Nota grondbeleid gemeente Houten 2024

2.2.1 Minnelijke verwerving

Bij minnelijke (ongedwongen) grondverwerving gaan de gemeente en de eigenaar in onderhandeling over de aankoop van de grond of pand, op basis van een taxatie door deskundigen. Als de gemeente en grondeigenaar tot overeenstemming komen, resulteert dit meestal in een koopovereenkomst. De notaris zal de leveringsakte aan de hand daarvan opstellen en na passeren daarvan bij het Kadaster aanbieden en laten inschrijven in de openbare registers. Daarmee ligt de nieuwe eigendomssituatie vast. Minnelijke verwerving is een collegebevoegdheid. Het beschikbaar stellen van middelen voor de aankoop is een raadsbevoegdheid. In geval de nut en noodzaak van de verwerving noodzakelijker wordt, kunnen ook andere instrumenten worden ingezet zoals een voorkeursrecht gemeente (zie paragraaf 2.2.2) en als ultimum remedium de onteigening (zie paragraaf 2.2.3).

2.2.2 Het vestigen van een voorkeursrecht gemeente

De gemeente krijgt hiermee een voorkeurspositie binnen het gebied waar dit recht gevestigd wordt. Eigenaren van percelen waarop het gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd zijn – op enkele uitzonderingen na – in geval van voorgenomen verkoop verplicht hun percelen eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Het voorkeursrecht kent drie doelen: het versterken van de regierol van gemeenten bij de uitvoering van ruimtelijk beleid, meer inzichtelijkheid in de grondmarkt en prijsbeheersing. Participatie is bij een voorkeursrecht niet mogelijk omdat vooraf participeren juist leidt tot speculatie waarmee het doel van het voorkeursrecht wordt ondermijnd. Het vestigen van een voorkeursrecht is een raadsbevoegdheid. Het zogenaamde voorbeschermingsvoorkeursrecht is een collegebevoegdheid en vervalt bij een raadsbesluit die het voorkeursrecht opvolgt. In geval het raadsbesluit niet binnen drie maanden na het collegebesluit wordt genomen, vervalt het voorkeursrecht.

Het vestigen van het voorkeursrecht wordt niet lichtzinnig toegepast. In voorkomende gevallen zal het noodzakelijk zijn. Zeker in gebieden waar de gemeente grote opgaven heeft, waar de gemeente een regierol wil hebben dan wel waar het een strategische locatie betreft. Waar het toegepast wordt, zorgt de gemeente voor zorgvuldige communicatie met alle betrokkenen.

2.2.3 Onteigening

De Omgevingswet biedt de gemeente de mogelijkheid om in een uiterste geval te onteigenen. Onteigening is een zwaar instrument en is alleen mogelijk indien kan worden aangetoond dat het publieke belang zwaarder weegt dan het persoonlijke belang en de eigenaar geen (succesvol) beroep doet op zijn recht op zelfrealisatie. Bovendien moet de gemeente eerst trachten het minnelijk te verwerven. Onteigening vergt een vastgesteld ruimtelijk plan (wijziging Omgevingsplan). Bij verwerving met onteigening ‘als stok achter de deur’ wordt verworven op basis van volledige schadeloosstelling ter voorkoming van onteigening, waarbij de schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening volledig wordt vergoed, opgebouwd uit vermogensschade, inkomensschade en bijkomende schade. Indien de verwachtingswaarde (de ‘complexwaarde’) hoger is dan de berekende schadeloosstelling op basis van de huidige bestemming en gebruik, dient deze te worden vergoed. Bij verwerving op onteigeningsbasis dient, met het oog op een eventuele onteigeningsprocedure, door de gemeente een verwervingsdossier te worden opgebouwd conform de daarvoor geldende vereisten.

Het bestuursorgaan (gemeenteraad) neemt zelf een besluit tot onteigening. Dat besluit moet bekrachtigd worden door de bestuursrechter. Tegen het bekrachtigingsbesluit staat hoger beroep open op de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De gerechtelijke procedure gaat alleen nog over de schadeloosstelling. De rechter spreekt niet de onteigening uit en kan ook geen bezwaren tegen de onteigening behandelen. De gerechtelijke procedure is een verzoekprocedure bij de burgerlijke rechter. De eigendomsoverdracht verloopt via de notaris. Doordat de procedures parallel geschakeld kunnen worden, is de verwachting dat de onteigeningsprocedure gemiddeld sneller doorlopen zal kunnen worden.

Inzet van het onteigeningsinstrument past bij een actief grondbeleid.

2.2.4 Instrumentarium onder de Omgevingswet

Hieronder een overzicht van de instrumenten onder de Omgevingswet en de relatie tussen de kerninstrumenten van de Omgevingswet tussen het kostenverhaal en de financiële bijdragen.

2.2.5 Gronduitgifte

Wanneer de gemeente een grondpositie heeft verworven en met de ontwikkeling wordt gestart opent de gemeente een grondexploitatie. Dit is een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan (zoals een wijziging omgevingsplan) in beeld te brengen. De gemeente kan deze gronden verkopen, verhuren of een zakelijk recht vestigen (bijvoorbeeld opstalrecht, erfpachtrecht etc.). Richtinggevend hierbij is dat de verkoop bijdraagt aan het realiseren van alle ruimtelijke doelen die de gemeente heeft. De gemeente dient altijd binnen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te handelen en – indien van toepassing - binnen het aanbestedingsrecht. Zo dienen gronduitgiften te voldoen aan het gelijkheidsbeginsel. Bij meerdere gegadigden (of als er meerdere gegadigden te verwachten zijn) biedt de gemeente mededingingsruimte. Deze procedure maakt zij openbaar. Hierdoor houdt de gemeente de gronduitgifte transparant en stelt zij private partijen in de gelegenheid dat zij onder de gestelde selectiecriteria, vrij kunnen mededingen op de grondpositie. Voor alle grondverkopen binnen de gemeente is een protocol grondverkoop Houten 2022 op 1 november 2022 door het College vastgesteld.

Grond of vastgoed die in de strategische voorraad zit, kan worden uitgegeven aan derden om een door de gemeente gewenste ontwikkeling tot stand te brengen. Uitgifte van bouwrijpe grond geschiedt tegen de marktconforme waarde per m2 gekoppeld aan de functie zoals die in de nota grondprijzen of grondprijzenbrief is vastgelegd (zie verder bijlage 3). Deze grondprijs dient marktconform te zijn. Ook voor de levering van vastgoed aan derden wordt een marktconforme prijs gehanteerd. Uitgifte van bestaand vastgoed aan een intern beleidsveld (bijvoorbeeld voor eigen huisvesting), geschiedt voor de boekwaarde tenzij de marktconforme waarde lager is. In dat geval dient de marktconforme waarde gehanteerd te worden. Deze waarde komt dan ten laste van het desbetreffende beleidsveld. Voor gronduitgifte zijn nog een aantal andere punten van belang. Deze punten zijn nader omschreven in bijlage 3.

2.3.1 Kostenverhaal

Wie een woning, bedrijfspand of ander gebouw bouwt of verbouwt, moet hiervoor in veel gevallen een bijdrage betalen aan de gemeente. Deze bijdrage is onder andere voor de kosten van het opstellen van plannen, het aanleggen van openbare voorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte. Dit noemen we kostenverhaal: de gemeente is wettelijk verplicht deze kosten te verhalen. De kosten die de gemeente kan verhalen staan vermeld in bijlage IV van het Omgevingsbesluit, waarbij ook de kosten voor bovenwijkse voorzieningen in aanmerking kunnen komen voor kostenverhaal. Het College heeft op 11 oktober 2022 voor de binnenplanse kosten de nota kostenverhaal 2022 vastgesteld. Voor 2024 is een nieuwe nota kostenverhaal gepland, waarbij ook de mogelijkheden worden onderzocht voor de kosten van bovenwijkse voorzieningen en vrijwillige financiële bijdragen gebiedsontwikkeling (artikel 13.22 Omgevingswet).

Voor het publiekrechtelijk kostenverhaal zijn er onder de Omgevingswet twee systemen:

-Kostenverhaal met tijdvak (plannen met een duidelijk eindbeeld, fasering en einddatum) -> integrale gebiedsontwikkeling;

-Kostenverhaal zonder tijdvak (zonder duidelijk eindbeeld, fasering en einddatum) -> organische gebiedsontwikkeling.

Bij integrale gebiedsontwikkeling liggen het tijdvak en eindbeeld van de ontwikkeling vast. Het vastleggen van het tijdvak heeft gevolgen voor de wijze van kostenverhaal. Dit regelt artikel 13.14 Omgevingswet. Dit noemen we kostenverhaal met tijdvak.

Bij organische gebiedsontwikkeling bepalen de initiatiefnemers de invulling, fasering en looptijd. Er is geen blauwdruk voor de gebiedsontwikkeling. Bij de uitvoering wordt pas meer duidelijk welke kosten het bevoegd gezag moet maken. De plankosten worden vooral bij de uitvoering van de bouwactiviteiten gemaakt. En minder bij het vaststellen van het omgevingsplan. De afwezigheid van een tijdvak in het omgevingsplan heeft gevolgen voor de wijze van kostenverhaal. Dit regelt artikel 13.15 Omgevingswet. Deze methode van kostenverhaal is nieuw. Dit noemen we kostenverhaal zonder tijdvak.

Ook onder de Omgevingswet is voor de gemeente mogelijk om een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten met betrekking tot kostenverhaal. Het afsluiten van deze overeenkomst tussen de initiatiefnemer van de bouwactiviteit en de gemeente heeft daarbij de voorkeur. In de meeste gevallen betreft dit een of meerdere anterieure (voor-)overeenkomst(en) die voorafgaand aan de ontwikkeling en het voorleggen van een wijziging omgevingsplan word(t)(en) afgesloten. In deze overeenkomst kunnen allerlei nadere afspraken worden vastgelegd, bijvoorbeeld over kostenverhaal, taakverdeling, duurzaamheid en fasering van de ontwikkeling.

Als het niet mogelijk is een overeenkomst af te sluiten, is de publiekrechtelijke weg verplicht (via kostenverhaalsregels in het omgevingsplan; de zogenaamde kostenverhaalsbeschikking). Ook daarna is het nog mogelijk om een overeenkomst af te sluiten, te weten de posterieure overeenkomst.

Het aangaan van een anterieure of posterieure overeenkomst is een collegebevoegdheid.

3.1.1 BBV

Het is in het BBV vastgelegd dat gemeenten, provincies en waterschappen jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moeten opstellen. In het BBV is opgenomen dat er een commissie is met als taak zorg te dragen voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV. In 2023 is de Notitie 'Grondbeleid in begroting en jaarstukken' van de commissie Besluit Begroting & Verantwoording provincies en gemeenten verschenen. Met het uitbrengen van die notitie had de commissie BBV drie doelen. Allereerst om te zorgen dat het BBV beter aansluit op de fiscale wetgeving. Daarnaast werd er geprobeerd om eenduidigheid te creëren in de manier waarop gemeenten en provincies hun verslaglegging regelen. Het zoveel mogelijk beperken van risico's bij het uitvoeren van grondbeleid was de derde reden. In de notitie doet de commissie BBV ‘stellige uitspraken’ waarmee de Commissie BBV een interpretatie van de regelgeving geeft die leidend is. Hieraan dient de gemeente Houten – net als alle andere gemeenten – zich verplicht te houden. Zodoende is beleidsvrijheid beperkt. De gemeente Houten handelt bij het uitvoeren en verantwoorden van haar grondbeleid conform de stellige uitspraken van de commissie BBV. Naast de genoemde notities over grondexploitaties en grondbeleid, heeft de commissie BBV in 2017 ook de notitie ‘Erfpacht Gronden’ uitgebracht, welke tevens van belang is voor het gemeentelijk grondbeleid. De gemeente dient zich bij erfpachtadministratie namelijk te houden aan de voorschriften die genoemd worden in de notitie.

3.1.2 Vpb

Overheidsondernemingen zijn per 1 januari 2016, in beginsel, belastingplichtig geworden voor vennootschapsbelasting (Vpb). Concreet betekent dit dat de gemeente Vpb moet betalen voor haar grondbedrijf, voor zover zij daarmee een onderneming drijft. Dat is het geval wanneer (cumulatief):

1er sprake is van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid;

2die deelneemt aan het economisch verkeer; en

3met het oogmerk daarmee winst te behalen (winstoogmerk), welke winst ook redelijkerwijze te verwachten is.

De gemeente onderzoekt jaarlijks of zij met haar grondbedrijf redelijkerwijze winst verwacht. Tot op het moment van schrijven hoeft de gemeente geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen.

3.1.3 Staatssteun

Op 19 mei 2016 trad de mededeling van de Europese Commissie over staatssteun in werking. Ook in de gebiedsontwikkeling en bij aan- of verkoop van gronden kan sprake zijn van staatsteun, waarmee deze mededeling ook van invloed kan zijn op het gemeentelijk grondbeleid. De mededeling noemt dat de overheid dient te handelen volgens het ‘Market Economy Investors’ (MEI) principe. Dit houdt in dat een overheid zich moet afvragen of een particuliere investeerder een vergelijkbare investering zou doen onder normale markteconomische voorwaarden. Wanneer sprake is van staatssteun betreft dit niet direct ongeoorloofde staatssteun. Er zijn vrijstellingen of uitzonderingen mogelijk waarbij de commissie staatssteun toestaat. De gemeente Houten tracht te allen tijde ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. Dit uit zich onder andere in de nog op te stellen grondprijzennota welke jaarlijks wordt geactualiseerd. In de grondprijzennota noemt de gemeente welke grondprijsmethodieken zij gebruikt en geeft daarbij een indicatie van de grondprijzen. Uitgangspunt is dat methodieken worden gebruikt die leiden tot marktconforme grondprijzen. Daarin zijn marktconforme grondprijzen het uitgangspunt. Verder wordt bij aankoop van gronden altijd getaxeerd; de gemeente betaalt een marktconforme prijs voor gronden die zij verwerft. Bij erfpacht is een marktconforme canon het uitgangspunt.