Beleidsuitwerking Functieveranderingsbeleid 2024

We hebben voor de verschillende mogelijkheden van functieverandering rekenvoorbeelden uitgewerkt. Dit zijn fictieve situaties. Hiermee maken we de sloopmetersystematiek inzichtelijk en navolgbaar om zelf toe te kunnen gaan passen.

Rekenvoorbeeld 1 - Functieverandering van Agrarisch naar Wonen

Casus: Een agrarisch bedrijf met één bedrijfswoning vraagt een functieverandering naar de functie Wonen. Op de ontwikkellocatie wordt één woning van 600 m3 toegevoegd. Er is 3.600 m2 aan (agrarische) bebouwing en privébijgebouwen aanwezig.

Stap 1: Alle bebouwing in beeld

Uit de vergunningscheck blijkt dat 300 m2 aan stallen zonder vergunning is gebouwd. Deze meters kunnen niet worden meegeteld. Dit houdt in dat in totaal 3.300 m2 legale bebouwing aanwezig is.

Volgens het omgevingsplan heeft een woning recht op 150 m2 aan privébijgebouwen. Deze bebouwing is te allen tijde her te bouwen en wordt hierdoor van het aantal m2 aan legale bebouwing afgetrokken. Hierdoor rekenen we met 3.150 m2 aanwezig oppervlakte voor de sloopmeterberekening.

Aantal sloopmeters in m²

Achterliggende rekensom

Alle bebouwing in beeld

3.600 m2

Legaal aanwezige bebouwing

(exclusief woning)

-Gebouw 1 - 850 m2

-Gebouw 2 - 1500 m2

-Gebouw 3 - 800 m2

3.300 m²

-300 m2 illegale bebouwing

-150 m2 privé bijgebouw (maatvoering gemeente specifiek)

Oppervlakte bebouwing aanwezig voor sloopmeterberekening

3.150 m2

Stap 2: Afroming berekenen

Op basis van het vastgestelde afromingspercentage geldt de onderstaande rekensom:

Aantal sloopmeters in m²

Achterliggende rekensom

Oppervlakte bebouwing aanwezig

3.150 m2

Bebouwing > 2000 (afroming van 50%)

-575 m²

3150-2000 = 1150 * 50% = 575 m2

Bebouwing 1.000 - 2.000 m2 (afroming 25%)

-250 m²

2000-1000 = 1000 * 25% = 250 m2

Bebouwing <1.000 m2 (geen afroming)

0

1000 * 0 % = 0

Inzetbare sloopmeters

2.325 m²

Stap 3: Sloopmetercompensatie

Het toevoegen van een woning van 600 m3 moet volgens het regionale functieveranderingsbeleid gecompenseerd worden met 1200 m2 aan inzetbare sloopmeters.

Aantal sloopmeters in m²

Achterliggende rekensom

Woonrecht

300m2

-

1,5 sloopmeter per 1 m3

900m2

600* 1.5

Benodigde sloopmeters

1.200 m2

De initiatiefnemer heeft 2.325 m2 aan sloopmeters in bezit. Dit houdt in dat (2.325 - 1.200) 1.035 m2 aan compenserende sloopmeters overblijven. Deze mogen verhandeld worden voor ontwikkelingen elders in de regio.

Sloopmetersystematiek functieverandering naar Wonen in beeld

Rekenvoorbeeld 2 - Functieverandering van Agrarisch naar Wonen met extra m2 aan bijgebouwen

Casus: Een agrarisch bedrijf met één bedrijfswoning vraagt een functieverandering naar de functie Wonen met een bijgebouw van 300 m2 met daarin een kleinschalig bedrijf (opslag ten behoeve van hoveniersbedrijf). Er is 980 m2 aan (agrarische) bebouwing en privébijgebouwen aanwezig.

Stap 1: Alle bebouwing in beeld

Uit de vergunningscheck blijkt dat 80 m2 aan stallen zonder vergunning is gebouwd. Deze meters kunnen niet worden meegeteld. Dit houdt in dat in totaal 900 m2 legale bebouwing aanwezig is.

Volgens het omgevingsplan heeft een woning recht op 150 m2 aan privébijgebouwen. Deze bebouwing is te allen tijde her te bouwen en wordt hierdoor van het aantal m2 aan legale bebouwing afgetrokken. Hierdoor rekenen we met 750 m2 aanwezig oppervlakte voor de sloopmeterberekening.

Aantal sloopmeters in m²

Achterliggende rekensom

Alle bebouwing in beeld

980m2

Legaal aanwezige bebouwing

(exclusief woning)

-Gebouw 2 - 500 m2

-Gebouw 3 - 250 m2

750m²

-80 m2 illegale bebouwing

-150 m2 privé bijgebouw (maatvoering gemeente specifiek)

Oppervlakte bebouwing aanwezig voor sloopmeterberekening

750m2

Stap 2: Afroming berekenen

Op basis van het vastgestelde afromingspercentage geldt de onderstaande rekensom:

Aantal sloopmeters in m²

Achterliggende rekensom

Oppervlakte bebouwing aanwezig

750m2

Bebouwing >2000 (afroming van 50%)

n.v.t.

Bebouwing 1.000 - 2.000 m2 (afroming 25%)

n.v.t.

Bebouwing <1.000 m2 (geen afroming)

0

750* 0 % = 0 m2

Inzetbare sloopmeters

750m²

Stap 3: Sloopmetercompensatie

Het toevoegen van de aanduiding ´kleinschalige bedrijvigheid´ met 300 m2 aan bebouwing moet gecompenseerd worden met 300 m2 aan inzetbare sloopmeters.

Aantal sloopmeters in m²

Achterliggende rekensom

Per extra m2 aan bijgebouwen boven de 150 m2 compenseren met de factor 2

300m2

150* 2

Benodigde sloopmeters

300m2

De initiatiefnemer heeft 750 m2 aan sloopmeters in bezit. Dit houdt in dat (750 - 300) 450 m2 aan compenserende sloopmeters overblijven. Deze mogen verhandeld worden voor ontwikkelingen elders in de regio.

Sloopmetersystematiek functieverandering naar Wonen - Wonen met 300 m2 aan bijgebouwen in beeld

Rekenvoorbeeld 3 - Functieverandering van Agrarisch naar Werken

Casus: Een agrarisch bedrijf met één bedrijfswoning vraagt een functieverandering naar de functie Werken aan met 550 m2 aan bedrijfsbebouwing. In de huidige situatie is één bedrijfswoning en 1.200 m2 aan (agrarische) bebouwing en privébijgebouwen aanwezig. De gemeente is van oordeel dat deze werkfunctie passend is op de locatie, aangezien het een functie is groter dan de toegestane 500 m2.

Stap 1: Alle bebouwing in beeld

Volgens het omgevingsplan heeft een woning recht op 150 m2 aan privébijgebouwen. Deze bebouwing is te allen tijde her te bouwen en wordt hierdoor van het aantal m2 aan legale bebouwing afgetrokken. Hierdoor rekenen we met 1.050 m2 aanwezig oppervlakte voor de sloopmeterberekening.

Aantal sloopmeters in m²

Achterliggende rekensom

Alle bebouwing in beeld

1.200 m2

Legaal aanwezige bebouwing

(exclusief woning)

-Gebouw 1 - 250 m2

-Gebouw 2 - 800 m2

1.050 m²

-150 m2 privé bijgebouw (maatvoering gemeente specifiek)

Oppervlakte bebouwing aanwezig voor sloopmeterberekening

1.050 m2

Stap 2: Afroming berekenen

Op basis van het vastgestelde afromingspercentage geldt de onderstaande rekensom:

Aantal sloopmeters in m²

Achterliggende rekensom

Oppervlakte bebouwing aanwezig

1.050 m2

Bebouwing > 2000 (afroming van 50%)

n.v.t.

Niet aanwezig

Bebouwing 1.000 - 2.000 m2 (afroming 25%)

12,50 m²

1050 - 1000 = 50*25% = 12,50

Bebouwing <1.000 m2 (geen afroming)

0

1000* 0% = 0

Inzetbare sloopmeters

1.038 m²

Stap 3: Sloopmetercompensatie

Het toevoegen van een nieuwe niet-agrarische bedrijfsbestemming met 550 m2 aan bedrijfsbebouwing moet volgens het regionale functieveranderingsbeleid gecompenseerd worden met inzetbare sloopmeters.

Hiervoor geldt onderstaande berekening:

Aantal sloopmeters in m²

Achterliggende rekensom

Bedrijfsrecht

100m2

-

Bebouwing tot en met 500 m2 per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing: factor 2

1.000 m2

500* 2

Bebouwing 501 - 1.000 m2 per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing: factor 3

150m2

150* 3

Benodigde sloopmeters

1.250 ms

De initiatiefnemer heeft 1.038 m2 aan sloopmeters in bezit. Dit houdt in dat (1.038 - 1.250) 212 m2 aan compenserende sloopmeters te kort komen voor de ontwikkeling. Deze kunnen worden aangekocht.

Sloopmetersystematiek functieverandering naar Werken in beeld

Rekenvoorbeeld 4 - Functieverandering van Agrarisch (met nevengebruiksfunctie) naar Werken

Casus: Een agrarisch bedrijf met één bedrijfswoning en een bestaande nevenfunctie (7 jaar) van 350 m2 als hovenier vraagt een functieverandering naar de functie Werken aan met 500 m2 aan bedrijfsbebouwing. In de huidige situatie is één bedrijfswoning en 1.000 m2 aan (agrarische) bebouwing en privébijgebouwen aanwezig.

Stap 1: Alle bebouwing in beeld

Uit de vergunningscheck dan wel overgangsrecht blijkt dat alle vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing legaal aanwezig is. Volgens het omgevingsplan heeft een woning recht op 150 m2 aan privébijgebouwen. Deze bebouwing is te allen tijde her te bouwen en wordt hierdoor van het aantal m2 aan legale bebouwing afgetrokken. Hierdoor rekenen we met 850 m2 aanwezig oppervlakte voor de sloopmeterberekening.

Aantal sloopmeters in m²

Achterliggende rekensom

Alle bebouwing in beeld

1.000 m2

Legaal aanwezige bebouwing

(exclusief woning)

-Gebouw 1 - 500 m2

-Gebouw 2 - 350 m2

850m2

-150 m2 privé bijgebouw (maatvoering gemeente specifiek)

Oppervlakte bebouwing aanwezig voor sloopmeterberekening

850m2

Stap 2: Afroming berekenen

Op basis van het vastgestelde afromingspercentage geldt de onderstaande rekensom:

Aantal sloopmeters in m²

Achterliggende rekensom

Oppervlakte bebouwing aanwezig

850m2

Bebouwing > 2000 (afroming van 50%)

n.v.t.

Niet aanwezig

Bebouwing 1.000 - 2.000 m2 (afroming 25%)

n.v.t

Niet aanwezig

Bebouwing <1.000 m2 (geen afroming)

0m2

Minder dan 1.000 m2 aanwezig = 0

Inzetbare sloopmeters

850m2

Stap 3: Sloopmetercompensatie

Het toevoegen van een nieuwe niet-agrarische bedrijfsbestemming met 500 m2 aan bedrijfsbebouwing moet volgens het regionale functieveranderingsbeleid gecompenseerd worden met inzetbare sloopmeters. Voor de bestaande nevengebruiksfunctie van 350 m2 geldt een afwijkende sloopmetereis. Deze mag 1 op 1 worden omgezet.

Aantal sloopmeters in m²

Achterliggende rekensom

Bedrijfsrecht

100m2

-

Bebouwing tot en met 500 m2 per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing: factor 2

650m2

(500 * 2) - 350 = 650 m2

Bebouwing 501 - 1.000 m2 per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing: factor 3

n.v.t.

-

Benodigde sloopmeters

750m2

De initiatiefnemer heeft 850 m2 aan sloopmeters in bezit. Dit houdt in dat (850 - 750) 100 m2 aan compenserende sloopmeters over heeft. Deze kunnen worden verhandeld voor ontwikkelingen elders in de regio.

Sloopmetersystematiek van nevenfunctie naar Werken in beeld

Rekenvoorbeeld 5 - Gedeeltelijke sloop

Casus: Een agrarisch bedrijf met twee bedrijfstakken stopt met één van deze. Op het perceel is 3.500 m2 aan bedrijfsbebouwing aanwezig. Het bebouwde deel voor de stoppende bedrijfstak is 2.000 m2 groot. Daarnaast is ook een woning en privégebouw aanwezig. De initiatiefnemer heeft geen ontwikkelbehoefte.

Stap 1: Alle bebouwing in beeld

Uit de vergunningscheck dan wel overgangsrecht blijkt dat alle vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing legaal aanwezig is.

Doordat de ontwikkeling gedeeltelijke sloop betreft blijft het privébijgebouw buiten beschouwing. We kijken alleen naar de legale aanwezige bebouwing die vrijkomt door het gedeeltelijk stoppen.

Aantal sloopmeters in m²

Achterliggende rekensom

Alle bebouwing in beeld

3.650 m2

Legaal aanwezige bebouwing

(exclusief woning)

-Gebouw 1 - 2.000 m2

-Gebouw 2 - 1.500 m2

-Gebouw 3 - 150 m2 privébijgebouw

2.000 m²

-gebouw 2: blijft behouden - 150 m2 privé bijgebouw

Oppervlakte bebouwing aanwezig voor sloopmeterberekening

2.000 m2

Stap 2: Afroming berekenen

Op basis van het vastgestelde afromingspercentage geldt de onderstaande rekensom:

Aantal sloopmeters in m²

Achterliggende rekensom

Bebouwing > 2.000 (afroming van 50%)

n.v.t.

Wordt niet meer dan 2.000 gesloopt

Bebouwing 1.000 - 2.000 m2 (afroming 25%)

750

2.000 - 1.000 = 1.000 * 25% = 250

Bebouwing <1.000 m2 (geen afroming)

1.000 m²

1.000 * 0% = 0

Inzetbare sloopmeters

1.750 m²

Stap 3: Sloopmetercompensatie

De initiatiefnemer heeft geen ontwikkelwens. De aanwezige sloopmeters, 1.750 m2, zijn te verhandelen voor ontwikkelingen elders in de regio.

Sloopmetersystematiek gedeeltelijke sloop in beeld.

Handreiking doorontwikkeling buurtschappen Ede

Inleiding

We hebben de opgave, vanuit de Omgevingsvisie Ede 2040, om in het landelijk gebied woningen te bouwen. In de omgevingsvisie is vastgelegd dat we dat niet overal verspreidt in de gemeente doen. We sturen op een clustering rond de dorpen en in en rond de Edese buurtschappen. Kijkend naar de buurtschappen gaat het hierbij om 150-200 woningen, voor alle buurtschappen samen. Het bouwen in buurtschappen gebeurt over het algemeen volgens het Beleidsuitwerking functieveranderingswoningen (gemeente Ede, 2018). De praktijk is dat het voor veel initiatiefnemers complex is een analyse van de buurtschap en mogelijke ontwikkelrichtingen te onderzoeken. Daarom is deze handreiking ontwikkeld.

Wat is een buurtschap?

Buurtschappen bestaan uit een concentratie van woningen en een sterke sociale samenhang. Specifieke kenmerken bepalen het karakter van de buurtschap. Zoals een gemeens chappelijk gebouw, (kerk)gemeenschap of bedrijvigheid. Deze eigen identiteit is zichtbaar in de bebouwing (typologie, architectuur, kenmerken). En ook in de naamgeving van de buurtschap.

Buurtschappen hebben een sociale betekenis voor hun wijdere, landelijke omgeving waarin zij ruimtelijk helemaal in opgaan.

De/het buurtschap

Om verwarring te voorkomen: buurtschap is een vrouwelijk woord. Hoewel ‘de buurtschap’ en ‘het buurtschap’ in de praktijk door elkaar heen gebruikt worden, is ‘de buurtschap’ volgens Het Genootschap Onze Taal de juiste formulering. Daarom kiezen we ervoor het in dit stuk consequent als ‘de buurtschap’ te benoemen.

De Edese buurtschappen

In Ede maken we onderscheid in drie typologieën buurtschappen, gebaseerd op hun ruimtelijke verschijningsvorm en historische ontwikkeling. In het gemeentelijke functieveranderingsbeleid zijn de buurtschappen met ontwikkelmogelijkheden aangegeven. We kennen in Ede ook een aantal buurtschappen die daarin niet zijn meegenomen. Het gaat daarbij veelal om historische buurtschappen of buurtschappen in natuurgebieden. Met de actualisatie van het functieveranderingsbeleid hebben we alle buurtschappen bekeken.

De buurtschappen hebben we met een rondgang buiten bekeken en de ruimtelijke opbouw is onderzocht. We maken op enkele plekken een andere keuze in het benoemen van een cluster woningen als buurtschap dan in de eerdergenoemde beleidsuitwerking. We passen dit dan ook aan in het beleid.

Om een totaaloverzicht te krijgen zijn alle 20 buurtschappen verzameld en ingedeeld in drie categorieën. Deze zijn:

-buurtschappen rondom een voorziening (De Valk, Nederwoud, Overwoud en De Kraats)

-verzameling woningen (Zuiderkade, Lunterseweg, Goorsteeg, Meulunteren, Edeseweg, Roekelseweg, Apeldoornseweg, Harskamperweg en de Maasjessteeg)

-historische plekken (Walderveen, De Ginkel, Oud- en Nieuw Reemst, Hoog Baarlo, Deelen, de Doesburgerbuurt, Roekel en de Venen)

Handreiking doorontwikkeling van de buurtschappen

De opgave voor het aantal toe te voegen woningen komt voort uit de Omgevingsvisie Ede 2040. Deze integrale visie is uitgewerkt in een vijftal strategische keuzen. Met de uitwerking van deze handreiking sluiten we aan bij twee relevante strategische keuzen: 1. Leven in gezonde wijken, dorpen en buurtschappen en 5. Compacte groei vanuit eigenheid van Ede.

Voor de buurtschappen hebben we in dit document de ontstaansgeschiedenis en identiteit, de huidige (ruimtelijke) situatie en de ontwikkelmogelijkheden opgenomen. Hiermee geeft deze handreiking de doorgroeimogelijkheden van de buurtschappen weer.

Het is géén blauwdruk voor ontwikkelingen. De handreiking nodigt initiatiefnemers uit om vanuit de eigenheid woningen aan de buurtschap toe te voegen. Hiervoor hebben we ontwikkelprincipes opgesteld. Het is ook goed om te melden dat de aspecten zoals cultuurhistorie, archeologie, verkeer, ecologie etc. mede de kansrijkheid van een ontwikkeling bepalen. Deze aspecten zijn in deze handreiking niet opgenomen. Het opstellen van een onderbouwd plan maakt onderdeel uit van het volgen van de beleidsuitwerking functiewisselingverandering. En de daarbij behorende wijziging van het omgevingsplan. Voor alle bebouwing en de bijbehorende landschappelijke inpassing geldt het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied en het puntensysteem natuurinclusief bouwen als toetsingskader.

Ontwikkelprincipes in de buurtschappen

De verweving van de bebouwing met het landelijk gebied vormt de basis. De meeste woningen kijken uit over het landelijke gebied. Verdichten in de buurtschappen kan, maar als ontwikkelprincipe hanteren we dat elke woning gelegen is aan of zicht heeft op het landelijk gebied. Ook wordt aangesloten op het karakter - in de vorm van mogelijke typologieën, positionering van bebouwing en samenhang - van de buurtschap. Daarnaast geldt het uitgangspunt om een compact erf met één inrit en een goede landschappelijke inpassing te realiseren. Dit hebben we vertaald in bouwstenen.

Verdichten in de kern

In de buurtschap is vaak ruimte door de aanwezigheid van agrarische percelen of weitjes. Deze zorgen voor doorzichten naar het landschap, en dragen bij aan het karakter van de buurtschap.

Op sommige plekken kunnen (delen van) dit soort plekken worden gebruikt om een woning toe te voegen. Bij het toevoegen van twee of meerdere woningen kan een gedeelde inrit of een parallelweg nodig zijn voor de ontsluiting.

Op andere plekken zijn de woonkavels groot. Zo groot dat hier een woning toegevoegd kan worden, door een stuk van de tuin af te splitsen. Door een gezamenlijk erf met ontsluiting te maken, blijft de impact op de buurtschap beperkt.

Nieuwe erven

In en rond de buurtschap liggen soms grote agrarische bedrijven. Bij een functieverandering kunnen deze grotere kavels tot een nieuw erf, met gemengde woonvormen worden doorontwikkeld. Ze vormen dan een bijzondere plek in de buurtschap.

Achter het erf

Veel woningen kennen diepe kavels. Daardoor is het soms mogelijk om een woning achter de bestaande woning toe te voegen. Dat kan niet overal, en is afhankelijk van de impact op de omgeving.

Belangrijk is om doorzichten vanuit het lint langs de woningen in stand te houden. Een van de manieren is om gebruik te maken van de bestaande inrit.

Buurtschappen in de gemeente Ede

Kijkend naar de gemeente Ede lijken de buurtschappen lukraak in het landelijk gebied te liggen. Op oude kaarten is het patroon van het landbouwsysteem, het landschap en de bebouwing af te lezen. Als je beter kijkt zie je dat de buurtschappen veelal liggen op een ‘logische plek’ in het landschap. Zoals op een hoge droge dekzandrug. Dit zijn veelal de plekken waar mensen met enige vorm van sociale samenhang, bijvoorbeeld vanuit geloofsovertuiging of werkgever, bij elkaar zijn gaan wonen.

Op basis hiervan onderscheiden we drie typen buurtschappen:

Buurtschappen rond een voorziening

Waar mensen in een gemeenschap zijn gaan wonen, zijn gedeelde voorzieningen ontstaan. We zien deze nu nog in Ede. Het gaat hier om De Valk (rondom de school, kerk, brandweer en silo), Nederwoud, Overwoud en De Kraats (rondom de school). Kenmerkend van deze buurtschappen is de sterke sociale en ruimtelijke samenhang. De verbondenheid met de plek is zichtbaar in de naamgeving van gebouwen en de cultuurhistorische verwijzingen.

Ook Walderveen heeft zich ontwikkelt rondom een voorziening, namelijk een molen. De buurtschap kent nauwelijks ontwikkeling, mede door de molenbiotoop, waardoor deze in de categorie ‘historische plekken’ valt.

Verzamelingen woningen

Langs doorgaande wegen zijn door het geleidelijk toevoegen van woningen ‘verzamelingen woningen’ ontstaan. Het gaat hierbij niet om historisch gegroeide buurtschappen. Het is eerder verdichte lintbebouwing. Hierdoor is de ruimtelijke samenhang minder sterk. Door het ontbreken van een gedeelde voorziening als kerk en/of school is ook de sociale samenhang minder sterk. We onderscheiden hierbij de verzamelingen woningen langs Zuiderkade, Lunterseweg, Goorsteeg, Meulunteren, Edeseweg, Roekelseweg, Apeldoornseweg, Harskamperweg en de Maasjessteeg. Ze zijn niet duidelijk herkenbaar en veelal niet aangeduid met plaatsaanduiding borden of verwijzingen.

Historische plekken

Ede kent een aantal historische plekken, waar ooit een ‘buurtschap’ is ontstaan. Echter door de geïsoleerde ligging en/of het specifieke gebruik hebben deze buurtschappen nooit een groei doorgemaakt. Het gaat hierbij om De Ginkel, Oud- en Nieuw Reemst, Hoog Baarlo, Deelen, de Doesburgerbuurt, Roekel en de Venen. En zoals hierboven aangegeven Walderveen. De naamgeving verwijst veelal naar vroeg ontgonnen gebieden of boerderijen. De omvang is beperkt tot enkele woningen.

Locaties buurtschappen rond een voorziening, verzamelingen woningen en historische plekken

Deel 1: buurtschappen rond een voorziening

Oorsprong | buurtschap rond een veldschool

De buurtschap kent haar oorsprong rond een veldschool op de kruising van de Postweg en de Kruisbeekweg. Gelegen in een kleinschalig landschap met houtwallen, singels en bosjes zijn twee landschapstypen aanwezig. De oude kampen vormden drogere gebieden waarop bewoning en eenvoudige vormen van landbouw mogelijk waren. Deze kennen een kleinschalig en onregelmatig verkaveld patroon.

De omliggende natte heide- en broekgronden zijn later ontgonnen en in gebruik genomen. Deze ontginningen zijn grootschaliger, en rationeler opgezet om het gebied voldoende te kunnen ontwateren en efficiënt als landbouwgrond te kunnen gebruiken.

De Groote Luntersche beek stroomt ten zuiden van de buurtschap, en verzamelt het water van de Luntersche beek en de Overwoudse beek.

Nu | levendige gemeenschap

De kern van de buurtschap is de plek waar de Postweg, Schansweg en Kruisbeekweg elkaar ontmoeten. Nederwoud is uitgebreid richting het zuiden. De opbouw van de buurtschap is relatief compact, aan de randen is de opzet opener en losser. Vanuit de buurtschap zijn weinig doorzichten naar de omgeving. In de Lunterse beek heeft beekherstel plaatsgevonden (verbreding) om meer ruimte te geven aan het vasthouden van water en het verhogen van natuurwaarden. Ook nieuwe ontwikkelingen kunnen daaraan bijdragen. De Luntersebeek staat qua richting haaks op de structuur van het lint, en is daardoor een karakteristiek landschappelijk element zonder woningen. De waterlopen in het gebied vormen robuuste landschappelijke dragers van het gebied.

nieuwbouw Kruisbeekweg

Nederwoud

principetekening mogelijke ontwikkeling buurtschap

Doorontwikkeling

Aan de Kruisbeekweg liggen de mogelijkheden in het verdichten van het bebouwingslint. Kijkend naar de bebouwingstypologie heeft deze straat een dorpse uitstraling. Deze bestaat uit vrijstaande woningen (één laag met kap) met de nokrichting haaks op de weg. Voor de maatvoering van de voortuin en positionering van de bijgebouwen kan aansluiting gevonden worden bij de bestaande woningen.

De bebouwing dient hier op respectabele afstand van de beek en het bijbehorende beekdallandschap te blijven.

De Postweg en de Schansweg hebben ruimte om te verdichten door woningen tussen de bestaande bebouwing toe te voegen. Het behouden van vrije doorzichten op het landschap is het uitgangspunt voor de Schansweg. Hier bestaat ruimte om verschillende typologieën woningen (vrijstaand, twee-onder-een-kap), met dorpse uitstraling, toe te voegen met een nokrichting parallel aan de weg.

Het bouwen aan één zijde van de weg is het uitgangspunt voor de Postweg. Hierdoor blijft de open ruimte en het zicht hierop behouden. De bebouwingstypologie is hier veelal vrijstaand, met dorpse uitstraling, met een nokrichting haaks op de weg. Voor de maatvoering van de voortuin en positionering van de bijgebouwen kan aansluiting gevonden worden bij de bestaande woningen. Aan de zuidzijde van de buurtschap vormt bestaande bebouwing en een robuuste beekstructuur de grens.

In de omgeving van de buurtschap gelden andere principes. Bij bedrijfsbeëindiging is het onder voorwaarden mogelijk om een woongebouw of een collectief erf met gevarieerde woonvormen te ontwikkelen. De landelijke uitstraling van de bebouwing is kenmerkend.

Oorsprong | jong buurtschap

De Valk is een relatief jong buurtschap, ontstaan vanuit gemeenschapszin en bedrijvigheid. Binnen De Valk kennen we vier gebieden; rond de school, rond de kerk, rond de silo en rond de brandweerkazerne. De Valkse Beek slingert daar tussendoor en ontwatert het van oudsher natte gebied. Doordat de ontwikkeling grotendeels na de oorlog heeft plaatsgevonden, is het een relatief jong buurtschap.

Nu | met vier kerngebieden de grootste

De Valk is het grootste buurtschap in de Gemeente Ede. Door de groepering rond de vier gebieden is het een gevarieerd buurtschap (in bebouwing, gemeenschapszin en ruimtelijke opbouw). De buurtschap kent een gestage groei door de jaarlijkse toevoeging van woningen. Uitzondering hierop is de omgeving van de silo vanwege de geldende milieucontour.

kruising Koudhoornweg - Lage Valkseweg

kruising Ganzenkampweg - Hoge Valkseweg

principetekening mogelijke ontwikkeling buurtschap

Doorontwikkeling

In de kern rondom de voorziening ligt de focus op verdichten. Hierbij kan het principe dat elke woning een vrij zicht over het landschap moet hebben losgelaten worden. Belangrijk is om de open ruimte rondom de Hoge Valkseweg en Lage Valkseweg te behouden. Ook moet voorkomen worden dat de vier gebieden aan elkaar groeien. Een herkenbare open ruimte tussen de gebieden is nodig. De toe te voegen bebouwing heeft een dorpse uitstraling. De bebouwingstypologie kan variëren. In de maatvoering van voortuinen (afstand tot de weg), positionering bijgebouwen en nokrichting wordt aangesloten bij de buurtschap.

Aan de randen van de buurtschappen is het mogelijk om woningen toe te voegen. Ook hiervoor geldt dat een herkenbare open ruimte tussen de vier kerngebieden belangrijk is. De dorpse bebouwing kan variëren in typologieën.

In de omgeving van de buurtschap gelden andere principes. Bij bedrijfsbeëindiging is het onder voorwaarden mogelijk om een woongebouw of een collectief erf met gevarieerde woonvormen te ontwikkelen. De landelijke uitstraling van de bebouwing is hiervoor kenmerkend.

Oorsprong | verspreid langs doorgaande wegen

Gelegen in het Binnenveld, is de Kraats ontstaan op de hogere dekzandrug. Dat dit de plek is om te vestigen, zien we ook terug in de locatie van kasteelboerderij Harseloo en Landgoed Nergena. De dekzandrug (kampenlandschap) met grillig patroon van verkaveling en forse wegbeplanting is omgeven door een natter gebied. De ontginning van dit gebied heeft op rationele wijze plaatsgevonden (noord/zuid georienteerde wegen - oost/west slootpatroon). Het gebied kent van oudsher verspreide bebouwing langs de lange wegen, de buurtschap is een klein cluster van woningen in een ‘kamer’ van het kampenlandschap.

Nu | cluster in het Binnenveld

Het cluster van woningen is inmiddels gegroeid en heeft een invulling gegeven aan de gehele ‘kamer’. Waarbij het open zicht op het omliggende landschap door de inwoners wordt gewaardeerd. Aan de noordzijde, langs de Dijkgraaf, is de buurtschap ook gegroeid. Ook langs de andere lange rechte wegen is de bebouwing (door functiewisseling) toegenomen. De druk op het gebied is groot, vanuit zowel Ede, Wageningen en Bennekom.

Veendersteeg

De Kraats

principetekening mogelijke ontwikkeling buurtschap

Doorontwikkeling

In principe is de kern van de buurtschap (binnen de rechthoek van wegen) vol. Verdere verdichting is niet mogelijk. Ook is uitbreiding naar het oosten en westen ruimtelijk niet gewenst. Hierdoor zijn alleen op de wat hoger gelegen delen aan de zuidzijde ontwikkelmogelijkheden. Bij bedrijfsbeëindiging is het onder voorwaarden beperkt mogelijk om de vrijgekomen ruimte te herontwikkelen voor woningen. Toe te voegen woningen hebben een dorpse uitstraling. De bebouwingstypologie kan variëren. In de maatvoering van voortuinen (afstand tot de weg), positionering bijgebouwen en nokrichting (haaks op de weg) wordt aangesloten bij de buurtschap. Met een groene uitstraling vormen de kavels een zachte overgang naar het landelijk gebied.

Het ‘Gebiedsprogramma KennisAs’ verkend hoe onder andere de westkant van Bennekom (waar de Kraats onder valt) en de zone tussen Ede en Wageningen versterkt kan worden. Tot die tijd wordt aan de randen en in de buurt van de buurtschap terughoudend omgegaan met het toevoegen van woningen. Dat betekent niet dat er niets kan, maar dat er per geval wordt gekeken wat de mogelijkheden zijn. Bij bedrijfsbeëindiging is het onder voorwaarden mogelijk om een woongebouw of een collectief erf met gevarieerde woonvormen te ontwikkelen.

Het gebied rond de Kraats en het Keeckerland is vanuit de dorpsvisie Bennekom aangewezen als gebied waar functiewisseling naar wonen ter plekke mogelijk is. Andere vormen van functiewisseling worden niet toegestaan.

Oorsprong | rond een veldschool

Ook buurtschap Overwoud kent haar oorsprong rond een veldschool. In het natte broekgebied (‘Het Overwoud’) zijn een school, en later woningen, toegevoegd langs de Ruitenbeekweg. Het is een relatief jong buurtschap.

Nu | uniforme bebouwing aan één zijde van de weg

De buurtschap heeft een eenvoudige opbouw. Het schoolgebouw staat aan het begin/einde van de buurtschap. De aanliggende woningen zijn vrij uniform in hun dorpse uitstraling (twee lagen met kap) en liggen aan één kant van de gebogen weg. Hierdoor kijken alle woningen uit over het ‘gemeenschappelijke’ open landschap. Een relatief groot bedrijf in de buurtschap laat zien hoe zowel woningen als bedrijvigheid zich de afgelopen decennia hebben ontwikkeld in dit gebied.

Ruitenbeekweg, woningen aan één zijde van de weg

Overwoud

principetekening mogelijke ontwikkeling buurtschap

Doorontwikkeling

In de buurtschap is weinig ruimte om woningen toe te voegen. Dit komt door het principe om de oostzijde van de Ruitenbeekweg open te houden. Op het eerste oog kan het bedrijf in de buurtschap getransformeerd worden tot een compact erf met gevarieerde woonvormen in een groene setting. Het uitgangspunt is het behoud van de open ruimte aan de oostkant van de Ruitenbeekweg.

Aan de Kattenbroekerweg kan verder gebouwd worden op de bestaande principes van de buurtschap. Bestaande uit dorpse bebouwing, aan één kant van de weg. Het zicht op het landschap blijft behouden. Het volgen van dit principe is mogelijk tot aan de knik in de weg - tussen Kattenbroekerweg nummer 11 en 13. De kenmerkende bebouwing (kaprichting, typologie en grootte) is uitgangspunt bij ontwikkeling.

Aan de Ruitenbeekweg is het mogelijk om zowel aan de noord (rechterzijde van de weg) en zuidzijde 1 á 2 woningen toe te voegen. Deze woningen zijn bij voorkeur vrijstaand en zijn opgebouwd uit één verdieping met een kap haaks op de weg. Door een eigen oprit zijn de woningen aan de straat verbonden.

In de omgeving van de buurtschap gelden andere principes. Bij bedrijfsbeëindiging is het onder voorwaarden mogelijk om een woongebouw of een collectief erf met gevarieerde woonvormen te ontwikkelen. De landelijke uitstraling van de bebouwing is hiervoor kenmerkend.

Deel 2: verzamelingen woningen

Oorsprong | boerderijen aan een verhoogde kade

De buurtschap kent haar oorsprong in boerderijen aan een lint op de Kade (Zuiderkade). De Kade vormt de overgang van de veenontginning in het oosten en de broekontginning in het westen. De smalle kavels van het veenweidegebied zijn dicht op de Kade aangezet met singels. De verkaveling van de broekontginningen zijn grootschaliger van opzet, met groene erven in een verder vaak leeg en open landschap. De Kade is, net zoals de Wolfsdijk, iets hoger gelegen op een dekzandrug en vormde de eerste plekken om (hoog en droog) te wonen.

Nu | uitgewaaierde bebouwing langs de wegen

Schaalvergroting en intensivering hebben geleid tot enkele grote agrarische complexen waarbij de Zuiderkade dichter bebouwd is. Deze bebouwing bestaat uit enkele agrarische bedrijven, woonbebouwing en bedrijvigheid. De groene kavels tussen de bebouwing geven doorzicht naar het omliggende landschap. De westelijk gelegen Groene Grens is ingericht als natuurgebied (GNN en GO). Dit gebied maakt onderdeel uit van een groter netwerk van natte natuurverbindingen.

De invulling aan de Wolfsdijk is tegengesteld en kent de meeste agrarische bedrijven.

begeleidende beplanting langs de kade

kruising De Kade - Wolfsdijk

principetekening mogelijke ontwikkeling buurtschap

Doorontwikkeling

Aan de Zuiderkade zijn de mogelijkheden voor het toevoegen van woningen beperkt. Het principe dat hier geldt is dat een nieuwe woning het zicht over het landschap niet mag blokkeren. Elke nieuwe woning hoeft niet per se een vrij zicht te hebben, maar dit heeft wel de voorkeur.

Bij bedrijfsbeëindiging is het onder voorwaarden ook mogelijk om het bedrijf te transformeren tot woning(en). Als gevolg hiervan kunnen andere typologieën denkbaar zijn, zoals wonen op het achtererf, wonen op een erfje etc. Dit is denkbaar zolang het voorstel blijft passen bij de karakteristieken van de Zuiderkade.

Verdere verdichting is mogelijk op de plek waar de Zuiderkade en de hogere delen van de Wolfsdijk elkaar raken. Hier kan de buurtschap mogelijk een kern vormen. Hier kan ook afgeweken worden van het principe dat elke kavel vrij zicht over het landschap moet hebben. Dit wordt per geval beoordeelt. De woningen met dorpse uitstraling zijn overwegend vrijstaand of hebben een vrijstaand karakter.

Deze woningen bestaan uit één verdieping met kap waarbij de nokrichting haaks op de weg staat.

Aan de randen van de buurtschap is geen uitbreiding mogelijk. Aan de noordzijde wordt de buurtschap gelimiteerd door de snelweg A12. Aan de zuidzijde stroomt de Nieuwe Wetering. Wel is het mogelijk om in de toekomst de Wolfsdijk bij de buurtschap te betrekken. Hiervoor zullen wel eerst bedrijven plaatst moeten maken voor woningen, zodat ook deze straat qua karakter en typologie overeenkomt met de Zuiderkade.

In de omgeving van de buurtschap gelden andere principes. Bij bedrijfsbeëindiging is het onder voorwaarden mogelijk om een woongebouw of een collectief erf met gevarieerde woonvormen te ontwikkelen. De landelijke uitstraling van de bebouwing is hiervoor kenmerkend.

Oorsprong | geleidelijk gegroeid langs de weg

De engen aan de rand van de Veluwe vormden oude landbouwcomplexen met boerderijen. In de loop der tijd zijn de heide- en broekgebieden ontgonnen. In sommige gevallen is nog sprake van kleine ‘huisakkers’ omringd door houtwallen. In de loop der tijd vormt zich rondom boerderij Munnikhof een cluster van bebouwing. Kijkend naar de Apeldoornseweg is hier nauwelijks bebouwing aanwezig. Aan de Harskamperweg staat een enkele boerderij, al is hier nog geen sprake van een buurtschap.

Nu | verzamelingen woningen aan de rand van Otterlo

De drie buurtschappen zijn meer verzamelingen van woningen. In de meeste gevallen zijn het voormalige boerderijen. Hier heeft dan een functieverandering plaatsgevonden en is er een woning toegevoegd. Aan de Apeldoornseweg vormt een gemengde opbouw van vrijstaande woningen en relatief grote agrarische bedrijven het karakter. De Maasjessteeg is minder samenhangend. Het grillige kavelpatroon heeft geleid tot een verspreide en minder gestructureerde opzet. Vanaf de Maasjessteeg is de open eng nog goed beleefbaar. De smalle zandwegen samen met de houtwallen en singels vormen het kleinschalig karakter van het landschap. Rondom de Munnikhof zijn de boerenbedrijven uitgebreid met grote stallen en ligt er een camping. De woningen en agrarische bedrijven worden afgewisseld met open groene doorzichten. Het deel langs de Harskamperweg is het meest compact, met enkele woningen langs de Harskamperweg en de zijwegen (Lontweg, Eschoter Engweg).

bebouwing aan de Apeldoornseweg

Meulunteren

principetekening mogelijke ontwikkeling buurtschap

Doorontwikkeling

Het toevoegen van woningen is alleen mogelijk op de Apeldoornseweg. Hierbij gaat het om 1 á 2 woningen. De dorpse uitstraling van de noordkant vormt het uitgangspunt.

Dit zijn vrijstaande woningen (één verdieping met kap) op grote kavels. De nokrichting staat haaks op de weg. Ook hier is het doorzicht op het landschap onderdeel van het ontwikkelprincipe. Ook is kavelsplitsing in sommige gevallen mogelijk.

Door de ligging op de eng en in het bos wordt in principe op de Harskamerweg en de Maasjessteeg niet meer bijgebouwd. Deze buurtschappen hebben hun ruimtelijke grenzen bereikt. Transformaties op de Maasjessteeg zijn wél bespreekbaar.

De zuidzijde van de Apeldoornseweg bestaat voornamelijk uit bedrijven. Op de locaties van deze bedrijven zijn transformaties naar woningen mogelijk.

Om de buurtschap compact te houden bestaat er geen mogelijkheid om aan de randen van de buurtschap uit te breiden.

In de omgeving van de buurtschap gelden andere principes. Bij bedrijfsbeëindiging is het onder voorwaarden mogelijk om een woongebouw of een collectief erf met gevarieerde woonvormen te ontwikkelen. De landelijke uitstraling van de bebouwing is hiervoor kenmerkend.

Oorsprong | buurtschap aan de eng

De buurtschap kent haar oorsprong aan de rand van de Veluwe, aan de Hessenweg. Rondom de open eng - goede landbouwgrond - zijn boerderijen op kruisingen van wegen gebouwd. De omliggende woeste heide- en broekgronden werden ontgonnen om te kunnen gebruiken als landbouwgrond. Houtwallen en singels omzoomden deze akkercomplexen. Met de rijk beplantte wegen en erven vormt dit kleinschalige landschap een contrast met de open engen (vrij van beplanting).

Nu | uitgewaaierde bebouwing langs de wegen

In het gebied zijn nauwelijks nog agrarische bedrijven aanwezig. De hoeveelheid woningen in het gebied is sterk toegenomen. Met name langs de wegen het omliggende gebied in. De kleinschaligheid van het landschap en de doorzichten over de eng naar de bosrand zijn nog grotendeels intact. Het zicht vanaf de Broeksteeg en de Hessenweg op het Meulunterse Veld is waardevol.

kruising Meulunterseweg - Veldhuizerweg

Gebied Meulunteren

principetekening mogelijke ontwikkeling buurtschap

Doorontwikkeling

In de kern van de buurtschap Meulunteren is onder voorwaarden mogelijk om bij bedrijfsbeëindiging vrijstaande woningen, een woongebouw of een collectief erf met gevarieerde woonvormen te ontwikkelen. Toe te voegen woningen kennen een overwegende dorpse uitstraling. Met de maatvoering van tuinen, nokrichting en positionering van de bijgebouwen wordt aangesloten op de buurtschap.

Om het zicht op de eng en het landschap te bewaren is het niet mogelijk om de buurtschap naar het zuiden uit te breiden. Aan de noordkant is het mogelijk om woningen te creëren door middel van de transformatie van bedrijven bij bedrijfsbeëindiging. Ook hiervoor geldt een overwegend dorpse uitstraling, behorend bij de kern.

In de omgeving van de buurtschap gelden andere principes. Bij bedrijfsbeëindiging is het onder voorwaarden mogelijk om een woongebouw of een collectief erf met gevarieerde woonvormen te ontwikkelen. De landelijke uitstraling van de bebouwing is hiervoor kenmerkend.

Oorsprong | enkele boerderijen aan doorgaande route

De oude Enggronden tussen Wekerom en de Veluwerand kennen een open karakter, zonder veel bebouwing. De aanwezigheid van veel en opstuivend zand maakte het lastig hier te wonen. Begin 1900 ligt hier nog het dorp Wekerom, met geconcentreerde bebouwing aan de Edeseweg, op de overgang van hoog naar laag. Ook aan de Roekelseweg liggen enkele boerderijen. De koppeling tussen landschap en toen gangbare landbouwsystemen is duidelijk leesbaar. De Wekeromse Eng ligt ingesloten tussen het Wekeromse Zand in het westen en oosten, door middel van grondwallen en bomenrijen is het stuivende zand een halt toegeroepen.

Nu | verspreide bebouwing op de open eng

Vanwege de zandverstuivingen is het dorp Wekerom verplaatst, de buurtschap is een restant van de voormalige dorpszone. Langs de Edeseweg is de bebouwing verder uitgebreid. Alle erven hebben een groene en gecultiveerde uitstraling. Het beeld vanaf de doorgaande weg is, op enkele groene kavels na, sterk gesloten. Ter plekke van de buurtschap is weinig te zien van de open eng.

Roekelseweg

Kruising Roekelsweg-Edeseweg

principetekening mogelijke ontwikkeling buurtschap

Doorontwikkeling

In het lint: In beide buurtschappen is verdere verdichting niet mogelijk om de laatste zichten op de open Eng te kunnen behouden. Transformaties zijn denkbaar als het zicht op de eng niet verder afneemt en bij voorkeur verbeterd wordt.

Aan de rand: Ook aan de randen is een verdere uitbreiding niet mogelijk.

In de buurt: Bij bedrijfsbeëindiging is het onder voorwaarden mogelijk om een woongebouw of een collectief erf met gevarieerde woonvormen te ontwikkelen.

Oorsprong | bebouwing aan de weg tussen Ede en Lunteren

De Lunterseweg is een drukke weg tussen Ede en Lunteren. Van oudsher komt op de overgang van Veluwe en open Engen naar het lager gelegen broek- en heideontginningenlandschap vaak agrarische bebouwing voor. Juist de overgang tussen hoog en laag en de strategische ligging tussen de beide dorpen maakte het gebied interessant. De richting van het landschap is haaks op de richting van de weg, en relatief kleinschalig met houtsingels, bosjes en gevarieerd grondgebruik.

Nu | verdicht lint met wonen en bedrijvigheid

Het gebied is de laatste jaren sterk gegroeid met nieuwe woningen maar ook relatief grote agrarische en niet-agrarische bedrijven. Het is een actief gebied, aan een drukke doorgaande weg. Een groot deel van de landschappelijke structuren is verloren gegaan, het gebied is opener en grootschaliger geworden door een efficiënter gebruik van de gronden.

woningen aan de Lunterseweg

Lunterseweg

principetekening mogelijke ontwikkeling buurtschap

Doorontwikkeling

In het lint is bij vrijkomende bedrijfskavels ruimte voor herontwikkeling. Dat kan door losse woningen maar bij grotere terreinen ook door een groen nieuw erf met gevarieerde bebouwing. In verband met verkeersveiligheid worden geen nieuwe inritten toegevoegd.

Aan de randen is geen ruimte voor uitbreidingen. Het gebied staat onder druk, en natuurwaarden lopen terug. De verbinding tussen Veluwe en Vallei is belangrijk, om die reden is vergroting van de buurtschap in principe onwenselijk.

Voor de omgeving geld ook dat het gebied en de natuurlijke verbindingen onder druk staan. De ontwikkelmogelijkheden hier zijn dus beperkt. Bij vrijkomende agrarische bedrijven moet per locatie worden gekeken naar de mogelijkheden.

Oorsprong | boerderijen aan de oude schaapsdrift

Ook de Goorsteeg is een verzameling van woningen. De Goorsteeg is een weg haaks op de verbinding Ede-Lunteren, een van de oude schaapsdriften, vernoemd naar ‘De Kleine Goor’. Een kleinschalig, rijk beplant landschap op de overgang van Veluwe naar Vallei vormde vroeger goede agrarische grond. De buurtschap is geleidelijk gegroeid, in eerste instantie door het toevoegen van agrarische bedrijven, en later door het toevoegen van woningen als gevolg van bedrijfsbeëindiging

Nu | buurtschap met wonen en bedrijvigheid

De huidige buurtschap is een verzameling van woningen en bedrijven. Een aantal relatief grote bedrijven zorgen voor drukte en soms een wat industriële uitstraling. De buurtschap is compact en kent geen heldere samenhang.

Goorsteeg

Goorsteeg

principetekening mogelijke ontwikkeling buurtschap

Doorontwikkeling

In het lint is bij vrijkomende bedrijfskavels ruimte voor herontwikkeling. Dat kan door losse woningen toe te voegen maar bij grotere terreinen ook door een groen nieuw erf met gevarieerde bebouwing te realiseren.

Aan de randen is beperkt ruimte voor uitbreidingen. Het gebied staat onder druk, en natuurwaarden lopen terug. De verbinding tussen Veluwe en Vallei is belangrijk, om die reden gaan we terughoudend om met uitbreidingen.

Voor de omgeving geldt ook dat het gebied en de natuurlijke verbindingen onder druk staan. Er zijn geen aanleidingen om in de omgeving van dit buurtschap losse woningen toe te voegen, bij het transformeren van bestaande bedrijven wordt per geval bekeken wat de mogelijkheden zijn.

Deel 3: historische buurtschappen

In het verleden lagen verspreid over en rond de Veluwe tal van kleine ontginningen, voorzien van een of meerdere boerderijen. Deze boerderijen lagen relatief geïsoleerd en zijn - in een omgeving die qua vruchtbaarheid te wensen overliet - nooit verder gegroeid. Hun bestaan hadden ze vaak te danken aan de ligging langs belangrijke handelsroutes (bijvoorbeeld de Hessen) die het bestaan van een herberg rendabel maakten.

De agrarische gehuchten op de Veluwe hebben een zeer uiteenlopende ouderdom. Oud Reemst (12e eeuw) is een van de oudste, Nieuw Reemst (16e eeuw) is van latere tijd. De Ginkel bestond uit meerdere verspreide kampen, met enkele boerderijen vermoedelijk ontstaan in de 16e eeuw. Hier lag een herberg langs de historische handelsroute, nu de N224. Hoog Baarlo werd pas bewoond vanaf 1800 nadat een baron uit Harskamp opdracht gaf een landhuis te bouwen.

Buurtschap Walderveen ligt op de grens met Barneveld, aan een kruispunt van wegen en de Moorsterbeek. De buurtschap ligt op de overgang van (hoger en droger) gevarieerd kampenlandschap naar (lager en natter) kleinschalig heide- en broekontginningenlandschap. Vruchtbare gronden in het Kampenlandschap leiden tot bouw van de Walderveense molen waar gewassen rechtstreeks bewerkt konden worden. De Doesburgerbuurt kent een soortgelijke ontwikkelgeschiedenis, en is, mede door zijn ligging nabij de grotere kernen, toeristisch recreatief aantrekkelijk.

Ontwikkelrichting

Al deze buurtschappen zijn gelegen in kwetsbare (natuur-)gebieden. Hierdoor is ontwikkeling niet mogelijk. In specifieke gevallen is transformatie mogelijk. Dit betreft dan altijd een maatwerkplan afgestemd op de ruimtelijke kenmerken en specifieke regelgeving (zoals molenbiotoop).

Oorsprong | kleine nederzetting ten zuiden van Lunteren

Buurtschap De Venen is ontstaan als een kleine nederzetting tussen woeste en ontgonnen gronden, rond een kruising van wegen. Aan de Veendereng.

Nu | historisch buurtschap

In de buurtschap zijn functies toegevoegd en door functieveranderingswoningen gegroeid. Het is een nog steeds landelijk gebiedje met een overwegende woonfunctie.

Doorontwikkeling

De buurtschap is klein, met weinig ruimte voor nieuwe woningen.

Op het moment dat de laatste bestaande bedrijven van functie veranderen is het een mogelijkheid om een of enkele woningen toe te voegen op die vrijkomende gronden.

Oorsprong | kleine nederzetting rond de Walderveense Molen

Walderveen is ontstaan rond de korenmolen. Op de overgang tussen verschillende landschappen. De rijkdom aan landschapsvariatie en goede akkergronden maken het gebied al sinds 1500 tot een agrarisch buurtschap.

Nu | historisch buurtschap

De buurtschap is de afgelopen decennia niet veel veranderd. Het bestaat uit enkele historische en moderne boerderijen. Nog steeds gegroepeerd rond de karakteristieke molen. Het landschap is veranderd door schaalvergroting en afname van landschappelijke beplantingen.

Doorontwikkeling

De buurtschap is klein, met een overwegend agrarische functionaliteit. De kleinschaligheid en haar historische uitstraling is bijzonder. De aanwezige molenbiotoop - zorgdragend voor voldoende wind - zorgt voor veel beperkingen. Voor ter plekke stoppende bedrijven is er de mogelijkheid te kijken naar kleinschalige ontwikkelmogelijkheden.

1Hiërarchische opbouw van het erf

•oude boerderij herkenbaar als belangrijkste element van het geheel, drager van het plan

•nieuwbouw ondergeschikt aan hoofdgebouw, achtergelegen

2Samenhangend geheel

•nieuwe woonvormen geïnspireerd op het boerenerf; schuurwoning, kapschuur, hooimijt, stal etc.

•ingetogen architectuur, ondergeschikt aan de boerderij

3Schaal en maat passend in gebied

•relatief grote bouwvolumes (meergezinsschuurwoningen) die qua korrelgrootte passen bij het landelijk gebied

•maat van het erf passend bij nabijgelegen erven

4Ingepast in landschappelijke en cultuurhistorische structuren

•bouwblok afgestemd op bestaande of historische patronen en grenzen; maatwerk

5Collectief en besloten boerenerf

•samen wonen op een erf, veel ruimte voor collectiviteit

•groot gedeeld totaalerf met ruimte voor moestuin, sport, spel en samenkomst

•bescheiden privéruimtes aan de randen met uitzicht over het landschap

6Gedeelde en geclusterde voorzieningen

•clusteren van faciliteiten; gedeeld gebouw met (semi)private bergingen voor fietsen

•geen auto voor de deur, autoluw gedeeld erf met compact geclusterd parkeerterrein

•gedeelde moestuin, boomgaard etc.

7Iets toevoegen aan omgevingskwaliteiten

•betekenis geven voor het dorp; rustpunt voor fietsers, bankje, rondwandeling over het erf, klompenpad

•versterken natuur en landschap; beekherstel, bomenrijen, voorzieningen voor dieren in gebouwen en omgeving

8Samen optrekken om mooi en duurzaam eindresultaat te krijgen

•geen verschillen tussen ambitie en realisatie

•ter zake kundige ontwerpers met ervaring met woonclusters en nieuwe erven in zowel ruimtelijke opbouw als architectuur

1Hiërarchische opbouw van het erf

-(oude) boerderij herkenbaar als belangrijkste element, ruimtelijke drager van het erf

-bijgebouwen/nieuwbouw ondergeschikt aan hoofdgebouw qua vorm en positie

2Samenhangend en compact erf

-bebouwing vormt eenheid; ruimtelijk en uitstraling

-ingetogen architectuur

-maatvoering nieuwbouw passend op erf

3Geclusterde voorzieningen

-onderdelen multifunctionele landbouw maken onderdeel uit van het erf

-faciliteiten liggen geclusterd op of aangrenzend aan het erf

4Ingepast in landschappelijke- en cultuurhistorische structuren

-erf maakt onderdeel uit van omliggende landschap

-landschappelijke inpassing erf sluit aan op en versterkt bestaande of historische patronen

5Iets doen aan omgevingskwaliteit

-versterken natuur en landschap; ontwikkelen voor mens, flora en fauna

-betekenis geven voor de omgeving; rustpunt voor fietsers, klompenpad, rondwandeling over het erf

6Samen optrekken tot passend en duurzaam eindresultaat

-geen verschillen tussen ambitie en realisatie

-wisselwerking tussen gemeente en ter zake kundige adviseurs initiatiefnemer