Aanhef
Samen werken aan wonen
Samenvatting
Wonen in Heemstede is bijzonder en bijzonder gewild. Gelegen tussen duinen en grote steden,in een groene omgeving met landgoederen en een luchthaven binnen handbereik, is het hier aangenaam wonen. Dat willen we behouden voor zowel onze huidige bewoners als voor toekomstige generaties.
Hiervoor is het nodig dat we zorgen voor meer woningen. Deze woningen staan in inclusieve wijken waar indien gewenst ook zorg binnen handbereik is. De komende jaren zetten we ons in op een woningvoorraad die een minimale impact heeft op de leefomgeving. De nieuwbouw is circulair en natuurinclusief en we faciliteren de transformatie van de bestaande woningvoorraad naar energiezuing.
Ambities voor het wonen
•Een grote verscheidenheid creëren van aantrekkelijke woonmilieus met meer passende en betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen.
•Zorgen voor een woningvoorraad die aansluit bij de veranderende huishoudenssamenstelling waarbij doorstromen gemakkelijker wordt.
•We streven naar energiepositief bouwen, circulair bouwen, natuurinclusief bouwen, duurzame mobiliteit en een gezonde leefomgeving in relatie tot nieuwbouw. Onze woonwijken zijn klaar voor de toekomst. Ze voldoen aan de eisen en wensen van huidige en toekomstige bewoners, bieden meer comfort en zijn verplicht energiezuinig en klimaatbe- stendig waardoor woonlasten betaalbaar blijven.
De gemeente is zich daarbij van bewust dat noodzake- lijke aanpassingen aan de openbare ruimte (laadpalen, energie-infrastructuur) op weerstand kunnen stuiten en wil hier ook in overleg met de omgeving ruimte aan geven. Deze ambitie wordt verder uitgewerkt in de Omgevingsvisie en daarna juridisch in het omgevingsplan.
•Aansluiten bij de ambities uit het convenant ‘Toekomstbestendig woningbouw MRA’ (circulair bouwen, natuurinclusief bouwen en duurzame mobiliteit) en deze verder verankeren.
•Werken aan voldoende woonoplossingen voor specifieke doelgroepen. Mensen kunnen zelfstandig wonen en zijn onderdeel van onze gemeenschap, ook als zij zorg nodig hebben.
•Nieuwbouw is een kans om alle andere ambities te verwezenlijken: van nieuwe woonconcepten tot kleinschalige woonvoorzieningen.
Op verschillende manieren werken we aan onze ambities en aan het realiseren van de woonopgaven. Dit doen we door in de totale belangenafweging, de woonambities prioriteit te geven. We zetten in op doorstroming door kleinere woningen dan in het verleden te bouwen en doelgroepen te mixen. Daar waar mogelijk bieden we maatwerk voor doelgroepen Beschermd Wonen. Met name zetten wij in op kleinschalige woonvormen. In de uitvoering zal het zwaartepunt komen te liggen op de doelgroepenverordening, de prestatieafspraken en het verzilveren van kansen op projecten die zich voordoen. Nieuwe bouw- en verbouwinitiatieven beoordelen we aan de hand van nieuwe afwegingskaders en door in te zetten op nieuwe en bestaande beleidsinstrumenten. Ook stellen we nieuwe prijsklassen voor huur- en koopwoningen vast. In onderstaand overzicht vatten we de ambities en instrumenten aan de hand van vier opgaven kort samen.
Passend wonen voor iedereen
•Realiseren van divers en passend woningaanbod van 355 woningen in de periode 2023 tot en met 2030.
•Sturen op kwaliteit en betaalbaarheid door te focussen op het bouwen van kleine wooneenheden (bijvoorbeeld in het Havenkwartier).
•Verbeteren van de doorstroming op de (sociale) woningmarkt.
•Zorgen voor een flexibele schil in de woningvoorraad door onder andere het toevoegen van tijdelijke woningen (bijvoorbeeld op de Kerklaan).
•Mogelijk maken van kleinschalige wooninitiatieven in het buitengebied Manpadslaan, gekoppeld aan de opgaven rond natuurontwikkeling en de energietransitie.
Zorgen voor elkaar
•Stimuleren van nieuwe wooncollectieven tussen thuis en verpleeghuis.
•Huisvesten van specifieke doelgroepen (onder anderen 75+ huishoudens, mensen die met spoed een woning nodig hebben).
•Woonplekken vinden voor kwetsbare doelgroepen.
•Stimuleren van nieuwbouw van toegankelijke woningen en bevorderen van de toegankelijkheid van bestaande woningen.
•Bij nieuwe woonvormen denken aan circulair en verplaatsbaar en/of modulair, zodat ingespeeld wordt op demografische veranderingen.
•Onderzoeken en realiseren van een respijthuis in Heemstede waarin de zorgbehoevende zich werkelijk thuis kan voelen.
Leefbare en inclusieve woonwijken
•Zorgen voor huisvesting van kwetsbare doelgroepen met oog voor de wijk waarin ze terecht komen.
•Stimuleren van nieuwe woonconcepten met oog voor ontmoeting.
•Stimuleren van community.
•Sociale onveiligheid voorkomen en waar nodig aanpakken.
•Aanpakken van woonoverlast, samen met de wijkpartners en corporaties.
•Stimuleren van bewonersinitiatieven die bijdragen aan leefbaarheid en veiligheid.
•Minimaal 30% sociale huur bij nieuwbouw.
•Minimaal 36% middenhuur en betaalbare koop (tot € 355.000) bij nieuwbouw.
Duurzaam en toekomstbestendig wonen
•Vormgeven van de energietransitie in wijken en het in hoog tempo verduurzamen (isoleren) van de bestaande woningvoorraad, ook in relatie tot de Transitievisie Warmte.
•Creëren van bewustwording bij - en het organiseren van financiële prikkels voor - eigenaar-bewoners en huurders om te verduurzamen.
•Stimuleren van energiebesparend, natuurinclusief en klimaatadaptief (ver)bouwen met oog op wooncomfort en gezondheid.
•Kansen benutten door transformatie van bedrijfslocaties.
•Verduurzamen van de woningvoorraad door te streven naar energiepositief bouwen, circulair bouwen, natuurinclusief bouwen, duurzame mobiliteit en een gezonde leefomgeving in relatie tot nieuwbouw.
Eveline Stam:
“We gaan een nieuw tijdperk in met regie op meer verscheidenheid in en duurzaamheid van woningen.”
Voorwoord
Wethouder Wonen
Samen met inwoners en partijen hebben we het afgelopen jaar toegewerkt naar deze nieuwe woonvisie. Er is grote betrokkenheid bij iedereen die heeft bijgedragen. Ook voor de volgende generaties willen we dat Heemstede mooi en leefbaar blijft. De situatie met de vluchtelingen uit Oekraïne, de overvolle AZC’s en het tekort van woningen op de woningmarkt maakte de urgentie om passende woningen te realiseren nóg groter en de wil om de situatie opte lossen nog meer invoelbaar.
“We hebben een duidelijke ambitie als gemeente Heemstede; we willen nu en in de toekomst zorgen voor passende woningen, waar mensen van alle leeftijden kunnen wonen. De druk op de woningmarkt wordt niet minder. De betaalbaarheid én beschikbaarheid van woningen zal een grote inspanning vragen. We moeten daarom een andere koers inzetten en zelfs veranderen. De leefomgeving, die willen we groen en fijn houden.
Met name de doorstroming en de nieuwe bouwplannen vragen om een ander perspectief. Zoals we samen gewerkt hebben aan de totstandkoming van deze woonvisie,
zo moeten we ook gezamenlijk de schouders zetten onder het realiseren van een woningvoorraad waaraan behoefte is.”
Eveline Stam
Wethouder Wonen
Bijlage 1. Lijst van begrippen
Aftoppingsgrenzen
De aftoppingsgrens is een huurprijsgrens die ingesteld is om te voorkomen dat mensen een woning huren die duurder is dan wat ze eigenlijk kunnen betalen.
Mensen met een huur boven deze grens ontvangen niet de volledige huurtoeslag meer. Op deze manier wordt het gestimuleerd om een woning te huren die beter past bij het inkomen van deze mensen. Ieder jaar wordt de aftoppingsgrens bepaald door de Rijksoverheid.
Arbeidsmigranten
Economisch actieve internationals, met een inkomen behorend tot de primaire of secundaire doelgroep, die in Nederland arbeid in loondienst verrichtten. Hiermee wordt onderscheid gemaakt met de groep kenniswerkers c.q. expats, die zich met een gemiddeld hoger inkomen richten op een ander segment van de woningmarkt.
Bestaande woningvoorraad
Alle woningen die op dit moment al in de gemeente staan.
Biobased bouwen
Hiermee bedoelen het bouwen met materialen die duurzaam door de natuur geboden worden. Bijvoorbeeld met hout en houtproducten.
Collectieve woonvorm
Een woonconcept waarbij mensen meer samen leven dan in een gewone woonstraat of wooncomplex.
Bijvoorbeeld omdat ze voorzieningen delen, of gezamenlijk hun woningen ontwikkelen.
Doorstromen/doorstroming
Het verhuizen waarbij, naast dat er een nieuwe woning betrokken wordt, ook een (zelfstandige) woning wordt achtergelaten. Die woning kan dan opnieuw verhuurd of verkocht worden.
Huurdersvertegenwoordiging
Een complex, buurt, stad of soms specifieke doelgroep.
In Heemstede wordt door de gemeente samen met de woningcorporaties overleg gevoerd en prestatieafspraken gemaakt met de huurdersvertegenwoordiging. Zij hebben als doel de belangen van huurders in Heemstede te behartigen en te vertegenwoordigen.
Grondpositie
De mogelijkheid voor een potentiële planontwikkelaar het juridisch eigendom te verwerven van een perceel op grond van een gesloten overeenkomst. Andere benamingen zijn een zakelijk recht op de grond of
een ontwikkelrecht.
Grondprijsbeleid
Het grondprijsbeleid geeft voor de verschillende gebruiksfuncties aan wat de gehanteerde grondprijs- methodiek is binnen een gemeente.
Huishoudenssamenstelling
De samenstelling van de bevolking, beschreven in de soorten huishoudens waaruit die bevolking bestaat. Bijvoorbeeld het aandeel alleenstaanden, 2-persoons- huishoudens en gezinnen.
Inkomensgroep
In het toewijzingsbeleid van corporaties worden inkomensgroepen gehanteerd. De inkomensgroep is afhankelijk van inkomen, grootte van het huishouden en leeftijd. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de primai- re doelgroep (huishoudens met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrens). En de secundaire doelgroep (huishou- dens met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de inkomensgrens bepaald door de Europese Commissie. De Europese Commissie heeft ‘staatssteun’-grenzen gesteld aan de maximale huurprijs van corporatiewoningen en bepaalt het maximum-inkomen bij toewijzing van zo’n woning.
Kwaliteitskortingsgrens
Dit is een begrip uit de huurtoeslag. Het is de bovengrens van het deel van de huur boven de basishuur waar de huurder 100% huurtoeslag over ontvangt. Wanneer de huurprijs hoger ligt dan deze grens, wordt gekort op de huurtoeslag. De kwaliteitskortingsgrens wordt jaarlijks per 1 januari vastgesteld. Het heet ´kwaliteitskorting´ omdat een hogere huur ook een kwalitatief betere woning met zich mee zou brengen.
Kwetsbare groepen
Hierbij denken we aan groepen mensen met een vermin- derende regie over het eigen leven. Zo’n vermindering in regie kent meerdere oorzaken. Zo kan een persoon lichamelijk of geestelijk ziek zijn, maar het kan ook zo zijn dat iemand zo oud is dat hij of zij simpelweg niet meer in staat is goed voor zichzelf kan zorgen. Kwetsbare mensen zijn daarom vaak afhankelijk van hulp door anderen.
Dit kan professionele hulp zijn die aangeboden wordt door een zorgaanbieder, maar het kan ook onprofessio- nele hulp zijn van bijvoorbeeld een familielid in de vorm van mantelzorg.
Levensloopbestendige woning
Een woning die voor de gehele levensloop geschikt is. Dus waar je ook kan blijven wonen als je ouder wordt. Bijvoorbeeld met een gelijkvloerse slaap- en badkamer.
Mantelzorg
De zorg voor chronisch zieken, gehandicapten en hulpbehoevenden door naasten: familieleden, vrienden, kennissen en buren. Kenmerkend is de al bestaande persoonlijke band tussen de mantelzorger en zijn of haar naaste. Daarnaast gaat het om langdurige onbetaalde zorg.
Mantelzorgwoning
Een zelfstandige woning op het terrein van je eigen huis. Deze woning is bedoeld om te wonen voor degene die wordt verzorgd. Maar het kan ook zijn dat de mantelzor- ger zelf in de woning gaat wonen. In dat geval woont degene die wordt verzorgd in het bijbehorende huis.
Een mantelzorgeenheid zien we niet als een zelfstandige woning, maar een onzelfstandige ruimte. Al dan niet los geplaatst of aangebouwd, zonder volledig eigen voorzieningen. Over het algemeen zijn deze woningen of eenheden tijdelijk en worden verwijderd als er geen sprake meer is van mantelzorg.
Mensen met een handicap
Personen met langdurige fysieke, mentale, intellectuele of zintuiglijke beperkingen die hen in wisselwerking met diverse drempels kunnen beletten volledig, effectief en op voet van gelijkheid met anderen te participeren in de samenleving. Nb. Definitie volgens VN verdrag rechten vd mens.
Mensen met een psychische kwetsbaarheid
Het gaat om personen van 18 jaar en ouder met psychische/ psychosociale problemen, verslavingsproble- matiek en/of dak- en thuisloosheid. Ze hebben daarnaast problemen op minimaal twee levensgebieden van de zelfredzaamheidsmatrix (zoals gezondheid, financiën, wonen, dagbesteding en sociaal netwerk). Deze mensen zijn onvoldoende zelfredzaam om deze problemen zelf- standig (of met hulp van de sociale omgeving) op te lossen. Ze hebben specifieke combinaties van oplos- singen op diverse levensgebieden nodig. De personen hebben perspectief op activering en participatie en kunnen door- en uitstromen naar meer zelfstandige vormen van wonen en leven. Een kleine groep heeft blijvende bescherming nodig. Nb. Definitie volgens Regio- visie Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang.
Middenhuur woning
Het huursegment met een huurprijs bóven de liberalisatiegrens, tot de dan geldende middenhuurgrens. De huurprijs voor middenhuurwoningen wordt niet door Rijksbeleid vastgesteld, maar lokaal. Dit segment huur- woningen biedt een plek aan huishoudens die (nog) niet willen kopen of niet terechtkunnen in het sociale huur- of koopsegment.
Omgevingsvisie
Een integrale langetermijnvisie van een bestuursorgaan voor de hele fysieke leefomgeving en haar grondgebied. De omgevingsvisie is – op basis van de Omgevingswet – een verplicht instrument voor het Rijk, de provincie en de gemeente.
Optoppen
Een bestaand gebouw verhogen met één of meerdere bouwlaag/bouwlagen.
Plancapaciteit (hard en zacht)
Een indicatie van het aantal, en het type woningen waarvoor plannen in de maak zijn. Plannen zijn eerst zacht, ze zijn dan nog weinig concreet. Als plannen concreter worden, worden het harde plannen.
Prestatieafspraken
Afspraken tussen gemeente, corporaties en de huur- ders-belangenvereniging. Het betreft afspraken over de uitvoering van het lokale woonbeleid, waarin de bijdrage van de corporaties aan het lokale woonbeleid wordt vastgelegd. Bij het maken van prestatieafspraken moet een gemeente beschikken over een actueel en vastge- steld volkshuisvestingsbeleid (meestal een woonvisie), dat inzicht geeft in de woonwensen van de gemeente. Een gemeente zonder volkshuisvestingsbeleid kan geen prestatieafspraken afdwingen. Dat is zo geregeld in de Woningwet.
Scheefwonen
Hiermee bedoelen we meestal dat een huishouden woont in een sociale huurwoning, terwijl het inkomen hiervoor te hoog is. Je kunt ook duur scheefwonen, dan woont een huishouden in een woning waarvan de huur- prijs eigenlijk te hoog is voor het inkomen.
Starters
Mensen die op zichzelf gaan wonen (uit huis gaan) en hun eerste woning betrekken.
Sociale huurwoning
Een woning met een huurprijs onder de liberalisatie- grens. De liberalisatiegrens wordt via Rijksbeleid jaarlijks vastgesteld.
Transformatie
Bij een transformatie van een gebouw verandert de uiterlijke verschijningsvorm, of het gebruik, van een bestaand gebouw. Bijvoorbeeld de transformatie van een kantoorgebouw naar woningen.
Verduurzaming
Bij gebouwen praten we dan vaak over verduurzaming, waarmee bedoeld wordt dat het gebouw en de in- stallaties zo worden aangepast dat het minder energie gebruikt en prettig is om te wonen.
Vergrijzing
Het stijgend aandeel ouderen in de bevolking.
Warmtetransitie
Omschakeling naar duurzame verwarming en warm tapwatervoorziening in gebouwen, in het bijzonder zonder het gebruik van aardgas of andere fossiele brandstoffen. In het Klimaatakkoord is over de transitie- visie warmte aangegeven dat gemeenten verplicht zijn uiterlijk 31 december 2021 een Transitievisie Warmte te hebben vastgesteld. In de transitievisie warmte wordt per wijk van de gemeente het tijdspad aangegeven wanneer de ontkoppeling van aardgas gepland is.
Woonmilieu
Het woonmilieu zegt iets over de soort wijk. Daarbij gaat het over het type woningen maar ook over de publieke ruimte, voorzieningen en ligging t.o.v. het centrum.
In de gemeente Heemstede onderscheiden we diverse woonmilieus.
Woonlasten
Alle kosten die samenhangen met het wonen, dit is meer dan alleen de huur of hypotheeklasten. Onder woon- lasten wordt bijvoorbeeld ook verstaan: energiekosten, onderhoudskosten en verzekeringen.
Woonwensen
Wensen die te maken hebben met wonen en de woon- omgeving. De gemeente Heemstede voert elke 4 jaar een woonwensenonderzoek uit in de regio en daarmee onder haar inwoners (zie bronnenlijst).
Woningprogramma
Een beschrijving (programma) van het aantal en type woningen dat volgens het woonbeleid gebouwd moeten worden.
Woningmarktregio
De gemeente Heemstede is onderdeel van de woning- marktregio Zuid-Kennemerland-IJmond. De gemeente heeft zich aan een aantal woon-gerelateerde opgaven gecommitteerd. Deze opgaven en doelen zijn vastgelegd in het Regionale Woonakkoord Zuid-Kennemerland / IJmond 2021-2025.
Woningzoekenden
Mensen die op zoek zijn naar een (andere) woning. Voor de sociale huursector worden hiermee vaak de mensen bedoeld die staan ingeschreven bij Woon- service. In het kader van de sociale huursector wordt vaak gesproken over actief woningenzoekenden. In de huidige definitie worden daarmee mensen bedoeld die afgelopen jaar ten minste één keer op een huurwoning op Woonservice gereageerd hebben.
Woningwet
De Woningwet 2022 stelt nieuwe spelregels. De herziene Woningwet is erop gericht dat de werking, uitvoerbaar- heid en toekomstbestendigheid van de Woningwet wordt verbeterd. Ook wordt maatwerk beter mogelijk, komt er ruimte voor meer risicogericht toezicht en worden de administratieve lasten beperkt. Om dit te bereiken zijn onnodige details en regels geschrapt, is de stapeling van waarborgen weggenomen en zijn regels vereenvoudigd en verduidelijkt. Deze wijzigingswet maakt het voor toegelaten instellingen beter mogelijk hun maatschappelijke taken te vervullen.
Bijlage 2. Gebruikte bronnen
1Convenant Toekomstbestendige Woningbouw MRA 2022
2Nota Duurzaam Heemstede 2020 – 2024 en routekaart energie neutraal Heemstede
3Economisch Actieprogramma 2023 – 2027 inclusief Uitvoeringsagenda 2023
4Masterplan Wonen 2.0, december 2022, provincie Noord-Holland
5Regiovisie Jeugdhulp IJmond en Zuid-Kennemerland (maart 2022)
6De Toekomst van kantoren en bedrijfsruimten in Heemstede, 31 juli 2018, Bureau Stedelijke Planning
7Advies Woonvisie Heemstede Klankbordgroep WMO Heemstede, oktober 2022
8Instrumentenkoffer betaalbare woningvoorraad, 12 april 2022, RIGO
9Woningmarktverkenning Heemstede 2022 – 2030, ABF Research