Aanhef
Inhoudsopgave
–Inleiding
–Hoofdstuk 1: Grondbeleid in de gemeente Haarlemmermeer
–Hoofdstuk 2: Grondinstrumenten
–Hoofdstuk 3: Ruimtelijke opgave en kaders voor grondbeleid
–Hoofdstuk 4: Financieel kader
–Hoofdstuk 5: Doorkijk toekomstige wetgeving
–Hoofdstuk 6: De energietransitie en transitie naar een circulaire economie
Inleiding
In dit Beleidskader Strategisch Grondbeleid wordt beschreven welke vorm van grondbeleid de gemeente Haarlemmermeer voorstaat en welke instrumenten zij kan inzetten om haar ruimtelijke visie en de daarop gebaseerde doelstellingen op het gebied van wonen, werken, duurzaamheid, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken.
Dit beleidskader vervangt het Beleidskader Strategisch Grondbeleid Haarlemmermeer 2015-2019, welke verscheen in een periode van economisch herstel na de economische crisis. In de laatste jaren van de periode 2015-2019 is sprake van economische groei waarbij in diverse sectoren de kenmerken van een overspannen markt aan de orde zijn. De economische groei met bijbehorende gevolgen voor de ruimtelijke ontwikkelingen alsmede de fusie van de voormalige gemeenten Haarlemmermeer en Haarlemmerliede en Spaarnwoude, vormt de context voor dit Beleidskader Strategisch Grondbeleid Haarlemmermeer 2019-2023.
De huidige periode van economische groei valt samen met de verschillende ruimtelijke opgaven van een groeiende gemeente Haarlemmermeer: woningbouw, bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Een belangrijke en omvangrijke opgave blijft de bouw van woningen. Om te kunnen inspelen op de grote woningbehoefte wordt door de gemeente naar versnellingsmogelijkheden gekeken. Daarnaast heeft de gemeente door de ligging in een dynamische regio een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. De vraag naar bedrijventerreinen en kantorenlocaties kan gefaciliteerd worden door de herontwikkeling van bestaande verouderde bedrijventerreinen en kantorenlocaties en de ontwikkeling van nieuwe locaties. Deze opgaven op het gebied van wonen en werken staan niet op zichzelf en zullen in samenhang met onder meer infrastructuur/mobiliteit, maatschappelijke voorzieningen, groen, recreatie en duurzaamheid moeten worden opgepakt. In dat kader is ook de (op basis van art. 160 lid 4 wettelijk verplichte) aanpak van oneigenlijk grondbeleid van belang, om mede te voorkomen dat oneigenlijk gebruik van gemeentegrond ontwikkelingen in de weg staat.
Om in te kunnen spelen op de verschillende opgaven is behoefte aan flexibiliteit en maatwerk. Deze behoefte aan flexibiliteit wordt mede ingegeven door het grote verschil in ruimtelijke opgaven tussen de 31 kernen die de gemeente rijk is. De gemeente zal dan ook de komende periode gebruik blijven maken van het totale pakket aan grondinstrumenten en daaruit, afhankelijk van de situatie, een strategische keuze maken. Deze vorm van grondbeleid betitelt de gemeente als situationeel grondbeleid.
Situationeel grondbeleid houdt in dat de gemeente daar waar dat ruimtelijk wenselijk is met gebruikmaking van de meest geëigende instrumenten de gewenste ontwikkeling mogelijk maakt. Private grondeigenaren met initiatieven die bijdragen aan de realisatie van ruimtelijke doelstellingen zullen worden uitgenodigd hun bijdrage daaraan te leveren. Zij zullen zo nodig door de gemeente worden gefaciliteerd door het stellen van ruimtelijke kaders voor de ontwikkeling.
Deze vorm van grondbeleid is uitgewerkt in onderhavig beleidskader dat de opstap vormt naar een volgende fase in de ruimtelijke vormgeving van de gemeente. Dit beleidskader heeft in principe een tijdsspanne van vier jaar, maar zal in het kader van de Omgevingswet naar alle waarschijnlijkheid eerder worden herzien.
Leeswijzer
Hoofdstuk 1 licht de keuze voor situationeel grondbeleid toe aan de hand van een algemene schets van de huidige situatie en bevindingen gedurende de periode van het voorgaande Beleidskader Strategisch Grondbeleid 2015-2019.
Hoofdstuk 2 geeft een overzicht van de grondinstrumenten en maakt globaal inzichtelijk, aan de hand van voorbeelden, op welke wijze de gemeente deze instrumenten de afgelopen jaren heeft ingezet.
Hoofdstuk 3 geeft een globaal overzicht van de ruimtelijke opgaven voor Haarlemmermeer op grond van de Structuurvisie Haarlemmermeer 2030, de Deelstructuurvisie Hoofddorp 2030, de Structuurvisie Samen naar 2035 van Haarlemmerliede en Spaarnwoude en de opgave versnelling woningbouw. Daarnaast geeft dit hoofdstuk de kaders aan die ter invulling van het grondbeleid kunnen worden gehanteerd.
Hoofdstuk 4 licht het financiële kader toe waarbinnen het grondbeleid plaatsvindt.
Hoofdstuk 5 biedt een doorkijk naar de Omgevingswet en de Aanvullingswet grondeigendom.
Hoofdstuk 6 biedt een doorkijk naar de energietransitie en de transitie naar een circulaire economie in relatie tot gebiedsontwikkeling.
Hoofdstuk 2. Grondinstrumenten
2.1 Actief
2.1.1 Grondverwerving
In bepaalde gevallen blijft grondverwerving het meest geëigende instrument om een gewenste ontwikkeling tot stand te brengen. De afweging om wel of niet tot grondverwerving over te gaan vergt in ieder afzonderlijk geval een strategische afweging waarbij meerdere factoren een rol spelen:
–de noodzaak van de ontwikkeling ter plaatse;
–de eigendomssituatie ter plaatse;
–de prijsstelling;
–de marktsituatie;
–eventuele alternatieven.
Op grond hiervan wordt ambtelijk een verwervingsstrategie opgesteld. In de verwervingsstrategie worden naast de kansen ook de risico’s in beeld gebracht. Risico’s zijn bijvoorbeeld het moment van verwerving, het ontwikkeltempo en de investeringen die met een ontwikkeling gepaard gaan. De verwervingsstrategie wordt bestuurlijk afgestemd en de daaruit volgende verwerving(en) worden onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring gedaan.
Minnelijke verwerving
Verwerving vindt in de regel op minnelijke wijze plaats. Het grootste gedeelte van de recent verworven gronden is op deze wijze verworven. Voor het geval de onderhandelingen niet tot het gewenste resultaat leiden, beschikt de gemeente over een aantal instrumenten die haar in de gelegenheid stellen om de regie op de toekomstige ontwikkeling te voeren, waaronder de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet.
Voorkeursrecht
De Wet voorkeursrecht gemeenten biedt gemeenten de mogelijkheid om in bepaalde gevallen een voorkeursrecht te vestigen. Een voorkeursrecht verschaft gemeenten het eerste recht van koop: de eigenaar kan dan pas tot vervreemding aan een derde overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld de betreffende grond te kopen. De gemeente beslist of zij de grond al dan niet wil kopen. Door middel van het vestigen van een voorkeursrecht verstevigt de gemeente aldus haar positie op de grondmarkt en gaat zij grondspeculatie tegen.
Het voorkeursrecht is een passief instrument: eigenaren zijn niet verplicht tot verkoop. Het voorkeursrecht is daarom vooral van betekenis in combinatie met het actieve instrument onteigening: door middel van het vestigen van een voorkeursrecht wordt voorkomen dat gronden worden overgedragen aan partijen die zich kunnen beroepen op het zelfrealisatiebeginsel. Een succesvol beroep op zelfrealisatie staat namelijk aan onteigening in de weg.
Onteigening
De Onteigeningswet biedt de gemeente de mogelijkheid om in het algemeen belang te onteigenen. Omdat onteigening een inbreuk maakt op het eigendomsrecht, een fundamenteel recht, en daarmee een ingrijpend instrument is, is onteigening alleen mogelijk onder strikte wettelijke voorwaarden en is onteigening met tal van procedurele rechtswaarborgen voor de eigenaar omkleed.
De onteigeningsprocedure bestaat uit een administratieve en een gerechtelijke fase. Deze fasen dienen voorafgegaan te worden door een minnelijke fase. Deze fasen dienen uiterst zorgvuldig en volgtijdelijk te worden doorlopen. Pas als gebleken is dat minnelijke verwerving niet mogelijk is kan de administratieve fase worden gestart. In deze fase wordt door de Kroon bij Koninklijk Besluit het besluit tot onteigening genomen. Na de administratieve fase volgt de gerechtelijke fase. In deze fase wordt de onteigening door de rechter uitgesproken en de schadeloosstelling door de rechter vastgesteld. Uitgangspunt daarbij is volledige schadeloosstelling. Pas nadat alle fasen zijn doorlopen en de onteigening de gerechtelijke toets heeft doorstaan, wordt het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven en kan tot uitvoering worden overgegaan.
Voordat door de gemeente tot onteigening wordt overgegaan, is het uiterste gedaan om tot minnelijke verwerving te komen. Het instrument wordt derhalve slechts zeer beperkt toegepast.
2.1.2. Gronduitgifte
Uitgifte van grond in eigendom is in het kader van actief grondbeleid het resultaat van dit beleid en een belangrijk sturingsinstrument. De gemeente verwerft grond, maakt deze bouwrijp en geeft vervolgens kavels uit. De gemeente geeft grond in beginsel in eigendom uit. Daarnaast kan in bepaalde gevallen grond in erfpacht worden uitgegeven en zijn ook andere constructies als mede-eigendom, mandeligheid, opstalrecht en verhuur mogelijk. In dit beleidskader wordt alleen ingegaan op uitgifte in eigendom en uitgifte in erfpacht.
Uitgifte in eigendom
Uitgifte van grond in eigendom is een eenmalige transactie waarbij de gemeente de eigendom en daarmee de zeggenschap over de grond overdraagt aan de koper en de koper de koopprijs aan de gemeente voldoet. De eventuele winst die hierop wordt gemaakt biedt de gemeente de mogelijkheid om deze bedragen in te zetten voor extra ruimtelijke kwaliteit dan wel deze ten gunste van andere ontwikkelingen te laten komen.
De gemeente heeft de afgelopen decennia strategische gronden aangekocht. De situatie waarin de gemeente op grote schaal gronden verwerft ten behoeve van uitbreidingslocaties ligt inmiddels achter ons en er is sprake van een andere situatie. Door de grootschalige verwerving van gronden beschikte de gemeente over een voorraad strategische gronden die in de afgelopen jaren in gematigd tempo bouwrijp zijn gemaakt en zijn uitgegeven. Binnen gemeentelijke grondexploitaties wordt de uitgifteprijs bepaald op basis van de Grondprijzennota die voorafgaand aan het jaar waarvoor de grondprijzen gelden, wordt vastgesteld door de gemeenteraad.
Ter bevordering van eenduidigheid bij de verkoop van gronden worden algemene voorwaarden gehanteerd. De algemene voorwaarden zijn onderverdeeld in een algemeen deel en een bijzonder deel voor woningbouw, kantoren en bedrijven.
Uitgifte in erfpacht
Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Bij de uitgifte van grond in erfpacht mag de erfpachter de grond houden en gebruiken als ware hij de eigenaar is. De gemeente blijft de zogenaamde “bloot eigenaar” en rekent een canon door aan de erfpachter als jaarlijks verschuldigde vergoeding voor het recht van erfpacht.
De belangrijkste redenen voor erfpacht in plaats van verkoop zijn:
–de gemeente houdt meer invloed op het gebruik van de grond;
–de gemeente kan (bij tijdelijke erfpacht) op termijn weer over de grond beschikken;
–de eventuele waardevermeerdering van de grond komt (bij tijdelijke en voortdurende erfpacht) toe aan de gemeente.
Erfpacht kan door de gemeente onder andere worden toegepast bij de volgende categorieën:
–maatschappelijke voorzieningen;
–commerciële vrijetijdsvoorzieningen (leisure);
–bedrijventerreinen waarvan de grond, voor de door de gemeente gewenste doelgroep en/of bestemmingen voor een lagere grondprijs wordt uitgegeven (laagwaardige bedrijventerreinen);
–motorbrandstofverkooppunten;
–goedkope koopwoningen (sociale koopwoningbouw);
–goedkope huurwoningen (sociale huurwoningbouw).
De gemeente kan ook besluiten erfpacht als sturingsinstrument in te zetten voor die gebieden waar de gemeente op het moment van uitgifte slechts voor een relatief korte periode voorziet in een tijdelijke invulling of bestemming, maar waar mogelijk op langere termijn een andere bestemming wenselijk is.
Indien erfpacht gewenst is, wordt een maatwerkvoorstel geformuleerd en ter besluitvorming aan het college voorgelegd.
2.1.3 Tijdelijk beheer
Tijdelijk beheer is gericht op het tijdelijk beheren van gronden en opstallen die eigendom van de gemeente zijn en worden ingezet voor de realisatie van een gewenste ontwikkeling. In de praktijk is er vaak sprake van een overbruggingstermijn tussen aankoop van grond, het moment van bouw- en woonrijp maken en de uitgifte van grond. Gedurende deze termijn moeten de gronden en de eventuele opstallen optimaal beheerd worden. Cruciaal is dat de gronden en opstallen beheerd worden met het oogmerk om ze in te zetten voor de gewenste ontwikkeling. Belangrijke factor hierbij is de termijn waarbinnen de gronden en opstallen hiervoor beschikbaar moeten zijn.
Voor gronden wordt het tijdelijk beheer doorgaans geregeld door middel van verhuur (< 2 jaar) dan wel geliberaliseerde verpachting (> 2 jaar).
Voor de op de gronden aanwezige opstallen wordt het tijdelijk beheer geregeld door middel van een tijdelijke huurovereenkomst dan wel door middel van leegstandsbeheer.
BIJLAGE 1 Tabel Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling
ONDERBOUWING BIJDRAGE RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGEN
Of het nu wonen of ondernemen betreft, iedereen heeft uiteindelijk baat bij een hoge ruimtelijke kwaliteit binnen de gemeentegrenzen. De aanleg van recreatiegroen en het op peil houden van de (regionale) infrastructuur zijn mogelijkheden om een hogere, ruimtelijke kwaliteit te verwezenlijken. Deze bijlage geeft een aanzet voor de hoogte van de gevraagde bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen (groen en infrastructuur) als basis voor de onderhandelingen ter voorbereiding van anterieure overeenkomsten in de gemeente. Deze bijlage is het uitgangspunt om tot vastgesteld “rood voor groen” en “rood voor grijs” beleid te komen. De uitgangspunten uit deze bijlage komen terug in het beleid in de Structuurvisie Haarlemmermeer 2030 en in het onderhavige beleidskader en kunnen periodiek worden geactualiseerd.
ALGEMEEN
Algemene uitgangspunten
•Richtlijnen gelden zowel extern als intern. Afhankelijk van de grondposities wordt de bijdrage gedekt uit de grondexploitatie of via een directe bijdrage van de private ontwikkelaar. Dus zowel als de ontwikkelaar de ontwikkeling in gang zet, als gemeente initiatiefnemer is, worden richtbedragen gehanteerd als basis voor het bepalen van de hoogte van de bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen.
•Richtlijnen gelden niet ingeval een nieuw vast te stellen gemeentelijke grondexploitatie door opname van de afdracht bijdrage ruimtelijke ontwikkeling een negatief saldo krijgt. In een dergelijk geval wordt alleen een afdracht gedaan waarbij de omvang is afgestemd op draagkracht van de grondexploitatie waarbij het resultaat niet negatief mag worden.
•Richtlijnen gelden alleen voor gemeentelijke grondexploitaties die na 1-1-2012
1Beleid voor de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling is voor het eerst vastgesteld door de gemeenteraad op 8 december 2011, bij vaststelling van de nota Strategische Grondbeleid 2011-2015.
zijn geopend, dan wel voor grondexploitaties waarbij het ruimtelijk programma dusdanig wijzigt (bijvoorbeeld van bedrijventerrein naar woningbouw) dat er in die zin in theorie sprake is van een “nieuwe” grondexploitatie.
•De bedragen en bijbehorende factoren zijn een balans tussen enerzijds redelijkheid, billijkheid en anderzijds pragmatisme. Bedragen zijn per categorie zoveel mogelijk gespecificeerd als noodzakelijk, maar niet meer gespecificeerd dan vanuit het oogpunt van overzichtelijkheid en werkbaarheid vereist is.
•Duurzaamheiddoelstellingen voor de aanleg van openbare ruimte worden op andere wijze (bijvoorbeeld binnenplans) opgelost. Hierbij wordt uitgegaan van de introductie van de leidraad voor de inrichting van de openbare ruimte, Leidraad Duurzame Inrichting van de Openbare Ruimte (DIOR).
•Er is geen drempelwaarde voor de grootte van de ontwikkeling. Dus ook een bouwproject van vijf woningen wordt per woning gevraagd een bijdrage te doen voor ruimtelijke ontwikkelingen. Relatief is de bijdrage namelijk hetzelfde.
•Bij de bijdrage is in de berekeningen gerekend op verwerving en aanleg van groen en infrastructuur. Beheer is hierbij niet als kostenpost meegenomen.
•Om een bijdrage bij partijen te kunnen claimen is het essentieel het principe van de bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen bij alle projecten te hanteren. Hierdoor wordt precedentwerking voorkomen.
•Per project kunnen aparte richtbedragen bestaan voor een binnenplanse/gebiedseigen bijdragen aan de kwaliteitsverhoging van het plan. Als voorbeeld gelden de bijdragen die bij het project Beukenhorst Zuid voor Cradle-2-Cradle gevraagd worden. Deze richtbedragen worden apart bestuurlijk vastgesteld.
•Op grond van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is het op basis van de hardheidsclausule mogelijk voor het college om van de uitgangspunten af te wijken.
Verhouding groen grijs
Uit de tabel is af te lezen dat per eenheid een hogere absolute bijdrage wordt gevraagd voor groen dan voor infrastructuur. Dit is een afgeleide uit de gewenste investeringen in groen en infrastructuur.
Een argument van een hele andere orde is dat groen zich in het algemeen moeilijker laat subsidiëren dan infrastructuur. Wat betreft het op orde zijn van de regionale infrastructuur is de provincie voor een groot deel verantwoordelijk en draagt hier dus ook substantieel in bij.
Groeninvesteringen in Haarlemmermeer blijven in zijn algemeenheid achter bij rode investeringen. Met andere woorden groen kan wel een extra steuntje in de rug gebruiken. De bestaande groenopgaven (programma Haarlemmerméér Groen en PARK21) zijn in zekere zin nog een erfenis uit het verleden, gekoppeld aan de Vinex ontwikkeling. De Vinex woningbouw heeft het al bestaande tekort aan recreatiegroen, ondanks de inspanningen nieuwe groengebieden te realiseren, versterkt. Daarnaast heeft de ontwikkeling van Schiphol in toenemende mate een claim gelegd op het landschap en daarmee afbreuk gedaan aan de kwaliteit van het leef- en vestigingsklimaat voor haar inwoners. Dit geldt specifiek binnen Haarlemmermeer. Een hogere bijdrage voor groen dan voor grijs wordt hiermee gerechtvaardigd.
GROEN
De berekening kent zijn basis in de binnen de gemeente reeds gehanteerde 400 m2 regionaal groen die per nieuwe woning aangelegd dient te worden
2Voor de groen- en recreatiegebieden in de nabijheid van stedelijk gebied geeft het Planbureau aan dat ca. 400 m2 groen per woning nodig is.Dit richtgetal is bepaald op basis van de deelnamepercentages van Nederlanders aan wandelen en fietsen op een normdag en de recreatieve opvangcapaciteit van de verschillende typen landschap. In mei 2006 is de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer/Bollenstreek door Provinciale Staten van Noord Holland vastgesteld. De gebiedsuitwerking gaat in de eerste plaats uit van de realisatie van het Raamplan Haarlemmermeer Groen. Daar bestond een achterstand van ca 1.000 ha. Voor het nieuwe groen behorende bij de regionale taakstelling van 15.000 woningen is de norm gehanteerd van 400 m2 per woning om te voldoen aan de Metropolitane strategie door de provincie Noord-Holland en Zuid-Holland. In de gebiedsuitwerking is dit opgenomen en op blz. 48 gespecificeerd. De gemeente heeft hiermee ingestemd in haar reactie op de gebiedsuitwerking.
. Bij de overige categorieën is één woning gelijkgesteld aan 100 m2 bvo bedrijven, kantoren of voorzieningen. Soms wordt hier een factor op losgelaten, omdat het profijt anders te relateren is aan een dergelijke ontwikkeling dan bij het programma wonen. Deze factor wordt onderstaand per ontwikkelcategorie onderbouwd.
Bij de berekeningen van groen is uitgegaan van een verwervings- en inrichtingsprijs van € 15,- per m2. Dit bedrag bestaat uit: € 7,50 per m2 voor verwerving en € 7,50 per m2 voor inrichting volgens basiskwaliteit Venneperhout.
Ad 1a Wonen a
-Onder “woningen a” worden alle woningen met een bvo > 70 m2 verstaan, hieronder valt dus ook sociale woningbouw.
-Algemene beleidslijn is om per woning zowel binnenplans als buitenplans groen aan te leggen. De aanleg van binnenplans groen heeft geen overlap met de 400 m2 groen als bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen.
-Extra stedenbouwkundige kwaliteit binnen het plangebied (meer groen) wordt gezien als een wens van de ontwikkelaar. Dit heeft wederom geen overlap met de 400 m2 groen als bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen.
Ad 1b Wonen b
–Onder “woningen b” worden alle woningen met een bvo ≤ 70 m2 verstaan.
–Als factor wordt gerekend met 3/5 F
3F is de aanduiding voor de basiseenheid RIH gebaseerd op een normale woning.
. Als onderbouwing geldt dat het huishouden van woningen ≤ 70 m2 kleiner van samenstelling is (1 à 2 personen) en relatief in mindere mate gebruik maken van (recreatie)groen binnen de gemeente. Uitdrukkelijk wordt bij het sluiten van een anterieure overeenkomst gekeken naar woningoppervlakte (bruto bebouwd vloeroppervlak) als objectief criterium en niet naar huishoudingsamenstelling.
–Ander argument om met een kleinere factor te rekenen is dat in de exploitatieraming van een kleine woning de bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen relatief zwaar drukken.
–Voor het overige zie Ad 1a.
Ad 2 Bedrijven
-Als rekenfactor wordt gerekend met ¼ F. Als onderbouwing geldt dat voldoende recreatie en groen een stevige bijdrage levert aan de uitstraling van de gemeente. Bedrijven kunnen dit gebruiken als marketing voor hun uitstraling. Voor steeds meer ondernemingen, zeker als dat gepaard gaat met de huisvesting van expats en gekwalificeerd personeel, is de leefomgeving een belangrijke vestigingsplaatsfactor. Wel wordt onderkend dat deze relatie niet zo “hard” is als de relatie tussen woningbouw en groen. Als ander argument voor een bijdrage aan groen vanuit de ontwikkeling van bedrijventerrein geldt compensatie voor verloren landschappelijke kwaliteit. Een belangrijke landschappelijke waarde van de Haarlemmermeer is de wijdsheid van de polder. Het weghalen van deze kwaliteit door bebouwing in de polder dient gecompenseerd te worden door in kwaliteit van de omgeving te investeren.
Ad 3 Kantoren
-Ter onderbouwing van de hoogte van de factor waarmee voor kantoren gerekend wordt, geldt voor kantoren hetzelfde als bedrijven. Er wordt wel gerekend met een iets hogere factor (⅓ F in plaats van ¼ F) omdat het belang van een goede en groene vestigingsplaats bij kantoren sterker geldt dan bij bedrijven: kantoren zijn gevoeliger voor de locatie. Daarnaast worden kantoren intensiever gebruikt en hebben gemiddeld per oppervlak meer werknemers die profiteren van een groene omgeving.
Ad 4a Voorzieningen (commercieel) overig
-Ter onderbouwing van de hoogte van de factor waarmee voor voorzieningen gerekend wordt, geldt voor voorzieningen hetzelfde als voor kantoren.
Ad 4b Voorzieningen (commercieel) hotel/recreatief verblijf
-Binnen de categorie (commerciële) voorzieningen is er een specifieke factor voor hotel/recreatieve functies. De hogere factor (½ F in plaats van ⅓ F) wordt gehanteerd omdat bezoekers van hotels en recreatieparken relatief meer gebruik maken van de parken en recreatiegebieden.
INFRASTRUCTUUR
Om te bepalen wat een redelijke bijdrage zou zijn aan de infrastructuur van de gemeente is geraamd welke investeringen globaal benodigd zijn en hoe deze toe te rekenen zijn aan de ontwikkelingen. Hierdoor is uitgekomen op het bedrag van € 3.000,- per eenheid
4Investeringen op basis van de Structuurvisie Haarlemmermeer 2030 worden als maatstaf genomen om een bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen voor infrastructuur per eenheid te berekenen. De totale geschatte benodigde infrastructuurinvestering is € 112,5 miljoen Gecorrigeerd met 20% autonome groei, welke niet verhaald kan worden, geeft dit een investering van (80% * 112,5 miljoen) € 90 mln. De 20% autonome groei is gebaseerd op een gemiddelde autonome toename van 1% mobiliteitsgroei per jaar. In dit scenario wordt uitgegaan van 30.000 te ontwikkelen eenheden (hetzij woningen, hetzij bedrijventerrein, hetzij voorzieningen, etc. Allen verdisconteerd naar de standaardeenheid). Ofwel ca € 3.000,- per eenheid is als bijdrage benodigd.
.
Als rekenmethode om te komen tot een rechtvaardige verdeling tussen de verschillende ontwikkelingen en dus een juiste rekenfactor te bepalen, is uitgegaan van de parkeernormen . Parkeernormen zijn een goede indicatie voor de toename van verkeersbewegingen veroorzaakt door een toename aan bewoners en bezoekers. Parkeernormen geven aan wat nodig is gezien deze verwachte toename. Toename van het gebruik van (H)OV wordt hierbij niet meegerekend, echter de bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen voor infrastructuur zal wel deels ten goede komen aan de ontwikkeling van (H)OV. De parkeernorm voor één woning wordt als maatstaf gebruikt, waarbij één woning geldt als één eenheid. Bij de overige categorieën is één woning gelijkgesteld aan 100 m2 bvo bedrijven, kantoren of voorzieningen.
Ad 1a Wonen a
-Onder “woningen a” worden alle woningen met een woonoppervlak ≥ 70 m2 verstaan, hieronder valt ook sociale woningbouw.
-De parkeernorm per nieuw aan te leggen woning is een aantal van twee parkeerplaatsen. Dit is factor 1 F.
Ad 1b Wonen b
-Onder “woningen b” worden alle woningen met een woonoppervlak ≤ 70 m2 verstaan.
-Als factor wordt gerekend met 3/5 F. Als onderbouwing geldt dat het huishouden van woningen ≤ 70 m2 kleiner van samenstelling is (1 à 2 personen) en relatief in mindere mate gebruik maken van de (regionale) infrastructuur binnen de gemeente. Uitdrukkelijk wordt bij het sluiten van een anterieure overeenkomst gekeken naar woningoppervlakte als objectief criterium en niet naar huishoudingsamenstelling.
Ad 2 Bedrijven
-Als rekenfactor wordt gerekend met ½ F. Als parkeernorm voor bedrijventerreinen geldt één parkeerplaats per 200 m2 bvo. Hieruit volgend zou uitgekomen worden op een rekenfactor van ¼ F. De lagere norm voor parkeren bij bedrijven is gelegen in het feit dat er meerdere laad- en los bewegingen zullen zijn dan bij kantoren en dus minder plaatsen per tijdstip benodigd. Echter een vrachtwagen telt voor vijf personenauto’s in het autoverkeer en belast in die mate het infrastructurele netwerk meer dan personenauto’s. Daarom wordt de factor verhoogd tot ½ F voor bedrijventerreinen.
-Als onderbouwing geldt dat bereikbaarheid een belangrijke voorwaarde is voor het woon-werkverkeer en werk-werkverkeer van en naar bedrijventerreinen en daarmee gepaard gaande winstmaximalisatie. Bedrijven hebben dus profijt bij het storten van een bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen ter verbetering van de gemeentelijke regionale infrastructuur. Wel wordt onderkend dat bedrijven door hun relatief geringe aantal werknemers ten aanzien van woon-werkverkeer minder intensief en in geval van werk-werkverkeer juist buiten spitstijden gebruik maken van het infrastructurele netwerk. Daarom wordt gerekend met factor ½ en is deze factor niet gelijkgesteld met kantoren.
Ad 3 Kantoren
-Als rekenfactor wordt gerekend met 1 F. Als parkeernorm voor kantoren geldt 1 parkeerplaats per 50 m2 bvo (dit is beduidend hoger dan de parkeernormen van bedrijventerreinen, wat verklaard wordt doordat kantoren meer autoverkeer naar de kantorenlocatie lokken). Per 100 m2 bvo zijn dit dus twee parkeerplaatsen. Deze eenheid is gelijkgesteld aan één woning en heeft derhalve dezelfde rekenfactor.
-Ter onderbouwing geldt voor kantoren hetzelfde als bedrijven: ook kantoren hebben belang bij en profijt van een goede bereikbaarheid.
Ad 4a Voorzieningen (commercieel) overig
-Ter onderbouwing van de hoogte van de factor waarmee voor voorzieningen gerekend wordt, geldt voor voorzieningen hetzelfde als voor kantoren.
Ad 4b Voorzieningen (commercieel) hotel/recreatief verblijf
-Ter onderbouwing van de hoogte van de factor waarmee voor voorzieningen gerekend wordt, geldt voor voorzieningen hetzelfde als voor kantoren.
STATIEGELDREGELING
Ad 5 Sloop/nieuwbouw/transformatie
–De statiegeldregeling is opgenomen om transformatie te versnellen. De regeling komt erop neer dat de theoretische bijdrage RIH van het bestaande pand wordt verrekend met de bijdrage RIH van de nieuwe functie.
BIJLAGE 2 Begrippenlijst
a.Anterieure overeenkomst: privaatrechtelijke overeenkomst die in beginsel wordt gesloten tussen de gemeente en de grondeigenaar/grondeigenaren voordat een bestemmingsplan wordt vastgesteld. De overeenkomst is vormvrij. De term vloeit voort uit de Wet ruimtelijke ordening.
b.Grondexploitatie: het proces van productie en daarmee ook prijsvorming van bouw- en woonrijpe grond. In de grondexploitatiebegroting staan de kosten en opbrengsten die samenhangen met de productie van bouwrijpe grond.
c.Grondzaken: hiertoe behoren:
-aankoop, beheer en verkoop van onroerende zaken;
-tijdelijk beheer van onroerende zaken;
-uitgifte en beheer van erfpachtovereenkomsten;
-onderhandelen met betrekking tot onroerende zaken;
-openen, beheren en afsluiten van grondexploitaties;
-beheren van de reserve grondzaken;
-formuleren, evalueren en actualiseren van beleid.
d.Meerjarenperspectief grondzaken (MPG): nota waarin het college inzicht verschaft in de stand van zaken van de actieve grondexploitaties, de kansen en risico’s in deze grondexploitaties, voorbereidende grondexploitaties, projecten met ontwikkelaars en strategische gronden en als gevolg daarvan het resultaat van de reserve grondzaken met de stand van de gegevens per 1 januari; Het tussentijds Meerjarenperspectief Grondzaken (tMPG) geeft de stand van de gegevens per 1 juli weer.
e.Grondprijzennota: nota waarin de prijzen voor gronduitgifte met een onderhandelingsmarge voor de onderhandeling voor gronduitgifte voor het daaropvolgende jaar wordt vastgelegd.
f.Mandeligheid: een vorm van mede-eigendom.
g.Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka): informeel samenwerkingsverband van regionale en lokale overheden in Metropoolregio Amsterdam waarin regionale afstemming plaatsvindt over de kwantiteit en kwaliteit van werklocaties.
h.Publiek-private samenwerking (PPS): juridisch gestructureerde samenwerking tussen overheid en private partijen met als doel realisering van bebouwing of infrastructuur waarbij afspraken worden gemaakt en waarin sprake is van risicodragende deelneming aan beide zijden. Er zijn tal van verschijningsvormen van PPS.
i.Reserve grondzaken: de reserve waarin de resultaten worden verevend van de actieve grondexploitaties, voorbereidende grondexploitaties, de projecten met ontwikkelaars en de strategische gronden. Deze reserve is een van de onderdelen van de algemene reserve van de gemeente.
j.Reserve ruimtelijke investeringen Haarlemmermeer (Reserve RIH): de reserve waarin de bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen als bedoeld in de Wro worden gestort om te worden ingezet voor de in de Structuurvisie Haarlemmermeer 2030 aangegeven doelen. De reserve is een van de onderdelen van de algemene reserve van de gemeente. Over de stand van de reserve wordt gerapporteerd in het (t)MPG.
k.Verordening Grondzaken: de geldende verordening waarin rapportages, beleidsnota’s, werkprocessen en regels inzake grondexploitaties zijn vastgelegd om de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders handvatten te geven voor sturing en controle voor wat betreft grondzaken.
l.Wet ruimtelijke ordening (Wro): wet zoals in werking getreden op 1 juli 2008.