U&H strategie Wet goed verhuurderschap gemeente Harlingen 2026

1.4.1 Inleiding

Toezicht en handhaving op de verhuur van woonruimte kan naast de Wgv betrekking hebben op/samenvallen met de toezicht en handhaving op het gebied van andere wet- en regelgeving. Hierbij moet met name gedacht worden aan de Omgevingswet. Daaronder vallen activiteiten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Bij verhuur van woonruimte moet met name gedacht worden aan de voorschriften die gelden op grond van het omgevingsplan en het Besluit bouwwerken leefomgeving.

In deze U&H strategie gaan we uitsluitend in op de wijze waarop we uitvoering geven aan onze taken op het gebied van de Wgv. De uitvoering van de taken op het gebied van het omgevingsrecht is opgenomen in het VTH-beleid Harlingen 2023-2027.

1.4.2 Omgevingsplan

In het Omgevingsplan is vastgelegd wat voor bouwwerken waar zijn toegestaan en welk gebruik van gronden en bouwwerken is toegestaan. Hierin is onder andere geregeld waar woningen mogen worden gebouwd en waarvoor ze mogen worden gebruikt.

In onze woonvisie hebben we aangegeven dat kamergewijze verhuur (onzelfstandige bewoning) niet is toegestaan omdat we alleen huisvesting door een huishouden toestaan. Dit is ook in het omgevingsplan verankerd.

Dat betekent dat als iemand een woning wil verhuren/gebruiken voor onzelfstandige bewoning daarvoor in de regel een omgevingsvergunning vereist is. In de woonvisie zijn voorwaarden opgenomen om wel of niet mee te werken. Hierin staat ook dat we die voor maximaal 5 jaar verlenen en dat we dit maximaal één keer verlengen met 5 jaar.

In het omgevingsplan staat ook dat een woning niet mag worden bewoond door meer dan één persoon per 12 m2 gebruiksoppervlakte.

Als naar aanleiding van een melding in het kader van de Wgv wordt vastgesteld dat sprake is van strijd met het omgevingsplan, dan wordt tevens onderzocht of hiervoor een vergunning verleend kan worden.

1.4.3 Besluit bouwwerken leefomgeving

In het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) wordt onder andere geregeld waaraan woningen moeten voldoen. Het gaat dan onder andere om voorschriften op het gebied van (brand)veiligheid en gezondheid. Zo staan er voorschriften over de plaatsing van rookmelders en vluchtroutes.

Als naar aanleiding van een melding in het kader van de Wgv wordt vastgesteld dat sprake is van strijd met het Bbl, dan wordt verhuurder daarop gewezen. Afhankelijk van de aard en ernst van de overtreding wordt hij aangeschreven om deze strijd op te heffen.

3.3.1 Zeven instrumenten

Bij de toezicht en handhaving op het gebied van de wet goed verhuurderschap staan de gemeente verschillende instrumenten ter beschikking.

a.Voorlichting

b.Waarschuwing

c.Last onder bestuursdwang

d.Last onder dwangsom

e.Bestuurlijke boete

f.Inbeheername

g.Verordening(en) met vergunningplicht.

3.3.2 Voorlichting

Voorlichting is één van de eerste stappen die de gemeente kan zetten. Dit kan betrekking hebben op het verstrekken van informatie over de regels waaraan verhuurders moeten voldoen. Bewustzijn van de geldende regels vergroot de kans op naleving ervan.

Daarnaast kan voorlichting betrekking hebben op het wijzen van huurders, medewerkers van de gemeente en andere organisaties op het meldpunt goed verhuurderschap.

3.3.3 Waarschuwing

Als een overtreding wordt geconstateerd, maar we het niet ernstig genoeg vinden om een sanctie op te leggen, kunnen we kiezen voor een waarschuwing. Dat kan een brief zijn waarin we de verhuurder een termijn geven om een geconstateerde overtreding op te heffen.

De waarschuwingsbrief kan ook de mededeling bevatten dat een gedraging van een verhuurder een overtreding van de Wgv inhoudt en het verzoek om zich in het vervolg aan de regels te houden.

Een waarschuwingsbrief is in de regel geen besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. Er staat dan ook geen rechtsmiddel tegen open. Dat is anders als een waarschuwing een eerste stap is naar een sanctie en deze waarschuwing langer dan twee jaar geldt.

Binnen de gemeente Harlingen is het uitgangspunt dat een verhuurder eerst een waarschuwingsbrief ontvangt waarin we meedelen dat er een overtreding van de Wgv is geconstateerd. In de brief wordt de verhuurder er ook op gewezen dat bij een volgende overtreding een boete zal worden afgegeven. Voorafgaand aan het verzenden van de waarschuwingsbrief wordt verhuurder in de gelegenheid gesteld om te reageren op ons standpunt dat sprake is van een overtreding. Dat zal veelal in de onderzoeksfase van het handhavingsproces gebeuren. Zie paragraaf 4.4.

NB voor de waarschuwingsbrief als eerste stap wordt alleen gekozen bij overtredingen die niet omkeerbaar zijn of die tijdens het handhavingstraject zijn beëindigd. Voor een toelichting zie paragraaf 4.2.2.

3.3.4 Last onder bestuursdwang

Bij een last onder bestuursdwang krijgt de overtreder een termijn om de overtreding te beëindigen (de last). Als deze niet aan de last voldoet, dan beëindigt de gemeente zelf de overtreding. De kosten die hiermee gemoeid gaan, inclusief de kosten van de ambtelijke voorbereiding, worden op de overtreder verhaald.

Het opleggen van een last onder bestuursdwang is een besluit waartegen bezwaar open staat.

3.3.5 Last onder dwangsom

In plaats van een last onder bestuursdwang kan de gemeente ook kiezen voor een last onder dwangsom. Ook hier krijgt de overtreder een termijn om de overtreding te beëindigen (de last). Als deze niet aan de last voldoet, dan verbeurt hij per tijdseenheid (vast te stellen in het besluit) een bepaald bedrag (de dwangsom). De hoogte van het bedrag is onder andere afhankelijk van de ernst van de overtreding en de draagkracht van de overtreder.

Het opleggen van een last onder dwangsom is een besluit waartegen bezwaar open staat.

We gebruiken dit instrument met name voor overtredingen die teruggedraaid/ongedaan gemaakt kunnen worden.

3.3.6 Bestuurlijke boete

Een bestuurlijke boete heeft altijd het karakter van een bestraffende sanctie. In tegenstelling tot de last onder bestuursdwang en – dwangsom doet het er niet toe dat de overtreding inmiddels is beëindigd. Het gaat erom dat de overtreder een tik op de vingers krijgt.

De procedure van de bestuurlijke boete hangt af van de vraag of het gaat om een boete die hoger is dan € 340,-. Bij boetes die hoger zijn dan € 340,- gelden er aanvullende procedurele stappen (zie artikel 5:53 Awb). Hierna volgt een kort overzicht van de ‘zware’ procedure, met een opmerking als de stap niet geldt bij een ‘lichte’ boete:

1Constateren feit door toezichthouder (zie voor de eisen die worden gesteld aan het bewijs deze blog);

2Opstellen boeterapport met daarin het bewijs (niet bij een lichte boete)

3Toezenden boeterapport voor een zienswijze door de overtreder (niet bij een lichte boete)

4Boetebeschikking

5Bezwaar

6Beroep

Bij een lichte boete mogen stappen 2 en 3 worden overgeslagen, zo lang uit de boetebeschikking maar voldoende volgt wat de overtreding is (zie artikel 5:9 Awb).

De Wgv schrijft voor dat een opgelegde boete wordt gepubliceerd.

De bestuurlijke boete bedraagt, op grond van artikel 19 Wgv, ten hoogste het bedrag dat is vastgesteld voor de vierde categorie als bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht. Per 1 januari 2024 is dat € 25.750. Wij hanteren de volgende bedragen bij het opleggen van een boete:

•Eerste overtreding: € 5.150

•Tweede overtreding: € 10.300

•Derde en volgende overtreding: € 25.750

Deze bedragen kunnen worden gehalveerd als het gaat om particuliere verhuurders met minder dan 5 woningen in de gemeente Harlingen.

We gebruiken dit instrument met name voor overtredingen die niet teruggedraaid kunnen worden.

3.3.7 Inbeheername

Indien een malafide verhuurder na eerdere bestuurlijke boetes nog steeds malafide verhuurgedrag vertoont, heeft het college van burgemeester en wethouders een ultimum remedium tot zijn beschikking, de inbeheername.

Onder inbeheername wordt verstaan:

“het aan derden in gebruik geven van een woon- of verblijfsruimte of gebouw waarin de woon- of verblijfsruimte gelegen is, het innen van de huurpenningen, alsmede het verrichten van alle handelingen met betrekking tot die woon- of verblijfsruimte of dat gebouw die volgens het burgerlijk recht tot de rechten en plichten van een verhuurder behoren met uitzondering van vervreemden en bezwaren.”

Een inbeheername geldt alleen voor het pand waarin de regels worden overtreden. In paragraaf 4.6 wordt uitgebreider ingegaan op dit onderwerp.

3.3.8 Verordening met vergunningplicht

In aanvulling op het bovenstaande hebben gemeenten nog de mogelijkheid om twee verhuurvergunningen in te voeren:

•De algemene verhuurvergunning; een verbod op het ‘zonder verhuurvergunning verhuren van bepaalde categorieën woonruimte’, bedoeld voor wijken en buurten waar “malafide verhuurders gebruik maken van de sociaaleconomisch kwetsbare positie van huurders […]. Dit uit zich vervolgens zichtbaar en onzichtbaar door zaken als excessieve huurprijzen, verloedering, achterstallig onderhoud, overbewoning, discriminatie en intimidatie. Dergelijk ongewenst gedrag kan naast de negatieve effecten voor huurders ook leiden tot een aantasting van de leefbaarheid.”

De voorwaarden die het college aan een vergunning voor de reguliere verhuur van woonruimte kan verbinden mogen gaan over: 1. de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap; en 2. het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan.

•De verhuurvergunning arbeidsmigranten ; een verbod op het zonder verhuurvergunning verhuren van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten, bedoeld ter bescherming van deze doelgroep. Deze vergunning is niet gebiedsgebonden en leefbaarheid hoeft hiervoor geen grondslag te zijn. Wel dient noodzakelijkheid en proportionaliteit onderbouwd te worden. Hier ligt ook meteen een uitdaging, aangezien gemeenten nauwelijks over data beschikken ten aanzien van arbeidsmigranten.

4.2.1 Uitgangspunt keuze sanctiemiddel

In onderstaande tabel wordt per onderwerp aangegeven welk instrument in beginsel wordt toegepast en wat de hoogte van de boete/dwangsom in beginsel is.

Onderwerp

Eerste overtreding

Instrument

Hoogte

Tegengaan discriminatie: vormvereisten werkwijze

Waarschuwing

Last onder dwangsom

€ 1.000 per week tot maximaal

€ 5.000. Als de overtreding niet beëindigd is wordt bij nieuwe beschikkingen de bedragen iedere keer met 50% verhoogd

Tegengaan discriminatie: discriminerend gedrag

Waarschuwing

Bestuurlijke boete

•Eerste overtreding: € 5.150

•Tweede overtreding: € 10.300

•Derde en volgende overtreding: € 25.750

Tegengaan intimidatie

Waarschuwing

Bestuurlijke boete

•Eerste overtreding: € 5.150

•Tweede overtreding: € 10.300

•Derde en volgende overtreding: € 25.750

Begrenzing waarborgsom

Waarschuwing

Bestuurlijke boete

Last onder dwangsom mogelijk

•Eerste overtreding: € 5.150

•Tweede overtreding: € 10.300

•Derde en volgende overtreding: € 25.750

Schriftelijkheidsvereiste

Waarschuwing

Bestuurlijke boete

Last onder dwangsom mogelijk

•Eerste overtreding: € 5.150

•Tweede overtreding: € 10.300

•Derde en volgende overtreding: € 25.750

Informatieplicht

Waarschuwing

Bestuurlijke boete

Last onder dwangsom mogelijk

•Eerste overtreding: € 5.150

•Tweede overtreding: € 10.300

•Derde en volgende overtreding: € 25.750

Oneigenlijk gebruik servicekosten

Waarschuwing

Bestuurlijke boete

Last onder dwangsom mogelijk

•Eerste overtreding: € 5.150

•Tweede overtreding: € 10.300

•Derde en volgende overtreding: € 25.750

Dubbele bemiddelingskosten

Waarschuwing

Bestuurlijke boete

Last onder dwangsom mogelijk

•Eerste overtreding: € 5.150

•Tweede overtreding: € 10.300

•Derde en volgende overtreding: € 25.750:

Maximale huurprijs

Waarschuwing

Bestuurlijke boete

•Eerste overtreding: € 5.150

•Tweede overtreding: € 10.300

•Derde en volgende overtreding: € 25.750

Huurprijsverhogingspercentage

Waarschuwing

Bestuurlijke boete

Last onder dwangsom mogelijk

•Eerste overtreding: € 5.150

•Tweede overtreding: € 10.300

•Derde en volgende overtreding: € 25.750

4.2.2 Waarschuwing als eerste stap

Voor de waarschuwingsbrief als eerste stap wordt gekozen als de geconstateerde overtreding niet ongedaan gemaakt kan worden of als de overtreding tijdens het handhavingstraject is beëindigd.

Van een overtreding die niet ongedaan gemaakt kan worden, kan sprake zijn als het gaat om een gedraging. Dat is het geval bij discriminatie en intimidatie. Bij het verbod op discriminatie is de te verhuren woning veelal aan een ander toegewezen en die toewijzing kunnen we niet ongedaan maken. Bij intimidatie heeft de gedraging zich al voorgedaan. In die gevallen geven we eerst een waarschuwing af.

4.2.3 Wanneer is sprake van een tweede overtreding

Van een tweede overtreding is sprake wanneer een verhuurder in de voorgaande twee jaar een waarschuwing heeft ontvangen en er wederom sprake is van een overtreding. Voor de volledigheid merken we op dat het voor de constatering of sprake is van een tweede overtreding niet relevant is of de waarschuwing is afgegeven op hetzelfde onderwerp.

4.2.4 Last onder dwangsom in plaats van boete

Daar waar in het bovenstaande overzicht in kolom “instrument” is aangegeven dat een last onder dwangsom mogelijk is, kan gekozen worden voor een last onder dwangsom op te leggen in plaats van een bestuurlijke boete. Dat is alleen het geval als het gaat om een overtreding die teruggedraaid kan worden. De hoogte van de dwangsom wordt in eerste instantie vastgelegd op € 5.150,- per week, met een maximum van € 25.750,-.

Als de overtreding dan niet is beëindigd wordt een nieuwe last opgelegd waarbij de hoogte van de dwangsom wordt gesteld op € 2.060,- per week met een maximum van € 10.300,-.

Is een derde of volgende last onder dwangsom nodig, dan bedraagt de dwangsom € 5.150,- per week, met een maximum van € 25.750,-.

4.4.1 Stap 1: Ontvangst melding

Een melding Goed verhuurderschap kan via verschillende kanalen binnenkomen. De verwachting is dat de meeste melders gebruik zullen maken van het meldingsformulier op de gemeentelijke website. Als men zich telefonisch meldt met een klacht, dan kan de melder, naar dit formulier doorverwezen worden, als blijkt dat deze een melding wil doen.

Een melding kan ook per e-mail of per brief binnenkomen.

De melding wordt ingeboekt in het zaaksysteem Djuma. Daarvoor wordt het zaaktype “Melding goed verhuurderschap e-formulier” gebruikt.

De melder ontvangt een “bewijs van ontvangst”, waarin staat:

a.Dat de melding is ontvangen;

b.Onder welk zaaknummer de melding is ingeboekt;

c.Dat hij nader wordt geïnformeerd over het vervolg; en

d.Waar hij terecht kan met vragen.

De melding wordt op naam gezet van de behandelaar. Dat is in beginsel de juridisch medewerker VVH.

4.4.2 Stap 2: Eerste beoordeling melding

De behandelaar voert een eerste beoordeling van de melding uit. Daarbij wordt bekeken:

a.Of het een melding in het kader van de Wgv betreft. Het kan ook een zorgmelding zijn of het melden van een potentiële overtreding van de Omgevingswet;

b.Of het een melding of een verzoek om handhaving (voh) betreft. Als de melding door de huurder wordt gedaan, dan wordt in eerste instantie uitgegaan van een verzoek om handhaving. Echter niet iedere melding van een huurder is een verzoek om handhaving. Het kan ook zijn dat de huurder alleen een melding heeft willen doen;

c.Of uit de melding voldoende duidelijk blijkt waar het over gaat; en

d.Of alle benodigde gegevens bij de melding zitten.

4.4.3 Stap 3: contact met de melder

De behandelaar neemt contact op met de melder. In een gesprek komen in ieder geval de volgende onderwerpen aan de orde:

a.Waar gaat de melding precies over;

b.Wat is de verwachting van melder;

c.Is het een:

i.verzoek om handhaving (voh) of melding Wgv ;

ii.een zorgmelding;

iii.een melding of voh Omgevingswet.

d.Schetsen van de procedure;

e.Meedelen dat we ook de verhuurder informeren.

Het gesprek is van belang om duidelijk te krijgen wat de vraag/wens van de melder in kwestie is. Het is ook zaak om de melder te informeren over wat wel en niet bereikt kan worden met het indienen van de melding. Als de wens is om een lagere huur te betalen, dan kan men zich bijvoorbeeld beter wenden tot de huurcommissie.

Mogelijk is er aanleiding om bij het uitvoeren van het onderzoek ondersteuning te vragen van het Wijkteam. Dat is bijvoorbeeld het geval als tijdens het gesprek met de huurder blijkt dat deze ondersteuning ontvangt. Overlegd wordt dat of zij het geschil zelf melden bij het gebiedsteam of dat zij toestemming geven aan de behandelend ambtenaar om door te geven dat er iets speelt op het gebied van de Wgv.

4.4.4 Stap 4: ontvangstbevestigingen

Na het contact met de melder sturen we een ontvangstbevestiging. Hierin worden in ieder geval de volgende onderwerpen behandeld:

i.Procedure

ii.Termijn

iii.Evt: aanvullende gegevens

iv.Mededeling dat verhuurder wordt geïnformeerd.

Als de melding voldoende informatie bevat om in behandeling te worden genomen, sturen we de verhuurder een brief waarin we meedelen dat er een melding Wgv is ingediend tegen hem. Ook daarin wordt de procedure beschreven. De naam van de huurder wordt op dat moment in beginsel nog niet bekend gemaakt, dat doen we als we het onderzoek hebben afgerond.

Het streven is om stap 1 t/m 4 binnen een week te hebben afgerond.

4.4.5 Stap 5: Onderzoek

Voor het uitvoeren van het onderzoek hebben we twee mogelijkheden:

a.Uitbesteden aan bijvoorbeeld huurteam Leeuwarden/Nieuw Elan;

b.Zelf uitvoeren.

In het onderzoek wordt alle benodigde informatie verzameld en indien nodig met betrokken partijen gesproken. In de bijlage is een checklist opgenomen dat dient ter ondersteuning bij het beoordelen of sprake is van een overtreding. Van het onderzoek wordt een verslag gemaakt.

Tijdens het onderzoek wordt ook beoordeeld welk sanctie instrument het beste kan worden toegepast.

In deze stap wordt naast het onderzoeken of sprake is van een overtreding, ook gekeken of bemiddeling de zaak op kan lossen.

4.4.6 Stap 6: Conceptbesluit

Na afronding van het onderzoek wordt een principe standpunt genomen. We sturen partijen het concept-besluit dat we voornemens zijn te nemen. Bij een verzoek om handhaving zijn de volgende varianten mogelijk:

a.We zijn voornemens om het verzoek om handhaving af te wijzen, omdat we geen overtreding hebben geconstateerd;

b.We zijn voornemens het verzoek om handhaving af te wijzen, maar de verhuurder wel een waarschuwing te geven. Deze variant kiezen we bijvoorbeeld als het een eerste overtreding betreft of als de verhuurder hangende het onderzoek de overtreding heeft beëindigd. Aan de waarschuwing hangen we een termijn van maximaal 2 jaar.

c.We zijn voornemens om het verzoek om handhaving toe te wijzen en een bestuurlijke sanctie op te leggen. Deze variant kiezen we als we een overtreding hebben geconstateerd van een verhuurder die de afgelopen twee jaar al een waarschuwing heeft ontvangen of als de overtreding dermate grootschalig is dat deze het overslaan van de waarschuwing rechtvaardigt.

Als het voornemen is om een boete op te leggen, dan wordt verhuurder in deze fase ook geïnformeerd over het voornemen om de boete openbaar te maken. Zie hiervoor paragraaf 4.5.

Als er geen sprake is van een verzoek om handhaving, maar van een melding, dan is er geen conceptbesluit nodig bij variant a en b. We kunnen dan volstaan met een mededeling. NB: als we een waarschuwing af willen geven is het wel van belang dat bij het onderzoek de verhuurder ook is gesproken/gehoord. De waarschuwing is immers een opmaat naar een bestuurlijke boete als binnen twee jaar een nieuwe overtreding wordt geconstateerd.

4.4.7 Stap 7: Hoor en Wederhoor

Bij het versturen van het conceptbesluit worden partijen in de gelegenheid gesteld om zienswijzen in te dienen. Dit kan schriftelijk, maar mag ook mondeling. We geven partijen hiervoor in beginsel een termijn van twee weken. Als de situatie zich ervoor leent kunnen we er ook voor kiezen om betrokkenen gezamenlijk uit te nodigen om te bespreken of we er in onderling overleg uit kunnen komen. Dit is ook tijdens het onderzoek of voorafgaand aan verzending van het conceptbesluit mogelijk.

4.4.8 Stap 8: Hersteltermijn (optioneel)

Bij een verzoek om handhaving zal er veelal geen hersteltermijn worden gesteld in het conceptbesluit. Als het echter een melding betreft, dan zijn er situaties denkbaar waarin we eerst een hersteltermijn bieden voor we het definitieve besluit nemen. Bij stap 6 wordt dan geen conceptbesluit toegestuurd, maar delen we partijen mee dat we het voornemen hebben om een sanctie op te leggen en geven we de verhuurder een termijn om het gebrek te herstellen. Doet deze dat binnen de gestelde termijn, dan wordt er geen sanctie opgelegd.

In sommige gevallen is een hersteltermijn niet mogelijk omdat de last die wordt opgelegd niet is gericht op het ongedaan maken van een situatie, maar op het voorkomen van herhaling van een gedraging.

4.4.9 Stap 9: Besluit

Na het doorlopen van bovengenoemde stappen zal bij een verzoek om handhaving een besluit moeten worden genomen. Hiertegen kunnen belanghebbenden bezwaar indienen.

Als sprake is van een melding waarbij wij niet overgaan tot het opleggen van een sanctie, dan is de eindbrief geen besluit in de zin van de Awb

4.5.1 Inleiding

Indien een malafide verhuurder na eerdere bestuurlijke boetes nog steeds malafide verhuurgedrag vertoont, heeft het college van burgemeester en wethouders een ultimum remedium tot zijn beschikking, de inbeheername. Er is voor dit instrument gekozen, omdat daarmee de huurder het meest wordt beschermd tegen het ongewenste verhuurgedrag van de verhuurder die van bewezen slecht gedrag is en blijft.

Onder inbeheername wordt verstaan: “het aan derden in gebruik geven van een woon- of verblijfsruimte of gebouw waarin de woon- of verblijfsruimte gelegen is, het innen van de huurpenningen, alsmede het verrichten van alle handelingen met betrekking tot die woon- of verblijfsruimte of dat gebouw die volgens het burgerlijk recht tot de rechten en plichten van een verhuurder behoren met uitzondering van vervreemden en bezwaren.”

Een inbeheername geldt alleen voor het pand waarin de regels worden overtreden.

Er is hierbij geen sprake van onteigening of het ontnemen van eigendom, een inbeheername is altijd een tijdelijke maatregel. De beoogde beheerder is niet verplicht de beheersopdracht te aanvaarden.

4.5.2 Fases Inbeheername

Hieronder beschrijven we achtereenvolgens de verschillende te doorlopen fases bij een inbeheername:

1Voorbereiding tot inbeheername

Ter voorbereiding op het besluit tot inbeheername onderzoekt het college van burgemeester en wethouders in ieder geval:

•of inbeheername doelmatig en evenredig is;

•wat gelet op artikel 13 van de Wet goed verhuurderschap de huurprijs van de woon- of verblijfsruimte dient te zijn;

•welke noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen als bedoeld in artikel 14 van de Wet goed verhuurderschap

•maatregelen die tijdens de inbeheername door de beheerder getroffen of uitgevoerd moeten worden en wat de kosten daarvan zijn (zie hierna onder ‘Beheer in de periode van inbeheername’);

•hoe geborgd wordt dat de algemene regels van goed verhuurderschap nageleefd worden;

•welke beheerhandelingen tijdens de inbeheername doorgang moeten blijven vinden. Denk bijvoorbeeld aan periodiek onderhoud of schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten en betalen van de kosten van nutsaansluitingen ten behoeve van de gemeenschappelijke ruimten;

•welke partij tijdens de inbeheername als beheerder kan en wil optreden en wat de kosten daarvan zijn;

•welk bedrag aan beheervergoeding als bedoeld in artikel 15 van de wet de verhuurder tijdens de inbeheername dient te worden betaald aan het college van burgemeester en wethouders (zie hierna onder ‘Beheervergoeding en berekening van kosten’); en

•wanneer en onder welke voorwaarden de inbeheername kan eindigen.

Met de bovenstaande informatie stelt het college van burgemeester en wethouders het conceptbesluit tot inbeheername op. Over dat conceptbesluit kunnen de verhuurder, de huurders en – indien van toepassing – de aan te wijzen beheerder een zienswijze kenbaar maken. Zie daarvoor artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht. Vervolgens stelt het college van burgemeester en wethouders het besluit tot inbeheername vast. Daarbij wordt rekening gehouden met de ingediende zienswijzen.

2Besluit tot inbeheername

Er zijn twee situaties waarin het college van burgemeester en wethouders kan besluiten tot inbeheername:

a.een verhuurder overtreedt de algemene regels en hem is daarvoor, in het tijdvak van vier jaar voor de constatering van deze overtreding, al tweemaal een bestuurlijke boete opgelegd;

b.een verhuurvergunning wordt geweigerd terwijl de woonruimte of verblijfsruimte verhuurd is.

Daarnaast is er een situatie, waarin het college van burgemeester en wethouders moet besluiten tot inbeheername. Namelijk als een verhuurvergunning wordt ingetrokken terwijl de woonruimte of verblijfsruimte verhuurd is.

Bij het besluit tot inbeheername wordt de woon- of verblijfsruimte of het gebouw waarin de woon- of verblijfsruimte is gelegen door het college van burgemeester en wethouders zelf in beheer genomen of in beheer gegeven bij een door het college van burgemeester en wethouders aangewezen beheerder. Aangewezen kunnen worden: professionele verhuurders die in het bezit zijn van een verhuurvergunning of aan wie zo’n vergunning kan worden verleend, toegelaten instellingen of hun dochtermaatschappijen.

De beheerder moet tijdens de inbeheername uiteraard zelf de regels voor goed verhuurderschap naleven. Tijdens de inbeheername mag de verhuurder geen beheershandelingen verrichten: dit is hem op grond van artikel 12 lid 3 van de wet goed verhuurderschap verboden. Als de verhuurder dit verbod overtreedt, kan de gemeente handhavend optreden. De gemeente kan een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete opleggen.

3Beheer in de periode van inbeheername

Ten tijde van de inbeheername vinden alle reguliere beheershandelingen doorgang: de huur wordt geïnd, periodiek onderhoud of schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten moet verzorgd worden, kosten van nutsaansluitingen voor gemeenschappelijke ruimten moeten betaald worden, et cetera. Tijdens de inbeheername kan het in beheer genomen gebouw door de gemeente of de beheerder niet worden verkocht of met bijvoorbeeld een recht van hypotheek worden bezwaard.

In het besluit tot inbeheername stelt het college van burgemeester en wethouders een huurprijs vast die de beheerder in rekening mag brengen bij de gebruikers van de woon- of verblijfsruimte. Aangeraden wordt dat de beheerder en de huurder de gewijzigde huurprijs schriftelijk vastleggen. Voor het vaststellen van de huurprijs geldt dat:

•de huurprijs van een gereguleerde huurwoning niet hoger wordt vastgesteld dan de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel;

•de huurprijs van een geliberaliseerde woning wordt vastgesteld op een redelijke prijs in het economische verkeer; en

•de huurprijs van een verblijfsruimte voor arbeidsmigranten wordt vastgesteld op een redelijke prijs in het economische verkeer.

Soms is het treffen van voorzieningen of uitvoeren van aanpassingen noodzakelijk. In dat geval bepaalt het college van burgemeester en wethouders de termijn waarbinnen de voorzieningen of aanpassingen door de beheerder gerealiseerd moeten zijn. De uitvoering van de voorzieningen of aanpassingen zijn op kosten van de verhuurder. De gemeente kan de verplichting tot het aanbrengen van voorzieningen of aanpassingen ook opleggen aan een woningcorporatie als eigenaar-verhuurder of indien zij optreden als beheerder.

Het opleggen van een verplichting tot het aanbrengen van voorzieningen of aanpassingen aan een woon- of verblijfsruimte bij de inbeheername door de beheerder op kosten van de verhuurder ziet, net als artikel 13b, vierde lid van de Woningwet, op voorzieningen die noodzakelijk zijn voor de bewoning het gebruik van de woon- of verblijfsruimte. In bijna alle gevallen zal het gaan om gebreken inzake het Besluit bouwwerken leefomgeving. Het aanbrengen van voorzieningen of aanpassingen wordt niet opgelegd aan een VvE, maar aan de beheerder.

4Beheervergoeding en verrekening van de kosten

De verhuurder blijft in de periode van de inbeheername eigenaar van de woon- of verblijfsruimte en houdt het recht op de inkomsten uit de huurpenningen. De betaling van de huurpenningen geschiedt echter aan de beheerder.

Tegelijkertijd heeft de beheerder voor de uitvoering van zijn werkzaamheden recht op een vergoeding. De hoogte van deze vergoeding wordt door het college van burgemeester en wethouders bepaald en bestaat uit een kostendekkende vergoeding voor de uitvoering van het beheer.

Daarnaast kan het voorkomen dat de beheerder kosten moet maken voor het uitvoeren van noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen aan het gehuurde. Zowel de kosten van de beheervergoeding als de kosten voor de uitvoering van voorzieningen of aanpassingen komen voor rekening van de verhuurder en worden door hem aan de beheerder betaald.

In de praktijk kan het college van burgemeester en wethouders de door de beheerder geïnde huur verrekenen met de beheervergoeding en de verschuldigde kosten voor de uitgevoerde voorzieningen of aanpassingen. Op basis van die verrekening kunnen twee situaties ontstaan:

a.na verrekening van enerzijds de inkomsten uit de huurpenningen en anderzijds de uitgaven voor de beheervergoeding en de verschuldigde kosten voor de uitgevoerde voorzieningen en aanpassingen resteert een positief saldo. In dit geval is de beheerder verplicht dit resterende bedrag uit te betalen aan de verhuurder;

b.na verrekening van enerzijds de inkomsten uit de huurpenningen en anderzijds de uitgaven voor de beheervergoeding en de verschuldigde kosten voor de uitgevoerde voorzieningen en aanpassingen resteert een negatief saldo. In dit geval is de verhuurder verplicht het resterende bedrag te betalen aan de beheerder.

Het college van burgemeester en wethouders kan dit resterende bedrag indien noodzakelijk bij de verhuurder invorderen met een dwangbevel.

5Beëindiging van de inbeheername

De inbeheername is niet aan tijd gebonden maar wel een tijdelijke maatregel, die opgeheven kan worden als door de verhuurder voldaan is aan de volgende drie voorwaarden:

a.de verhuurder heeft door middel van een verhuurplan naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders voldoende aannemelijk gemaakt dat hij in de toekomst zal handelen in overeenstemming met de algemene regels of de vergunningsvoorwaarden;

b.indien van toepassing: de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen zijn uitgevoerd; en

c.indien van toepassing: de (na verrekening met de geïnde huurpenningen) resterende kosten door de verhuurder zijn voldaan.

Het staat een verhuurder-eigenaar vrij om het bezit dat in beheer is genomen te verkopen. Maar om de huurder te beschermen en schijnconstructies te voorkomen blijft de inbeheername dan wel van kracht. Het college van burgemeester en wethouders kan de inbeheername opheffen als door de nieuwe verhuurder voldaan is aan de volgende drie voorwaarden:

a.indien van toepassing: de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen zijn uitgevoerd;

b.indien van toepassing: de (na verrekening met de geïnde huurpenningen) resterende kosten door de verhuurder zijn voldaan; en

c.aan de nieuwe eigenaar/verhuurder een verhuurvergunning is verstrekt indien voor het verhuren van de betreffende woon- of verblijfsruimte een vergunning noodzakelijk is.

Let op: Maak afspraken met de beheerder Voordat het college van burgemeester en wethouders een beheerder aanwijst, moeten tussen gemeente en beheerder afspraken gemaakt worden over de wijze waarop en de voorwaarden waaronder de beheerder het beheer overneemt. Lukt het niet om die afspraken te maken, dan kan de beoogde beheerder de beheersopdracht weigeren.