Buitengebied met kwaliteit (gemeente Dinkelland)

Aanhef

De raad van de gemeente Dinkelland,

gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 21 december 2021, nr. 15 A;

gelet op het advies van de commissie Omgeving en Economie van 18 januari 2022;

gelet op artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht

1de beleidsregel "Buitengebied met kwaliteit" vast te stellen met inachtneming van de volgende wijzigingen:

a.het tekstdeel op pg. 4 (paragraaf 1.3) luidend:

“Ook is deze beleidsregel niet van toepassing op o.a. de uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen en bestaande woningbouwlocaties die binnen de bebouwde kom zijn gelegen en richting het buitengebied worden uitgebreid en op zonne- en windparken.”

Komt te luiden:

“Ook is deze beleidsregel niet van toepassing op o.a. de uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen en bestaande woningbouwlocaties die binnen of direct grenzend aan de bebouwde kom zijn gelegen en richting het buitengebied worden uitgebreid en op zonne- en windparken.”

b.het tekstdeel op pag. 27 (paragraaf 8.3.2. Sloop) luidend:

“Hierbij gelden de in figuur 8.4 opgenomen basisbedragen.” en figuur 8.4 worden

vervangen door de zin:

“Hiervoor gelden de bedragen uit sloopoffertes van drie kwalitatief erkende sloopbedrijven, waarbij de goedkoopste offerte als uitgangspunt wordt genomen.”

c.het tekstdeel op pag. 27 (paragraaf 8.3.2. Sloop) lopend van

“Het basisbedrag voor de sloop van ...... tot aan ........ een KGO-investering gevraagd.”

vervalt.

d.het tekstdeel op pag. 11 (paragraaf 3.5)

“Vanuit de nieuwe woonvisie worden...... Wanneer het gevraagde aantal nieuwe woningen het aanbod overschrijdt, zal er geloot gaan worden. Wanneer dit niet het geval is, zal de uitgifte plaatsvinden op basis van de datum van indiening van het verzoek.”

Komt te luiden:

“Wanneer het gevraagde aantal nieuwe woningen het aanbod dreigt te overschrijden wordt de raad hierover tijdig geïnformeerd en kan het college de raad verzoeken een extra contingent beschikbaar te stellen. De uitgifte zal voorlopig plaatsvinden op basis van de datum van indiening van het verzoek.”

2Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 25 januari 2022

3. Wonen

3.7 Functiewijziging

3.7.1 Functiewijziging ‘Wonen’ naar ‘Agrarisch bedrijf’

Het wijzigen van de functie ‘Wonen’ in de functie ‘Agrarisch bedrijf’ is in principe niet mogelijk, hiervoor kan een uitzondering worden gemaakt indien sprake is van een functiewijziging die voldoet aan het bepaalde in paragraaf 4.6.1 van de Omgevingsverordening Overijssel.

3.7.2 Functiewijziging ‘Wonen’ naar ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ of een ‘Overige functie’

Het wijzigen van de functie ‘Wonen’ in de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ of een ‘Overige functie’ is uitsluitend mogelijk indien sprake is van een voormalig agrarisch bedrijf waar sprake is van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen of waar al een bestaande legale activiteit in de vorm van een functie Bedrijf (niet-agrarisch)’ of een ‘Overige functie’ aanwezig is op een voormalig agrarisch bedrijf. Is geen sprake van een voormalig agrarisch bedrijf dan worden binnen de functie ‘Wonen’ uitsluitend mogelijkheden geboden voor de bedrijfsmatige activiteiten als bedoeld in paragraaf 3.4.

Voor de functiewijziging van de functie ‘Wonen’ van een voormalig agrarisch bedrijf naar de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ of een ‘Overige functie’ gelden de volgende voorwaarden:

1De legaal opgerichte gebouwen moeten voormalige agrarische bedrijfsgebouwen zijn op een voormalig agrarisch bedrijf die minimaal 5 jaar als zodanig in gebruik zijn geweest;

2Indien de bestaande legaal opgerichte gebouwen niet meer functioneel te gebruiken zijn voor de nieuwe activiteit, is vervangende nieuwbouw mogelijk. Voor de berekening van de terug te bouwen oppervlakte geldt de volgende bouw-/sloopverhouding:

Terug te bouwen oppervlakte

Sloopverhouding met asbesthoudende golfplaten

Sloopverhouding zonder asbesthoudende golfplaten

Tot en met 100 m²

1m2 extra is 1 m2 sloop

1m2 extra is 2 m2 sloop

101m2 tot en met 500 m²

1m2 extra is 2 m2 sloop

1m2 extra is 4 m2 sloop

501m2 en meer

1m2 extra is 3 m2 sloop

1m2 extra is 5 m2 sloop

3Extra m2 bebouwing wordt uitsluitend toegestaan indien elders binnen de gemeente Dinkelland of Tubbergen landschap ontsierende gebouwen worden gesloopt. Voor het toestaan van extra m2 bebouwing geldt bovengenoemde bouw-/sloopverhouding.

4Karakteristieke gebouwen en monumentale gebouwen kunnen niet worden ingezet voor sloop en worden ingepast in de nieuwe erfopzet;

5Indien de te behouden gebouwen landschap ontsierend zijn, kunnen eisen gesteld worden aan het verfraaien van de gebouwen zodat deze niet meer landschap ontsierend zijn;

6Bedrijfsmatige buitenopslag van goederen of andere bedrijfsmatige activiteiten buiten de gebouwen is uitsluitend in ondergeschikte mate toegestaan en moet aantoonbaar noodzakelijk zijn voor de aard van de bedrijvigheid. De buitenopslag mag geen substantieel onderdeel vormen van de bedrijfsvoering en mag geen grotere oppervlakte beslaan dan 200 m2. Daarnaast moet de buitenopslag goed landschappelijk ingepast worden;

7In afwijking van lid 6 zijn activiteiten buiten de gebouwen uitsluitend toegestaan indien het gaat om toeristisch-recreatieve functies, horeca, zorgfuncties of daarmee vergelijkbare functies of indien deze activiteiten noodzakelijk zijn in verband met de buitenopslag als bedoeld in lid 6;

8Detailhandel in een andere vorm dan productiegebonden detailhandel is niet toegestaan. Maximaal 10% van de totale oppervlakte van de gebouwen tot een maximum van 100 m2 mag worden gebruikt voor productiegebonden detailhandel;

9Uitsluitend indien het bestaande (bedrijfs)perceel niet toereikend is voor de nieuwe functie, kan onder voorwaarden een uitbreiding van het (bedrijfs)perceel worden toegestaan. Hiervoor gelden de regels uit deze beleidsnotitie die op de betreffende functie van toepassing zijn voor de uitbreiding van het (bedrijfs)perceel.

3.7.3 Functiewijziging ‘Wonen’ naar ‘Verblijfsrecreatie’

Indien het bepaalde in paragraaf 3.4 niet toereikend is, kan onder voorwaarden de functie Wonen’ worden gewijzigd in de functie ‘Verblijfsrecreatie’. Hierbij is sprake van maatwerk. Indien deze functie-wijziging aanvaardbaar is, is een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering uit te voeren op basis van het bepaalde in paragraaf 8.1. Daarnaast gelden de volgende voorwaarden:

1Er dient voldaan te worden aan het bepaalde in bijlage 3;

2Uitsluitend indien het bestaande perceel of de bestaande legaal opgerichte bebouwing niet toereikend is voor de nieuwe functie, kan onder voorwaarden een uitbreiding van het perceel en/of een uitbreiding van bebouwing binnen het bestaande perceel worden toegestaan. Hiervoor gelden de regels uit deze beleidsnotitie die op de betreffende functie van toepassing zijn voor de uitbreiding van bebouwing en/of het perceel.

4. Agrarisch bedrijf

4.7 Functiewijziging

4.7.1 Functiewijziging ‘Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’

Voor de functiewijziging van de functie ‘Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Wonen’ is, voor zover geen sprake is van de bouw van een extra woning, geen aanvullende kwaliteitsinvestering vereist. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien voldaan wordt aan de regels uit paragraaf 3.5 of 3.6.

Het toepassen van deze regeling houdt tevens in dat dat op de betrokken locatie de bedrijfsmatige agrarische activiteiten gestaakt moeten worden. Dit houdt tevens in dat de hiervoor bedoelde vergunningen en toestemmingen moeten worden ingetrokken.

4.7.2 Functiewijziging ‘Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’, ‘Verblijfsrecreatie’ of een ‘Overige functie’

Voor de functiewijziging van de functie ‘Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’, ‘Verblijfsrecreatie’ of een ‘Overige functie’ gelden de volgende voorwaarden:

1De legaal opgerichte gebouwen moeten vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen zijn die minimaal 5 jaar als zodanig in gebruik zijn geweest;

Terug te bouwen oppervlakte

Sloopverhouding met asbesthoudende golfplaten

Sloopverhouding zonder asbesthoudende golfplaten

Tot en met 100 m²

1m2 extra is 1 m2 sloop

1m2 extra is 2 m2 sloop

101m2 tot en met 500 m²

1m2 extra is 2 m2 sloop

1m2 extra is 4 m2 sloop

501m2 en meer

1m2 extra is 3 m2 sloop

1m2 extra is 5 m2 sloop

4Karakteristieke gebouwen en monumentale gebouwen kunnen niet worden ingezet voor vervangende nieuwbouw/sloop, maar worden ingepast in de nieuwe erfopzet;

5Indien de te behouden gebouwen landschap ontsierend zijn, kunnen eisen gesteld worden aan het verfraaien van de gebouwen zodat deze niet meer landschap ontsierend zijn;

8Ingeval van een functiewijziging naar de functie ‘Verblijfsrecreatie’, dient voldaan te worden aan het bepaalde in bijlage 3;

9Detailhandel in een andere vorm dan productiegebonden detailhandel is niet toegestaan. Maximaal 10% van de totale oppervlakte van de gebouwen tot een maximum van 100 m2 mag worden gebruikt voor productiegebonden detailhandel;

10Uitsluitend indien het bestaande (bedrijfs)perceel niet toereikend is voor de nieuwe functie, kan onder voorwaarden een uitbreiding van het (bedrijfs)perceel worden toegestaan. Hiervoor gelden de regels uit deze beleidsnotitie die op de betreffende functie van toepassing zijn voor de uitbreiding van het (bedrijfs)perceel.

5. Bedrijf (niet-agrarisch)

5.6 Functiewijziging

5.6.1 Functiewijziging ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ naar ‘Wonen’

Voor de functiewijziging van de functie ‘Bedrijf (niet agrarisch)’ naar de functie ‘Wonen’ is, voor zover geen sprake is van de bouw van een extra woning, geen aanvullende kwaliteitsinvestering vereist. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien voldaan wordt aan de regels uit paragraaf 3.5 of 3.6.

5.6.2 Functiewijziging ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ naar ‘Agrarisch bedrijf’

Het wijzigen van de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ in de functie ‘Agrarisch bedrijf’ is in principe niet mogelijk, hiervoor kan een uitzondering worden gemaakt indien sprake is van een functiewijziging die voldoet aan het bepaalde in paragraaf 4.6.1 Kwaliteitsimpuls agro en food van de Omgevingsverordening Overijssel.

5.6.3 Functiewijziging ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ naar ‘Verblijfsrecreatie’ of een ‘Overige functie’

Voor het wijzigen van de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ naar de functie ‘Verblijfsrecreatie’ of een ‘Overige functie’ is sprake van maatwerk. Indien deze functiewijziging aanvaardbaar is, is een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering uit te voeren op basis van het bepaalde in paragraaf 8.1. De algemene voorwaarden zijn onderstaand benoemd. De specifieke kaders voor verblijfsrecreatie zijn benoemd in bijlage 3.

1Karakteristieke gebouwen en monumentale gebouwen kunnen niet worden ingezet voor sloop, maar worden ingepast in de nieuwe erfopzet;

2Bedrijfsmatige buitenopslag van goederen of andere bedrijfsmatige activiteiten buiten de gebouwen is uitsluitend in ondergeschikte mate toegestaan en moet aantoonbaar noodzakelijk zijn voor de aard van de bedrijvigheid. De buitenopslag mag geen substantieel onderdeel vormen van de bedrijfsvoering en mag geen grotere oppervlakte beslaan dan 200 m2. Daarnaast moet de buitenopslag goed landschappelijk ingepast worden;

3In afwijking van lid 2 zijn activiteiten buiten de gebouwen uitsluitend toegestaan indien het gaat om toeristisch-recreatieve functies, horeca, zorgfuncties of daarmee vergelijkbare functies of indien deze activiteiten noodzakelijk zijn in verband met de buitenopslag als bedoeld in lid 2;

4Ingeval van een functiewijziging naar de functie ‘Verblijfsrecreatie’, dient voldaan te worden aan het bepaalde in bijlage 3;

5Detailhandel in een andere vorm dan productiegebonden detailhandel is niet toegestaan. Maximaal 10% van de totale oppervlakte van de gebouwen tot een maximum van 100 m2 mag worden gebruikt voor productiegebonden detailhandel;

6Uitsluitend indien het bestaande (bedrijfs)perceel of de bestaande legaal opgerichte bebouwing niet toereikend is voor de nieuwe functie, kan onder voorwaarden een uitbreiding van het (bedrijfs)perceel en/of een uitbreiding van bebouwing binnen het bestaande (bedrijfs)perceel worden toegestaan. Hiervoor gelden de regels uit deze beleidsnotitie die op de betreffende functie van toepassing zijn voor de uitbreiding van bebouwing en/of het (bedrijfs)perceel.

6. Verblijfsrecreatie

6.7 Functiewijziging

6.7.1 Functiewijziging ‘Verblijfsrecreatie’ naar ‘Wonen’

Voor de functiewijziging van de functie ‘Verblijfsrecreatie’ naar de functie ‘Wonen’ is, voor zover geen sprake is van de bouw van een extra woning, geen aanvullende kwaliteitsinvestering vereist. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien voldaan wordt aan de regels uit paragraaf 3.5 of 3.6.

De functiewijziging van een solitair gelegen recreatiewoning in een reguliere woning/ de functie ‘Wonen’ (artikel 4.37 van de Omgevingsverordening Overijssel) wordt gezien als nieuwvestiging, hierbij is sprake van het toevoegen van een extra woning. De invulling van de beleidsruimte van de artikelen 4.37 en 4.11 van de Omgevingsverordening Overijssel is als volgt. Een functiewijziging van een solitair gelegen recreatiewoning naar een reguliere woning/ de functie ‘Wonen’ wordt uitsluitend toegestaan indien wordt voldaan aan de regels uit paragraaf 3.5 of 3.6. De regel uit paragraaf 3.5 of 3.6 dat teruggebouwd moet worden op de slooplocatie geldt niet bij de functiewijziging van een solitair gelegen recreatiewoning in een reguliere woning/de functie ‘Wonen’. Uitgangspunt is dat aan de bestaande solitair gelegen recreatiewoning een functie ‘Wonen’ wordt toegekend.

6.7.2 Functiewijziging ‘Verblijfsrecreatie’ naar ‘Agrarisch bedrijf’

Het wijzigen van de functie ‘Verblijfsrecreatie’ in de functie ‘Agrarisch bedrijf’ is in principe niet mogelijk, hiervoor kan een uitzondering worden gemaakt indien sprake is van een functiewijziging die voldoet aan het bepaalde in paragraaf 4.6.1 Kwaliteitsimpuls agro en food van de Omgevingsverordening Overijssel.

6.7.3 Functiewijziging ‘Verblijfsrecreatie’ naar ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ of een ‘Overige functie’

Voor het wijzigen van de functie ‘Verblijfsrecreatie’ naar een functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ of een ‘Overige functie’ is sprake van maatwerk. Indien deze functiewijziging aanvaardbaar is, is een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering uit te voeren op basis van het bepaalde in paragraaf 8.1. Daarnaast gelden de volgende voorwaarden:

1Karakteristieke gebouwen en monumentale gebouwen kunnen niet worden ingezet voor sloop, maar worden ingepast in de nieuwe erfopzet;

4Detailhandel in een andere vorm dan productiegebonden detailhandel is niet toegestaan. Maximaal 10% van de totale oppervlakte van de gebouwen tot een maximum van 100 m2 mag worden gebruikt voor productiegebonden detailhandel;

5Uitsluitend indien het bestaande (bedrijfs)perceel of de bestaande bebouwing niet toereikend is voor de nieuwe functie, kan onder voorwaarden een uitbreiding van het (bedrijfs)perceel en/of een uitbreiding van bebouwing binnen het bestaande (bedrijfs)perceel worden toegestaan. Hiervoor gelden de regels uit deze beleidsnotitie die op de betreffende functie van toepassing zijn voor de uitbreiding van bebouwing en/of het (bedrijfs)perceel.

7. Overige functies

7.7 Functiewijziging

7.7.1 Functiewijziging ‘Overige functie’ naar ‘Wonen’

Voor de functiewijziging van ‘Overige functie’ naar de functie ‘Wonen’ is voor zover geen sprake is van de bouw van een extra woning, geen aanvullende kwaliteitsinvestering vereist. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien voldaan wordt aan de regels uit paragraaf 3.5 of 3.6.

7.7.2 Functiewijziging ‘Overige functie’ naar ‘Agrarisch bedrijf’

Het wijzigen van een ‘Overige functie’ in de functie ‘Agrarisch bedrijf’ is in principe niet mogelijk, hiervoor kan een uitzondering worden gemaakt indien sprake is van een functiewijziging die voldoet aan het bepaalde in paragraaf 4.6.1 Kwaliteitsimpuls agro en food van de Omgevingsverordening Overijssel.

7.7.3 Functiewijziging ‘Overige functies’ naar ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’

Voor het wijzigen van ‘Overige functie’ naar een functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ is sprake van maatwerk. Indien deze functiewijziging aanvaardbaar is, is een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering uit te voeren op basis van het bepaalde in paragraaf 8.1. Daarnaast gelden de volgende voorwaarden:

1Karakteristieke gebouwen en monumentale gebouwen kunnen niet worden ingezet voor sloop, maar worden ingepast in de nieuwe erfopzet;

3In afwijking van lid 2 zijn activiteiten buiten de gebouwen toegestaan indien het gaat om toeristisch-recreatieve functies, horeca, zorgfuncties of daarmee vergelijkbare functies of indien deze activiteiten noodzakelijk zijn in verband met de buitenopslag als bedoeld in lid 2;

4Ingeval van een functiewijziging naar de functie ‘Verblijfsrecreatie’, dient voldaan te worden aan het bepaalde in bijlage 3;

6Uitsluitend indien het bestaande (bedrijfs)perceel of de bestaande bebouwing niet toereikend is voor de nieuwe functie, kan onder voorwaarden een uitbreiding van het (bedrijfs)perceel en/of een uitbreiding van bebouwing binnen het bestaande (bedrijfs)perceel worden toegestaan. Hiervoor gelden de regels uit deze beleidsnotitie die op de betreffende functie van toepassing zijn voor de uitbreiding van bebouwing en/of het (bedrijfs)perceel.

8. Waardering, aftrekposten en investeringsmogelijkheden

8.1 Waardering

8.1.1 Waardevermeerdering

Bij het bepalen van de hoogte van de kwaliteitsimpuls voor de Groene Omgeving wordt uitgegaan van de waardevermeerdering van de gronden die door de planologische verandering zal ontstaan. Hierbij wordt uitgegaan van de in onderstaande tabel genoemde basisbedragen. Dit zijn dezelfde basisbedragen als de basisbedragen die in het kader van het voorheen geldende KGO-beleid in overleg met erkende taxateurs tot stand zijn gekomen. Deze basisbedragen zijn ten opzichte van het voorheen geldende KGO-beleid ongewijzigd, hiervoor is bewust gekozen omdat dit ook het meeste recht doet aan de op basis van het voorheen geldende KGO-beleid in het verleden geleverde kwaliteitsinvesteringen. Wel wordt nadrukkelijk opgemerkt dat de bedragen in de onderstaande tabel exclusief btw zijn. Bij de totstandkoming van deze basisbedragen is namelijk uitgegaan van getaxeerde bedragen exclusief btw.

Functie

Naar ►

Agrarisch gebied

Agrarisch bedrijf

Bedrijf (niet-agrarisch)

Verblijfsrecreatie

Overige functie

Bos en/of natuur

Van ▼

Waarde per m2 ▼►

€ 6,-

€ 22,-

€ 56,-

Taxatie

€ 2,-

Agrarisch gebied

€ 6,-

€ 16,-

€ 50,-

Taxatie

-€ 4,-

Agrarisch bedrijf

€ 22,-

-€ 16,-

€ 34,-

Taxatie

-€ 20,-

Bedrijf (niet-agrarisch)

€ 56,-

-€ 50,-

Taxatie

-€ 54,-

Verblijfsrecreatie

Taxatie

Overige functie

Taxatie

Bos en/of natuur

€ 2,-

€ 4,-

€ 20,-

€ 54,-

Taxatie

Figuur 8.1: Overzichtstabel basisbedragen waardevermeerdering en -vermindering

Bij het toepassen van deze tabel dient rekening te worden gehouden met het volgende:

•Alle genoemde bedragen zijn exclusief btw;

•Indien sprake is van een negatieve waardeontwikkeling, vindt geen verrekening plaats;

•Daar waar de tabel niet in voorziet, zal een taxatie nodig zijn. Deze taxatie komt voor rekening van aanvrager.

8.1.2 Waardevermindering

Indien er voor het bepalen van de hoogte van de kwaliteitsimpuls een berekening van de waardevermeerdering wordt uitgevoerd op basis van de tabel in figuur 8.1, kan waardevermindering als gevolg van het toekennen van een andere functie aan de gronden meegenomen worden in de berekening. Waardevermindering kan worden toegepast op gronden waar een kwaliteitsinvestering of basisinspanning wordt verricht en de functie ook daadwerkelijk wijzigt. Hierbij gelden de basisbedragen zoals genoemd in de tabel in figuur 8.1.

Nadat de totale waardevermeerdering (waardevermeerdering – waardevermindering) bepaald is, dient beoordeeld te worden of sprake is van een functioneel of niet-functioneel aan het buitengebied gebonden ontwikkeling en of de locatie is gelegen in het buitengebied of de kernrandzone.

8.1.3 Functioneel en niet-functioneel aan het buitengebied gebonden functies

Functioneel aan het buitengebied gebonden functies zijn functies die feitelijk thuishoren in het buitengebied. Omdat deze functies als gebiedseigen beschouwd worden, kan de kwaliteitsprestatie ook minder zijn dan de volledige waardevermeerdering. Voor deze functies geldt dat, naast de basisinspanning, een kwaliteitsprestatie van 25% (of 12,5% indien sprake is van een ‘kernrandzone’) van de waardevermeerdering voldoende is om de geboden ontwikkelingsruimte in balans te brengen met de benodigde investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. Onder functioneel aan het buitengebied gebonden functies worden onder andere de volgende functies verstaan:

•Agrarische bedrijven (hieronder worden tevens paardenhouderijen, sierteelt- en boomkwekerij-bedrijven en glastuinbouwbedrijven, niet zijnde een hoveniersbedrijf of tuincentrum, verstaan);

•Bedrijven die vanwege de gevoerde bedrijfsvoering niet passend worden geacht op een bedrijventerrein/ in de kern;

•Zorg- en andere maatschappelijke functies gelieerd aan het buitengebied;

•Recreatieve functies;

•Tuinders- en hoveniersbedrijven;

•Bestaande horeca- en sportvoorzieningen.

Functies die hiervoor niet genoemd zijn, worden in principe gezien als niet-functioneel aan het buitengebied gebonden functies. Niet-functioneel aan het buitengebied gebonden functies horen in principe thuis op een bedrijventerrein/ in de kernen. De impact van deze functies op het buitengebied is veelal groter dan de functioneel aan het buitengebied gebonden functies. Om deze reden wordt voor deze functies, naast de basisinspanning, een kwaliteitsprestatie van 100% (of 50% indien sprake is van een ‘kernrandzone’) verlangd om zo de geboden ontwikkelingsruimte in balans te brengen met de benodigde investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

8.1.4 Kernrandzone

Een kernrandzone is een gebied aansluitend aan de kern waar de kern het buitengebied treft. Deze zone kenmerkt zich door een menging van tot de kern behorende functies en meer aan het landelijk gebied gebonden functies. Omdat een kernrandzone zich al kenmerkt als een overgangsgebied, is de impact van ontwikkelingen in dit gebied minder groot dan de impact van een ontwikkeling in het buitengebied. Om deze reden wordt voor:

•functioneel aan het aan het buitengebied gebonden functies, naast de basisinspanning, een kwaliteitsprestatie van 12,5%; en

•niet-functioneel aan het aan het buitengebied gebonden functies, naast de basisinspanning, een kwaliteitsprestatie van 50%;

van de waardevermeerdering voldoende geacht om de geboden ontwikkelingsruimte in balans te brengen met de benodigde investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

8.1.5 Vereist investeringspercentage in schema

In de tabel in figuur 8.3 wordt schematisch weergegeven welk percentage van de waardevermeerdering, naast de verplichte basisinspanning, geïnvesteerd dient te worden in de ruimtelijke kwaliteit om zo de geboden ontwikkelingsruimte in balans te brengen met de benodigde investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

Locatie ▼

Functioneel aan het buitengebied

gebonden functie

Niet-functioneel aan het buitengebied

gebonden functie

Buitengebied

25%

100%

Kernrandzone

12,5%

50%

Figuur 8.3: Investeringspercentage waardevermeerdering

Van het bovenstaande percentage van 100% kan in bepaalde omstandigheden worden afgeweken. Dit is de maatwerkclausule. Deze kan worden toegepast als er sprake is van specifieke omstandigheden die een verlaging van het toe te passen percentage rechtvaardigen.

In dat geval gelden aspecten als sociale kwaliteit, werkgelegenheid, veiligheid, ruimtegebrek en logistiek als items ter onderbouwing om (per item) het percentage te verlagen met 5% (met een maximum van 25%).

8.3 Investeringsmogelijkheden

8.3.1 Natuur, landschap, water, recreatief medegebruik en cultuurhistorie

Bij het inzetten van (een deel van) de vereiste kwaliteitsimpuls ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landschap, gaat het om investeringen in landschap, natuur en/of water door aanleg, verbetering of langjarig beheer van bijvoorbeeld landschapselementen zoals bijv. houtwallen, bomenrijen, poelen of beken. Investeringen in het landschap dienen bij te dragen aan de herkenbaarheid van het landschap ter plekke zoals in het Cascobeleid Noordoost Twente opgenomen is. Investeringen in natuurwaarde dienen eveneens passend te zijn binnen de kenmerken van het landschap ter plekke, maar kunnen gericht zijn op specifieke doelsoorten zoals bijv. vleermuizen, weidevogels of boomkikkers. Bij een kwaliteitsimpuls in het landschap, natuur of water zal er altijd sprake zijn van realisatie van robuuste en duurzaam/langdurig in stand te houden (landschaps)elementen. Bescherming en langjarig beheer zijn daarbij een vereiste. De kosten die verband houden met beheer en onderhoud van de eerste 6 jaar mogen worden opgevoerd als kwaliteitsimpuls.

De aanleg of het verbeteren van bestaande recreatieve routes en andere vormen van recreatief medegebruik die een aantoonbare meerwaarde hebben, kunnen ook worden opgevoerd als kwaliteitsimpuls. Dit geldt ook voor investeringen in gebouwen als het gaat om cultuurhistorisch waardevolle gebouwen in het buitengebied met een maatschappelijke functie/meerwaarde en de investering een aantoonbare meerwaarde heeft voor de cultuurhistorische waarde van deze gebouwen. De bescherming van deze gebouwen en de verplichte investering wordt vervolgens planologisch vastgelegd.

8.3.2 Sloop

In deze beleidsregel wordt de mogelijkheid geboden om de berekende en te verrichten kwaliteitsimpuls, in te zetten voor de sloop van landschap ontsierende gebouwen in één van beide gemeenten. Hiervoor gelden de bedragen uit sloopoffertes van drie kwalitatief erkende sloopbedrijven, waarbij de goedkoopste offerte als uitgangspunt wordt genomen.

Er kan alleen als kwaliteitsimpuls voor sloop van gebouwen worden gekozen als wordt voldaan aan de volgende uitgangspunten:

1De categorieën gebouwen zonder specifieke kwaliteiten of karakteristieken, gebouwen met specifieke kwaliteiten, karakteristieke gebouwen en monumentale gebouwen komen niet in aanmerking voor deze regeling;

2Deze sloopmogelijkheid is enkel van toepassing op bestaande legale landschap ontsierende gebouwen of waarvan kan worden aangetoond dat deze landschap ontsierende gebouwen vóór 1998 aanwezig waren;

3Sloop van een deel van de gebouwen op het erf is mogelijk.

4Landschap ontsierende veldschuren komen ook in aanmerking voor deze regeling;

5Landschap ontsierende gebouwen moeten in het geheel worden gesloopt, inclusief funderingen en eventuele (mest)kelders;

6Bouwwerken zoals sleufsilo’s, mestplaten, mestbassins, (mest)kelders, kassen en erfverharding tellen niet mee met als kwaliteitsimpuls. Torensilo’s en mestsilo’s kunnen worden opgevoerd als kwaliteitsimpuls;

7Uit een asbestinventarisatie moet blijken dat in de te slopen gebouwen daadwerkelijk asbesthoudende toepassingen zijn verwerkt;

8De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie. Dit betekent onder andere dat de resterende bebouwing na sloop op de slooplocatie(s) beschouwd wordt als de maximaal toegestane oppervlakte aan bebouwing op het betreffende perceel.

8.3.3 KGO-fonds

De publiekrechtelijke besluitvorming en afweging van verzoeken om planologische medewerking dienen telkens plaats te vinden op basis van planologische overwegingen. De ontwikkeling moet derhalve altijd planologisch aanvaardbaar zijn en voldoen aan het criterium van een goede ruimtelijke ordening/een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Betaalplanologie is niet toegestaan. Het is wel mogelijk om een financiële bedrage te verlangen voor ontwikkelingen van een gebied voor zover tussen die activiteiten en de ontwikkeling een functionele samenhang bestaat. Voor ontwikkelingen in het buitengebied wordt een KGO-investering gevraagd.

In de meeste gevallen zal de KGO-investering worden gerealiseerd in het plangebied en compenseert de gevraagd investering het verlies aan ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied dan wel leidt het tot een versterking van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied.

In die gevallen waar op het moment van de planontwikkeling geen concrete, fysieke investeringsmogelijkheden of projecten voor handen zijn, kan de keus gemaakt worden de verplichte investering in het KGO-fonds, ofwel Landschapsfonds, te storten.

Vanuit dit fonds kan de gemeente als beheerder van het fonds, financiële bijdragen verstrekken voor concrete fysieke projecten in het buitengebied waarmee meerwaarde voor natuur, landschap en/of maatschappelijke doelstellingen behaald wordt. Dit kan zowel voor eigen projecten als voor projecten van derden.

De gemeente beheert dit fonds en zal aanvragen toetsen aan de regelgeving die geldt voor KGO-investeringen. Financiële bijdragen worden als eenmalige subsidie verstrekt. Afhankelijk van de hoogte van de subsidiebijdrage wordt bepaald welke resultaat- of inspanningsverplichtingen en verantwoording aan een subsidie-aanvrager opgelegd worden.

Zoals vermeld in paragraaf 8.1.1 is het basisbedrag waarmee de waardevermindering/vermeerdering wordt berekend, exclusief btw. Dit bedrag, of het gedeelte van het bedrag wat overblijft na een investering elders, dient gestort te worden in het fonds.

Bijlage 1 Begrippen

(Voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen

Gebouwen, geen bedrijfswoningen zijnde, die in gebruik zijn of in gebruik zijn geweest ten behoeve van een bedrijf dat is of was gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren.

Bebouwing met specifieke kwaliteiten (traditioneel of eigentijds)

Bebouwing die voldoet aan de omschrijving onder categorie 3 in bijlage 2.

Bebouwing zonder specifieke kwaliteiten of karakteristieken

Bebouwing die voldoet aan de omschrijving onder categorie 2 in bijlage 2.

Bed and Breakfast (B&B)

Een kleinschalige vorm van recreatief nachtverblijf veelal gericht op kortdurend verblijf inclusief het serveren van ontbijt. De verblijfsvorm is gevestigd in een woonhuis en wordt gerund door de eigenaren van het betreffende huis.

Bungalow

Een op de grond staand gebouw c.q. complex van ruimten op enkel de begane grond dat naar de aard en inrichting is bedoeld voor recreatief nachtverblijf, waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

Categorisering en kenmerken van gebouwen

Voor het plaatsen van gebouwen in de juiste categorie zijn de kenmerken van het gebouw bepalend, alsmede de leeftijd en historie. In bijlage 2 zijn vijf categorieën opgenomen:

1Landschap ontsierende gebouwen;

2Gebouwen zonder specifieke kwaliteiten of karakteristieken;

3Gebouwen met specifieke kwaliteiten (traditioneel of eigentijds);

4Karakteristieke gebouwen;

5Monumentale gebouwen.

Zie bijlage 2 voor een omschrijving van deze categorieën.

Gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

Gemeentelijk kwaliteitsteam (Q-team)

Een adviesorgaan van de gemeente bestaande uit deskundigen met inhoudelijke kennis op het gebied van (steden)bouw, architectuur, cultuurhistorie, natuur, ecologie en landschap.

Gereguleerde Overnachtings-Plaatsen (GOP’s)

Zijn openbare, en veelal gratis, camperterreinen of - voorzieningen ingericht voor recreatief nachtverblijf. De maximale verblijfstijd bedraagt 72 uur.

Groepsaccommodatie

Een verblijf met minimaal tien slaapplaatsen bestemd voor recreatief nachtverblijf. Het verblijf kent gemeenschappelijk gebruik van sanitaire voorzieningen, keuken, overige verblijfsruimten en slaapzalen. Het verblijf kan gesitueerd zijn op een recreatieterrein of op een (voormalig) agrarisch erf.

Hotel

Een verblijfsvorm, onder de bestemming horeca, waar recreatief nachtverblijf wordt aangeboden in de vorm van overwegend een- en tweepersoonskamers tegen boeking per nacht. In een hotel kunnen faciliteiten aanwezig zijn zoals een restaurant, een bar, een lounge, vergaderruimte, fitnessruimte, of een zwembad.

Kampeerboerderij

Een verblijf met tien, of met meer dan tien slaapplaatsen bestemd voor recreatief nachtverblijf veelal gericht op (jeugd)verenigingen, scholen en overige jongerengroepen. Het verblijf kent gemeenschappelijk gebruik van sanitaire voorzieningen, keuken, overige verblijfsruimten en slaapzalen. Het verblijf is gesitueerd op een (voormalig) agrarisch erf.

Karakteristieke bebouwing

Bebouwing die voldoet aan de omschrijving onder categorie 4 in bijlage 2.

Kleinschalige kampeer- en camperterrein

Een kleinschalige terrein of plaats, geheel of gedeeltelijk, ingericht om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief (nacht)verblijf. Het gaat om een vorm van verblijfsrecreatie waarbij de beleving van het platteland centraal staat. Het verblijf is gesitueerd op een (voormalig) agrarisch erf.

Landschap ontsierende gebouwen

Bebouwing die voldoet aan de omschrijving onder categorie 1 van bijlage 2.

Legale gebouwen

Gebouwen die zijn opgericht middels een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen planologisch.

Mobiel kampeermiddel

Een mobiel en/of demontabel onderkomen bedoelt voor recreatief nachtverblijf. Hieronder kan onder andere een tent, tentwagen, kampeerauto, caravan of camper verstaan worden.

Monumentale bebouwing

Bebouwing die voldoet aan de omschrijving onder categorie 5 in bijlage 2.

Omgevingsverordening Overijssel

Een verordening als bedoeld in artikel 2.6 Omgevingswet en geldend ten tijde van het toepassen van deze beleidsregel bij een besluit om het omgevingsplan wel of niet te wijzigen dan wel bij een besluit om een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit wel of niet te verlenen.

Plattelandskamer

Een (deel van) een (voormalig) agrarisch gebruikt gebouw dat blijvend bestemd is voor recreatief nachtverblijf. Het gaat om een vorm van verblijfsrecreatie waarbij de beleving van het platteland centraal staat. Het verblijf is gesitueerd op een (voormalig) agrarisch erf.

Plattelandswoning

Een woonhuis in de vorm van een voormalige agrarische bedrijfswoning, dat bewoond mag worden door een persoon of diens huishouden die niet werk gerelateerd is met het nabijgelegen agrarisch bedrijf, waartoe het woonhuis in het verleden als bedrijfswoning heeft behoord.

Productie gebonden detailhandel

Een ondergeschikte vorm van detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, geteeld, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces. Hierbij is de detailhandelsfunctie ondergeschikt aan de productiefunctie.

Recreatieterrein

Een terrein of plaats, geheel of gedeeltelijk ingericht om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen en/of geplaatst houden van accommodaties ten behoeve van recreatief (nacht)verblijf. Onder deze bestemming worden onder andere reguliere kampeerterreinen/campings, camperterreinen en bungalowterreinen verstaan.

Recreatiewoning

Een op de grond staand gebouw c.q. complex van ruimten dat naar de aard en inrichting is bedoeld voor recreatief nachtverblijf, waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

Vast kampeermiddel

Een verblijfsvorm die gedurende langere tijd op een recreatieterrein op dezelfde plaats staat en dat door zijn plaatsing direct of indirect steun vindt in of op de grond. Hieronder kan onder andere een stacaravan, trekkershut of chalet worden verstaan.

Veldschuur

Een geheel buiten bouwvlakken/bouwpercelen staande schuur, die wordt of werd gebruikt voor het stallen of het melken van vee, dan wel de opslag van landbouwproducten of agrarische werktuigen of de opslag van overige goederen en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebruik.

Voormalig agrarisch bedrijf

Een bedrijf dat was gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren.

Bijlage 2 Toetsingskader ruimtelijke kwaliteit gebouwen

1Inleiding

Binnen de ruimtelijke ordening wordt ruimtelijke kwaliteit als beoordelingskader gebruikt in relatie tot ontwikkelingen. Een voorbeeld daarvan is de Rood voor Rood systematiek, waarbij een woning gebouwd mag worden in ruil voor sloop van voldoende oppervlakte bebouwing met negatieve invloed op de ruimtelijke kwaliteit. Verbetering van ruimtelijke kwaliteit is hiermee het beoogd doel. Een ander voorbeeld is het toestaan van ontwikkelingen of afwijkend gebruik in bebouwing die in grote mate bijdraagt aan ruimtelijke kwaliteit in een omgeving (zoals karakteristieke bebouwing). In stand houden van een hoge ruimtelijke kwaliteit is hiermee het beoogd doel. Om te bepalen welke bebouwing in aanmerking komt voor de diverse regelingen die zijn opgenomen in deze beleidsnota, is een uniforme toetsing voor het bepalen van de ruimtelijke kwaliteit benodigd. Dit toetsingskader voorziet hierin.

2Reikwijdte

Deze bijlage is gericht op het buitengebied van de gemeenten Dinkelland en Tubbergen. Dit kader is niet toepasbaar binnen de bebouwde kom van deze gemeenten.

3Categorisering

In het landschap van Noordoost Twente staan vele soorten, maten en typen gebouwen met verschillende kwaliteiten. Kijkend naar de invloed van deze gebouwen op de ruimtelijke kwaliteit in relatie tot het landschap én op de schaal van het omringend landschap, zijn deze te verdelen in een spectrum:

1Het gebouw heeft negatieve invloed op de ruimtelijke kwaliteit in een omgeving;

2Het gebouw heeft geen of beperkte invloed op de ruimtelijke kwaliteit in een omgeving;

3Het gebouw draagt positief bij aan de ruimtelijke kwaliteit in een omgeving;

4Het gebouw draagt al lange tijd en in hoge mate positief bij aan de ruimtelijke kwaliteit in een omgeving;

5Het gebouw heeft een dusdanige ruimtelijke kwaliteit, dat het de kwaliteit van de omgeving (mede) draagt.

Verdelen we deze bandbreedte in de veelal gebruikte terminologie, dan wordt de categorisering als volgt:

1Landschap ontsierende gebouwen;

2Bebouwing zonder specifieke kwaliteiten of karakteristieken;

3Bebouwing met specifieke kwaliteiten (traditioneel of eigentijds);

4Karakteristieke bebouwing;

5Monumentale bebouwing.

Hierna is het bovenstaande visueel in een schema weergeven:

4Wat is ruimtelijke kwaliteit?

Ruimtelijke kwaliteit, ten aanzien van gebouwen, gaat in feite over de relatie met de plek. De identiteit en de specifieke herkenbaarheid voor de omgeving waarin deze staat. Wat maakt een gebouw bijvoorbeeld typisch Twents?

Dat heeft te maken met de hoofdvorm, gevelverhoudingen, materiaal en detail. Vaak zijn dit stijlkenmerken die een functionele of culturele oorsprong kenden: beschikbaarheid van materiaal, de manier van bouwen die werd overgedragen op generaties (bouwtraditie) en de functionele relatie met de plek. Historische gebouwen, boerderijen en stallen die qua uitstraling specifiek zijn rondom een es hebben een andere uitstraling dan bebouwing uit het begin van de 20e eeuw in de ontginningsgebieden van de gemeente. Historische gebouwen (50 jaar of ouder) die uniek zijn en op hun eigen wijze bijdragen aan de herkenbaarheid van een plek worden als waardevol gezien en dragen bij aan het unieke karakter van de plek. Deze zijn waardevol om te behouden. Dan is sprake van ruimtelijke kwaliteit.

Ook nieuwere gebouwen kunnen een hoge mate van ruimtelijke kwaliteit hebben, wanneer ze op een bijzondere manier bijdragen aan het unieke karakter van de plek. Dat kan traditioneel of eigentijds.

NB. Voorkomen moet worden dat de discussie over ruimtelijke kwaliteit gaat over ‘mooi’ en ‘lelijk’. Dat is smaakgebonden en in grote mate subjectief.

5Categorisering en kenmerken van gebouwen

5.1 Categorieën

Voor het plaatsen van gebouwen in de juiste categorie zijn de kenmerken van het gebouw bepalend, alsmede de leeftijd en historie. Bij ontwikkelingen waar meerdere gebouwen op een erf betrokken worden, wordt per gebouw beoordeeld welke kenmerken aanwezig zijn en in welke categorie een gebouw daarmee valt. Voor de indeling in een categorie kan de gemeente zich laten adviseren door het Q-team. Hierna zijn de kenmerken per categorie met enkele voorbeelden opgenomen.

Categorie 1: Landschap ontsierende gebouwen

-Vrijwel altijd agrarische- of bedrijfsgebouwen

-Schaal van bebouwing t.o.v. het erf en omliggend landschap:

o Zeer grote gebouwen, overheersend in relatie tot de schaal van het erf en omgeving

o Lengte, breedte, hoogte verhoudingen niet passend in relatie tot het erf

-Materiaalgebruik niet passend bij de historisch kenmerkende bouwkwaliteit van het gebied:

o Asbest / golfplaten als dakbedekking

o Staal / damwand

o Plastic / Kunststof

-Kleurgebruik niet passend in omliggend landschap:

o Niet natuurlijke kleuren, lichte en opvallende kleuren, schitterend/lichtweerkaatsend

-Gebouw is onderdeel van de naoorlogse schaalvergroting (bouwjaar van het pand ligt meestal in of na de jaren ’60 van de 20e eeuw).

Voorbeelden van landschap ontsierende bebouwing (bron cyclomedia):

Categorie 2: Gebouwen zonder specifieke kwaliteiten of karakteristieken

-Uniforme bouwstijl, geen specifieke streekeigen stijl.

-Materiaalgebruik uniform, wel passend bij de kenmerkende bouwkwaliteit in het gebied:

o Gevels opgetrokken uit baksteen, hout (houtgelijkend) of een combinatie daarvan

o Dakbedekking bestaand uit dakpannen (gebakken of beton) of riet

-Kleurgebruik passend in de omgeving, gedekte kleuren, niet afstekend in de omgeving.

-Positie van bebouwing in het landschap en/of op het erf is niet/beperkt gerelateerd of afgeleid aan ontstaansgeschiedenis van het gebied.

-De schaal van de bebouwing is functioneel, maar niet overheersend in de omgeving.

Voorbeelden van bebouwing zonder specifieke kwaliteiten of karakteristieken (bron cyclomedia):

Categorie 3: Gebouwen met specifieke kwaliteiten (traditioneel of eigentijds)

-Bouwstijl veelal Saksisch, bouwvorm veelal het Hallehoes/Loshoes of een (eigentijdse) afgeleide daarvan.

-Sobere bouwstijl, geen overmatige detaillering zonder functionaliteit/doelstelling.

-Positie van de bebouwing op het erf en oriëntatie t.o.v. omliggend landschap is passend en in relatie tot (historische) landschaps-/erfopbouw correct.

-De schaal/omvang van de bebouwing heeft directe relatie met het erf, de (historische) functie/gebruik en het omliggend landschap.

-Materiaalgebruik passend bij de historisch kenmerkende bouwkwaliteit van het gebied:

o Gevels opgetrokken uit baksteen, Bentheimer zandsteen, leem, twijgen, veldkeien, (eiken)hout of een combinatie daarvan

o Dakbedekking bestaand uit gebakken, ongeglazuurde dakpannen, riet of een combinatie daarvan;

o Constructie/skelet opgebouwd uit eiken houten gebinten

-Kleurgebruik passend en opgaand in omliggend landschap:

o Rood/Oranje (bakstenen, dakpannen)

o Donkergrijze (‘blauwe’) dakpannen

o Zwart (houtwerk, ijzerwerk)

o Witte ondergeschikte accenten mogelijk (kozijnen, windveren, stiepel/geveltekens, sluitstenen)

o Natuurlijke kleuren en materialen

-Het bouwwerk is ondersteunend in de algehele (hoge) ruimtelijke kwaliteit van een locatie/erf.

-Het bouwwerk is niet uniek(*) in zijn voorkomen. Voorbeelden hiervan zijn (kap)schuren en kippenhokken.

Voorbeelden van bebouwing met specifieke kwaliteiten (traditioneel of eigentijds) (bron cyclomedia):

Categorie 4: Karakteristieke gebouwen

-Minimaal 50 jaar oud.

-Het pand is op zichzelf in positieve zin bepalend in de ruimtelijke kwaliteiten van een locatie of erf.

-Het pand is uniek (*), het is beeld dragend op de locatie.

-De gevels en dakvlakken zijn authentiek qua opbouw, vormgeving en aanwezige materialen (stenen, dakpannen, etc.), wijzigingen en/of renovaties zijn ondergeschikt in beeld en omvang.

-Bouwstijl veelal Saksisch, bouwvorm veelal het Hallehoes/Loshoes of een afgeleide daarvan (m.u.v. enkele uitzonderingen zoals de ontginningenboerderijen of niet-agrarische bebouwing).

-Sobere bouwstijl, geen overmatige detaillering, aanwezige detaillering heeft (historische) functionaliteit/doelstelling.

-Positie van de bebouwing op het erf en oriëntatie t.o.v. omliggend landschap is passend en historisch correct.

-De schaal/omvang van de bebouwing heeft directe relatie met het erf, de (historische) functie/gebruik en het omliggend landschap.

-Materiaalgebruik passend bij de historisch kenmerkende bouwkwaliteit van het gebied:

-Gevels opgetrokken uit baksteen, Bentheimer zandsteen, leem, twijgen, veldkeien, (eiken)hout of een combinatie daarvan

-Dakbedekking bestaand uit gebakken, ongeglazuurde dakpannen, riet of een combinatie daarvan

-Constructie/skelet veelal opgebouwd uit eiken houten gebinten

-Kleurgebruik passend en opgaand in omliggend landschap:

-Rood/Oranje (bakstenen, dakpannen)

-Donkergrijze (‘blauwe’) dakpannen

-Zwart (houtwerk, ijzerwerk)

-Witte ondergeschikte accenten mogelijk (kozijnen, windveren, stiepel/geveltekens, sluitstenen)

-Natuurlijke kleuren en materialen

-De bouwtechnische staat van het pand is niet onomkeerbaar slecht. Een slechte bouwkundige staat betekent niet direct dat het pand wordt uitgesloten van deze categorie, echter dienen de waardevolle kwaliteiten in de bestaande situatie wel redelijkerwijs voldoende herkenbaar te zijn en het gebouw moet voldoende oorspronkelijke materialen hebben om hersteld te kunnen worden onder de noemer restauratie of renovatie (geen totale nieuwbouw).

Voorbeelden van karakteristieke bebouwing (bron cyclomedia):

Categorie 5: Monumentale gebouwen

-Aangewezen gebouwen als gemeentelijk of Rijksmonument;

-Bij monumentale gebouwen gaat het om historisch belangrijke bebouwing:

o Het gebouw heeft een hoge leeftijd, veelal minimaal 100 jaar

o Het gebouw heeft een belangrijke functie gehad en daarmee een relevante rol gespeeld in de geschiedenis van de omgeving/het gebied

o Het gebouw heeft een aanwijzing als monument (gemeentelijk of rijksmonument)

-De bouwstijl is vaak streekeigen, echter niet altijd:

o Oude boerderijen of boerenschuren > typisch streekeigen bouwstijl

o Molens, watermolens, bedrijfsgebouwen > veel streekeigen elementen, bouwstijl, kleur- en materiaalgebruik veelal in lijn met de oude boerderijen/schuren;

o Landhuizen/kerken etc. > afwijkend t.o.v. streekeigen bouwstijl, eigen kwaliteit

Voorbeelden van monumentale bebouwing:

5.2 Bepalen categorisering

Het uitgangspunt van dit kader en het beleid waarop dit kader gebruikt wordt is het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit en het stimuleren van het in stand houden van historisch relevante bebouwing. Deze bebouwing draagt bij aan de kwaliteit, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het gebied Noordoost Twente en haar historie. Authenticiteit van de buitenzijde is hierin belangrijk, zowel in materiaalgebruik als in opbouw en vormgeving. Het interieur is in de bepaling van categorisering ondergeschikt.De toetsing is maatwerk per gebouw. De gemeente kan zich bij het bepalen van de categorisering laten adviseren door het Q-team en/of de stadsbouwmeester.

Voor het bepalen van de categorisering van een gebouw worden de kenmerken van het gebouw in beeld gebracht. Aan de hand van deze kenmerken is te bepalen onder welke categorie een gebouw geplaatst kan worden. De term ‘karakteristiek’ is van toepassing op gebouwen die in categorie 4 vallen. Echter dient een gebouw in categorie 4 in het kader van deze regeling aan meer uitgangspunten te voldoen en richt de regeling zich met name op het behoud van de (cultuurhistorische) schil/ gevels.

Mocht een gebouw niet precies voldoen aan een categorie, maar er vanuit deskundig oogpunt wel onder vallen dan kan gemotiveerd worden afgeweken. Dat kan in positieve zin, maar ook in negatieve zin.

Onderstaand stroomschema is ondersteunend bij het bepalen van de categorisering van gebouwen:

(*) Uniek

Unieke gebouwen zijn qua uitstraling van doorslaggevend belang van de plek. Dit zijn gebouwen die vanuit het verleden gezien relevant zijn voor de herkenbaarheid en het karakter van de plek. De ontstaansgeschiedenis van het erf is bijvoorbeeld afleesbaar aan de uitstraling van het gebouw (positie, stijl, bebouwingskenmerken, etc). Een uniek gebouw is beeldbepalend en beelddragend.

Gebouwen die in mindere mate uniek zijn kunnen in het kader van deze regeling maximaal de waardering categorie 3 krijgen. Deze zijn beeldondersteunend en kunnen bijvoorbeeld door de positie of door het volume wel van (positieve) betekenis zijn voor het erf, maar ze zijn minder uniek qua historische uitstraling en eenvoudiger inwisselbaar.

Bijlage 3 Kaders Verblijfsrecreatie

1Algemene kaders

-Wij bieden mogelijkheden voor marktconforme en gebiedspassende verblijfsrecreatieve bedrijvigheid.

-De ontwikkeling dient bij te dragen aan differentiatie en vernieuwing van het bestaande aanbod en/of heeft een aantoonbare meerwaarde voor het verblijfsrecreatieve product binnen de gemeente.

-Bij het verzoek om medewerking wordt gevraagd om een bedrijfsplan om de meerwaarde aantoonbaar te maken (economische haalbaarheid, marktbehoefte etc.). Initiatiefnemers kunnen het plan laten onderbouwen door een vakkundig extern adviseur.

-Permanente bewoning is in beginsel uitgesloten in iedere verblijfsvorm.

-De kwantitatieve en kwalitatieve behoefte wordt getoetst op basis van actueel marktonderzoek en hierbij wordt de theorie van zgn. leefstijlvinder vakantie en vrije tijd gebruikt.

2Verblijfsrecreatie als hoofdfunctie

Initiatieven gericht op logiesverstrekking, onder de noemer (verblijfs)recreatie dan wel recreatief nachtverblijf, als hoofdfunctie zijn toegestaan bij de volgende functies en onder de gestelde voorwaarden.

2.1 Recreatieterrein

Voorwaarden en kaders recreatieterrein:

-De exploitatie van een recreatieterrein is jaarrond toegestaan.

-Inzet op versterking van bestaande recreatieterreinen (uitbreiding, herinrichting etc.) boven nieuwvestiging.

-Het maximaal aantal eenheden en de type verblijfsvormen worden per recreatieterrein vastgelegd in het omgevingsplan.

-Op een recreatieterrein zijn kampeermiddelen toegestaan.

-Recreatiewoningen en bungalows zijn toegestaan. De maximale inhoud bedraagt 300 m3.

-Groepsaccommodaties zijn toegestaan.

-Eenheden bestemd voor kampeermiddelen (vast en/of mobiel) op een recreatieterrein mogen niet zonder wijziging van het omgevingsplan ingericht worden voor andere verblijfsvormen.

-Het parkeren van de auto’s van gasten en bezoekers aan het terrein moet binnen de grenzen van het terrein plaatsvinden. Als richtlijn wordt hiervoor de geldende norm van het CROW gehanteerd.

-Horeca-activiteiten zijn zowel als ondergeschikte- of als nevenfunctie toegestaan op een recreatieterrein. Bij een ondergeschikte functie is er sprake van een activiteit enkel ingericht voor de verblijfsgast op het recreatieterrein. Bij een nevenfunctie is de activiteit ingericht voor zowel de verblijfsgast als passanten. De gradatie van het type horeca betreft maatwerk. Bij de realisatie van een horeca-activiteit wordt er rekening gehouden met ruimtelijke effecten op de locatie (toestroom, parkeerdruk etc.).

-Op gemeentelijk initiatief worden er geen Gereguleerde Overnachtings-Plaatsen (GOP’s) gerealiseerd.

2.2 Hotel (horecafunctie)

Een hotel is een verblijfsvorm, onder de bestemming horeca, waar recreatief nachtverblijf wordt aangeboden in de vorm van overwegend een- en tweepersoonskamers tegen boeking per nacht. In een hotel kunnen faciliteiten aanwezig zijn zoals een restaurant, een bar, een lounge, vergaderruimte, fitnessruimte, en/of een zwembad.

Voorwaarden en kaders hotels:

Een hotel is dusdanig specifiek dat er geen nadere voorwaarden en kaders zijn vastgelegd buiten de normale wet- en regelgeving. Een nieuwe hotelfunctie betreft altijd maatwerk.

3Verblijfsrecreatie als neven- en/of ondergeschikte functie

Initiatieven gericht op logiesverstrekking, onder de noemer (verblijfs)recreatie dan wel recreatief nachtverblijf, als neven- en/of ondergeschikte activiteit zijn toegestaan bij de volgende functies en de onder de gestelde voorwaarden.

3.1 Wonen

De realisatie van een Bed and Breakfast (B&B) is binnen een (bedrijfs)woning toegestaan.

Voorwaarden en kaders Bed and Breakfast (B&B):

-Exploitatie is jaarrond toegestaan.

-Alleen in het hoofdgebouw met een maximum aantal slaapplaatsen van acht.

-Het is niet toegestaan om nieuwe gebouwen toe te voegen voor de realisatie van een B&B.

3.2 Agrarisch en voormalig agrarisch erf

Onder de functie ‘agrarisch’ en bij een voormalig agrarisch erf worden diverse ontwikkelingen toegestaan. Het betreft plattelandskamers, een groepsaccommodatie en/of een kampeerboerderij en een kleinschalig kampeer- en/of camperterrein. Het gaat om initiatieven waarbij de beleving van het platteland en het (voormalige) agrarische erf centraal staat.

3.2.1 Voorwaarden en kaders plattelandskamers

-Exploitatie is jaarrond toegestaan

-Moeten in (voormalige) agrarische bebouwing gerealiseerd worden. Bijbouwen en uitbouwen is niet toegestaan.

-Het (voormalige) agrarische gebouw dient in de categorieën monumentaal, karakteristiek of bebouwing met specifieke kwaliteiten (traditioneel of eigentijds) te vallen. Zie bijlage 2.

-Het aantal plattelandskamers in één gebouw bedraagt minimaal twee om de bedrijfsmatige exploitatie te waarborgen (= min. vier slaapplaatsen).

-De plattelandskamers vormen ruimtelijk een gezamenlijk object.

-Sanitaire voorzieningen, keuken en overige verblijfsruimten mogen per plattelandskamer worden ingericht.

3.2.2 Voorwaarden en kaders groepsaccommodaties en/of kampeerboerderij

-Exploitatie is jaarrond toegestaan.

-Inzet op versterking van bestaande groepsaccommodaties en kampeerboerderijen op agrarische erven (uitbreiding, herinrichting etc.) boven nieuwvestiging.

-Moeten in (voormalige) agrarische bebouwing gerealiseerd worden. Bijbouwen en uitbouwen is niet toegestaan.

-Het (voormalige) agrarische gebouw dient in de categorieën monumentaal, karakteristiek of bebouwing met specifieke kwaliteiten (traditioneel of eigentijds) te vallen. Zie bijlage 2.

-Het gebouw omvat minimaal tien slaapplaatsen voor recreatief nachtgebruik en kent gemeenschappelijk gebruik van sanitaire voorzieningen, keuken, overige verblijfsruimten en slaapzalen.

3.2.3 Voorwaarden en kaders kleinschalige kampeer- en/of camperterrein

-Openstelling gedurende de periode van 15 maart t/m 31 oktober. Niet jaarrond.

-Inzet op versterking van bestaande terreinen (uitbreiding, herinrichting etc.) boven nieuwvestiging.

-Maximaal 25 mobiele kampeermiddelen en/of camperplekken toegestaan.

-Er zijn geen vrije veld situaties toegestaan. Maximaal 50 meter overschrijding uit bouwblok.

-Het sanitair moet binnen het bouwblok worden gerealiseerd en binnen de bestaande bebouwing. Nieuwbouw is niet toegestaan.

Bron: lokaleregelgeving.overheid.nl