Nota Vastgoedbeleid Heiloo

2.5.1. Verwerving

Als er geen gemeentelijk pand beschikbaar is om aan de huisvestingsvraag te voldoen, kan het nodig zijn om vastgoed aan te kopen. Wanneer het team Vastgoed en Grondzaken een geschikt gebouw of grondperceel heeft gevonden, zal er eerst een uitgebreid onderzoek plaatsvinden voordat tot aankoop wordt overgegaan. Dit onderzoek, ook wel due diligence genoemd, heeft als doel de risico's van de aankoop goed in kaart te brengen. Dit onderzoek richt zich onder andere op bouwtechnische, juridische, fiscale en financiële risico's.

Op basis van de uitkomsten van het onderzoek kunnen maatregelen worden vastgesteld om de risico's te beheersen. Indien de raad hierom verzoekt of als een aankoop aanzienlijke gevolgen kan hebben voor de gemeente, zal een aankooptransactie overeenkomstig artikel 169, lid 4 van de Gemeentewet, aan de raad worden voorgelegd. Daarnaast is in veel gevallen een raadsbesluit nodig voor het verkrijgen van aankoopkrediet. Bij de advisering rondom de besluitvorming wordt expliciet aandacht besteed aan de incidentele en structurele financiële effecten van de aankoop. Alle aankopen vinden plaats binnen de kaders van het vastgestelde gemeentelijke grondbeleid, zoals beschreven in de Nota Grondbeleid 2025-2029, waarin de uitgangspunten en procedures voor grond- en vastgoedverwerving nader zijn vastgelegd.

2.5.2. Aanhuur

Naast de mogelijkheid tot aankoop bestaat ook de mogelijkheid om vastgoed te huren. Ook in geval van huur zal er een due diligence onderzoek plaatsvinden om de risico's in kaart te brengen. Het team Vastgoed en Grondzaken bespreekt aan de hand van het door het beleidsdomein opgestelde besluit de voorwaarden voor de huurovereenkomst. Ook in geval van aanhuur moet de dekking van de lasten blijken uit de besluitvorming. Het beleidsdomein is verantwoordelijk voor het besluitvormingsproces.

2.5.3. Nieuwbouw

Wanneer de eigen vastgoedportefeuille geen geschikte ruimte biedt en ook het aanhuren van vastgoed niet mogelijk is, kan de gemeente kiezen voor de realisatie van nieuwbouw. In dit geval stelt het betrokken team een programma van eisen op. Voor vastgoed dat wordt gerealiseerd ter ondersteuning van een beleidsdoel, wordt dit gedaan door het Domein Dienstverlening & Samenleven. De dekking van de financiële effecten moet blijken uit de besluitvorming, waarbij het betrokken beleidsveld verantwoordelijk is voor zowel de investering als de exploitatielasten. Het team Vastgoed en Grondzaken fungeert hierbij als afnemer, terwijl de realisatie plaatsvindt door het team Plannen en het team Projecten. Het beleidsdomein dat het beleidsmatige doel van de voorziening vertegenwoordigt, is verantwoordelijk voor het besluitvormingsproces. Voor maatschappelijke voorzieningen betreft dit doorgaans het Domein Dienstverlening & Samenleven.

2.7.1. Proces vrijkomend gemeentelijk vastgoed

Wanneer gemeentelijk vastgoed niet langer nodig is voor de uitvoering van gemeentelijke taken of maatschappelijke functies, komt het pand of perceel in aanmerking voor herbestemming of vervreemding. Onderstaand proces beschrijft de stappen die de gemeente doorloopt vanaf het moment van signalering tot en met de uiteindelijke verkoop, verhuur of herontwikkeling. Het doel is een transparante, zorgvuldige en doelmatige afweging, met oog voor maatschappelijke waarde, financiële opbrengst en de ruimtelijke kwaliteit. Betreft het vrijgekomen vastgoed onderwijshuisvesting dan geldt er een specifieke procedure. De (senior) beleidsmedewerker onderwijshuisvesting van de afdeling Vastgoed en Grondzaken bepaalt, in afstemming met de schoolbesturen en portefeuillehouder onderwijs, of het vastgoed de onderwijsbestemming blijft behouden.

Blijft het wel onderwijsbestemming behouden, gebruik dan de route strategisch huisvestingplan onderwijs. Blijft het niet behouden: ga verder naar stap 1 signalering vrijkomend gemeentelijk vastgoed

1Signalering en interne toets

-Signalering: De gebruikende afdeling (bijvoorbeeld Dienstverlening & Samenleven of Onderwijshuisvesting) meldt tijdig dat een object (gedeeltelijk) leeg komt te staan of structureel niet meer nodig is;

-Eerste toets: Het team Vastgoed en Grondzaken onderzoekt of er binnen de organisatie nog (toekomstige) gemeentelijke of maatschappelijke behoefte bestaat. Hierbij worden onder andere de beleidsafdelingen Sociaal Domein, Onderwijshuisvesting, Ruimtelijke Ontwikkeling en Economie geconsulteerd;

-Besluit gebruiksbeëindiging: Het college besluit formeel dat het object wordt aangemerkt als vrijkomend vastgoed.

2Analyse en planvorming

-Kansen- en knelpuntenanalyse: Er volgt een integrale beoordeling door de afdeling Vastgoed en Grondzaken van de bouwkundige staat, milieuaspecten, mogelijke programmatische invullingen en stedenbouwkundige inpassing. Hierbij ondersteunen de andere afdelingen (zoals afdeling Klimaat) indien nodig;

-Financiële doorrekening: De economische haalbaarheid, inclusief beheer- en onderhoudskosten en een inschatting van de marktwaarde, wordt vastgesteld;

-Beleidskaders: De analyse vindt plaats binnen de kaders van het gemeentelijk grond- en vastgoedbeleid, waaronder de Nota Grondbeleid en de Nota Grondprijsbeleid 2025-2029.

3Voorkeursvolgorde en besluitvorming

-Maatschappelijk hergebruik: afdeling Vastgoed en Grondzaken beoordeelt, samen met beleidsafdelingen, of (gedeeltelijk) behoud voor maatschappelijke functies wenselijk en haalbaar is;

-Herontwikkeling of verkoop: Indien geen gemeentelijke of maatschappelijke herbestemming mogelijk is, wordt verkoop of herontwikkeling voorbereid;

-Collegebesluit: Het college stelt op basis van de uitgevoerde onderzoeken en adviezen een voorstel vast over de toekomstige bestemming en wijze van uitgifte. Bij ingrijpende gevolgen of planologische wijzigingen wordt de gemeenteraad conform artikel 169, lid 4, Gemeentewet gehoord.

4Uitgifte en marktbenadering

-Transparante procedure: Verkoop of uitgifte vindt plaats via een openbare selectieprocedure in lijn met de Didam-jurisprudentie. Het afwegingskader (bijvoorbeeld hoogste prijs en/of maatschappelijke meerwaarde) wordt vooraf vastgesteld en openbaar gemaakt. De afdeling Vastgoed en Grondzaken coördineert dit;

-Marktconformiteit: De transactie wordt getoetst aan de EU-kaders voor staatssteun. Indien nodig vindt een onafhankelijke taxatie plaats conform de Mededeling van de Europese Commissie (2016).

5Nazorg en monitoring

-Oplevering en overdracht: Na afronding van de transactie wordt het dossier door de afdeling Vastgoed en Grondzaken afgesloten en de overdracht aan de nieuwe eigenaar of gebruiker verzorgd;

-Evaluatie: Het proces wordt geëvalueerd om leerpunten voor toekomstige trajecten te borgen.

Samenvatting

Het proces vrijkomend gemeentelijk vastgoed waarborgt dat de gemeente zorgvuldig, transparant en marktconform omgaat met vrijkomend vastgoed. Het biedt ruimte om maatschappelijke waarde te realiseren, terwijl tegelijkertijd de financiële belangen van de gemeente worden beschermd en de besluitvorming voldoet aan de geldende wet- en regelgeving.

Het proces ziet er dan als volgt uit:

Figuur 4: Proces vrijkomend gemeentelijk vastgoed

2.7.2. Verkoop van het vastgoed

Bij het afstoten van gemeentelijk vastgoed kan, naast slopen, ook sprake zijn van verkoop. Deze verkoop vindt altijd transparant plaats en onder marktconforme voorwaarden, ook wanneer het pand wordt verkocht aan maatschappelijke instellingen, burgerinitiatieven of buurtgroepen.

In het selectieproces wordt in beginsel uitgegaan van het criterium ‘hoogste prijs’. Indien daar aanleiding toe is, kan het college echter ook andere – niet-financiële – aspecten meewegen, zoals een gewenste programmatische invulling, stedenbouwkundige randvoorwaarden of participatie- en maatschappelijke meerwaarde. Het volledige afwegingskader wordt vooraf openbaar gemaakt, zodat alle belangstellenden hiermee rekening kunnen houden (zie Didam-beleidsregels).

Voor de verkoop van beeldbepalende objecten uit de gemeentelijke portefeuille, bijvoorbeeld een kerktoren of monumentaal gebouw, worden in de koopovereenkomst aanvullende bepalingen opgenomen, zoals een kwalitatieve verplichtingen, een verplichting om het object een laagdrempelige maatschappelijke functie te laten behouden (expositie, cultuur, educatie) of erfgoedstatus. Deze bepalingen zorgen ervoor dat de gemeente invloed houdt op behoud van identiteit, ruimtelijke kwaliteit en maatschappelijk belang.

Het volledige proces voor de verkoop van gemeentelijk vastgoed is beschreven in Bijlage 3. Daarnaast zijn in dit beleid uitgangspunten vastgelegd die richting geven aan zowel de werkwijze van de ambtelijke organisatie als aan de bestuurlijke besluitvorming.

1Didam-arrest

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in het cassatieberoep over de vestiging van een supermarkt in Didam op gemeentegrond

3HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778.

(Didam I). In dit arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat gemeenten bij de verkoop van onroerende zaken alle serieuze gegadigden een gelijke kans moeten bieden om mee te dingen. Eén-op-één uitgifte is niet langer zonder meer mogelijk. Indien sprake is van meerdere geïnteresseerden of de verwachting er is dat er meerdere geïnteresseerden kunnen zijn, worden selectiecriteria opgesteld die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Aan de hand van deze selectiecriteria wordt de uiteindelijke verkrijger geselecteerd. Het Didam-beleid van de gemeente Heiloo is als Bijlage 4 toegevoegd.

In het vervolg-arrest Didam II bevestigde de Hoge Raad dat deze regels ook terugwerkende kracht hebben en al vóór 2021 golden. Het arrest benadrukt dat een onderhandse of gemengde overeenkomst met één partij niet automatisch onrechtmatig is, mits de gemeente kan motiveren dat er objectief slechts één serieuze gegadigde was. Bovendien geldt dat wanneer het gebruik of de exploitatie van het vastgoed het dominante karakter van de overeenkomst vormt, dit exploitatiekarakter prevaleert boven de huur- of uitgifteovereenkomst. Schending van de Didam-regels kan leiden tot aansprakelijkheid jegens benadeelde gegadigden, maar maakt de overeenkomst in principe niet nietig.

2Staatssteun

Marktconformiteit houdt in dat de prijs en voorwaarden van vastgoedtransacties overeenstemmen met hetgeen in de markt gebruikelijk is voor vergelijkbare situaties en met hetgeen andere marktpartijen bieden of ontvangen. Bij de aan- en verkoop van een object mag geen sprake zijn van staatssteun of verkapte subsidie. Verkapt staatssteun kan optreden wanneer transacties tussen de gemeente en marktpartijen voorwaarden bevatten die hen voordeel verschaffen dat niet op normale marktomstandigheden berust, zoals verkoop tegen onder marktprijzen of onterechte voordelen bij huur of verhuur.

Voor transacties tussen overheden en marktpartijen geldt het kader zoals beschreven in de Mededeling van de Europese Commissie betreffende het begrip staatssteun (2016). Deze Mededeling biedt handvatten om de marktconformiteit van (grond)transacties te bepalen. Eén van die handvatten is een taxatie door een onafhankelijke deskundige, uitgevoerd op basis van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria (paragraaf 103 van de Mededeling).

De gemeente Heiloo kiest bij verkoop of verhuur in beginsel voor een openbare selectieprocedure, bijvoorbeeld een tender zoals beschreven in de Mededeling. Dit houdt in dat het voornemen tot uitgifte openbaar wordt bekendgemaakt, zodat belangstellende partijen kunnen inschrijven. Uitgangspunt is het criterium ‘hoogste prijs’, tenzij vooraf andere selectiecriteria zijn vastgesteld en openbaar gemaakt.

Voorafgaand aan iedere transactie vindt een staatssteuntoets plaats. Daarbij geldt dat eventuele de-minimissteun aan bedrijven niet meer mag bedragen dan € 200.000 over een periode van drie belastingjaren.

3Onderzoek in het kader van de Wet Bibob;

De Wet Bibob (Bevordering Integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur) heeft tot doel om de integriteit van de overheid te beschermen. De wet heeft een preventief karakter en is bedoeld om te voorkomen dat de overheid ongewild criminele activiteiten faciliteert door bijvoorbeeld vergunningen of subsidies te verstrekken of vastgoedtransacties aan te gaan. Hiermee wordt de concurrentiepositie van ondernemers beschermd. Op grond van de Wet Bibob is het mogelijk om diepgaand onderzoek te doen naar de achtergrond van een persoon of marktpartij waarmee de overheid een vastgoedtransactie wil aangaan. De gemeente kan dit onderzoek zelf doen, maar kan ook advies vragen aan het Landelijk Bureau Bibob (het Bureau). Dit kan zij voorafgaand aan de vastgoedtransactie doen of als zij een wijziging in een vastgoedcontract wil doorvoeren. Maar ook als de overeenkomst al is gesloten, kan de gemeente nog een advies vragen aan het Bureau en zo nodig de overeenkomst ontbinden. Een advies van het Bureau is niet bindend. Het is aan de gemeente om af te wegen of een risico dat het Bureau heeft vastgesteld, zo zwaarwegend is dat de gemeente de vastgoedtransactie moet afblazen.

De gemeente kan bij de verkoop van vastgoed besluiten eerder een Bibob-onderzoek uit te voeren indien één of meer van de volgende indicatoren aanwezig zijn:

•Aankoopsom of bieding: de hoogte van de aankoopsom of bieding wijkt ongebruikelijk af van de vastgestelde markt- of taxatiewaarde van het vastgoedobject;

•Snelgroeiende vastgoedportefeuille: de partij die het object wil kopen, beschikt over een snelgroeiende vastgoedportefeuille, wat kan wijzen op een verhoogd risicoprofiel;

•Recent opgerichte partij: de partij die het object wil kopen is recent opgericht, al dan niet met een opvallende of mogelijk verdachte exploitatiegeschiedenis;

•Meerdere objecten: de verkoop betreft meerdere vastgoedobjecten aan dezelfde partij of groep van partijen.

4Kredietwaardigheidstoets;

De kredietwaardigheidstoets is een interne of externe toets die draait om de vraag: kennen we de koper en zo ja, wat zijn onze ervaringen? In het kader van deze toets vraagt de afdeling Vastgoed en Grondzaken een uittreksel uit het register van de Kamer van Koophandel op en controleert zij de identiteit. Daarnaast vraagt de afdeling eventueel jaarrekeningen en bedrijfsplannen op om de financiële stabiliteit van de ondernemer te beoordelen. Daarbij beoordeelt de afdeling met name of er voldoende liquiditeit wordt gegenereerd om de huur te kunnen betalen. Het risico op wanbetaling wordt (gedeeltelijk) afgedekt door de gevraagde waarborgsom. Daarnaast hanteert de gemeente de ook de aanvullende uitgangspunten bij verkoop van een object:

•Er is geen sprake van verkapte subsidiering en/of staatssteun en/of verminderde opbrengst;

•De marktwaarde wordt vastgesteld door een NRVT-gecertificeerde onafhankelijke taxateur die bekend is met de lokale markt en bestaande vraag;

•Wanneer de bestemming van het te verkopen vastgoed kan worden gewijzigd en de gemeente grip wil houden op de kwaliteit van deze bestemming, start er een aanbestedingsprocedure voor de verkoop van het vastgoed.

Toegelaten instellingen, zoals een woningcorporatie, hebben een bijzondere taak om sociale woningbouw te realiseren. Mocht de gemeente in bezit zijn van grond, dan is dit een objectief criterium om deze gronden alleen aan de toegelaten instellingen te koop aan te bieden. Als er meerdere toegelaten instellingen interesse hebben in deze aankoop, dan moeten die allemaal de kans krijgen de grond te kopen. Daarnaast moet er melding gemaakt worden van de voorgenomen verkoop aan de toegelaten instelling en moet beargumenteerd worden waarom alleen toegelaten instellingen mogen meedoen aan de procedure.

3.2.1. Kostprijsdekkende huur voor maatschappelijk vastgoed

Voor objecten met een maatschappelijk gebruik geldt altijd de kostprijsdekkende huur. De kostprijsdekkende huur voor nieuw en bestaand vastgoed is de minimaal benodigde opbrengst om de eigenaarslasten te dekken, zoals kapitaallasten, onderhoudslasten, verzekeringen, en kosten voor beheer en administratie. In specifieke situaties kan de raad, door middel van een Algemeenbelangbesluit, gemotiveerd afwijken van het uitgangspunt van een kostprijsdekkende huur.

3.2.2. Algemeenbelangbesluit

Als een economische activiteit wordt uitgevoerd in het kader van het algemeen belang mag de gemeente een tarief rekenen dat onder de integrale kostprijs ligt. Hiervoor is een Algemeenbelangbesluit nodig die voldoet aan wet- en regelgeving, te nemen door de gemeenteraad. Het betrokken beleidsveld is verantwoordelijk voor de voorbereiding en motivering van het besluit.

De motivering dient in ieder geval de volgende aspecten te bevatten:

•De aard en de duur van de economische activiteit die in het kader van het algemeen belang wordt uitgevoerd;

•De locatie waar de economische activiteit wordt verricht;

•De motivering waarom de economische activiteit in het kader van het algemeen belang plaatsvindt en wat het algemeen belang is waardoor ingrijpen door de gemeente gerechtvaardigd is;

•De hoogte van de integrale kostprijs en de reden waarom deze integrale kostprijs niet gehanteerd kan worden;

•De motivering welk maatschappelijk tarief naar het oordeel van de gemeente wel gerechtvaardigd is;

•De motivering welke gevolgen het Algemeenbelangbesluit voor overige belanghebbenden heeft en waarom die gevolgen gerechtvaardigd zijn.

Het locatiegebonden Algemeenbelangbesluit van 2014 vormt de huidige basis voor activiteiten die onder het algemeen belang vallen. Met ingang van 1 juli 2027 worden naar verwachting de voorbereidings- en motiveringsregels nog verder aangescherpt . Nieuwe eisen omvatten een onderzoeksplicht voorafgaand aan het besluit, een publicatieplicht (voorafgaand aan de consultatie), een consultatieplicht met betrokken marktpartijen, en een herzieningsplicht waarbij de gemeente minimaal elke vijf jaar de doeltreffendheid en marktimpact van het besluit onderzoekt.

Bestaande Algemeenbelangbesluiten, zoals het besluit van 2014, dienen te worden getoetst en waar nodig herzien om te voldoen aan deze aangescherpte eisen. Hierbij moet de gemeente zorgen voor transparantie, adequate motivering en betrokkenheid van belanghebbende partijen, zodat het besluit zowel juridisch houdbaar als marktconform blijft.

3.2.3. Marktconforme huur

Als er sprake is van een object met economisch gebruik, hanteert het beleidsuitgangspunt de markthuur, de huur die in de markt kan worden behaald. Er wordt ook gekeken naar de aard en ligging van het gebouw en de lengte van het huurcontract. De gemeente laat zich bij het bepalen van de markthuur, indien nodig, bijstaan door een externe makelaar/taxateur.

Bij commercieel en overig vastgoed wordt een marktconforme huur gehanteerd. De gemeente richt zich daarbij op vraag en aanbod in de markt en gedraagt zich als marktpartij volgens de regels van eerlijke concurrentie en voorkoming van (ongeoorloofde) staatssteun.

3.3.1. Waarborgsom bij verhuur

Om financiële risico’s voor de gemeente te beperken en zorgvuldig uitvoering te geven aan het verhuurbeleid, wordt bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten standaard een waarborgsom gevraagd. De waarborgsom dient ter afdekking van mogelijke schade aan het gehuurde object, huurachterstanden of andere financiële verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien.

De hoogte van de waarborgsom bedraagt in beginsel twee maanden huur, tenzij de aard van het vastgoed, de uitkomst van de kredietwaardigheidstoets of andere bijzondere omstandigheden aanleiding geven om hiervan gemotiveerd af te wijken. De waarborgsom wordt vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst voldaan en wordt terugbetaald nadat is vastgesteld dat de huurder aan alle verplichtingen heeft voldaan.

De verplichting tot het stellen van een waarborgsom vormt een vast onderdeel van het verhuurproces en wordt opgenomen in de standaard huurovereenkomst. Afwijking van dit uitgangspunt is uitsluitend mogelijk op basis van een gemotiveerd besluit van het college.

3.3.2. Tijdelijke verhuur/leegstandsbeheer

Er bestaat de mogelijkheid dat een huurcontract niet wordt verlengd, dat de huurder zelf opzegt, of dat de huurder failliet gaat of anderszins in betalingsonmacht komt, waardoor het contract kan worden ontbonden. Deze beëindiging kan tot gevolg hebben dat een nieuwe huurder gezocht moet worden. Ook kan deze wijziging tot gevolg hebben dat het pand niet meer rendabel geëxploiteerd kan worden. Tot het moment dat de nieuwe invulling bekend is, wordt in de regel gekozen voor tijdelijke verhuur of om leegstandbeheer toe te passen. Wanneer een object het label “behouden ten behoeve van toekomstige ontwikkeling”, “verkopen" of “slopen” heeft, kan in sommige gevallen tijdelijk worden verhuurd of kan worden ingezet op leegstandsbeheer. Dit gaat altijd via een externe leegstandsbeheerder.

3.3.3. Verzoek aanpassingen door huurder

De gemeente Heiloo beoordeelt per verzoek van huurders of een aanpassing aan gemeentelijk vastgoed redelijk is en op welke wijze deze kan worden gefinancierd. Uitgangspunt is dat een aanpassing alleen wordt uitgevoerd wanneer deze past binnen het (duurzame) meerjarenonderhoudsplan (MJOP), of wanneer er een financieringsoplossing is waarbij de lasten niet bij de gemeente terechtkomen (bijvoorbeeld door de kosten in de huurprijs te verwerken).

Alle verzoeken van huurders worden geregistreerd, om te voorkomen dat er inefficiënt wordt omgegaan met uitgevoerde aanpassingen. Een huurder kan toestemming krijgen voor een aanpassing, zodat deze later niet in de oorspronkelijke staat hoeft te worden teruggebracht. Hierbij geldt wel dat de functie en verhuurbaarheid van het gebouw niet mogen worden aangetast.

4.3.1. Circulaire Economie

Met de vaststelling van het beleid ‘Circulaire Economie gemeente Heiloo 2022-2026’ heeft de gemeente de circulaire doelstellingen van het Rijk omarmd; met als einddoel een volledig circulaire economie in 2050. In 2030 moeten we halverwege deze doelstelling zijn, wat betekent dat we 50% minder primair abiotische grondstoffen moeten gebruiken. Hierover zijn ook landelijk bindende afspraken gemaakt in het Grondstoffenakkoord en de Transitieagenda Circulaire Bouweconomie. Voor de uitvoering hiervan is het Nationaal Plan Circulaire Economie opgesteld, daarin wordt aangegeven dat een circulaire economie een belangrijk bedrage levert aan vier maatschappelijke opgaven:

•Het tegengaan van klimaatverandering;

•Een schoner milieu en een schonere leefomgeving;

•Herstel van biodiversiteit;

•Een grotere leveringszekerheid van grondstoffen.

De gemeente streeft ernaar de principes van de circulaire economie zoveel mogelijk toe te passen. Dit omvat onder andere het gebruik van hernieuwbare energiebronnen, het voorkomen van afval en reststromen door goed onderhoud van onze gebouwen en het hergebruiken en repareren van materialen en producten. We moeten ervoor zorgen dat grondstoffen, ook in de bouwketen, zoveel mogelijk behouden blijven, dat nieuwe materialen herbruikbaar zijn en dat we meer natuurlijke materialen gebruiken. Daarnaast is Total Cost of Ownership (TCO) een belangrijk begrip binnen de circulaire economie. Deze term gebruikt voor de totale kosten die gemoeid zijn met een product of dienst gedurende gehele levenscyclus. Hierbij wordt ook rekening gehouden met factoren als onderhoud, reparaties, energieverbruik en de restwaarde aan het einde van de levensduur. De methode voor het toepassen van TCO en met name financiële restwaarde wordt nader onderzocht door de gemeente. Bouwontwikkelingen in de gemeente Heiloo moeten passen binnen de doelstellingen van het Klimaatakkoord van Parijs en de doelstellingen van het programma klimaat. Binnen de gemeente Heiloo wordt hiervoor de term toekomstbestendig bouwen gebruikt, wat het vertrekpunt is van ontwikkelingen. Voor nieuwbouw van gemeentelijk vastgoed zet de gemeente standaard de volgende instrumenten in:

•Handreiking circulair bouwen (op basis van Het Nieuwe Normaal)

In deze handreiking wordt uitgelegd wat de BUCH gemeenten verstaan onder circulaire bouw, wat de ambities zijn en hoe de gemeenten dit willen gaan uitvoeren.

•Convenant toekomstbestendige bouw

Op 22 mei 2024 hebben de gemeenten Bergen, Uitgeest, Castricum en Heiloo samen met Kennemer Wonen het Convenant Toekomstbestendige Woningbouw ondertekend. Met dit convenant toont de gemeente Heiloo aan deels bovenwettelijke ambities te hebben op het gebied van verduurzaming van de woningvoorraad. Voor de circulaire economie betekent dit het toepassen van een strengere MPG norm, meer gebruik van secundaire en biobased materialen (bijvoorbeeld houtbouw) en het toepassen van één of meer elementen uit Het Nieuwe Normaal. Per project kan een ambitieniveau, brons, zilver of goud bepaald worden. In dit convenant komen de volgende thema’s aan bod; energie, circulair economie, klimaatadaptatie, natuurinclusief bouwen, mobiliteit en gezondheid.

Voor het slopen en renoveren van gemeentelijk vastgoed zet de gemeente standaard het volgende instrument in:

•Circulaire Deal Secundaire Bouwmaterialen

Begin 2024 heeft de gemeente Heiloo samen met 36 andere partijen in Noord-Holland Noord de Circulaire Deal Secundaire Bouwmaterialen ondertekend. Deze deal bevat afspraken over circulair slopen en renoveren van gebouwen, waarbij vrijkomende grondstoffen opnieuw worden gebruikt in andere bouwprojecten. Er zijn oogstvoorschriften ontwikkeld, waarbij per project wordt bepaald of minimale of optionele voorschriften worden toegepast.

4.3.2. Klimaatadaptatie

De gemeente werkt actief aan het klimaatbestendig maken van haar vastgoedportefeuille. Bij nieuwbouw, renovatie of herontwikkeling worden maatregelen genomen om wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen te voorkomen. Dit sluit aan bij de doelen van het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie (DPRA). Onze uitgangspunten zijn vastgelegd in de klimaatadaptatietoets voor de BUCH-gemeenten. Voorbeelden van maatregelen zijn groene daken, minder verharding, meer waterberging en voldoende schaduw door bomen. Het is belangrijk dat bij hevige neerslag geen schade ontstaat en water vertraagd wordt afgevoerd. De klimaatadaptatietoets wordt standaard toegepast bij nieuwe ontwikkelingen en renovaties van gemeentelijk vastgoed. Ook wordt onderzocht in hoeverre bestaand vastgoed toekomstbestendiger gemaakt kan worden.

4.3.3. Natuurinclusief bouwen

Naast klimaatadaptatie streeft de gemeente naar het verbeteren van de biodiversiteit rondom haar vastgoed. Natuurinclusief bouwen betekent dat de natuurlijke omgeving wordt meegenomen in het ontwerp en beheer van gebouwen, wat zowel de leefomgeving voor planten en dieren als die voor inwoners verbetert. De uitgangspunten hiervoor zijn vastgelegd in het puntensysteem natuurinclusief bouwen. Bij nieuwbouw en herontwikkeling worden maatregelen, zoals nestgelegenheid voor vogels en vleermuizen, gebruik van inheemse beplanting en aanleg van groenblauwe netwerken toegepast. Deze sluiten aan bij landelijke ambities en het Convenant Toekomstbestendig Bouwen.

4.3.4. Energie

De gemeente heeft haar duurzaamheidsambitie verwoord in het ‘Uitvoeringsplan warmtetransitie Heiloo 2023-2025’. Bij verduurzaming van vastgoed wordt vaak de nadruk gelegd op energie, CO2-reductie, aardgasloos en circulariteit. Een verbreding is echter nuttig en noodzakelijk. Daarbij worden de volgende invalshoeken onderscheiden:

•Energietransitie;

•Materialentransitie;

•Gezondheidstransitie;

•Natuur-/klimaattransitie.