2. Grondprijzen
2.1 Algemeen
2.1.1 Grondprijsbeleid per functie
Het bepalen van een grondprijs kan via verschillende methodieken: residueel, comparatief en via de kostprijsbenadering.
2.1.2 Residuele grondprijsbepaling
De residuele grondwaardemethode is een top-down benadering. Hierbij is de gronduitgifteprijs het residu dat overblijft, nadat van de bruto opbrengsten (VON-prijs of gekapitaliseerde huurwaarde) van de onroerende zaken de totale productiekosten (bouwkosten, bijkomende kosten en winst- en risicomarge) zijn afgetrokken. Deze methode wordt vooral gehanteerd bij woningbouw- , commerciële ontwikkelingen en soms bij bedrijfsontwikkelingen.
2.1.3 Comparatieve grondprijsbepaling
Bij de comparatieve berekeningsmethodiek wordt de grondprijs vastgelegd aan de hand van de waarde van vergelijkbare objecten. Deze methodiek wordt veelal als aanvulling op andere methodieken of als toets gebruikt. Belangrijke referenties zijn vaak gepasseerde transacties. Deze methode wordt vooral aanvullend toegepast bij courant onroerend goed, waarin veel transacties plaatsvinden. Voor maatschappelijk vastgoed (en soms bedrijventerreinen) wordt wel vaak teruggevallen op de comparatieve methode, omdat de grondprijs bij maatschappelijk vastgoed vaak weinig schommelt.
2.1.4 Kostprijs grondprijsbepaling
Bij de kostprijsbenadering speelt de vervangingswaarde een belangrijke rol. Deze waarde heeft de functie van minimale uitgifteprijs. Alle (historische) productiekosten en lasten (ook kostenverhaal) worden als het ware omgeslagen over het aantal uit te geven vierkante meters grond. Hierdoor ontstaat een (gemiddelde) kostprijs voor de grond. Deze methode wordt gehanteerd bij incourant onroerend goed, waarbij een waarde in het economisch verkeer moeilijk vast te stellen is. De kostprijsbenadering wordt in beginsel in de gemeente Hardinxveld-Giessendam niet toegepast.
2.6 Snippergroen en restpercelen
2.6.1 Snippergroen
Onder snippergroen wordt verstaan: ‘kleine’ groenstroken in de woon- en werkomgeving die eigendom zijn van de gemeente en die qua doelstelling niet onder de groene hoofdstructuur of groene wijkstructuur vallen.
Onder groene hoofdstructuur of groene wijkstructuur wordt verstaan: openbare groenstroken die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke structuur van een gebied, zoals aangegeven in het bestemmingsplan en het groenbeleidsplan 2022-2032. Waarbij specifiek kan worden gedacht aan:
-Natuur (verblijfs- of verbindingsfunctie voor flora en fauna);
-Verkeersgeleiding;
-Beeldkwaliteit;
-Aankleding openbare ruimte (gebouwen en terreinen);
-Verblijfsgroen (recreatie, spelen, fietsen, wandelen).
Daarnaast geldt voor snippergroen dat zij direct grenst aan het perceel van een potentiële particuliere koper of huurder en dient altijd tot vergroting van het hoofdperceel te zijn. Commerciële verkopen vallen niet onder het onderdeel snippergroen en reststroken van het grondbeleid.
De gestelde prijzen voor snippergroen zijn ontstaan uit een vergelijking met omliggende gemeenten. De huurprijzen voor snippergroen bedragen 5% van de koopprijs. De tarieven voor snippergroen zijn als volgt:
Verkoop snippergroen per m²
prijs/m²
Snippergroen met óf zonder bebouwingsmogelijkheden (bijgebouwen), woningbouw
Eerst 1-50 m²
€ 200,00
Daaropvolgend 51-100 m²
€ 175,00
Daaropvolgend 101-150 m²
€ 125,00
Daaropvolgend 151-200 m²
€ 100,00
> 201 m2 Valt niet onder snippergroen
Bosgrond
Verhuur snippergroen per m²
prijs/m²
Snippergroen zonder bebouwingsmogelijkheden (bijgebouwen), woningbouw
Eerst 1-50 m²
€ 10,00
Daaropvolgend 51-100 m²
€ 8,75
Daaropvolgend 101-150 m²
€ 6,25
Daaropvolgend 151-200 m²
€ 5,00
> 201 m2
Afhankelijk van doel verhuur
2.6.2 Restpercelen
Onder restpercelen wordt verstaan: ‘kleine’ percelen gemeentegrond in een woon- en werkomgeving die niet voor de uitoefening van de gemeentelijke taak nodig zijn. Deze restpercelen zijn dan ook niet van belang voor het ontwikkelen en het verwezenlijken van de beleidsdoelstellingen op het gebied van wonen, werken, sport, verkeer en vervoer, recreëren, milieu en veiligheid. Dit kunnen zowel doelstellingen op de langere als kortere termijn zijn.
Net als bij snippergroen geldt dat restpercelen grenzen aan het perceel van een potentiële particuliere koper of huurder en dienen altijd tot vergroting van het hoofdperceel te zijn. Ook bij restpercelen geldt dat commerciële verkopen niet onder de beleidsnota snippergroen en reststroken vallen.
De gestelde prijzen voor restpercelen zijn ontstaan uit een vergelijking met omliggende gemeenten. De huurprijzen voor restpercelen bedragen 5% van de koopprijs. De tarieven voor restpercelen zijn hetzelfde als die voor snippergroen:
Verkoop restpercelen per m²
prijs/m²
Restpercelen met óf zonder bebouwingsmogelijkheden (bijgebouwen), woningbouw
Eerst 1-50 m²
€ 200,00
Daaropvolgend 51-100 m²
€ 175,00
Daaropvolgend 101-150 m²
€ 125,00
Daaropvolgend 151-200 m²
€ 100,00
> 201 m2 Valt niet onder snippergroen
Bosgrond
Verhuur restpercelen per m²
prijs/m²
Restpercelen zonder bebouwingsmogelijkheden (bijgebouwen), woningbouw
Eerst 1-50 m²
€ 10,00
Daaropvolgend 51-100 m²
€ 8,75
Daaropvolgend 101-150 m²
€ 6,25
Daaropvolgend 151-200 m²
€ 5,00
> 201 m2
Afhankelijk van doel verhuur