Grondprijzenbrief 2026

Sociale woningbouw door een toegelaten instelling (woningcorporatie)

Voor sociale woningen gerealiseerd door een woningcorporatie geldt een vaste grondprijs per type woning, zie Hoofdstuk 2. De grondprijzen ’sociale huurwoningen’ gelden alleen voor toegelaten instellingen in de zin van de Woningwet (hierna: woningcorporaties), omdat zij op grond van de wet verplicht zijn om prestatieafspraken met de gemeente te maken.

Niet gebouwde auto- en fietsparkeervoorzieningen (maaiveld parkeren) zijn verwerkt in de vaste grondprijs. Gebouwde auto- en fietsparkeervoorzieningen (zowel onder- als bovengronds) zijn maatwerk per project. De parkeeroplossing is afhankelijk van het geldende parkeerbeleid en de ruimtelijke en financiële haalbaarheid van het plan en verschilt per project.

Verplaatsbare sociale huurwoningen door een toegelaten instelling (woningcorporatie)

Verplaatsbare woningen zijn woningen die voor een bepaalde tijd op een tijdelijke locatie (via wijziging omgevingsplan of afwijking van het omgevingsplan met een BOPA) mogen worden gebouwd en die getoetst zijn aan tijdelijke woningen zoals gedefinieerd in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Voor (tijdelijke) verplaatsbare sociale huurwoningen, mits geëxploiteerd door een toegelaten instelling (woningcorporatie), geldt een grondprijs van € 200,- per m2 terrein, tenzij het aantal m2 bvo groter is dan het aantal m2 terrein. Dan geldt de vermelde prijs als prijs per m2 bvo. De gronden worden door de gemeente verhuurd aan de woningcorporatie.

Verkoop van sociale huurwoningen door woningcorporaties

Als een woningcorporatie binnen 10 jaar na ondertekening van de grondverkoopovereenkomst een sociale huurwoning verkoopt op de vrije markt (prijsgrens sociale koop), dan hanteert de gemeente een bijbetalingsregeling van 15% van de verkoopwaarde. Dit omdat de woning dan niet meer beschikbaar is voor de doelgroep en niet meer in de sociale voorraad valt. Woningen die vallen onder ‘verkoop onder voorwaarden

2Definitie ‘verkoop onder voorwaarden’ conform de Woningwet en het Regelement voor Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV)

’ behoren niet tot woningen op de vrije markt. Voor deze woningen geldt de bijbetaling alleen indien de voorwaarden komen te vervallen bij verkoop. Dit wordt jaarlijks gemonitord via de prestatieafspraken. NB.: in geval van marktpartijen werkt de gemeente al jarenlang met een boeteregeling, geborgd via de anterieure overeenkomst.

Vrije sector woningbouw

Alle sociale huur- en koopwoningen door een niet-toegelaten instelling, middenhuur woningen, dure huurwoningen, middeldure koopwoningen en dure koopwoningen vallen onder ‘vrije sector woningbouw’. De grondprijs wordt residueel bepaald door de gemeente. De gemeente kan ook een selectieprocedure (tender) starten, waarbij in competitie een marktconforme verkoopprijs tot stand komt.

Woonwagenvoorzieningen

De ondergrond voor huurstandplaatsen voor woonwagenvoorzieningen wordt door de gemeente verkocht aan woningcorporatie Wooninc. Wooninc verhuurt de standplaats, eventueel inclusief een woonwagenwoning, aan de woonwagenbewoner. De grondprijs van de huurstandplaats is € 16.700,-. De huurstandplaats wordt door de gemeente bouwrijp geleverd aan Wooninc. De gemeente krijgt na uitgifte van de huurstandplaats aan Wooninc het eerste recht van koop van de ondergrond als Wooninc besluit te verkopen.

Bedrijventerreinen

De gronden op bedrijventerreinen worden uitgegeven in erfpacht, met uitzondering van restkavels op de bedrijventerreinen GDC-Noord, Kapelbeemd & Park Forum West. Deze kavels worden verkocht. Voor bedrijventerreinen wordt de marktconforme grondprijs per locatie residueel en/of comparatief bepaald. De erfpachtcanon wordt op dezelfde wijze als bij verhuur bepaald (zie Hoofdstuk 5 en 6).

Kantoren, horeca, retail & leisure (inclusief commerciële sportvoorzieningen)

De locatie is van grote invloed op de grondprijs van kantoren, horeca, retail en leisure. Voor deze functies worden de grondprijzen daarom per initiatief residueel en/of comparatief bepaald. De grond voor kantoren, horeca, retail en leisure wordt uitgegeven in erfpacht. De erfpachtcanon wordt op dezelfde wijze als bij verhuur bepaald (zie Hoofdstuk 5 en 6).

Maatschappelijke functies zonder winstoogmerk

Maatschappelijke functies zonder winstoogmerk zijn activiteiten of voorzieningen die bijdragen aan het collectieve welzijn, uitgevoerd door organisaties die hun inkomsten volledig inzetten voor hun maatschappelijke doel, zoals o.a. een schouwburg, politiebureau, brandweerkazerne, museum, bibliotheek. Kenmerken zijn o.a.:

•huisvesting van een functie met een publiek karakter (openbaar / semi-openbaar);

•huisvesting van een instelling zonder winstoogmerk;

•huisvesting van gesubsidieerde instellingen;

•huisvesting van instellingen met een sociaalmaatschappelijke basis.

De gronden worden uitgegeven in erfpacht. De grondprijs geldt als prijs per m2 terrein, tenzij het aantal m2 bvo groter is dan het aantal m2 terrein. Dan geldt de vermelde prijs als prijs per m2 bvo.

Maatschappelijke functies met winstoogmerk

De gemeente rekent voor gronden met maatschappelijke functies met winstoogmerk een vaste grondprijs van € 260,- per m2 bvo. Voorbeelden van maatschappelijke functies met winstoogmerk zijn o.a. praktijkruimtes voor medische beroepen zoals een tandarts of fysiotherapeut, kinderdagverblijven, etc. Voor zorgwoningen geldt dit uitgangspunt niet, dan wordt de grondprijs residueel bepaald. De gronden worden uitgeven in erfpacht. De vermelde prijs geldt als prijs per m2 terrein, tenzij het aantal m2 bvo groter is dan het aantal m2 terrein. Dan geldt de vermelde prijs als prijs per m2 bvo.

Aanvullende toelichting

Bij het bepalen van de grondprijzen zijn de mogelijkheden in het omgevingsplan van belang. Het omgevingsplan biedt geen mogelijkheid om onderscheid te maken tussen maatschappelijke functies met of zonder winstoogmerk. Dit terwijl er sprake is van een aanzienlijk verschil in grondprijs. De gemeente maakt daarom nadere privaatrechtelijke afspraken over het gebruik. Is het voor initiatiefnemer toch noodzakelijk om de grond aan te kopen, en stemt het college van B&W daarmee in, dan geldt de grondprijs voor maatschappelijke functies met winstoogmerk. De initiatiefnemer heeft daarmee de vrijheid om, binnen de grenzen van het omgevingsplan en de vigerende wet- en regelgeving, het gebruik in de toekomst zelf te bepalen.

Sportparken zonder winstoogmerk

De gemeente Eindhoven verhuurt sportvelden (inclusief bijbehorende gebouwen, exclusief kantines) aan verenigingen zonder winstoogmerk. De jaarlijkse huurprijs wordt gebaseerd op de grondprijs. Als een vereniging de sportvoorziening (niet zijnde een gebouw) zelf aanlegt, wordt de ondergrond verhuurd tegen een grondprijs van € 36,- per m2 (prijspeil 1 augustus 2025). Als de sportvoorziening een gebouw betreft (bijvoorbeeld een kantine) dan wordt de ondergrond in erfpacht uitgegeven. De erfpachtcanon wordt op dezelfde wijze als bij verhuur bepaald. De grondprijs wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de gehanteerde indexatie in het door B&W vastgestelde sporttarievendossier van de gemeente.

Reststroken

De gemeente heeft een terughoudend beleid voor het verkopen van reststroken, omdat ze een steeds belangrijkere functie krijgen voor o.a. waterberging en hittestress. Per situatie wordt beoordeeld of verkoop mogelijk is. Verkoop is alleen mogelijk aan particuliere eigenaren van gronden die grenzen aan de reststroken (om versnippering van eigendom te voorkomen). De grondprijs wordt bepaald o.b.v. marktconforme uitgangspunten, met een minimum van € 2.150,-.

Pakket- en geldautomaten

Gronden voor pakket- en geldautomaten in het openbaar gebied worden verhuurd.

De eenmalige huurprijs voor de grond bedraagt € 2.055,- voor een periode van 5

jaar voor 3 m2. Elke extra m2 wordt naar rato berekend. Afkoop van de huurprijs vindt in één keer plaats aan het begin van de periode. De inpassing van de automaten is maatwerk per locatie, waarbij de automaat maximaal 6 m2 is.

Nutsvoorzieningen

Voor de realisatie van onder andere transformator-, warmteoverdracht- en glasvezelstations (anders dan de project gerelateerde WKO’s e.d.) geeft de gemeente grond voor onbepaalde tijd uit in erfpacht- en/ of opstalrecht. Er geldt een vaste grondprijs van € 265 per m2 terrein, met een minimum van € 2.150,-. Uitgifte van de grond vindt van plaats in huidige staat.

Garageboxen

De gemeente heeft in het verleden gronden voor solitaire garageboxen in erfpacht uitgegeven. De gemeente geeft deze erfpachters de gelegenheid om de erfpacht af te kopen en daarmee de ondergrond van de garage in eigendom te verkrijgen. De grondprijs bedraagt € 2.705. Als de erfpachter de ondergrond niet wil kopen, dan gelden bij verlenging de volgende uitgangspunten:

•30-jarige erfpachttermijn;

•De jaarlijkse erfpachtcanon wordt berekend door de grondprijs te vermenigvuldigen met het canonpercentage (zie pagina 13);

•De erfpachtcanon moet jaarlijks bij vooruitbetaling worden voldaan;

•Iedere 10 jaar wordt de erfpachtcanon door de gemeente herzien.

Zendmasten

Solitaire zendmasten

Voor het plaatsen van zendmasten, die solitair in de openbare ruimte staan, wordt een recht van opstal gevestigd. Voor dit opstalrecht geldt een jaarlijkse vergoeding van € 8.450,- bij een maximaal perceeloppervlak van 64 m2. Als de initiatiefnemer een groter perceel wenst en de gemeente daarmee instemt, volgt een bijbetaling van € 130,- per m2 per jaar. Uitgangspunten:

•Looptijd 10 jaar;

•Onbeperkt aantal providers;

•Hoogte van de zendmast is niet relevant voor de grondprijs;

•Vergoeding wordt jaarlijks geïndexeerd met CPI alle huishoudens van het CBS.

Zend- en ontvangstinstallaties onder hoogspanningsmasten

Als een telecominstallatie onder een bestaande hoogspanningsmast wordt

geplaatst, wordt de ondergrond verhuurd. Hiervoor geldt een jaarlijkse huur van € 1.325,- bij een maximaal oppervlak van 10 m2. Als de initiatiefnemer een groter perceel wenst en de gemeente daarmee instemt, volgt een bijbetaling van € 130,- per m2 per jaar. Uitgangspunten:

•Looptijd: onbepaalde tijd;

•Onbeperkt aantal providers;

•Huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd met CPI alle huishoudens van het CBS.

Overbouwingen zonder gebruiksfunctie

Voor overbouwingen zonder gebruiksfunctie boven gemeentegrond, die aard- en

nagelvast verbonden zijn met de grond en/of het gebouw, wordt doorgaans een recht van opstal of erfdienstbaarheid gevestigd. Het gaat om o.a. luifels, overkappingen en energievoorzieningen op daken. Voorzieningen met een gebruiksfunctie, zoals balkons, vallen hier niet onder. Als de voorziening onderdeel is van een nieuwbouwontwikkeling, dan maakt het te vestigen opstalrecht of een erfdienstbaarheid onderdeel uit van de grondprijs van het complex.

Brandstofverkooppunten

Bij brandstofverkooppunten voor de realisatie van een benzineverkooppunt wordt de ondergrond verhuurd. De huurprijs bestaat uit een vaste locatieafhankelijke vergoeding te vermeerderen met een volume gerelateerde vergoeding.

Bouwkundige voorzieningen in de openbare ruimte

Voor bouwkundige voorzieningen in de openbare ruimte (o.a. damwanden en groutankers) is het Omgevingsprogramma ondergrond van toepassing. Daarin staat onder andere dat een eventuele bouwkundige voorziening moet worden gerealiseerd op eigen terrein van de initiatiefnemer. Indien aantoonbaar (onderbouwd met technische rapporten) blijkt dat de voorzieningen niet op eigen terrein realiseerbaar zijn, wordt gekeken of deze in de openbare ruimte aangelegd kunnen worden, mits hiervoor voldoende ruimte aanwezig is. Dit wordt per geval beoordeeld door de gemeente. Als de voorziening in de openbare ruimte een constructieve functie heeft (bevindt zich tegen het bijbehorende gebouw), wordt hiervoor een recht van opstal voor onbepaalde tijd gevestigd. Dit recht eindigt wanneer het bijbehorende gebouw wordt gesloopt. Als de grondkering geen constructieve functie heeft voor het bijbehorende gebouw (staat vrij van het gebouw) en niet kan worden verwijderd, wordt geen recht van opstal gevestigd. In beide gevallen geldt een grondprijs van € 300,- per m2 met een minimum van € 2.150,-.

Overig

Voor alle overige functies die niet in deze grondprijzenbrief staan (zoals o.a. opstalrechten voor bruggen, riolering, overige voorzieningen in de openbare ruimte), geldt een marktconforme grondprijs met een minimum van € 2.150,-.

Optie- of reserveringsvergoeding

In ruil voor een exclusiviteitsrecht op de grond van de gemeente betaalt een partij een optie- of reserveringsvergoeding aan de gemeente bij het tekenen van een optie- of reserveringsovereenkomst voor een nader overeen te komen periode. De hoogte van de vergoeding wordt per initiatief afzonderlijk bepaald. De optie- of reserveringsvergoeding is bij vooruitbetaling verschuldigd. De optie- of reserveringsvergoeding wordt niet verrekend met de grondprijs en wordt bij het niet doorgaan van het initiatief niet terugbetaald.

Aanbetaling

Na ondertekening van de uitgifteovereenkomst voldoet de koper een aanbetaling van een percentage van de grondprijs. De aanbetaling dient als zekerheidsstelling voor de gemeente als de gronduitgifte niet doorgaat, omdat de gemeente kosten heeft gemaakt. De aanbetaling wordt bij levering verrekend met de grondprijs. Als de levering niet doorgaat, valt de aanbetaling toe aan de gemeente. De gemeente hanteert de volgende aanbetalingspercentages:

•Marktpartijen 10%;

•Woningcorporaties 5%;

•Zelfbouw (CPO) 5%.

Indexering grondprijs

In de uitgifteovereenkomst wordt de overeengekomen grondprijs met CPI alle huishoudens geïndexeerd. De indexering wordt berekend vanaf het prijspeil waarop de grondprijs is vastgesteld tot het moment van levering van de grond.

Rentevergoeding uitgestelde levering

Als de initiatiefnemer de grond later wenst af te nemen, betaalt de initiatiefnemer een rentevergoeding vanaf het moment dat het omgevingsplan onherroepelijk is en de grond bouwrijp. De rentevergoeding wordt berekend over de grondprijs minus de aanbetaling. De rentevergoeding wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en is marktconform.

Terugleveringsplicht

De gemeente neemt in de uitgifteovereenkomst een verplichting op om de grond aan de gemeente terug te leveren, als niet tijdig is gestart met de realisatie.

Nacalculatie

Als het bouwplan uit de omgevingsvergunning in vierkante meters afwijkt van het initiatief waarop de koopovereenkomst gebaseerd is, vindt bij (juridische) levering een bijbetaling plaats op basis van de grondprijs per vierkante meter.

Bij elk initiatief kan de gemeente beargumenteerd aanvullende financiële voorwaarden stellen. Daarnaast werkt de gemeente bij diverse type gronduitgiftes, zoals bijvoorbeeld bij bedrijfskavels, met standaard overeenkomsten. Voor deze uitgiftes gelden andere procedure en voorwaarden.