Nota Grondbeleid “Vaste grond onder de voeten 2026”

Tekst

•Beleidskeus I Keuze vorm grondpolitiek

Ia. De gemeente Elburg voert een situationele grondpolitiek, uitgaande van een voorkeur voor een actieve grondpolitiek.

Ib. Indicaties voor hetzij een actieve, hetzij een faciliterende politiek voor een concrete locatie zijn in ieder geval:

-De omvang van de financiële risico’s voor de gemeente.

-De grootte van het belang, zoals bijvoorbeeld bij nieuwe bedrijventerreinen, c.q. de mate van noodzakelijkheid van de ontwikkeling.

-Heeft de gemeente, gezien de belangen voor de betreffende locatie, voldoende sturingsmogelijkheden via het publiekrecht of is, ter aanvulling, het eigendomsrecht nodig om ook privaatrechtelijk te kunnen sturen?

-Zijn de eigenaren bereid en in staat de ontwikkeling zelf te realiseren volgens de vorm van planuitvoering die de gemeente vanuit publieke optiek belangrijk acht?

•Beleidskeus II Verwerving

Ingeval van een keus in een concreet geval voor actieve grondpolitiek hanteert de gemeente de volgende principes ten aanzien van verwerving :

1De gemeente maakt actief gebruik van het voorkeursrecht;

2Bij onderhandelingen laten we ons bijstaan en vertegenwoordigen door een op dit gebeid gespecialiseerd taxatie- en adviesbureau (deskundig, objectief en onafhankelijk);

3Te allen tijde wordt als eerste getracht via minnelijk overleg tot aankoop te komen;

4Onteigening wordt alleen ingezet als minnelijk overleg niet tot het gewenste resultaaat leidt en de eigenaar niet in staat of bereid is de ontwikeling in de door de gemeente gewenste vorm te realiseren;

5Bij een eigenaar die “in staat en bereid is” zelf te realiseren, wordt ingezet op:

-een bouwclaim- of grondruilovereenkomst respectievelijk op:

-het aangaan van een samenwerkingvorm via PPS.

•Beleidskeus III Strategische verwerving

Bij onduidelijkheid over toekomstige bestemming, of bestemmingswijziging en de daarbij behorende termijnen wordt van geval tot geval bekeken of al dan niet een strategische aankoop moet worden gedaan.

•Beleidskeus IV Exploitaties

De gemeente past de dynamische eindwaardemethode toe voor het berekenen en opstellen van grondexploitatieberekeningen en kostenverhaalsberekeningen.

Jaarlijks moet een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden. Actualisaties van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld.

Voor de aannames van de parameters rente, looptijd en kosten- en opbrengstenstijgingen zal vooraf overleg plaatsvinden met een deskundige externe adviseur en met de accountant.

•Beleidskeus V Grondprijzen

1Berekende grondprijs per wijziging of afwijking van het omgevingsplan en per woningcategorie, te bepalen door een onafhankelijk deskundige zodanig dat een marktconforme grondprijs ontstaat.

2Het college stelt de grondprijzen voor sociale huurwoningen regelmatig vast.

•Beleidskeus VI Gronduitgifte

1Toepassen Algemene uitgiftevoorwaarden gemeente Elburg.

2Kavels voor koopwoningen in project toewijzen aan aannemers of ontwikkelaars.

3Kavels voor (sociale) huurwoningen en sociale koopwoningen toewijzen aan woningcorporaties of aan beleggers indien corparaties geen interesse hebben. Bij toewijzing aan een belegger worden voorwaarden gesteld om te bereiken dat de woningen bij de juiste doelgroep komen. Doelgroepen en instandhoudingstermijnen worden in het omgevingsplan opgenomen.

4Bedrijfskavels worden aan een belangstellend bedrijf toegewezen als het betreffende bedrijf passend is op de betreffende locatie.

5Gegadigden voor vrije woningbouwkavels krijgen een reserveringsovereenkomst voorgelegd. Ingeval van collectief particulier opdrachtgeverschap wordt als voorwaarde gehanteerd dat een deskundige begeleider wordt ingeschakeld.

6Het realiseren van gemeentelijke projecten kan ook door het houden van competities.

7Bij de regels 1 tot en met 6 handelt de gemeente binnen de kaders van de jurisprudentie van en naar aanleiding van de zogeheten Didamarresten van de Hoge Raad van 26 november 2021 en 15 november 2024. Bij gronduitgifte wordt in beginsel gelegenheid geboden tot mededinging. De gemeente kan daarop een uitzondering maken als op basis van objectieve, redelijke en toetsbare criteria duidelijk is dat er sprake is van één (potentiële) gegadigde. De gemeente onderkent daarbij dat zij, bij de invulling van deze uitzonderingscriteria, de vrijheid heeft eigen beleid hierin een plaats te geven.

•Beleidskeus VII Erfpacht

Uitgifte in erfpacht wordt niet toegepast bij uitgifte van grond voor woningbouw en bedrijven(terreinen).

•Beleidskeus VIII uitgifte agrarische erfpacht, hobbygrond, reststroken en ten behoeve van nutsvoorzieningen

1Agrarische grond wordt voor de korte duur verpacht aan agrariërs (zogenaamde geliberaliseerde pacht).

2Overige percelen niet geschikt voor agrariers worden hobbymatig aan particulieren of verenigingen verhuurd.

3Voor uitgifte van reststroken geldt dat dit in nieuwe gevallen gebeurt in de vorm van verkoop mits de situatie voldoet aan de voorwaarden. Voor percelen die al in gebruik zijn geldt als er een nieuwe bewoner komt dat deze de strook grond in huur kan krijgen.

4Als er ruimtelijk geen belemmeringen zijn, wordt de grond t.b.v. noodzakelijke technische ruimten aan de nutsbedrijven verkocht tegen een grondprijs die ook geldt voor bedrijfsgrond.

5Bij de regels 1 tot en met 4 handelt de gemeente binnen de kaders van de zogeheten Didamarresten van de hoge Raad van 26 november 2021 en 15 november 2024. Bij gronduitgifte wordt in beginsel gelegenheid geboden tot mededinging. De gemeente kan daarop een uitzondering maken als op basis van objectieve, redelijke en toetsbare criteria duidelijk is dat er sprake is van één (potentiële) gegadigde. De gemeente onderkent daarbij dat zij, bij de invulling van deze uitzonderingscriteria, de vrijheid heeft eigen beleid hierin een plaats te geven.

•Beleidskeus IX Verjaring

1Indien men zich terecht beroept op verjaring kan het college beslissen de verjaring te erkennen.

2In geval de verjaring niet kan worden bewezen wordt de grond ofwel teruggevorderd ofwel verkocht indien dit conform het reststrokenbeleid mogelijk is.

•Beleidskeus X Kostenverhaal

1Kostenverhaal vindt zoveel mogelijk plaats via gronduitgifte, anterieure of posterieure overeenkomsten. In het voortraject van een initiatiefplan wordt een voorovereenkomst gesloten over de ambtelijke kosten die in dat deel van het proces worden gemaakt.

2Daar waar noodzakelijk worden kostenverhaalsregels in het omgevingsplan opgenomen danwel kostenverhaalsvoorschriften in een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en de daaraan gekoppelde kostenverhaalsbijdrage ingezet als instrument om kosten te verhalen.

3Bovenwijkse kosten worden zowel via de privaatrechelijke als publiekrechtelijke weg verhaald.

4Voor financiële bijdragen aan de ontwikkeling van gebieden wordt de uitvoeringsparagraaf van de omgevingsvisie als basis gebruikt; wanneer financiele bijdragen worden opgelegd via een regel in het omgevingsplan wordt de samenhang tussen de betreffende categoriën van financiële bijdragen en de bouwlocaties in het omgevingsplan onderbouwd.

•Beleidskeus XI publiekrechtelijke sturing

1Per ontwikkellocatie stuurt de gemeente op de invulling van de locatie door gebruik te maken van de mogelijkheden via besluiten tot wijziging van het omgevingsplan danwel via vergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten en daarin sturende regels op te nemen. De mate waarin de gemeente gebruik maakt van deze publiekrechtelijke sturingsmogelijkheden kan per ontwikkellocatie verschillen. In ieder geval wordt expliciet beoordeeld of de gemeente regels opneemt over sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en middendure huurwoningen.

•Beleidskeus XII Tussentijdse resultaten

1Een voorzienbaar verliesgevend complex wordt direct ter grootte van dit volledige verlies ten laste van de algemene reserve bouwgrondexploitatie gebracht.

2Op basis van de Percentage of completion (Poc) methode wordt tussentijdse winst genomen en gestort in de algemene reserve bouwgrondexploitatie.