ binnen het kernwinkelgebied;

5.5 Er is aantoonbaar sprake van een bovenregionaal, danwel grensoverschrijdend woningbouwinitiatief;

5.6 Er is aantoonbaar sprake van een creatief en vernieuwend woningbouwinitiatief waarvan er in de regio nog geen vergelijkbare concepten van zijn gebouwd en tenminste wordt voldaan aan de onderstaande criteria:

a.de woningen worden levensloopbestendig gebouwd;

b.de woningen worden gebouwd zonder gasaansluiting;

c.de woningen worden energieneutraal gebouwd;

5.7 Er is sprake van de bouw van semipermanente (tijdelijke) woningen, waar aantoonbaar een tijdelijke behoefte voor bestaat;

5.8 Er is sprake van een ontwikkeling waar aantoonbaar vraag is naar de te ontwikkelen woningen op basis van prijs, type woning, marktvraag, leegstand, bestaand aanbod en woningdifferentiatie. Dit artikel is niet van toepassing op verzoeken voor de bouw van ten hoogste twee woningen;

5.9 Artikel 5.1 tot en met 5.8 zijn uitsluitend van toepassing wanneer door initiatiefnemer is aangetoond dat:

a.er sprake is van een stedenbouwkundig aanvaardbaar plan;

b.de nieuwe woningen voorzien in een aantoonbare behoefte;

c.de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie;

d.een archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden en wanneer eenmaal aangetroffen archeologische waarden blijkens rapportage van de archeologisch deskundige in voldoende mate zijn zeker gesteld;

e.een watertoets is uitgevoerd; hieronder wordt in ieder geval verstaan afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten van het ruimtelijk plan en besluiten, geconcretiseerd in termen van vasthouden, bergen en afvoeren van water, hierbij dient vooraf schriftelijk advies worden ingewonnen bij de waterbeheerder;

f.in geval van een Grondwaterbeschermingsgebied: de ontwikkeling uit het oogpunt van bescherming van de kwaliteit van het grondwater, aanvaardbaar is;

g.inzicht is verkregen in het voorkomen van inheemse planten en diersoorten die worden beschermd ingevolge de Wet natuurbescherming;

h.omliggende (agrarische) bedrijven en percelen mogen niet worden belemmerd in de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden;

i.er wordt voldaan aan de Nota Grondbeleid.

Artikel 6. Toepassingsvoorwaarden Ruimte-voor-Ruimte woningen

6.1 Voldaan moet worden aan de beleidsregels voor Ruimte-voor-Ruimte woningen zoals vastgelegd in de geldende Verordening Ruimte Provincie Zeeland (VRPZ);

6.2 De compensatiewoningen worden bij voorkeur gebouwd binnen het stedelijk gebied. Indien sprake is van bouw in het buitengebied geldt dat dit uitsluitend plaats kan vinden in of aansluitend aan buurtschappen, lintbebouwing, of bebouwingsclusters en in kernrandzones. Voor de locatie waar de compensatiewoning(en) wordt/ worden gebouwd dient een stedenbouwkundige onderbouwing door de initiatiefnemer te worden aangeleverd, waaruit blijkt dat de woning past in de omgeving. Het college is bevoegd om locaties voor de compensatiewoning te weigeren;

6.3 In afwijking van artikel 6.2 mag er ten hoogste één compensatiewoning worden gebouwd op het erf waar de bedrijfsgebouwen worden gesloopt, tenzij het erf is gelegen in of aansluitend aan buurtschappen, lintbebouwing, of bebouwingsclusters en in kernrandzones;

6.4 Voor de saneringslocatie en de compensatielocatie dient een erfinrichtingsplan- en beplantingsplan ter goedkeuring aan het college van B&W van de gemeente Hulst te worden overgelegd. Waar noodzakelijk zal landschappelijke inpassing in het bestemmingsplan met een voorwaardelijke verplichting worden vastgelegd;

6.5 In de regels van het bestemmingsplan dat nodig is voor het wijzigen van de bestemming op de saneringslocatie en het oprichten van een compensatiewoning op de toepassingslocatie wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen waaruit blijkt dat de te saneren bedrijfsgebouwen zijn gesloopt, voordat de ruimte-voor-ruimte woning(en) mag/mogen worden gebouwd;

6.6 Artikel 6.1 tot en met 6.5 zijn uitsluitend van toepassing wanneer door initiatiefnemer is aangetoond dat:

a.er sprake is van een stedenbouwkundig aanvaardbaar plan;

b.de nieuwe woningen voorzien in een aantoonbare behoefte;

c.de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie;

d.een archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden en wanneer eenmaal aangetroffen archeologische waarden blijkens rapportage van de archeologisch deskundige in voldoende mate zijn zeker gesteld;

e.een watertoets is uitgevoerd; hieronder wordt in ieder geval verstaan afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten van het ruimtelijk plan en besluiten, geconcretiseerd in termen van vasthouden, bergen en afvoeren van water, hierbij dient vooraf schriftelijk advies worden ingewonnen bij de waterbeheerder;

f.in geval van een Grondwaterbeschermingsgebied: de ontwikkeling uit het oogpunt van bescherming van de kwaliteit van het grondwater, aanvaardbaar is;

g.inzicht is verkregen in het voorkomen van inheemse planten en diersoorten die worden beschermd ingevolge de Wet natuurbescherming;

h.omliggende (agrarische) bedrijven en percelen mogen niet worden belemmerd in de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden.

Artikel 7. Overige bepalingen

7.1 In een privaatrechtelijke overeenkomst zullen afspraken worden gemaakt over in ieder geval tegemoetkoming planschade en schade aan eigendommen van de overheid;

7.2 Wanneer er per saldo geen sprake is van het toevoegen van fysieke woningen, zullen geen bovenplanse kosten overeenkomstig de Nota Grondbeleid in rekening worden gebracht;

7.3 Alle kosten met betrekking tot procedures, leges en opstellen van onderzoeken en onderbouwingen zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

Artikel 8. Afwijkingsbepaling

Indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven, waaronder urgente behoefte, kan het college afwijken van de bepalingen in deze beleidsregels.

Artikel 9. Uitzonderingsbepaling

Deze beleidsregels zijn niet van toepassing op alle eerdere principebesluiten door het college van B&W van de gemeente Hulst voor woningbouwinitiatieven genomen ten hoogste één jaar voor het in werking treden van deze beleidsregels.

Artikel 10. Citeertitel

Deze beleidsregels worden aangehaald als ‘Beleidsregel nieuwe woningbouwverzoeken gemeente Hulst’.

Artikel 11. Inwerkingtreding

Deze beleidsregels treden in werking de dag na publicatie.