Nota kostenverhaal 2022

2.3.1 Geen exploitatieplan

De gemeenteraad kan besluiten om (1) bij de vaststelling van bestemmingsplan, of (2) een wijziging als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid van de Wro of (3) bij het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° of 3°, geen exploitatieplan vast te stellen in bij algemene maatregel van bestuur (AmvB) aangegeven gevallen. Het betreft hier allereerst de gevallen opgenomen in Bijlage II van het Bor en daarnaast betreft het de “kruimelgevallen” zoals opgenomen in artikel 6.2.1.a van het Bro.

2.3.2 Bijlage II Bor

In Bijlage II van het Bor zijn activiteiten opgenomen die betrekking hebben op de activiteit “bouwen” als bedoeld in artikel 2.1, lid 1 onderdeel a van de Wabo en op activiteit “planologisch gebruik in strijd met het geldende planologisch regime” waarvoor op grond van artikel 2.1, lid 1, onderdeel c van de Wabo, een omgevingsvergunning nodig is.

Het beleid van de gemeente is om voor de gevallen waar de te verhalen kosten minder bedragen dan € 10.000,00 geen exploitatieplan op te stellen aangezien de kosten (van het opstellen) van het exploitatieplan, niet opwegen tegen de te ontvangen exploitatiebijdrage(n).

De gemeente sluit hier aan bij de regeling voor de “kruimelgevallen” zoals opgenomen in het Bro en hieronder is uitgewerkt. Dit sluit niet uit dat de gemeente alsnog met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst kan afsluiten. De gemeente zal er in eerste instantie naar streven om met de exploitant een anterieure overeenkomst af te sluiten, hetgeen niet mogelijk is als het exploitatieplan wordt opgesteld.

2.3.3 ‘Kruimelgevallen’

Hierboven is al aangegeven dat in artikel 6.2.1a van het Bro, is opgenomen, dat ondanks dat het kostenverhaal niet ‘anderszins’ is verzekerd, de gemeenteraad kan besluiten om in enkele gevallen geen exploitatieplan vast te stellen. Dit kan in gevallen waarin zogenaamd sprake is van kruimelgevallen en waarbij de kosten (van het opstellen) van het exploitatieplan, niet opwegen tegen de te ontvangen exploitatiebijdrage(n).

Onder een ‘kruimelgeval’ wordt hier verstaan:

•Het totaal van de exploitatiebijdragen dat kan worden verhaald minder bedraagt dan € 10.000,–;

•Er geen verhaalbare kosten zijn voor een vijftal aangewezen kostensoorten

1Bijlage A bevat een overzicht van de verhaalbare kosten. De vijf kostensoorten die voor het bepalen van een kruimelgeval relevant zijn, zijn opgenomen in artikel 6.2.4 b t/m f van het Besluit ruimtelijke ordening.

op de kostensoortenlijst. Dit betreft kosten van:

1bodemsanering en grondwerkzaamheden,

2de kosten van aanleg van voorzieningen,

3de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen,

4toerekenbare kosten buiten het exploitatiegebied en

5kosten die gemaakt worden voor exploitatie van toekomstige ontwikkeling van bouwplannen;

•de verhaalbare kosten van bovenstaande vijf kostensoorten uitsluitend betrekking hebben op het aansluiten van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen.

De kosten die de gemeente maakt in de hierboven beschreven gevallen, kunnen ook via de leges van de vergunning worden verhaald op de initiatiefnemer door aan de vergunning een financieel voorschrift te verbinden, dan wel alsnog met de initiatiefnemer voor de te maken kosten een anterieure overeenkomst te sluiten.

2.3.4 Locatie-eisen, faseringen en tijdvakken, eisen aan werken en werkzaamheden

Het exploitatieplan kent, naast het bepalen van de exploitatiebijdrage(n), een aantal mogelijkheden die het bestemmingsplan en het projectafwijkingsbesluit niet kennen. In een exploitatieplan kunnen locatie-eisen, een bepaalde fasering of tijdvakken en eisen aan (de uitvoering van) werken en werkzaamheden worden opgenomen. In gevallen waarin het wenselijk is dergelijke zaken publiekrechtelijk vast te leggen, zal een exploitatieplan worden opgesteld.

2.3.5 Macro-aftopping

Bij een exploitatieplan met een exploitatietekort kan de gemeente niet alle kosten verhalen op de grondeigenaren. De hoogte van de exploitatiebijdrage ter dekking van de te maken kosten is namelijk beperkt tot maximaal de hoogte van de (grond)opbrengsten. Eventuele exploitatietekorten uit het exploitatieplan komen voor rekening van de gemeente. De gemeente zal dan ook, bij het nemen van het ruimtelijke besluit, moeten afwegen of de ruimtelijke ontwikkeling alsnog gewenst is nu niet alle kosten verhaald kunnen worden. Dit is ook van belang voor de onderbouwing van de financiële uitvoerbaarheid van het ruimtelijke plan.

2.5.1 Kostenverhaalsplichtige activiteiten

Kostenverhaal geldt voor kostenverhaalsplichtige activiteiten. Dit zijn:

•aangewezen bouwactiviteiten;

•aangewezen activiteiten door een nieuw toegedeelde functie.

Dit zijn bijvoorbeeld het bouwen van woningen, kantoren en winkels.

Het volledige overzicht kostenverhaalsplichtige activiteiten is opgenomen in artikel 8.13

Omgevingsbesluit. Dit artikel wijzigt nog via het Aanvullingsbesluit grondeigendom.

Als de gronden in eigendom of erfpacht uitgegeven zijn door gemeente, provincie, het Rijk of een ander overheidsorgaan is er geen kostenverhaal van toepassing. De kosten worden dan verrekend via de gronduitgifte of aanpassing van de erfpachtcanon.

2.5.2 Gemeenteraad, college van B en W, GS en minister bevoegd tot kostenverhaal

De volgende bestuursorganen zijn bevoegd tot kostenverhaal:

•gemeenteraad bij het omgevingsplan

•burgemeester en wethouders (B en W) bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit

•Gedeputeerde Staten (GS) bij een projectbesluit en een buitenplanse omgevingsplanactiviteit

•de minister die het aangaat bij een projectbesluit en een buitenplanse omgevingsplanactiviteit

2.5.3 Overeenkomst heeft de voorkeur

Kostenverhaal kan geregeld worden via:

•Een overeenkomst

•Publiekrechtelijk

Ook onder de Ow geniet kostenverhaal via overeenkomst de voorkeur. Voordeel van de

privaatrechtelijke weg is de ruime mate van contractsvrijheid. In de overeenkomst kunnen

meer afspraken op maat worden gemaakt dan via de publiekrechtelijke methode.

De kostensoortenlijst en de wettelijke regeling van het kostenverhaal gelden niet direct voor

de overeenkomst. De wettelijke regeling kan wel een schaduwwerking op de overeenkomst

hebben.

2.5.4 Geen overeenkomst dan publiekrechtelijk kostenverhaal

Publiekrechtelijk kostenverhaal is verplicht bij:

1De aanwezigheid van kostenverhaalsplichtige activiteiten

2Als er geen overeenkomst met de initiatiefnemer is afgesloten

De Ow biedt twee mogelijkheden van publiekrechtelijk kostenverhaal:

1Kostenverhaal met tijdvak: In dat geval is er een concreet eindbeeld en tempo van de ontwikkeling. Het tijdvak is bepaald. (Kostenverhaal voor integrale gebiedsontwikkeling).

2Kostenverhaal zonder tijdvak: in dat geval ontbreekt een concreet tijdvak en eindbeeld. (Kostenverhaal voor organische gebiedsontwikkeling).

Kostenverhaal met tijdvak is mogelijk bij een omgevingsplan, omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Kostenverhaal zonder tijdvak is alleen in het omgevingsplan geregeld. Dit wordt onderstaand nader uitgewerkt:

ad.1 Kostenverhaal met tijdvak

In geval sprake is van kostenverhaal met tijdvak, dan wordt/worden:

•In het omgevingsplan kostenverhaalsgebieden aangewezen waarvoor kosten worden gemaakt;

•Per kostenverhaalsgebied bepaald welke kostensoorten waarvan het gebied ten dele profijt heeft, naar evenredigheid aan dat kostenverhaalsgebied worden toegerekend;

•Per kostenverhaalsgebied een raming van de kosten opgenomen;

•Per kostenverhaalsgebied een raming van de opbrengsten van alle daarin gelegen gronden opgenomen, en

•Per kostenverhaalsgebied regels gesteld over de verdeling van de kosten over de activiteiten;

•Niet meer kosten verhaald dan dat er opbrengsten zijn;

•De verschuldigde geldsom op grond van de Ow en het omgevingsplan bij beschikking vastgesteld;

•Op de in rekening te brengen kosten in mindering gebracht:

•De inbrengwaarde van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft;

•De kosten die door de aanvrager zijn gemaakt, voor zover die kosten gelijk zijn aan of lager zijn dan de raming van de kosten in het omgevingsplan.

Dit is vergelijkbaar met de wijze waarop thans kosten via een vastgesteld exploitatieplan worden verhaald.

Ad. 2 Kostenverhaal zonder tijdvak

In geval sprake is van kostenverhaal zonder tijdvak dan gelden ook de regels zoals deze hierboven onder Kostenverhaal met tijdvak zijn opgenomen, met dien verstande dat:

•Alleen het maximum van de globaal te verhalen kosten als geheel per kostenverhaalsgebied wordt opgenomen;

•Een raming van de opbrengsten buiten toepassing kan blijven;

•Per activiteit het maximum van de te verhalen kosten wordt opgenomen, en de kosten worden verhaald tot ten hoogste het bedrag van de waardevermeerdering van de locatie waar de activiteit wordt verricht, die optreedt of zal optreden als gevolg van de activiteit;

•De beschikking een raming van de kosten bevat en van de waardevermeerdering waarop de verschuldigde geldsom is gebaseerd.

Verder geldt het volgende:

•De verschuldigde geldsom wordt op grond van de Ow en het omgevingsplan bij beschikking vastgesteld.

•De verschuldigde geldsom wordt berekend door de kosten over de activiteiten te verdelen naar rato van de opbrengsten van de gronden.

•De opbrengsten, de waardevermeerdering en de inbrengwaarde van de gronden worden objectief geraamd.

•Bij het uitblijven van betaling kan het bestuursorgaan de verschuldigde geldsom invorderen bij dwangbevel.

•Op basis van de eindafrekening is nooit een aanvullende geldsom verschuldigd. Is bij de eindafrekening de berekende geldsom meer dan 5% lager, dan wordt dat meerdere (vanaf 5%) met rente terug betaald.

•Bij ministeriële regeling worden regels gesteld over de hoogte en de begrenzing van een of meer van de kostensoorten. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt naar het type locatie en de aard en omvang van de activiteit.

•Bij het aanwijzen van kostensoorten kan onderscheid worden gemaakt tussen kostenverhaalsgebieden met tijdvak en zonder tijdvak.

2.5.5 Bevoegd gezag kan onder voorwaarden afzien van kostenverhaal

In de volgende drie gevallen kan het bevoegd gezag afzien van kostenverhaal:

1Als er minder dan 10.000 euro verhaalbare kosten zijn.

2Als er geen verhaalbare kosten zijn voor openbare werken (als bedoeld in A3 tot en met A9 van bijlage IV van het Omgevingsbesluit).

3Als er alleen kosten zijn voor de aansluiting op de openbare ruimte of nutsvoorzieningen (artikel 8.14 Omgevingsbesluit).

2.5.9 Financiële bijdragen voor de ontwikkeling van een gebied via de Omgevingswet

In de Ow wordt er nadrukkelijke onderscheid gemaakt tussen kostenverhaal en het verhaal van een financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen die in een omgevingsplan of een programma zijn vastgelegd. Het verhalen van een financiële bijdrage wordt geregeld in afdeling 13.7 van de Ow. Zie hiervoor Bijlage C.

Categorieën ontwikkelingen voor verhaal financiële bijdragen

Het omgevingsplan kan bepalen dat bijdragen worden verhaald voor een ontwikkeling om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren. Gemeenten kunnen dan een financiële bijdrage verhalen op initiatiefnemers van bouwactiviteiten. Dit heet de publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdrage. Deze regeling geldt voor verschillende categorieën ontwikkelingen.

Artikel 8.21 Omgevingsbesluit (Ob) wijst de categorieën ontwikkelingen aan. Alleen voor deze categorieën ontwikkelingen voor verbetering van de fysieke leefomgeving kan in het omgevingsplan een financiële bijdrage worden gevraagd.

De volgende ontwikkelingen zijn aangewezen:

•aanpassing van de inrichting van het landelijk gebied voor verbetering van de landschappelijke waarden;

•aanleg of verandering van aangewezen gebieden voor de bescherming van de natuur. Of voor het herstel van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen;

•aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoernetwerken van gemeentelijk of regionaal belang;

•aanleg van recreatievoorzieningen die onderdeel zijn van de gemeentelijke of regionale groenstructuur;

•ontwikkelingen om een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad te bereiken;

•stedelijke herstructurering.

3.3.1 Toetsingscriteria (PTP-criteria)

Bij het toerekenen van planoverstijgende kosten aan individuele ruimtelijke projecten gelden een drietal toetsingscriteria. De ruimtelijke ontwikkeling moet profijt ondervinden, de kosten moeten toerekenbaar zijn en de toerekening zelf moet proportioneel gebeuren. Hieronder worden deze begrippen kort toegelicht.

Profijt

Het eerste criterium is dat het project profijt moet ondervinden van de aan te leggen bovenwijkse voorziening / toe te passen verevening. Deze toets geldt alleen voor de locatie als zodanig en niet binnen de locatie per bouwperceel.

Toerekenbaarheid / Causaliteit

Vervolgens moet gekeken worden of de kosten toe te rekenen zijn aan het project. Er moet een causaal verband zijn tussen de (gebieds)ontwikkeling en de te maken kosten. Indien er geen sprake is van causaliteit (direct, dan wel indirect) kunnen er geen kosten worden toegerekend. Hetzelfde geldt voor als de kosten via een andere weg reeds gedekt zijn.

Proportionaliteit

Indien er sprake is van profijt en toerekenbaarheid, dienen de kosten proportioneel te worden toegerekend aan het project. Indien bestaande wijken eveneens profijt ondervinden van de planoverstijgende kosten, dient hier rekening mee gehouden te worden in de toerekening van de kosten aan de projecten.

3.3.2 Bovenwijkse voorzieningen

Kosten voor bovenwijkse voorzieningen zijn kosten die gepaard gaan met de aanleg van voorzieningen in de openbare ruimte en een planoverstijgende karakter hebben. Het project profiteert (direct/indirect) van de aanleg van deze voorzieningen en de kosten van deze bovenwijkse voorzieningen dienen dan ook naar rato van profijt proportioneel te worden toegerekend aan het project. Bij het bepalen van het profijt dient eveneens rekening gehouden met het huidige gebruik van de bestaande bebouwing.

Een goed voorbeeld van bovenwijkse voorzieningen zijn wijkontsluitingswegen en de hoofdinfrastructuur. Bestaande woningen en bedrijven profiteren van de aangelegde voorzieningen. Om te zorgen dat in de toekomst hoofdinfrastructuur voldoende capaciteit heeft om zowel het nieuwe verkeer als gevolg van nieuwe bouwplannen te kunnen faciliteren, als de autonome groei van de verkeersbewegingen van de bestaande bebouwing is het wellicht noodzakelijk om aanvullende voorzieningen (extra wegen, extra rijbanen, andere route) te realiseren zodat er in de toekomst voldoende capaciteit beschikbaar is.

Bovenwijkse voorzieningen in het Hanzekwartier:

In de structuurvisies binnen de gemeente Dronten, te weten Structuurvisie 2030, Structuurvisie Hanzekwartier en het bijbehorende addendum op deze stukken, zijn de volgende bovenwijkse voorzieningen benoemd:

1P+R terrein; komt ten goede aan de gehele gemeente en regio (Bro 6.2.5 lid h).

2Stationsplein; idem (Bro 6.2.5 lid c).

3Loper station-centrum inclusief beëindiging in dierenpark e.o.; komt ten goede aan gehele gemeente en in het bijzonder centrum en Hanzekwartier (Bro 6.2.5 lid c).

4De slinger, als langzaamverkeerroute door het plangebied (Bro 6.2.5 lid c en e).

5Boulevard; komt ten goede aan de belevingswaarde van het omliggende gebied en het Hanzekwartier (Bro 6.2.5 lid c).

3.3.3 Bovenplanse kosten / verevening

Bij bovenplanse verevening worden ruimtelijke projecten onderling verevend. Er is dus sprake van een planoverstijgende karakter. Doel van bovenplanse verevening is dat alle ruimtelijke projecten gezamenlijk de ruimtelijk doelstelling realiseren waarbij de individuele projecten kunnen en mogen afwijken van de doelstelling. Het financiële voordeel dient te worden afgedragen. Omgekeerd kan een project dat meer dan de ruimtelijke doelstelling realiseert, onder bepaalde voorwaarden, een bijdrage uit de bestemmingsreserve bovenplanse verevening krijgen. De berekening van het financiële voor-/nadeel (profijt) dient proportioneel te worden toegerekend aan het project.

Voorbeeld:

In de structuurvisie Dronten 2030 is als doel gesteld om 25% aan sociale woningen te realiseren. Stel dat een grondeigenaar 8 woningen wenst te bouwen, dan zou hij 2 sociale woningen moeten realiseren. Middels bovenplanse verevening kan de gemeente ook het financiële voor- en nadeel van het meer/minder realiseren van de doelstelling tussen ruimtelijke plannen verevenen. Bij de grondeigenaar die minder sociale woningen bouwt, worden bovenplanse kosten in rekening gebracht. Omgekeerd kan een grondeigenaar die meer sociale woningen realiseert dan de norm van 25%, onder bepaalde voorwaarden, een financiële bijdrage krijgen.

3.4.1 Materiële relatie

Er is sprake van een materiële relatie wanneer tussen de voorgenomen bestedingen en de betalende exploitatiegebieden een fysieke of technische verbinding bestaat die wijst op oorzaak-gevolg en/of nut. Het positieve gevolg of toenemende nut kan worden wordt bereikt via bijvoorbeeld een gebruik, uitstraling of op een andere wijze. De bestedingen kunnen worden gedaan op korte afstand, maar ook op grotere afstand van het betalende Exploitatiegebied. Als voorbeeld geldt een investering in recreatiegebieden waarvan ook nieuwe te bouwen woningen profiteren die op grotere afstand van het recreatiegebied zijn gelegen, maar hierdoor vaker van het recreatiegebied gebruik maken.

3.4.2 Beleidsmatige relatie

Er is sprake van een beleidsmatige relatie wanneer tussen de voorgenomen bestedingen en de betalende exploitatiegebieden louter een relatie bestaat op basis van een bestuurlijke opvatting of bestuurlijke keuze, eventueel neergelegd in een beleidsnota. Het vragen van een bijdrage leunt daarbij vaak op gemeentelijk beleid. Als voorbeeld voor een bestuurlijke relatie geldt dat nieuwe bedrijventerreinen moeten meebetalen aan de revitalisering van verpauperde bedrijventerreinen, terwijl er geen fysieke of technische relatie aanwezig is.

Uit de wet volgt dat voor het verhalen van een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen, een Structuurvisie noodzakelijk is. Deze Structuurvisie moet ten minste het volgende aangeven: (1) de voorgenomen bestedingen in verband met de ruimtelijke ontwikkeling, (2) de betalende exploitatiegebieden en (3) de samenhang tussen beide.

4.1.1 Uitzonderingsgevallen

Op bovenstaande uitwerking zijn echter een paar uitzonderingen opgenomen in de Regeling plankosten exploitatieplan. In artikel 5 van deze regeling worden deze zogenoemde Plankosten kleine plannen uitgewerkt. Voor deze zogenoemde kleine plannen houden wij deze onderstaande uitgangpunten aan waarbij de bijdrage van de plankosten dat ten hoogste kan worden verhaald, met uitzondering van de producten en activiteiten, onderstaande bedragen niet overschrijdt.

a.€ 6.000,– bij een bouwplan voor de bouw van kassen met een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 3.000 m2,

b.€ 8.000,– bij een bouwplan voor:

. de bouw van één woning,

. de bouw van één hoofdgebouw voor agrarische of bedrijfsdoeleinden met een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 1.500 m2, met uitzondering van kantoor, horeca en detailhandel, of één bedrijfswoning op hetzelfde bouwperceel,

. een uitbreiding met niet meer dan 2.000 m2 bruto-vloeroppervlakte van een gebouw voor agrarische of bedrijfsdoeleinden, met uitzondering van kantoor, horeca en detailhandel, of een uitbreiding met niet meer één bedrijfswoning op hetzelfde bouwperceel,

. een uitbreiding van een ander gebouw dan bedoeld onder 1° tot en met 3° met niet meer dan 2.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met niet meer dan één woning,

. kassen met een bruto-vloeroppervlakte van ten minste 3.000 m2 en niet meer dan 10.000 m2, of

. een verbouwing als bedoeld in artikel 6.2.1, onderdeel d of e, van het Besluit,

c.€ 9.500,– bij een bouwplan voor de bouw van kassen met een bruto-vloeroppervlakte van ten minste 10.000 m2 en niet meer dan 30.000 m2.

4.1.2 Leges

Met het opstellen van een anterieure overeenkomst, met berekening plan- en apparaatskosten vervallen alle leges met uitzondering van startleges en bouwleges. Overige leges die worden verhaald krachtens afdeling 6.4 Wro (bijvoorbeeld bestemmingsplanleges) komen te vervallen en worden niet separaat verhaald.

4.1.3 Voorbereidingskosten

De gemeente is bevoegd om met een initiatiefnemer een intentieovereenkomst te sluiten waarin onder procesafspraken worden gemaakt over de ontwikkeling en realisatie van het ruimtelijk initiatief. In de intentieovereenkomst kan de gemeente door de initiatiefnemer te betalen voorbereidingskosten opnemen. Doel hiervan is te voorkomen dat initiatiefnemers eindeloos gebruik maken van de ambtelijke capaciteit voordat de anterieure overeenkomst is afgesloten dan wel er uiteindelijk geen anterieure overeenkomst wordt gesloten maar de gemeente wel kosten heeft gemaakt.

Indien gekozen wordt voor een bijdrage aan voorbereidingskosten in de intentieovereenkomst stemt gemeente samen met de initiatiefnemer de hoogte van de bijdrage af volgens de hierboven gestelde rekensystematiek voor plan- en apparaatskosten. Ook eventuele extra werkzaamheden kunnen hierin onderbouwd worden opgenomen.

Als in een latere projectfase wordt overgegaan tot het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer, dan verrekent de gemeente de gemaakte kosten zoals opgenomen in de intentieovereenkomst, met de plan- en apparaatskosten die wij bij de anterieure overeenkomst in rekening brengen.

Als de gemeente de voorbereidingskosten alleen meeneemt in een anterieure overeenkomst en hiervoor niet eerst een intentieovereenkomst sluiten, dan maken de voorbereidingskosten onderdeel uit van de bijdrage zoals opgenomen in de anterieure overeenkomst.