Aanhef
Samenvatting
De Nota Grondbeleid 2020 – 2023 is een beleidsnota waarin op hoofdlijnen is aangegeven op welke wijze de gemeente met het grondbeleid invloed uitoefent op de ruimtelijke ordening. Daarbij is aangegeven welk instrumentarium ter beschikking staat en op welke manier verantwoording en beheersing plaatsvindt. Deze nota is een actualisatie van de Nota 2014 – 2018. Het grootste gedeelte van de Nota 2014 – 2018 is onveranderd gebleven. De verschillen zullen expliciet benoemd worden in de voorliggende nota.
Veranderingen in de markt en wetgeving zijn de belangrijkste redenen geweest voor deze actualisatie.
Te denken valt aan de nieuwe Omgevingswet die in 20121 haar intrede zal doen
In 2010 heeft de gemeente Harlingen voor het eerst grondbeleid vastgesteld. In 2014 is er een nieuwe nota Grondbeleid vastgesteld. Omdat dat inmiddels ruim 4 jaar geleden is geeft dat aanleiding om het grondbeleid van Harlingen opnieuw onder de loep te nemen.
Met de nota Grondbeleid beoogt de gemeente het volgende:
De nota grondbeleid:
•schetst kaders waarbinnen ruimtelijke ontwikkelingen kunnen worden gerealiseerd;
•beschrijft de bevoegdheden van het College en gemeenteraad ten aanzien van het Grondbeleid;
•beschrijft de informatievoorziening aan de raad, met name voor wat betreft de financiële risicobeheersing en de transparantie.
•geeft duidelijkheid aan burgers en bedrijven hoe de gemeente hoe de gemeente Harlingen met haar gronden om wil gaan;
•wordt aangepast aan de huidige tijd;
De Nota Grondbeleid biedt duidelijke kaders voor de Raad, het College en de ambtelijke organisatie en geeft de Raad de mogelijkheid om zijn kader stellende rol in te vullen. Met de nota worden de uitgangspunten en mogelijkheden van grondbeleid vastgelegd, zowel op strategisch, tactisch en operationeel niveau.
Het grondbeleid in de gemeente wordt beïnvloed door ontwikkelingen in de gemeente zelf, maar daarnaast ook door regelgeving vanuit Europa, rijksoverheid en provincie.
Grondbeleid kan actief, passief of facilitair zijn. In deze nota Grondbeleid is vastgelegd dat de gemeente Harlingen (semi-)actief grondbeleid voert. In dat geval verwerft de gemeente strategische gronden en verkoopt deze gronden door aan ontwikkelende partijen zonder deze bouw- en woonrijp te maken . De komende jaren zal er veel aandacht zijn voor inbreiding en herbestemming. Dat zorgt ervoor dat indien deze locaties niet in eigendom zijn van de gemeente, in deze gevallen in de praktijk een meer passieve/faciliterende rol wordt gespeeld. Voor wat betreft een aantal ontwikkellocaties heeft de gemeente Harlingen in de afgelopen jaren diverse grondposities verworven. Dit zijn over het algemeen ook herbestemmings- en/of inbreidingslocaties. Aan dit uitgangspunt is de afgelopen jaren in principe weinig veranderd en het ligt niet in de lijn der verwachting dat het de komende jaren gewijzigd gaat worden.
Ingeval de gemeente eigenaar is van de grond, bestaat de mogelijkheid (en ligt het soms ook meer voor de hand) om de exploitatie in eigen hand te nemen. Hier zal de rol van de gemeente meer actief zijn. De ontwikkeling van het Willemshavengebied is daar een goed voorbeeld van. De keuze voor welke wijze van grondbeleid wordt gevoerd is één van de belangrijke kaders die deze nota aan de Raad biedt.
Voor realisatie van ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij in het plan sprake is van grondbezit van ontwikkelende private partijen, onderzoekt de gemeente in de initiatieffase van het proces de mogelijkheid om met grondeigenaren anterieure overeenkomsten aan te gaan, voordat wordt overgegaan tot het vaststellen van het bestemmingsplan en exploitatieplan.
Voordat gesprekken voor het sluiten van overeenkomsten over grondexploitatie worden aangegaan vormt de gemeente zich een beeld van het project. Te denken valt aan:
•de uitgangspunten voor de ontwikkeling van het gebied;
•de te volgen strategie;
•de risico’s die met de ontwikkeling samenhangen;
•de te stellen locatie-eisen en de te verhalen kosten;
•de positie en aard van betrokken partijen;
•in hoeverre is de gemeente in de positie om verplichtingen voortvloeiend na te komen.
Bij het uitgifte- en grondprijzenbeleid worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:
•De gemeente streeft bij haar grondprijzenbeleid naar een marktconforme uitgifteprijs.
•De gemeente streeft een differentiatie na in de grondprijzen voor wat betreft sociale huur- en koopwoningen (starterswoningen).
Jaarlijks worden de in exploitatie genomen complexen geactualiseerd en daarna via de planning en control cyclus gerapporteerd aan de gemeenteraad. Tussentijdse winstneming is alleen mogelijk bij een actuele grondexploitatie. Voor het geprognosticeerde verlies van een grondexploitatie wordt een voorziening ter grootte van het verwachte resultaat op contante waarde in het betreffende boekjaar genomen. Ieder jaar worden de grondexploitaties van de in exploitatie genomen complexen geactualiseerd. De rapportage maakt onderdeel uit van de jaarrekening en wordt aangeboden aan de raad.
Binnen de gemeentelijke grondvoorraad wordt onderscheid gemaakt naar de volgende vormen ‘niet in exploitatie genomen bouwgronden’ en ‘bouwgronden in exploitatie’. Alle gronden worden geactiveerd tegen (historische) verkrijgingprijs en bijkomende kosten. Op grond wordt niet afgeschreven.
Risicomanagement is een onderdeel van de reguliere planning en control cyclus. Grondexploitaties zijn een risicodragende activiteit. Dat vraagt om een adequate analyse en beheersing van deze risico’s.
In het kader van risicomanagement is het van belang in welke mate de gemeente zelf een risico kan beïnvloeden. Indien de beïnvloedbaarheid groot is kan een gerichte strategie worden ingezet om een negatief risico te beperken of zelfs af te wenden. Indien de beïnvloedbaarheid gering is, is monitoring van belang om tijdig over de omvang en het financiële gevolg te kunnen rapporteren.
Voor grondexploitaties is een adequate informatievoorziening noodzakelijk. Door middel daarvan zal actieve sturing op risico’s, planning en realisatie kunnen plaatsvinden.
De bevoegdheid tot het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen ligt bij het college.
De Raad geeft de kaders aan waarbinnen het college het grondbeleid uitvoert. De dagelijkse uitvoering van het grondbeleid is een taak van het college van B&W. Het college formuleert de beleidsvoornemens bij de begroting waaronder beleidsvoornemens op het gebied van grondbeleid. In de begroting is hiervoor een specifieke plek beschikbaar, namelijk de paragraaf grondbeleid.
Hoofdstuk 2 Beleidskaders en ruimtelijke opgave
2.2 Landelijke regelgeving
2.2.1 Landelijke regelgeving in relatie tot nieuwe Omgevingswet
Aanvullingswet grondeigendom: belangrijke veranderingen met betrekking tot grondbeleid
De Aanvullingswet grondeigendom is één van de vier aanvullingswetten die in de Omgevingswet geïntegreerd worden, de andere drie aanvullingswetten gaan over bodem, geluid en natuur. Deze zijn eerder al aangenomen door de Tweede Kamer. De reden van het loskoppelen van de Omgevingswet is dat op deze manier eventuele vertraging in het politieke proces rondom de Aanvullingswetten geen gevolgen zou hebben voor de planning van de Omgevingswet zelf. Onderstaand wordt ingegaan op enkele belangrijke veranderingen met betrekking tot grondbeleid, de aangenomen amendementen zullen daarbij ook aan de orde komen.
Wet voorkeursrecht gemeenten
De artikelen van deze wet zullen grotendeels worden overgenomen in de Omgevingswet. Nieuw in het wetsvoorstel was de uitzondering op de aanbiedingsplicht aan de gemeente als de beoogde verkrijger in staat is de gewenste functie zelf te realiseren, deze uitzondering niet wordt opgenomen in de nieuwe wet. Wel nieuw in de Omgevingswet is het moment van inwerkingtreding van het voorkeursrecht. Deze wordt gekoppeld aan het tijdstip van inschrijving in de openbare registers. Verder zijn er enkele termijnen gewijzigd. Verder is bepaald dat het voorkeursrecht niet na drie, maar na twee jaar opnieuw gevestigd kan worden. Ook wordt de verlengingstermijn van tien jaar gewijzigd in twee maal vijf jaar. Dat betekent dat de gemeente na vijf jaar opnieuw moet besluiten over het van toepassing blijven van het voorkeursrecht op aangewezen gronden.
Onteigeningswet
De belangrijkste wijziging ten opzichte van de huidige Onteigeningswet is dat de administratieve onteigeningsprocedure onder het bestuursrecht komt te vallen. Het bevoegd gezag stelt de onteigeningsbeschikking vast, vervolgens kunnen belanghebbenden hun bedenkingen kenbaar maken bij de bestuursrechter. De rechtbank zal ingevolge het aangenomen amendement Bisschop een volle toetsing uitvoeren op de onteigeningsbeschikking deze bekrachtigen. Daarna is hoger beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De bekrachtigingsprocedure bij de rechtbank vervult tevens de rechtsbeschermingsfunctie in eerste aanleg. De burgerlijke rechter blijft de rechter die de schadeloosstelling beoordeelt. De regels voor schadeloosstelling zijn nagenoeg ongewijzigd gebleven. Ten aanzien van zelfrealisatie kan er nog steeds worden onteigend, indien zelfrealisatie binnen drie jaar niet van de grond is gekomen.
Wet inrichting landelijk gebied
Kavelruil in landelijk gebied blijft vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Nieuw is dat kavelruil ook in stedelijk gebied plaats kan vinden, waarbij echter - in tegenstelling tot bij landelijk gebied - nimmer sprake van dwang kan zijn en er ook geen sprake van vrijstelling van overdrachtsbelasting is. Dit is daarmee een vrijwillige regeling geworden, zonder materiële consequenties voor grondbeleid.
Kostenverhaal in de Wet ruimtelijke ordening
De Omgevingswet maak het mogelijk dat een omgevingsplan (dat in de plaats komt van het bestemmingsplan) met of zonder tijdvak wordt vastgesteld. De regels voor kostenverhaal moesten daarom zo worden aangepast dat kosten ook kunnen worden verhaald als een gebied organisch wordt ontwikkeld (en er dus geen sprake is van een tijdvak). Dit maakt het kostenverhaal wel complexer. Immers, de toedeling van de kosten aan kostendragers is moeilijk te bepalen wanneer het eindbeeld nog niet bekend is. Volgens het wetsvoorstel moeten wel verhaalde, maar niet daadwerkelijk gemaakte kosten worden terugbetaald. Echter bij organische ontwikkeling hoeft er niet te worden terugbetaald, wanneer de middelen aan andere (verhaalbare) posten zijn besteed dan oorspronkelijk opgegeven. Dit zorgt voor meer vrijheid en flexibiliteit in de gebiedsontwikkeling, in lijn met de opzet van organische ontwikkeling. Verder kunnen kosten alleen verhaald worden in geval sprake is van fysieke maatregelen. In het wetsvoorstel was ook opgenomen dat kostenverhaal ten behoeve van fondsbijdragen en bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen zou komen te vervallen. Echter, bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen worden afdwingbaar daar waar sprake is van functionele samenhang met het plan. Doordat de criteria Profijt, Proportionaliteit en Causaliteit worden losgelaten bij kostenverhaal lijkt hier sprake te zijn van een duidelijke breuk met het tot op heden gevoerde grondbeleid.
Conclusie
Al met al levert de Omgevingswet met betrekking tot het grondbeleid geen zeer ingrijpende wijzigingen op. Het meest vernieuwend is de mogelijkheid tot organische ontwikkeling, in combinatie met kostenverhaal.
Hoofdstuk 4 Het instrumentarium
4.5 Kostenverhaal bij faciliterend grondbeleid
4.6 Voorbeelden van anterieure samenwerkingsovereenkomsten
Elke overeenkomst met afspraken waardoor het kostenverhaal verzekerd is en waarin – voor zover nodig - het tijdvak, de fasering, de locatie-eisen en/of de bouwcategorieën zijn geregeld, kan er toe leiden dat het gemeentebestuur geen exploitatieplan hoeft vast te stellen. Dat kan de gemeente met verschillende typen overeenkomsten bereiken. Het gaat hierbij om, door middel van een samenwerkingsverband, te komen tot een voor alle partijen gewenste locatieontwikkeling. Via een samenwerkingsverband komt men tot een redelijke verdeling van kosten, opbrengsten en risico’s uit de grondexploitatie tussen de gemeente en de betreffende marktpartij(en). Het gaat hier dus nadrukkelijk om te komen tot een gezamenlijke grondexploitatie.
In deze paragraaf wordt ingegaan op de mogelijke samenwerkingsvormen die er zijn en hoe de gemeente met dergelijke samenwerkingsvormen wil omgaan.
Er wordt onderscheid gemaakt tussen commerciële ontwikkelaars en woningcorporaties hoe er met de samenwerkingsvorm wordt omgegaan.
Met de corporatie (de Bouwvereniging) wordt er gewerkt aan standaard afspraken die het gezamenlijke belang borgen. De afspraken zullen in een apart document worden vastgelegd. Belangrijke onderwerpen hierin zullen zijn: kosten openbare ruimte; kosten ruimtelijke procedures; etc.
Bij commerciële ontwikkelingen is het zaak om het kostenverhaal helder te krijgen. Hiervoor zal de gemeente richtlijnen moeten gaan opstellen zodat er duidelijkheid komt. De kosten voor de openbare ruimte worden gedragen door de ontwikkelaar.
De Wro legt een basis voor het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten met grondeigenaren en ontwikkelaars voor grondexploitatie. De gemeente heeft voor deze privaatrechtelijke overeenkomsten veel contractsvrijheid, met in achtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De nieuwe regelgeving biedt de gemeente door deze contractsvrijheid mogelijkheden om bij private ontwikkelingen regie te voeren. Een (meer of mindere) actieve rol van de gemeente bij private locatieontwikkeling is vereist. Een privaatrechtelijke overeenkomst komt in beginsel tot stand op basis van wederzijds belang en wederzijdse vrijwilligheid. In bijlage 2 zijn een aantal denkbare vormen van overeenkomsten kort beschreven.
Hoofdstuk 5 Uitgifte- en grondprijzenbeleid
5.2 Grondprijsbeleid: marktconforme grondprijzen
5.2.1 Woningbouw
Sociale woningbouw
In de huidige praktijk geeft de gemeente Harlingen geen kavels uit aan de woningcorporaties, maar verzorgt de woningstichting zelf de grondexploitatie- en vastgoedontwikkeling van sociale woningbouwprojecten. Daar waar in de toekomst de uitgifte van grond voor sociale woningbouw aan de orde is zullen de grondprijzen grotendeels comparatief worden benaderd. In de praktijk zullen programma-afspraken een belangrijke rol spelen bij de vaststelling van de te hanteren grondprijzen. In de grondprijzen wordt onderscheid gemaakt naar meergezinswoningen en grondgebonden woningen.
Bij de bepaling van sociale grondprijzen is het van belang de definitie van sociale woningbouw vast te leggen. De gemeente Harlingen hanteert de volgende definitie:
* Sociale huur: woningen met een huursom niet hoger dan de op dat moment geldende maximale huurtoeslaggrens uit de Wet op de huurtoeslag
* Sociale koop (starterswoning): woningen met een maximale koopprijs van EUR 200.000,00 vrij op naam (peiljaar 2019)
Vrije sector woningbouw (complex en vrije kavels)
Voor vrije sector woningbouw worden de prijzen comparatief bepaald. Hierbij zal worden gekeken naar grondprijzen zoals deze worden gehanteerd in omliggende gemeenten.
Bij de beoordeling van de hoogte van de op bovenstaande manier ontstane grondprijzen wordt onder meer gebruik gemaakt van de residuele methode. Op hoofdlijnen wordt via deze methode een check uitgevoerd met betrekking tot de realiteit van de grondprijzen zoals die via de comparatieve methode zijn ontstaan. Nadrukkelijk wordt vermeld dat de residuele methode slechts als aanvulling dient op de comparatieve methode. Een eventuele discussie met ontwikkelaars over de grondprijs zoals die via de residuele methode ontstaat, is nadrukkelijk niet de bedoeling. Indien het verschil tussen de comparatief bepaalde grondprijs en residueel bepaalde grondprijs substantieel is, wordt uitgezocht hoe dit verschil is ontstaan en hoe dat te verklaren is.
5.2.2 Commerciële en maatschappelijke voorzieningen
Voor de diverse commerciële voorzieningen geldt dat de prijzen op comparatieve wijze worden bepaald. Voor de nabije toekomst zijn van de commerciële voorzieningen met name de bedrijventerreinen van belang. Op dit moment vindt nog gronduitgifte plaats op het bedrijventerrein en Oostpoort II. De verwachting is dat deze kavels in de loop van 2020 verkocht zullen worden.
De ontwikkeling van bedrijventerrein Oostpoort III zal niet eerder dan 2021 plaats vinden, bij deze ontwikkeling faciliteert de gemeente Harlingen en heeft zij geen grondpositie.
Bij de bepaling van grondprijzen voor commerciële voorzieningen zoals bedrijventerrein, kantoren, horecavoorzieningen, winkelvoorzieningen wordt in principe afgerekend per afgenomen m² grondoppervlak. Bij meerdere bouwlagen kan ervoor worden gekozen om af te rekenen per m² BVO (Bruto Vloer Oppervlak).
Bij de vergelijking worden zowel gerealiseerde en gehanteerde grondprijzen van projecten binnen de gemeente als regionale grondprijzen meegenomen.
Ook hier geldt dat ter aanvulling op de comparatief bepaalde grondprijs via de residuele methode een grondprijs wordt bepaald om na te gaan of daar geen onverklaarbare verschillen in optreden die tot aanpassing behoren te leiden.
Maatschappelijke voorzieningen
De grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen worden met inachtneming van het accommodatiebeleid bepaald.
Kostprijsdekkende huur
Sinds de Wet Markt en Overheid (Wet MenO) in werking is getreden moet de gemeente Harlingen een kostprijsdekkende huur in rekening brengen. Voor de veelal maatschappelijke organisaties die vastgoed huren van gemeenten betekent dit vaak een huurverhoging met mogelijk exploitatietekorten tot gevolg.
Op dit moment heeft de gemeente nog niet voor al haar gebouwen een kostprijsdekkende huur vastgesteld. In 2020 zal voor alle gemeentelijke gebouwen een kostprijsdekkende huur vastgesteld gaan worden om zo een gelijk speelveld te creëren voor overheid en markt.
5.2.3 Groenstrokenbeleid
De gemeente Harlingen heeft haar beleid ten aanzien van de verkoop van snippergroen vastgelegd in de beleidsnotitie “Groenstroken en erfpachtbeleid”. De prijzen uit deze beleidsnotitie worden periodiek herzien. De notitie bevat de criteria/richtlijnen waaronder de gemeente over kan gaan tot het uitgeven van snippergroen in eigendom, huur of bruikleen. Tevens zijn de (uitgangspunten bij) de verkoop- en verhuurprijzen vastgelegd.
Voor een nadere toelichting op de prijsbepaling en voorwaarden wordt verwezen naar de beleidsnotitie “Groenstroken en erfpachtbeleid”.
5.2.4 Erfpachtbeleid
De gemeente Harlingen heeft haar beleid ten aanzien van erfpacht vastgelegd in de beleidsnotitie “Groenstroken en erfpachtbeleid”. De prijzen uit deze beleidsnotitie worden periodiek herzien. De notitie bevat de criteria/richtlijnen waaronder de gemeente over kan gaan tot het uitgeven van gronden in erfpacht. Ook wordt er aandacht gegeven aan de afkoop of verlenging van erfpachtcontracten.
BIJLAGE 1: Methoden van kostenverhaal
De gemeente kan de kosten van voorzieningen langs verschillende wegen verhalen:
-Op basis van een anterieure- of posterieure privaatrechtelijke overeenkomst.
Een privaatrechtelijke overeenkomst die vóór de vaststelling van een bestemmingsplan (of een andere planologische maatregel als genoemd in de Wro) wordt gesloten, wordt een anterieure overeenkomst genoemd. De gemeente heeft voor de anterieure overeenkomst een grote mate van contractsvrijheid, mits de overeenkomst niet strijdig is met geldende wet- en regelgeving, de redelijkheid en de billijkheid van de overeenkomst worden gerespecteerd en de beginselen van behoorlijk bestuur worden nageleefd. Daarbij geldt, dat de gemeente van deze overeenkomst geen misbruik mag maken door een particuliere eigenaar te dwingen onredelijk hoge bijdragen te laten betalen en/of andere buitensporige verplichtingen aan te gaan. In bijlage 2 staan voorbeelden van (anterieure privaatrechtelijke) samenwerkingsovereenkomsten.
Ná het vaststellen van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelmogelijkheden zijn opgenomen, hebben de gemeente en de marktpartij niet meer de ruimte tot onderhandelingen over de wijze van ontwikkeling, maar wordt een en ander door de gemeente voorgeschreven via een exploitatieplan. Heeft de gemeente een exploitatieplan vastgesteld is het vervolgens ook nog mogelijk om privaatrechtelijke overeenkomsten te sluiten. Die worden posterieure overeenkomsten genoemd. De inhoud van posterieure overeenkomsten is aan meer beperkingen onderworpen: er kan eigenlijk niet meer worden onderhandeld over inrichting, kwaliteit en kostenverhaal. Het exploitatieplan en bestemmingsplan zijn maatgevend en afwijkende bepalingen zijn niet toegestaan. Ook is het in een posterieure overeenkomst niet meer mogelijk om een financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen te vragen. Wel mogen bepalingen uit het exploitatieplan verder worden uitgewerkt.
-Op basis van de verrekening zoals is vastgesteld bij een exploitatieplan.
Indien er geen overeenkomst is gesloten met alle betrokken private partijen voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan, dient de gemeente afdwingbaar de kosten te verhalen en kan zij locatie-eisen stellen via het exploitatieplan. De plicht tot kostenverhaal geldt niet alleen op een professionele marktpartij maar ook op een individuele eigenaar die zelf realiseert. Het exploitatieplan ligt gelijktijdig met het bestemmingsplan of projectbesluit ter inzage en is eveneens vatbaar voor zienswijzen en beroep. Om voldoende flexibel te kunnen opereren, bestaat de verplichting het exploitatieplan jaarlijks te herzien totdat alle werken zijn gerealiseerd.
In de kosten van voorzieningen zijn ook begrepen de kosten van eventuele planschade. Tevens kan een bijdrage worden verlangd voor voorzieningen buiten het plangebied, als daar op basis van een structuurvisie beleidsmatig in is voorzien.
BIJLAGE 2: Vormen van samenwerkingsovereenkomsten
-gronduitgifte-overeenkomst: de gemeente geeft de grond uit onder de voorwaarden die ze stelt. Deze overeenkomst kan worden gesloten als de gemeente gronden in bezit heeft (actief grondbeleid);
-bouwclaim-overeenkomst: een ontwikkelende marktpartij brengt zijn grond in voor ontwikkeling, de gemeente maakt de gronden bouwrijp en geeft de desbetreffende marktpartij, onder de afgesproken voorwaarden en verrekeningen, de gelegenheid een deel van het bouwprogramma te realiseren. Deze overeenkomst kan worden gesloten als een ontwikkelaar grondposities bezit en geen belang heeft bij het exploiteren van de grond (actief dan wel faciliterend grondbeleid);
-concessieovereenkomst: de ontwikkelende partij ontwikkelt voor eigen rekening en risico een volledig gebied. De gemeente zorgt uitsluitend voor de planologische maatregelen en neemt na ontwikkeling het openbare gebied over in eigendom en beheer. Deze overeenkomst ka worden gesloten als de gemeente geen belang heeft bij participatie in de ontwikkeling en de ontwikkelaar bij voorkeur de volledige ontwikkeling wil doen (faciliterend grondbeleid);
-exploitatieovereenkomst: de gemeente treft alle openbare voorzieningen. De exploitant sluit met de gemeente een overeenkomst, aangaande het kostenverhaal en overige zaken. Deze overeenkomst zal veelal worden gesloten als de exploitant een goede grondpositie heeft en weinig belang heeft bij de ontwikkeling van het openbare gebied (faciliterend grondbeleid);
-publiek private samenwerkingsovereenkomst (PPS-overeenkomst): bij een samenwerking als deze kiest de gemeente voor een gemeenschappelijke grondexploitatie. Hiervoor wordt vaak gekozen als er nog slechts sprake is van summiere planvorming en daarmee samenhangend veel onzekerheden. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor als de voorbereiding van de ontwikkeling specifieke kennis vereist (actief dan wel faciliterend grondbeleid).
Voormelde overeenkomsten kunnen er toe leiden dat een gemeente niet verplicht is een exploitatieplan vast te stellen.
Het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten is maatwerk. De gemeente zal zich per gebied of locatie afvragen welk type overeenkomst de meest passende is. Elke situatie vraagt om een oplossing voor die specifieke situatie. Een overeenkomst is het resultaat van onderhandelingen, waarbij veel zaken moeten worden afgewogen om voor de gemeente te komen tot een acceptabel compromis. Een dergelijk proces vergt de nodige tijd en er kan niet vroeg genoeg mee gestart worden. Ook gedurende de uitvoering van de overeenkomst kan door verschillende belangen en veranderende omstandigheden zich een situatie voordoen waarbij contracten moeten worden vernieuwd of aangepast.
Een privaatrechtelijke overeenkomst is aan enkele belangrijke beperkingen gebonden:
•In beginsel mag de privaatrechtelijke overeenkomst niet in strijd zijn met publiekrechtelijke regelgeving.
•De aanleg van openbare voorzieningen wordt gezien als een overheidsopdracht. De aanleg van de openbare voorzieningen dient te geschieden met in acht name van de Europese en nationale regelgeving en het gemeentelijk beleid.
•De Europese richtlijnen, gericht tegen ongeoorloofde staatssteun aan bedrijven, schrijven voor dat grondprijzen bij gemeenten via een openbare biedprocedure tot stand moeten komen of moeten worden bepaald op basis van een vooraf uitgevoerde onafhankelijke taxatie.
BIJLAGE 3: Criteria bij intake initiatieven van derden
•Wat is de uitstraling van het initiatief: gaat er katalysatorwerking uit van het initiatief?
•Past het in de vastgestelde ruimtelijke kaders?
•Is er synergie met de ruimtelijke invulling in de omgeving, bijvoorbeeld door het wegnemen van milieubelemmeringen?
•In welke mate wordt voldaan aan bestuurlijke doelen van de gemeente Harlingen?
•In welke mate kan in het project worden ingespeeld op de actualiteit?
•Hoe is de marktopname / absorptie van de nieuwe productie? Is het project concurrerend met andere in gang gezette projecten of beoogde ontwikkelingen?
•Zijn er kansen op subsidie? Is cofinanciering mogelijk of haalbaar?
•Zijn er bijzondere mogelijkheden van intensief, dubbel, meervoudig ruimtegebruik?
•Is er draagvlak bij de bevolking?
•Is de parkeerdruk oplosbaar conform gemeentelijke parkeereis?
•Is het project later nog flexibel in te vullen?
•Is er nu een gunstig momentum voor dit project?
•Is er sprake van duurzame waarde creatie c.q. maatschappelijk rendement? Dit wordt nagegaan bij een groter volume (meer dan 10 woningen).
•Is het plan niet contra-productief voor andere ontwikkellocaties (zonder dat daarbij zeggenschap ontstaat voor een ontwikkelaar)
BIJLAGE 4: Uitgangspunten bij zelfrealisatie
•Bij contractvorming is steeds uitgangspunt te streven naar ‘maatwerkafspraken’ die bij voorkeur in een anterieure grondexploitatieovereenkomst Wro 6.24.1 met de zelfrealisator worden vastgelegd;
•De ontwikkelaar respecteert de basisprincipes (ruimtelijk programmatisch kader, verstedelijkingsprincipe, ruimtegebruik normering en vormgeving van het parkeren; en dergelijke) die in deze gemeentelijke structuurvisie, gebiedsvisie of andere toepasselijke structuurvisie zijn vastgelegd, evenals het bouwbesluit en het welstandskader;
•De zelfrealisator conformeert zich aan het van toepassing zijnde beleid rond inrichting van de openbare ruimte;
•De zelfrealisator is bereid om de kosten van grondexploitatie te dragen en is tevens bereid tot voorgeschreven bijdragen ruimtelijke ontwikkeling, bijdrage bovenwijkse voorzieningen en kosten van planschade;
•Een zelfrealisator neemt de hele ontwikkelvlek ter hand; het principe van integrale planontwikkeling met vereffening van zoet en zuur is inzet; minimaal is dat de initiatiefnemer een ontwikkelplan maakt voor de gehele door de gemeente te definiëren vlek;
•De zelfrealisator is bereid om vanaf de ontwerpfase de belanghebbenden / omgeving van het plan te betrekken bij de planvorming om zoveel mogelijk commitment te creëren en weerstand in een vroegtijdig stadium te reduceren;
•De zelfrealisator draagt ten principale het ondernemersrisico binnen de ontwikkelvlek (ontwikkelt daarom voor eigen rekening en risico);
•Er geldt een energieprestatie conform bouwbesluit; de gemeente brengt extra wensen in;
•Bij inhuur door de marktpartij van deskundigheid bij de gemeente wordt een marktconform tarief in rekening gebracht op basis van een door de gemeente uit te brengen offerte; de te maken afspraken worden contractueel vastgelegd.
•De gemeente brengt nabijgelegen eigen vrije grondposities (dat wil zeggen waaromtrent geen bouwclaim of contractuele afspraken bestaan) onder marktconforme en concurrentie stimulerende condities op de markt wanneer het gaat om een totale ontwikkelvlek; wanneer het gaat om een grondpositie op een locatie waarbij een of meer andere partijen gaan ontwikkelen dan is er bereidheid dat eigendom (met inbegrip vannbestaande openbare ruimte) in te brengen (tegen een nader vast te stellen marktconforme waarde) in de ontwikkeling van die ander.
•Nieuwe secundaire en tertiaire openbare ruimte in op of boven de grond in de ontwikkelvlek wordt betaald door de ontwikkelaar en na gereedkomen inclusief ondergrond om niet overgedragen aan de gemeente;
•bij afspraken zal steeds een toetsing plaatsvinden op de aspecten van mededinging, aanbesteding van werken / diensten en staatssteun.
BIJLAGE 5: Toelichting grondprijsmethodieken
Kostprijsbenadering
De kostprijsbenadering berekent de grondopbrengsten uitgaande van een sluitende grondexploitatie. Om op deze manier de opbrengsten te kunnen bepalen moet er dus inzicht zijn in de kostenposten en moet een fasering worden aangehouden ten aanzien van de uitgifte.
Nadeel van deze methode is dat er nauwelijks een relatie is met de markt. Voordeel is wel dat op deze manier de minimale verkoopprijs bekend is om een sluitende grondexploitatie te realiseren.
Comparatieve methode
Comparatief betekent vergelijkenderwijs. De grondprijs wordt dus vastgesteld door te onderzoeken wat gerealiseerde grondprijzen op vergelijkbare locaties zijn. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de vergelijkbaarheid van de locatie (correcties mogelijk voor ligging en andere aspecten) en met de prijspeildatum van het vergelijkingsmateriaal. De methode is relatief simpel te noemen en kan indien voldoende vergelijkingsmateriaal voor handen is, leiden tot marktconforme prijzen.
Residuele waardemethode
De residuele grondopbrengsten worden bepaald op basis van de opbrengsten van het vastgoed en de kosten die gemaakt moeten worden om dit vastgoed te realiseren; de stichtingskosten.
Door van de vastgoedopbrengsten de stichtingskosten af te trekken, ontstaat de residuele grondopbrengst welke als opbrengst wordt opgevoerd in de grondexploitatie.
Middels enkele kleine aanpassingen geldt echter dezelfde methode voor andere soorten vastgoed.
Om op deze manier een grondprijs te berekenen dient marktonderzoek uitgevoerd te worden naar reële VON-prijzen, waarbij net als bij de comparatieve grondwaardemethode rekening dient te worden gehouden met de vergelijkbaarheid van de locaties en prijspeildatum van het vergelijkingsmateriaal. Een ander, zeer belangrijk element, is de bepaling van de stichtingskosten. Hoe hoger de stichtingskosten hoe minder de grond waard is. In een vroeg stadium van het proces kunnen de bouwkosten ingeschat worden op basis van kengetallen. In een later stadium is deskundigheid gewenst.
Doordat de methode uitgaat van de marktwaarde van het onroerend goed wordt deze door deskundigen beschouwd als een methodiek die, mits correct toegepast, leidt tot marktconforme grondprijzen. Het bepalen van marktconforme grondprijzen behorende bij functies in de commerciële/vrije sector is van belang om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. In de toelichting op de Wro is ook uitdrukkelijk uitgesproken dat de te verwachten opbrengsten in een exploitatieopzet bij het exploitatieplan marktconform zullen moeten worden benaderd.
Bij een correct gebruik van deze methode is dit de meest inzichtelijke en reële methode.
Bovendien kan deze methode op projectbasis worden toegepast hetgeen een voordeel is als de frequentie van locatieontwikkelingsprojecten binnen gemeenten laag is.
Grondquotes
Grondwaardes door middel van grondquotes worden bepaald door bij een bepaalde VON-prijs een percentage van die VON-prijs (exclusief BTW) voor de grond te rekenen. De quotes zelf worden doorgaans afgeleid van gerealiseerde grondprijzen op andere locaties waarmee de basis van deze methodiek gelegen is in de eerdere genoemde comparatieve en residuele methoden.
De gemeente kan bij de bepaling van grondprijzen volgens de grondquotesystematiek dit beleid eenvoudig toepassen en hoeft verder niet in onderhandeling te treden met de ontwikkelaar.
Grondquotes kunnen gepresenteerd worden in een quotelijn.
Ontwikkelaars worden bij het hanteren van een quotelijn niet beloond voor het toevoegen van extra kwaliteit aan de woning als dit zich niet direct vertaalt in de VON-prijs van de woning. Als de VON (vrij op naam) -prijs gelijk blijft terwijl de stichtingskosten, als gevolg van het toevoegen van extra kwaliteit, hoger worden, dan heeft de ontwikkelaar residueel gezien minder geld voor de grond beschikbaar. De quote is echter gekoppeld aan de VON-prijs en de grondprijs wordt dus niet lager. Als gevolg hiervan voegt een ontwikkelaar dergelijke extra kwaliteit dan ook niet toe. Indien residueel wordt gerekend en dergelijke extra kwaliteit vertaalt zich niet in een verhoging van de VON-prijs, dan zal de berekende grondwaarde lager uitvallen.
Taxaties.
Hierbij wordt de grondprijs per project, locatie of zelfs per kavel door een onafhankelijke taxatie bepaald, waarbij gekozen kan worden voor één taxateur (kleine objecten) of bijvoorbeeld een taxatiecommissie (grote objecten). Voordelen: De uitkomst is een betrouwbare marktconforme prijs. Anti-speculatiebedingen zijn niet meer noodzakelijk.
Deze methode garandeert de maximale opbrengst voor de gemeente. Nadeel: hoe de grondprijs tot stand is gekomen is moeilijk controleerbaar.
BIJLAGE 6: Verantwoordelijkheden en bevoegdheden Gemeenteraad en B&W
De gemeenteraad is kaderstellend, het college van burgemeester en wethouders is uitvoerend. De gemeenteraad heeft het budgetrecht. De bevoegdheid tot het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen ligt sinds 2002 bij het college. De Wet dualisering gemeentebestuur regelt dat de raad een kaderstellende en controlerende taak heeft. Het college heeft tot taak te besturen en verantwoording af te leggen. Daarnaast definieert het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) nadere regels voor de begroting, meerjarenprognose, jaarverslag en jaarrekening.
In het kader van de Wet dualisering gemeentebestuur en de Gemeentewet (artikel 160 lid 1 sub e) is het college van burgemeester en wethouders bevoegd tot het besluiten en verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen
2Dit is een wettelijke bevoegdheid. Het is dus niet de gemeenteraad die over de koop en verkoop van vastgoed besluit. Bij koop ligt het budgetrecht overigens wel bij de gemeenteraad op grond waarvan iedere aankoop van vastgoed aan de gemeenteraad wordt voorgelegd.
. Met de jaarstukken (het jaarverslag en de jaarrekening ofwel programmarekening) legt het college verantwoording af over de realisatie van de door de raad in de programmabegroting vastgelegde beleidsvoornemens.
De Raad geeft de kaders aan waarbinnen het college het grondbeleid uitvoert. De Raad geeft ook de richting aan waarin het grondbeleid zich dient te bewegen. De gemeenteraad stelt kaders en geeft richting door middel van het vaststellen en goedkeuren van onder meer beleidsnota’s (waaronder de Nota Grondbeleid), structuurvisie, bestemmingsplannen en kredietaanvragen.
De dagelijkse uitvoering van het grondbeleid is een taak van het college van B&W. Het college formuleert de beleidsvoornemens bij de begroting waaronder beleidsvoornemens op het gebied van grondbeleid. In de begroting is hiervoor een specifieke plek beschikbaar, namelijk de verplichte paragraaf grondbeleid. Gelet op het overwegend meerjarige karakter van het grondbeleid zal het
College hier ook een meerjarige doorkijk geven op de beleidsvoornemens en de verwachte resultaten en risico’s. Het College laat, indien van toepassing, plannen, nota’s, grondexploitaties, investeringsschema’s en kredietaanvragen opstellen zodat de gemeenteraad kaders en richting kan aangeven.
Zij laat detailplannen uitwerken tot op het niveau dat er ook daadwerkelijk ontwikkeld en gebouwd kan worden. Wanneer het college een actief grondbeleid voert, verwerft de gemeente de gronden, laat deze bouw- en woonrijp maken en geeft de grond weer uit. Als faciliterend grondbeleid een betere weg is om de gemeentelijke belangen te dienen, gaat het college anterieure overeenkomsten aan of stelt een exploitatieplan op. Ook kan het college samenwerkingsverbanden aangaan met ontwikkelaars als dat in het belang is voor de realisatie van de gemeentelijke ambities.
Ten slotte kan het college strategisch verwerven om de positie van de gemeente te versterken en een goede uitgangspositie te verwerven voor het verwezenlijken van de gemeentelijke ambities.
Voor het aangaan van financiële verplichtingen gelden overigens de gebruikelijke bevoegdheden van het College en de Raad.
Voor het grondbeleid zijn de bevoegdheden van de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders opgenomen in onderstaande tabel.
Wat
Wanneer
Gemeenteraad (kaderstellend)
College van B&W (uitvoerend)
Nota Grondbeleid
1x per 4 jaar
Vaststellen kaders Grondbeleid
Nota Grondbeleid uitvoeren
Bestemmingsplannen
(Omgevingsplan)
Continu
Vaststellen bestemmingsplan
Structuurvisie
1x per 10 jaar
Vaststellen structuurvisie
Verwerving en beheer
Continu
–Beschikbaar stellen krediet verwervingen
–(Definitief) vestigen Wet voorkeursrecht gemeenten
–Voornemen en definitief besluit onteigeningsprocedure
–Aankopen in het kader van een actief/strategisch verwervingsbeleid
–Opstellen van een verwervingsplan
–(Voorlopig) vestigen voorkeursrecht
–Opstellen onteigeningsplan
Bouw- en woonrijp maken
Continu
Vaststellen aanbestedingskaders
Aanbesteden
Uitgifte/verkoop
Wanneer het zich voor doet
–Vaststellen kaders algemene verkoopvoorwaarden voor verkoop en uitgifte
–Sluiten contracten (geldt voor alle vastgoed; grond en gebouwen)
Indexering grondprijzen groenstroken
Jaarlijks
Vaststellen indexering
Kostenverhaal
Projectmatig
Kostenverhaal door middel van het eventueel vaststellen van het exploitatieplan
Grondexploitatie
Jaarlijks
–Vaststellen grondexploitatieopzetten
–Resultaatsbestemming
Sturing en verantwoording
Jaarlijks
–Begroting
–Jaarrekening
–Exploitatieopzetten