Nota Grondprijsbeleid 2023-2026

3.1.1 Bijzondere voorwaarden

De gemeente Heemskerk kan in sommige gevallen bijzondere voorwaarden verbinden aan de uitgifte van grond. Dit kan het geval zijn wanneer gronden worden uitgegeven voor bepaalde doelgroepen. Dit is van toepassing voor de uitgifte van grond voor sociale woningbouw (huur en koop) en woonwagenstandplaatsen.

Woningbouwgrond in de vrije sector heeft doorgaans een hogere waarde dan gronden bestemd voor sociale woningbouw. Als een grondeigenaar vanwege doelgroepenbeleid, grond tegen een gereduceerde prijs (vigerende Grondprijzenbrief) heeft verkregen, kunnen aan de uitgifte bijzondere voorwaarden worden verbonden. De voorwaarden kunnen ander gebruik dan voor de doelgroep belemmeren of een nabetalingsregeling inhouden. Dit laatste noemt men het anti-speculatiebeding waarmee de betreffende woning beschikbaar blijft voor de doelgroep waar deze in eerste instantie bij de bouw voor bestemd was.

Kwalitatieve verplichting

Bij de uitgifte van grond kan worden bedongen dat de grond niet wordt aangewend voor andere doeleinden dan waarvoor de grond is uitgegeven en dat deze verplichting eveneens zal gelden voor opvolgende eigenaren (kettingbeding).

Nabetalingsregeling (anti-speculatiebeding)

Bij gronduitgifte en grondprijsbepaling kan een nabetalingsregeling van toepassing worden verklaard. Als deze regeling van toepassing is verklaard, houdt dat in dat voor ander gebruik van een onroerende zaak binnen tien (10) jaren na uitgifte, een nabetalingsregeling van kracht is. Dit noemt met het anti-speculatiebeding. Op deze manier blijft de woning beschikbaar voor de bestemde doelgroep en wordt speculatie voorkomen. Deze regeling heeft betrekking op sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en woonwagenstandplaatsen. De omvang van de nabetaling kan worden bepaald door het verschil in actueel geldende uitgifteprijs tussen de oude en nieuwe bestemming te delen door 10 en te vermenigvuldigen met het aantal volle jaren dat nog moet worden doorlopen om de geldigheidstermijn van 10 jaren van de nabetalingsregeling te bereiken.

Behoudens de mogelijkheid een bijzondere voorwaarde te koppelen aan de uitgifte, kan de gemeente het gebruik van de grond ook regelen via het bestemmingsplan en Exploitatieplan (wettelijke eisen Wro/Bro) of grond uitgeven in erfpacht. In het laatste geval is het toegestane gebruik geregeld in de erfpachtovereenkomst.

Uitgangspunt 7:

-Differentiatie door grondprijsbepaling per bestemming:

per bestemming wordt aangegeven op welke wijze de grondprijs voor de bestemming wordt bepaald. In de Grondprijzenbrief wordt aan de hand van de Nota Grondbeleid en Nota Grondprijsbeleid voor de verschillende gronduitgiften de diverse grondprijzen bepaald.

3.2.1 Huurwoningen

Huurwoningen kan men onderscheiden in sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen. Daarnaast kan onderscheid gemaakt worden tussen grondgebonden woningen en gestapelde woningbouw.

Een sociale huurwoning wordt in het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro) gedefinieerd als volgt:

“Een sociale huurwoning is een woning, waarbij de aanvangshuurprijs ligt onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de Huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor tenminste tien jaar na ingebruikname is verzekerd”.

De bedoelde huurgrens is de maximale huurprijsgrens van de Regeling huurtoeslaggrenzen die jaarlijks door het Rijk wordt vastgesteld.

In de sociale woningbouw huur en koop worden naast grond gebonden woningen ook appartementengebouwen gerealiseerd met twee of meer woonlagen, waarbij elke woonlaag meerdere appartementen kan hebben. Met noemt deze vorm woningbouw meergezinswoningen (mgw). Bij gestapelde sociale woningbouw wordt gebruik gemaakt van de zogenoemde stapelingsfactoren zoals benoemd in onderstaande tabel. Afhankelijk van het aantal woonlagen in een appartementengebouw wordt integraal een stapelingsfactor toegepast afhankelijk van het aantal woonlagen. Hiermee wordt geanticipeerd op de hogere bouwkosten wanneer gerealiseerd wordt in meerdere bouwlagen waarbij rekening moet worden gehouden met onder andere gemeenschappelijke ruimten zoals entrees, galerijen en liften.

De volgende stapelingsfactoren worden gehanteerd voor bepaling van de grondprijs:

Aantal woonlagen

Stapelingsfactor

Basis: eengezinswoning (grondgebonden woning) voor sociale huur en sociale koop

1,000 = basis

Meergezinswoning in 2 lagen

0,900

Meergezinswoning in 3 lagen

0,800

Meergezinswoning in 4 lagen

0,750

Meergezinswoning in 5 lagen

0,725

Meergezinswoning in 6 lagen

0,700

Meergezinswoning in 7 lagen

0,675

Meergezinswoning in 8 lagen

0,650

Meergezinswoning in 9 lagen

0,625

Meergezinswoning in 10 of meer lagen

0,600

In de Grondprijzenbrief wordt een nadere uitleg gegeven met betrekking tot deze stapelingsfactoren.

De grondprijs voor sociale huurwoningen kan, bij uitgifte onder gebruikelijke condities, worden berekend volgens de comparatieve of vergelijkingsmethode.

De grondprijs voor vrije sector huurwoningen wordt bepaald op basis van de uitgifteprijs voor vrije sector koopwoningen. De grondprijs kan worden bepaald op basis van residuele waarde bepaling en/of vergelijking met prijzen in omliggende gemeenten, de zogenaamde comparatieve grondprijs bepalingsmethode. Als bij uitgifte van grond voor vrije sector huurwoningen door de gemeente bijzondere voorwaarden worden gesteld kan bij prijsvorming daarmee rekening worden gehouden.

3.2.2 Koopwoningen

Bij koopwoningen kan onderscheid gemaakt worden tussen grondgebonden woningen en gestapelde woningbouw. De grondgebonden woningen zijn vervolgens weer in te delen in rijenwoningen, geschakelde woningen, twee onder één kap woningen en vrijstaande woningen. Dit kunnen vrije sector koopwoningen zijn maar ook sociale koopwoningen.

Voor alle woningen wordt een gelijke methodiek van grondprijsbepaling nagestreefd. In hoofdstuk 2 van deze Nota zijn de methoden voor waardbepaling beschreven De in de Grondprijzenbrief opgenomen grondprijstabel zijn bepaald op basis van de residuele waarde methode.

De grond van koopwoningen kan worden uitgegeven per individuele kavel aan de eindgebruiker of per complex aan een ontwikkelende partij, meestal bestemd voor rijenwoningen en/of twee onder één kap woningen (projectbouw). Werkzaamheden op uitgeefbaar terrein die niet vallen onder het bouwrijpmaken, verkoopkosten voor de te verkopen woningen door de ontwikkelende partij en vóórfinancieringskosten die de ontwikkelende marktpartij heeft, komen niet in aanmerking voor gemeentelijke vergoeding. Deze kosten zijn voor de ontwikkelende marktpartij.

3.3.1 Inleiding

Onder het hoofd bedrijven wordt de grondprijsbepaling beschreven voor alle vormen van bedrijfsruimten. Onder deze benamingen worden diverse soorten bedrijfsmatige activiteiten gerangschikt in deze notitie. Maatschappelijke voorzieningen worden besproken in de volgende paragraaf 3.4. “Maatschappelijke voorzieningen”.

Bedrijfsruimten kunnen op verschillende manieren worden onderverdeeld. Voor het grondprijsbeleid is gekozen voor de volgende indeling:

•detailhandel, zakelijke dienstverlening en horeca;

•kantoren;

•groothandel en industrie;

•overige bestemmingen waaronder agrarische grond, zendmasten en zonnepaneelvelden.

Bij deze uitgiften kan worden gekozen voor een prijsstelling per m² kaveloppervlakte of per m² bruto vloeroppervlakte (bvo). Bij overige bedrijfsbestemmingen gaat het meestal om een perceel/kavel of locatie. Gemeentelijke grond, passend binnen de uitgangspunten van het geldende bestemmingsplan voor de locatie, wordt verkocht tegen een marktconforme waarde. Hiervoor is per categorie aangegeven met welke methode de grondprijs kan worden bepaald en hoe de prijsstelling tot stand komt.

3.3.2 Detailhandel, zakelijke dienstverlening en horeca

Onder dit hoofd worden alle bedrijfsruimten bedoeld, waarbij een voor het publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van artikelen, diensten, dranken of voeding aanwezig is. Het bieden van logiesgelegenheid hoort hier ook bij.

De marktconforme grondprijs wordt bepaalt tegen een prijs die gelijk is aan de waarde, die bepaald is door een extern onafhankelijk deskundige/taxateur. De gemeente laat van het vastgoed een taxatierapport opmaken. Bij deze uitgiften kan worden gekozen voor een prijsstelling per m² kaveloppervlakte of per m² bvo.

Bij overige bedrijfsbestemmingen gaat het meestal om een perceel of locatie. Gemeentelijke grond, passend binnen de uitgangspunten van het geldende bestemmingsplan voor de locatie, wordt verkocht tegen een marktconforme waarde. Hiervoor is per categorie uitgifte aangegeven met welke methode de grondprijs kan worden bepaald en hoe de prijsstelling tot stand komt.

De grondprijs wordt bepaald door de grootte van de uitgeefbare kavel. Als richtlijn voor bepaling van de grondprijs geldt dat, indien de uitgeefbare oppervlakte groter is dan de m² bvo, de grondprijs wordt berekend over het uitgeefbare oppervlakte van het perceel. De zogenaamde Floor Space Index (FSI) is dan kleiner dan 1. De FSI is de coëfficiënt die de mate van stapeling van een gebouw of kavel aangeeft. Bij deze categorie onroerende zaken is veelal sprake van verschillend gebruik. Een deel van de zaak is bijvoorbeeld in gebruik als verkoopruimte, een deel als magazijn en een deel als personeelsruimte. Bij het bepalen van de uitgifteprijs kan voorbij gegaan worden aan de specifieke samenstelling van de bedrijfsruimten.

Als een bedrijfsruimte gecombineerd mag worden met wonen, kan de totale uitgifteprijs voor het gehele complex verhoogd worden waarbij rekening wordt gehouden met de extra woonfunctie. Voor een nadere detaillering van de grondprijs wordt verwezen naar de geldende Grondprijzenbrief.

3.3.3 Kantoren

Tot de categorie kantoren worden op zichzelf staande gebouwen of complexen gerekend, die geheel of voor meer dan 70% bestemd zijn om gebruikt te worden als ruimte voor bureau gebonden werkzaamheden en bijbehorende ondersteunende activiteiten.

De grondprijs kan worden gelijkgesteld aan de waarde, die bepaald is door een extern onafhankelijk deskundige/ taxateur. De gemeente laat hiervan een taxatierapport opmaken. Bij deze uitgiften kan worden gekozen voor een prijsstelling per vierkante meter grond of per m² bvo.

Gemeentelijke grond, passend binnen de uitgangspunten van het geldende bestemmingsplan voor de locatie, wordt verkocht tegen een marktconforme waarde. In de Grondprijzenbrief is per categorie aangegeven met welke methode de grondprijs kan worden bepaald en hoe de prijsstelling tot stand komt.

De grondprijs wordt bepaald door de grootte van de uitgeefbare kavel. Als richtlijn voor bepaling van de grondprijs geldt dat, indien de uitgeefbare oppervlakte groter is dan de vierkante meters bvo, de grondprijs wordt berekend over het uitgeefbare oppervlakte van het perceel. De zogenaamde Floor Space Index (FSI) is dan kleiner dan 1. De FSI is de coëfficiënt die de mate van stapeling van een gebouw of kavel aangeeft. De FSI is hoog bij veel gebruikslagen en 0 als geen bebouwing aanwezig is. Is het aantal m² bvo meer dan de oppervlakte van het perceel dan wordt een prijs bepaald per m² bvo.

Als een kantoor gecombineerd mag worden met wonen, kan de totale uitgifteprijs voor het gehele complex verhoogd worden waarbij rekening wordt gehouden met de extra woonfunctie. Voor een nadere detaillering van de grondprijs wordt verwezen naar de geldende Grondprijzenbrief.

3.3.4 Groothandel en industrie

Onder bedrijfsruimten voor groothandel en industrie worden verstaan alle bedrijfsruimten die bestemd zijn om gebruikt te worden voor productie, groothandel, transport, distributie, opslag, reparatie en/of onderhoudswerkzaamheden.

Bij bedrijfsruimten voor groothandel en industrie is vaak sprake van verschillend gebruik. Meestal is sprake van productieruimten, werkplaatsen, opslagruimten in combinatie met kantoren, personeelsruimten en magazijnen. Bij bedrijfsruimten voor groothandel en industrie kan differentiatie in prijsstelling achterwege worden gelaten.

De grondprijs wordt bepaalt tegen een prijs die gelijk is aan de waarde, die bepaald is door een extern onafhankelijk deskundige/ taxateur. De gemeente laat hiervan een taxatierapport opmaken. Bij deze uitgiften kan worden gekozen voor een prijsstelling per vierkante meter grond of per m² bvo.

Gemeentelijke grond, passend binnen de uitgangspunten van het geldende bestemmingsplan voor de locatie, wordt verkocht tegen een marktconforme waarde. Hiervoor is per categorie aangegeven met welke methode de grondprijs kan worden bepaald en hoe de prijsstelling tot stand komt.

De grondprijs wordt bepaald door de grootte van de uitgeefbare kavel. Als richtlijn voor bepaling van de grondprijs geldt dat, indien de uitgeefbare oppervlakte groter is dan de vierkante meters bvo, de grondprijs wordt berekend over het uitgeefbare oppervlakte van het perceel. De zogenaamde Floor Space Index (FSI) is dan kleiner dan 1. De FSI is de coëfficiënt die de mate van stapeling van een gebouw of kavel aangeeft. De FSI is hoog bij veel gebruikslagen en 0 als geen bebouwing aanwezig is. Is het aantal m² bvo meer dan de oppervlakte van het perceel dan wordt een prijs bepaald per m² bvo.

Als een kantoor gecombineerd mag worden met wonen, kan de totale uitgifteprijs voor het gehele complex verhoogd worden waarbij rekening wordt gehouden met de extra woonfunctie. Voor een nadere detaillering van de grondprijs wordt verwezen naar de geldende Grondprijzenbrief.

3.3.5 Agrarische gronden

Voor de uitgifte van agrarische gronden, waaronder tuinbouw, kan de prijs worden bepaald bij op- of aanbod in een openbare biedprocedure of tegen een prijs die gelijk is aan de waarde, die bepaald is door een onafhankelijke taxateur. In het laatste geval laat de gemeente een taxatierapport opmaken.

Ten aanzien van de huurprijs kan gebruik worden gemaakt van de geldende pachtnormen. De in de Grondprijzenbrief 2023 opgenomen grondprijzentabel genoemde pachtnormen zijn de geldende pachtnormen per 1 juli 2022. Voor de bepaling van de pachtprijs wordt verwezen naar het Pachtprijzenbesluit. Pacht valt onder de regels van het pachtrecht waarbij het Pachtprijzenbesluit van toepassing is. De overeenkomsten worden getoetst door de Grondkamer en notarieel transport is niet nodig. Pachtprijs is vaste prijs per ha. door de Grondkamer per jaar bepaald of op basis van geliberaliseerde pacht alleen bij los zand.

3.4.1 Inleiding

Onder maatschappelijke voorzieningen worden alle functies verstaan die een sociaal-maatschappelijke rol vervullen. Een zo volledig mogelijk pakket aan maatschappelijke voorzieningen in de gemeente is zeer gewenst.

Maatschappelijke voorzieningen kunnen met en zonder winstoogmerk zijn. Onder maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk wordt verstaan een onderneming die gericht is op het behalen van ondernemingswinst. Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk zijn dit niet.

Het financieringsmodel onder commercieel gedreven voorzieningen is anders dan het financieringsmodel onder niet-commercieel gedreven voorzieningen. Commercieel gedreven voorzieningen kunnen bestaan zonder steun van de overheid, niet-commercieel gedreven voorzieningen kunnen dat niet. Daarom is hierna een scheiding gemaakt tussen commercieel voorzieningen met en zonder winstoogmerk (niet-commercieel).

Vanwege het verschil in draagkracht is ook verschil in de prijsstelling bij uitgifte van grond. Grond ten behoeve van een maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk krijgen een commerciële grondprijs (nader te bepalen door een onafhankelijk extern deskundige) en een grond ten behoeve van een maatschappelijke voorziening zonder winstoogmerk krijgt een grondprijs die gebaseerd is op de comparatieve en/of residuele waardebepalingsmethode.

3.4.2 Commerciële maatschappelijke voorzieningen

Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt, onder meer als gevolg van toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Het exploiteren door de gebruikers van deze maatschappelijke voorziening als gebouwfunctie wordt een maatschappelijke voorziening met winstoogmerk genoemd. De financiële draagkracht binnen deze groep aan voorzieningen is divers. Het toetsen van het criterium “winstoogmerk” wordt in opdracht van de gemeente uitgevoerd door een onafhankelijk extern deskundige.

Tot de voorzieningen die ingesteld zijn op de commerciële onroerend goed markt, worden onder meer gerekend: medische- en paramedische praktijken, kinderopvang en kinderdagverblijven, sport- en recreatie bedrijven, particulier onderwijs, uitvaartcentra et cetera. Bouwkosten voldoen aan de NEN2699 norm. Voor nadere detaillering wordt verwezen naar deze normstelling.

Uitgangspunt voor het vaststellen van de marktconforme grondprijs is de residuele grondwaarde bepalingsmethode waarbij de verkregen grondprijs getoetst kan worden met behulp van de comparatieve methode.

3.4.3 Niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen

Met maatschappelijke voorzieningen zonder commercieel doel worden organisaties bedoeld die een publieke functie dienen en waarbij de organisatie zonder winstoogmerk wordt gedreven. Deze organisaties zijn meestal afhankelijk van een budget.

Tot de niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen worden onder andere gerekend: algemene onderwijs- en sportvoorzieningen, accommodaties voor verenigingen, buurthuizen, openbare dienstverlening, dierenasiel, religieuze instellingen, en welzijnsvoorzieningen zoals zorginstellingen met uitzondering van de zelfstandige aanleunwoningen, verpleeginrichtingen en ziekenzorg. Voorwaarde is dat deze voorzieningen niet zijn gericht op het behalen van ondernemerswinst.

Uitgangspunt is de residuele grondwaarde waarbij de verkregen grondprijs getoetst kan worden met behulp van de comparatieve methode.

3.6.1 Erfpacht

Erfpacht kan worden gezien als een vorm van huur van grond en is een zakelijk recht waarmee dit recht verbonden is aan het onroerend goed , meestal grond, en niet aan een persoon. De gemeente blijft eigenaar van de grond. Erfpacht kan eeuwigdurend of voortdurend zijn, beiden voor onbeperkte tijd. Bij voortdurende erfpacht wordt elke 50 jaar de grondwaarde en geactualiseerd om daar de erfpachtkosten op aan te passen. Bij eeuwigdurende erfpacht wordt éénmalig de erfpachtkosten bepaald. Daarnaast kan grond tijdelijk in erfpacht uitgegeven worden. Eén keer per vijf jaar wordt de grondslag (marktconforme grondwaarde overeenkomstig de vigerende Grondprijzenbrief) voor bepaling van de canon geactualiseerd.

Voor het recht van erfpacht is een vergoeding verschuldigd, die canon wordt genoemd. De canon wordt bepaald door het rentepercentage (som van interne rekenrente en een aanvullende risico-opslag van 2%) over de marktconforme waarde van de grond. De marktconforme waarde van de grond vormt de grondslag voor berekening van de canon. De canon wordt jaarlijks aangepast op basis van CBS prijsindex van consumenten prijzen (CPI), de prijs is vastgelegd in de Grondprijzenbrief en betreft een interne rekenrente met risico-opslag zoals bepaald in de Grondprijzenbrief.

3.6.2 Recht van opstal

Voor een recht van opstal is een vergoeding verschuldigd die retributie wordt genoemd. De retributie kan worden bepaald op het hiervoor onder 3,6 “Beperkte rechten, huur of gebruik“ vermelde berekende percentage van de marktconforme waarde van de grond. De marktconforme waarde van de grond vormt de grondslag voor berekening van de retributie. De retributie wordt jaarlijks aangepast op basis van de prijsindex van consumenten prijzen, de CPI, zoals dat gepubliceerd wordt door het CBS. Herziening van de grondslag voor berekening van de retributie kan één keer per vijf jaar plaats vinden.

3.6.3 Pacht

Pacht heeft betrekking op agrarisch grond al dan niet in combinatie met de daarop aanwezige opstallen. Bij pacht kan sprake zijn van een door de wet gemaximeerde prijs welke geldt voor pachtovereenkomsten die voor een periode langer dan 6 jaar worden afgesloten, dit betreft de zgn. reguliere pacht of een vrij te bepalen prijs welke geldt voor pachtovereenkomsten die voor een periode van 6 jaar of korter worden afgesloten, dit betreft de zgn. geliberaliseerde pacht. De pachtprijs kan in dit laatste geval worden bepaald bij op- of aanbod in een openbare biedprocedure of tegen een prijs die gelijk is aan de waarde, die bepaald is door een onafhankelijk deskundig registertaxateur. In het laatste geval laat de gemeente een taxatierapport opmaken door de taxateur.

Prijsvorming volgens de wettelijke voorschriften kan plaats vinden aan de hand van de Uitvoeringsregeling Pacht en het Pachtprijzenbesluit 2007 en verder. De Rijksoverheid stelt jaarlijks de hoogst toelaatbare prijzen vast. Voor geliberaliseerde pacht wordt de pachtprijs vastgesteld op een in redelijkheid te bepalen percentage van de waarde waarbij rekening kan worden gehouden met de kwaliteit van het verpachte. Jaarlijks kan herziening van de pachtprijs plaatsvinden.

3.6.4 Huur

Voor verhuur van grond vormt de marktconforme waarde van de grond de grondslag voor berekening van de huur. De huur is gebaseerd op de interne rekenrente met de risico opslag zoals bepaald in de Grondprijzenbrief en de huurprijs wordt jaarlijks aangepast op basis van de prijsindex van consumenten prijzen, de CPI, zoals dat wordt gepubliceerd door het CBS. Herziening van de grondslag voor berekening van de huur vindt één keer per vijf jaar plaats vinden.