Nota grondbeleid 2024-2027

3.1.1 Privaatrechtelijk kostenverhaal

Als grondslagen voor privaatrechtelijk kostenverhaal via de anterieure overeenkomst worden de in de Omgevingswet genoemde kostensoorten en het toepassingsbereik gehanteerd. Met betrekking tot vorm en inhoud van de anterieure overeenkomst worden de in tabel 2 genoemde uitgangspunten gehanteerd.

Aspect

Eisen

Overeenkomst

Geen eisen aan inhoud van afspraken, wel hanteert de gemeente een modelovereenkomst als basis.

Betalingsregeling

Opties zijn:

1Betaling ineens voor start uitvoering;

2Betalingsregeling incl. aanvullende zekerheden voor start uitvoering.

Nadeelcompensatie (planschade)

Wordt in anterieure overeenkomst opgenomen dat die voor rekening en risico van de initiatiefnemer zijn

Vrijwaring

Initiatiefnemer wordt gevrijwaard tegen publiekrechtelijk kostenverhaal.

Tabel 2 Eisen anterieure overeenkomst

Hoewel de privaatrechtelijke anterieure overeenkomst vormvrij is, zullen de hierna voor publiekrechtelijk kostenverhaal genoemde elementen ook terugkeren in een anterieure overeenkomst. Wel zijn de gemeente en initiatiefnemer vrij om over andere onderwerpen ook afspraken te maken.

3.1.2 Publiekrechtelijk kostenverhaal

Publiekrechtelijk kostenverhaal vindt alleen plaats op basis van de in het omgevingsplan of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit opgenomen kostenverhaalregels. In een zogenaamde posterieure overeenkomst wordt de afdwingbare financiële bijdrage bepaald op het bedrag dat volgens het geldende omgevingsplan is verschuldigd. Die kostenverhaalregels zijn gebaseerd op:

•Aanwijzing kostenverhaalsgebied

•Per kostenverhaalsgebied:

–Het tijdvak

–Een raming van de kosten

–Een evenredige toedeling van kostensoorten waarvan het gebied ten dele profijt heeft

–Een raming van de opbrengsten van alle daarin gelegen gronden

–Regels over de verdeling van de kosten over aangewezen activiteiten

–Regels over de eindafrekening van de kosten

3.1.3 De (vrijwillige) financiële bijdrage

Een vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling is een bijdrage aan kosten van ontwikkelingen die niet onder kostenverhaal vallen, maar wel bijdragen aan de kwaliteit van een gebied. Daarvoor wordt de grondslag gelegd in de Omgevingsvisie of een programma

1In een programma kunnen burgemeester en wethouders beleid uit de omgevingsvisie concreter invullen voor specifieke gebieden, sectoren of onderwerpen.

. Dit instrument kan als vereveningsinstrument bij de realisering van bijvoorbeeld sociale huurwoningen worden ingezet. Locaties waar niet wordt of kan worden voldaan aan het vereiste percentage sociale huurwoningen dragen dan een financiële bijdrage af. Die kan worden ingezet om andere locaties , waar meer dan het vereiste percentage sociale huurwoningen wordt gerealiseerd, te compenseren.

Een bijdrage voor een ruimtelijke ontwikkeling kan alleen worden verhaald via het privaatrechtelijke spoor. Dat betekent dat deze kosten alleen kunnen worden verhaald via het sluiten van een anterieure exploitatieovereenkomst. Het verlenen van medewerking aan een initiatief mag niet worden gekoppeld aan het sluiten van een posterieure overeenkomst. In die situatie is de gemeente afhankelijk van de initiatiefnemer.

Om een bijdrage voor de ruimtelijke ontwikkelingen te kunnen vragen van een initiatiefnemer, moet aannemelijk worden gemaakt dat er tussen de ruimtelijke ontwikkeling en het initiatief waarvan een bijdrage wordt gevraagd, een ‘samenhang’ aanwezig is of een ‘ruimtelijke’ of ‘functionele’ relatie bestaat. Die samenhang kan zijn gebaseerd op:

a.Een materiële relatie (bijvoorbeeld een rondweg die bijdraagt aan de verkeersontsluiting van een locatie of gebiedsontwikkeling);

b.Een beleidsmatige relatie (bijvoorbeeld de eis om bij nieuwbouw 30% sociale huurwoningen realiseren).

De toepassing van deze financiële bijdrage als vereveningsinstrument voor de realisering van sociale huurwoningen en betaalbare woningen is zeer wenselijk.

4.1.1 Samenwerking op basis van overeenkomsten

De samenwerking tussen een of meerdere ontwikkelende partijen en de gemeente kan op basis van overeenkomsten vorm worden gegeven. Dat is bijvoorbeeld mogelijk als de samenwerkende partijen over grondposities in het plangebied beschikken. De intentieovereenkomst is dan normalter gericht op het definiëren van een programma en onderzoeken van de (financiële) haalbaarheid. De samenwerkingsovereenkomst is dan gericht op de uitwerking van het plan, terwijl in de realisatieovereenkomst afspraken over de realisering van het plan worden gemaakt. In alle overeenkomsten worden afspraken over de rol- en risicoverdeling tussen de partijen gemaakt. Het college is het bevoegd gezag om deze overeenkomsten te sluiten. Dat vindt echter plaats binnen de door de gemeenteraad vastgestelde kaders (omgevingsplan, budgettair kader, etc.) of onder voorbehoud van instemming gemeenteraad met de noodzakelijke kaders. Het toepassen van deze wijze van samenwerking kan, wanneer private partijen er zelfstandig niet in slagen om gemeentelijke doelstellingen te realiseren. Het is dan een logisch vervolg op het toepassen van een faciliterend grondbeleid.

Een specifieke vorm is het zogenaamde bouwclaimmodel. Bij het bouwclaimmodel dragen private eigenaren hun gronden over aan de gemeente. Deze maakt de gronden bouw- en woonrijp om de kavels vervolgens uit te geven. De private partijen krijgen het recht op koop van een aantal kavels.

4.1.2 Concessiemodel

In het concessiemodel verleent de gemeente een recht aan een private partij, die de grond bouwrijp maakt, het vastgoed realiseert en het openbaar gebied na afronding overdraagt aan de gemeente. De regie voor zowel vastgoed- als grondexploitatie ligt in één hand, namelijk van de concessiehouder. De gemeente draagt uitvoering en regie volledig over aan de concessiehouder maar behoudt de toetsende publiekrechtelijke rol. Dit model kan worden toegepast als de gemeente zelf wel de grondposities heeft, maar het ontwikkelrisico en de realisatie via het concessiemodel aan de markt wil overdragen. Bij de herontwikkeling van De Nieuwe Willemshaven is toepassing van dit model voor de daarin opgenomen ontwikkellocaties een potentiële optie.

4.1.3 Publiek-private of publiek-publieke samenwerking

Samenwerking tussen gemeente en marktpartijen of andere overheden, waarbij de partijen gemeenschappelijk het risico voor de grondexploitatie overdragen aan een juridische entiteit. Afhankelijk van de wijze waarop de samenwerking en de risicoverdeling in die juridische entiteit vorm wordt gegeven, wordt een beroep op gemeentelijke (financiële) capaciteit gedaan en draagt de gemeente via de juridische entiteit mede het risico.

5.2.1 Instrumenten voor verwerven van gronden

Uitgangspunt voor verwerving van grond en gebouwen is verwerving op minnelijke basis. Dat betekent dat de gemeente met een grondeigenaar op basis van vrijwilligheid overeenstemming bereikt over de voorwaarden van eigendomsoverdracht aan de gemeente. De Aanvullingswet grondeigendom integreert de bestaande instrumenten Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de Onteigeningswet in de Omgevingswet als Voorkeursrecht en Onteigening. Het Voorkeursrecht is grotendeels een voortzetting van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg).

Onteigening

Inzet van het instrument van onteigening is de laatste stap die de gemeente kan zetten om over voor een planontwikkeling benodigde gronden te kunnen beschikken. Daarnaast wordt de inzet van dit instrument beperkt door het recht op zelfrealisatie van de eigenaar. Als die aantoont dat hij de nieuwe bestemming (die de gemeente wenst) zelf kan realiseren , is onteigening niet aan de orde.

Dit instrument zal terughoudend worden ingezet en alleen in situaties waarin alle andere opties zijn verkend.

Voorkeursrecht

Het Voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid een recht te vestigen waardoor eigenaren verplicht zijn bij voorgenomen verkoop van hun eigendom dit eerst aan de gemeente aan te bieden. Het inzetten van het voorkeursrecht is alleen zinvol als de gemeente via een actief grondbeleid of via samenwerking gemeentelijke doelstellingen wil realiseren. Vestiging van het voorkeursrecht kan worden ingezet om:

•Te voorkomen dat potentiële ontwikkellocaties aan derden worden verkocht;

•De gemeente speculatief verhandelen van voor een ontwikkeling benodigde particuliere grondposities tussen derden wil voorkomen.

Het voorkeursrecht kan alleen worden gevestigd op een onroerende zaak die deel uitmaakt van een locatie waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toegedeelde of toegedachte functie. Die functie moet zijn toegedeeld of toegedacht in de Omgevingsvisie of -plan dan wel een programma. Vestiging van het Voorkeursrecht kan voorafgaand hieraan ook op basis van een gemotiveerde voorkeursrechtbeschikking. Voorwaarde is dan wel dat de gemeenteraad zich bij de vestiging van het voorkeursrecht uitspreekt bereid te zijn de bestaande functie te wijzigen. Vooruitlopende op het moment waarop de gemeenteraad een voorkeursrecht vestigt, kan het college van burgemeester en wethouders een kortdurend voorkeursrecht vestigen voor de duur van drie maanden. Die termijn biedt de mogelijkheid om de gemeenteraad het voorkeursrecht daarna via een besluit te bestendigen.

Het voorkeursrecht kan worden ingezet om de realisatie van de in de regionale woondeal opgenomen woningbouwopgave te ondersteunen. Bijvoorbeeld wanneer particuliere initiatiefnemers, zelf niet tot realisatie (kunnen) overgaan. Vestiging van het voorkeursrecht kan dan de eerste gemeentelijke stap op weg naar een actieve rol van de gemeente zijn. Binnen de werkingsduur van deze Nota is de verwachting dat met name vestiging van het Voorkeursrecht op basis van een collegebesluit en voorkeursrechtbeschikking zal plaatsvinden.

5.4.1 Toepassing Didam-arrest

In het Didam-arrest geeft de Hoge Raad nadere regels in het geval de overheid een onroerende zaak wil verkopen waar meerdere gegadigden voor zijn. Deze regels vormen de basis voor de uitgifte van bouwrijpe grond. Hoewel de gemeente thans geen bouwrijpe grond in voorraad heeft, is het wenselijk de beleidskaders bij de toepassing van dit arrest vast te stellen. Als uitgangspunt geldt dat de uitgifte van bouwrijpe grond via een selectieprocedure plaatsvindt. Daarvan kan door de gemeente in de navolgende situaties worden afgeweken:

a.Openbare verkoop door de gemeente van bedrijfskavels en kavels te behoeve van particuliere woningbouw, mits de gemeente voortdurend actueel inzicht biedt in de beschikbare kavels en condities die gelden bij verkoop, (ligging kavel, prijs, bijv. loting bij meerdere gegadigden, etc.);

b.Voor de navolgende categorieën is, onder de navolgende voorwaarden en bij voorafgaande publicatie, één-op-één levering mogelijk:

•Verkoop van bouwrijpe grond voor de realisatie van sociale huurwoningen, conform het tussen De Bouwvereniging en de gemeente overeengekomen Raamwerk principeafspraken anterieure overeenkomst, alleen aan de in Harlingen actieve woningcorporatie wordt verkocht;

•Bij integrale gebiedsontwikkeling, die zich uitstrekt over grondposities van de gemeente en van een of meerdere markpartijen, waarbij per geval een nadere motivering is vereist;

•Vergroting van (bedrijfs)percelen om meer ruimte te bieden aan de bestaande bedrijfsvoering;

•Er sprake is van levering aan specifieke afnemers zoals een CPO, zorg of onderwijs, andere overheden of nutbedrijven.

•Wanneer op initiatief van een marktpartij een voorstel voor ontwikkeling van een in het gemeentelijk beleid niet voorzien initiatief wordt gedaan en de gemeente bereid is daar beleidsmatig en publiekrechtelijk medewerking aan te verlening.

6.2.1 Methoden voor marktconforme grondprijsbepaling

Voor de bepaling van de marktconforme grondprijs is een aantal methoden voorhanden. In tabel 5 is aangegeven welke methoden voor welke soorten gronden toepasbaar is. Deze zijn:

•Comparatieve methode: Vaste uitgifteprijzen per functie per m2 op basis van vergelijking met gerealiseerde prijzen, uitgifteprijzen in omliggende gemeenten en politieke besluitvorming.

•Residuele methode: De grondprijs is de markwaarde van het vastgoed verminderd met de stichtingskosten (bouw- en bijkomende kosten, incl. winst- en risico) van het vastgoed;

•Grondquotemethode: de grondprijs is een zeker percentage van de v.o.n.-prijs van de woning (exclusief btw), waarbij de bepaling van de grondquote via de comparatieve of een genormeerde residuele berekening wordt onderbouwd.

De residuele methode vraagt om actueel inzicht in de ontwikkeling van bouwkosten en bijkomende kosten. Kennis waarover de gemeentelijke organisatie niet beschikt. Gedurende de werkingsperiode van deze nota bestaat primair behoefte aan een bruikbaar normatief kader t.b.v. de uitvoering van faciliterend grondbeleid. Daarom worden jaarlijks op basis van een genormeerde residuele berekening voor de verschillende woningcategorieën grondquota bepaald.

6.2.2 Woningbouw

Bij de categorisering van woningbouw is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de indeling zoals die in het addendum op de Woonvisie 2020-2030 wordt gehanteerd. Per categorie is in onderstaande tabel aangegeven op welke wijze de grondprijs wordt bepaald. Het Rijk definieert koopwoningen betaalbaar als de v.o.n. prijs < NHG grens (€ 435.000 in 2024). De voor 2024 geïntroduceerde betaalbaarheidsgrens is door het Rijk vastgesteld op € 393.000. Voor een aanzienlijke groep inwoners van de gemeente is deze koopprijs ver uit het zicht. Daarom willen we niet alleen kunnen sturen op betaalbare woningen, maar hier ook voor de gemeente logische prijzen en voorwaarden aan koppelen.

Categorie

Kaders categorie

Grondslag grondprijs

Sociale huur

•Grondgebonden

•Gestapeld

•grondgebonden senioren / levensloopgeschikt

Liberalisatiegrens 2024

2Wordt jaarlijks aangepast

Minimale instandhoudingstermijn sociale huurwoning van 20 jaar.

3In de concept wet Versterking regie volkshuisvesting wordt een instandhoudingstermijn van 25 jaar gehanteerd. Die zal van toepassing zijn als de Wet wordt aanvaard.

Vaste grondprijs per kavel

Vaste grondprijs per appartement

Vaste grondprijs per kavel

Particuliere verhuur

•appartement

•grondgebonden senioren / levensloopgeschikt

huur > liberalisatiegrens sociale huur en huur < € 1.026

4Wanneer 1e Kamer instemt met wetsvoorstel Betaalbare Huur zal de 2e liberalisatiegrens bij 187 punten als bovengrens worden gehanteerd.

Minimale grondquote

Koop

Sociale koopwoningen

•grondgebonden

•gestapeld

Betaalbaar

•grondgebonden

•gestapeld

Middenduur

•grondgebonden

•gestapeld

Duur

•grondgebonden

•gestapeld

v.o.n. prijs

5De v.o.n. prijs wordt daarbij gedefinieerd als de koopsom die de 1e eigenaar van een nieuwbouwwoning met betrekking tot het verkrijgen van het eigendom van de woning incl. btw. Bij gemeentelijke gronduitgifte zijn daarin ook de gebruikte koopopties verdisconteerd.

< 60% NHG grens

(€<= 261.000 in 2024)

v.o.n. prijs < 80% van NHG

(€ < =348.000 in 2024)

v.o.n. prijs = NHG grens

(€<= 435.000 in 2024)

v.o.n. prijs > NHG grens

> € 435.000 in 2024)

Vaste grondquote

Kavelgrote max. 125 m2

Vaste grondquote

Grondquote op basis van genormeerde residuele waardebepaling

Grondquote op basis van genormeerde residuele waardebepaling

Grondquote op basis van genormeerde residuele waardebepaling

Tabel 5 Uitgangspunten bepaling grondprijs woningbouw

De afspraken over kostenverdeling, die tussen De Bouwvereniging en de gemeente zijn vastgelegd in het ‘Raamwerk van principeafspraken anterieure overeenkomst’ liggen mede aan het grondprijsbeleid voor sociale huur ten grondslag.

Relatie met toepassing faciliterend grondbeleid

Bij afsluiten van een anterieure overeenkomst zal de gemeente met de ontwikkelaar ook programmatische afspraken maken. Het gemeentelijk grondprijsbeleid wordt als uitgangspunt gehanteerd bij het sluiten van anterieure overeenkomsten.

6.2.3 Commerciële functies

De gemeente heeft een zeer beperkt voorraad bouwrijpe grond voor bedrijven beschikbaar. Bij de uitgifte van bouwrijpe grond zal de prijs op comparatieve wijze worden bepaald.

6.2.4 Maatschappelijk vastgoed

Hoewel op basis van de huidige plannen binnen de planperiode van deze Nota naar verwachting geen sprake zal zijn van uitgifte van bouwrijpe grond door de gemeente voor maatschappelijk vastgoed, wordt wel het kader in deze Nota gedefinieerd. Daardoor ontstaat voor alle partijen duidelijkheid.

In het grondprijsbeleid voor maatschappelijke voorzieningen wordt een onderscheid gemaakt in twee soorten:

a.de gronduitgifte en interne overdrachten t.b.v. maatschappelijke voorzieningen aan andere (semi-)overheden (bijvoorbeeld scholen, politie of brandweer en welzijnsvoorzieningen )

b.de gronduitgifte t.b.v. voorzieningen die worden aangewend om onder marktwerking maatschappelijke diensten te verlenen (o.a. kinderopvang, medische voorzieningen, zorg, etc.), aangemerkt als commercieel maatschappelijk vastgoed.

Deze onder a. vallende voorzieningen zullen als DAEB-activiteit worden aangewezen. Het college zal in het jaar van uitgifte een dergelijk aanwijzingsbesluit nemen. De kaders daarvoor zullen in de grondprijsbrief 2024 worden geformuleerd. De hoogte van deze maatschappelijke grondprijzen wordt jaarlijks in de grondprijsbrief vastgelegd. Voor categorie b. worden op basis van taxatiewaarde marktconforme grondprijzen gehanteerd,

7.2.1 Looptijd erfpacht

Voor woningbouw wordt in de toekomst bij (her)uitgifte alleen eeuwigdurende erfpacht toegepast. Alleen bij de start van de (her)uitgifte wordt de waardegrondslag voor de bepaling van de canon bepaald. Daardoor ontstaat zekerheid voor de erfpachter. Bij afkoop van de canonverplichting door de erfpachter is zijn situatie nagenoeg vergelijkbaar met het volledig in eigendom hebben van de grond. De erfpachter profiteert van de toekomstige waardeontwikkeling van de grond.

7.2.2 Bepaling van de waardegrondslag

Bij de uitgifte van bouwrijpe grond is de waardegrondslag voor het bepalen van de canon gelijk aan de functionele grondprijs voor de betreffende functie. De uitgangspunten daarvoor worden jaarlijks vastgelegd in de door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen grondprijsbrief.

7.2.3 Canonpercentage en disconteringsvoet

Bij erfpacht financiert de gemeente de waarde van de grond. De canon is de vergoeding voor de financiering van de grond, aanwezige financiële risico’s en de aan het beheer van de portefeuille verbonden administratieve kosten. Het canonpercentage wordt gebaseerd op de financierings-functie (risicovrije rentevoet) en aanwezige risico’s. Als grondslag wordt de 10-jarige staatsleningen gehanteerd, die wordt verhoogd met een opslag voor risico en kosten administratieve handelingen.

De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat wordt gebruikt om de afkoopwaarde van de uit de canonverplichting voortvloeiende toekomstige kasstroom te bepalen. Gelijk als bij het canons-percentage wordt ook hier de 10-jarige staatsleningen als grondslag gehanteerd. Ook deze wordt verhoogd met een opslag voor risico en administratiekosten. Bij de uitwerking van het erfpacht-beleid zullen deze verder worden uitgewerkt.

8.2.1 Toepassing Didam-arrest

Bij de verhuur of verpachting van gronden geldt dat:

•Dit marktconform plaatsvindt;

•Tenzij sprake is van nakoming van een aangegaan recht van voortgezet gebruik voor bepaalde tijd of de geografische ligging alleen toewijzing aan één gegadigde mogelijk maakt, vindt verhuur of verpachting via een selectieprocedure plaats.

8.3.1 Criteria

Bij de criteria die het college wil hanteren om vast te stellen of overhoeken voor afstoten in aanmerking komen, wordt een onderscheid gemaakt in:

a.Ruimtelijke criteria;

b.Beheer- en onderhoudstechnische criteria;

c.Juridische criteria

Na vaststelling van de nota grondbeleid door de gemeenteraad zal het college deze criteria vaststellen en, gekoppeld aan de hierna voorgestelde verkoopprocedure, eenmaal per vijf jaar actualiseren.

8.3.2 Verkoopprocedure

In de in 2017 vastgestelde nota is uitgesproken dat verkoop van overhoeken de voorkeur heeft. Deze beleidslijn wordt aangescherpt door als uitgangspunt te hanteren ‘verkoop, tenzij…… ‘. En het tenzij geldt als de gemeente gebruik van deze grond voor mogelijk toekomstige bestemming nog niet kan of wil uitsluiten.

Het afstoten van overhoeken doet een relatief groot beroep op de voor de uitvoering van grondbeleidstaken maar beperkte ambtelijke capaciteit. Daarom wordt voorgesteld om in de toekomst eenmaal per jaar te inventariseren welke overhoeken voor afstoten in aanmerking komen, Via een openbare verkoopprocedure, die voldoet aan de in het Didam-arrest geformuleerde criteria, worden deze overhoeken dan gedurende een bepaalde periode aangeboden. Na die periode worden geen aanvragen meer tot de volgende inventarisatie in behandeling genomen. Op deze wijze kan afstoten projectmatig worden opgepakt.

8.3.3 Toepassing Didam-arrest

Bij verkoop, verpachting en verhuur wordt op de volgende wijze gevolg gegeven aan het Didam-arrest:

1Bij verkoop van overhoeken (o.a. snippergroen) kan de publicatieverplichting achterwege blijven mits:

•Op basis van de (beleidsmatige) condities verkoop alleen aan aangrenzende percelen) wordt aangeboden;

•de aan te bieden overhoeken door de gemeente op de gemeentelijke website worden geplaatst.

2In alle andere situaties, ook wanneer slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt, de gemeente haar voornemen gemotiveerd (objectieve, toetsbare en redelijke criteria), voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst, openbaar kenbaar maken.

3In alle andere situaties zal verkoop, verpachting of verhuur plaatsvinden op basis van een openbare selectieprocedure.