Nota grondbeleid gemeente Eersel

1Anterieure overeenkomst

Overeenkomst tussen gemeente en een private partij over grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel.

2Binnenplanse verevening

De op grond van een exploitatieplan toe te passen omslagmethode van kostenverhaal, waarbij rekening wordt gehouden met tussen bouwpercelen bestaande verschillen in uitgifteprijzen en inbrengwaarden.

3Bovenwijkse (meerwijkse) voorziening

Voorziening die (indirect) van nut is voor het exploitatiegebied en voor één of meer andere gebieden, zoals bijvoorbeeld een ringweg in de buurt waardoor het exploitatiegebied ontsloten wordt.

4Bro

Besluit ruimtelijke ordening.

5Eindafrekening

In een exploitatieplan wordt na afronding daarvan een eindafrekening opgesteld. Als blijkt dat via een bouwvergunning vastgestelde exploitatiebijdrage te hoog is vastgesteld, betaalt de gemeente het verschil terug. Eindafrekening speelt geen rol bij overeenkomsten.

6Exploitatiebijdrage

Een grondeigenaar die in een exploitatiegebied, waarvoor een exploitatieplan is vastgesteld, een omgevingsvergunning aanvraagt voor de bouw van een woning of ander gebouw, krijgt bij de omgevingsvergunning een rekening met daarop de te betalen exploitatiebijdrage. Partijen die al gecontracteerd hebben, krijgen niet meer te maken met deze vorm van kostenverhaal. De overeenkomst vrijwaart hiertegen.

7ExploitatieplanEen

gemeentelijk exploitatieplan bevat een exploitatieopzet en regels voor het omslaan van de kosten over de verschillende uitgiftecategorieën. Daarnaast kan het exploitatieplan gemeentelijke locatie-eisen bevatten voor de inrichting van de openbare ruimte, de nuts-voorzieningen en het bouwrijp maken. Verder kunnen in het exploitatieplan bepalingen worden opgenomen over de fasering van de uitvoering en de koppeling van bepaalde onderdelen. Ook mogen er regels over de uitvoering van bestemmingen (woningbouwcategorieën) in worden opgenomen.

8Gebouw

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte omvat.

9Gew

Grondexploitatiewet, hoofdstuk 6.4 nieuwe Wro (Staatsblad 2007, 271).

10Grondexploitatie

Het geschikt of beter geschikt maken van grond voor de toekomstige bestemmingen. De posten die daaraan normaal gesproken zijn verbonden, zijn te vinden in de kostensoorten-lijst.

11Gronduitgiftecategorie

Gebruikscategorie van grond. Per uitgiftecategorie wordt een fictieve uitgifteprijs vastgesteld aan de hand van de marktwaarde. Een voorbeeld: grond voor vrije sectorwoningen heeft een hogere prijs dan sociale woningbouw en grond voor sociale woningbouw heeft weer een hogere prijs dan grond bestemd voor volkstuinen.

12Handreiking VNG, VVG en VROM

Deze handreiking geeft antwoord op vragen als: wat staat er in de Wro, hoe pak je als gemeente de nieuwe mogelijkheden concreet aan, hoe zien een exploitatieplan en het daarbij behorende financiële plaatje eruit, wat zijn de nieuwe procedures.

13Inbrengwaarde

De werkelijke waarde van een onroerend goed in het economisch verkeer op het moment dat dit onroerend in een exploitatieplan wordt opgenomen. Bepaling conform de artikelen 40b tot 40f van de onteigeningswet.

14Kosten van grondexploitatie

Zijn onder andere de kosten voor het bouwrijp maken van een locatie en de aanleg van groen en waterpartijen en staan op de kostensoortenlijst. Het daadwerkelijke kostenverhaal loopt via de bouwvergunning (zie exploitatiebijdrage) of via overeenkomst.

15Kostensoortenlijst

Alle kostensoorten die de gemeente publiekrechtelijk mag verhalen. Kosten die niet op de kostensoortenlijst staan, die is opgenomen in het Bro, mogen niet publiekrechtelijk verhaald worden.

16Kostenverhaal

Het verhalen van de kosten van grondexploitatie voor een bepaald gebied, op verschillende particuliere eigenaren in dat gebied.

17Locatie-eisen

Eisen die de gemeente stelt aan een bouwlocatie kunnen onder andere betrekking hebben op het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en de nutsvoorzieningen.

18Posterieure fase

Gaat in nadat het ruimtelijke plan en exploitatieplan zijn vastgesteld. Overeenkomsten zijn niet meer vrij. Basis is het exploitatieplan.

19Transparantie

Om de transparantie van het gemeentelijk grondbeleid te bevorderen is bepaald dat de gemeente de zakelijke inhoud van gesloten overeenkomsten op gebied van grondexploitatie (anterieur en posterieur) moet publiceren. Dergelijke overeenkomsten vallen onder de Wet openbaarheid van bestuur.

20Wro

Wet ruimtelijke ordening.

BRONVERMELDINGEN

•Handreiking Grondexploitatiewet

•Handboek Grondzaken

•Notitie Grondexploitatie 2016 , maart 2016, commissie BBV

Bijlagen

1Schema en toelichting verschillende vormen van grondbeleid

2Kostensoortenlijst

3Beleid ten aanzien van reststroken

4Matrix verwervingen

Bijlage 1: Schema en toelichting verschillende vormen van grondbeleid

Mengvormen van grondbeleid

Naast actief grondbeleid en passief grondbeleid zijn verschillende mengvormen van publiekprivate samenwerking (PPS) inzetbaar tussen gemeenten en private ontwikkelaars. PPS is in de kern een instrument van actief grondbeleid, maar het markeert de overgang naar faciliterend grondbeleid. De gemeente is initiërend (dus actief) in het proces, maar tevens faciliterend in relatie tot de private partner. Indien de gemeente over grondposities beschikt, kan PPS worden ingezet met het oog op de verlegging van de risico’s. Indien de gemeente niet over grondposities beschikt, kan PPS worden ingezet om alsnog invloed op de ontwikkeling te verkrijgen. In dit laatste geval zal vooral de aanleg van openbare voorzieningen als breekijzer fungeren.

PPS is te omschrijven als een juridisch gestructureerde samenwerking tussen een of meer publieke partijen en een of meer private partijen op het terrein van de grondexploitatie. Hierbij werken alle partijen vanuit hun eigen doelstellingen aan een gezamenlijk project. Risico’s, kosten en opbrengsten zijn volgens de gekozen PPS-mengvorm verdeeld over partijen. In onderstaande figuur zijn de verschillende vormen van PPS weergegeven.

Coalitiemodel (bouwclaimmodel; variant II)

Hierbij verkopen de private partijen hun grond aan de gemeente onder de voorwaarde dat zij na de grondontwikkeling bouwkavels krijgen voor een overeengekomen prijs. De grondexploitatie is in dit model een volledig gemeentelijke verantwoordelijkheid waarbij het afzetrisico kan worden beperkt door in plaats van een afnamerecht een afnameplicht voor de private partijen af te spreken.

Alliantiemodel (joint venture; variant III t&m IV)

Er is sprake van een alliantiemodel wanneer overheid en bedrijfsleven samen voorzieningen ontwikkelen, realiseren, exploiteren en/of beheren vanuit een gezamenlijke risicoacceptatie ten aanzien van (geraamde) kosten en (verwachte) opbrengsten. Het verschil met het coalitiemodel is dat werkzaamheden, verantwoordelijkheden, zeggenschap en risico’s niet onderling worden verdeeld maar worden gedeeld.

Concessiemodel (variant V)

In een concessiemodel wordt de gebiedsontwikkeling zoveel mogelijk door private partijen uitgevoerd. Aanvankelijk heeft de gemeente het initiatief. Zij regisseert de aanbesteding en definieert vervolgens, veelal samen met de private ontwikkelaar(s), de te leveren output en het kwaliteitsniveau daarvan. Dat kan bijvoorbeeld met het stedenbouwkundig programma van eisen en de kwaliteitsnormen waaraan het openbare terrein moet voldoen. Private partijen krijgen zo de ruimte om al in een vroeg stadium mee te denken over de (optimale) wijze waarop de gebiedsontwikkeling gestalte krijgt.

Bijlage 2: Kostensoortenlijst

KOSTENSOORTENLIJST BRO

Artikel 6.2.4

Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, worden

gerekend de ramingen van:

a.de kosten van het verrichten van onderzoek, waaronder in ieder geval begrepen grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek;

b.de kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven;

c.de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied;

d.de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren;

e.de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen;

f.de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d bedoelde kosten, voor zover deze noodzakelijk zijn in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen;

g.de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van de voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3, onder c en d;

h.de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied;

i.de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag;

j.de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in dit besluit bedoelde voorzieningen, werken, maatregelen en werkzaamheden;

k.de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten;

l.de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet;

m.niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW, of andere niet-terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder a tot en met l;

n.rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten.

Artikel 6.2.5

Tot de voorzieningen, bedoeld in artikel 6.2.4, onder c, worden gerekend:

a.nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt;

b.riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken;

c.wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken;

d.infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;

e.groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen;

f.openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen;

g.straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte;

h.gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;

i.uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen.

Bijlage 3:

Beleid ten aanzien van reststroken / snippergroen

Team Vastgoedseptember 2017

Regelmatig komen er verzoeken van burgers of bedrijven binnen over koop, huur of gebruik van gemeentegrond. Om deze verzoeken gelijk te behandelen heeft team Vastgoed de volgende proces- en beleidsregels opgesteld:

Stap 1: allereerst wordt de bestemming van het stuk grond in kaart gebracht en wordt gekeken of er kabels en leidingen in de grond liggen. Als het stuk grond een woon- of tuinbestemming heeft en er geen kabels en leidingen aanwezig zijn dan komt de grond in beginsel in aanmerking voor verkoop, verhuur of ingebruikgeving, tenzij deze grond om strategische redenen (in de toekomst) benodigd is.

Routing:

Negatief - stap 2

Positief - stap 3

Stap 2a: indien er kabels en leidingen in de desbetreffende strook grond aanwezig zijn dan komt de strook in beginsel niet in aanmerking voor verkoop, verhuur of ingebruikgeving, tenzij hiervoor toestemming wordt gegeven door het nutsbedrijf of tenzij de verzoeker bereid is de kosten voor het verleggen van de kabels & leidingen te betalen. In enkele gevallen kan het vestigen van een recht van opstal ten behoeve van de kabels & leidingen een oplossing bieden. De kosten hiervoor zullen voor rekening van verzoeker komen.

Stap 2b: als de strook een ‘andere’ bestemming heeft, hierbij valt te denken aan een bestemming ten behoeve van groenstroken, speelterreinen, parkeerplaatsen, wegen, voet- & fietspaden, waterhuishoudkundige voorzieningen etc., dan komt de strook grond in beginsel niet in aanmerking voor verkoop, verhuur of ingebruikgeving. Het verzoek wordt dan aan team Ruimte doorgeleid die zal toetsen (in overleg met andere disciplines) op basis van de diverse beleidskaders of de bestemming van de strook gewijzigd kan worden naar een woon- of tuinbestemming. Periodiek zal er een bestemmingsplanherziening plaatsvinden waarin alle positief beoordeelde verzoeken opgenomen zullen worden.

In uitzonderlijke gevallen kan de strook verhuurd of in gebruik gegeven worden. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn als een strook grond reeds geruime tijd in gebruik is genomen (ter voorkoming van eigendomsverlies). Ook kan een strook grond verhuurd of in gebruik gegeven worden als het om een geringe strook gaat die geen maatschappelijk waarde heeft of die door de gemeente niet of nauwelijks te onderhouden is.

Routing:

Negatief - afwijzing

Positief - stap 3

Verkoop, verhuur of ingebruikgeving

Gemeente Eersel opteert voor verkoop, omdat dit de minste administratieve lasten met zich meebrengt en de meeste opbrengsten genereert. Verhuur is aan de orde als verzoeker niet bereid of in staat is de grond te verwerven. Verhuur kan daarnaast aan de orde zijn als de gemeente de grond niet definitief wil afstoten, bijvoorbeeld om strategische redenen of om te voorkomen dat gemeentelijke eigendommen onbereikbaar worden. In uitzonderlijke situaties wordt de grond om niet in gebruik gegeven, bijvoorbeeld om verjaring te stuiten of als er in het verleden afspraken zijn gemaakt met de verzoeker. De gemeente streeft ernaar om ingebruikgevingen te beperken en te verminderen. Verhuur en ingebruikgevingen zijn persoonlijke rechten die niet overgedragen kunnen worden door de wederpartij.

Stap 3: als uit de stappen 1 en 2 geen belemmeringen blijken, dan beoordeelt team Vastgoed of de grond verkocht, verhuurd of in gebruik gegeven wordt (zie ter informatie de voorgaande tekst). Verkoop gebeurt op basis van het grondprijsbeleid dat jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders geactualiseerd wordt. De huursom kan op de volgende twee manieren bepaald worden:

-Reststroken met de bestemming tuin / wonen onbebouwd:

Basisprijs € 35,- + € 0,10 per m2 (= minimale prijs), indexering van 2,3% op jaarbasis.

-Reststroken die bedrijfsmatig gebruikt worden:

Grondprijs x aantal m2 x 4%, indexering van 2,3% op jaarbasis.

De basisprijs van €35,- is een vergoeding voor het opstellen van de huurovereenkomst en de administratieve kosten hiervan. In sommige gevallen kan team Vastgoed besluiten een hogere huursom te vragen, bijvoorbeeld als er bebouwing aanwezig is op de betreffende strook.

Als een ingebruikgeving aan de orde is, wordt er geen vergoeding gevraagd. Een ingebruikgeving wordt door team Vastgoed gemotiveerd. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan het voorkomen van eigendomsverlies door verjaring, toezegging vanuit het verleden (al dan niet schriftelijk/mondeling) of geringe stroken die door de gemeente niet of nauwelijks te onderhouden zijn.

Stap 3a: team Vastgoed registreert elke verkoop, verhuur of ingebruikgeving schriftelijk, zodat er op termijn een sluitende administratie is. Bij verhuur of ingebruikgeving wordt er een huurovereenkomst dan wel een gebruiksovereenkomst gesloten. Bij verkoop wordt er een overeenkomst van koop- en verkoop gesloten. Alle kosten van verkoop (kadaster inclusief de kosten voor het vormen van een nieuw kadastraal perceel, notaris, omzet- of overdrachtsbelasting etc.) zijn voor rekening van de verzoeker.

Stap 3b: de geregistreerde huurovereenkomsten en ingebruikgevingen worden jaarlijks gecontroleerd op actualiteit door team Vastgoed. De betalingsverplichtingen worden door team Vastgoed opgenomen in een overzicht. Team Vastgoed verzorgt jaarlijkse indexering en levert de nieuwe bedragen aan bij financiën.

Bijlage 4: matrix verwervingen

Matrix verwervingen

Type verwerving

Reguliere verwerving

Anticiperende verwervingen

Strategische verwervingen

Omschrijving

Deze vinden plaats in gebieden waarvoor door de gemeenteraad een grondexploitatiebegroting is vastgesteld. Door het vaststellen van een grondexploitatiebegroting wordt tevens budget beschikbaar gesteld voor o.a. het doen van reguliere verwerving en voor het bouw- en woonrijpmaken van de betreffende locatie.

Deze vinden plaats in gebieden waar door de gemeenteraad via de Structuurvisie inhoudelijke uitspraken over de gewenste ontwikkeling van het betreffende gebied zijn gedaan maar waarvoor nog geen grondexploitatiebegroting is vastgesteld. Er bestaat al wel een indicatieve prognose door het opstellen van een haalbaarheidsberekening.

Deze vinden plaats in gebieden waar de gemeenteraad nog geen uitspraken heeft gedaan en waar zij vooruitlopend een grondpositie wil verwerven. Dit omdat de verwachting bestaat dat zich op (langere termijn) ontwikkelingsperspectieven aandienen waarvoor deze grond rechtstreeks dan we! als ruilgrond kan worden ingezet. Deze grondaankopen kunnen nooit plaats vinden zonder goedkeuring van de raad via een raadsbesluit met beschikbaar stellen van het benodigde krediet.

Ruimtelijke ordening

Het bestemmingsplan is vastgesteld voor de betreffende locatie.

Er is nog geen bestemmingsplan vastgesteld. De locatie staat in de structuurvisie en de 'verordening ruimte van de provincie Noord Brabant benoemd als zoekgebied voor woningbouw of bedrijventerrein of de locatie is gelegen binnen de bebouwde kom(inbreiding)

Er is geen vastgesteld bestemmingsplan en de locatie is niet opgenomen in de structuurvisie als mogelijke toekomstige ontwikkellocatie. De raad heeft nog geen besluit genomen of uitspraken gedaan over de desbetreffende locatie.

budget

Beschikbaar via vastgestelde grondexploitatie

jaarlijks beschikbaar via begroting

De raad moet hierover expliciet een raadsbesluit nemen

Wie is bevoegd voor het doen van verwervingen

Het college op basis van artikel 160 gemeentewet. De aankoop moet wel passen binnen het beschikbaar gesteld budget via de grondexploitatie.

Voor alle grondaankopen of vastgoedaankopen geldt dat deze onderbouwd moeten zijn met een door deskundige opgesteld taxatierapport, waarbij de verwervingsprijs maximaal 5% mag afwijken van de getaxeerde waarde.

Het college op basis van artikel 160 gemeentewet. De aankoop moet voldoen aan de volgende voorwaarden:

-de grondaankopen moeten passen in de uitwerking 'van de structuurvisie plus, tenzij get gaat om de aankoop van compensatiegronden ten behoeve van landbouw of bos;

-er moet sprake zijn van een financieel sluitende grondexploitatieberekening (haalbaarheidsberekening) die uitgaat van een fasering die aansluit op de volkshuisvestelijke behoefte;

-aankopen van vastgoed ter voorkoming van planschades en ellenlange onteigeningsprocedures moeten vergezeld gaan van een (planschade) risicoanalyse.

Voor alle grondaankopen of vastgoedaankopen geldt dat deze onderbouwd moeten zijn met een door deskundige opgesteld taxatierapport, waarbij de verwervingsprijs maximaal 5% mag afwijken van de getaxeerde waarde.

Het college op basis van artikel 160 gemeentewet met voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad als gevolg van het ontbreken van het benodigde budget.

Voor alle grondaankopen of vastgoedaankopen geldt dat deze onderbouwd moeten zijn met een door deskundige opgesteld taxatierapport, waarbij de verwervingsprijs maximaal 5% mag afwijken van de getaxeerde waarde.