Aanhef
De raad van de gemeente Eindhoven;
gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;
besluit:
1De kaders en randvoorwaarden aan het short stay product op het kantorencluster Flight Forum vaststellen, met daarin als belangrijkste keuzes:
a.Short stay conform het beleidskader af te bakenen als “tijdelijke huisvesting voor een periode van minimaal 14 dagen en maximaal 6 maanden”;
b.Voor (internationale) studenten en promovendi een uitgebreidere maximale verblijfstermijn van 12 maanden mogelijk te maken;
c.Met de short stay-voorziening zowel de doelgroepen internationale medewerkers als de doelgroep (internationale) studenten of promovendi te laten bedienen, met minimaal 60% van de eenheden in het betaalbare segment.
2De opzet, kaders en randvoorwaarden van de pilot op het kantorencluster Flight Forum vaststellen en de pilot uit te voeren, met als belangrijkste keuzes:
a.De pilot mogelijk te maken via een tijdelijke omgevingsvergunning van 15 jaar, met elke vijf jaar een bestuurlijke tussenevaluatie;
b.Middels structurele, langjarige monitoring (metingen en vragenlijsten gebruikers) in beeld te brengen hoe gebruikers het verblijfsklimaat ervaren;
c.Extra randvoorwaarden op te leggen aan de inrichting van gebouwen en openbare ruimte om geluidshinder voor gebruikers en overige knelpunten op het gebied van milieu en gezondheid te minimaliseren.
Waarom een pilot met short stay op het kantorencluster Flight Forum?
Hoe komen we tot een goede invulling van de pilot?
2. Spelregels van de pilot
2.3 Kaders en randvoorwaarden
2.3.1 Duur en opzet van de pilot
Voor een goede uitvoering van de pilot en een goede meetbaarheid van de resultaten is de pilotduur van belang. Het experiment wordt niet te kortdurend ingestoken vanwege onder meer de complexiteit van het project, de minimale investeringstermijn (en behoefte aan enige zekerheid) voor initiatiefnemers en vanwege verwachte externe ontwikkelingen die op de langere termijn gaan plaatsvinden, zoals de verwachte geluidsreductie van de luchtvaart op Eindhoven Airport richting 2030. Daarbij dient het project ‘een kans’ en dus een aanloopperiode te krijgen; het realiseren van een goed en aantrekkelijk product en verblijfsklimaat worden niet binnen één jaar vanaf de startdatum gerealiseerd. Tegelijkertijd duurt de pilot ook weer niet te lang; op een bepaald moment is duidelijkheid voor alle betrokkenen over het vervolg immers ook gewenst. Er is daarom gekozen om de pilotperiode vast te leggen voor een duur van vijftien jaar vanaf het onherroepelijk zijn van de omgevingsvergunning – welke wordt verwacht omstreeks 2024. Dat betekent dat 15 jaar later (in dit geval zou dat 2039 zijn) de einddatum is die we nu vastleggen voor de short stay. Binnen de totale pilotperiode worden drie deelfasen onderscheiden van ieder vijf jaar. Na afloop van elke fase vindt een (tussen)evaluatie plaats.
2.3.2 Evaluatie
Gedurende de pilot worden de resultaten structureel gemonitord door de betrokken partijen. De primair verantwoordelijke partij is hier de exploitant, in samenwerking met de vastgoedeigenaar, Flight Forum en gemeente, zie volgende paragraaf. Zij komen daarvoor periodiek bij elkaar. Enerzijds vindt de monitoring plaats via ‘harde’ metingen en periodieke onderzoeken, maar ook door op structurele basis – elke drie maanden – vragenlijsten af te nemen bij de gebruikers van de short stay eenheden. Indien de resultaten aanleiding geven om tussentijds bij te sturen, dan gebeurt dit na overleg tussen alle betrokken partijen. Daarbij worden er in 2029, 2034 en 2039 bestuurlijke tussenevaluaties ingebouwd. Als er op basis van de data – en zo objectief mogelijke criteria zoals overlastbeleving en leefkwaliteit – goede redenen zijn om de scope en kaders van de pilot aan te passen of juist eerder te stoppen met de pilot, dan vindt dit plaats in dialoog tussen betrokken partijen (met in het hoofd het verlopen van de tijdelijke omgevingsvergunning na 15 jaar). Vanwege die tijdelijke vergunning is omkeerbaarheid een belangrijk aspect bij de pilot. Het is in het belang van de vastgoedeigenaar om gebouwen flexibel in te richten zodat zij indien nodig of gewenst ook gemakkelijk omgevormd kunnen worden tot andere functies zoals kantoren.
2.3.3 Indicatoren in de pilot
Om te meten in hoeverre er op Flight Forum sprake is van een goed verblijfsklimaat met short stay die wordt gewaardeerd door haar gebruikers worden in de pilot de volgende indicatoren gebruikt.
Realisatie passende short stay eenheden
-Hoeveelheid eenheden short stay met bezettingsgraad gedurende het jaar;
-Gebruik eenheden door verschillende doelgroepen: internationale medewerkers (kenniswerkers én arbeidsmigranten), (internationale) studenten of promovendi en in mindere mate overige doelgroepen;
-Waardering short stay eenheden door hun gebruikers, o.a. op prijs-kwaliteit;
-Huurprijsniveaus in absolute aantallen en percentueel met daarbij specifieke aandacht voor het aandeel betaalbaar (sociaal en lage middenhuur).
Goede verblijfskwaliteit
-Waardering omgeving door gebruikers short stay met specifieke aandacht voor thema’s leefbaarheid, geluid, luchtkwaliteit, overige milieuaspecten en voorzieningenniveau;
-Geluidsmetingen op de gevel, in de buitenruimte en in de short stay eenheden;
-Metingen luchtkwaliteit in de buitenruimte;
-Hierbij wordt relatie gelegd met o.a. het regionaal meetnet geluid en GGD onderzoeken naar slaap en hinderbeleving, de in ontwikkeling zijnde MER voor de wijziging van het het Luchthavenbesluit, de waarden uit de Eindhovense Omgevingsvisie en de Milieu Gezondheids Risico Indicatorenkaart (MGRI).
Toevoegde waarde aan het kantorencluster en het Eindhoven Airport District
-Waardering (leefbaarheid) kantorencluster door gebruikers;
-Overlastmeldingen;
-Gebruik en draagkracht voorzieningen op verschillende momenten van de dag.
2.3.4 Juridische kaders bij de pilot
Zoals besproken zijn er, naast het beleidskader short stay initiatieven van gemeente Eindhoven, een aantal specifieke kaders voor de pilot op het kantorencluster Flight Forum. Het is van belang om helder te maken op welke wijze deze specifieke kaders (juridisch) geborgd worden, zie onderstaande tabel voor het gebruikte instrumentarium:
Tijdelijke bestemming 15 jaar
De tijdelijke bestemming van 15 jaar wordt verstrekt in de vorm van een omgevingsvergunning voor strijdig gebruik. Hiermee heeft de vergunninghouder rechtszekerheid, omdat binnen de periode van 15 jaar de tijdelijke bestemming in principe niet kan worden ingetrokken. Na 15 jaar kan de vergunninghouder geen gebruik meer maken van de omgevingsvergunning voor strijdig gebruik. Na afloop van de periode van 15 jaar kan opnieuw een omgevingsvergunning voor strijdig gebruik worden verleend of kan dit gebruik permanent worden opgenomen in het bestemmingsplan.
Tussentijdse evaluatie om de 5 jaar.
Bij de tijdelijke omgevingsvergunning voor strijdig gebruik wordt het voorschrift opgenomen dat elke 5 jaar een evaluatiemoment moet worden gehouden en worden hieraan eisen gesteld. Op basis van dit evaluatiemoment kan de omgevingsvergunning voor strijdig gebruik niet worden ingetrokken. Wel kan er handhaving plaatsvinden op openbare orde en veiligheid via de exploitatievergunning. Daarnaast wordt ook in de privaatrechtelijke uitgifteovereenkomst de 5-jaarlijkse evaluatie vastgelegd, die gehandhaafd kan worden middels kwalitatieve verplichtingen / kettingbedingen / boetebedingen. Overigens is de vergunninghouder naar verwachting meewerkend aan de 5-jaarlijkse evaluatie, omdat hiermee zicht kan ontstaan op een eventuele verlenging na 15 jaar of een permanent bestemmingsplan.
Sturing op studenten en arbeidsmigranten
Bij een omgevingsvergunning met strijdig gebruik kunnen geen doelgroepen worden uitgesloten. In de voorschriften kunnen wel specifieke bepalingen worden opgenomen omtrent de volgende ruimtelijk relevante aspecten:
•Kamerbewoning cq onzelfstandige bewoning.
•Studenten en/of arbeidsmigranten.
Sturing op een mix van gebruikers
Bij een omgevingsvergunning met strijdig gebruik worden in de voorschriften minimale oppervlakten per verblijf opgenomen. In combinatie met de mogelijkheden voor sturing op studenten en arbeidsmigranten geeft dit voldoende mogelijkheden om te sturen op een mix van gebruikers.
Sturing op geen gezinnen
Het kantorencluster ligt in de invloedgebieden van de aardgasleiding en Edco (externe veiligheid). De gemeente moet bij een omgevingsvergunning voor strijdig gebruik het groepsrisico verantwoorden. Om deze reden sluit de gemeente bijvoorbeeld niet-zelfredzame personen uit op deze locatie.
Sturing op geluid
De gemeente legt specifieke eisen op zoals gevelisolatie, afschermende bebouwing of dove dan wel geluidsluwe gevels.
2.3.5 Doelgroepen en huurprijsniveaus
De short stay op Flight Forum is hoofdzakelijk gericht op de doelgroepen die als voornaamste uit het eerdere onderzoek van Decisio en Companen (2021) naar voren zijn gekomen: internationale medewerkers en (internationale) studenten of promovendi. Voor beide doelgroepen zien we verschillende verblijfswensen, die hieronder nader worden toegelicht. Gemeente en Flight Forum hebben afgesproken dat een substantieel aandeel van de short stay eenheden – minimaal 60% – in het betaalbare segment gerealiseerd dient te worden, waarvan 40% in het sociale segment. Deze categorieën voorzien namelijk in de substantiële behoefte bij arbeidsmigranten en internationale studenten. Zie voor een nadere onderbouwing het short stay beleidskader van de gemeente Eindhoven (2023). Overigens is afgesproken dat de short stay eenheden in beperkte mate ook bereikbaar moeten zijn voor andere doelgroepen dan bovenstaande die óók een tijdelijke behoefte hebben aan een nieuw onderkomen, bijvoorbeeld na een scheiding. We reserveren bij de short stay eenheden daarom steeds beperkte ruimte voor maatwerk. Wel dienen de doelgroepen die de short stay op Flight Forum gebruiken te voldoen aan de juridische randvoorwaarden van de pilot. Gebruikers dienen op deze locatie onder meer zelfredzaam te zijn.
Internationale medewerkers
Eindhoven en de Brainportregio trekken veel internationale medewerkers aan, zowel in de categorie ‘kenniswerkers’ als de categorie ‘arbeidsmigranten’. In beide gevallen betreft het zowel internationale werknemers die puur tijdelijk in onze regio werken als internationals die voor langere termijn naar onze regio komen en een zachte landing nodig hebben in onze regio – om vervolgens weer door te verhuizen binnen de regio. Wel hebben beide doelgroepen verschillende verblijfswensen die samenhangen met hun beschikbare budget. Waar kenniswerkers op zoek zijn naar zelfstandige, ruime verblijfsruimte met vaak kwalitatief hoogwaardige uitrusting – en daarvoor ook bereid zijn te betalen – is voor arbeidsmigranten betaalbaarheid veel belangrijker. De short stay eenheden mogen voor hen bijvoorbeeld kleiner zijn. Zie voor een uitgebreidere toelichting op de verblijfswensen van deze groepen het algemene beleidskader short stay van de gemeente Eindhoven.
Bij arbeidsmigranten letten we extra op de kwaliteit van de short stay eenheden. De voorzieningen dienen óók voor deze doelgroep op alle aspecten goed geregeld te worden, zodat de short stay op Flight Forum een showcase wordt voor goede huisvesting van deze doelgroep. Dat betekent voldoende aandacht voor een goede, fijne verblijfsruimte en omgeving en extra aandacht voor voldoende privacy en voor de leefbaarheid in het complex, onder meer door goed beheer.
(Internationale) studenten
Op Flight Forum worden ook eenheden gerealiseerd voor (internationale) studenten. Deze groep richt zich eveneens op de wat kleinere short stay eenheden, waarbij voldoende aandacht noodzakelijk is voor een fijne verblijfsomgeving, beheer en leefbaarheid.
Vertaling naar gebouwindelingen en huurprijsniveaus
Om in de toekomst flexibel in te kunnen spelen op veranderingen wordt er in de short stay gebouwen gewerkt met modulair op te bouwen eenheden die simpel aangepast kunnen worden. Bijvoorbeeld om een grote short stay eenheid te creëren of juist om een grote eenheid op te delen in twee kleinere eenheden. De aanbieders van short stay werken daartoe in de gebouwen met rasters van 25 à 30m². Hiermee kunnen eenheden worden gecreëerd van bijvoorbeeld 75, 50 en 25 m². Short stay dient in alle gevallen gemeubileerd aangeboden te worden tegen een (begrensd) bedrag aan servicekosten. Samen bepalen deze aspecten de uiteindelijke huurprijs.
Vanuit de overtuiging dat het mixen van doelgroepen het beste werkt voor een prettige en leefbare leefomgeving worden de typen short stay eenheden zoveel mogelijk door elkaar gemixt. De mix vindt plaats zowel over het kantorencluster als binnen de gebouwen zelf, aan de hand van typologie, verblijfsoppervlakten en gehanteerde huurprijzen. De exacte wijze waarop dat gebeurt wordt op een nader moment uitgewerkt.
Minimaal 60% van het totaal aantal short stay eenheden op het kantorencluster dient te worden aangeboden voor een huurprijs onder de middenhuur prijsgrens, waarvan 40% van het totaal aantal eenheden voor een huurprijs onder de sociale huurprijsgrens. Hier sturen de gemeente en Flight Forum in de pilot actief op.
2.3.6 Overige kaders en randvoorwaarden
Gezien de locatie van het kantorencluster nabij een bedrijventerrein, een weg en de luchthaven (met bijhorende contouren op het gebied van geluid en externe veiligheid) dient bij de short stay extra aandacht te worden besteed aan een goede ruimtelijke inrichting. Er dient rekening te worden gehouden met de volgende kaders en randvoorwaarden:
•Gebouwen dienen zo georiënteerd en ingericht te worden dat geluidshinder binnen het gebouw van zowel luchthaven, wegverkeer als bedrijven(terrein) worden geminimaliseerd. Dit via isolatie/dove gevels. Ook bij het ontwerp voor de buitenruimte dient rekening gehouden te worden met het voorkomen van geluidshinder, bijvoorbeeld via het creëren van stille binnenplaatsen.
•Hoewel er binnen de pilotperiode nadrukkelijk alleen ruimte is voor short stay op het kantorencluster – en niet voor wonen – dient er ontwerptechnisch rekening gehouden te worden met de mogelijkheid dat er op termijn mogelijk wél wonen mogelijk zou zijn op het kantorencluster (indien kaders, regels en metingen daartoe aanleiding zouden geven).
•Omwille van externe veiligheidscontouren geen beperkt zelfredzame personen.
•Het kantorencluster Flight Forum wordt de komende jaren ruimtelijk en programmatisch sterker verbonden met de Luchthavenweg richting Eindhoven Airport. Dit wordt hét centrale hart van het volop in ontwikkeling zijnde Eindhoven Airport District, met veel groen en voorzieningen. De oriëntatie en inrichting van de buitenruimte van de short stay moet hierop aansluiten.
•Het doel van de pilot is om in kaart te brengen in hoeverre er op het kantorencluster een goed verblijfsklimaat kan worden gerealiseerd. Er dient in het ontwerp van de short stay daarom aandacht te worden besteed aan het zoveel mogelijk tegengaan van de knelpunten uit de Milieu Gezondheids Risico Indicatorenkaart (MGRI), naast geluid gaat het hierbij onder meer om luchtkwaliteit.
Bijlage 1: Voorbeeld vragenlijst monitoring leefbaarheid
1Kunt u voor de volgende aspecten van uw buurt een rapportcijfer geven?
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Weet niet /
geen mening
Hoe prettig het is er te verblijven
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
De veiligheid in de buurt
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
Bereikbaarheid te voet
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
Bereikbaarheid met fiets/e-bike
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
Bereikbaarheid met auto
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
Bereikbaarheid met openbaar vervoer
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
2Hoe tevreden bent u over de bereikbaarheid van … vanuit uw verblijfsruimte?
Heel tevreden
Tevreden
Ontevreden
Heel ontevreden
Weet niet / geen mening
Uitgaansvoorzieningen/cultuurvoorzieningen
□
□
□
□
□
Sportvoorzieningen
□
□
□
□
□
Gezondheidsvoorzieningen (bijv. huisarts, ziekenhuis)
□
□
□
□
□
Winkels voor dagelijkse levensmiddelen
□
□
□
□
□
Groenvoorzieningen (parken, perken, plantsoenen)
□
□
□
□
□
3In hoeverre bent u het eens of oneens met de volgende uitspraken?
Helemaal eens
Eens
Niet eens / niet oneens
Oneens
Helemaal oneens
Geen antwoord
De mensen in de buurt kennen elkaar nauwelijks
□
□
□
□
□
□
De mensen in de buurt gaan op een prettige manier met elkaar om
□
□
□
□
□
□
Ik verblijf in een gezellige buurt, waar mensen elkaar helpen
□
□
□
□
□
□
Ik voel me thuis bij de mensen die in de buurt verblijven
□
□
□
□
□
□
Ik heb veel contact met andere buurtbewoners
□
□
□
□
□
□
Ik ben tevreden over de bevolkingssamenstelling in de buurt
□
□
□
□
□
□
In de buurt durven mensen elkaar aan te spreken op onwenselijk gedrag
□
□
□
□
□
□
4Ervaart u van de (door u) geselecteerde vormen van overlast zelf veel, een beetje of geen overlast?
Veel overlast
Een beetje overlast
Geen overlast
Geen antwoord
Verloedering van de omgeving, bijv. vernielde vuilnisbakken of bankjes, bekladde muren/gebouwen of rommel op straat
□
□
□
□
Verkeersoverlast, bijv. te hard rijden, parkeeroverlast, agressief verkeersgedrag
□
□
□
□
Overlast van drank- en drugsgebruik in de omgeving, drugshandel en hinder van horecagelegenheden
□
□
□
□
Overlast door buurtbewoners
□
□
□
□
Overlast van mensen op straat, bijv. rondhangende jongeren of verwarde personen
□
□
□
□
Geluidsoverlast van wegverkeer
□
□
□
□
Geluidsoverlast van vliegtuigen
□
□
□
□
Geluidsoverlast van bedrijven
□
□
□
□
Stank
□
□
□
□
5Vindt u Flight Forum een prettige plek waar mensen langer kunnen verblijven?
□ Ja
□ Nee, omdat ___
6Welke situatie is op u van toepassing?
Er zijn meerdere antwoorden mogelijk
□ Ik heb betaald werk
□ Ik heb een eigen bedrijf
□ Ik studeer
□ Anders, namelijk
□ Geen antwoord
7U bent aan het einde van de vragenlijst gekomen. Heeft u nog opmerkingen of suggesties?