Nota Grondbeleid 2017

2.1.1. Instrumenten voor actief grondbeleid

Grondverwerving

Bij de uitoefening van actief grondbeleid kan de gemeente benodigde grond nog moeten verwerven. Al in een zeer vroeg stadium van de planvorming wordt door de gemeente bepaald of de grond aangekocht kan en moet worden. Deze strategische grondverwerving, of speculerende aankoop, houdt in dat de gemeente vooruitlopend op verwachte planvorming de grond verwerft om haar grondpositie te versterken. Het vroegtijdig aankopen van percelen brengt voor de gemeente wel risico’s mee. Het is immers niet zeker of en wanneer een locatie in ontwikkeling genomen kan worden.

Bij het strategisch en succesvol inzetten van het instrument verwerving wordt bij voorkeur vooraf een inventarisatie gemaakt van potentiële ontwikkellocaties. Op basis daarvan kan worden bepaald of het noodzakelijk is om verwervingsplannen op te stellen.

De criteria voor de keuze voor actief grondbeleid worden in paragraaf 2.1.2 beschreven. Bij de afwegingen speelt het behalen van beleidsdoelstellingen en het inschatten van te behalen winst en eventuele risico’s een rol.

De gemeente kan grond op twee manieren gronden verwerven:

1Minnelijke verwerving: de gemeente koopt op eigen initiatief aan en de verkoper handelt op vrijwillige basis.

Ter ondersteuning van de minnelijke aankoop kan de gemeente als instrument de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) inzetten. De vestiging van een voorkeursrecht betekent dat de gemeente het eerste recht van koop krijgt.

2Onteigening: als de minnelijke verkoop niet lukt, kan gebruik gemaakt worden van de Onteigeningswet

2Andere overheden of publieke instellingen (bijv. Rijkswaterstaat, provincie, woningcorporaties etc.) kunnen ook het instrument van onteigening inzetten.

. Deze maakt, als dat echt nodig is, aankoop van grond onder dwang mogelijk.

Tot het moment dat een plan gerealiseerd wordt, zal strategisch aangekochte grond en onroerend goed tijdelijk beheerd moeten worden. Panden kunnen tijdelijk in gebruik gegeven of eventueel verhuurd worden.

Gronduitgifte

Grond kan op diverse manieren worden uitgegeven:

-verkoop;

-erfpacht;

-ingebruikgeving;

-verhuur.

Op verkoop en erfpacht wordt hieronder nader ingegaan.

Bij gebiedsontwikkeling is de verkoop van gronden één van de belangrijkere activiteiten. In de eerste plaats omdat verkoop van grond de inkomsten oplevert binnen de (grond)exploitatie als dekkingsbron voor te maken kosten. Ook grond waarop gemeentelijke voorzieningen worden gerealiseerd (sport, onderwijs etc.) worden verkocht; dit geeft inzage in de kostprijs van het product en vergroot de transparantie.

In de tweede plaats omdat de gemeente bij gronduitgifte de randvoorwaarden in het kader van het beoogde gemeentelijk beleid (ruimtelijke ordening, duurzame ontwikkeling, enz.) vastlegt. Door middel van de gronduitgifte houdt de gemeente grip op de manier waarop het gemeentelijk beleid wordt uitgevoerd.

Bij erfpacht wordt de grond niet in volledig eigendom overgedragen. Het economisch gebruiksrecht wordt aan de erfpachter verleend, maar het juridisch eigendom blijft bij de gemeente. De gemeente behoudt daarmee meer zeggenschap over de grond. De erfpachter hoeft de grondwaarde niet vooraf volledig te voldoen, maar betaalt voor het gebruik van de grond een jaarlijks bedrag, de canon. De hoogte van de canon wordt bepaald op basis van de grondwaarde.

Erfpachtcontracten met een vaste einddatum waren tot voor kort gebruikelijk. Dit levert in praktijk problemen op bij verkoop of financiering. De gemeente gaat bij aflopende contracten in gesprek met de erfpachters en geeft daarbij de keuze: grond kopen of het erfpachtcontract omzetten naar een contract zonder einddatum.

Standaard wordt iedere tien jaar een herziening van de erfpachtcanon doorgevoerd, uitzondering hierop vormen lopende erfpachtcontracten met kortere herzieningstermijnen.

Het is mogelijk om de jaarlijkse canonverplichting voor een bepaald tijdvak af te kopen.

De gemeente werkt daarnaast, waar mogelijk, mee aan verkoop van het blooteigendom van de grond aan de huidige erfpachters. Op nieuwe erfpachtcontracten zijn de Algemene Voorwaarden uit 2005 van toepassing. In paragraaf 3.3 wordt nader op erfpacht ingegaan.

Naast uitgifte van bouwkavels (verkoop of erfpacht), vindt incidenteel verkoop van grond in het openbaar gebied plaats. Dit kan snippergroen bij woningen zijn, bij non-profit instellingen en soms bij particuliere ontwikkelingen.

In het Handboek Grondzaken is het grondprijzenbeleid nader uitgewerkt.

Jaarlijks worden de vaste grondprijzen in de Grondprijzenbrief bepaald.

Het berekenen van grondprijzen is maatwerk. Het grondprijzenbeleid biedt daarom het instrumentarium om, afhankelijk van de situatie en rekening houdend met beleidsdoelen, de meest passende grondprijs te bepalen. Hierdoor wordt enerzijds de flexibiliteit vergroot en blijven rechtszekerheid en rechtsgelijkheid gewaarborgd.

2.1.2. Criteria voor actief grondbeleid

1De gemeente heeft reeds grondpositie

De locatie is reeds in bezit van de gemeente heeft haar functie verloren, zoals een leegstaand schoolgebouw of agrarische gronden. De gemeente wil de locatie een nieuwe, passende bestemming geven. De meeste functies zal de gemeente door derden laten realiseren, waardoor de grond wordt verkocht of

2De gemeente wil een stevige regie op de planontwikkeling hebben.

a.vanwege een bepaald programma

De gemeente wenst zekerheid dat een bepaald programma ook echt gerealiseerd wordt om achterliggende beleidsdoelstellingen te realiseren. Dit kan door zelf (vaak onrendabele) functies te laten realiseren voor bijvoorbeeld sportaccommodaties.

Het kan ook gaan om de aanleg van infrastructuur of openbaar gebied (wegen, groen en water). Tot slot kan het gaan om beleidsmatig gewenste functies, zoals bijzondere woonvormen of woningen in specifieke prijsklassen (sociale huur / koop of middenhuur).

Voor andere woningbouwcategorieën ligt dit niet voor de hand.

b.vanwege de omgeving

De ligging van een project in een bepaalde omgeving kan ertoe leiden dat de gemeente meer sturing wil. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn van een project binnen het beschermd stadsgezicht of in een gebied met veel natuurwaarden.

c.marktfalen

De gemeente laat bij voorkeur de ontwikkeling van gebieden en de realisatie van functies over aan marktpartijen. Er kunnen redenen zijn waarom de markt deze rol niet oppakt. In die situaties kan de gemeente hiertoe het initiatief nemen. Dit kan door mee te werken aan nieuwe particuliere initiatieven, door ambities om te zetten in heldere randvoorwaarden en door gebieden aan te wijzen en omstandigheden (bijvoorbeeld sanering of sloop) of randvoorwaarden (bestemming) te optimaliseren zodat marktpartijen alsnog participeren. en

3De ontwikkeling is financieel uitvoerbaar met beheersbare risico’sAan het besluit om te starten met een project gaat een haalbaarheidsanalyse vooraf. Daarbij worden kosten, eventuele opbrengsten en alternatieve dekkingsbronnen (subsidies, eigen bijdrage gemeente etc.) in beeld gebracht. Een project kan pas worden opgestart nadat financieel uitvoerbaarheid is aangetoond en als de risico’s beheersbaar zijn.

Als de grondexploitatie van een locatie een positief saldo heeft, ligt het voor de hand om te kiezen voor actief grondbeleid. Bij faciliterend grondbeleid daarentegen, is alleen kostenverhaal mogelijk (paragraaf 2.2). De gemeente kan de gemaakte kosten verhalen op de initiatiefnemer

3Gelimiteerde kostensoortenlijst BRO

, maar profiteert dan niet van eventuele winsten.

Niet alleen het financiële resultaat is van belang, maar ook de aan het project verbonden financiële risico’s. Deze risico’s kunnen beter beheersbaar zijn binnen een gemeentelijk project (bijvoorbeeld door versobering van het ontwerp bij tegenvallers). Ook kunnen op projectniveau beheersmaatregelen zijn getroffen, zoals een risicoreservering of via positieve risico’s. Er kunnen ook risico’s optreden die buiten de invloedsfeer van het project liggen, bijvoorbeeld vanwege macro-economische ontwikkeling. Deze risico’s worden portefeuillebreed geïnventariseerd bij het bepalen van het vereiste weerstandsvermogen.

Het verleden heeft bewezen dat vanwege onvoorziene tegenvallers en daarmee samenhangende verliezen voor lopende grondexploitaties voorzieningen getroffen moesten worden. Dit heeft gevolgen voor de gemeentelijke reserve, het weerstandsvermogen en schuldpositie.

Aan het voeren van actief grondbeleid kleven risico’s. Van tevoren moet duidelijk zijn of de gemeente het financiële risico verbonden aan de grondexploitatie zou kunnen opvangen, wanneer het risico zich ook daadwerkelijk voordoet.

Tot slot moet het project conform BBV regelgeving binnen 10 jaar zijn gerealiseerd. Door in algemene zin met kleinschalige projecten en realistische korte termijn planningen te werken, ontstaat de mogelijkheid om de programmering af te stemmen op veranderingen in vraag en verbetert het risicoprofiel van de projecten.

2.1.3. Prijspeil

De grondprijzen worden jaarlijks via de grondprijzenbrief vastgesteld. De grondprijzen zijn daardoor actueel. Bij het aangaan van overeenkomsten wordt het prijspeil aangehouden van de datum van ondertekening of de datum van de grondprijsberekening (residueel rekenen). Toekomstige prijsontwikkelingen worden of via een inflatiecorrectie via de consumentenprijsindex (CPI) alle huishoudens van het centraal bureau voor de statistiek (CBS) of via een grondquote bepaald.

grondquote

Een residueel grondbod wordt altijd voorzien van een VON (vrij op naam)-prijs. Het grondbod wordt vervolgens vertaald in een grondquote ten opzichte van de netto opbrengst. Wanneer de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijs van de woning hoger is dan bij het grondbod, dan profiteert de gemeente mee van deze waarde sprong op basis van de grondquote. De grondwaarde zal daarbij niet lager zijn dan het oorspronkelijke grondbod.

2.1.1 Sociale huurwoning

Woningen die door een verhuurder worden gerealiseerd en een huurprijs hebben die onder de liberalisatiegrens zoals bepaald in de Wet op de huurtoeslag ligt, worden tot sociale huurwoningen gerekend. Een lagere grondprijs is dan van belang omdat hiermee de huurprijs op een aanvaardbaar niveau wordt gehouden. De woning mag uitsluitend worden ingezet voor de huisvesting van de aandachtsgroepen van (het woon)beleid.

Voor sociale huur wordt uitgegaan van maatwerkafspraken (via de comparatieve methode) per woning, waarbij voor een meergezinswoning in een wooncomplex vanaf 6 bouwlagen een lagere grondprijs geldt dan voor eengezinswoningen.

Bij sociale huurwoningen wordt een gemiddelde grondprijs berekend over het oppervlak in g.b.o. en het oppervlak in b.v.o.. Met deze rekenmethodiek ontstaat een positieve financiële prikkel om efficiëntere gebouwen te ontwerpen. Daarnaast kan worden ingespeeld op flexibele woonvormen die in oppervlak afwijken van reguliere woningbouw (kleiner maar ook groter).

Bij eengezinswoningen wordt, wanneer de f.s.i. kleiner is dan 1, de grondprijs verhoogd met het verschil in oppervlak b.v.o. en perceel tegen de waarde van tuingrond.

Aandachtspunten bij de grondwaardebepaling zijn woonoppervlak, aantallen, kwaliteit, locatie specifieke omstandigheden en prijsontwikkeling in de nabije omgeving. Maatwerkafspraken kunnen daarbij worden vastgelegd in raamovereenkomsten.

Omdat gronden bouwrijp geleverd worden wordt bovendien rekening gehouden met de minimale grondwaarde in relatie tot de kostprijs voor bouwrijpe grond.

De grondwaarde wordt bij contracten gefixeerd op het geldende prijspeil en vervolgens met de CPI index alle huishoudens van het CBS geïndexeerd.

Bij verkoop van grond voor sociale huur wordt een suppletiebepaling opgenomen. Wanneer de verhuurder sociale huurwoningen verkoopt, van functie wijzigt (bijv. verhuurt buiten de aandachtsgroep) of overgaat tot samenvoeging, moet een aanvulling op de grondprijs worden voldaan. Dit geldt in beginsel voor een periode van 25 jaar

1na gemiddeld 25 jaar vinden de eerste grote renovatie of groot onderhoudsinvesteringen plaats

.

Het college van burgemeester en wethouders kan gebieden aanwijzen en of maatschappelijke doelstellingen benoemen, waarbij in afwijking van het standaard beleid soepele voorwaarden gelden. Daarbij kunnen de duur van de suppletieperiode, de mogelijkheden voor afwijkende huurprijzen en de hoogte van de vergoeding afwijken.

Groepen binnen (het woon)beleid

Aandachtsgroep(en) van het woonbeleid

Groepen huishoudens die (bijzondere) aandacht kunnen krijgen binnen het woonbeleid. Het gaat naast de doelgroep(en) van woningcorporaties in ieder geval om senioren, jongeren, vergunninghouders, ex-gedetineerden en mensen met een lichamelijke, verstandelijke, psychische of maatschappelijke functiebeperking.

Corporatiedoelgroep(en)

De doelgroepen van woningcorporaties bestaan uit:

1De primaire doelgroep, huishoudens met een maximaal inkomen dat nog recht geeft op huurtoeslag. Voor 2017 is het maximale inkomen € 22.200 voor eenpersoonshuishoudens tot de pensioengerechtigde leeftijd, maximaal € 30.150 voor huishoudens van twee of meer personen tot de pensioengerechtigde leeftijd, maximaal 22.200 voor eenpersoonshuishoudens vanaf de pensioengerechtigde leeftijd en maximaal € 30.175 voor huishoudens van twee of meer personen vanaf de pensioengerechtigde leeftijd.

2De secundaire doelgroep, huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens tot de grens staatsteunregeling woningcorporaties € 36.165 (prijspeil 2017). Deze inkomens hebben geen recht meer op huurtoeslag, maar nog wel op een sociale huurwoning.

Zelfstandig wonen: (zorgbehoevende) senioren en mensen met functiebeperking

Voor de (zorgbehoevende) senioren en mensen met functiebeperkingen zijn vaak specifieke voorzieningen in de woning en woonomgeving nodig. Deze voorzieningen zijn beschreven in beleidsdocumenten van de gemeente Gouda.

Om dit soort woningen als sociale huurwoning te kunnen aanmerken geldt een maximale huurprijsgrens. Verder kunnen deze woningen in de categorieën sociale koop, middenhuur, geliberaliseerde huur in het dure segment, en marktkoop worden gerealiseerd. De grondprijs voor woningen voor mensen die zorgbehoevend zijn of een functiebeperking hebben, is dan gelijk aan deze categorieën.

Onzelfstandig wonen: zorgbehoevende senioren en mensen met een functiebeperking

Een deel van de zorgbehoevende senioren en mensen met een functiebeperking zal niet zelfstandig gehuisvest worden, maar in intramurale woonvormen. Voor deze woonvormen wordt de grondprijs gebaseerd op het grondprijsbeleid voor maatschappelijke voorzieningen (hoofdstuk 5).

Jongerenwoning

Een specifieke jongerenwoning is uitsluitend bedoeld voor zelfstandig wonende jongeren in de leeftijd vanaf 18 tot 23 jaar. Bij deze aandachtsgroep geldt een gemaximeerde huurprijs die lager is of gelijk aan de kwaliteitskortingsgrens zoals bedoeld in de Wet op de Huurtoeslag.

2.1.2 Middenhuur

Middenhuur betreft woningen met huren in het segment boven de liberalisatiegrens tot een door de gemeente aan te geven maximumtarief voor kale aanvangshuren in het middensegment. De huurprijzen worden jaarlijks vastgesteld, waarbij de huren nadien maximaal op basis van de CPI index alle huishoudens verhoogd mogen worden. Voor middenhuur wordt de grondprijs residueel berekend met een minimum vaste grondprijs. Bij grondverkoop wordt daarom een suppletiebepaling opgenomen voor 25 jaar. Het college van burgemeester en wethouders kan gebieden aanwijzen en of maatschappelijke doelstellingen benoemen, waarbij in afwijking van het standaard beleid soepele voorwaarden gelden.

2.1.3 Geliberaliseerde huur in het dure segment

Bij geliberaliseerde huur in het dure segment gelden geen voorwaarden ten aanzien van huurniveaus. De grondprijs wordt residueel bepaald op basis van stichtingskosten bij referentiewoningen en de beleggingswaarde (via huurwaarde en Bruto Aanvangsrendement). Daarbij wordt uitgegaan van een beleggingstermijn van 15 jaar met een verkoop aan het einde van deze periode. Op de grond wordt niet afgeschreven. Voor markthuurwoningen geldt een minimum grondwaarde.

2.2.1 Goedkope koopwoning

De categorie Goedkope koopwoning omvat woningen voor specifieke doelgroepen. Dit kunnen sociale koopwoningen zijn, voormalige premiekoopwoningen of starterswoningen. De gemeente kan locaties aanwijzen waar in dit segment woningen gerealiseerd mogen worden. De maximale koopsommen worden daarbij vooraf vanuit de gemeente bepaald, waarbij gebruik kan worden gemaakt van regionale afsprakenkaders. Indien de v.o.n.-prijs het bovengenoemde bedrag overschrijdt, wordt deze getypeerd als marktkoopwoning.

De grondprijs voor goedkope koopwoningen wordt residueel bepaald zoals bepaald bij marktkoopwoningen. Daarbij geldt als minimum die van sociale huur. Naast grondverkoop is het voor deze categorie mogelijk om gronden in erfpacht uit te geven.

Bijzondere aandacht is er voor zogeheten koopgarantregelingen, waarbij de kopers een lagere v.o.n.-prijs betalen dan normaal en de woningcorporatie de woning als eerste terug mag kopen. De winst of het verlies die daar uit komt, wordt verrekend tussen de woningcorporatie en de koper tegen een van te voren vaststaande formule. De te betalen grondprijs bij koopgarant of vergelijkbare woningen is gelijk aan die van de woningen met een v.o.n.-prijs van marktkoop en wordt op dezelfde wijze berekend.

2.2.2 Markt-/koopwoningen

Onder markt-/koopwoningen worden alle koopwoningen verstaan die in het marktsegment worden ontwikkeld door een ontwikkelaar of sociale verhuurder. Het gaat om seriematige bouw, consumentgericht bouwen of mede-opdrachtgeverschap. Bij deze drie vormen van zeggenschap heeft de koper een toenemende mate van invloed, maar koopt de ontwikkelaar de grond en houdt de ontwikkelaar de regie.

Grondprijzen voor marktkoopwoningen worden berekend via een residuele grondwaardeberekening. De residuele grondwaardeberekening resulteert per woning in een basis grondprijs per m² b.v.o. Voor de berekening van de residuele grondprijs wordt van de verkoopprijs v.o.n. eerst de B.T.W. afgetrokken en vervolgens de bouw- en bijkomende kosten. De werkelijke grondprijs wordt bepaald door de basisgrondprijs te vermenigvuldigen met het beoogde aantal m² b.v.o. Op deze prijs zijn correcties mogelijk binnen de kaders zoals hieronder beschreven.

2.2.3 Bouwkavels

Bij bouwkavels die via collectief of individueel particulier opdrachtgeverschap worden ontwikkeld heeft de koper zelf de eindverantwoordelijkheid. Hij koopt zelf de bouwgrond. Bouwkavels worden in de gemeente Gouda via een makelaarskantoor of via een openbare biedprocedure verkocht aan de hoogste bieder. Zo komt een marktconforme grondprijs tot stand. De gemeente behoudt zich het recht voor om kavels niet te verkopen wanneer de geboden prijs naar het oordeel van de gemeente te laag is. De gemeente hanteert als minimum de prijs voor marktkoopwoningen.

4.1.1 Reguliere bedrijfskavels

Voor kavels voor reguliere bedrijven met een oppervlakte tot 5.000 m² en kantoorhalcombinaties worden de grondprijzen comparatief bepaald, rekening houdend met de grondprijzen in Waddinxveen, Zoetermeer en Nieuwerkerk. Daarbij is het zaak tevens de geleverde kwaliteit in acht te nemen. Gouda hanteert de stelling dat een redelijke prijs wordt geboden in relatie tot de geleverde kwaliteit die relatief hoog is. Uit ervaring bij het regionale bedrijventerrein Gouwe Park blijkt dat een grondprijs per m² uitgeefbaar door ondernemers als redelijk wordt ervaren in relatie tot de geleverde kwaliteit. Dit is ook afgezet ten opzichte van de omringende gemeenten, waarbij Waddinxveen en Nieuwerkerk vergelijkbaar zijn en Zoetermeer beperkt hoger ligt.

4.1.2 Kleinschalige bedrijven: bedrijfsverzamelgebouwen

Kleinschalige bedrijven zijn bijvoorbeeld loodgieters, schildersbedrijven, timmerbedrijven en dergelijke. Deze bedrijven zijn vaak gehuisvest in bedrijfsverzamelgebouwen met een hal c.q. werkplaats op de begane grond en kantoorruimte daar boven. Per bedrijf is een oppervlak tot 150 m² b.v.o. gebruikelijk. Als basis geldt in Gouda een comparatieve grondprijs. Ter toetsing wordt een residuele benadering toegepast.

4.1.3 Overige bedrijventerreinen

Voor de overige bedrijven die groter zijn dan 5.000 m² of waar alleen hallen op staan wordt per situatie een prijs bepaald. Daarbij wordt enerzijds comparatief naar bestaande prijzen gekeken en anderzijds naar de schaarste aan bepaalde functies. De prijs is nooit lager dan die van reguliere bedrijventerreinen.

5.1.1 Medisch

Het Adviescentrum voor Zorghuisvesting (AcvZ) heeft in oktober 2016 de Handreiking kengetallen benchmark zorgvastgoed (bouwkostennota 2017) uitgegeven. Deze bouwkosten vormen de basis voor het berekenen van de grondkosten.

De grondkosten maken circa 8-14% deel uit van de totale investeringskosten (exclusief rente tijdens de bouw, inventariskosten en startkosten) voor de diverse sectoren

3Jaarbeeld 2010 van Centrum Zorg en Bouw van TNO

. Uit dit grondkostenbudget moeten de kosten van notaris, overdrachtsbelasting, kadaster, eventuele sloop, bouw- en woonrijpmaken worden gedekt. Voor de regio Gouda geldt een toeslag van +10% ten opzichte van het landelijk beeld. De comparatieve methode wordt daarbij toegepast om de grondprijzen marktconform te maken voor de functie specifieke en locatie specifieke omstandigheden.

Cure

Onder deze categorie worden Algemene Ziekenhuizen, radiotherapeutische centra, revalidatiecentra, klinische astmacentra en epilepsiecentra gerekend. Dit zijn instellingen met als oogmerk van behandeling en genezing. De grondprijzen zijn gebaseerd op de jaarlijkse grondprijsadviezen van Centrum Zorg en Bouw en worden via de comparatieve methode toegepast.

Care

Onder deze categorie worden ouderzorg, gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg gerekend. Bij deze instellingen staat verzorging voorop. De grondprijzen zijn gebaseerd op de jaarlijkse grondprijsadviezen van Centrum Zorg en Bouw en worden via de comparatieve methode toegepast.

Jeugdzorg

Het betreft hier instellingen die specifieke zorg bieden aan de doelgroep jongeren. De grondprijzen zijn gebaseerd op de jaarlijkse grondprijsadviezen van Centrum Zorg en Bouw en worden via de comparatieve methode toegepast.

Overig

Bij deze categorie vallen individuele zorgverleners en commerciële instellingen waaronder particuliere ziekenhuizen, zelfstandige behandelcentra, apotheken, huis- en tandartsen, fysiotherapeuten. Bij deze categorie wordt een residuele grondprijs bepaald met de maatschappelijke grondwaarde als minimum.

5.1.2 Sport

Voor de niet-commerciële ongebouwde voorzieningen geldt de kostprijsmethode. Dit is inclusief de verwervingskosten van de grond. Voorbeelden van niet-commercieel ongebouwd zijn bijvoorbeeld openbare speeltuinen en openbare sportvelden.

Bij gebouwde sportvoorzieningen geldt voor niet-commerciële sportbeoefening de maatschappelijke grondwaarde per m² b.v.o. bij levering in bouwrijpe staat. Bij gemeentelijke projecten en levering van de gronden in huidige staat kan de grondwaarde dalen naar nul. Bij commerciële sportbeoefening of commerciële nevenactiviteiten geldt de residuele grondwaardemethode met als minimum de maatschappelijke grondwaarde.

5.1.3 Onderwijs

Voor gebouwen bedoeld voor primair en voortgezet onderwijs geldt de maatschappelijke grondwaarde per m² b.v.o. in bouwrijpe staat. Indien er ruimtes worden gerealiseerd die niet noodzakelijk zijn voor de uitoefening van het onderwijs, dan kan voor deze specifieke ruimtes een aanvullende koopsom worden bepaald op basis van de methode van residueel rekenen waarbij de maatschappelijke grondwaarde het minimum is.

Bij beroepsonderwijs, private en commerciële onderwijsinstellingen en bij overige onderwijs gerelateerde functies geldt de methode van residueel rekenen, waarbij de maatschappelijke grondwaarde geldt als minimum grondprijs.

5.1.4 Sociaal en/of Cultureel

Niet-commerciële gebouwde maatschappelijke voorzieningen waarbij gedacht moet worden aan semipubliek toegankelijke voorzieningen als kerken of buurthuizen.

Kenmerk van deze instellingen is dat deze functioneren met een kern van vrijwilligers en niet het oogmerk hebben om winst te maken. Veelal worden werkzaamheden deels gesubsidieerd of gefinancierd met aanvullende particuliere middelen. In dit geval geldt de maatschappelijke grondwaarde per m² b.v.o. gerekend, tenzij het oppervlak b.v.o. kleiner is dan het terrein (f.s.i.< 1). Dan geldt de maatschappelijke grondwaarde per m² uitgeefbaar terrein in bouwrijpe staat.

Bij commerciële sociale en/of culturele voorzieningen geldt de methode van residueel rekenen. Binnen deze categorie vallen kinderopvang, bioscopen en filmhuizen etc.

6.1.1 Commercieel gebouwd

Winkels

Onder deze categorie vallen zelfstandige winkelruimtes in winkelstraten, winkelcentra of zelfstandige vestigingen in woonwijken. De grondwaarde onder deze voorziening wordt berekend via de methode van residueel rekenen. Daarbij wordt via een comparatieve methode een aanvullende controle uitgevoerd van marktconformiteit. Voor deze categorie geldt een minimum grondwaarde.

Perifere Detailhandelsvestigingen (PDV) / Grootschalige Detailhandelsvestigingen (GDV)

Perifere detailhandel is veelal gevestigd op bedrijfsterreinen in grote gebouwen. De branchering is gelimiteerd in het provinciale detailhandelsbeleid.

Grootschalige Detailhandel is veelal buiten het kernwinkelgebied gevestigd en verkoopt reguliere consumentengoederen op een grote locatie.

In dit geval geldt de residuele waarde berekening uitgaande van de huur of de exploitatie. De minimum prijs is nooit lager dan die van de prijs voor reguliere bedrijventerreinen. Bij deze voorzieningen is de invloedsfactor parkeren uitgesloten. De bouwplannen moeten voor wat betreft parkeren voldoen de geldende parkeernormen.

Horeca

Ten aanzien van Horeca geldt de methode van residueel rekenen. Er wordt daarbij een huurwaarde bepaald die gerelateerd is aan de omzetverwachting. Daarbij wordt via een comparatieve methode een aanvullende controle uitgevoerd van marktconformiteit.

6.1.2 Commerciële parkeervoorziening

In het Handboek Grondzaken is onder de categorieën woningen, bedrijven en kantoren aandacht geschonken aan parkeervoorzieningen gekoppeld aan de betreffende functie. De categorie commerciële parkeervoorziening is bedoeld voor de realisatie van een zelfstandige commerciële parkeervoorzieningen. De grondwaarde wordt bepaald vanuit de parkeerexploitatie, en is o.a. afhankelijk van het aantal parkeerplaatsen, de bezettingsgraad, de exploitatielasten en het parkeertarief. Is er sprake van een onrendabele top, dan wordt deze verrekend met de grondwaarde. Voor deze onrendabele top kan een bijdrage uit het parkeerfonds worden gedaan of er wordt op een andere wijze een voorziening getroffen, indien en voor zover het op initiatief van de gemeente wordt gerealiseerd.