Programmeringsafspraken bedrijventerreinen Regio Twente 2023-2026 (gemeente Dinkelland)

Aanhef

Besluit college

1In te stemmen met de 'Programmeringsafspraken bedrijventerreinen Regio Twente 2023-2026'

2Machtiging te verlenen door de Burgemeester aan wethouder Brand voor het ondertekenen van deze programmeringsafspraken namens de gemeente Dinkelland

Bijlagen

A.Provinciale behoefteraming bedrijventerreinen

De nieuwe provinciale behoefteraming bedrijventerreinen

13Stec Groep, 2023

vormt het uitgangspunt voor in ieder geval het kwantitatieve deel van deze afspraken. De behoefte definiëren we als de totale ruimtevraag minus het netto harde planaanbod. Het harde planaanbod definiëren we daarbij het totaal aan kavels dat over een bedrijfs- of bedrijventerreinbestemming beschikt, maar nog niet in eigendom is van een eindgebruiker met concrete bouwplannen. De totale ruimtevraag onderscheiden we daarbij in uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag.

Hieronder lichten we deze aspecten afzonderlijk nader toe. Voor een uitgebreide toelichting op de methodiek, de definities van begrippen en de resultaten van de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen verwijzen we naar het betreffende rapport.

Uitbreidingsvraag

De uitbreidingsvraag betreft de verwachte groei van de regionale economie, op basis van de autonome groei van de diverse sectoren en de verwachte bedrijfsmigratie. In de nieuwe provinciale behoefteraming bedrijventerreinen is voor de regio Twente voor de periode van 2023 tot en met 2040 een uitbreidingsvraag geraamd van 223 hectare (laag scenario) tot 443 hectare (hoog scenario). Uitgesplitst naar verschillende marktsegmenten geeft de behoefteraming het volgende beeld:

Tabel 2: Uitbreidingsvraag Twente van 2023 tot en met 2040 naar marktsegmenten en grootteklassen

Marktsegment

Laag

Hoog

Campus / Innovatiedistrict

4ha

14ha

Gemengd-stedelijk

0ha

24ha

Regulier

72ha

139ha

Grootschalige productie (>1 ha)

39ha

104ha

Grootschalige distributie (>3 ha)

108ha

162ha

Totaal

223ha

443ha

Grootteklasse

Laag

Hoog

0tot 3 hectare

101ha

245ha

3tot 5 hectare

37ha

67ha

> 5 hectare

85ha

132ha

Totaal

223ha

443ha

Vervangingsvraag

Bovenop de hiervoor genoemde uitbreidingsvraag is er de komende jaren mogelijk ook nog sprake van een vervangingsvraag, die voortkomt uit onttrekking van bestaand bedrijventerreinenaanbod. Hieronder is de vervangingsvraag voor de komende jaren uiteengezet, voor zover deze op dit moment bekend is. Dit overzicht wordt ieder half jaar geactualiseerd in het regionale ambtelijke overleg en bestuurlijke overleg. Verschillende plannen in verschillende gemeenten hebben immers uiteenlopende planningen. Door het overzicht regelmatig te actualiseren, maken de gemeenten altijd keuzes op basis van de meest recente cijfers.

Tabel 3: Vervangingsvraag Twente (ter halfjaarlijkse actualisatie)

Gemeente

Locatie

Planning

Vervangingsvraag

Hellendoorn

Ten CateHoge Dijk

< 2025

3,3 ha

Hof van Twente

Twentse Stoomblekerij

< 2025

11,1 ha

Tubbergen

Ten Cate, Geesteren

< 2025

3,0 ha

Totaal

17,4 ha

Additionele vraag

Bovenop de hiervoor genoemde uitbreidingsvraag en vervangingsvraag is er de komende jaren mogelijk ook nog sprake van een additionele vraag, die bestaat uit economische groei die geen onderdeel is van in de uitbreidingsvraag meegenomen autonome groei van sectoren in de regio en de verwachte bedrijfsmigratie. Het betreft onder meer evident uitzonderlijke ontwikkelingen, zoals hyperscale datacenters, de vestiging van een uitzonderlijk grootschalig, (inter)nationaal bedrijf.

Daarnaast kan een additionele vraag ook voortkomen uit beleidskeuzes en actieve ingrepen die beogen een nieuwe bedrijfsdoelgroep faciliteren of een bestaande bedrijfsdoelgroep aanzienlijk beter te faciliteren dan dat op dit moment gebeurt. Het gaat bijvoorbeeld om het realiseren van uniek aanbod dat een voor de regio nieuwe doelgroep aantrekt, de circulaire transitie van een haven of de realisatie van een spoorterminal.

De additionele vraag is niet geraamd in de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. De gemeenten bepalen én onderbouwen gezamenlijk wanneer een ontwikkeling aanspraak maakt op het toekennen van ‘additionele vraag’ binnen de programmeringsafspraken. Daarvoor is een goede onderbouwing noodzakelijk en is de definitie van additionele vraag uit de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen leidend.

Hard planaanbod

Het harde planaanbod omvat de op dit moment vrij beschikbare kavels met een bedrijfsbestemming, waaronder de kavels die reeds in optie zijn genomen door een potentiële eindgebruiker. De kavels waarvoor de grondeigenaar in (verregaand) gesprek is met een potentiële eindgebruiker en de kavels die reeds zijn verkocht, maar waarvan de akte nog niet is gepasseerd bij de notaris.

Op de volgende pagina is het harde planaanbod uiteengezet, voor zover deze op dit moment bekend is. Dit overzicht wordt ieder half jaar geactualiseerd in het regionale ambtelijke overleg en bestuurlijke overleg op basis van de Monitor Overijsselse Bedrijventerreinen van de provincie Overijssel. Door het overzicht regelmatig te actualiseren, maken de gemeenten altijd keuzes op basis van de meest recente cijfers.

Tabel 4: Overzicht van harde plannen in Twente (d.d. 1 januari 2023)

Gebaseerd op de Monitoring Overijsselse Bedrijventerreinen (MOB)

Gemeente

Bedrijventerrein

Status

Omvang

Vrij

In optie

Bij notaris

Totaal

Almelo

BP Twente-Noord

Hard

3,00

3,60

6,21

12,81

Turfkade

Hard

2,92

A1 Electronics

Hard

0,74

Buitenhaven

Hard

0,11

XL Businesspark 1

14Dit is een regionaal bedrijventerrein die in de regionale vraag in Twente voorziet.

Hard

6,43

11,61

18,04

Borne

Westermaat / Veldkamp

Hard

6,91

Dinkelland

De Mors

Hard

0,79

Enschede

De Bleekerij

Hard

0,86

De Plooy

Hard

0,55

Euregio BP

Hard

2,43

Havengebied

Hard

0,62

Josink Es

Hard

1,05

0,52

1,57

Technology Base

15Dit plan bedient een voor de regio ‘additionele, (boven)regionale vraag’ en wordt zodoende buiten de reguliere vraag-aanbodconfrontatie gehouden.

Hard

16,63

Usseler Es

Hard

10,10

0,20

10,30

Zuiderval Kotmanplaats

Hard

2,70

Haaksbergen

De Greune

Hard

0,17

De Pas

Hard

0,09

Stepelerveld I

Hard

0,32

Hellendoorn

’t Lochter III

Hard

0,42

Bloemeweide

Hard

0,62

Hengelo

Anninks Nijhofshok

Hard

0,23

Oosterveld

Hard

2,67

Twentekanaal Noord

Hard

0,90

Twentekanaal Zuid

Hard

0,77

Westermaat Campus

Hard

7,29

Westermaat KW II

Hard

5,46

Westermaat Zuidoost

Hard

1,07

Hof van Twente

De Whee

Hard

0,25

Het Wegdam

Hard

0,10

Spechthorst

Hard

1,55

TSB-terrein

Hard

0,32

Zenkeldamshoek

Hard

7,40

Langenstraat (Elementis)

Hard

2,26

Oldenzaal

Jufferbeek Zuid

Hard

2,00

7,20

9,20

Eekte-Hazewinkel

Hard

0,21

Rijssen-Holten

Vletgaarsmaten II

Hard

3,34

Bedrijventerrein Rijssen

Hard

0,31

Twenterand

Almeloseweg Oost

Hard

0,74

0,34

1,08

Garstweg

Hard

0,24

Kroezenhoek WestII

Hard

0,68

Oosterweilanden

Hard

4,8

0,1

4,90

Vroomshoop Oost

Hard

0,23

0,32

0,55

Vroomshoop Oost II

Hard

2,9

2,5

5,40

Wierden

Kluinveen

Hard

0,32

Weuste-Noord

Hard

0,14

Totaal

95,51

30,20

10,53

136,24

B.Indicatieve verdeling van de uitbreidingsvraag naar gemeenten

In de nieuwe manier van (kwantitatief) programmeren wordt de ruimtevraag niet onderverdeeld naar individuele gemeenten, zoals dat in het verleden wel is gedaan. Wel is als handvat voor de regionale gesprekken een indicatieve verdeling gemaakt van de ruimtevraag, exclusief de vraag vanuit bedrijvigheid met een individuele kavelomvang van ≥ 3 hectare. Deze verdeling is gemaakt door de omvang van de huidige aanwezige sectoren in iedere gemeente te vermenigvuldigen met de regionale verwachte groei van deze bedrijfssectoren. Deze indicatieve verdeling gaat dus uit van een vergelijkbare economische groei van iedere individuele gemeente en houdt geen rekening met beleidsambities en regionale ruimtelijke ordening. Deze indicatieve verdeling is dan ook geen harde wetenschap en dient dan ook hooguit als handvat voor de gesprekken in de regionale ambtelijke en bestuurlijke overleggen over welke plannen de behoefte aan bedrijventerreinen in de regio op een goede manier kunnen faciliteren. Indien inhoudelijk onderbouwd, kan van deze verdeling worden afgeweken.

Tabel 5: Indicatieve verdeling van de uitbreidingsvraag van 2023 tot en met 2040, exclusief de vraag vanuit bedrijvigheid met een individuele kavelomvang van ≥ 3 hectare

Gemeente

Indicatieve, kleinschalige vraag (in scenario laag en hoog)

Hard planaanbod

16Dit betreft de cijfers met een peildatum 1 januari 2023 (per 1 april 2023: 30,2 ha in optie en 10,53 ha bij notaris)

Plannen op groen

Almelo

10– 40 ha

16,58 ha

17Dit is exclusief het beschikbare regionale aanbod voor grootschalige bedrijvigheid op XL Businesspark.

Borne

0– 10 ha

6,91 ha

Dinkelland

0– 10 ha

0,79 ha

1,5 ha

Enschede

15– 45 ha

19,03 ha

16,63 ha

18Dit betreft het beschikbare (boven)regionale aanbod op Technology Bas dat zich richt op bijzondere doelgroep (additionele vraag)

Haaksbergen

5– 15 ha

0,58 ha

7,5 ha

Hellendoorn

5– 15 ha

1,04 ha

Hengelo

10– 50 ha

18,39 ha

Hof van Twente

5– 15 ha

11,88 ha

3,0 ha

Losser

10– 25 ha

Oldenzaal

10– 25 ha

9,41 ha

15,0 ha

Rijssen-Holten

10– 30 ha

3,65 ha

6ha

Tubbergen

0– 10 ha

1,5 ha

Twenterand

0– 10 ha

12,85 ha

0,6 ha

Wierden

5– 15 ha

0,46 ha

C.Overzicht van kwaliteitsambities voor nieuwe plannen

Voor álle nieuwe plannen – ongeacht omvang en doelgroep – hebben we onderstaande kwaliteitsambities geformuleerd. Het is aan de betreffende gemeente waarin de ontwikkeling wordt gerealiseerd om deze ambitie te sturen via het bestemmings-/omgevingsplan, anterieure overeenkomsten, het grondbeleid en/of adere manieren van formele, informele sturing. Voor ieder plan staat het de gemeente vrij om aanvullende of zwaardere ambities te formuleren.

Tabel 6: Kwaliteitsambities voor alle nieuwe plannen

Thema

Kwaliteitsambitie

Bodem en water

•Bedrijven gebruiken voor hun bedrijfsactiviteiten zo min mogelijk drink- en zoetwater, maken daarbij gebruik maken van de laatste stand van duurzame techniek en streven circulair watergebruik na.

Circulair bouwen

•Gemeenten stimuleren bedrijven actief om circulair te bouwen vooruitlopend op aanscherping van wet- en regelgeving. (Deverwachting is dat ook bij bedrijfspanden de MilieuPrestatieGebouwen (MPG) in het bouwbesluit opgenomen gaat worden. De MPG is nu al eenvereiste om in aanmerking te komen voor fiscaal voordeel of subsidies).

Duurzaam gebruik

•Voor de gebruiksfase van het gebiedwordt zichtbaar nagedacht over de manierwaarop grondstoffen opnieuw hoogwaardig in de grondstofketen kunnen worden teruggebracht.

Gezonde en groene leefomgeving

•Het plan voor de nieuwebedrijventerreinontwikkeling houdt rekening met het creërenvan een aantrekkelijke, toekomstbestendige en gezonde leefomgeving voor mens en dier.

•Het plan voor de nieuwebedrijventerreinontwikkeling bevat maatregelen ten aanzien van voldoende waterberging, het voorkomen van hittestress en versterking van biodiversiteit.

Groene energie

•Een nieuwe bedrijventerreinontwikkeling beschikt niet over een aardgasaansluiting, tenzij dat gemotiveerd noodzakelijk is voor de betreffende bedrijfsvoering. In het laatstgenoemde geval gaat een nieuwe bedrijventerreinontwikkeling altijd gepaard met een plan voor een niet-fossiele alternatieve energiebron op termijn.

•PV-panelen zijn verplicht voor zover het energienetwerk dit toelaat. In ander gevallen stellen we als eis dat de dakconstructie van nieuwe bebouwing wordt geschikt gemaaktvoor het dragenvan PV-panelen.

•Bij de inrichting van de bedrijfskavel is de opwekvan groene energiehet uitgangspunt, tenzij dit gemotiveerd onmogelijk is.

•Het plan voor de nieuwe bedrijventerreinontwikkeling houdt rekening met de (mogelijke) realisatie van smart-grid oplossingen en/of energy-hubs, teneinde netcapaciteitsproblematiek te beperken.

Zorgvuldig ruimtegebruik

•Gronden worden in erfpacht uitgegeven en/of enkel verkocht aan eindgebruikers, al dan niet in combinatie met een ontwikkelaar die met hen gezamenlijk ontwikkelt, teneinde grip te houdenop de voorraad.

•De minimale FSI (bruto vloeroppervlakte hoofdbebouwing t.o.v. nettoomvang kavel) vanindividuele kavels bedraagt 50%, tenzij dat goed gemotiveerd onmogelijk is voor de betreffende, gewenste bedrijfsvoering.

Voor plannen met een totale netto omvang ≥ 3 hectare waar meer dan één bedrijf wordt gehuisvest, hebben we een aanvullende kwaliteitsambitie geformuleerd.

Tabel 7: Aanvullende kwaliteitsambities voor alle plannen met een totale netto omvang ≥ 3 hectare waar meer dan één bedrijf wordt gehuisvest

Thema

Kwaliteitsambitie

Organisatiegraad

•Opzet en verplicht lidmaatmaatschap van een collectief op het bedrijventerrein, zoals een ondernemersvereniging of parkmanagement als platform voor versterking van toekomstbestendige doelen en gezamenlijke belangen in de openbare ruimte.

Goede huisvesting

•Voor de huisvesting van arbeidsmigranten wordt bij de ontwikkeling integraal zorg gedragen, of moet op een andere manier gewaarborgd zijn, en wordt voldaan aan de SNF-norm voor huisvesting van arbeidsmigranten.

Tegengaan van congestie

•Voor het lang- en nachtparkeren van vrachtwagens wordt bij de ontwikkeling integraal zorg gedragen, of moet op een andere manier gewaarborgd zijn.

D.Overzicht van richtlijnen bij de verkoop van kavels

Voor álle nieuwe kavels die moeten voorzien in de ruimtevraag van kleinschalige bedrijven – hier gedefinieerd als bedrijven met een individuele kavelomvang < 3 hectare netto – hebben we onderstaande richtlijnen geformuleerd. Deze richtlijnen vormen voor alle gemeenten het fundament om invulling te geven aan het Didam-arrest. We kiezen voor prioriterende richtlijnen, waarop enkel wordt getoetst wanneer, conform het Didam-arrest, een transparante keuze moet worden gemaakt tussen meerdere geïnteresseerden voor hetzelfde kavel. Op basis van deze richtlijnen worden er dus geen bedrijven op voorhand uitgesloten van vestiging.

NB. Het staat het een gemeente vrij om op basis van de lokale situatie aanvullende criteria te formuleren op hetgeen waar deze richtlijnen naar verwijzen. Denkbaar is bijvoorbeeld een voorrangsregeling voor bedrijven die moeten verplaatsen vanwege een knelpunt op hun bestaande locatie.

Tabel 8: Richtlijnen voor kavels die voorzien in de ruimtevraag van kleinschalige bedrijven

Ambitie

Richtlijn

Meeteenheid

Type richtlijn

Bijdragen aan een sterke, toekomstbestendige regio

Het bedrijf levert met haar activiteiten een bijdrage aan de belangrijkste regionale opgaven en economische ambities zoals deze zijngeformuleerd in de ruimtelijk-economische visie of andere actuele documenten

Ja / Nee

Prioriterend

Samenwerking of bereidheid om samen te werken met lokale en regionale onderwijsinstellingen

Ja / Nee

Prioriterend

Lokale binding

Het bedrijf biedt werkaan mensen die in de gemeente of vlakbij wonen

Het % werknemers dat woonachtig is in de gemeente van vestiging en aangrenzende gemeenten

Prioriterend

Sturen op symbiose

Het bedrijf heeftvoor haar bedrijfsactiviteiten baat bij direct samenwerking met andere, reeds gevestigde bedrijven op het bedrijventerreinen (indien al aanwezig)

Ja / Nee

Prioriterend

Versterken van regionale clusters en ketens

Het bedrijf werkt directsamen met anderebedrijven uit de regio, bijvoorbeeld afnemers, dienstverleners en/of toeleveranciers

Absolute (in €) omzet en kosten

Prioriterend

Voor alle nieuwe kavels die moeten voorzien in de ruimtevraag van grootschalige bedrijven – hier gedefinieerd als bedrijven met een individuele kavelomvang van ≥ 3 hectare netto – hebben we onderstaande toetsingscriteria geformuleerd. We kiezen daarbij naast prioriterende criteria ook voor enkele uitsluitende criteria. Dat betekent dat grootschalige bedrijven die hier niet aan voldoen, zich ook niet in de regio kunnen vestigen.

Tabel 9: Richtlijnen voor kavels die voorzien in de ruimtevraag van grootschalige bedrijven

Ambitie

Richtlijn

Meeteenheid

Type criterium

Bijdragen aan een sterke, toekomstbestendige regio

Ja / Nee

Uitsluitend

Samenwerking of bereidheid om samen te werken met lokale en regionale onderwijsinstellingen

Ja / Nee

Uitsluitend

Regionale binding

Het bedrijf biedt werkaan mensen die in de regio wonen

Het % werknemers dat woonachtig is in Twente

Prioriterend

Sturen op symbiose

Het bedrijf heeftvoor haar bedrijfsactiviteiten baat bij direct samenwerking met andere, reeds gevestigde bedrijven op het bedrijventerreinen (indien al aanwezig)

Ja / Nee

Prioriterend

Versterken van regionale clusters en ketens

Het bedrijf werkt direct samen met andere bedrijven uit de regio, bijvoorbeeld afnemers, dienstverleners en/of toeleveranciers

Absolute (in €) omzet en kosten

Prioriterend

Voor alle nieuwe kavels met een unieke kwaliteit of een uniek profiel worden, aanvullend op voorgaande overzichten, deze unieke kwaliteiten of dit uniek profiel ook als toetsingscriterium gehanteerd voor het bepalen welk bedrijf zich hier mag vestigen. In hoeverre er sprake is van een unieke kwaliteit of een uniek profiel wordt per plan individueel afgewogen. Op voorhand denken we bijvoorbeeld aan een mogelijkheid voor op- en overslag via water of spoor, de mogelijkheid tot vestiging van een hoge milieucategorie, een zichtlocatie of bedrijventerreinen met een specifiek campusprofiel of predicaat Topwerklocatie.

Het betreft voor deze kavels een uitsluitend toetsingscriterium. Dat betekent dat bedrijven die hier niet aan voldoen, zich ook niet op deze kavel kunnen vestigen. Op die manier benutten we de schaarse ruimte in de regio op de best mogelijke manier.

Tabel 10: Aanvullend toetsingscriterium voor kavels met een unieke kwaliteit

Ambitie

Criterium

Meeteenheid

Type criterium

Goed benutten van unieke locatiekwaliteiten

Het bedrijf benut (bijvoorbeeld) de aanwezige mogelijkheden voorop- en overslag via water of spoor, de mogelijkheid tot vestiging van een hoge milieucategorie, de zichtlocatie en/of campusfaciliteiten voorhaar bedrijfsactiviteiten

Ja / Nee

Uitsluitend

Bron: lokaleregelgeving.overheid.nl