Aanhef
De raad van de gemeente Geertruidenberg;
gelezen het voorstel van het college van 11 februari 2019
gelet op de noodzaak de huidige nota grondbeleid aan te passen aan de nieuwe ontwikkelingen binnen het grondbeleid;
overwegende dat een update van de nota grondbeleid 2004 gewenst is;
besluit:
De Nota Grondbeleid 2019 vast te stellen onder intrekking van de oude nota Grondbeleid 2004.
9. Resumé beleidsregels
Per hoofdstuk worden de beleidsregels herhaald.
1Vormen van grondpolitiek
a.Uitgangspunt is situationeel grondbeleid. Bij potentiële winstgevende gebiedsontwikkelingen en wanneer sprake is van een groot maatschappelijk belang voert zij een actief grondbeleid. Bij niet strategische locaties met betrekking tot ligging en kwaliteit of risicovolle projecten voert de gemeente een passieve grondpolitiek.
b.Bij het vaststellen van de ontwikkeling maakt het college de keuze voor het toe te passen grondbeleid.
c.Indien omstandigheden daartoe aanleiding geven kan het college de gekozen rol van de gemeente (actief/passief) herzien.
2Verwerven, tijdelijk/overig beheer
Verwerven
a.De onroerende zaak dient noodzakelijk te zijn voor de gewenste realisatie van ruimtelijke plannen.
b.In principe wordt de financiële haalbaarheid getoetst door middel van een exploitatieberekening.
c.Grond wordt in principe verworven tegen de taxatiewaarde en tegen marktconforme aankoopwaarden. De taxatie wordt verricht door een onafhankelijke taxateur.
Tijdelijk/overig beheer
d.Op gronden en vastgoed in tijdelijk beheer wordt een (tijdelijke) verhuur of pachtovereenkomst afgesloten.
e.Indien de verworven gronden en/of vastgoed in een grondexploitatie worden ingebracht komen alle kosten en opbrengsten als gevolg van tijdelijk beheer ten laste c.q. ten gunste van de grondexploitatie
3Ontwikkeling
a.Eerste voorkeur heeft het verhalen van de kosten via privaatrechtelijke weg.
b.Een anterieure overeenkomst wordt gesloten met als oogmerk: kostenverhaal
c.De gemeente Geertruidenberg wil partijen stimuleren maatschappelijke belangen te dienen. Indien het college van mening is dat bij een particulier initiatief dit aan de orde is, wordt slechts een deel, doch minimaal 50% van de ambtelijke kosten verhaald.
d.Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa is toegestaan onder de volgende voorwaarden:
•De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst van het Bro; en
•De kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa. Na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie dan wel worden afgeboekt t.l.v. het jaarresultaat; en
•Plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit of- indien gedelegeerd- een collegebesluit.
a.Voor de uitvoeringsfase van het project, bij de vaststelling van het planologisch besluit, stelt de raad de grondexploitatie vast.
b.De grondexploitatie wordt jaarlijks in de raadsvergadering van december geactualiseerd.
c.In geval van een wijziging in het programma en/of er sprake is van een significante budgettaire wijziging wordt de grondexploitatie herzien en dient vooraf ter goedkeuring aan de raad te worden voorgelegd. Er is sprake van een significante budgettaire wijziging indien deze meer dan € 100.000 contant bedraagt en/of groter is dan 20% van het saldo op eindwaarde en/of omslaat van een negatieve exploitatie naar positief, vice versa.
d.De kosten-en opbrengstparameters worden elk jaar bij de programmabegroting vastgesteld op grond van een meerjaren verwachting.
e.De renteparameter in de grondexploitaties wordt apart vastgesteld en kan afwijken van de gemeentelijke rekenrente.
f.Streven is binnen één project in principe met dezelfde taxateur te werken.
g.Alle nieuwbouwprojecten worden belast met een bijdrage ten behoeve van het cultuurfond. De bijdrage is bepaald op € 1,15 p/m2 uit te geven bouwgrond.
4Gronduitgifte
a.De gemeente Geertruidenberg hanteert voor de uit te geven grond in principe een vaste grondprijs per m2 overeenkomstig het gestelde in het “Grondprijzenbesluit”. De grondprijzen worden jaarlijks bij de vaststelling van het “Grondprijzenbesluit” vastgesteld voor het volgend jaar.
b.Het uitgifteproces van bouwkavels aan particulieren is opgenomen in bijlage 1.
5Financiëleverantwoording
a.Gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht maar waarbij (nog) geen sprake is van een raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatie, worden gewaardeerd onder de materiële vaste activa. De activering geschiedt in de eerste plaats steeds tegen (historische) verkrijgingprijs en bijko-mende kosten. Op grond wordt niet afgeschreven. Grond wordt wel afgewaardeerd tot de marktwaarde indien sprake is van een (duurzaam) lagere marktwaarde.
b.Uitgangspunt is winst nemen volgens de percentage of completion methode.
•Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondex-ploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:
•Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
•De grond (of een deel van de percelen) moet zijn verkocht; én
•De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).
•Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen (cf BBV) de winst ook te worden genomen.
a.Indien de gerealiseerde opbrengsten de gerealiseerde en geraamde kosten overtreffen kan er tussen-tijds winst genomen worden.
b.De tussentijdse winst is het verschil tussen de gerealiseerde opbrengsten en de gerealiseerde en ge-raamde kosten. Deze situatie kan zich voordoen bij locaties met een relatief grote winstgevendheid
c.Uitgangspunt is dat voor exploitaties met een onafwendbaar voorzien negatief saldo (EW) direct op ba-sis van de geactualiseerde exploitatieberekeningen een voorziening wordt getroffen.
d.Het risico wordt bepaald op basis van de scenarioberekening.
e.Jaarlijks worden de risico’s met betrekking tot geopende en aankomende exploitaties bepaald bij het opstellen van de jaarrekening.
6Overige gronden (aan- en verkopen)
De gronden genoemd onder hoofdstuk 1 en 2 worden voornamelijk verhandeld binnen de kaders van het grondprijzenbesluit Geertruidenberg. De verkoop van restroken is geregeld middels de beleidsnota ‘Uitgiftebeleid reststroken’ (vastgesteld door in de van raad 18 december 2014).
Bijlage 1 Optie- en uitgifteproces van bouwkavels aan particulieren
1Intake
Wanneer een particulier serieuze belangstelling heeft in een kavel kan een optie op de kavel genomen worden. Dit betekent dat hij/zij een recht heeft om binnen een afgesproken periode (de optietermijn) een bepaalde kavel te kopen voor een vastgestelde prijs. Tijdens een oriënterend gesprek met een medewerker van de gemeente Geertruidenberg wordt ingegaan op de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, welstandseisen, benodigde vergunningen en eventueel aanvullende verkoopvoorwaarden . Een gegadigde kan maximaal op één kavel een optie nemen. Wel mag hij/zij als reserve kandidaat voor een andere kavel worden geregistreerd.
2Optie
Het inschrijfgeld is € 250. De optie gaat in als het inschrijfgeld op rekening van de gemeente staat. De optietermijn is standaard 3 maanden. Na 3 maanden kan een verlenging met 3 maanden verkregen worden. Om in aanmerking te komen voor een verlenging moet de optant aantonen dat er serieuze inspanningen worden geleverd om de kavel daadwerkelijk te verkrijgen. Dit doet hij/zij door het aantonen dat de eigen woning te koop staat, het overleggen van ontwerp- en bouwtekeningen of de aanvraag voor een omgevingsvergunning. De optant moet voor deze verlenging 2% over de koopsom betalen gedurende de duur van de optietermijn.
Als er naar oordeel van de gemeente onvoldoende inspanningen zijn gepleegd, dan heeft de gemeente de mogelijkheid om de optie niet te verlengen en de betreffende kavel aan te bieden aan een eventueel tweede optant of derde.
3Verlenging optie en te hanteren kavelprijzen
De prijs van de in optie genomen kavel wordt gebaseerd op de geldende grondprijs. Deze prijs geldt zolang de optie loopt. Wanneer gekozen wordt om de optie te verlengen en het einde van de 3 maanden verlengingstermijn valt in hetzelfde kalenderjaar, geldt de eerder overeengekomen prijs. Wanneer het einde van de 3 maanden verlengingstermijn plaatsvindt in het nieuwe jaar, wordt de kavelprijs aangepast aan de geldende grondprijzen van dat jaar.
4Annuleren optie
Als een optant van de kavel afziet, wordt de optant verzocht dit zo spoedig mogelijk aan de gemeente door te geven. De kavel wordt dan vrijgegeven zonder bijkomende kosten voor de optant. Indien de optie in of na de verlengingstermijn wordt geannuleerd zal 2% van de koopsom van de betreffende kavel in rekening worden gebracht (berekend over de periode dat de optie heeft gelopen). Wanneer er een reserve kandidaat of tweede optant op de wachtlijst staat, wordt deze benaderd.
5Koop/optie particulier
Wanneer een optie is genomen en de aankoop van de kavel plaatsvindt, wordt het inschrijfgeld en de verhoging van het inschrijfgeld verrekend tijdens het passeren van de akte van levering bij de notaris.
6Afwijken
Indien het optie-en uitgifteproces tot onredelijke resultaten leidt, kan het college anders besluiten.