Nota Grondprijsbeleid 2025-2029

4.2.1 Bedrijventerreinen en kantoren

De markt voor bedrijventerreinen en kantoren is in de afgelopen jaren onderhevig aan verschillende trends die de huurwaarden, het bruto aanvangsrendement en de stichtingskosten beïnvloeden. De dynamiek van deze markt wordt sterk bepaald door de veranderende behoeften van bedrijven, de verschuiving naar flexibele werkplekken en de invloed van economische factoren zoals rente en bouwkosten. Hieronder worden de belangrijkste ontwikkelingen in deze sector besproken.

Stijging van de huurwaarde in de verschillende segmenten

De huurwaarden voor bedrijfsruimte en kantoren hebben in de afgelopen periode een stijging doorgemaakt, met variaties afhankelijk van het type vastgoed en de locatie. Volgens de laatste gegevens van het CBS is er vooral sprake van een stijging in de huurprijzen voor logistieke bedrijfsruimten en high-end kantoren. De groeiende vraag naar distributiecentra, mede veroorzaakt door de toename van e-commerce, heeft geleid tot hogere huurprijzen in het segment van logistieke vastgoed. In 2024 stegen de huurprijzen voor logistieke panden met ongeveer 5,6% in vergelijking met het jaar ervoor.

Wat betreft kantoren is er een duidelijke trend zichtbaar richting de modernisering en verduurzaming van gebouwen. Kantoorpanden die voldoen aan de nieuwste duurzaamheidseisen en die strategisch gelegen zijn nabij belangrijke vervoersknooppunten, zien eveneens een stijging in huurprijzen. Dit geldt vooral voor kantoren in stedelijke gebieden, waar de vraag naar kwalitatief hoogwaardig vastgoed, dat ook hybride werkmodellen ondersteunt, is toegenomen. De gemiddelde huurprijs voor kantoorpanden in de A-locaties steeg met 4,3% in 2024, terwijl huurprijzen in secundaire markten minder snel stegen of zelfs stabiel bleven.

Ontwikkeling van het bruto aanvangsrendement (BAR)

De BAR heeft zich de laatste tijd aan een opwaartse trend gehouden, hoewel deze ontwikkeling sterk afhankelijk is van de marktomstandigheden en het type vastgoed. In het segment van high-end kantoren en logistiek vastgoed zijn de BAR's relatief laag gebleven, aangezien de huurprijzen in deze segmenten zijn gestegen, maar de vraag naar kwalitatief hoogwaardige locaties tegelijkertijd groot is. Dit leidt tot een lagere risico-opslag en dus tot een lagere rendementseis.

In 2024 vertoonde de BAR voor kantoren in de prime-markten een lichte daling, wat wijst op een daling van het risico en een toenemende vraag naar toplocaties. Het rendement voor logistiek vastgoed bleef daarentegen meer stabiel, doordat investeerders in dit segment in toenemende mate bereid zijn lagere rendementen te accepteren vanwege de sterke marktvraag en het lage risiconiveau van logistieke vastgoedobjecten.

De gestelde rendementseisen op bedrijventerreinen vertoonden een gematigde stijging, aangezien de vraag naar industriële en commerciële gronden in veel regio's toenam, met name als gevolg van de groei in de productie- en distributiesector. Desondanks blijft de algemene trend in de vastgoedmarkt dat de rendementsverwachtingen over het algemeen onder druk staan door de stijgende vastgoedprijzen.

Stijging van de stichtingskosten

De stichtingskosten voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en kantoorpanden zijn in de afgelopen jaren gestegen, wat een directe impact heeft op de haalbaarheid van nieuwe projecten. De kosten van grond, materialen en arbeid zijn de belangrijkste factoren die bijdragen aan deze stijging. Volgens het CBS zijn de stichtingskosten voor zowel industriële gebouwen als kantoren in 2024 met gemiddeld 7,4% gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar.

De prijsstijgingen in de bouwsector worden voornamelijk gedreven door de wereldwijde verstoringen in de toeleveringsketen, de hoge prijzen van bouwmaterialen zoals staal en beton, en de hogere arbeidskosten door een tekort aan gekwalificeerde vakmensen. Daarnaast spelen duurzaamheidsmaatregelen ook een rol in de hogere stichtingskosten. Het toepassen van milieuvriendelijke technologieën en het bouwen volgens strenge energie-efficiëntie-eisen vraagt om meer investeringen in technologie en hoogwaardige materialen, wat de initiële kosten van een project verhoogt.

Voor ontwikkelaars betekent de stijging van de stichtingskosten dat de rendementen voor nieuwe projecten onder druk komen te staan, vooral in markten waar de huurprijzen niet in gelijke mate stijgen. Dit heeft geleid tot een grotere focus op renovatie en herontwikkeling van bestaande panden, waarbij de kosten vaak beter beheersbaar zijn en er minder risico is.

4.2.2 Detailhandel

De detailhandel heeft de afgelopen jaren, ondanks de uitdagende economische omstandigheden, een solide herstel doorgemaakt, waarbij supermarkten en veel andere detailhandelssegmenten profiteren van de algehele economische groei. De verwachting is dat de markt op de korte en middellange termijn een gematigd positieve ontwikkeling zal doorgaan, maar met enkele significante uitdagingen voor de winkelvastgoedsector.

Hoewel de fysieke detailhandel in veel gevallen sterke prestaties heeft geleverd, blijft leegstand een groot probleem, vooral op secundaire locaties. De toename van online winkelen heeft zijn impact op de traditionele winkelstraten, maar het is niet correct om te zeggen dat fysieke winkels volledig worden verdrongen. E-commerce blijft in een sterk groeipad, maar de trend toont aan dat een combinatie van fysieke en online aanwezigheid vaak het meest succesvol is. Fysieke winkels fungeren steeds vaker als een soort showroom, waar consumenten producten kunnen bekijken en vergelijken alvorens ze online aan te schaffen. De verwachting is dat e-commerce in de komende jaren een grotere rol zal spelen voor supermarkten en andere sectoren, vooral voor omnichannelstrategieën waarin online verkoop naadloos geïntegreerd wordt met fysieke winkellocaties.

Huurprijzen en leegstand in winkelvastgoed

De markt voor winkelvastgoed blijft, ook op de beste locaties, onder druk staan. Zelfs voor topwinkellocaties verwachten experts dat huurstijgingen slechts een lichte stijging zullen vertonen, die slechts net boven het inflatieniveau uitkomt. Buiten de topgebieden is er in veel gevallen sprake van een structureel overaanbod van winkelvastgoed, wat de leegstand in veel steden en regio’s versterkt. De daling van het consumentenvertrouwen en de verwachte economische afzwakking in de komende jaren dragen bij aan de stagnatie van de winkelmarkt, waardoor het aanbod van winkelruimte niet in verhouding staat tot de vraag.

Winkelvastgoed in secundaire gebieden zal het zwaar hebben, waarbij leegstand een blijvend probleem vormt. Als reactie op deze situatie kunnen herbestemmingsprojecten, zoals de transformatie van winkelvastgoed naar woningen, steeds aantrekkelijker worden. De prijzen van woonvastgoed blijven de inflatie boven zich uitsteken, waardoor transformatieprojecten in steeds meer gevallen financieel haalbaar en wenselijk zijn. Gezien de gunstige locaties van veel winkelvastgoed kan het herontwikkelen van lege winkelruimtes naar woningen een geschikte oplossing zijn voor zowel vastgoedeigenaren als stedelijke gebieden die kampen met woningtekorten.

Bruto aanvangsrendementen (BAR)

De BAR voor winkelvastgoed bevindt zich op een stabiel niveau, variërend tussen 6,50% en 7,25%, afhankelijk van de locatie en het type vastgoed. Hoewel dit rendement relatief stabiel is, weerspiegelt het de hoge risico’s die gepaard gaan met de huidige marktomstandigheden. Investeringen in winkelvastgoed zijn met name riskant in gebieden waar de vraag naar fysieke winkelruimte afneemt, maar het rendement blijft aantrekkelijk voor investeerders die bereid zijn de risico’s van leegstand en fluctuaties in de markt op zich te nemen.

Stijgende stichtingskosten

De stichtingskosten voor de bouw van nieuwe winkelpanden en horecagelegenheden blijven stijgen, een trend die ook de komende jaren door zal zetten. Ook hier hebben de toegenomen prijzen van bouwmaterialen, een tekort aan vakbekwame arbeidskrachten en de gestegen kosten van energie en transport hebben de kosten per vierkante meter aanzienlijk opgedreven. Deze hogere bouwkosten maken het voor ontwikkelaars en investeerders moeilijker om rendabele projecten te realiseren, wat de druk op de winkelvastgoedmarkt verder vergroot.

4.2.3 Maatschappelijke voorzieningen

Als gevolg van de toenemende vergrijzing neemt de vraag naar zorg de komende jaren (verder) toe. Bovendien is er vanuit de eerstelijnszorg de tendens om de huisvesting van zorg gerelateerde voorzieningen te clusteren. Een Woonservicezone heeft naast een woonfunctie ook maatschappelijke ruimten. Daarnaast is het mogelijk dat zorg gerelateerde specialisten zoals: therapeuten, tandarts, psycholoog, apotheek, thuiszorgwinkel en een balie van de zorgverzekeraar zich kunnen vestigen.

De gemeente heeft een rijk verenigingsleven en biedt de mogelijkheid om een groot aantal sporten te beoefenen. Naast de diverse sportvelden en een zwembad zijn er ook diverse “indoor” sporten mogelijk. Een deel van deze sportaccommodaties is in eigendom van particuliere instellingen. Het overgrote deel is in eigendom van de gemeente en wordt beschikbaar gesteld aan de diverse sportverenigingen.

5.1.1 Sociale sector woningen

De gemeente hanteert een vaste grondprijs voor sociale woningen in de huursector. Dit geldt alleen voor toegelaten instellingen als bedoeld in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting jo. Woningwet. Redenen voor het uitgangspunt voor vaste grondprijzen voor sociale huurwoningen zijn:

•Het biedt hulp bij het invullen van het maatschappelijke belang;

•Het is transparant. De corporatie ‘weet waar hij aan toe is’ als een vaste grondprijs wordt gehanteerd. Er zijn geen verrassingen in de grondprijs met betrekking tot een ontwikkellocatie, bedragen liggen immers vast;

•Het werkt efficiënt. Het is een eenvoudige methode om snel te kunnen bepalen wat de grondprijzen zijn bij een ontwikkeling van woningen in de sociale sector. De gemeente en de instelling besparen hierdoor veel tijd omdat anders per ontwikkellocatie de residuele waarde van een sociale woning moet worden bepaald. Voor iedere afzonderlijke locatie moeten uitgangspunten worden opgesteld om een zo goed mogelijke inschatting te kunnen maken van de grondprijs.

Voor de hoogte van de vaste grondprijs is gekeken naar de gerealiseerde grondprijzen van de afgelopen 4 jaar en deze zijn vergeleken met de grondprijzen voor sociale woningbouw in omliggende gemeenten. Hieruit blijkt dat de hoogte van de grondprijzen

5Voor de genoemde bedragen geldt een jaarlijkse indexatie op basis van het CPI-index

voor sociale woningbouw in de huursector vastgesteld kan worden op:

•Sociale huurwoningen categorie 1:

€ 19.350 per gestapelde woning

•Sociale huurwoningen categorie 2:

€ 26.400 per gestapelde woning

€ 39.400 per grondgebonden woning

•Middenhuur huurwoningen categorie 3:

€ 35.000 per middenhuurwoning, ongeacht het type

Bij een sociaal programma kunnen in de overeenkomst aanvullende voorwaarden van toepassing worden verklaard zoals een doelgroepenverordening, een anti-speculatiebeding en/of een overwinstregeling. De voorwaarden hiervoor zijn te vinden in de betreffende beleidsnotities van de gemeente, en/of kunnen worden opgenomen in de te sluiten overeenkomst met de initiatiefnemer.

De gemeente hanteert de residuele grondwaardebepaling voor sociale huurwoningen voor overige initiatiefnemers (niet zijnde de toegelaten instellingen als bedoeld in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting jo Woningwet). De grondprijs kent in die gevallen een minimum van de vaste prijzen zoals hierboven genoemd.

5.1.2 Vrije sector woningen

Voor vrije sector woningen wordt de residuele grondwaardemethodiek gehanteerd. De residuele grondprijs is het verschil tussen de marktwaarde van de te ontwikkelen woningen VON (excl. btw) en de bouw- en bijkomende kosten. De marktwaarde van een woning is vaak lastig in te schatten. Een hulpmiddel kan hierbij zijn het hanteren van de gemiddelde vierkante meter gebruiksoppervlak prijs. Ook kunnen marktonderzoeken helpen bij het inschatten van de VON-prijs.

Locatie specifieke kenmerken, kaveloppervlakte, massa van het vastgoed en afwerkingsniveau hebben allen invloed op de uiteindelijke VON-prijs.

Hieronder staat een voorbeeldberekening van een residuele grondprijs berekening.

Kader voorbeeldberekening residuele grondprijs woningen

VON Prijs*

€ 235.000

BTW

€ 40.785 -/-

Opbrengsten ontwikkelaar

€ 194.215

Bouwkosten en bijkomende kosten** (excl. BTW)

€ 155.000 -/-

Grondprijs (excl. BTW)

€ 39.215

BTW grond

€ 8.235

Grondprijs (incl. BTW)

€ 47.450

*De VON-prijs is afhankelijk van het aantal m² gebruiksoppervlak (GBO) evt. gecorrigeerd voor de kaveloppervlakte, voor de bouwkosten is het aantal m² bruto vloeroppervlak (BVO) van belang. De verhouding GBO/BVO wordt ook wel de vormfactor genoemd.

**De bouwkosten zijn alle kosten die nodig zijn om een bouwproject, eventueel met behulp van bestek en technische tekeningen, en het bijbehorend management volgens een bepaalde opbouw van kostenverdeling te voltooien. De stichtingskosten zijn de bouwkosten vermeerderd met kosten posten zoals honoraria en verschotten, projectontwikkelingskosten, heffingen en aansluitkosten, financieringskosten en onvoorziene uitgaven. Deze bijkomende kosten worden gemiddeld genomen bepaald op 25% - 30% van de bouwkosten.

Bij de residuele waardebepaling wordt een directe relatie gelegd tussen de commerciële waarde van een vastgoedobject, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarde. Door de commerciële waarde te verminderen met de bouw- en bijkomende kosten, resteert de waarde van de grond.

VON-prijzen of beleggingswaarde bij grondgebonden woningen, gestapelde bouw en huurwoningen

Vanuit de VON-prijzen en de bouwkosten kan de residuele grondwaarde worden berekend. Voor huurwoningen wordt een fictieve VON-prijs vastgesteld op basis van de BAR. In het algemeen geldt dat hoe lager de BAR, hoe meer risico de ontwikkelaar bereid is te nemen. De hoogte van deze BAR wordt, naast het risico op leegstand, bepaald door factoren zoals de rentestand, de beschikbaarheid van kapitaal, alternatieve investeringsmogelijkheden en de ontwikkelingen van de prijzen van koopwoningen in vergelijking met huurniveaus.

In de afgelopen periode is de BAR gedaald. Dit is te verklaren door de gunstige economische omstandigheden. De marktomstandigheden zijn momenteel gekarakteriseerd door een lage rentestand, relatief gemakkelijke toegang tot kapitaal, en een grotere stijging van de prijzen van koopwoningen in vergelijking met de huurprijzen van huurwoningen. Op de beste locaties was de BAR voor aankopen recentelijk voor het eerst lager dan 4,0%. Bij een uitgangspunt van een BAR van 4% wordt de beleggingswaarde bepaald door de maandhuur te vermenigvuldigen met de factor (100/4) * 12 maanden.

Door de recente veranderingen in de marktomstandigheden, zoals de verhoging van de rente en de stijgende inflatie, is er echter enige bezorgdheid over de toekomstige ontwikkeling van de BAR. De huidige trends zouden kunnen wijzen op een lichte stijging van de BAR, afhankelijk van de rentestand en het aanbod van huurwoningen. Toch blijft de lage rente in combinatie met een beperkt aanbod van koopwoningen een belangrijke factor voor de positieve ontwikkeling van de BAR in de komende jaren.

5.1.3 Collectief particulier opdrachtgeverschap

De waarde van een (C)PO woning ligt op een vergelijkbaar niveau met de waarde van een reguliere woning. De bouwkosten van (C)PO-projecten kunnen zowel positief als negatief afwijken van de kosten voor reguliere projecten. Daardoor kan de residuele grondprijs van (C)PO afwijken van de reguliere bouw. De feitelijke afwijking van de reguliere grondprijs hangt per project en locatie samen met de mate van samenwerking tussen de particulieren, de marktomstandigheden voor aannemers en het werk dat een eigenaar zelf in een woning steekt. De afwijking op de grondprijzen ligt tussen de – 15% (lager dan reguliere bouw) tot +15% (hoger dan reguliere bouw).

De gemeente zal bij het uitgeven van bouwkavels ten behoeve van (C)PO de kavelprijs residueel benaderen, uitgaande van een bouwprogramma uitgevoerd door een aannemer.

5.1.4 Tiny Houses/ Flexwonen

Door actuele vraag naar alternatieve woonvormen zoals Tiny Houses en flexwonen binnen de BUCH-gemeenten is de behoefte ontstaan aan beleid over de gewenste (juridische en financiële) voorwaarden waaronder deze woonvormen kunnen worden gerealiseerd. Het beleid wordt opgenomen in de komende gemeentelijke Woonvisie.

Bij de uitgifte van grond voor Tiny Houses zijn de belangrijkste criteria:

•de tijdelijkheid in verband met de wens om deze (nieuwe) woonvorm op termijn te kunnen evalueren;

•grip houden op gemeentegrond;

•de kosten.

Hieruit volgt dat voor de vestiging van Tiny Houses het opstalrecht het meest geëigende instrument is om genoemde criteria te borgen. Tuinen, al dan niet gemeenschappelijk, worden verhuurd aan de bewoners van de Tiny Houses. De retributie voor het opstalrecht voor de grond onder het Tiny House bedraagt een 5% (inclusief risico-opslag) over de grondwaarde bij verkoop (op basis van vrije sector woningen zoals die via taxatie tot stand is gekomen).

De huurprijs van de, al dan niet gemeenschappelijke, tuin en overige gronden die bij de Tiny Houses horen, wordt per project vastgesteld (maatwerk), en is mede afhankelijk van de oppervlakte van de grond en het aantal woningen.

6.1.1 Commerciële doeleinden

Bij het afsluiten van nieuwe erfpachtcontracten voor commerciële maatschappelijke doeleinden bedraagt de erfpachtcanon een percentage van de grondprijs zoals die op grond van de genoemde prijzen in deze Nota Grondprijsbeleid wordt berekend (maatwerk met taxatie). Het gehanteerde canonpercentage wordt berekend aan de hand van de gemiddelde rekenrente van de gemeente van de afgelopen drie jaar.

6.1.2 Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk

Bij de gronduitgifte in erfpacht voor niet-commerciële maatschappelijke doeleinden zonder winstoogmerk wordt een vaste prijs gehanteerd. Deze wordt vaak toegepast bij sportverenigingen of buurthuizen. De gemeente heeft een rijk verenigingsleven en biedt de mogelijkheid om een groot aantal sporten te beoefenen. Naast de diverse sportvelden en een zwembad zijn er ook diverse “indoor” sporten mogelijk. Een deel van deze sportaccommodaties is in eigendom van particuliere instellingen. Het overgrote deel is in eigendom van de gemeente en wordt beschikbaar gesteld aan de diverse sportverenigingen.

Bij een nieuw verzoek tot erfpacht zal een prijs van € 2,61 per m2 worden gehanteerd. Bij een verlenging van de huidige erfpacht wordt de volgende staffel gehanteerd om uiteindelijk op de bovengenoemde prijs per m2 uit te komen.

Staffel bij verlenging erfpacht

m2

1ejaar

€ 1,30

22jaar

€ 1,95

Vanaf 3e jaar

€ 2,61

6.2.1 Tiny Houses

Een Tiny House is een relatief nieuwe woonvorm, waarbij bewoners bewust kiezen voor een minimalistische levensstijl en duurzaamheid. Het gaat doorgaans om kleine, veelal vrijstaande woningen met een woonoppervlak van maximaal 50 m² (in de praktijk vaak rond de 30 m²).

De nadruk bij Tiny Houses ligt op efficiënt ruimtegebruik, milieuvriendelijke materialen en een beperkte ecologische voetafdruk. Voor de waardebepaling van de bijbehorende kavels voor individuele kopers wordt in principe gebruikgemaakt van een genormeerde residuele waarderingsmethode. Indien nodig wordt hierbij de expertise ingeroepen van een (externe) deskundige partij.

6.2.2 Flexwonen

Voor flexwoningen hanteert de gemeente Heiloo de volgende methode voor het bepalen van de jaarlijkse retributie (vergoeding) voor het recht van opstal:

•Grondwaarde van vrije sector woningen wordt residueel bepaald, wat inhoudt dat de grondwaarde wordt berekend als het verschil tussen de marktwaarde van de te realiseren woning (vrij op naam, exclusief btw) en de bouw- en bijkomende kosten;

•De aldus bepaalde grondwaarde wordt vermenigvuldigd met de gemiddelde rekenrente van de gemeente over de afgelopen drie jaar om de jaarlijkse retributie voor het opstalrecht te berekenen.

Deze methode is bedoeld om een marktconforme en transparante prijsstelling te waarborgen, waarbij rekening wordt gehouden met de tijdelijke aard van flexwonen en de bijbehorende risico's en kosten.

6.2.3 Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk

Voor deze categorie wordt onderscheid gemaakt tussen een nieuw verzoek en de verlenging van een bestaand opstalrecht. Voor verlenging zal volgens onderstaande staffel de prijs voor het opstalrecht worden berekend parallel aan de berekening van de erfpachtcanon.

Staffel bij verlenging erfpacht

m2

1ejaar

€ 1,30

2ejaar

€ 1,95

Vanaf 3e jaar

€ 2,61

Voor nieuwe verzoeken geldt een tarief van € 2,61 per m2.

6.2.4 Benzineverkooppunten

Indien van toepassing: Bij de uitgifte van benzineverkooppunten is het gebruikelijk om de grond uit te geven tegen een marktconforme huur met een afhankelijk recht van opstal voor minimaal een periode van 10 jaar.

In voorkomende gevallen zal maatwerk worden geleverd om de hoogte van de grondprijs te bepalen.

6.2.5 Nutsvoorzieningen

Grond onder nutsvoorzieningen wordt door een recht van opstal uitgegeven. Voor percelen tot 30 m2 geldt een eenmalige vergoeding van € 2.250,- , voor een opstalrecht voor onbepaalde tijd. Verleggingskosten zijn geregeld in de AVOI (Algemene Verordening Openbare Infrastructuur). Als voor nutsvoorzieningen een grotere oppervlakte noodzakelijk is, wordt de retributie bepaald op basis van taxatie.

Bij het verplaatsen van een trafo zal in voorkomende gevallen maatwerk worden geleverd om de hoogte van de grondprijs vast te stellen.

6.2.6 Windmolens, reclamezuilen, zendmasten en zonnepanelen

Grond onder windmolens en reclamezuilen wordt door een recht van opstal uitgegeven. In voorkomende gevallen zal maatwerk worden geleverd om de hoogte van de grondprijs vast te stellen.

6.2.7 Overige gevallen

Bij instellingen met een groot maatschappelijk belang of beperkte financiële draagkracht (bv. speeltuinen, buurtinitiatieven, kleine verenigingen), wordt een symbolische prijs gehanteerd (bijvoorbeeld € 1 per jaar). In andere voorkomende gevallen zal maatwerk worden geleverd om de hoogte van de retributie vast te stellen.