Nota Grondbeleid Doesburg 2024

4.1.1. Planmatige verwervingen

Dit betreft noodzakelijke verwervingen ten behoeve van een concrete gebiedsontwikkeling, waarvoor de gemeenteraad een grondexploitatie heeft vastgesteld. Verwervingen worden verantwoord in de grondexploitatie van het project. Om staatssteun of onterechte bevoordeling te voorkomen moet de grondtransactie plaatsvinden op basis van een onafhankelijke taxatie van de marktwaarde.

4.1.2. Strategische verwervingen

Strategische verwervingen vinden plaats in gebieden waarin nog geen vastgestelde grondexploitatie of uitvoeringskrediet aan ten grondslag ligt of waar soms nog geen enkel planologisch kader of visie voor handen is.

De gemeente kan strategische posities innemen om te sturen op gewenste ontwikkelingen. Daarbij kan de vraag worden gesteld waarom vroegtijdig aankocht moet worden en niet kan worden gewacht op een definitief plan. De volgende redenen kunnen hiervoor bestaan:

•De gemeente wil in een vroegtijdig stadium een grondpositie verwerven om initiator te zijn voor toekomstige planontwikkelingen;

•De gemeente wil gronden en/of opstallen aankopen die binnen de huidige functie geen toekomst meer hebben en waardoor nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden;

•De gemeente wil gronden aankopen als ruilobject met als doel deze strategisch te kunnen inzetten voor mogelijke verplaatsingsgevallen vanuit andere projecten;

•De gemeente wil een grondpositie verwerven om negatieve effecten op toekomstige planontwikkelingen tegen te gaan (bijvoorbeeld kopen bedrijven met grote hindercirkel);

•De gemeente koopt de gronden vroegtijdig aan om opbrengsten te kunnen genereren om daarmee tekorten op verliesgevende projecten te kunnen verevenen.

Het realiseren van positieve resultaten is in veel gevallen bedoeld om verliesgevende (vaak maatschappelijke) projecten te kunnen verevenen. Echter, er kunnen aankopen worden gedaan waarvan op voorhand duidelijk is dat er geen positief resultaat zal zijn, maar die een ander strategisch belang dienen. Van groot belang is dat bij strategische verwerving de doelstellingen en risico’s goed in beeld komen.

Strategische overwegingen

De volgende overwegingen zijn bij minnelijke verwerving van belang:

•Hoe is de ontwikkelpotentie van de locatie op korte of langere termijn? Is de prijs zodanig dat opbrengsten (of geen verlies) te verwachten zijn?

•Is de prijs marktconform?

•Is er voldoende financiële ruimte beschikbaar voor de aankoop?

•Is de gemeente bereid de rente te betalen over de aankoop tot het gebied wordt ontwikkeld of tot het moment dat een marktpartij het risico overneemt?

•Is de gemeente in staat eventueel vervangende grond aan te bieden?

•Leidt de aankoop tot een betere onderhandelingspositie ten opzichte van marktpartijen?

•Zijn er alternatieven voor de aankoop? Bijvoorbeeld door samenwerking met marktpartijen in de grondverwerving ofwel het voeren van facilitair grondbeleid?

4.2.1. Het vestigen van een voorkeursrecht

Het voorkeursrecht kan door een voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad (of het college van B&W) worden gevestigd op een gebied waaraan een niet-agrarische functie is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie.

Voorkeursrechtbeschikking, grondslag, duur en verlenging

Voor het vestigen en continueren van een voorkeursrecht zijn in de basis twee beschikkingen nodig. Het college kan op korte termijn een voorlopig voorkeursrecht vestigen. De gemeenteraad moet dan binnen drie maanden een definitieve beschikking nemen, op straffe van verval van rechtswege van het voorkeursrecht.

Voor het nemen van deze voorkeursrechtbeschikking door de raad zijn er vier vestigingsgrondslagen mogelijk, afhankelijk van de aanwezigheid van een eventuele planologische onderlegger:

•een zelfstandige beschikking;

•een omgevingsvisie;

•een programma;

•een omgevingsplan.

Per vestigingsgrondslag geldt een termijn waarbinnen een opvolgend planologisch/ruimtelijk besluit moet zijn vastgesteld om het voorkeursrecht van rechtswege in de lucht te houden. In onderstaand schema zijn de grondslagen en de tijdsduur schematisch weergegeven.

De voortgang van de planologische ontwikkeling en de termijn waarop deze plaats moet vinden, bepaalt de keuze van de raad. Wanneer eenmaal een vestigingsgrondslag is gekozen, bindt de gemeente zich aan de daarbij geldende termijnen voor de vaststelling van een opvolgend planologisch/ruimtelijk besluit. Het voorkeursrecht blijft van kracht als deze termijnen worden gehaald. De gemeente hoeft tussentijds geen nieuw vestigings- of verlengingsbesluit te nemen, met uitzondering van een voorkeursrecht op basis van een omgevingsplan. Dit dient na vijf jaar te worden verlengd door de gemeenteraad voor een periode van vijf jaar. Daarnaast hoeft de gemeente het voorkeursrecht, na verloop van de geldingstermijn, niet meer in te trekken. Het voorkeursrecht vervalt van rechtswege.

De regels betreffende de bekendmaking van een voorkeursrecht zijn veranderd

Onder de Omgevingswet vindt bekendmaking en mededeling van het gevestigde voorkeursrecht plaats op basis van de regels opgenomen in de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

•Een gevestigd voorkeursrecht wordt bekendgemaakt door toezending van de beschikking aan de betrokken eigenaren en beperkt gerechtigden.

•Het voorkeursrecht moet ter inzage te worden gelegd binnen de gemeente waar de onroerende zaak is gelegen.

•De terinzagelegging wordt bekend gemaakt door middel van publicatie in het elektronisch publicatieblad (Gemeenteblad), te raadplegen via www.officiëlebekendmakingen.nl.

•Na bekendmaking dient de voorkeursrechtbeschikking binnen vier dagen te worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

•Het voorkeursrecht treedt daarna direct in werking. De verplichting tot publicatie in het Gemeenteblad is komen te vervallen.

Procedure aanbieding

Nadat een eigenaar het voornemen heeft opgevat gronden waarop het voorkeursrecht is gevestigd te vervreemden en deze aan de gemeente te koop heeft aangeboden, heeft de gemeente gedurende zes weken de tijd om te beslissen of zij in beginsel bereid is om de aangeboden gronden aan te kopen. Wordt zo’n beginselbesluit tot aankoop niet binnen de genoemde termijn genomen, dan wel besluit de gemeente om geen gebruik te maken van haar voorkeursrecht of laat zij de beslistermijn ongebruikt verstrijken, dan is de grondeigenaar gedurende een periode van drie jaar vrij om de aan de gemeente aangeboden gronden aan een derde naar wens te verkopen.

Wanneer partijen het niet eens worden over de prijs kan de rechtbank worden verzocht de prijs (op basis van de werkelijke waarde) te bepalen. De grondeigenaar is echter nooit verplicht om de te koop aangeboden gronden voor de door de rechtbank vastgestelde prijs aan de gemeente te verkopen, maar de verkoper mag dan ook niet aan een derde verkopen.

Voor een uitgebreide omschrijving van de procedure wordt verwezen naar de Handreiking grondeigendom Omgevingswet d.d. mei 2022 van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

4.2.2. Overgangsrecht

Voorkeursrechtprocedures die zijn gestart voor inwerkingtreding van de Omgevingswet worden afgerond op basis van het oude recht. Dit geldt onder andere wanneer:

•een ontheffingsbesluit wegens gewichtige redenen (artikel 10, lid 6 Wvg) is genomen;

•een besluit waarin wordt beslist of de overheid bereid is het goed te verkrijgen

•(artikel 12, lid 1 Wvg) is genomen;

•een prijsvaststellingsprocedure (artikel 13 Wvg) is gestart;

•een verzoek om overdracht vanwege bijzondere persoonlijke omstandigheden

•(artikel 15 Wvg) is gedaan;

•een vordering tot schadevergoeding (artikel 25 Wvg) is ingediend.

Het oude recht geldt totdat de bedoelde besluiten onherroepelijk zijn. Bestaande voorkeursrechten blijven na inwerkingtreding van de Omgevingswet gelden.

Strategische overwegingen

De volgende overwegingen zijn van belang bij het mogelijk vestigen van een voorkeursrecht van koop.

•Wil de gemeente gronden in het plan zelf verwerven en (tijdelijk) beheren?

•Zijn er voldoende financiële middelen beschikbaar voor de procedure en aankoop?

•Is te verwachten dat ontwikkelaars een grondpositie innemen op de locatie?

•Is te verwachten dat de gemeente binnen afzienbare tijd een wijziging van het omgevingsplan voor de locatie vaststelt? (Dit i.v.m. de fatale termijnen die aan het voorkeursrecht verbonden zijn)

•Beïnvloedt het vestigen van het voorkeursrecht de verhoudingen met grondeigenaren?

•Moeten woningen wel of niet in het voorkeursrecht worden betrokken?

Beleidsregel voorkeursrecht van koop

Bij de ontwikkeling van ruimtelijke plannen zal worden nagegaan of toepassing van het instrument voorkeursrecht van koop wenselijk en noodzakelijk is.

6.4.1. Verjaringen

Er zijn twee vormen van verjaring mogelijk: de verkrijgende en bevrijdende verjaring. Beide vormen van verjaring leiden tot eigendomsovergang, tot verkrijging onder bijzondere titel.

Verkrijgende verjaring

Voor verkrijgende verjaring bepaalt artikel 3:99 Burgerlijk Wetboek (BW), dat een bezitter te goeder trouw het recht op een onroerende zaak verkrijgt door een onafgebroken bezit van tien jaren. Een bezitter is te goeder trouw wanneer hij zich redelijkerwijze als rechthebbende mocht beschouwen (art. 3:118 BW).

Bevrijdende verjaring

Over bevrijdende verjaring wordt in artikel 3:105 BW geregeld dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Bij deze vorm van verjaring gaat het om de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit. Hiermee wordt bedoeld de vordering die de gemeente kan instellen om haar recht op de onroerende zaak te handhaven, zoals de vordering tot revindicatie of verklaring voor recht. Op het moment dat de verjaringstermijn is voltooid, verkrijgt degene die de onroerende zaak op dat moment bezit het eigendom hiervan. Het maakt hierbij niet uit of iemand te goeder of te kwader trouw is. De verjaringstermijn is in dit geval twintig jaar. Degene die zich op verjaring beroept, moet aantonen dat hij bezitter is. Artikel 3:107 BW omschrijft bezit als het houden van de onroerende zaak voor zichzelf. Verjaring wordt gestuit door te handhaven op illegaal in gebruik genomen grond, door bijvoorbeeld het perceel te laten ontruimen.

6.4.2. Handhaving

De gemeente kiest er bij oneigenlijk grondgebruik voor niet direct handhavend op te treden, maar eerst in overleg met de bezitter van de grond te bekijken of tot legalisering kan worden overgegaan. Hiertoe kan een zogenaamde overeenkomst tot registratie van bezit worden gesloten, inhoudende dat de gemeente voorwaardelijk medewerking verleent aan de formele eigendomsoverdracht.

Wanneer legalisering via de hierboven beschreven weg niet mogelijk is, kan de gemeente overgaan tot publiekrechtelijke handhaving. Door te handhaven kan worden bereikt dat de grond terug wordt gebracht naar een inrichting die overeenstemt met de functie, echter wordt hiermee niet per definitie het eigendomsrecht vastgelegd. Om verjaring te stuiten en de eigendom te beschermen zal de gemeente privaatrechtelijk moeten optreden. Hierbij handelt de gemeente Doesburg als rechtspersoon, eigenaar en rechthebbende van de grond. Het doel van privaatrechtelijke handhaving is het terugvorderen van eigendom en het voorkomen van verjaring. Als eigenaar heeft de gemeente op grond van artikel 5:2 BW het recht om de grond op te eisen.

Beleidsregels oneigenlijk grondgebruik

•Om oneigenlijk grondgebruik te legaliseren kan een zogenaamde overeenkomst tot registratie van bezit worden gesloten.

•De gemeente zal niet toestaan dat gronden die op bovengenoemde wijze worden overgedragen verstenen en ziet er op toe dat het gebruik conform de functies in het omgevingsplan wordt voortgezet.

Sinds december 2013 was het beleid om bij overdracht van grond waarvan vaststaat dat sprake is van verjaring een vergoeding te vragen van € 10,-- per m2. Deze handelswijze wordt niet langer toegepast.