hoofdstuk
1.1 Aanleiding
Eind 2018 is de nota ‘’Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment’’ door de gemeenteraad vastgesteld. Uitgangspunt van de nota was om, in het verlengde van het collegebesluit “Uitwerking coalitieprogramma woningbouwprogramma 2018” waarin de 40/40/20-regel werd geïntroduceerd, de grip op de woningmarkt te vergroten door het stellen van spelregels en het inzetten van instrumentarium voor realisatie van het gewenste woningbouwprogramma in het sociale huur en middensegment.
Uit een evaluatie, uitgevoerd in de periode april-juli 2022 via deskresearch en gesprekken met woningcorporaties, ontwikkelaars en betrokken ambtenaren, blijkt dat de doelen van de nota met de huidige woningcrisis nog onverkort overeind staan. De nota heeft de afgelopen jaren in grote mate bijgedragen aan een meer evenwichtige woningbouwprogrammering in de plancapaciteit die inmiddels ook op de streefverhouding van 40/40/20 zit. Verder geven ontwikkelaars, woningcorporaties en de hierbij betrokken ambtenaren aan dat de spelregels en de instrumenten uit de nota hen houvast geven en ook het speelveld voor alle partijen gelijkwaardiger maakt. Ook ervaren de woningcorporaties dat de spelregels hen beter in positie brengt bij woningbouwontwikkelingen in Haarlem.
1.2. Waarom een actualisatie
Ondanks bovengenoemde is er toch aanleiding om de spelregels op een aantal punten aan te scherpen en daarnaast een aantal nieuwe spelregels toe te voegen. De aandachtspunten en bevindingen uit de evaluatie, aangevuld met de aandachts- en uitgangspunten uit het nieuwe coalitieakkoord en wijzigingen in het Rijksbeleid, liggen hier aan ten grondslag.
De actualisatie betreft spelregels over de volgende thema’s:
•40% sociaal/40% middensegment/20% vrij ten oosten van het Spaarne en 50% sociaal/50% vrij ten westen van het Spaarne (met wel een heel nadrukkelijke inspanningsverplichting om binnen het vrij in te vullen programmadeel ook ca. 30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment);
•Verhuur sociale huurwoningen primair door woningcorporaties en een verhoging van de woninggrootte voor de sociale huur naar gemiddeld 50m2 gbo;
•Ook kleine projecten onder 30 woningen doen mee in de 40/40/20- of de 50/50-regel;
•Vergroten haalbaarheid lage middeldure huur voor beleggers;
•Voorkeur voor realisatie koopwoningen in middeldure segment;
•Prijsklassen huur- en koopcategorieën in lijn met Rijksbeleid betaalbare woningbouw en inkomensgrenzen uit Wimra;
•Nieuwbouwwoningen beter geschikt voor het ontvangen van zorg aan huis;
•Beperkt toestaan maatwerk om versnelling van de woningbouw te ondersteunen.
1.3 Wanneer gaan de geactualiseerde spelregels in en voor welke initiatieven en projecten gelden deze
Met vaststelling van de geactualiseerde spelregels door de gemeenteraad op 17 november 2022 is het nieuwe beleid van kracht. De spelregels gelden dan voor de nieuwe initiatieven en projecten, en voor bestaande projecten waarbinnen sociale en middeldure huur is opgenomen en waarvoor nog geen startdocument, zone-ontwikkelvisie en/of stedenbouwkundig programma van eisen door de gemeenteraad is vastgesteld en/of een ontwikkel-overeenkomst tussen de gemeente en de desbetreffende ontwikkelende partij is afgesloten.
Voor projecten waar de onderhandelingen over een anterieure overeenkomst in een zeer vergevorderd stadium zijn en/of waarbij voor wat betreft de woningbouwprogrammering aantoonbaar en onomkeerbaar is ingestoken op de ”oude“ spelregels, zal op projectniveau worden bekeken of er sprake is van een situatie waar een beroep op een (maatwerk) overgangsregeling gerechtvaardigd is.
Bij de start van de gesprekken met ontwikkelende partijen worden de spelregels meegegeven en standaard geïmplementeerd in de anterieure overeenkomst. In het bestemmingsplan bij het betreffende project zullen de betreffende woningbouwcategorieën worden opgenomen.
Projecten die voldoen aan alle spelregels en waar een ontwikkelaar al afspraken met een corporatie heeft over de exploitatie van het sociale huurprogramma binnen het projecten, krijgen een hogere ranking bij de bepaling van inzet van gemeentelijke capaciteit.
Bij projecten met een anterieure overeenkomst en met middeldure huurwoningen in het programma die nog niet opgeleverd zijn, kan de ontwikkelaars de gemeente in het kader van de geactualiseerde spelregels, verzoeken om gebruik te maken van de spelregel CPI+1 in combinatie met een exploitatieduur van 25 jaar (i.p.v. CPI in combinatie met een exploitatieduur van minimaal 15 jaar). Dit zal dan in een addendum bij de overeenkomst worden vastgesteld.