Grondprijzennota 2026

3.1.1 SOCIALE WONINGBOUW (HUUR)

Sociale huurwoningen zijn woningen met een huurprijs onder de huurprijsgrens die worden verhuurd door een toegelaten instelling conform de Wet op de Huurtoeslag. Onder voorwaarden kunnen ook commerciële partijen sociale huurwoningen exploiteren. Voor deze categorie verplicht de koper zich de uitgegeven grond uitsluitend te zullen benutten ten behoeve van de bouw van sociale huurwoningen. De gemeente Ede stelt de eis bij verkoop van de grond voor sociale huurwoningen dat de woning minimaal 25 jaar voor de doelgroep behouden moet blijven (conform Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Ede 2023).

De grondprijzen en de grondprijssystematiek voor sociale woningbouw zijn in 2021 tegen het licht gehouden. Onder andere is afgestemd met Woonstede om tot een eenvoudige en werkbaar systeem te komen met minder verschillende categorieën. Ook is gezocht naar voorbeelden bij andere gemeenten die goed werkbaar zijn. Vier hoofdtypes zijn onderscheiden zoals in onderstaande tabel opgenomen.

Nieuw is dat bij aanvullende eisen vanuit de gemeente (bijvoorbeeld voor duurzaamheid of stedelijke- en architectonische invulling en inrichting van de omgeving), dit kan leiden tot een verrekening van (een deel van) de kosten van deze maatregelen met de grondprijs. De verrekening is gemaximeerd tot € 2.000,- per woning.

Gebleken is namelijk dat aanvullende eisen op eerdere genoemde thema’s sterk kostprijsverhogend zijn voor Woonstede en daarmee de voortgang van de bouwproductie van sociale woningen kunnen beïnvloeden. Voorwaarde bij een dergelijke verrekening is dat dit expliciet per project door de raad moet worden besloten.

Voor sociale huurwoningen hanteert de gemeente Ede een vaste grondprijs die in principe jaarlijks wordt verhoogd met de index sociale huurwoningen. Met Woonstede is in 2021 afgesproken de methodiek van grondprijsbepaling eens in de 4 jaar tegen het licht te houden. Naar aanleiding daarvan is in de afgelopen periode met Woonstede overleg gevoerd. Wat betreft de systematiek van bepalen van de grondprijs geeft Woonstede aan dat de indeling van de categorieën beter zou kunnen aansluiten bij de woonproducten, oftewel Product Markt Combinaties (PMC’s, zie www.woonstandaard.nl ) die Woonstede realiseert. Dat heeft tot gevolg dat er een categorie bij komt in de Grondprijzennota voor PMC 6 (kleine appartementen/studio’s voor éénpersoonshuishoudens. Op basis van de gemiddelde grondprijs voor de overige categorieën levert dat een grondprijs op van € 10.138 excl. BTW.

Een benchmark wijst uit dat het grondprijsniveau van de gemeente Ede voor sociale grondprijzen in relatie tot andere gemeenten aan de hoge kant is. Dit geldt met name voor de categorie ééngezinswoningen. Mogelijk geeft de Handreiking die wordt opgesteld in opdracht van het RVO om te komen tot een transparante methodiek voor de bepaling van sociale grondprijzen (verwacht in 2026), een aanleiding om onze systematiek opnieuw tegen het licht te houden en te herzien. In voorbereiding van het opstellen van de Nota Grondprijzen 2027 zal dit mee worden genomen. In aanloop naar een mogelijke herziening van de systematiek is besloten om de prijzen voor de sociale huurwoningen voor 2026 niet te verhogen, maar gelijk te houden aan de prijzen van 2025.

Tabel voorgestelde typologieën met kaveloppervlakte, gebruiksoppervlakte en grondprijzen

In de tabel staan de grondprijzen zowel inclusief als exclusief btw. De corporaties hebben, in tegenstelling tot gemeenten, geen BTW-compensatie mogelijkheid. De BTW is derhalve kostprijsverhogend.

Bij grondgebonden woningen worden afwijkingen van het standaard kaveloppervlak verrekend op basis van € 245,-- exclusief BTW per m2, indien deze oppervlakte meer dan 10% afwijkt (zowel naar boven als naar onder).

Bij andere sociale huurwoningen dan in de tabel vermelde categorieën moet er worden getaxeerd waarbij vanuit de exploitatie (residueel) wordt gerekend en waarbij ter onderbouwing de vergelijkingsmethode zal worden gehanteerd.

3.1.2 SOCIALE WONINGBOUW (KOOP)

Via het doelgroepenbeleid wil de gemeente bereiken dat ook goedkope koopwoningen worden gerealiseerd in projecten. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in 3 categorieën:

sociale koop laag / Koopgarant (maximale koopprijs € 285.000 VON, prijspeil 1-1-2025) aangeboden via de Koopgarant-regeling van stichting OpMaat

sociale koop hoog / (maximale koopprijs € 405.000 VON, prijspeil 1-1-2025)

Bereikbare koop: woningen met een VON-prijs tot maximaal € 465.000 dit bedrag is gekoppeld aan de prijsgrenzen van de Provincie Gelderland.

Hierbij dient te worden opgemerkt dat de bovengenoemde maximale VON-prijzen zijn ontleend aan het huidige doelgroepenbeleid, met als peildatum 2025, in afwachting van een actualisatie van het beleid. Naar verwachting zullen de maximale VON-prijzen per peildatum 2026 in het vierde kwartaal van 2025 gepubliceerd worden.

De grondprijs voor de categorie ‘sociale koopwoning’ wordt residueel bepaald.

Voor de categorieën sociale koop laag / Koopgarant, sociale koop hoog en bereikbare koop geldt dat bij de uitgifte door de gemeente Ede eisen worden gesteld aan onder andere: het oppervlak en het opleveringsniveau. Deze zijn deels locatie specifiek en daarmee per casus verschillend, waarbij aangesloten wordt bij de laatste versie van de ‘Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Ede’.

3.1.3 MIDDENHUURWONINGEN

Net als bij de sociale huurwoningen, zijn de huurprijzen van middenhuurwoningen gereguleerd. Middenhuurwoningen zijn woningen die 144 tot en met 186 punten scoren op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Voor deze woningen geldt in 2025 een maximale huurprijs van € 1.184,82 per maand (prijspeil 2025). De grondprijs voor middenhuurwoningen wordt residueel bepaald.

3.1.4 VRIJE SECTOR WONINGEN

Deze woningen kunnen zowel projectmatig als (collectief) particulier worden ontwikkeld. In de rapportage (bijlage A) zijn de grondprijzen voor de diverse woningtypen/kavels in alle projecten bepaald. Deze rapportage maakt integraal onderdeel uit van deze grondprijzennota (en is geheim).

In de rapportage is aan de hand van alle nu bekende feiten en omstandigheden (kwaliteit, oppervlakte kavel, woningtypologie en ligging) de prijs per kavel bepaald.

De verschillen in prijzen tussen de diverse locaties worden met name veroorzaakt doordat er tussen de bouwlocaties sprake is van veel verschillende locatiekwaliteiten, verschillen in kaveloppervlakten, woningoppervlaktes en kwaliteiten.

3.1.5 VRIJE SECTOR HUURWONINGEN

Onder vrije sector huur worden huurwoningen verstaan die 187 of meer punten scoren (2025). De huurprijs voor deze komt tot stand op basis van vraag en aanbod en is van overheidswege niet gereguleerd.

De grondprijs voor de vrije sector huurwoningen wordt met dezelfde methodiek als de vrijesectorkoopwoningen bepaald, dat wil zeggen residueel.

3.1.6 BOUWKAVELS

Indien de gemeente bouwkavels voor particuliere woningbouw beschikbaar heeft, wordt de verkoopprijs van deze bouwkavels bepaald op basis van vergelijking met bestaand aanbod c.q. gerealiseerde prijzen dan wel residueel.

3.3.1 NUTSVOORZIENINGEN

Uitgangspunt is dat er een recht van opstal wordt gevestigd. Bij uitzonderlijke gevallen kan verkoop overwogen worden. De vaste prijs voor verkoop van grond ten behoeve van de aanleg van nutsvoorzieningen is € 248,- per m² kosten koper met een minimum van € 3.500,- per transactie.

3.3.2 RESTSTROKEN/SNIPPERGROEN

Het gemeentelijk beleid is om deze stroken niet te verkopen. Alleen als de gemeente er belang bij heeft, wordt verkoop of verhuur overwogen waarbij volgens de Beleidsnota “uitgifte reststroken gemeente Ede” van 2017 getoetst wordt en onderstaande prijzen gelden.

Voor reststroken bij woningen en gebruik als tuin geldt een vaste prijs van € 155,- per m² kosten koper met een minimum bedrag van € 3.500,- per transactie.

Het hiervoor gemelde bedrag geldt tot een oppervlakte van 100 m², daarboven wordt de prijs door de waarderingscommissie vastgesteld aan de hand van de locatie specifieke feiten en omstandigheden. De waarde van de reststroken is afhankelijk van de ligging/ locatie, waardevermeerdering van het onroerend goed dat uitbreiding met zich meebrengt, bebouwingsmogelijkheid en de functie van de grond. De prijs wordt door de waarderingscommissie aan de hand van deze vier criteria bepaald op het moment van aanvraag.

Bij eventuele verhuur geldt dat voor de jaarhuur wordt gerekend met een percentage van 3.5% die wordt vermenigvuldigd met het aantal m² en de geldende prijs (€ 155,- en >100 m²= op basis van taxatie).

3.3.3 NIET COMMERCIELE VOORZIENINGEN

De prijs wordt per aanvraag beoordeeld. Niet-commerciële voorzieningen in de sociaal maatschappelijke sfeer zijn bijvoorbeeld; kerken, buurthuizen, scholen ed. die zonder winstoogmerk worden geëxploiteerd. Indien er wel sprake is van een commerciële component zal voor dat deel de commerciële prijs aan de hand van de residuele methode worden vastgesteld en gehanteerd.

Voor voorzieningen in de sociale maatschappelijke sfeer geldt de vaste prijs van € 190,- per m² terrein of BVO (met een door de waarderingscommissie te bepalen toeslag voor zover er commercieel wordt geëxploiteerd).

Als een perceel per saldo meer dan 100% kan worden bebouwd, doordat er meerdere bouwlagen mogelijk zijn, dan wordt de vermelde prijs per m² BVO doorberekend.

Zorgcomplexen worden specifiek benaderd en getaxeerd. Voor wat betreft extramuraal worden deze in basis gezien als standaard wonen en wordt ten aanzien van de grondprijsbepaling verwezen naar de systematiek zoals die daarbij wordt gehanteerd.

Voor de levering van bouwrijpe grond voor de aanleg van niet commercieel geëxploiteerde sportvelden geldt een vaste prijs van € 25,- per m².

Ten aanzien van interne doorleveringen binnen de gemeentelijke organisatie geldt dezelfde systematiek als hiervoor.