1. Inleiding
1.1 Aanleiding
Druk op de woningmarkt
De afgelopen jaren is de druk op de woningmarkt toegenomen, wat zich onder andere uit in de stijgende prijzen in de koopsector en de afnemende slaagkansen in de (sociale) huursector. Voor de komende jaren ligt er dan ook een aanzienlijke opgave om voldoende woningen te bouwen om in de grote vraag te voorzien. In de Nationale Woon- en Bouwagenda heeft het Rijk de ambitie uitgesproken om tot en met 2030 900.000 woningen te realiseren. Dit vereist een aanzienlijke versnelling van het woningbouwtempo. De snelste manier om invulling te geven aan de woningvraag is via nieuwbouw. Daarnaast is het mogelijk om bestaand vastgoed en percelen aan te passen, waardoor nieuwe woonruimte gecreëerd kan worden. Dit kan bijvoorbeeld via woningsplitsing, familiewoningen, pré-mantelzorgwoningen, verkamering en kavelsplitsing.
Woningsplitsing
Woningsplitsing kan een uitkomst bieden als er zeer ruime woningen zijn die voor één huishouden niet (meer) aantrekkelijk zijn. Deze woningen kunnen mogelijk worden opgesplitst in twee (of meer) zelfstandige woningen. De woningen worden hierdoor kleiner en ook betaalbaarder. Woningsplitsing kan ook een kans zijn bij het faciliteren van langer zelfstandig wonen. Bijvoorbeeld als daarmee een ouder huishouden in hun grote woning op de begane grond kan blijven wonen, terwijl een jonger huishouden op de bovenverdieping(en) kan gaan wonen.
Familiewoningen
Door de aanhoudende druk op de woningmarkt wordt het steeds moeilijker om een geschikte woning te vinden. Om bestaande woonpercelen optimaal te benutten, stimuleert de gemeente Hattem de realisatie van familiewoningen voor familieleden in de eerste graad. Dit betekent dat, naast de bestaande hoofdwoning, een bestaand bijgebouw of een nieuw te bouwen bijgebouw binnen de geldende bouwregels als woning kan worden gebruikt voor een familielid uit de 1e graad. Dit draagt niet alleen bij aan het verminderen van de druk op de woningmarkt, maar biedt ook de mogelijkheid om in een meer duurzame en efficiënte manier gebruik te maken van de beschikbare ruimte.
Groeiende behoefte aan (pré)mantelzorgwoningen
De vergrijzing in Nederland neemt nog steeds toe. Door deze verandering in de samenstelling van de samenleving, is de verwachting dat de komende jaren naast de woningvraag ook de zorgvraag gaat stijgen, waarmee ook de behoefte aan (pré)mantelzorgmogelijkheden zal toenemen. Ook de bevolking van de gemeente Hattem vergrijst en de vraag naar (pré)mantelzorgwoningen neemt toe.
Voor mantelzorgwoningen gelden landelijke regels. Pre-mantelzorg vraagt een lokale afweging. Een pré-mantelzorgwoning is een woning voor mensen boven de AOW-leeftijd die nog geen (urgente) mantelzorg ontvangen, maar dat in de toekomst wel verwachten. Het is mogelijk om een tijdelijke omgevingsvergunning voor 10 jaar af te geven om een pré-mantelzorgwoning mogelijk te maken. Dit met de verwachting dat binnen 10 jaar een mantelzorgsituatie ontstaat en de situatie over gaat in een reguliere een mantelzorgwoning. Indien niet op reguliere mantelzorg overgegaan wordt vervalt na 10 jaar de tijdelijke omgevingsvergunning voor de woonfunctie. De vergunning kan verlengd worden als er na 10 jaar nog steeds sprake is van een pré-mantelzorgsituatie.
Verkamering
Het verkameren van een bestaand gebouw kan bijdragen aan de woonbehoefte van specifieke doelgroepen, zoals alleenstaande jongeren, studenten, starters en mensen die snel woonruimte nodig hebben. Bij verkamering wordt een ruime woning opgedeeld in kleinere kamers (onzelfstandige wooneenheden). Alleen de woon-slaapkamers zijn opgedeeld, de overige voorzieningen zoals bijv. een keuken of badkamer worden gedeeld.
Kavelsplitsing
Naast grote woningen, kunnen ook grote woonkavels worden gesplitst om zo bestaande vrije ruimte te benutten. Bij kavelsplitsing wordt binnen een bestaande woonkavel, in aanvulling op een al bestaande woning, een extra (reguliere) woning gerealiseerd. Door grote woonkavels op te splitsen, kunnen meer woningen worden gerealiseerd zonder dat hiervoor nieuwe gronden moeten ontwikkeld ten behoeve van woningbouw. Voor kavelsplitsing is een kwalitatieve toetsing noodzakelijk om de ruimtelijke, stedenbouwkundige en landschappelijke impact zorgvuldig te beoordelen. Daarom wordt elke aanvraag voor kavelsplitsing op basis van maatwerk beoordeeld. Om deze reden is er geen toetsingskader opgenomen voor kavelsplitsing in deze beleidsregel.
Meer ruimte voor initiatieven
Deze beleidsregel maakt de splitsing van een grote woning, het realiseren van een tijdelijke pré-mantelzorgwoning of familiewoning en het verkameren van een ruime woning mogelijk. Het doel is om aanvragen eenvoudiger te kunnen toetsen. Elke aanvraag wordt op basis van deze beleidsregel afzonderlijk beoordeeld door het college.
Deze beleidsregel wordt aangehaald onder de titel “Beleidsregel Kleinschalige Woningbouwinitiatieven Gemeente Hattem”.
Bijlage 1 Begrippenlijst
1Aanvraag: een aanvraag voor een omgevingsvergunning waarmee met toepassing van artikel 5.1, lid 1 onder a, artikel 5:18 en artikel 5:21, tweede lid onder b. Omgevingswet juncto artikel 8.0a, lid 2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving , kan worden afgeweken van het omgevingsplan.
2Beheersplan: Een beheersplan is een plan waarin beschreven staat aan welke doelgroep de kamers worden verhuurd, de huurprijs en wat de rechten en plichten zijn. Daarnaast omvat een beheersplan ook veiligheidsinstructies, woon- en leefregels (zoals parkeren auto's/fietsen/andere vervoersmiddelen en afvalinzameling) en een beschrijving hoe overlast voorkomen wordt.
3Besluit: een besluit van het college van burgemeester en wethouders om wel of niet mee te werken aan een afwijking van het omgevingsplan.
4Bijgebouw: een op zich zelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw behorende bij een (bedrijfs-)woning.
5College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hattem.
6Erfinrichtingsplan: Een door een deskundige opgesteld gemotiveerd plan/rapport, waarin is aangegeven hoe het nieuwe erf wordt ingericht op de onderdelen beplanting, bebouwing en verharding. Bij het erfontwikkelingsplan wordt een beplantingsplan met daarin beplantingseisen toegevoegd.
7Familie (eigen of aangetrouwd) in eerste graad:
a.partner (via huwelijk, geregistreerd partnerschap of samenlevingscontract);
b.ouders (inclusief stiefouders en adoptieouders);
c.schoonouders;
d.kinderen (inclusief stief-, pleeg en adoptiekinderen);
e.schoondochters en schoonzonen.
8Huishouden: een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren, daaronder niet begrepen kamerverhuur.
9Hoofdgebouw: een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmeting dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken.
10Kavelsplitsing: het binnen een woonkavel, in aanvulling op de al bestaande woning, realiseren van één extra woning waarbij het geheel ook kadastraal kan worden gesplitst.
11Levensloopbestendige woning: Levensloopbestendige woningen zijn in potentie bruikbaar voor een volledige levensloop, al dan niet met enkele kleine aanpassingen-op-maat, zoals een beugel aan de muur van he toilet. Deze woningen zijn toegankelijk en bruikbaar voor een bewoner met een rollator. Levensloopbestendige woningen kunnen bewoond worden door verschillende doelgroepen. Een reguliere rijtjeswoning kan levensloopbestendig zijn, maar een seniorenflat ook. De woonkamer, keuken, badkamer en toilet en ten minste 1 slaapkamer zijn zonder traplopen te bereiken. De woning of woonruimte is ook vanaf de straat zonder traplopen te bereiken.
12Mantelzorg: Bij een mantelzorgsituatie is er sprake van een zorgindicatie. Hieronder verstaan we langdurige intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur voor kunnen worden aangetoond. Er is sprake van een langdurige zorgsituatie. Onder langdurig wordt verstaan tenminste 8 uur in de week gedurende minimaal 1 jaar.
13Mantelzorgverlener: Persoon die zorg/hulp geeft aan een naaste. Er bestaat niet één soort mantelzorgverlener. Ze zijn er in alle soorten en maten. Jong, oud, met verschillende culturele achtergronden en verschillende opleidingsniveaus. Door de aard van de aandoening, de persoonlijke relatie en de context van de mantelzorg is elke situatie uniek. Dat betekent dat de behoeftes van mantelzorgverleners sterk kunnen verschillen.
14Mantelzorgontvanger: De persoon die de zorg of intensieve ondersteuning ontvangt. Aan een mantelzorgontvanger is geen leeftijd gekoppeld.
15Mantelzorgwoning: Een mantelzorgwoning is een zelfstandige woning op het terrein van een eigen huis. De tweede woning kan bewoond worden door degene die zorg nodig heeft. Hierbij is sprake van een intensieve mantelzorgsituatie. De mantelzorgwoning is bedoeld voor maximaal twee personen, waarvan ten minste één persoon mantelzorg verleent of ontvangt.
16Omgevingsplan: De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen, als bedoeld in artikel 2.4. van de Omgevingswet.
17Omgevingsvergunning: Omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.1. van de Omgevingswet.
18Onzelfstandige wooneenheid: woonruimte die geen eigen toegang heeft en die niet door één huishouden kan worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke woonvoorzieningen buiten de woonruimte zoals badkamer, toilet en keuken, en waarvan de wezenlijke woonvoorzieningen niet voor eigen, maar voor gemeenschappelijk gebruik zijn.
19Pré-mantelzorg: anticiperen op te verwachten mantelzorg.
20(Pré)mantelzorgbehoevende:
a.personen boven de AOW-leeftijd om vooruitlopend op mantelzorg in een zorgvraag te kunnen voorzien;
b.personen onder de AOW leeftijd voor wie een medisch specialist (verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur) vanuit voortschrijdend ziektebeeld, langdurige intensieve zorg binnen een afzienbare termijn verwacht.
21Pré-mantelzorgwoning: een zelfstandige wooneenheid, en bewoond door maximaal één persoon of twee personen, waarvan ten minste één persoon de mantelzorg ontvangt. Een pré-mantelzorgwoning is een mantelzorgwoning vóórdat mantelzorg nodig is.
22Vloeroppervlakte: het vloeroppervlakte gemeten tussen de wanden die de woning omsluiten.
23Verkamering: het omzetten van een bestaande woning naar onzelfstandige wooneenheden (kamerbewoning / kamersgewijze verhuur).
24Woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.
25Woningsplitsing: het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee woningen.
26Woonkavel: een stuk grond (kavel) waarop volgens het omgevingsplan gewoond mag worden.
27Zelfstandige woning: een woning met een eigen toegangsdeur, een toilet, een wasgelegenheid, en een keuken waarin complete maaltijden zijn te bereiden.