Nota grondbeleid 2024

2.5.1 Publiekrechtelijk spoor

Zoals onder 2.1 beschreven kan de gemeente bij gebiedsontwikkeling kiezen tussen een actieve of faciliterende regie. Actieve regie resulteert in een integrale gebiedsontwikkeling met tijdvak en een eindbeeld van de ontwikkeling. Het vastleggen van het tijdvak heeft gevolgen voor de wijze van kostenverhaal. Dit regelt artikel 13.14 Omgevingswet. Dit noemen we kostenverhaal met tijdvak.

Facilitaire regie leidt tot een organische gebiedsontwikkeling, zonder tijdvak. Hierbij bepalen de initiatiefnemers de invulling, fasering en looptijd. Er is geen blauwdruk voor de gebiedsontwikkeling. Bij de uitvoering wordt pas meer duidelijk welke kosten het bevoegd gezag moet maken. De plankosten worden vooral bij de uitvoering van de bouwactiviteiten gemaakt. En minder bij het vaststellen van het omgevingsplan.

Kostenverhaal in de Omgevingswet wijkt op onderdelen af van de oude regeling in de Wro. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste wijzigingen.

–Kostenverhaal is geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Er is geen exploitatieplan meer. Ook de plicht tot jaarlijkse actualisering van de cijfers is vervallen. De term grondexploitatie wordt niet meer gebruikt. De term grondexploitatiekosten is vervangen door: “kosten die gemaakt zijn voor werken, werkzaamheden en maatregelen”.

–Onder de Wro werd publiekrechtelijk kostenverhaal gebaseerd op het gemeentelijk exploitatieplan.

Publiekrechtelijk kostenverhaal onder de Omgevingswet is onderdeel van het omgevingsplan.

Publiekrechtelijk kostenverhaal met tijdvak kan echter ook via omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit of projectbesluit.

–Het innen van kosten gebeurt via de beschikking bestuursrechtelijke geldschuld. Dit gebeurt dus niet meer via de omgevingsvergunning.

–Het moment van eindafrekening wordt niet meer voorgeschreven. Het omgevingsplan bepaalt dit.

Initiatiefnemers kunnen daarnaast vanaf vijf jaar na betaling een individuele eindafrekening vragen.

2.5.2 Privaatrechtelijk spoor

Initiatiefnemers die profijt hebben van openbare voorzieningen bij gebiedsontwikkeling moeten hiervoor kosten betalen. Hoofdregel is, dat de gemeente hierover een overeenkomst afsluit met deze initiatiefnemer. De gemeente heeft daarbij een grote mate van contractsvrijheid. Het privaatrechtelijk kostenverhaal is geregeld in artikel 13.13 Omgevingswet. De contractsvrijheid wordt begrensd door de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daarnaast gelden de regels uit het Burgerlijk Wetboek (BW).

Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste aspecten van het privaatrechtelijk kostenverhaal.

–De initiatiefnemer moet eerst de kosten betalen, voordat hij de werkzaamheden mag starten (artikel 13.12 Omgevingswet). In een overeenkomst kan hiervan worden afgeweken. De overeenkomst bepaalt dan dat geheel of gedeeltelijk wordt betaald na start van de activiteiten.

–Als de overeenkomst het kostenverhaal regelt, hoeven er in het omgevingsplan geen regels over kostenverhaal te staan.

–Ook na vaststelling van een omgevingsplan kan nog een overeenkomst worden gesloten.

In de overeenkomst moeten dan wel de regels van het omgevingsplan worden gevolgd. De overeenkomst mag immers niet in strijd zijn met wet- en regelgeving (artikel 3.40, tweede lid BW). De regels van het omgevingsplan bepalen dan hoeveel onderhandelingsruimte er nog is. Deze optie beperkt over het algemeen de onderhandelingsruimte van de gemeente.

–Als voor alle aangewezen activiteiten een overeenkomst is gesloten is een eindafrekening niet verplicht.

2.6.1 Argumenten voor het voeren van actief grondbeleid zijn:

–De kans op het behalen van exploitatiewinst.

Exploitatiewinst is echter lang geen automatisme. Wil daarvan sprake kunnen zijn dan moet de gemeente al in een vroegtijdig stadium en onder aantrekkelijke condities gronden kunnen kopen, oftewel voordat de grond “warm” is geworden.

–Maximale regie.

De gemeente kan op basis van de Omgevingswet bepalen hoeveel sociale huur- en koopwoningen op een locatie moeten worden gebouwd en eventueel ook hoeveel bouwgrond beschikbaar moeten zijn voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Het "middensegment" kan zij echter niet regelen. Als zij de grond zelf uitgeeft kan dat wel. Ook bij de ontwikkeling van een bedrijventerrein wil de gemeente vaak kunnen bepalen wie in aanmerking komen.

–Ontwikkelgemak.

Als de gemeente zelf een locatie ontwikkelt, kan zij die geheel naar eigen inzicht invullen zonder rekening te hoeven houden met de belangen van andere partijen die in een bepaald gebied een grondpositie hebben.

–Het initiëren van bepaalde ontwikkelingen.

De ruimtelijke ontwikkeling van een (deel van een) locatie is voor marktpartijen of een groot deel van de grondeigenaren niet interessant. Wil de ontwikkeling van de grond komen dan zal de gemeente deze ter hand moeten nemen en dus actief grondbeleid moeten plegen.

2.6.2 Argumenten voor het voeren van facilitair grondbeleid zijn:

–Het uitsluiten of maximaal beperken van de financiële risico's verbonden aan grondexploitatie.

Grondexploitatie is een risicovolle activiteit. Onder omstandigheden kan het een lucratieve activiteit zijn. Er zijn echter ook projecten, waarbij de grondexploitatie als zodanig verliesgevend is dat de winst moet komen uit de bouwproductie. Daarom kan de ontwikkeling van bepaalde locaties wel aantrekkelijk zijn voor marktpartijen, maar niet voor de gemeente.

–De totstandkoming van de voorgestane ruimtelijke ontwikkeling is ook verzekerd zonder dat de gemeente als initiatiefnemer optreedt.

–Het nastreven van maximale regie is niet noodzakelijk.

Dat is het geval als in goed overleg met marktpartijen en/of grondeigenaren de nodige afspraken kunnen worden gemaakt of als het gaat om bestemmingen waar de gemeente geen direct belang bij heeft.

3.1.1 Minnelijke grondverwerving.

Als actief grondbeleid uitgangspunt is bij de ontwikkeling van een locatie zullen alle inspanningen moeten zijn gericht op actieve verwerving van de grond binnen dat gebied. Actieve verwerving vindt zoveel mogelijk plaats op basis van minnelijke onderhandelingen. Daarmee wordt bedoeld, dat met de grondeigenaren in onderhandeling wordt getreden met de bedoeling het in onderling overleg eens te worden over de verwervingsprijs en de aankoopcondities. De onderhandelingen worden uitgevoerd op basis van een taxatie door een NRVT geregistreerd taxateur.

Ook de grondeigenaar heeft de mogelijkheid zich door een deskundige te laten bijstaan. De daaraan verbonden kosten komen onder voorwaarden voor vergoeding in aanmerking.

Als op de te verwerven grond opstallen staan, dient daarvoor ook de strategie bepaald te worden conform het strategisch beleidskader vastgoed. Hieruit kan volgen om een MJOP op te laten maken en eventueel een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Op basis daarvan verkrijgt de gemeente inzicht in de staat waarin de opstallen verkeren, kan een prognose worden gemaakt van het onderhoud waarmee dient te worden gerekend en kan de opdracht om het object te beheren door Meerinzicht verstrekt worden. Naast de aankoopkosten zal dan ook een budget voor onderhoud en overige exploitatiekosten moeten worden geraamd.

3.1.2 Strategische en anticiperende grondaankopen.

De kern van actief grondbeleid is een strategisch verwervingsbeleid. Dat houdt in, dat de gemeente, vooruitlopend op verwachte planvorming, proactief gronden aankoopt om binnen een bepaald gebied haar grond- en onderhandelingspositie te versterken. Het strategisch aankopen van grond vindt plaats op basis van minnelijke verwerving.

Strategische grondverwerving kan bijdragen aan het versnellen van een bepaalde ontwikkeling. Ook de prijs van de te verwerven gronden kan voor een gemeente aanleiding zijn in een vroegtijdig stadium grond te verwerven. Immers gronden zijn vooruitlopend op de planvorming nog 'koud' of 'lauw'.

Daarmee bedoelen wij, dat de verwervingsprijs veelal lager ligt dan in een later stadium van de ontwikkeling, wanneer plannen zich concreter aandienen en ook derden (zoals projectontwikkelaars) zich op de grondmarkt begeven. Op het moment dat er door de gemeente concrete uitspraken gedaan zijn over de toekomstige ontwikkeling (bijvoorbeeld in de huidige structuurvisie of na invoering van de omgevingswet de omgevingsvisie) krijgen de strategische grondaankopen meer het karakter van anticiperende grondverwerving.

3.1.3 Aankopen van ruilobjecten

Naast strategische grondverwerving binnen een beoogd plangebied kan de gemeente buiten het plangebied strategische aankopen doen om ruilobjecten te verkrijgen. De onderhandelingspositie en daarmee de kans van slagen van verwerving van gronden binnen het plangebied kan hierdoor in bepaalde situaties toenemen. Het vroegtijdig verwerven van percelen brengt voor gemeenten risico's met zich mee. Het is immers niet zeker of (bij strategische verwerving) en wanneer (bij anticiperende verwerving) de gemeente tot planvorming kan overgaan en wanneer de kosten (aankoop, rente en beheerskosten) in het kader van het kostenverhaal 'goedgemaakt' kunnen worden. Ook het aankopen van ruilobjecten brengt risico's met zich mee. Naast de hiervoor al genoemde risico's geldt bij ruilobjecten nog een extra risico: het is geenszins denkbeeldig, dat een grondeigenaar waarmee de gemeente zaken doet geen belangstelling heeft voor het beschikbare ruilobject.

De verworven gronden worden op de balans van de gemeente opgenomen. Daarop worden zij in eerste aanleg gewaardeerd tegen verkrijgingprijs (aanschaffing- plus bijkomende kosten). Daarop wordt vervolgens jaarlijks rente bijgeschreven. Zo ontstaat de boekwaarde.

Vanwege het risico van waardedaling is het essentieel te beschikken over actuele taxaties van de vastgoedobjecten, die al wel in het Kostenverhaal zijn opgenomen, maar nog niet in exploitatie zijn genomen. Daartoe laat de gemeente van die objecten in beginsel eens per twee jaar de marktwaarde taxeren. Dat is de prijs waarvoor de grond in beginsel weer doorverkocht kan worden als later blijkt dat de gronden toch niet voor locatieontwikkeling gebruikt zullen worden. Als turbulente marktomstandigheden daar aanleiding voor geven kan vaker worden getaxeerd.

Blijkt uit een taxatie, dat de marktwaarde van een object lager is dan de boekwaarde dan wordt dit verschil ten laste van de Reserve grondexploitatie als negatief resultaat genomen. In de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening wordt jaarlijks verantwoording afgelegd over de strategische aankopen die hebben plaats gevonden, inclusief de waardering van de bestaande voorraad aan strategisch verworven gronden. In hoofdstuk 5 komen wij daar nog op terug.

3.1.4 Resultaat afweging minnelijke grondaankopen

In het licht van de risico's van strategische en (in mindere mate) anticiperende grondaankopen hebben wij besloten:

–Strategische aankopen worden slechts gedaan ten behoeve van een concrete doelstelling. Bij de aankoop wordt de doelstelling in beeld gebracht. Mocht de doelstelling worden gewijzigd dan wordt het verworven vastgoedobject zo spoedig mogelijk verkocht tenzij er op dat moment een andere reden is om het perceel in eigendom te houden. Bij deze verkoop moet rekening worden gehouden met het Didam-arrest.- Bij anticiperende aankopen moet in eerste aanleg een afweging worden gemaakt tussen het moment van verwerving en het geplande tijdstip van realisatie van het ruimtelijke plan. Bij die afweging worden ook andere relevante aspecten betrokken, zoals de aankoopprijs en het voorkomen van ontwikkelingen, die bij verwerving op een later moment tot een substantieel hogere aankoopprijs zouden leiden.

–Strategische verwerving van ruilobjecten vindt slechts plaats als de prijs daarvan zodanig is, dat de kans op waardevermindering verwaarloosbaar is. Verder moet worden voorkomen, dat de gemeente ruilgrond langdurig in eigendom heeft. Zodra vaststaat, dat de ruilgrond niet nodig is, moet deze zo spoedig mogelijk worden verkocht. . Bij deze verkoop moet rekening worden gehouden met het Didam-arrest. Tenslotte dient de gemeente gedurende de periode, dat zij de ruilgrond in eigendom heeft te streven naar budgettair neutraal beheer.

–In aanvulling hierop geldt de praktische uitvoering zoals beschreven onder 2.11.

3.1.5 Vestiging voorkeursrecht

Het voorkeursrecht als bedoeld in afdeling 9 Omgevingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om grondeigenaren bij een voorgenomen vervreemding te verplichten hun gronden eerst aan de gemeente aan te bieden. De gemeente heeft daardoor een eerste recht van koop. Hiermee kan de gemeente voorkomen dat bij geplande ontwikkelingen de grondprijzen worden opgedreven. De Omgevingswet verplicht ex artikel 16.82a lid 1inschrijving van alle voorkeursrechten in de openbare registers.

Het voorkeursrecht dient een aantal doelstellingen:

•Versterking van de regisserende rol van de overheid;

•Verbetering van de onderhandelingspositie van de overheid op de grondmarkt;

•Beheersing van de grondprijzen;

Bekendmaking voorkeursrecht

Voor de bekendmaking en mededeling van een voorkeursrechtbeschikking sluit de Omgevingswet aan bij de regeling in de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De beschikking wordt bekendgemaakt door toezending of uitreiking van de beschikking aan de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden. Daarnaast wordt de voorkeursbeschikking ter inzage gelegd binnen de gemeente waar de onroerende zaak gelegen is. Bovendien geldt dat de gemeente verplicht is tot kennisgeving en terinzagelegging van voorkeursrechtbeschikkingen in het Gemeenteblad.

Vestigingsgrondslagen en -vereisten

Op basis van de omgevingswet kan de gemeenteraad een voorkeursrecht vestigen op drie grondslagen, te weten:

–een voorkeursrechtbeschikking, waarin een nieuwe functie is toegedacht;

–een vastgestelde gemeentelijke omgevingsvisie, waarin een nieuwe functie is toegedacht;

–een vastgesteld gemeentelijk programma, waarin een nieuwe functie is toegedacht;

–een vastgesteld (wijziging van het ) omgevingsplan, waarin een nieuwe functie is toegedacht.

Het besluit dat de grondslag is, dient voldoende concreet inzicht te geven in de voorziene functiewijziging ex artikel 9.1 lid 1 en 2 Omgevingswet.

De gemeenteraad kan enkel een voorkeursrecht vestigen op een onroerende zaak die deel uitmaakt van een locatie:

–waaraan een niet-agrarische functie is toegedeeld of toegedacht;

–waarvan het huidige gebruik afwijkt van die toegedeelde of toegedachte functie.

Inwerkingtreding en geldingsduur voorkeursrecht

De inwerkingtreding van voorkeursrechten is onder de Omgevingswet gekoppeld aan het tijdstip van inschrijving in de openbare registers. Een voorkeursrechtbeschikking treedt in werking op het tijdstip van inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (ex artikel 16.82a lid 2 Omgevingswet). De voorkeursrechtbeschikking dient binnen een inschrijftermijn van 4 dagen in de openbare registers te zijn ingeschreven. Indien dit niet tijdig gebeurt, dient de gemeenteraad het voorkeursrecht direct in te trekken.

Onder de Omgevingswet heeft een voorkeursrecht op grond van een omgevingsplan een geldingsduur van 5 jaar. Onder de Wvg (Wet voorkeursrecht gemeenten) gold een voorkeursrecht op grond van een bestemmingsplan 10 jaar. Het overgangsrecht stelt een voorkeursrecht op grond van een bestemmingsplan gelijk aan een voorkeursrecht op grond van een omgevingsplan ex artikel 4.2 lid 1 onder a Aanvullingswet grondeigendom. Dit betekent dat de geldingsduur is ingekort naar 5 jaar. Indien verlenging gewenst is, dient de gemeente tijdig een verlengingsbesluit te nemen. Er bestaat eenmalig een verlengingsmogelijkheid van 5 jaar.

Het voorkeursrecht kan echter ook op de volgende wijze gevestigd worden:

–een zelfstandige voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad, deze geldt maximaal 3 jaar,

–een omgevingsvisie of programma, deze geldt maximaal 3 jaar.

Als dat gevolgd wordt door een omgevingsplan met mogelijkheid tot verlenging is de maximale geldingsduur van een voorkeursrecht dus 3 maanden + 3 jaar + 3 jaar + 5 jaar + 5 jaar verlenging. Dat is 16 jaar en 3 maanden.

Indien een voorkeursrecht op grond van een bestemmingsplan al langer dan 5 jaar geldt, dan mag dit voorkeursrecht beschouwd worden als een verlengd voorkeursrecht.

Vervallen voorkeursrecht

Een onroerende zaak mag niet langer dan in het algemeen belang nodig is, belast blijven met een voorkeursrecht. Een voorkeursrecht vervalt van rechtswege als de geldingsduur is verstreken.

Daarnaast vervalt een voorkeursrecht indien het reeds 5 jaar is gevestigd op grond van een omgevingsplan en de gemeente:

–afziet van aankoop of niet tijdig beslist tot aankoop; of

–niet binnen de daarvoor gestelde termijn een verzoek aan de rechtbank heeft gedaan om de prijs vast te stellen; of

–het verzoek aan de rechtbank om de prijs vast te stellen tussentijds heeft ingetrokken.

Een voorkeursrechtbeschikking verliest bovendien zijn werking als het wordt vernietigd door de rechtbank of de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Indien het voorkeursrecht niet meer voldoet aan de voor vestiging gestelde eisen, dient het bestuursorgaan dat het voorkeursrecht vestigde, het direct in te trekken ex artikel 9.5 lid 1 Omgevingswet. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de grondslag voor het voorkeursrecht wordt ingetrokken of gewijzigd.

De gemeenteraad dient zorg te dragen voor directe doorhaling in de openbare registers van een ingetrokken, vervallen of vernietigd voorkeursrecht. Tevens dient de gemeente hiervan mededeling te doen aan de eigenaren en beperkt gerechtigden op de onroerende zaak.

3.1.6 Onteigening

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is ook de regelgeving voor onteigening gewijzigd.

De belangrijkste wijzigingen behelzen:

1Er geldt niet langer onderscheid in de onteigeningstitels. Er geldt een uniforme procedure ongeacht het doel van de onteigening en ongeacht het bevoegd gezag;

2Het onteigeningsbesluit wordt niet meer door de Kroon, maar door de gemeente zelf genomen;

3De onteigeningsbeschikking wordt ter bekrachtiging voorgelegd aan de bestuursrechter;

4De eigendomsontneming wordt niet meer door de civiele rechter uitgesproken. De rol van de civiele rechter wordt beperkt tot vaststelling van de schadeloosstelling als hierover een geschil bestaat.

Onteigening: veranderingen

Ad 1. De Onteigeningswet is voor het grootste deel vervallen en de regels zijn overgegaan in de Omgevingswet. De onteigeningscriteria worden daarmee wettelijk vastgelegd.

Het onteigeningsplan moet worden onderbouwd aan de hand van aan de locatie toebedeelde functies. Het omgevingsplan, de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en het projectbesluit kunnen de grondslag zijn van het onteigeningsbelang. Alle onteigeningen in de Omgevingswet volgen dus dezelfde procedure.

Ad 2. De gemeenteraad neemt onder de Omgevingswet de onteigeningsbeschikking. De raad hoeft niet meer aan de Kroon te verzoeken een koninklijk besluit te nemen. Belanghebbenden kunnen hun zienswijze bij de gemeenteraad indienen.

Ad 3. Nieuw is dat de onteigeningsbeschikking moet worden bekrachtigd door de bestuursrechter. De rechtsbescherming door de bestuursrechter is daardoor altijd verzekerd. En de rechter is bij alle onteigeningen betrokken. Er is hoger beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspaak van de Raad van State.

De onteigenings- en schadeloosstellingsprocedure worden afzonderlijk doorlopen. De onteigeningsprocedure is bestuursrechtelijk van aard. De schadeloosstelling wordt vastgesteld in een verzoekprocedure bij de burgerlijke rechter.

Ad 4. De rechtbank spreekt niet langer de onteigening uit waarna het vonnis wordt ingeschreven maar de notaris maakt een onteigeningsakte en schrijft deze in de openbare registers. Door deze inschrijving gaat het eigendom over naar de onteigenaar.

3.1.7 Resultaat afweging instrumenten grondverwerving

Wij hebben de volgende beleidsuitgangspunten:

–Maximaal streven naar minnelijke grondverwerving.

–Als de gemeente op een locatie een actief grondbeleid wil voeren en minnelijke grondverwerving is niet haalbaar, gebruik maken van de mogelijkheden tot het vestigen van een voorkeursrecht en/of het toepassen van onteigening.

3.2.1 Gemeentelijke gronduitgifte

Als de gemeente met succes actief grondbeleid heeft gevoerd, de beoogde ruimtelijke ontwikkeling publiekrechtelijk mogelijk is geworden en de gemeente de uitgifteprijs heeft vastgesteld, biedt zij de bouwgrond in de door haar ontwikkelde bouwlocatie te koop aan overeenkomstig het Didam-arrest. Wij gaan er gemakshalve van uit, dat de gemeente via de gronduitgifte minimaal de door haar gemaakte kosten verhaalt of aan de grondexploitatie van het gebied weet te verdienen.

Verkoop vindt in de praktijk plaats aan individuele gegadigden, aan een of meer marktpartijen of aan een woningbouwcorporatie.

Daartoe sluit zij met de kopers gronduitgifte overeenkomsten (koopovereenkomsten).

In de koopovereenkomsten wordt niet alleen de verkoopprijs vastgelegd, maar worden verder ook een aantal afspraken gemaakt. Die afspraken kunnen onder meer betrekking hebben op:

–Het tijdvak waarbinnen de bebouwing op de locatie moet zijn gerealiseerd.

–De fasering.

–Locatie-eisen.

–Woningbouw- of bedrijfscategorieën met het programma van eisen ten aanzien van de te stichten bebouwing, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid.

Via de gemeentelijke gronduitgifte is het kostenverhaal dus verzekerd. De beleidsdoeleinden van de gemeente worden geborgd door het opnemen van kwalitatieve verplichtingen, boetebedingen en kettingbedingen. Denk hierbij aan een verplichting tot zelfbewoning/zelfgebruik en een verbod op doorverkoop.

3.2.2 Uitgifte door samenwerking met marktpartijen

Het komt vaak voor, dat op een locatie naast de gemeente ook een of meer marktpartijen een grondpositie hebben. Het gaat die marktpartijen meestal niet om de grondpositie op zich, maar om een stuk bouwproductie. De specifieke bouwlocatie is voor de marktpartij van secundair belang.

Als de gemeente in een bepaald gebied heeft gekozen voor actief grondbeleid kan zij proberen met de

bewuste marktpartij of marktpartijen tot overeenstemming te komen. De verschillende samenwerkingsvormen (bouwclaim-, alliantie- en concessiemodel) staan beschreven in bijlage 1 onder het kopje “productie via samenwerking”.

3.2.3 Resultaat afweging uitgifte-instrumenten bij actief grondbeleid

Wij hebben de volgende beleidsuitgangspunten:

–Bouwgrond zoveel mogelijk verkopen via koopovereenkomsten en daarin alle in relatie tot het project noodzakelijke en gewenste condities opnemen.

–Als een marktpartij een grondpositie heeft op een locatie waar de gemeente een actief grondbeleid voorstaat, onderzoeken of het zinvol is om toepassing te geven aan een samenwerkingsvorm.

3.3.1 Het projectplan

Plannen voor ruimtelijke ontwikkeling van een locatie worden in Ermelo voor het overgrote deel aangemerkt als project, wat wil zeggen, dat deze worden gerealiseerd op basis van "projectmatig werken", zoals geregeld in het handboek projectmatig werken wat in maart 2015 is vastgesteld door het college van B&W. Dat verdeelt een project in een aantal fasen. In de initiatieffase wordt in een project initiatie document (PID) onder meer beschreven wat de projectopdracht is, wie erbij betrokken zijn en wat de globale kosten zijn. Het PID omvat ook de al eerder in deze nota beschreven verwervingsnotitie waarin wordt aangegeven welke grondbeleid strategie de gemeente voor ogen staat. Op basis van de risico-inschatting bevat het PID het voorstel om wel of juist niet met het project verder te gaan.

3.3.2 De anterieure overeenkomst

Voorheen bood de Wro in artikel 6.24, lid 1 de mogelijkheid om anterieur te contracteren over een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen. Met de komst van de Omgevingswet is dit geregeld in artikel 13.13 Ow. Hierin wordt vastgelegd dat de gemeente, voorafgaand aan het vaststellen door de gemeenteraad van een nieuw ruimtelijk plan, de kosten die door de gemeente zijn gemaakt om tot deze wijziging te komen zal verhalen door middel van deze overeenkomst. In een anterieure overeenkomst worden onder andere afspraken gemaakt over het verhaal van kosten, de apparaatskosten alsmede afspraken over nadeelcompensatie (planschade onder de Wro) en bijdragen aan het fonds verevening sociale woningbouw. Daarnaast worden locatie-eisen gesteld en worden afspraken gemaakt over het bouwproces en de planning.

In het Afwegingskader Woningbouw voor de gemeente Ermelo zijn afspraken vastgelegd omtrent de planning voor het opstellen van de anterieure overeenkomst (binnen zes maanden na het principebesluit door het college) alsmede over het bouwproces.

In de verordening Sociale Woningbouw 2022 van de gemeente is vastgelegd dat (minimaal) 50% van de te ontwikkelen woningen op de locatie moeten vallen binnen het sociale segment. Voor sociale koop en voor midden huurwoningen geldt dat deze woningen voor een termijn van minimaal 10 jaar beschikbaar moeten worden gesteld aan huishoudens die voldoen aan de criteria van de toewijzing en de woningen moeten voor een maximaal bedrag worden verhuurd en eventueel worden verkocht voor een bedrag dat correspondeert met de prijs voor een sociale woning. Voor sociale huur is deze termijn 20 jaar. Dit alles op straffe van een boete welke in de anterieure overeenkomst wordt vastgelegd.

Indien de exploitant meer of minder dan 50% sociaal realiseert kan hij een beroep doen op uitname uit het fonds verevening sociale woningbouw of dient hij een bijdrage per ontbrekende woning in het fonds te storten.

3.3.3 De posterieure overeenkomst

Een grondexploitatieovereenkomst is posterieur als deze wordt gesloten nadat het exploitatieplan door de raad is vastgesteld. In een posterieure overeenkomst mag niet worden afgeweken van het exploitatieplan.

Naast dat het exploitatieplan met de invoering van de Omgevingswet is komen te vervallen, wordt de posterieure overeenkomst in de Omgevingswet niet meer apart geregeld. De Memorie van Toelichting gaat ervan uit dat de toepassing van artikel 3.40 lid 2 BW verhindert dat gecontracteerd wordt in strijd met wet- en regelgeving. Er blijft dus gelden dat een overeenkomst die gesloten wordt nadat het omgevingsplan is vastgesteld, moet passen bij de kostenverhaalsregels én de overige regels van het omgevingsplan.

3.3.4 Resultaat afweging instrumenten bij facilitair grondbeleid

Wij hebben de volgende beleidsuitgangspunten:

–Maximaal streven naar afspraken over grondexploitatie en locatieontwikkeling op basis van een anterieure overeenkomst. Daarbij in beginsel een zekerheidstelling in de vorm van een bankgarantie bedingen.voor kosten die niet voor vaststelling van het bestemmingsplan worden betaald of wanneer exploitant zelf de aanleg van de openbare ruimte met voorzieningen realiseert.

–Ook na vaststelling van een omgevingsplan blijven streven naar een oplossing in de privaatrechtelijke sfeer Voor het kostenverhaal.

–Een omgevingsplan zodanig vormgeven, dat de regierol van de gemeente een invulling krijgt die in de gegeven omstandigheden de gemeentelijke exploitatie zo dicht mogelijk benadert.