Nota Grondbeleid 2024

3.1.1 Verschillende soorten verwerving

Bij actieve grondpolitiek is het essentieel dat de gemeente in een vroegtijdig stadium de te ontwikkelen gronden in bezit krijgt. Anders loopt de gemeente het risico dat derden, met wie geen goede afspraken over zelfrealisatie te maken zijn, grondposities innemen in het betreffende toekomstige ontwikkelingsgebied. Dit betekent dat een slagvaardig (strategisch) verwervingsbeleid noodzakelijk is.

Bij het verwerven van gronden en/of opstallen gelden de volgende gemeentelijke uitvoeringseisen:

•Aan een verwerving ligt een vertrouwelijke grondstrategie of een aankoopplan, met een risicoanalyse ten grondslag.

•Ten behoeve van marktconformiteit en transparantie wordt door een onafhankelijk taxateur de marktwaarde van het te verwerven object bepaald en verantwoord in een taxatierapport. De taxatie vormt voor de gemeente de basis voor de verwerving van het object.

•Onderhandelingen zijn altijd onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring.

•Een verkennend bodemonderzoek vormt onderdeel van de koopovereenkomst. De mate van eventuele verontreiniging kan invloed hebben op de koopsom en het besluit om al dan niet over te gaan tot aankoop. De uitkomst van het verkennend bodemonderzoek wordt zo nodig en zo mogelijk verbonden aan een ontbindende en/of opschortende voorwaarde in de koopovereenkomst.

•Besluiten over het aangaan van een privaatrechtelijke koopovereenkomst worden genomen door (of namens) het college van B&W conform de aan hem gegeven bevoegdheid in artikel 160 Gemeentewet. Het college toetst de aankoop op de financiële uitgangspunten of voorwaarden van een project en op het grondbeleid.

Afhankelijk van de mate van concreetheid van de toekomstige ruimtelijke planontwikkelingen kunnen verschillende soorten verwervingen worden onderscheiden:

1De planmatige verwervingen:

Deze verwervingen vinden plaats binnen een door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie. In de grondexploitatiebegroting is het budget voor verwervingen bepaald en heeft het college van B&W het mandaat om binnen dit budget de verwervingen te doen.

2De regisserende verwervingen:

Deze verwervingen vinden plaats binnen gebieden waarvoor de gemeenteraad eerder al een visie of plan heeft vastgesteld, maar waarvoor het nog te vroeg is om al een grondexploitatie te kunnen vaststellen. De gemeente wil in deze gebieden actief grondbeleid gaan voeren en heeft meestal op deze gebieden het voorkeursrecht gevestigd (WVG is Wet Voorkeursrecht Gemeenten zie hoofdstuk 3.1.2).

Als de kans op een gewenste verwerving zich voordoet (iemand biedt grond aan bij de gemeente), wil het college van B&W slagvaardig kunnen handelen. In het Investeringsprogramma (IVP) wordt met ingang van begrotingsjaar 2025 jaarlijks een budget (met mandaat voor uitvoering door het college) van € 5 miljoen opgenomen voor deze regisserende verwervingen. Dit jaarlijkse budget maakt geen onderdeel uit van het kapitaallastenplafond, de rente over dit budget wordt gedekt uit het resultaat grondbedrijf c.q. de reserve grondbedrijf. Indien in een begrotingsjaar geen verwervingen worden gedaan (of een gedeelte is gebruikt) komt het (restant) budget van dat jaar te vervallen.

Indien op deze gebieden een gewenste verwerving niet past binnen het budget van € 5 miljoen wordt alsnog een apart voorstel voorgelegd aan de raad, eventueel via een (vertrouwelijke) spoedprocedure mocht dat nodig zijn.

Regisserende verwervingen mogen in de balans worden gewaardeerd als “warme grond”. Dat betekent dat ze gewaardeerd mogen worden volgens de waarde van de toekomstige bestemming van de grond. Er hoeft geen afwaardering naar de nu nog vigerende bestemming plaats te vinden op deze gronden. Als op een later moment voor dit gebied de grondexploitatie wordt geopend wordt de verworven grond ingebracht in de grondexploitatie.

Momenteel (2024) voeren we actief grondbeleid in de navolgende gebieden waarvoor eerder een plan of visie is vastgesteld door de raad:

•Ruimtelijk Ontwikkelplan Houtsdonk (Wvg gevestigd)

•Visie Stationskwartier (Wvg gevestigd op een gedeelte van dit gebied)

•Bedrijventerrein Varenschut (Wvg gevestigd op Varenschut Noord en Regionaal bedrijventerrein).

3De strategische verwervingen:

Deze verwervingen vinden plaats op alle andere gebieden in de stad, dus de gebieden waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld en waarvoor ook nog geen plan of visie is vastgesteld door de raad. Er doet zich dus een kans voor op een willekeurig ander gebied in de stad. Dit kan een gebied zijn dat mogelijk in de verdere toekomst een grondexploitatie gaat worden maar het kan ook een kans zijn voor elk ander beleidsterrein van onze gemeente. Het kan daarom ook bijvoorbeeld een specifiek gebouw zijn waar veel overlast is.

Ook voor deze categorie wil het college van B&W slagvaardig kunnen handelen indien dat nodig is. In het Investeringsprogramma (IVP) wordt met ingang van begrotingsjaar 2025 jaarlijks een budget van € 2,5 miljoen opgenomen voor deze strategische verwervingen. Bij dit budget geldt een maximaal mandaat voor het college van € 1,25 miljoen per verwerving. Het jaarlijkse budget van € 2,5 miljoen maakt geen onderdeel uit van het kapitaallastenplafond, de rente over dit budget wordt in principe gedekt uit het resultaat grondbedrijf c.q. de reserve grondbedrijf. Indien de strategische verwerving op een ander beleidsterrein plaatsvindt dan geldt dat de dekking voor de verwerving ook gevonden moet worden binnen het budget van het betreffende beleidsterrein. Indien in een begrotingsjaar geen verwervingen worden gedaan (of een gedeelte is gebruikt) komt het (restant) budget van dat jaar te vervallen.

Indien op deze gebieden een gewenste verwerving niet past binnen bovengenoemde grenzen van € 1,25 en € 2,5 miljoen wordt alsnog een apart voorstel voorgelegd aan de raad, eventueel via een (vertrouwelijke) spoedprocedure mocht dat nodig zijn.

Strategische gronden worden in de balans gewaardeerd tegen de waarde in de huidige bestemming. Zoals eerder al aangegeven moeten alle verwervingen zijn gebaseerd op een taxatie. Er hoeft dus normaal gesproken geen afwaardering plaats te vinden op een strategische verwerving.

Als op een later moment ook voor dit gebied een grondexploitatie wordt geopend wordt de verworven grond ingebracht in de grondexploitatie.

Bij beslissing tot het al dan niet regisserend en strategisch verwerven wordt rekening gehouden met de volgende punten:

•ruimtelijk belang: is het echt noodzakelijk voor de ruimtelijke ontwikkeling dat de gemeente in een vroegtijdig stadium gronden verwerft?

•de termijn: wanneer is de verwachting dat het te verwerven gebied daadwerkelijk in ontwikkeling wordt genomen?

•afbreukrisico: wat is het risico dat de potentiële ontwikkeling gewijzigd wordt, vertraagd wordt of zelfs niet doorgaat?

•de aankoopprijs en mogelijke (plan)kosten: bij een hoge verwervingsprijs bestaat er al snel een fors financieel risico, bij een lagere prijs is dit risico vanzelfsprekend lager.

Voor elke vorm van verwerving geldt uiteraard dat dit weloverwogen moet worden gedaan.

Voor de planmatige verwervingen heeft die afweging reeds plaatsgevonden.

Beleidslijn: Planmatige verwervingen

Planmatige verwervingen vinden plaats binnen de vastgestelde grondexploitatie.

Beleidslijn: Regisserende verwervingen

Regisserende verwervingen vinden weloverwogen plaats. Er is een jaarlijks budget van € 5 miljoen beschikbaar waarbinnen het college van B&W slagvaardig kan handelen.

Beleidslijn: Strategische verwervingen

Strategische verwervingen vinden weloverwogen plaats. Er is een jaarlijks budget van € 2,5 miljoen beschikbaar met een maximum van € 1,25 miljoen per verwerving waarbinnen het college van B&W slagvaardig kan handelen.

Beleidslijn: Spoedprocedure

Als een gewenste regisserende of strategische verwerving niet past binnen het mandaat voor het college van B&W is een (vertrouwelijke) spoedprocedure voor een raadsvoorstel mogelijk.

Beleidslijn: Taxatie

Bij een verwerving wordt altijd een taxatie uitgevoerd waarbij de getaxeerde waarde het uitgangspunt is bij de onderhandelingen.

3.1.2 Instrumenten voor verwerving

Eenmaal besloten tot verwerving kan de gemeente verschillende instrumenten inzetten:

1Minnelijke verwerving is het uitgangspunt;

2Toepassen voorkeursrecht;

3Onteigening.

Ad 1. Minnelijke verwerving

Er is sprake van het doen van een minnelijke aankoop indien de gemeente met een eigenaar op vrijwillige basis overeenstemming bereikt over de voorwaarden voor een eigendomsoverdracht naar de gemeente. De gemeente streeft naar minnelijke overeenstemming om bij voorkeur onteigening te vermijden.

Beleidslijn: Minnelijke verwervingen

Uitgangspunt is om bij verwerving op minnelijke basis overeenstemming te bereiken over de prijs en overige voorwaarden van overdracht van gronden en/of opstallen, ter vermijding van het doorlopen van een onteigeningsprocedure.

Ad 2. Toepassen voorkeursrecht

De Omgevingswet biedt gemeenten de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen, net als voorheen onder de Wet voorkeursrecht gemeenten. Als een voorkeursrecht op een eigendom is gevestigd en een eigenaar wil zijn eigendom vervreemden dan is hij verplicht het eigendom eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Het instrument van voorkeursrecht is een passief instrument: de eigenaar van de grond is immers niet verplicht het perceel te verkopen.

Met het vestigen van een voorkeursrecht wordt speculatie tegengegaan en kan worden voorkomen dat private partijen een grondpositie verwerven in een gebied. Dit alles ten einde een grote mate van regie te hebben over de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente kan dit instrument al inzetten ver voordat het toe is aan de wijziging van het omgevingsplan. Het vestigen van een voorkeursrecht is opportuun als de gemeente een actieve grondpolitiek voor een bepaalde locatie wil voeren en het regisserend of strategisch verwerven van de gronden (nog) niet kansrijk acht.

Beleidslijn: Voorkeursrecht

De gemeente zet het instrument ‘voorkeursrecht’ in voor verwervingen op locaties waarvoor de gemeente kiest voor een actieve grondpolitiek.

Ad 3. Onteigening

Een onteigening is de grootste inbreuk op het eigendomsrecht. De Omgevingswet biedt de gemeente de mogelijkheid om een eigenaar zijn eigendomsrecht te ontnemen. Vanwege die vergaande inbreuk is er een zeer zorgvuldige procedure in de Omgevingswet vastgelegd.

Uitgangspunt voor de gemeente is dat het voornemen tot onteigening vooraf wordt getoetst aan de wettelijke criteria van de aanwezigheid van:

•Een belang van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving;

•Noodzaak;

•Urgentie.

Eerst wordt geprobeerd het eigendom minnelijk te verwerven. Volgens het onteigeningsrecht wordt een beroep op zelfrealisatie formeel pas getoetst als de onteigeningsprocedure eenmaal loopt. Vooruitlopend daarop probeert de gemeente evenwel een inschatting te maken of er in die procedure terecht een beroep op zelfrealisatie gedaan kan worden. De gemeente beoordeelt dan of een eigenaar bereid is de nieuwe bestemming zelf te realiseren en kan aantonen zelf in staat te zijn om de nieuwe bestemming te realiseren, alles volgens de vorm van planuitvoering die de gemeente in het publieke belang gewenst vindt.

Het nadeel van onteigening is dat het een langdurig proces is en dat het de relatie met de eigenaar van de te onteigenen grond behoorlijk onder druk kan zetten.

Beleidslijn: Onteigening

De gemeente houdt het instrument ‘onteigening’ achter de hand voor uitzonderingssituaties als minnelijke verwerving niet slaagt.

3.1.3 Tijdelijk beheer

Verworven gronden (al dan niet met daarop staande gebouwen) moeten tijdelijk worden beheerd totdat de beoogde ontwikkeling daadwerkelijk plaatsvindt. Van het tijdelijk beheer moet worden onderscheiden het beleidsmatige beheer; dat beleidsmatige beheer wordt gevoerd nadat grond middels een interne levering is overgedragen aan een andere beleidsterrein; die grond valt vanaf dat moment onder het vastgoedbeleid (zie paragraaf 1.1).

Het tijdelijk beheer van aangekochte gronden loopt tot aan het moment waarop een aanvang wordt gemaakt met het bouwrijp maken van het desbetreffende gebied. Uitgangspunt is om het tijdelijk beheer zoveel mogelijk op een commercieel verantwoorde wijze te voeren met als doel financiële risico’s te beperken. Sommige percelen kunnen voor verpachting (percelen voor agrarische gebruik) in aanmerking komen.

Bebouwde percelen kunnen in aanmerking komen voor verhuur of uitgifte in bruikleen. Voorwaarde daarbij is dat een commercieel tijdelijk beheer in juridisch opzicht geen belemmering mag vormen voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkelingen.

Indien reeds een grondexploitatie is vastgesteld, dan worden de kosten van tijdelijk beheer ten laste gebracht van die grondexploitatie en komen de opbrengsten daarvan daaraan ten goede.

Indien nog geen grondexploitatie is vastgesteld, dan komen kosten en opbrengsten ten laste van de gemeentelijke exploitatiebegroting (product overige gemeentelijke eigendommen).

Beleidslijn: Tijdelijk beheer

Om de risico’s van tijdelijk beheer te beperken wordt per (exploitatie)gebied de in dat geval beste wijze van beheer bepaald.

3.1.4 Uitgifte

Een primair instrument voor de uitvoering van actief grondbeleid is de uitgifte van (bouwrijpe) grond. De gemeente maakt onderscheid in uitgifte ten behoeve van projectmatige woningbouw, individuele bouwkavels en bedrijventerreinen. Binnen elke categorie kan de uitgifte op verschillende wijzen plaatsvinden:

1uitgifte in eigendom (verkoop);

2uitgifte in erfpacht en/of vestigen recht van opstal;

3interne levering.

Ad 1. Uitgifte in eigendom (verkoop)

Het gemeentelijk uitgangspunt bij gronduitgifte is grondverkoop tegen een marktconforme prijs. Bij verkoop van kavels wordt de koopprijs bepaald door middel van het toepassen van de grondprijzen uit de grondprijzenbrief of door een taxatie.

Als de gemeente het eigendom van een perceel overdraagt, kan zij nog maar beperkt invloed houden op het gebruik daarvan. Als het gaat om uitgifte van een kavel bestemd voor woningbouw, dan kunnen privaatrechtelijke afspraken worden gemaakt over bijvoorbeeld een bouwplicht, zelfbewoning en antispeculatie. Zo wordt in elke koopovereenkomst van een kavel een bouwplicht aan de koper opgelegd. Met kopers van kavels met een andere bestemming kunnen op maat privaatrechtelijke afspraken worden gemaakt. Voor alle categorieën van gebruik gelden overigens de publiekrechtelijke instrumenten voor inrichting en bebouwing.

Beleidslijn: Uitgifte in eigendom

Bij gronduitgifte is verkoop ervan het uitgangspunt. Het volledig eigendom wordt daarmee overgedragen. Verkoop van grond vindt plaats tegen marktconforme prijzen, te bepalen door onafhankelijke taxatie of aan de hand van de grondprijzenbrief. In de koopovereenkomst worden verplichtingen opgenomen die gelden voor kopers en hun rechtsopvolgers.

Ad 2. Uitgifte in erfpacht en/of vestigen recht van opstal

Bij het recht van erfpacht en/of opstal geeft de gemeente de grond uit, al dan niet met opstallen. Het zogeheten bloot eigendom van de grond blijft in handen van de gemeente. De erfpachter/opstaller heeft het volledige genotsrecht over de onroerende zaak. De erfpachter/opstaller betaalt hiervoor gedurende de duur van het recht een vergoeding (canon of retributie).

Uitgifte in erfpacht/opstal biedt meer sturingsmogelijkheden dan uitgifte in eigendom, immers het bloot eigendom blijft in handen van de gemeente. Voor het uitgeven van gronden in erfpacht zijn erfpachtvoorwaarden nodig en een beheersysteem van de erfpachtcontracten.

Beleidslijn: Uitgifte in erfpacht en/of vestigen recht van opstal

Gronden voor gebiedsontwikkelingen worden in beginsel beperkt in erfpacht en/of opstal uitgegeven. Indien zich een specifieke situatie voordoet waarin erfpacht wenselijk is dan wordt deze situatie aan de Raad ter beoordeling en besluitvorming voorgelegd.

Ad 3. Interne levering

Indien binnen een gebiedsontwikkeling gronden liggen die bestemd zijn of worden voor maatschappelijke functies, bijvoorbeeld voor sport of buurthuis, dan vindt binnen de gemeente een interne levering plaats naar het betreffende beleidsterrein. Daarmee valt het beleidsmatige beheer van die gronden en/of opstallen onder het vastgoedbeleid als omschreven in paragraaf 1.1. Bij een interne levering wordt rekening gehouden met de bijzondere aandachtspunten uit het BBV. Daarvoor hanteert de gemeente de werkwijze zoals vastgelegd in bijlage C.

3.1.5 Aandachtspunten bij beheer en uitgifte van onroerende zaken

Wetgeving en jurisprudentie noodzaken tot de inachtneming van de volgende aandachtspunten bij onder andere de uitgifte en het in tijdelijk beheer geven van onroerende zaken:

1Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

2Staatssteun

3Aanbestedingsregels

4Integriteit en weerbaarheid tegen ondermijning

Ad 1. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

Bij gronduitgifte (zie hiervoor 3.1.4) en het in tijdelijk beheer geven van onroerende zaken (zie hiervoor 3.1.3) is de gemeente gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Een van die algemene beginselen is het gelijkheidsbeginsel. Op 26 november 2021 wees de Hoge Raad (met het zogenoemde Didamarrest) een arrest waarin duidelijk werd gemaakt dat overheidslichamen (onder andere) bij gronduitgifte in beginsel gelegenheid moet bieden tot mededinging. Daarop kan een uitzondering worden gemaakt als op basis van objectieve, redelijke en toetsbare criteria duidelijk is dat er sprake is van één (potentieel) geïnteresseerde partij. De uitzondering houdt dan in dat grond één-op-één wordt aangeboden aan die ene partij.

Beleidslijn: Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

Toepassing van het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel bij gronduitgifte wordt vastgelegd in een door het college vast te stellen uitgifteprotocol.

Ad 2. Staatssteun

Uitgangspunt bij koop/verkoop, huur/verhuur, erfpacht/erfverpachting is dat de gemeente marktconform handelt, dat wil zeggen dat zij handelt zoals een marktpartij in vergelijkbare omstandigheden ook zou handelen. Doet zij dat niet dan zou sprake kunnen zijn van bevoordeling door de gemeente. Als een onderneming op deze wijze wordt bevoordeeld spreken we van staatssteun. De gemeente handelt bijvoorbeeld niet marktconform (en verleent dus staatssteun) indien grond tegen een te lage koopprijs wordt verkocht of aankoop geschiedt tegen een te hoge koopprijs.

Beleidslijn: Staatssteun

Voorafgaand aan elke voorgenomen transactie zal getoetst worden of deze plaatsvindt overeenkomstig de geldende staatssteuncriteria.

Ad 3. Aanbestedingen bij gebiedsontwikkeling

In het kader van Europese en nationale wet- en regelgeving wordt de gemeente beschouwd als de verantwoordelijke partij met betrekking tot inrichting en beheer van de openbare ruimte (reguliere overheidstaak). In het kader van deze wet- en regelgeving wordt de gemeente daarom gezien als verantwoordelijke voor het juist toepassen van aanbestedingsregels en principes als er opdracht wordt gegeven tot (her)inrichting van openbare ruimte. Dit geldt ook als marktpartijen optreden als opdrachtgever voor (her)inrichting. In dit verband gelden aanbestedingsdrempelbedragen.

Wanneer het gaat om de realisatie van vastgoed kunnen er zich ook situaties voordoen dat de gemeente een verantwoordelijkheid heeft, met name als zij eisen stelt aan dat vastgoed. Het Europese Hof van Justitie heeft 3 criteria vastgelegd (waaraan cumulatief moet worden voldaan) in het zogenaamde Müllerarrest (zie bijlage D):

Beleidslijn: Aanbesteding

Bij de uitvoering van het grondbeleid ziet de gemeente toe op juiste wijze van aanbesteding overeenkomstig nationale en Europese wet- en regelgeving.

Ad 4. Integriteit en weerbaarheid tegen ondermijning

Gelet op het belang van een weerbare overheid zorgen we ervoor dat we weten met wie we zaken doen. De gemeente geeft geen onroerende zaken uit aan (vermoedelijk) malafide partijen of stromannen.

Beleidslijn: Integriteit en bescherming tegen ondermijning

Voorafgaand aan elke voorgenomen transactie zal getoetst worden of deze plaatsvindt overeenkomstig het gemeentelijke Bibob-beleid.

4.1.1 Instrumenten bij faciliterende grondpolitiek

De instrumenten die kunnen worden ingezet bij faciliterende grondpolitiek zijn de volgende:

instrument

toepassing

kostenverhaal

wettelijk verplicht

anterieure overeenkomst (privaatrecht)

Kostenverhaalsregel in omgevingsplan (publiekrecht)

financiële bijdrage

ter keuze

samenhang kostenvragers en kostendragers in visie of programma

regels in omgevingsplan of vergunning

in Omgevingswet geregeld

ter behoud of bereiken van veilige en gezonde fysieke leefomgeving

doelmatig beheer, gebruik en ontwikkeling van fysieke leefomgeving

nadeelcompensatie

opvolger van planschade

contractueel verhalen op ontwikkelende partij

Hieronder worden de instrumenten kort toegelicht. Per instrument wordt een korte uitleg gegeven en vervolgens een beleidskeuze gemaakt.

Kostenverhaal (wettelijk verplicht)

De gemeente maakt gebruik van de mogelijkheden als opgenomen in de zogenaamde kostenverhaalsregeling van de Omgevingswet,dit was onder de Wet Ruimtelijke Ordening (WRO): grondexploitatieregeling. Deze regeling bepaalt dat kostenverhaal verplicht is voor kosten van de kostensoortenlijst. Het verhalen van deze kosten wordt ook wel het reguliere kostenverhaal genoemd. Hierbij gaat het (onder andere) om ambtelijke kosten, kosten van infrastructuur voor het plan zelf en plan-overstijgende kosten (de zogenaamde bovenwijkse voorzieningen). In een op te stellen Nota Kostenverhaal en financiële bijdragen kan hieraan nadere duiding worden gegeven.

Het reguliere kostenverhaal kan privaatrechtelijk worden geregeld door middel van een anterieure overeenkomst of publiekrechtelijk door middel van een kostenverhaalsregel in het omgevingsplan of in de vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Een dergelijke kostenverhaalsregel is verplicht als voor de ontwikkellocatie het kostenverhaal niet is verzekerd in een anterieure overeenkomst en/of via gemeentelijke gronduitgifte.

De gemeente kiest bij voorkeur voor het kostenverhaal via een anterieure overeenkomst. Dit betekent dat de gemeente, voorafgaand (anterieur) aan de planologische aanpassing die nodig is om het bouwplan van de initiatiefnemer mogelijk te maken, met de initiatiefnemer afspraken wil maken over het verhalen van de kosten die de gemeente maakt. Dit zijn meestal alleen de kosten voor het mogelijk maken van de planologische maatregel. Feitelijk zijn dat de kosten voor de ambtelijke uren die moeten worden gemaakt voor de aanpassing van het omgevingsplan of buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

Soms is het ook nodig dat er aanpassingen plaatsvinden in de openbare ruimte. Voorbeelden hiervan zijn:

•Een gedeelte van het bouwplan wordt nieuwe openbare ruimte. Die grond wordt geleverd aan de gemeente en moet als openbare ruimte worden ingericht.

•Door de nieuwe ontwikkeling moet de bestaande inrichting van de openbare ruimte worden aangepast zoals een stoep die moet worden verlegd of openbaar groen dat wordt aangepast.

•In principe moet het parkeren door de initiatiefnemer worden opgelost op eigen terrein. Dit kan niet altijd en alsdan worden nieuwe of extra parkeerplaatsen aangelegd in de openbare ruimte.

Bovenstaande voorbeelden van kosten moet de gemeente verhalen op de initiatiefnemer en maakt hierover afspraken in de anterieure overeenkomst. De gemeente brengt de te maken kosten in beeld en bijna altijd spreekt de gemeente hiervoor vooraf een vaste prijs af met de marktpartij. Beide partijen weten dan voorafgaand aan de start van de ontwikkeling waar ze aan toe zijn. Dit geeft voor beide partijen een stuk duidelijkheid en zekerheid.

In de anterieure overeenkomst worden ook afspraken gemaakt over het verhalen van de eventuele planschade (dat wordt nadeelcompensatie genoemd, zie verderop in dit hoofdstuk).

De kosten die de gemeente maakt in het kader van de vergunningverlening zijn geen onderdeel van de anterieure overeenkomst. Die kosten worden verhaald via de legesverordening.

Nota kostenverhaal

Het beleid ten aanzien van kostenverhaal is dusdanig veelomvattend dat de gemeente gaat onderzoeken of het wenselijk is daarvoor een afzonderlijke beleidsnota vast te stellen. De beleidslijnen worden hierna daarom vooral als principes geformuleerd; deze zullen worden herhaald en nader uitgewerkt in een eventueel op te stellen Nota kostenverhaal en financiële bijdragen.

Zoals hiervoor gezegd heeft de gemeente in principe de voorkeur een anterieure overeenkomst te sluiten met de grondeigenaar om het kostenverhaal te verzekeren. Van dit principe kan worden afgeweken als:

•Een ontwikkellocatie zoveel eigenaren heeft dat het met iedereen onderhandelen over een anterieure overeenkomst te omslachtig is;

•Onderhandelingen over een anterieure overeenkomst te lang duren;

•De uitkomst van een Bibob-toets (Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur) onvoldoende waarborgen oplevert voor de integriteit van de wederpartij.

Ingeval van afwijking neemt de gemeente een kostenverhaalsregel op in het omgevingsplan of in de vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Beleidslijn: Kostenverhaal

•Uitgangspunt voor het kostenverhaal is om dat waar mogelijk privaatrechtelijk via een anterieure overeenkomst te regelen.

•Alleen indien nodig worden kostenverhaalsregels vastgesteld om het kostenverhaal te regelen.

Financiële bijdragen aan de ontwikkeling van gebieden (ter keuze)

Het gaat hier om bijdragen aan de kosten van zaken die niet op de kostensoortenlijst staan en waarvoor de gemeente toch een bijdrage van een ontwikkelende partij wil hebben. Het bedingen daarvan is niet verplicht zoals bij het reguliere kostenverhaal. Bij een bijdrage aan de ontwikkeling van gebieden kan gedacht worden aan maatschappelijke belangrijke functies, zoals natuur, recreatie, waterberging en infrastructuur in een ander gebied dan het plangebied waaruit de bijdrage voldaan wordt. Om een bijdrage in die ontwikkeling te kunnen overeenkomen is het wettelijk vereist dat hiervoor een samenhang met betalende ontwikkellocaties in de omgevingsvisie of in een programma is benoemd. Ook moet blijken dat de toekomstige exploitaties van derden voldoende ‘opbrengstcapaciteit’ hebben om een dergelijke bijdrage te kunnen leveren.

Voor sommige categorieën waarvoor de gemeente een financiële bijdrage kan bedingen geldt dat deze ook afdwingbaar zijn op basis van het omgevingsplan. Uitgangspunt voor de gemeente is dat ze het opnemen van zo’n bijdrage steeds overweegt bij elke wijziging van het omgevingsplan. De gemeente gaat verkennen of het vragen van financiële bijdragen, bijvoorbeeld voor een sociale woningbouw-vereveningsfonds wenselijk is.

Beleidslijn: Financiële bijdragen

De gemeente verkent of het wenselijk is (wettelijke) financiële bijdragen te vragen aan ontwikkelende partijen.

Regels in het omgevingsplan casu quo de vergunning

Per wijziging van het omgevingsplan (of per vergunning tot afwijking daarvan) voor een ontwikkellocatie wijzigt de gemeente de toedeling van functies aan locaties zodanig dat dit op een evenwichtige manier gebeurt in het belang van de fysieke leefomgeving.

De regie op de ontwikkeling van de locatie verloopt via de regels voor de functies die de gemeente in het omgevingsplan toedeelt aan de locaties.

Die regie heeft allereerst betrekking op:

•de keuze van de functies (alleen woonfuncties, of ook werkfuncties en/of het toestaan van detailhandel, horeca en maatschappelijke voorzieningen);

•op bouwen en gebruiken (zoals aantallen, hoogte en omvang van gebouwen).

Het kan in de tweede plaats ook betrekking hebben op:

•het klimaat-adaptief, duurzaam en circulair ontwikkelen;

•de soort openbare voorzieningen, de situering en de kwaliteit van die voorzieningen;

•de volgorde van ontwikkelen en de periode(n) waarin ontwikkeld mag worden;

•het bouwrijp maken van gronden (ophogen, egaliseren, drainage, en dergelijke);

•het stellen van regels over specifieke woningbouwcategorieën, namelijk sociale huur-, middeldure huur-, sociale koopwoningen en de uitgifte van kavels in particulier opdrachtgeverschap.

Beleidslijn: Regels in omgevingsplan

Per ontwikkellocatie stuurt de gemeente op de invulling van de locatie, waarbij gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheden via besluiten tot wijziging van het omgevingsplan dan wel via vergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten.

Nadeelcompensatie

Door omgevingsplanwijzigingen kunnen omwonenden nadeel ondervinden dat zich vertaalt in financiële schade. In sommige gevallen bestaat er dan recht op compensatie daarvan. De Omgevingswet regelt dit in het gedeelte over nadeelcompensatie. Dit is een aspect dat dient te worden meegewogen, met name bij herontwikkelings- en inbreidingsprojecten. De (plan)schade kan op voorhand inzichtelijk worden gemaakt door het opstellen van een schaderisicoanalyse.

Beleidslijn: Nadeelcompensatie

Schade van derden door een planologische wijziging door de gemeente worden contractueel verhaald op degene die om de wijziging verzocht.

5.1.1 Instrumenten bij Publiek Private Samenwerking

Omdat een PPS in feite een afgezwakte vorm is van actieve grondpolitiek kunnen de hiervoor omschreven instrumenten elk, afhankelijk van de wijze van samenwerking, worden ingezet.

De voor- en nadelen van PPS staan hieronder toegelicht.

Voordelen samenwerkingsvormen

Nadelen samenwerkingsvormen

De risico’s van ontwikkelingen worden met partners gedeeld

Ook de financiële baten worden gedeeld met partners.

De gemeente is een van de grondeigenaren waardoor het meer sturing kan uitoefenen in vergelijking met facilitair grondbeleid

Partners kunnen andere belangen hebben dan de gemeente. Doordat er samengewerkt wordt kan besluitvorming complex worden.

De deelnemende partners kunnen gebruik maken van elkaars expertise

Het maken van heldere afspraken (over o.a. besluitvorming) kan een tijdsintensief en kostbaar traject zijn.

Beleidslijn: Samenwerking

De gemeente maakt een afweging van mate van regie en mate van risico's als factor bij een eventuele keuze voor een PPS-vorm.

6.2.1 Risicomanagement grondexploitaties

Ruimtelijke projecten zijn altijd omgeven met de nodige risico’s, maar ook met kansen. Het optreden van deze risico’s dan wel kansen heeft invloed op de oorspronkelijk verwachte resultaten van projecten. Door jaarlijks, bij de herziening van de grondexploitaties, de risico’s en kansen binnen de grondexploitaties te identificeren en te analyseren worden de juiste beheersmaatregelen getroffen. Hierdoor wordt de kans op onverwachte, aanzienlijke financiële tegenvallers tot een minimum beperkt. Deze risicoanalyses zijn onderdeel van de jaarlijkse rapportage over de grondexploitaties in de paragraaf weerstandsvermogen in de jaarrekening en begroting en vormen één van de inputfactoren voor het bepalen van de noodzakelijke omvang van de Algemene Reserve Grondbedrijf.

Beleidslijn: Risicomanagement

Jaarlijks bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt een risicoanalyse uitgevoerd waarbij de risico’s en kansen worden geïdentificeerd en geanalyseerd, waarna beheersmaatregelen getroffen worden.

6.2.2 Algemene Reserve Grondbedrijf

De Algemene Reserve Grondbedrijf fungeert in principe als gesloten systeem, dat wil zeggen dat resultaten (plussen en minnen) op grondexploitaties worden verrekend met deze reserve. In de paragraaf weerstandsvermogen bij de jaarrekening en begroting wordt uitgewerkt hoe de risico’s van het grondbedrijf zich verhouden tot de beschikbare reserve grondbedrijf en de toekomstige nog te nemen winsten op winstgevende grondexploitaties.

Voor de risico’s van het grondbedrijf wordt geen apart vereist ratio weerstandsvermogen bepaald. De Algemene Reserve Grondbedrijf en de risico’s van het grondbedrijf zijn een integraal onderdeel van het totale weerstandsvermogen van de gemeente.

Beleidslijn: Algemene Reserve Grondbedrijf

De Algemene Reserve Grondbedrijf fungeert als gesloten circuit en dient om resultaten op grondexploitaties op te vangen. De Algemene Reserve Grondbedrijf vormt een integraal onderdeel van het weerstandsvermogen van de gemeente.