Aanhef
De raad van de gemeente Horst aan de Maas;
gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van30 mei 2023,
gemeentebladnummer 2023.056;
gelet op het bepaalde in de Gemeentewet;
b e s l u i t :
1De voorliggende Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen, inclusief herziening modules GKM, vast te stellen en die daarmee te laten voorgaan op de hoofdstukken 4 en 5 plus bijlage 6 uit de Structuurvisie Horst aan de Maas voor het onderdeel kostenverhaalsystematiek. De planologische afweging, onderbouwing en voorwaarden blijven ongewijzigd.
4. Kostenverhaal Horst aan de Maas
4.1 Samenvatting kostenverhaal
Het kostenverhaal in de gemeente Horst aan de Maas ziet er schematisch als volgt uit:
Kostenverhaal
omschrijving
toelichting
Gebiedseigen kosten
gemeentelijke plan- en apparaatskosten
Als basis de plankostenscan, en in uitzonderlijke gevallen maatwerk
10bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or
bouw- en woonrijp maken
Maatwerk/werkelijke kosten
onderzoeken
Maatwerk/werkelijke kosten
nadeelcompensatie (planschade)
o.b.v. uitgekeerde nadeelcompensatie
overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing
maatwerk
Parkeren
Bijdrage van € 8.569,== (prijspeil 2023) indien parkeren niet op eigen terrein kan worden opgelost
Bijzondere gebiedseigen kosten
GKM en TOV
Zie hoofdstuk 6 voor toelichting
gebiedsoverstijgende kosten
bovenwijkse voorzieningen
maatwerk
Per aangewezen activiteit (ruimtelijke ontwikkeling) bepaalt de gemeente voor het kostenverhaalsgebied wat de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk, omdat elke ruimtelijke ontwikkeling anders is. De te verhalen kosten kunnen binnen het kostenverhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt hierbij is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer.
4.2 Gemeentelijke plan- en apparaatskosten
De hoogte van de plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente voor complexe projecten met de plankostenscan
11bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or
. De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. De uitkomst van de plankostenscan (met de aanvulling voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst) heeft een geldigheidsduur van één jaar. Indien binnen die periode geen getekende overeenkomst tot stand komt, bepaalt de gemeente opnieuw de plankosten die alsdan leidend zullen zijn.
Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert moet de initiatiefnemer vergoeden aan de gemeente. Werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert worden uiteraard niet in rekening gebracht aan de initiatiefnemer.
De gemeente past in uitzonderlijke gevallen maatwerk toe met betrekking tot de plan- en apparaatskosten. Dit doet zich voor als de uitkomst van de plankostenscan niet in verhouding staat tot de (geringe) omvang van de ruimtelijke ontwikkelingen. Maatwerk is een collegebevoegdheid.
4.3 Bouw- en woonrijp maken12bijlage IV (kostensoorten A8), Ob
Het is per ruimtelijke ontwikkeling verschillend of de initiatiefnemer of de gemeente het kostenverhaalsgebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Vandaar dat deze post als maatwerk is aangemerkt. Als de gemeente de aanleg of aanpassingen van werken
13bijlage IV (kostensoorten A5 t/m A9), Ob
in het openbaar gebied verzorgt, dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag op basis van kengetallen of een besteksraming. Hierbij kan, indien wenselijk, een eindafrekening gemaakt worden op basis van gerealiseerde kosten. Deze werken kunnen zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen.
4.4 Onderzoeken14bijlage IV (kostensoorten A1 en A10), Ob
Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Mocht de gemeente onderzoeken laten uitvoeren, dan belast de gemeente de onderzoekskosten volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan onderzoeken voor de planologische procedure en de uit te voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek voor natuurbescherming. Deze opsomming is niet limitatief.
4.5 Nadeelcompensatie15bijlage IV (kostensoorten A11), Ob. Dit programma gaat over het kostenverhaal van nadeelcompensatie op de initiatiefnemer en gaat niet over degene die verzoekt om nadeelcompensatie.
De vergoeding voor de tegemoetkoming in nadeelcompensatie en de procedurekosten voor de afhandeling belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer conform de geldende procedureregeling.
4.6 Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing
Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten. Meestal verricht de initiatiefnemer de hieraan gerelateerde werkzaamheden zelf of laat deze verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen dat de gemeente deze kosten maakt dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan slopen of bodemsanering.
4.7 Parkeren
Het uitgangspunt is dat ieder bouwplan op eigen terrein de benodigde parkeerplaatsen aanlegt. Als dit niet mogelijk is, dan stelt de initiatiefnemer een parkeerplan op met oplossingen om de niet op eigen terrein te realiseren parkeerplaatsen te compenseren. Bij het ontbreken aan compensatiemaatregelen kan de initiatiefnemer de gemeente verzoeken om in plaats daarvan een bijdrage te storten in het mobiliteitsfonds.
Op basis van het geldende parkeerbeleid en de afwegingen die op grond daarvan worden gemaakt, is het college is bevoegd om af te wijken en een ontheffing te verlenen aan de initiatiefnemer voor de parkeernorm. De initiatiefnemer wordt dan verplicht om een bijdrage te leveren aan het mobiliteitsfonds.
De bijdrage voor het niet voldoen aan de parkeernorm voor het bouwplan is vastgesteld op € 8.569,== per parkeerplaats (prijspeil 2023). Dit bedrag is gebaseerd op de aanlegkosten en afkoop onderhoudsverplichting van de parkeerplaats.
In een (anterieure)overeenkomst worden de afkoop van de parkeernorm vastgelegd en de voorwaarden die hieraan zijn verbonden vastgelegd.
4.8 Bovenwijkse voorzieningen
Horst aan de Maas kiest ervoor om de investeringen in bovenwijkse voorzieningen via de financiële bijdragen te verhalen op de initiatiefnemer. Van belang hierbij is dat deze investeringen een functionele samenhang hebben met de kostenverhaalsgebieden. Daarmee worden deze investeringen in het openbaar gebied niet specifiek gecategoriseerd als een bovenwijkse voorziening.
In sommige gevallen kan sprake zijn van een (specifieke) bovenwijkse voorziening. Dit doet zich voor als de voorziening aantoonbaar ten dienste staat aan meer dan één kostenverhaalsgebied en de toetsing van de drie cumulatieve criteria, profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (hierna: PTP) beter past dan de toetsing van de ruimtelijke en functionele samenhang met betrekking tot het ruimtelijke initiatief.
Bij investeringen die niet op de investeringslijst van bijlage III voorkomen weegt de gemeente af of een specifieke investering in het openbaar gebied kan worden gekenmerkt als bovenwijkse voorziening. Dit zijn nieuwe investeringen. Hiervoor zal de gemeente een afzonderlijk toets verrichten in hoeverre zij op basis van de PTP-criteria een deel van de investering kan toerekenen aan een specifieke ruimtelijke ontwikkeling. Dit is dan maatwerk.
5. Financiële bijdragen
5.1 Samenvatting financiële bijdragen
De financiële bijdragen in de gemeente Horst aan de Maas zien er per functie als volgt uit. De bedragen gelden per m² kaveloppervlakte en bepaalt de gemeente in een aantal stappen. In bijlage IV worden deze stappen verder toegelicht.
5.2 Toerekening van de financiële bijdrage
Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen en het leefklimaat op niveau te houden, investeert de gemeente Horst aan de Maas in de verbetering van de fysieke leefomgeving. De gemeente vraagt voor alle aangewezen activiteiten
16artikel 8.13 Ob
(ruimtelijke ontwikkelingen) een financiële bijdrage voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het betreffen investeringen waarvan het bestaand en nieuw gebied profijt van hebben. Deze investeringen komen de fysieke leefomgeving van de hele gemeente ten goede. Het zijn investeringen die strekken om de algemene leefbaarheid te verbeteren, het voorzieningenniveau van de gemeente te vergroten en de nieuwe en bestaande inwoners van de gemeente natuur, landschap en recreatieve en netwerkvoorzieningen meer te laten ervaren
De afgelopen drie jaar en de komende tien jaar investeerde en investeert de gemeente Horst aan de Maas naar verwachting ruim € 90 mln in voorzieningen die de algehele samenleving binnen de gemeente ten goede komen. Denk hierbij aan investeringen in infrastructuur, kwaliteitsverbetering van landschap en natuur en de wateropgave c.q. dijkverzwaringen. Tussen deze verbeteringen en de groei van de gemeente bestaat een functionele samenhang. Door deze functionele samenhang dragen de gezamenlijke (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen (ook wel het nieuwe gebied genoemd) voor 10% bij aan deze investeringen. Het bestaande gebied -dus de bestaande bebouwing- draagt voor 90% bij. Ook het bestaande gebied heeft namelijk profijt van de investeringen van de gemeente. Het bestaande gebied is groter in omvang dan het nieuwe gebied. Dit leidt tot een verdeling 90% bestaand gebied en 10% nieuw gebied. Een bedrag van ruim € 9 miljoen van deze investeringen kan dus worden verhaald op alle ruimtelijke ontwikkelingen.
De huidige verwachting is dat voor de komende jaren 2.378 woningen worden gerealiseerd. Dit betreft zowel permanente huisvesting als tijdelijke huisvesting. De verwachte realisatie van bedrijvigheid bedraagt 82.000 m² kaveloppervlakte. Een berekening van gemiddelde kavelgrootten voor de verschillende woningtypes plus de totale oppervlakte voor bedrijvigheid, leidt tot een totaal van de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen (het nieuwe gebied) van 594.275 m². Dit komt neer op een toevoeging van 10% ten opzichte van het bestaande gebied met betrekking tot de kaveloppervlakte woningen en bedrijvigheid. Op basis hiervan vindt een weging van de verschillende vastgoedfuncties plaats. Uitgangspunt is de kaveloppervlakte van grondgebonden woningen. Er vindt een correctie plaats voor appartementen omdat de daarvoor benodigde kavel veel intensiever wordt bebouwd. Ook bedrijvigheid wordt gecorrigeerd omdat gemiddeld genomen, de kavel voor bedrijvigheid minder intensief wordt bebouwd. Dit leidt tot een gewogen totaal van 582.780 m² kaveloppervlakte.
De totale investeringen (ruim € 9 mln) gedeeld door de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen (582.780 m²) leidt tot een basisbedrag van € 15,50 per m² kaveloppervlakte. Het basisbedrag vormt de grondslag om per vastgoedtype de financiële bijdrage te bepalen. Per vastgoedtype geldt een wegingsfactor
17Aan de verschillende vastgoedtypen wordt een wegingsfactor toegekend. Dit is onder andere gebaseerd en gerelateerd aan de waarde die iedere vastgoedtype kent. Daarbij is de Woningbouw grondgebonden als referentiekader genomen. Ten opzichte van dit referentiekader is gekeken naar de normatieve ontwikkelmogelijkheid en vastgoedwaarde van de andere vastgoedfuncties. Aan de hand hiervan is een wegingsfactor toegepast. Zo staat vastgoedwaarde en draagkracht van voor de financiële bijdrage beter in verhouding tot elkaar.
. Het basisbedrag vermenigvuldigd met de wegingsfactor per type vastgoed, vormt de basis om de financiële bijdrage per vastgoedtype te bepalen, zoals uit onderstaande tabel blijkt.
6. Bijzondere gebiedseigen bijdragen voor buitengebied
6.1 Gemeentelijk kwaliteitsmenu (GKM)
Horst aan de Maas wenst de kwaliteit van het buitengebied te verstevigen. De gemeente blijft hierin investeren om zo een bijdrage te leveren aan de algemene verbetering van de woon-, leef-, en werkkwaliteiten van het buitengebied. Hiervoor pleegt de gemeente investeringen en de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dragen hieraan bij door middel van de financiële bijdragen zoals omschreven in hoofdstuk 5.
Op het moment dat de ruimtelijke ontwikkeling in het buitengebied plaatsvindt, krijgt de initiatiefnemer de plicht om de nieuwe bebouwing landschappelijk in te passen. Aan deze verplichting moet de initiatiefnemer altijd voldoen. Daarnaast wordt de kwaliteitsbijdrage GKM verlangd om het verlies van de kwaliteit in het buitengebied te compenseren als gevolg van de extra bebouwing. Het is een investering in landschappelijke kwaliteit om deze extra bebouwing te compenseren. Dit kan niet worden afgewenteld op alle nieuwe ruimtelijke initiatieven binnen de gemeente. Deze compensatie wordt daarom niet gefinancierd uit de financiële bijdrage die in hoofdstuk 5 is opgenomen. De ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied zorgen voor een extra druk op de landschappelijke kwaliteit van dat buitengebied. Hiervoor dient de gemeente extra compenserende maatregelen te treffen door aanvullende investeringen te plegen in de landschappelijke kwaliteit. De onderstaande kwaliteitsbijdrage aan het ‘Kwaliteitsfonds buitengebied’ wordt op de ruimtelijke ontwikkeling verhaald op het moment dat niet op eigen terrein of directe omgeving een extra kwaliteitsverbetering wordt gerealiseerd en/of tegelijk met de realisatie van het nieuwe initiatief kan plaatsvinden.
De initiatiefnemer hoeft de bijdrage niet aan de gemeente te betalen als hij aantoonbaar en met instemming van de gemeente zelf in de kwaliteitsverbetering investeert en op zijn eigen terrein of in de directe omgeving de kwaliteitsverbetering kan realiseren. Deze komt bovenop de standaard landschappelijke inpassing, waaraan de initiatiefnemer sowieso dient te voldoen. Voor de extra kwaliteitsverbetering legt de initiatiefnemer een inrichtingsplan voor aan de gemeente, dat de gemeente moet goedkeuren. De afspraken hierover worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst.
De eventuele sloopkosten of extra groenaanleg worden in mindering gebracht op de bijdragen van bovenstaande tabel.
De compensatie voor de sloopkosten worden pas in mindering gebracht als er een planologisch besluit ten grondslag ligt om het bouwvlak van de oorspronkelijk bebouwing te verminderen tot het bouwvlak van de nieuwe bestemming en/of bebouwing.
De compensatie voor extra groenaanleg wordt gerekend over de m2 extra aangeplant groen. De extra groenaanleg ontslaat de initiatiefnemer niet van de plicht om de ruimtelijke ontwikkeling landschappelijk in te passen en de bijdragen voor GKM te voldoen.
6.2 Teeltondersteunende Voorzieningen (TOV)
Een van de belangrijkste economische speerpunten van de gemeente Horst aan de Maas is de agribusiness. De land- en tuinbouwsector zijn namelijk belangrijke economische pijlers van de gemeente. Dat wil de gemeente ook zo houden. De gemeente biedt ruimte aan nieuwe economische ontwikkelingen binnen de land- en tuinbouwsector. Dit vraagt echter wel flexibiliteit om de nieuwe economische ontwikkelingen via een goede ruimtelijke ordening te faciliteren. De nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied hebben niet alleen een economisch belang, maar moeten ook in evenwicht zijn met cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden, met behoud van de aantrekkelijkheid van het buitengebied en moeten klimaatadaptief zijn. Het beleid Teeltondersteunende Voorzieningen (TOV) moet zorgen dat de nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied passen en dat met deze nieuwe ontwikkelingen ook kwaliteit aan het gebied worden toegevoegd.
Het verlies van de omgevingskwaliteit door de komst van een nieuwe teeltondersteunende voorziening compenseert de initiatiefnemer door een gebiedseigen bijdrage te voldoen aan het Kwaliteitsfonds buitengebied. De gemeente wil hiermee bereiken dat per saldo extra kwaliteit wordt toegevoegd aan het buitengebied. Deze gebiedseigen bijdrage wordt dus -gelijk aan de GKM- ingezet als aanvullende landschappelijke kwaliteitsverbetering.
Niet voor alle teeltondersteunende voorzieningen is een aanvullende gebiedseigen bijdrage verschuldigd. In onderstaande tabel zijn de categorieën waarvoor een bijdrage aan het Kwaliteitsfonds wordt verlangd opgenomen. Dit geldt voor zowel nieuwe vestigingen als uitbreidingen bij bestaande bedrijven.
Of een bijdrage aan het Kwaliteitsfonds dient te worden afgedragen, beoordeelt de gemeente aan de hand van het TOV-beleid van de gemeente. De in de beleidsregels genoemde bijdragen zijn vervangen door bovenstaande tabel.
De eventuele sloopkosten of extra groenaanleg worden in mindering gebracht op de bijdragen van bovenstaande tabel. De compensatie voor de sloopkosten worden pas in mindering gebracht als er een planologisch besluit ten grondslag ligt om het bouwvlak van de oorspronkelijk bebouwing te verminderen tot het bouwvlak van de nieuwe bestemming en/of bebouwing.
De compensatie voor extra groenaanleg wordt gerekend over de m2 extra aangeplant groen (dus de compensatie boven de verplichte landschappelijke inpassing). De extra groenaanleg ontslaat de initiatiefnemer dus niet van de plicht om de ruimtelijke ontwikkeling landschappelijk in te passen en de bijdragen voor TOV te voldoen.
7. Verantwoorden en actualisatie
7.1 Indexering en actualisatie
De financiële bijdrage en gebiedseigen bijdragen GKM en TOV hebben een vast bedrag. Dit geldt ook voor de bijdrage aan het mobiliteitsfonds als onderdeel van de gebiedseigen kosten. Periodiek actualiseert het college de berekening en daarmee het tarief voor deze (financiële) bijdragen. Vanwege het dynamische karakter is een actualisatie binnen de begrotingscyclus, indicatief iedere vier jaar of bij grote wijzigingen, van de investerings- en ontwikkelopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren.
Als de omgevingsvisie door de gemeenteraad wordt vastgesteld, wordt onderzocht of de financiële bijdragen worden uitgebreid met de mogelijkheid om de gemeentelijke kosten van stedelijke herstructurering aan de investeringsopgave toe te voegen. Ook de mogelijkheid voor de verevening ten behoeve van betaalbare woningen worden dan onderzocht.
De actualisatie omvat het bijstellen van de investeringsbedragen, het aanvullen met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die onverhoopt niet doorgaan. Het betekent ook het bijstellen van het ontwikkelprogramma, dit aanvullen met nieuwe ontwikkelingen en verwijderen van ontwikkelingen die niet doorgaan. Afhankelijk van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt kan een aanpassing van de wegingsfactoren worden doorgevoerd.
7.2 Bestemmingsreserve financiële bijdragen
De bestemmingsreserve financiële bijdragen kan ingezet worden voor investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving van de gemeente Horst aan de Maas, zoals omschreven in deze Nota kostenverhaal en financiële bijdragen en zoals bedoeld onder artikel 13.23 Ow en artikel 8.21 en 8.22 Ob. Zolang de investeringen voldoen aan de uitgangspunten van artikel 13.23 Ow en artikel 8.21 en 8.22 Ob kan een bijdrage uit de bestemmingsreserve worden verantwoord. Dit hoeft niet beperkt te zijn tot de investeringsopgave uit bijlage III. Ook nieuwe (passende) investeringen kunnen gebruikmaken van de bestemmingsreserve financiële bijdragen.
De bijdrage van initiatiefnemers wordt gestort in de bestemmingsreserve financiële bijdragen bij ontvangst van de betaling. De positieve gemeentelijke grondexploitaties dragen bij als er in een jaar grond wordt uitgegeven en de levering bij de notaris heeft plaatsgevonden. De bijdrage van de positieve gemeentelijke grondexploitaties verloopt via winstbestemming in de bestemmingsreserve financiële bijdragen. De bepaling van de stand van de bestemmingsreserve en de verantwoording van de bestedingen vindt jaarlijks plaats en is een onderdeel van de jaarrekening/P&C cyclus.
De bestemmingsreserve wordt ingezet tot maximaal het saldo € 0. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit deze nota en/of vallen onder de reikwijdte van artikel 13.23 Ow en artikel 8.21 en 8.22 Ob.
7.3 Kwaliteitsfonds buitengebied
De bijzondere gebiedseigen bijdragen uit hoofdstuk 6 worden gestort in de reserve Kwaliteitsfonds buitengebied. Dit zijn de bijdragen die worden verkregen uit het GKM en TOV. Het Kwaliteitsfonds buitengebied kan worden ingezet voor de extra landschappelijke kwaliteitsverbeteringen die de goede ruimtelijke ordening waarborgen. Deze extra bijdrage voor de kwaliteitsverbeteringen staat los van de in 7.2 genoemde investeringen. De inzet vanuit het Kwaliteitsfonds buitengebied is dus een extra kwaliteitsverbetering van het landschap om de ruimtelijke initiatieven in het buitengebied te compenseren. De gemeente bepaalt aan de hand van de impact van de ruimtelijke ontwikkeling op de omgeving, hoe de extra kwaliteitsverbetering van het landschap plaatsvindt.
De bepaling van de stand van het Kwaliteitsfonds buitengebied en de verantwoording van de bestedingen vindt jaarlijks plaats en is een onderdeel van de jaarrekening.
7.4 Afwijken door college
De hoofdregel is dat de gemeente bij iedere nieuw aangewezen activiteit haar kosten verhaalt en dat deze bijdraagt aan de investeringsopgave met de financiële bijdragen. Het college kan in uitzonderlijke situaties hiervan afwijken. Dit kan als een ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de onderstaande voorwaarden:
1De ruimtelijke ontwikkeling heeft een maatschappelijke meerwaarde. Onder maatschappelijke meerwaarde wordt verstaan: als de ruimtelijke ontwikkeling een belangrijke invulling geeft aan de ambities van de gemeente met betrekking tot de leefbaarheid, sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen; én;
2De initiatiefnemer objectief met een onderbouwing van een ter zake deskundige kan aantonen dat een ruimtelijke ontwikkeling financieel niet haalbaar is als het kostenverhaal en de financiële bijdragen betaald dienen te worden (en de gemeente komt tot dezelfde conclusie).
Deze afwijking houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties beperkt of geen kosten verhaalt en een lagere of geen financiële bijdragen kan overeenkomen. Dit vormt een uitzondering en verlangt een gemotiveerd collegebesluit.
8. Uitvoering
8.1 Inwerkingtreding
Deze nota Kostenverhaal en financiële bijdragen treedt in werking op het moment dat de gemeenteraad deze nota heeft vastgesteld en deze op de voorgeschreven wijze heeft gepubliceerd.
In het kader van behoorlijk en transparant bestuur mogen initiatiefnemers van de gemeente een bepaalde mate van voorspelbaarheid verwachten. Daarvoor hanteert de gemeente een overgangsregeling. Er zijn 3 scenario’s denkbaar:
A. Voor de ruimtelijke ontwikkelingen waarbij voor de datum van vaststelling van deze nieuwe nota Kostenverhaal en Financiële bijdragen al contractuele afspraken zijn vastgelegd in een overeenkomst, blijven deze van kracht.
B. Voor de ontwikkelingen die op basis van bestaande afspraken (principeverzoek dat is ingediend vóór de vaststelling en bekendmaking van de nieuwe nota Kostenverhaal en Financiële bijdragen of (Ruimte voor Ruimte) woningcontingenten) in voorbereiding zijn, vindt de afwikkeling plaats op basis van het oude beleid van kostenverhaal. Hiervoor geldt een maximale afhandelingstermijn tot 31 december 2023. Indien voor die datum geen afspraken hierover in een getekende overeenkomst zijn vastgelegd, dan wel het plan ter visie is gelegd, kan de initiatiefnemer zich niet meer beroepen op de oude afspraken met betrekking tot het kostenverhaal. Na 31 december 2023 wordt het kostenverhaal en financiële bijdragen vastgesteld aan de hand van de nieuwe beleidsregels.
C. Het kostenverhaal en de financiële bijdragen voor de ruimtelijke ontwikkelingen die na de vaststelling van deze nota Kostenverhaal en financiële bijdragen worden geïnitieerd, worden bepaald aan de hand van de nieuwe beleidsregels uit deze nota.
In alle overige gevallen is de nieuwe nota Kostenverhaal en Financiële bijdragen van toepassing.
8.2 Governance
Deze paragraaf schetst de bevoegdheden van de raad en het college van B&W ten aanzien van het programma kostenverhaal en financiële bijdragen.
omschrijving
rol van het college van B&W
rol van de raad
Nota kostenverhaal en financiële bijdragen
Indien de nota Kostenverhaal en financiële bijdragen een omgevingsprogramma wordt
voordragen
vaststellen
vaststellen
periodiek, indicatief iedere vier jaar of bij grote wijzigingen, actualiseren van het tarief voor de financiële bijdragen
vaststellen
jaarlijkse rapportage over voortgang en inzet van de bestemmingsreserve ‘financiële bijdragen’ in de programmabegroting en de programmarekening
voordragen
vaststellen
jaarlijkse rapportage over voortgang en inzet van het Kwaliteitsfonds in de programmabegroting en de programmarekening
voordragen
vaststellen
bepalen van de hoogte, in rekening brengen, innen en stellen van zekerheden voor de betaling van het kostenverhaal en de financiële bijdragen zoals beschreven in de nota kostenverhaal en financiële bijdragen
vaststellen
afwijken kostenverhaal en financiële bijdragen, onderbouwd met een onafhankelijke taxatie / exploitatieopzet.
vaststellen
sluiten (anterieure) overeenkomsten
vaststellen/aangaan van de rechtshandeling
Bijlage I Begrippen
In deze begrippenlijst staan de op dit programma van toepassing zijnde artikelen uit de Wro en Bro en daarnaast de artikelen uit de Ow en Ob.
Anterieure overeenkomst
Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een ontwikkelende partij/initiatiefnemer over de grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel, zoals bedoeld in artikel 6.12, lid 2 Wro en artikel 13.13 Ow.
Bestaand gebied
Bestaande woningen en niet-woningen, zoals kantoren, bedrijven en overig commercieel vastgoed, de bouwplannen waarvoor de gemeente reeds een anterieure overeenkomst gesloten heeft voor de vaststelling van het programma of die al planologisch zijn ingepast (behoudens de gemeentelijke grondexploitaties, hier geldt de gronduitgifte als maatstaf) vóór de vaststelling van dit programma.
Bouwplan (Bro) en aangewezen activiteit (Ob)
Artikel 6.2.1 Bro:
a.de bouw van een of meer woningen;
b.de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
c.de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto vloeroppervlakte of met een of meer woningen;
d.de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
e.de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto vloeroppervlakte bedraagt;
f.de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto vloeroppervlakte.
Artikel 8.13 Ob:
a.de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;
b.de bouw van een of meer hoofdgebouwen, anders dan gebouwen met een woonfunctie;
c.de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie;
d.de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte;
e.de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien gebouwen met een woonfunctie betreft;
f.de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
Aanvullende activiteiten waarvoor financiële bijdragen op vrijwillige basis kunnen worden overeengekomen
Onder de Ow wordt het mogelijk om privaatrechtelijk op vrijwillige basis de financiële bijdragen overeen te komen voor de volgende activiteiten uit art. 8.20 Ob sub b en c:
–de bouw van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor:
O land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m2 bedraagt;
O opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager;
O infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatie-infrastructuur;
O handelsreclame; of
O recreatie; en
–andere activiteiten, voor zover het gaat om het gebruik van:
O een of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de bruto vloeroppervlakte van de nieuw toegelaten functie ten minste 1.500 m2 bedraagt;
O gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.000 m2 bedraagt, of
O een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning.
Bovenplanse kosten (Wro)
De Wro biedt de mogelijkheid (art. 6.13 lid 7) om bovenplanse kosten te verevenen tussen locaties, dus tekorten en overschotten te verrekenen tussen verschillende exploitatiegebieden waartussen een ruimtelijke-functionele relatie bestaat (bijvoorbeeld wonen met wonen, bedrijven met bedrijven, e.d.). In de Ow komt dit begrip niet meer terug, maar valt dit onder de financiële bijdrage ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.
Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen (Wro) en financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen (Ow)
Vrijwillige (art. 6.24 lid 1 onder a Wro) en eveneens vrijwillig maar ook deels publiekrechtelijk afdwingbare (afdeling 13.7 Ow) bijdragen voor fysieke en maatschappelijke functies zoals natuur, recreatie en openbare sportvoorzieningen.
Artikel 8.21 (categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald) Ob
1Als categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving waarvoor, als wordt voldaan aan de criteria van artikel 13.23, eerste lid, onder a en b, van de wet, in een omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald op degene die een activiteit als bedoeld in artikel 13.11 van de wet verricht, worden aangewezen:
a.wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen of aanvullen van landschappelijke elementen;
b.aanleg of wijziging van gebieden als bedoeld in artikel 2.44 van de wet of gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen en herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving:
1°. ter vermindering van de stikstofdepositie; of
2°. ter bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen;
c.aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnet-werken van gemeentelijk of regionaal belang;
d.aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, waaronder in ieder geval worden begrepen parken en recreatiegebieden;
e.ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die woningen:
1°. in het omgevingsplan is toegelaten of voorgeschreven op grond van regels als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a of b, van dat besluit of in een programma is opgenomen; en
2°. tot gevolg heeft dat de kosten, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, op grond van het eerste lid van dat artikel niet volledig kunnen worden verhaald of dat een tekort op de gemeentelijke exploitatie van de benodigde gronden ontstaat; en
f.stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het aanleggen of wijzigen van wegen.
2Onder de aanwijzing valt niet de aanleg van voorzieningen of het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving waarvoor kosten worden gemaakt die op grond van artikel 13.11, eerste lid, van de wet geheel of gedeeltelijk moeten worden verhaald op degene die de betrokken activiteit verricht.
Bovenwijkse voorziening
Een voorziening volgens de Bro kostensoortenlijst (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5) waarvan meer dan één exploitatiegebied profijt heeft (artikel 6.13 lid 6 Wro). De term ‘voorziening’ wordt in de Ow vervangen door ‘werken, werkzaamheden en maatregelen’.
Bvo
Bruto vloeroppervlakte conform NEN2580.
Exploitatieplan (Wro) en kostenverhaalregels en -voorschriften (Ow)
Een plan als bedoeld in artikel 6.12 Wro. Onder de Ow wordt het exploitatieplan vervangen door de ‘kostenverhaalregels’, die opgenomen worden in een omgevingsplan, of de ‘kostenverhaalvoorschriften’ die opgenomen worden in een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Nieuw gebied
Woningen en niet woningen die (naar verwachting) worden toegevoegd aan het bestaande gebied en nog niet planologisch zijn ingepast. Het betreft nieuwbouw verminderd met sloop/transformatie.
Kostenverhaalsgebied
Het kostenverhaalsgebied wordt zo begrensd dat alle onderdelen van de beoogde ontwikkeling erin vallen. Het gaat zowel om de gronden waar de kostenverhaalplichtige activiteiten zijn geprojecteerd als om de gronden voor openbare ruimte en andere voorzieningen.
PTP-criteria
De criteria genoemd in artikel 6.13 lid 6 Wro en artikel 13.11 lid 1 Ow.
Profijt
De nieuwe ontwikkeling moet nut ondervinden van de te treffen werken, werkzaamheden en maatregelen.
Toerekenbaarheid
Er moet een causaal verband zijn tussen de activiteit en de investering.
Proportionaliteit
Indien meerdere gebieden profijt hebben van werken, werkzaamheden en maatregelen, moeten deze naar evenredigheid worden verdeeld.
Regeling plankosten exploitatieplan
Regeling van de Minister van Infrastructuur en Milieu van 30 januari 2017, nr. IENM/BSK-2016/303999 met regels over de hoogte en begrenzing van de plankosten in een exploitatieplan. Deze regeling geldt onder de Wro. Na de inwerkingtreding van de Ow staan de regels over plankosten in hoofdstuk 13 Or.
Bijlage III Specificatie investeringsopgave
Energie
Aanleg zonneweides en windprojecten
Groen
Versterken natuurlijke verbindingen
Uitbreiden en versterken (gemeentelijke hoofd)groenstructuur (opgave Nationaal programma Landelijk Gebied NPLG)
Gebiedsontwikkeling gedeelde Peel
Herstel en versterken landschapselementen
Rivierverruimings- en hoogwaterveiligheidsprojecten
Maatregelen stikstofreductie
Klimaatadaptieve maatregelen natuurgebieden
Infra (wegen, fietspaden, OV)
Infra netwerkstructuren versterken
Afkoppelprojecten
Verbeteren fietsnetwerken
Verkeersveiligheid verbeteren
Parkeergelegenheden realiseren bij natuur-/recreatiegebieden/carpoolplekken
Herinrichting en visie kernen
Recreatie
Recreatief routenetwerk verbeteren (natuurgebieden en toegankelijkheid / verbindingen tussen de natuurgebieden)
Water
Realiseren doelstellingen KRW en nitraatrichtlijn, o.a. groene waterbuffers
Versterken groen/blauwe dooradering (NPLG doelen)
Vergroenen stedelijke gebieden en werkgebieden
Aanpak hittestress
Bijlage IV Stappen voor bepalen financiële bijdragen
Om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen, doorloopt de gemeente (periodiek, zie hoofdstuk 7 verantwoording en actualisatie) een aantal stappen. Hierna volgt een stappenplan om het bedrag voor de financiële bijdragen te bepalen
Stap 1 investeringsopgave
De afgelopen drie jaar investeerde en de komende tien jaar investeert de gemeente Horst aan de Maas naar verwachting ruim € 90 mln in voorzieningen die de leefbaarheid ten goede komen. Denk hierbij aan investeringen in infrastructuur, kwaliteitsverbetering van landschap en natuur en de wateropgave c.q. dijkverzwaringen. De onderstaande tabel zijn de netto-investeringen die voor het kostenverhaal in aanmerking komt. De bijdragen van derden en eventuele subsidies zijn reeds in mindering gebracht.
De investeringsbedragen zijn gebaseerd op een kostenraming. De ramingen variëren van een globale raming tot een definitieve raming als het werk aanbesteed of uitgevoerd is. De raming bevat de eventuele verwervingskosten, eventuele sloopkosten, aanlegkosten, plankosten en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoering). De investeringsbedragen betreffen netto bedragen. Dit betekent dat eventuele subsidies, bijdragen van derden en bijdragen uit een onderhoudsfonds in mindering zijn of worden gebracht op het bruto-investeringsbedrag. De grote(re) investeringen lichten we hierna toe. Daarnaast geeft bijlage III de investeringsopgave op hoofdlijnen weer.
Stap 2 Toerekenen investeringsopgave aan bestaand en nieuw gebied
De investeringsopgave is bij stap 1 bepaald. Hieruit volgt een netto-investeringsopgave dat voor de verhaalsmogelijkheden van de financiële bijdragen in aanmerking kan komen. Dit netto-investeringsbedrag kan vervolgens worden toegerekend naar het bestaand gebied en het nieuw gebied. Het nieuwe gebied zijn alle nieuwe ontwikkelingen die aan het bestaande gebied (bebouwde omgeving en buitengebied) worden toegevoegd. De gemeente draagt de lasten van het deel dat toegerekend wordt aan het bestaand gebied. Het bestaande gebied profiteert immers ook van de investeringen van de gemeente om de fysieke leefomgeving van Horst aan de Maas te verbeteren.
De toerekening van het totaal van de netto-investeringen aan het bestaande gebied en het nieuwe gebied bedraagt samen 100%. Op basis van een vergelijking van de kaveloppervlakte van het bestaande gebied en het nieuw toe te voegen gebied volgt een verdeling dat het bestaande gebied 90% bijdraagt en het nieuwe gebied 10% bijdraagt.
Stap 3 Bepalen van de wegingsfactoren
Het vaststellen van de wegingsfactor is nodig om de totale investeringsopgave terug te brengen naar een bedrag per m2 kavel wat als uitgangspunt geldt voor de financiële bijdragen. Hiervoor is gekeken naar de nieuwe ruimtelijke opgave voor de komende jaren. Dit betreffen het aantal te realiseren woningen (grondgebonden, appartementen, tijdelijke huisvesting; 2.378 stuks) en de te verwachte realisatie van bedrijvigheid (82.000 m2). Als wordt uitgegaan van gemiddelde kavelgrootten voor de (grondgebonden) woningen leidt dit tot een totale nieuwe ruimtelijke opgave van 594.275 m2 kavel.
Aan de onderdelen van de ruimtelijke opgave wordt niet dezelfde wegingsfactor toegekend. De wegingsfactor is de verdeelsleutel om de financiële bijdragen toe te rekenen aan de ruimtelijke opgave. Uitgegaan wordt van de eenheid kaveloppervlakte. Hierbij geldt dat het gewicht van grondgebonden woningen leidend is. De wegingsfactor voor grondgebonden woningen is 1. Als die wegingsfactor van 1 ook wordt toegepast op de kavels die bestemd zijn voor appartementen, dan leidt dit tot een scheve verhouding tussen de grondgebonden woningen en appartementen. Immers, op een kavel voor een appartementencomplex wordt door de stapeling van verdiepingen en woningen meer vastgoedwaarde gerealiseerd dan op een kavel voor een grondgebonden woning.
Voor bedrijvigheid geldt juist dat de gemiddelde vastgoedwaarde lager ligt dan woningbouw. Daarnaast is bij bedrijvigheid sprake van ruimere kavels dan bij woningbouw. Bij een vergelijkbare wegingsfactor als woningbouw kan dit betekenen dat de vastgoedwaarde en draagkracht niet meer in vergelijking staan tot de woningbouw.
Met de toepassing van de wegingsfactoren bedraagt het gewogen totaal 582.780 m2 (zie onderstaande tabel). Deze oppervlakte wordt toegepast om te komen tot een financiële bijdrage per m2 kavel. Dit bedrag vormt de basis om bij ruimtelijke ontwikkelingen van de verschillende vastgoedfuncties een financiële bijdragen te verlangen.
Stap 4 Berekening financiële bijdragen
In stap 2 is bepaald welk aandeel van de investeringsopgave voor het nieuw gebied is, namelijk 10% oftewel € 9.033.100. In stap 3 zijn de wegingsfactoren vastgesteld om te komen tot een gewogen totaal aan m2 kavel, 582.780. Met deze twee stappen kan de financiële bijdragen per vastgoedfunctie worden toegekend. De investeringsopgave die wordt toegekend aan het nieuwe gebied wordt gedeeld door het aantal gewogen totaal m2 kavel. Dit leidt tot een basisbedrag per vastgoedtype.
Het basisbedrag per m2 kavel vormt de basis om de financiële bijdragen per vastgoedtype te bepalen. Om te komen tot een bedrag per vastgoedtype wordt aan de verschillende vastgoedfuncties een wegingsfactor toegekend. Hierbij is de wegingsfactor voor woningbouw leidend. Deze wegingsfactor is 1. In onderscheidende tabel zijn de verschillende vastgoedfuncties opgenomen waarvoor een bedrag aan financiële bijdragen is toegekend. Het uiteindelijke bedrag wordt gerekend over het m2 (uitgeefbaar) kaveloppervlakte van het initiatief.
Bijlage V Kostenverhaal Wro
Op grond van de Wro is de overheid verplicht om het verhaal van haar kosten te verzekeren. Dit geldt dus ook voor de gemeente Horst aan de Maas. Kostenverhaal betekent dat de gemeente de gebiedseigen kosten, die zij maakt om een aangewezen bouwplan
18artikel 6.2.1 Bro
mogelijk te maken, ‘in rekening brengt’ bij degene die er baat bij heeft. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om gebiedsoverstijgende kosten deels door te rekenen aan nieuwe bouwplannen. Denk bij bouwplannen aan woningbouw, bedrijvigheid en ander vastgoed. Het in rekening brengen van deze kosten heet het verhalen van kosten ofwel kostenverhaal. Onder de Wro valt dit onder afdeling 6.4 ‘grondexploitatie’. Daarnaast behoren de Bro en de regeling plankosten exploitatieplan tot het wettelijk kader voor kostenverhaal.
Bijlage VI Voorbeelden toepassing kostenverhaal
1solitaire woning in het buitengebied
oppervlakte kavel in m²
bijdrage
Plankosten
€ 8.000
Financiële bijdrage
750
€ 15,50
€ 11.625
GKM / compensatie
750
€ 125
€ 93.750
Totaal
€ 113.375
5woningen aan bestaande weg in de kern
oppervlakte in m²
Bijdrage
Plankosten
€ 25.000
Financiële bijdrage
1.500
€ 15,50
€ 23.250
Totaal
€ 48.250
5solitaire woningen aan bestaande weg(geen project en inrichting openbare ruimte)
oppervlakte in m²
Bijdrage
plankosten
€ 25.000
Financiële bijdrage
1.500
€ 15,50
€ 23.250
GKM / compensatie
1.500
€ 125
€ 187.500
Totaal
€ 235.750
5woningen projectmatige bouw Initiatiefnemer maakt woonrijp
oppervlakte in m²
Bijdrage
plankosten
€ 40.000
Fnanciële bijdrage
2.000
€ 15,5
€ 31.000
GKM / compensatie
2.000
€ 6,50
€ 13.000
Kosten initiatiefnemer woonrijp maken
€ 200.000
Totaal
€ 200.000
€ 84.000
Totale kosten initiatiefnemer
€ 284.000