Aanhef
1Vaststellen van de nota grondbeleid 2025 en de nota grondbeleid 2012 intrekken.
3. Instrumenten actief grondbeleid
3.1 Minnelijke grondverwerving
3.1.1 Planmatige verwervingen
Onder planmatige verwervingen wordt verstaan: het verwerven van onroerende zaken in plangebieden waarvoor al ruimtelijke uitgangspunten en een grondexploitatie zijn vastgesteld. De financiële dekking van deze verwervingen past binnen het uitvoeringskrediet van de grondexploitatie.
3.1.2 Strategische verwervingen
Kenmerkend voor de strategische verwervingen is dat deze plaatsvinden in gebieden waaraan nog geen vastgestelde uitgewerkte ruimtelijke uitgangspunten of grondexploitatie met uitvoeringskrediet ten grondslag ligt.
Wij houden bij de afweging of een strategische aankoop wel of niet wordt verricht, onder meer rekening met de volgende factoren:
-ruimtelijk belang: is het echt noodzakelijk voor de ruimtelijke ontwikkeling dat de gemeente Haaksbergen in een vroegtijdig stadium deze gronden verwerft?
-realisatietermijn: wanneer wordt de aangekochte grond in ontwikkeling genomen?
-afbreukrisico: het risico moet worden ingeschat dat een ontwikkeling gewijzigd wordt, vertraagd wordt of zelfs niet doorgaat.
-terugvaloptie: indien de ontwikkeling niet doorgaat, zijn er dan alternatieven in beeld?
-aankoopprijs en mogelijke plankosten: bij een hoge prijs bestaat er al snel een hoog financieel risico, bij een lagere prijs is dit risico in absolute zin vanzelfsprekend lager. Daarnaast kunnen de plankosten hoger uitvallen dan geraamd, bijvoorbeeld door onvoorziene bodemsaneringskosten.
-financiering en dekking: voor strategische aankopen moet door de gemeenteraad apart krediet beschikbaar worden gesteld.
Aan de hand van bovenstaande factoren nemen wij een besluit over een strategische verwerving.
Voor strategische verwervingen is nog geen krediet beschikbaar in de grondexploitatie. De gemeenteraad dient voor deze verwervingen een apart krediet beschikbaar te stellen.
De meest wenselijke situatie is dat de gemeenteraad op voorhand een krediet beschikbaar stelt voor strategische verwervingen. Gegeven de soms noodzakelijke urgentie van handelen en het belang om desgewenst marktpartijen voor te zijn, als zich mogelijkheden voordoen, is het wenselijk om hiervoor een budget beschikbaar te hebben. Indien nodig kan het college hiermee op de grondmarkt opereren. Deze verwervingen worden achteraf door het college verantwoord aan de gemeenteraad.
Op 10 juli 2024 heeft de gemeenteraad een krediet beschikbaar gesteld voor de aankoop van gronden waarop een voorkeursrecht is gevestigd, ten behoeve van bouwen aan de randen. Dit kan worden gezien als een krediet voor strategische verwervingen, aangezien voor bouwen aan de randen op dat moment nog geen vastgestelde uitgewerkte ruimtelijke uitgangspunten of grondexploitatie met uitvoeringskrediet beschikbaar was gesteld.
In dit hoofdstuk beschrijven we de financiële kaders die we hanteren voor de grondexploitaties.
6. Financieel kader grondexploitaties
6.5 Winst en verlies
6.5.1 Winstneming
Het BBV schrijft voor dat winst moet worden genomen, als daar voldoende zekerheid over bestaat. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid is over de winst, de winst te worden genomen. Hierbij dient de Percentage Of Completion methode (POC-methode) te worden gevolgd. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:
-het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
-de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
-een (gedeelte van de) kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).
Bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt beoordeeld of er (tussentijds) winst genomen moet worden.
6.5.2 Verliesneming
Indien uit de vast te stellen grondexploitatie of de te herziene grondexploitatie blijkt dat er een tekort (verlies) wordt voorzien, dient hiervoor conform het BBV een voorziening getroffen te worden. De grootte van de voorziening is gelijk aan het te verwachten negatieve resultaat van de grondexploitatie op basis van de eindwaarde van de grondexploitaties.
Bij de actualisatie van grondexploitaties wordt beoordeeld of bijstelling van de voorziening noodzakelijk is.
6.5.3 Gevolgen winstneming en verliesneming
We kennen geen reserve of voorziening grondbedrijf. Winst uit de grondexploitatie (als deze genomen mag worden op basis van het realisatiebeginsel) valt vrij in de jaarrekening en komt als bate in het resultaat. Via resultaatbestemming kan dan gekozen worden waar deze naar toegaat. Aangezien wij geen beschikbare bestemmingsreserve hiervoor hebben, is de keuze automatisch de algemene reserve. Verliezen moeten direct als ze verwacht worden vanuit voorzichtigheidsprincipe genomen worden en komen dan als last in de exploitatiebegroting. Als er geen andere dekking is, komt het ten laste van de algemene reserve.