Aanhef
De raad van de gemeente Horst aan de Maas;
gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 30 september 2025,
gemeentebladnummer 2025.078;
gelet op het bepaalde in de Gemeentewet;
b e s l u i t :
1De Nota Grondprijsbeleid 2026 vast te stellen.
2De Grondprijsbrief 2026 vast te stellen.
Nota Grondprijsbeleid 2026
Samenvatting
De gemeente Horst aan de Maas geeft gronden uit om haar ruimtelijke en maatschappelijke doelen te behalen. Dit gebeurt tegen marktconforme prijzen. Hiermee voldoet de gemeente aan wettelijke kaders én schept zij duidelijkheid aan kopers en ontwikkelaars.
In de nota grondprijsbeleid wordt vastgelegd hoe de gemeente de gronduitgifteprijzen bepaalt. In de jaarlijkse grondprijsbrief worden de grondprijzen vastgelegd.
Er zijn een aantal algemene uitgangspunten van toepassing:
•Grondprijzen worden vermeld exclusief verschuldigde belastingen (BTW of overdrachtsbelasting).
•Bouwgronden worden in bouwrijpe staat geleverd (tenzij anders overeen is gekomen).
•Op de verkoop zijn de algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente Horst aan de Maas van toepassing.
•Bestaande overeenkomsten en gedane kavelaanbiedingen worden gerespecteerd.
•Het College van Burgemeester en Wethouders kan in bijzondere gevallen afwijken van de vastgestelde grondprijzen.
•Grondprijzen worden in principe vastgesteld per m² en afgerond op hele euro’s in een veelvoud van vijf euro.
Voor de herziening van grondprijzen zijn een aantal specifieke uitgangspunten bepaald:
•Om de stijgende kosten in de productieketen op te vangen, dienen ook de opbrengsten mee te bewegen. Op die manier blijven de projecten financieel gezond.
•Daarvoor dienen de grondprijzen in alle categorieën periodiek te worden bijgesteld.
•Voor de indexering van de grondprijzen worden de in deze nota genoemde indexcijfers gebruikt als richtlijn om te bezien of en met welk bedrag de grondprijzen aangepast moeten worden. Het uiteindelijk te hanteren indexeringspercentage is bepaald met behulp van de CPI-index (2025=100 per 2026 van toepassing), GWW-index en de ontwikkelingen op de woningmarkt).
De grondprijzen worden per categorie bepaald op basis van algemeen geaccepteerde rekenmethodieken. Die worden nader toegelicht in deze nota. Tevens wordt er ingegaan op welke methodiek(en) voor een bepaalde categorie gebruikt wordt.
In het overzicht op de volgende bladzijde is in één oogopslag de basis voor de berekening te zien.
Samenvattend overzicht categorieën met bijbehorende basis voor berekening
4. Grondprijsmethodieken per categorie
4.2 Woningbouw
4.2.1 Koopwoningen en middenhuurwoningen
Voor deze subcategorie wordt de grondprijs bepaald via de comparatieve methode met een (residuele) toetsing op kostendekkendheid van deze grondprijs ten aanzien van de productiekosten op bouwrijpe grond. Daarmee wordt voorkomen dat de gemeente in vergelijking tot de regio te hoge of te lage grondprijzen vaststelt en als gevolg daarvan relatief minder of juist meer gegadigden aantrekt.
De grondprijs voor koopwoningen en middenhuurwoningen is gelijk, ongeacht de ontwikkelende partij. Het betreft een vaste prijs per m², ongeacht de omvang van het perceel. In de actuele Grondprijsbrief is de prijs terug te vinden.
Indien er appartementen gebouwd worden, geldt dat het aantal m² bruto vloeroppervlak (BVO) telt, als dat groter is dan het kaveloppervlak (Floor space index > 1,0).
Voor de subcategorie middenhuur is een extra voorwaarde van toepassing. De woningen moeten de eerste 15 jaar na oplevering geëxploiteerd worden als huurwoning.
4.2.2 Huurwoningen, sociale huur
Voor deze subcategorie wordt een lagere grondprijs gevraagd om daarmee de betaalbaarheid van deze woningen te vergroten. Sociale huur is een huur onder de huurgrens (liberalisatiegrens). Deze grens wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld. De liberalisatiegrens bedraagt voor 2025 € 1.184,82 per maand. Eind 2025 wordt de liberalisatiegrens voor 2026 bekend gemaakt.
De grondprijs is een vast bedrag per m², ongeacht de omvang van het perceel. De woningcorporaties bepalen zelf welke kavelgrootte voor hen optimaal is. In de actuele Grondprijsbrief is de prijs terug te vinden.
Evenals bij de koopwoningen en de middenhuurwoningen geldt ook bij deze subcategorie dat het aantal m² BVO telt als dat groter is dan het kaveloppervlak.
Voor deze subcategorie is een extra voorwaarde van toepassing. De woningen moeten de eerste 25 jaar na oplevering geëxploiteerd worden als sociale huurwoning. Daarmee wordt geborgd dat er geen oneerlijke concurrentie ontstaat met koopwoningen en/of middenhuurwoningen in het hoger segment (anti-speculatiebeding). Verkoop is alleen mogelijk als er een nabetaling plaatsvindt ter grootte van het prijsverschil met de grondprijs voor koopwoningen. Een zelfde verplichting geldt als de huurprijs verhoogd wordt waardoor die als huur in het hogere segment wordt aangemerkt.
4.6 Nutsvoorzieningen
4.6.1 Kleinschalige nutsvoorzieningen
Onder kleinschalige nutsvoorzieningen verstaan we voornamelijk trafostations, dit zijn kasten waar hoogspanning omgezet wordt in laagspanning. Deze worden op vele verschillende plekken geplaatst vaak ook in het stedelijk gebied. Gezien andere gemeenten in een eerder stadium problemen met netcongestie ondervonden hebben zijn er meerdere gemeenten die hier al uitgiftebeleid voor hebben. Opvallend genoeg is dit in Limburg minder het geval. Voor een marktconforme grondprijs is deze bepaald op basis van de comparatieve manier met een oog op kostendekking.
4.6.2 Midden/grootschalige nutsvoorzieningen
Bij de percelen groter dan 100 m² is het complexer. De zoektocht naar dergelijke percelen is van vele factoren afhankelijk, dit maakt ook dat de prijs zeer locatieafhankelijk is. Hierbij hanteert de gemeente dus een case-afhankelijke rekenmethodiek die wel kostendekkend moet zijn.
Bijlage 1 Toelichting grondprijsmethodieken
In hoofdstuk 2 zijn de volgende grondprijsmethodieken benoemd. In deze bijlage worden deze nader toegelicht.
A. Kostprijs methode
B. Comparatieve methode: oftewel vergelijkingsmethode. Op basis van grondtransacties in de directe omgeving of vergelijkbare gemeenten wordt de marktwaarde bepaald.
C. Residuele methode: grondprijzen worden bepaald door van de marktwaarde van een vastgoedobject de bouwkosten, de bijkomende kosten en de BTW af te trekken. Het ‘residu’ is de grondwaarde.
D. Taxatie
E. Overige methoden
A. Kostprijs methode
Bij deze methode wordt de grondprijs van bouwrijpe grond bepaald aan de hand van de kosten die gemaakt zijn voor het leveren van bouwrijpe grond. Grond wordt dan uitgegeven tegen een prijs die voor de gemeente kostenneutraal is. Deze methode zal voornamelijk voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen gehanteerd worden.
B. Comparatieve methode
Op basis van grond grondtransacties in de directe omgeving of vergelijkbare gemeenten wordt de marktwaarde bepaald. Op deze manier kan aangesloten worden bij grondprijzen in de regio en vergelijkbare gemeenten en is er sprake van een concurrerende grondprijs. Deze methode houdt rekening met specifieke plaatselijke omstandigheden.
C. Residuele methode
De grondprijs wordt bij deze methode bepaald door de marktwaarde (bij woningbouw de verkoopprijs VON en bij commercieel vastgoed is dit de verhouding tussen huuropbrengst en aanvangsrendement) te verminderen met de kosten die bij de realisering van het vastgoedobject gemaakt worden (de bouwkosten en bijkomende kosten). Per saldo resteert dan een grondwaarde. Een hogere verkoopprijs of lagere bouwkosten vertaalt zich dan direct in de grondwaarde.
D. Taxatie
Om de marktwaarde van de grond te bepalen, kan ook een taxatie uitgevoerd worden door een erkend taxateur. Daarvoor zet een taxateur ook vaak één (of meerdere) van bovengenoemde methodes in, met inachtneming van de specifieke kennis die hij heeft van bepaalde bedrijfstakken en/of vastgoed categorieën.
E. Overige methoden
Voorbeelden zijn:
a.Grondquote: een bepaald vast percentage tussen de grondwaarde van de kavel en de VON-prijs van een woning;
b.Tender: particulier of ontwikkelaar kan een bieding doen voor de grond/kavel;