Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Dinkelland houdende regels omtrent wonen

G = Gemeente

C = Woningcorporatie (Mijande Wonen)

O = Particuliere ontwikkelaars

MD = MijnDinkelland 2030

Z = Zorg- en welzijnsorganisaties

S = Adviesraad Sociaal Domein

R = Regiogemeenten

Thema 1: Meer woningen met de juiste kwaliteit

Actie

Betrokken partijen

Planning

1We gaan uit van een woningbouwprogramma van 665 woningen tot en met 2025.

G, C, O

2021-2025

2We reserveren 60 woningen voor de rood voor rood regeling

G

2021-2025

3We zetten het herstructureringsfonds in om waar nodig complexe inbreidingsprojecten financieel mogelijk te maken.

G

doorlopend

4Als zich kansrijke inbreidingslocaties voordoen waar woningbouw gewenst is, zijn we bereid om actief gronden aan te kopen

G

doorlopend

5De huidige zelfbewoningsplicht bij uitgifte van kavels wordt uitgebreid naar alle nieuwbouwprojecten in de gemeente.

G

2021

6Uitgangspunten van het Kwaliteitskader worden elke twee jaar geactualiseerd.

G, MD

2023

7We monitoren de woningmarkt periodiek. Waar nodig passen we dan de woningproductie aan.

G

doorlopend

8Minimaal 30% van onze woningbouwopgave wordt in goedkope koopsegment of middeldure huur (< €900) gerealiseerd.

G, C, O

2021-2025

9We stellen nadere voorwaarden met betrekking tot uitbouwmogelijkheden om betaalbare koopwoningen voor starters ook op de lange termijn betaalbaar te houden (bijvoorbeeld beperkte kavelgrootte, beperkt aantal slaapkamers, kleine beukmaat).

G

2021

10Ontwikkeling Pilot Tiny Houses in Denekamp.

G, O

2021

11We continueren de Starterslening, zodat starters daarmee meer financiële ruimte krijgen om een woning aan te kopen. We indexeren de hoogte van de Starterslening en aankoopsom jaarlijks aan hand van de jaarlijkse wijziging van de NHG-grens.

G

2021-2025

12We onderzoeken de wenselijkheid en haalbaarheid van de invoering van een Doelgroepenverordening.

G

2021

13Een groot deel van de nieuw te realiseren woningen dient levensloopbestendig te zijn of eenvoudig daartoe aan te passen zijn.

G, O, C, S

2021-2025

14Als initiatieven voor collectieve woonvormen zich aandienen, willen we deze faciliteren en ondersteunen, mits sprake van een aantoonbare lokale behoefte.

G, O, MD

2021-2025

15Een (beperkt) deel van het woningbouwprogramma richten we op de ontwikkeling van (koop)woningen voor gezinnen.

G, O

2021-2025

Thema 2: Huren in Dinkelland

Actie

Betrokken partijen

Planning

16In 2025 beschikken we over minimaal 1.340 sociale huurwoningen die in het bezit zijn van een woningcorporatie.

C

2021-2025

17We streven naar een gemiddelde actieve zoektijd voor woningzoekenden van maximaal 1 jaar.

C

2021-2025

18Als er een behoefte is aan sociale huurwoningen (< liberalisatiegrens), dan is de corporatie (in dit geval Mijande Wonen) de eerst aangewezen partij voor de ontwikkeling hiervan.

G, C

2021-2025

19In elke kern van de gemeente blijft aanbod van sociale huur. Mocht het voorkomen dat dat zelfs een klein aantal sociale huurwoningen niet (meer) nodig is, dan gaan gemeente en Mijande Wonen hierover met elkaar in gesprek.

G, C

doorlopend

20We monitoren de vraagdruk in de sociale huur. Zo nodig passen we daarop de ambities met betrekking tot de beschikbaarheid van sociale huur aan.

G, C

doorlopend

21Partijen gaan jongeren (en andere doelgroepen) actief informeren over hun mogelijkheden in de sociale huur.

G, C

2021

22We vinden het belangrijk dat nieuwbouw in de sociale huur met name in het segment tot de 2e aftoppingsgrens wordt gerealiseerd. We maken hierover nadere prestatieafspraken met Mijande Wonen.

G, C

2021

23Met Mijande Wonen willen we een of meerdere pilots opzetten om een doorstroomketen op gang te brengen, uitgaande van een gebiedsgerichte aanpak.

G, C

2023

24Er is behoefte aan uitbreiding van het middeldure huuraanbod (€752 tot €900). Particuliere ontwikkelaars zijn de eerst aangewezen partij voor de ontwikkeling van dit segment. Als vanuit deze partijen onvoldoende interesse hiervoor is, voorzien we een rol voor Mijande Wonen om in dit aanbod te voorzien.

O, C

2021-2025

25Voor geclusterde woonvormen voor mensen met een zorgvraag zien we tevens ruimte om particuliere huur in het segment tot €752 te realiseren.

O

2021-2025

Thema 3: Kwaliteit bestaande voorraad op peil

Actie

Betrokken partijen

Planning

26We zetten actiever in op het informeren en bewust maken van bewoners om hun woning te verduurzamen. Hiervoor continueren we onze inzet op het Energieloket, HuisScan, wooncoaches.

G

2021

27We ondersteunen en faciliteren lokale energiecoöperaties zodat zij meer bewoners weten te bereiken met hun acties.

G, MD

doorlopend

28We verkennen de mogelijkheden voor aanvullende maatregelen voor verduurzaming van de particuliere woningvoorraad, zoals de inzet van een Duurzaamheidslening of -fonds.

G

2022

29We maken prestatieafspraken over verdere verduurzaming van de sociale huurvoorraad.

G, C

2021

30We gaan meer bekendheid geven aan de mogelijkheden van de Blijverslening richting particuliere woningeigenaren. Komend jaar evalueren we het effect van de Blijverslening en kijken we hoe we de inzet van dit instrument continueren.

G

2021

31In de prestatieafspraken kijken we samen met Mijande Wonen welke aanpassingen gemaakt kunnen worden om bestaande complexen levensloopbestendiger te maken.

G, C

2021-2022

Thema 4: Wonen met zorg

Actie

Betrokken partijen

Planning

32We maken een nadere verdieping op het woonzorgonderzoek van de Provincie, waardoor we een volledig beeld krijgen van vraag en aanbod (per doelgroep) aan verschillende vormen van wonen met zorg in de gemeente Dinkelland.

G, Z, C

2021

33Op basis van de uitkomsten van deze verdieping stellen we een toetsingskader voor woonzorginitiatieven op. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe woonzorginitiatieven gericht zijn op het voorzien in de lokale woonzorgbehoefte (lees: Gemeente Dinkelland).

G

2021

34Als er uit het nadere behoeftenonderzoek behoefte blijkt aan uitbreide van verpleeghuiscapaciteit of woonvoorzieningen gericht op specialistische zorg, willen dit met name in de drie grotere kernen realiseren, gelet op de benodigde schaalgrootte.

G, Z, O

2021-2025

35We nemen een faciliterende rol aan bij het realiseren van kleinschalige woonzorginitiatieven in de kleine kernen.

G, Z, O

2021-2025

36Partijen kijken samen naar hoe we ouderen nog beter kunnen informeren en bewustmaken van het belang om tijdig na te denken over hun toekomstige woonsituatie.

G, C, Z

2021

37We zetten in op het vergroten van het zelfstandig woningaanbod voor mensen met een verstandelijke beperking.

G, Z, O

2021-2025

38We maken nadere afspraken met centrumgemeente Enschede over het bieden van Beschermd Wonen voorzieningen voor mensen met psychiatrische problematiek. Bij een eventuele lokale opgave richten we ons op kleinschalige woonvoorzieningen.

G, R

2021

39Een deel van de jaarlijks toe te wijzen sociale huurwoningen wordt met voorrang toegewezen aan mensen met een verstandelijke beperking en mensen die uitstromen vanuit Beschermd Wonen en de Maatschappelijke Opvang.

G, C

doorlopend

40We maken samenwerkingsafspraken over ondersteuning en begeleiding van zelfstandig wonende zorgvragers / kwetsbare huishoudens. We streven naar een zachte landing in de wijk.

G, C, Z

2021

41We voeren periodiek overleg over signalering van eventuele probleemsituaties en begeleiding aan zelfstandig wonende zorgvragers. Zo nodig leggen we rolverdeling nader vast.

G, Z, C

doorlopend

42We hebben halfjaarlijks overleg over aandachtspunten met betrekking tot leefbaarheid en vitaliteit van de kleine kernen.

G, MD

doorlopend

Thema 5: Specifieke woningbehoeften

Actie

Betrokken partijen

Planning

43We toetsen nieuwe aanvragen voor huisvesting van arbeidsmigranten op basis van de beleidslijn huisvesting seizoensgebonden en tijdelijke arbeidsmigranten. Tevens gaan treden we handhavend op bij ongewenste vormen van huisvesting voor deze doelgroep. In 2022 wordt het beleid geëvalueerd en (indien nodig) aangepast.

G

2022

44We geven voorlichting over de mogelijkheden van de sociale huur aan arbeidsmigranten die zich voor lange tijd willen vestigen in Dinkelland (longstay), maar nu nog in shortstay-voorzieningen wonen.

G, C

2022

45We maken afspraken om 20% van de vrijkomende huurvoorraad via directe bemiddeling toe te wijzen aan doelgroepen die anders niet of moeilijk aan een sociale huurwoning komen (waaronder statushouders).

G, C

2021

46We monitoren we de voortgang van de directe bemiddeling en de uitvoering van de taakstelling. Indien de actieve zoektijd van reguliere woningzoekenden door deze maatregelen onder druk komt te staan, gaan we op zoek naar alternatieve huisvestingsmogelijkheden om aan de taakstelling te kunnen voldoen.

G, C

2022

47Afhankelijk van de mogelijke inschrijvingen zal een beslissing worden genomen over toewijzing van de huidige standplaats en mogelijke woonwagen op deze plek.

G

2021

48Bij eventuele behoefte zal de beschikbare standplaats primair worden toegewezen aan iemand die tot de doelgroep woonwagenbewoners behoort (op basis van het afstammingsbeginsel).

C

doorlopend

Thema 6: Kwaliteitskader

54We actualiseren elke twee jaar ons Kwaliteitskader op basis van monitoring en info uit MijnDinkelland2030. We toetsen nieuwe woningbouwinitiatieven aan de hand van dit bijgestelde kwaliteitskader en de Woonvisie.

G, MD

Elke twee jaar

In de Woonvisie hebben we inzicht gegeven in de verwachte kwantitatieve woningbehoefte voor de komende jaren. Dit is een belangrijke graadmeter voor de mate waarin we als gemeente medewerking kunnen verlenen aan nieuwe woningbouwinitiatieven. De toekomstige kwantitatieve woningbehoefte lichten we in deze bijlage nader toe, aan de hand van de demografische trends (geboorte, sterfte, gezinsverdunning, migratie) en marktontwikkelingen (ontwikkeling van koop- en huurwoningaanbod) over de afgelopen jaren. Deze trends nemen we mee in het bepalen van de toekomstige vraag.

Demografische trends uit de afgelopen tien jaar

Op 1 januari 2020 woonden er ruim 26.500 inwoners in de Gemeente Dinkelland. Een toename van ongeveer 540 personen sinds 2015 (+2%). Die groei werd vooral veroorzaakt door een sterk positief migratiesaldo. Vooral het buitenlands migratiesaldo was sterk positief (+440), met name tijdens de piek rond 2015/2016. Er waren ook meer vestigers uit Nederlandse gemeenten dan vertrekkers (+220). Die ontwikkeling zien we vooral vanaf 2017. Er is geen sprake meer van een lokale bevolkingsgroei. Sinds 2011 is er sprake van een sterfteoverschot.

Het aantal huishoudens nam de afgelopen vijf jaar met ongeveer +490 toe (+5%) naar ongeveer 10.360 huishoudens in 2020. De procentuele huishoudensgroei was dus sterker dan de bevolkingsgroei. Dit komt door de gezinsverdunning. Het aantal personen per huishouden neemt af. Het aantal gezinnen met kinderen (nog steeds wel de grootste huishoudenscategorie in Dinkelland) neemt af, terwijl er juist meer 1+2 persoonshuishoudens bij komen. Dit wordt veroorzaakt door de vergrijzing (meer oudere huishoudens zonder thuiswonende kinderen) en individualisering (alleenstaande starters, meer scheidingsgevallen).

Nadere blik om migratietrends

De migratiebewegingen waren de afgelopen jaren de belangrijkste factor in de groei van het aantal inwoners van Dinkelland. Daarom zoomen we nu nader in op de migratiecijfers, te beginnen met de migratie naar leeftijdsklasse.

Er is sprake van een structureel vertrekoverschot van de leeftijdscategorie 15 tot 25 jarigen. Dit is een beeld wat in zeer veel landelijke gemeenten in Nederland te zien is. Exacte cijfers over vertrekredenen zijn er niet, maar vaak wordt het vertrek van deze doelgroep gemotiveerd door werk, studie of een relatie elders, mogelijk deels door ontbrekend woningaanbod. Wel zien we dat het vertrekoverschot van jongeren de laatste jaren afneemt. De invoering van het leenstelsel (waardoor op kamers wonen in studentensteden minder aantrekkelijk is geworden) wordt hierbij vaak als mogelijke oorzaak genoemd.

Er is daarnaast sprake van een vestigingsoverschot van de doelgroep gezinnen (combinatie 0 tot 15 jarigen en 25 tot 49 jarigen). Daarnaast zien we zeker de laatste jaren een steeds sterker vestigingsoverschot van 50-plussers.

Door de jaren heen is te zien dat de meeste vestigers in de gemeente Dinkelland afkomstig zijn uit de omliggende gemeenten (met name Tubbergen, Oldenzaal, Losser, Enschede en Hengelo). Het aantal vestigers uit die gemeenten is de laatste jaren duidelijk toegenomen. Verder is te zien dat het aantal vestigers uit overig Overijssel (o.a. Rijssen-Holten, Hellendoorn, Raalte, Deventer) en Noord-oost Gelderland (Berkelland, Bronckhorst, Oost-Gelre) toeneemt.

De meeste vestigers uit overig Nederland komen vooral uit enkele grote steden. Daarbij gaat het in eerste instantie om steden in Oost-Nederland: Apeldoorn, Deventer, Groningen, Leeuwarden, Arnhem en Nijmegen. Vanuit het Westen komen vestigers vooral uit Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. Daarbij gaat het wellicht deels om mensen die al vanuit het verleden een band hebben met Dinkellland. Bijvoorbeeld omdat ze er vandaan kwamen voordat men ging studeren of in de Randstad werken. Het aantal vestigers uit de steden neemt met name de laatste jaren toe, maar is wel beduidend kleiner dan het aantal vestigers uit de directe regio.

Het aantal vestigers ten zuiden van de grote rivieren is beperkt.

Als we kijken naar de migratietrends naar richting, dan is te zien dat de meeste vestigers uit de regio Twente komen. In de loop der jaren is dat ‘wervingsgebied’ voor Dinkelland wel wat groter geworden. De kern blijft nog wel de omliggende gemeenten, maar we zien dat er meer vestigers komen uit andere Overijsselse gemeenten, uit het zuidoosten van Drenthe en het noordoosten van Gelderland. Vestigers vanuit overig Nederland komen in de eerste plaats uit de grote steden in Oost-Nederland (zowel uit het noorden als midden-Nederland). De meeste vestigers uit het westen komen vooral uit de grote steden Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag. Het aantal vestigers uit het zuiden van het land is zeer beperkt.

Uiteraard zijn er ook mensen die de gemeente Dinkelland hebben verlaten. Tot 2017 was deze groep groter dan het aantal vestigers en was er dus sprake van een vertrekoverschot. Dat kwam met name doordat er relatief veel mensen vertrokken naar gemeenten buiten de regio Twente (overige Overijssel en steden in de rest van het land).

Maar vanaf 2017 is te zien dat Dinkelland met de meeste gemeenten waar sprake is van een sterke verhuisrelatie, ook een positief migratiesaldo kende. Dat geld zowel voor de gemeenten uit Twente en overige Overijssel als de steden in de rest van het land.

Naast vestigers in de Gemeente Dinkelland zijn er uiteraard ook mensen die de gemeente verlaten. Het saldo van vestiging en vertrek staat in de kaarten hiernaast weergegeven. Het migratiesaldo met de direct aangrenzende gemeenten lijkt min of meer stabiel door de jaren heen. Met de meeste van deze gemeenten kent Dinkelland een structureel positief migratiesaldo. De migratiesaldi met overig Nederland (vooral overig Overijssel en steden in de rest van het land) laten wel een duidelijke verandering zien. In de periode 2011 t/m 2013 maar vooral 2014 t/m 2016 had Dinkelland vaak een negatief migratiesaldo met deze gemeenten. Maar in de laatste periode (vanaf 2017) zien we dat Dinkelland met de meeste gemeenten waarmee een sterke verhuisrelatie te zien is, ook een positief migratiesaldo kende (dus meer vestigers dan vertrekkers).

Gevolgen voor de woningmarkt

Het toenemend aantal vestigers in Dinkelland in combinatie met de lokale behoefte heeft ervoor gezorgd dat de druk op de woningmarkt, zowel in de koop- als in de huursector, is toegenomen.

In de koopsector is te zien dat aantal te koop aangeboden woningen de afgelopen jaren in Dinkelland sterk is teruggelopen; van 1.900 woningen in 2016 naar 800 in 2020. Dat is een afname van 58%.

Het afgenomen woningaanbod in combinatie met het toegenomen aantal woningzoekenden leidde de afgelopen jaren tot een sterke prijsstijging in de koopsector. In Dinkelland steeg de gemiddelde vraagprijs per m² met 25% naar €2.430 per m². Alleen in Wierden en Oldenzaal steeg de vierkante meterprijs nog iets sterker in de regio.

Ook in de huursector neemt de druk iets toe. De mutatiegraad is licht afgenomen en het gemiddeld aantal reacties per woning is toegenomen.

Tabel 1: Ontwikkeling mutatiegraad en reactiegraad sociale huursector Dinkelland 2015-2019

2015

2016

2017

2018

2019

Mutatiegraad

10%

10%

10%

9%

9%

Reactiegraad

4,4

5,7

7,0

9,7

9,1

Bron: Mijande Wonen (2020)

Het is wel van belang om de toegenomen druk op de woningmarkt in perspectief te plaatsen. We constateren dat het woningaanbod afneemt en dat vraagprijzen en transactieprijzen toenemen, maar er is geen sprake van ‘Amsterdamse of Utrechtse toestanden’. Vergeleken met de rest van Nederland lijkt de oververhitting van de Dinkellandse woningmarkt nog mee te vallen.

Toekomstige woningbehoefte

Op basis van verschillende trends (geboorte, sterfte, migratie, aanwezigheid woningtekort) komen we tot een actuele prognose voor de toekomstige woningbehoefte in de gemeente Dinkelland. Hiervoor prognosticeren we eerst de verwachte bevolkingsgroei (naar leeftijdsklasse). Vervolgens vertalen we dit naar een woningbehoefteraming. We rekenen hierbij twee scenario’s door:

1Woningbehoefte op basis van enkel de lokale vraag

2Woningbehoefte rekening houdend met een voortzetting van de huidige positieve migratietrend

Scenario 1: Lokale woningbehoefte is uitgangspunt

In dit scenario gaan we ervan uit dat de woningbehoefte voor de komende 20 jaar volledig wordt bepaald op basis van de lokale vraag. Het aantal vestigers en vertrekkers is in dit scenario even groot, waardoor het migratiesaldo gelijk aan 0 is; een uitgangspunt dat aanzienlijk pessimistischer is dan de feitelijke situatie van de laatste jaren.

Op basis van dit scenario zal het aantal inwoners de komende jaren al afnemen, doordat het sterfteoverschot (waar nu al sprake van is) alleen maar groter wordt door de vergrijzing. Binnen de leeftijdscategorieën zien we wel verschillende trends. Vooral de groep ouderen zal sterk toenemen, terwijl het aantal jongeren tot 25 jaar fors afneemt.

Het aantal huishoudens neemt nog toe, doordat de gezinsverdunning zich voortzet (als gevolg van de vergrijzing, maar ook individualisering). Daardoor zal de gemiddelde gezinsgrootte afnemen van 2,5 nu naar 2,45 in 2030. Daarmee komt de lokale woningbehoefte uit op +225 woningen voor de periode 2020-2030. Voor de komende woonvisieperiode ligt de behoefte op 160 woningen.

In de periode 2030-2040 neemt de gezinsverdunning nog beperkt af. Vooral omdat rond 2035 de vergrijzing op zijn piek zit. Dit betekent dat na 2030 niet alleen de bevolking maar ook het aantal huishoudens zal afnemen.

Scenario 2: Migratietrends afgelopen jaren houden aan

Het tweede scenario houdt niet alleen rekening met de lokale behoefte, maar tevens met een positief migratiesaldo, conform de trend van de laatste jaren (2016 t/m 2019). Hierbij gaan we ervan uit dat het positieve binnenlandse migratiesaldo structureel is. De buitenlandse migratie vertoonde de afgelopen jaren sterke schommelingen, maar was wel de hele periode positief. Voor de prognose gaan we ervan uit dat het aantal immigranten vooral de eerstkomende 5 tot 10 jaar sterk toeneemt (vergunningshouders, arbeidsmigranten), maar daarna iets afzwakt.

Op basis van dit scenario zal het aantal inwoners de komende tien jaar toenemen met 580 inwoners. Ook in de periode daarna (2030-2040) neemt het aantal inwoners toe (+310), maar wel minder dan in de periode tot 2030. Dit komt door het toenemende sterfteoverschot, de afname van de gezinsverdunning en de kleinere instroom van buitenlandse vestigers. Ook voor dit scenario geldt dat vooral de ouderen voor de bevolkingsgroei zorgen. De jongere leeftijdsklassen (< 25 jaar, 35-50 jaar) vertonen een afname.

De verwachte huishoudensontwikkeling komt in dit scenario uit op +760 huishoudens tussen 2020 en 2030. Ook na 2030 zal er nog sprake zijn van een huishoudensgroei, zij het in beperkte mate (+95 tussen 2030 en 2040).

Conclusie: toekomstige woningbouwopgave

We gaan ervan uit dat de woningbouwopgave nagenoeg gelijk staat aan de verwachte huishoudensgroei. De bandbreedte voor de verwachte woningbehoefte komt uit op 225 tot 760 woningen voor de komende tien jaar. De lokale woningvraag (scenario 1) is te overzien, maar de realiteit is dat Dinkelland te maken heeft met een groot vestigingsoverschot. Enkel bouwen voor de lokale vraag betekent niet dat vestigers niet naar Dinkelland zullen komen. In dat geval blijft de situatie van een groot aantal woningzoekenden met een beperkt woningaanbod bestaan. Daarom is het reëel om voor de woningbouwopgave rekening te houden met de migratietrends.

Ondanks de toenemende krapte op de woningmarkt is er in Dinkelland vooralsnog geen sprake van een substantieel woningtekort dat ingelopen dient te worden. Het huidige woningtekort in de regio Enschede (waartoe Dinkelland behoort) zit op 2,3%

6Bron: ABf (2020)

. Doorgaans wordt aangehouden dat een woningtekort van ongeveer 2% wenselijk is om enige mate van spanning op de woningmarkt te behouden (voorkomen van leegstand van minder gewilde woningen).

Wel is het wenselijk om extra buffer in de plancapaciteit aan te houden, om te zorgen dat woningbouw tijdig voorziet in de vraag. De ervaring is namelijk dat een deel van de beoogde plannen te maken krijgt met vertraging of zelfs helemaal niet wordt gerealiseerd. Daarom gaan we ervan uit dat de benodigde zachte plancapaciteit op 130% van de woningbehoefte ligt. Dit betekent dat we streven naar een zachte plancapaciteit van 290 tot 990 woningen voor de periode 2020-2030.

Verslag Avond van de sociale huur gemeente Tubbergen en gemeente Dinkelland (22 september 2020)

Aanwezig: Guus Starink (Gemeente Tubbergen), Daniëlle Bonenkamp (Gemeente Dinkelland), Hanneke de Rijter (Woningstichting Tubbergen), Hans Holtkamp (Huurdersvereniging Woningstichting Tubbergen), Hannie Polak (Mijande wonen), Annie Hesseling (Huurdersraad Mijande Wonen), Bart Vennegoor (Makelaar Home), Robbin Groeneveld (Makelaar Weusthuis), Pim Tiggeloven, Koen Klouwen en Ellen Ootes (allen Companen).

Doel van de avond

Tijdens de avond van de sociale huur zijn de belangrijkste opgaven voor de sociale huursector in zowel de gemeente Dinkelland als gemeente Tubbergen verkend. Naast de gemeente, corporaties en huurdersvereniging, namen twee makelaars deel aan de sessie, vooral om input te leveren over de stand van zaken op de particuliere huurmarkt.

Particuliere huursector

Sociale verhuurders en particuliere verhuurders hebben beide ongeveer 10% van de woningvoorraad in beide gemeenten. Dat beeld wordt wel herkend door de makelaars.

Huidig aanbod

In de particuliere huur zit echter ook een groot aantal woningen met een ‘sociale’ huurprijs. Vaak zijn dit woonruimten in boerderijen in het buitengebied. Vaak is er sprake van een ‘inwoningssituatie’; één woning waar meerdere zelfstandige huishoudens wonen. Deze woonruimten worden vaak verhuurd aan starters, die wachten op nieuwbouw of een vrijkomende goedkope rijwoning. Dergelijke woonruimte wordt soms verhuurd voor €500 tot €600, maar veel verhuurders hanteren bij voorkeur een huurprijs boven de liberalisatiegrens (737 euro), omdat bij die prijs doorgaans een andere categorie huurders wordt aangetrokken (hoger inkomen, + mensen die voor een beperkte duur in een huurwoning willen wonen). Daarmee hebben verhuurders het idee dat het risico op langdurige verhuur aan kwetsbare huurders (of huurders met een zeer laag inkomen) kleiner wordt. Als een particuliere huurwoning tegen een zeer lage huurprijs wordt aangeboden trekt dit mensen aan uit het hele land (vaak zonder enige binding met het dorp).

Lokale verhuurders proberen wel enigszins rekening te houden met de vraag naar huurwoningen uit de eigen gemeente. Verhuurders wachten dan enige tijd de reacties op een vrijkomende woning af (zitten daar mensen uit het eigen dorp bij?), alvorens een potentiële huurder te selecteren.

Particuliere huur is ook te vinden in de appartementen boven winkelruimte in de centra van de grotere kernen, zoals Denekamp. Deze huurwoningen zijn in eigendom van ondernemers en mensen uit het dorp die een belegging zoeken in het betaalbare koopsegment. Op beperkte schaal zijn er nog goedkope woningen (< €200.000) in de bestaande voorraad om in te beleggen. De doelgroep voor deze kleinere woningen zijn meestal starters en alleenstaanden en in beperkte mate ouderen die kleiner willen wonen.

Betaalbare huurwoningen zijn lastig te realiseren, zeker in de nieuwbouw. Vooral via transformatie van bestaand vastgoed is er soms wat mogelijk.

Toekomstige vraag

De makelaars geven aan dat er momenteel een grote vraag is naar particuliere huur. De vraag richt zich met name op de grotere kernen in de gemeente. Op vrijkomende woningen komen veel reacties binnen. Op een woning met een huurprijs van 850 euro met een tijdelijk contract van 2 jaar kwamen in korte tijd 10 reacties binnen. Met name voor alleenstaande starters tweeverdieners is er weinig betaalbaar koopaanbod, maar zij komen ook niet altijd in aanmerking voor sociale huur. Startende tweeverdieners zoeken soms tijdelijk een particuliere huurwoning, vooral als overbrugging naar een koopwoning.

Voor ouderen is een particuliere huurwoning vaak geen optie. Zij willen vrijgekomen vermogen uit de verkoop van hun woning herinvesteren; deels in een koopwoning (appartement of kleine grondgebonden woning) en deels om leuke dingen te doen (vakantie, kleinkinderen, etc.).

Mijande ziet een toename van mensen met een hoog inkomen die reageren op het sociale huuraanbod. Deze mensen hebben echter weinig mogelijkheden bij de corporatie. Mijande gebruikt de vrije toewijzingsruimte vooral voor urgentiegevallen en mensen met een zorgvraag.

Beschikbaarheid sociale huur

Uit analyse van het EIB zou de vraag naar sociale huur in Dinkelland de komende tien jaar met 400 woningen afnemen. Daarbij gaat het echter om de sociale huurvoorraad van alle verhuurders in de gemeente. De opgave voor Mijande is bepaald op een afname van 250 woningen tussen 2020 en 2030

7De verwachting is dat particuliere verhuurders huurprijzen gaan verhogen om het potentiele overschot weg te werken.

. De vraag is wel of die sterke afname zich gezien de Corona-crisis nog wel voor gaat doen. Als meer mensen hun baan verliezen door een grote dip in de economie, zal het aantal lage inkomens toenemen en misschien ook de vraag naar sociale huur. De toekomst is nu nog erg onzeker.

Tegelijkertijd zal misschien de totale woningbehoefte voor Dinkelland groter wonen. Een deel van de mensen in de stad heeft (op gedachte gebracht door de lock down in de Corona-crisis) een wens voor meer eigen(buiten)ruimte en gaat daardoor op zoek naar een ruimere woning op het platteland.

Mijande gaat nu nog uit van een geleidelijke afname van de eigen woningvoorraad. Dat gebeurt vooral door verkoop (en iets minder nieuwbouw daarvoor in de plaats). Verkoop gebeurt vooral bij gespikkeld bezit. Het voordeel van verkoop is bovendien dat je daarmee het goedkope koopaanbod voor starters vergroot (segment 180-200.000 euro). Dat zijn dan wel kluswoningen die men zelf nog moet verduurzamen. Sloop is de komende jaren niet of nauwelijks aan de orde.

Volgens huurders zal de vraag naar sociale huur ook afhangen van de leefbaarheid in de kern. Vooral voor jongeren speelt dit een rol; er moet voldoende sociaal leven zijn; café, voetbal, school en sportverenigingen. Al geldt wel dat jongeren het liefst kopen in plaats van huren. Een deel van die jongeren wil wel zelfstandig wonen, maar kan geen koopwoning betalen. Is huren dan een optie? Er was ooit een plan om via transformatie van het klooster in Ootmarsum betaalbare huurwoningen voor starters te creëren.

Het zou goed zijn om meer te werken met flexibele woonconcepten, bijvoorbeeld de bouw van duplexwoningen (zoals in Weerselo is gebeurd; koopwoningen van ongeveer 130.000 euro), die op lange termijn (indien de vraag verminderd) samengevoegd kunnen worden tot één eengezinswoning.

Kwalitatieve (woontypologie) mismatch seniorenwoningen

Mijande ziet geen doelgroepen waar er op dit moment te weinig aanbod is in de sociale huur. Wel is er een kwalitatieve mismatch. Op sommige plekken voldoen bestaande seniorenwoningen niet meer aan de huidige woonwensen van senioren. De woningen hebben te kleine (of zelfs geen) buitenruimte en gedeelde gangen, waardoor het gevoel van een verpleeghuis wordt opgewekt, ook gelet op alle scootmobiels in de centrale ruimte. Mijande haalt in zo’n geval vaak het seniorenlabel van zo’n complex, waardoor ook andere leeftijdsgroepen kunnen reageren op dit aanbod. Op die manier komen soms ook jongeren in deze woning te wonen. Er blijft dus nog steeds vraag naar dit type woning, maar niet van de doelgroep waarvoor de woningen oorspronkelijk bedoeld zijn. Deze complexen voldoen nu misschien niet, anderzijds komt wel een dubbele vergrijzing aan. Het aantal oudere ouderen met een zware zorgvraag neemt toe. Corporaties moeten daarom niet te snel afscheid nemen van de seniorenwoningen nu minder goed verhuren. Dat kan over een paar jaar weer anders zijn.

Woonconcepten die beter aansluiten bij de woonwensen van ouderen zijn bijvoorbeeld Knarrenhofjes; grondgebonden woningen met een gemeenschappelijke binnentuin en waar mensen (soms ouderen onderling, soms jong en oud gemixt) samen activiteiten organiseren en elkaar ondersteunen waar mogelijk. St. Lucia in het centrum van Denekamp is een inpandige vorm van een Knarrenhofje. Daar is zorg nabij en is ook een gemeenschapsruimte aanwezig, dan wordt het interessanter.

Opgave per kern

De meeste reacties op vrijkomende woningen vinden plaats in de grotere kernen van Dinkelland. Vanuit de gemeente wordt het belangrijk gevonden dat er in elke kern enig aanbod aan sociale huur mogelijk is. Vandaar dat in de prestatieafspraken is afgesproken dat in kernen met minder dan 50 sociale huurwoningen de voorraad niet verder zal afnemen. Mijande wil deze afspraak toch enigszins heroverwegen. In sommige kernen (Lattrop, Tilligte) heeft men slechts enkele sociale huurwoningen; is het reëel om die woningen aan te houden als er reacties komen uit het eigen dorp? Dan wil de corporatie liever meer focus leggen op woningbouw in Denekamp en Weerselo waar relatief veel vraag is naar sociale huur (in Ootmarsum is dat iets minder door het relatief grote aanbod particuliere huur).

Voor de gemeente is betaalbaar huurwoningaanbod van groot belang voor een leefbare kern. Het volledig afstoten van sociale huurwoningen in de kleine kernen is daardoor niet erg gewenst. Maar als er geen behoefte meer zou zijn in een kleine kern moeten gemeente en corporatie daar samen naar kijken. Partijen zullen daar samen een modus in moeten vinden.

Voor sommige kernen speelt de ligging nabij een stad een rol in de behoefte aan sociale huur. In Deurningen komt nu een woonzorgcomplex met huurwoningen. Doordat deze kern dicht tegen Hengelo ligt (voorzieningen nabij) is er wellicht wat meer vraag naar huurwoningen. Het betreft een initiatief van bewoners en ondernemers, het organiserend vermogen in het dorp is groot. Zoiets soortgelijk zou je ook in Ootmarsum willen ontwikkelen en op zoek gaan naar combinaties met huur en koop. Je ziet steeds vaker dat groepen mensen dit soort dingen zelf regelen.

Om dat soort projecten te stimuleren kan je in de woonvisie meegeven dat je er als gemeente voor openstaat. Als Knarrenhof-initiatieven in meerdere dorpen opkomen, kan je kijken naar kennisdeling tussen bewonersgroepen. De gemeente kan zoiets faciliteren en organiseren.

Betaalbaarheid

•De groep jongeren tot 23 jaar met behoefte aan een sociale huurwoning is klein. Veel van deze jongeren verlaten de gemeente om elders te gaan studeren.

•Het aanbod van huurwoningen tot 423 euro wordt voor de helft verhuurd aan jongeren tot 23 jaar, de rest van deze goedkope voorraad wordt verhuurd aan andere huurders.

•Betalingsproblematiek is nog steeds een aandachtspunt in de sociale huur, maar vooral op individueel niveau. Er wordt door Mijande sterk ingezet op preventie, om huisuitzettingen zoveel mogelijk te voorkomen. Er zijn woonconsulenten in dient die bij huurachterstanden in gesprek gaan met huurders. De corporatie ziet dat huurachterstanden de afgelopen jaren iets zijn afgenomen.

•Passend toewijzen heeft al geholpen op betalingsproblemen in de sociale huur te verminderen.

•Betaalbaarheid is een aandachtspunt bij verduurzaming van de woningvoorraad. Om huurders niet te confronteren met hoge kosten worden duurzaamheidsinvesteringen uitgevoerd met een hoge onrendabele top, vaak betaald uit opbrengsten van woningverkopen.

•De bouw van goedkope woningen tot de aftoppingsgrens staat onder druk door stapeling van kwaliteitseisen (duurzaamheid, inbreiding, levensloopbestendigheid) en stijgende bouwkosten. Woningen tot 432 euro kunnen eigenlijk enkel nog gecreëerd worden via aanpassing bestaand vastgoed.

Wonen met zorg

Ouderenhuisvesting

•Senioren zoeken in eerste instantie een grondgebonden woning. Een appartement is wel een optie, maar dan moet de kwaliteit goed zijn.

•De levensloopbestendige woning van de toekomst heeft:

○ Een volledig programma gelijksvloers (slaapkamer, badkamer, woonkamer, keuken), dat betekent niet dat woningen nu veel kleiner moeten zijn dan het huidige aanbod.

○ Maar ook 2 slaapkamers boven, zodat de woning ook aantrekkelijk genoeg is voor een jonger huishouden.

○ Flexibel woonconcept dat in de toekomst gesplitst of samengevoegd kan worden.

•In de vorige woonvisie werd Woonkeur als nieuwbouwkwaliteit als norm gekozen. Dat is een hoge kwaliteitseis wat tot grote investeringen (en kosten) leidt. De vraag is of dit nodig is. Kijk vooral naar voldoende ruimte voor scootmobiels en oplaadmogelijkheden etc.

•Aanpassen van de bestaande voorraad is zeker nog mogelijk, maar bespreek goed met huurders wat voor hen echt nodig is.

○ Voor veel oudere huurders volstaat een traplift en toilet op de bovenverdieping. Eventueel aanpassen van de entree van de woning (wegnemen drempels, etc.)

○ Woningen echt rolstoeltoegankelijk maken is slechts voor een kleine zorgdoelgroep nodig, terwijl de kosten hiervoor zeer hoog zijn.

○ Een andere optie is om een slaapkamer op de bovenverdieping op te offeren voor een grotere badkamer, zeker als het een zeer kleine badkamer betreft.

•De Blijverslening wordt aangeboden in de gemeente, maar is nog nooit gebruikt

Verstandelijke beperking

•De vraag naar geclusterd wonen neemt toe. Onder deze zorgdoelgroep wordt de vraag naar zelfstandige woonvormen groter, terwijl passend aanbod beperkt is.

Psychiatrische problematiek

•Ook deze doelgroep moet vaker zelfstandig wonen. Zij hebben behoefte aan een goedkope huurwoning, maar komen dan soms in wijken terecht waar al veel lage inkomens wonen, die zelf al moeite hebben het hoofd boven water te houden, laat staan ondersteuning te bieden aan mensen met een zorgvraag (wel is er in deze wijken vaak een sterke sociale cohesie). Hierdoor ontstaan soms overlastsituaties.

•Een goede spreiding van mensen met een zorgvraag over de gemeente en wijken is wenselijk, inclusief goede ambulante zorg. Eventuele problemen moeten tijdig gesignaleerd worden. Dit is een maatschappelijke verantwoordelijkheid voor de gemeente.

•Opbouwwerk wordt voor een deel gemist, niet zozeer voor jongeren, maar voor een grotere groep mensen van middelbare leeftijd. Er is een hoop te doen voor jongeren en senioren, maar minder voor de tussengroep.

Energiezuinigheid

•Mijande heeft haar duurzaamheidsambitie naar beneden bijgesteld, vanwege beperkte financiële mogelijkheden. In de vorige woonvisie ging men uit van verduurzaming van 250 woningen per jaar (Twenterand en Dinkelland tezamen). Dat is bijgesteld naar 80 woningen per jaar. De ambitie om in 2031 op energie-index 1,4 te zitten wordt niet gehaald.

Bijzondere doelgroepen

Arbeidsmigranten

•Een deel van de arbeidsmigranten blijft hier langer wonen. Maar hoe informeer je die goed dat ze zich tijdig inschrijven voor een sociale huurwoning. Deze groep wordt soms nog niet goed bereikt, waardoor men te lang in een short stay verblijf blijft wonen.

Woonwagenbewoners

•In Dinkelland is er een lege standplaats. De bewoner is overleden en de familie is ingelicht. Er is een behoefte-inventarisatie gedaan. Er lijkt geen vraag te zijn. Plan is nu om een inschrijflijst aan te bieden, mocht er in de toekomst behoefte opkomen. Als er de komende tijd nog steeds geen potentiele bewoner zich meldt, moet je als gemeente op een gegeven moment toch kiezen om die plek laten vervallen.

Leefbaarheid

•Leefbaarheid is geen groot vraagstuk, maar het is er wel. Er zijn enkele buurten / straten in Dinkelland met een slechte naam. Onderhoud van tuinen blijft een aandachtspunt. Het is zaak om als gemeente en corporatie hierin samen op te treden en signalen aan elkaar uit te wisselen.

•Daarnaast is het goed om periodiek een wijkschouw uit te voeren, om te kijken waar aandachtspunten (zowel sociaal als fysiek) zijn.

•Een concreet aanspreekpunt voor een kern of wijk is van belang. Zodat mensen weten waar ze terecht kunnen als er iets speelt.

•Onderhoudsmensen van Mijande hebben een signalerende functie. Als ze onderhoud uitvoeren letten ze dus ook op of er (sociale) problematiek speelt.

Verslag marktkennerspanel woonvisies gemeente Dinkelland en gemeente Tubbergen (5 oktober 2020)

Aanwezig: Klaas Hesselink, Marcel Hesselink (Ad Fontem), Tim Peters, Boukje Brookhuis (Silderhuis Makelaars), Frank Morsfieft (Morskiefst De Twentsche Makelaar), Marieke Niehof, Dennis Roelofs (Mijande Wonen), Ewald Steggink (Bouwbedrijf Steggink), Boudewijn Koopman (Koopman Vastgoed), Ineke Luijerink, Ronnie Nijhuis, Guus Staarink, Danielle Bonenkamp (allen Gemeenten Dinkelland-Tubbergen), Pim Tiggeloven, Koen Klouwen (beiden Companen)

Doel van de middag

Zowel de gemeente Dinkelland als Tubbergen stellen in het najaar van 2020 hun nieuwe woonvisie op. Als input voor de nieuwe visie heeft op 5 oktober 2020 het marktkennerspanel plaatsgevonden, waarbij met diverse makelaars, corporaties, ontwikkelaars is gesproken over de belangrijkste opgaven voor de woningmarkt.

Huishoudensontwikkeling

•In de huishoudensprognose worden verschillende demografische trends meegenomen, zoals vergrijzing en ontgroening. Ook migratie van de afgelopen jaren wordt meegenomen. Deze is echter lastig te voorspellen. Zo geven verschillende aanwezigen aan dat zij nu – meer dan voorheen – een trek vanuit het westen naar Twente toe zien. Die trend was al een tijdje gaande, maar wordt door de coronacrisis versterkt. Mensen kunnen meer thuiswerken, en zijn dus minder genoodzaakt dichtbij werk te wonen.

○ Toch zijn de meeste mensen die vanuit de Randstad naar het oosten verhuizen wat oudere mensen. Zij komen bijvoorbeeld oorspronkelijk uit Twente, en willen na jaren in het westen terugkeren.

•Een aantal aanwezigen denkt dat de trek vanuit het ‘westen’ de verwachte daling in het aantal huishoudens in ieder geval deels tegen kan houden. Ook bouwen voor jongeren helpt daarbij, denken een aantal makelaars: dan trekken minder mensen in eerste instantie weg.

Verwachte trend per kern

•Voor mensen die vanuit het westen naar Dinkelland en Tubbergen verhuizen is bereikbaarheid wel een belangrijke vestigingseis: kernen die dichterbij snelwegen liggen zijn wat dat betreft kansrijker. Dat geldt ook voor de kernen die relatief bij de steden – Almelo, Hengelo en Oldenzaal – liggen.

•De hoogste druk op de woningmarkt is in de kernen met de meeste voorzieningen te vinden. Dat komt mede doordat ouderen in de buurt van voorzieningen willen wonen – zo hebben de grotere kernen een aanzuigende werking op de kleine kernen.

•Om de kleine kernen leefbaar te houden is het volgens veel aanwezigen belangrijk om te blijven bouwen: zo kunnen bijvoorbeeld scholen en sportvoorzieningen open blijven.

○ Dan zou er voor verschillende doelgroepen gebouwd moeten worden: met name betaalbare woningen (voor jongeren). Maar ook voor senioren om doorstroming vanuit de ruimere eengezinswoningen op gang te helpen. Verschillende aanwezigen stellen dat 65-plussers meer hypotheekmogelijkheden hebben dan zij zelf denken. Er is alleen een gebrek aan geschikt aanbod, waardoor zij niet verhuizen.

•Het bouwen van goedkopere, kleinere woningen of appartementen voor ouderen vraagt om een goede inpassing in de bestaande kernen. Daarbij is een belangrijke afweging: hoe krijgen we volkshuisvestelijke doelen behaald, maar houden we ook de kenmerken van locaties in stand? Starterswoningen in het buitengebied past ruimtelijk bijvoorbeeld vaak niet.

Verschillen tussen Dinkelland en Tubbergen

•Tubbergen is volgens de aanwezigen net wat rijker dan Dinkelland. Zij verklaren daarom dat het logisch is dat er in de gemeenteraad van Dinkelland wat meer nadruk lag op het bouwen van goedkopere woningen.

Kwaliteitskader: starters

•De aanwezigen kunnen zich deels vinden in het profiel dat we schetsen van de woonmogelijkheden van starters. Met als belangrijke toevoeging dat (in ieder geval een deel van de) starters meer kunnen betalen dan €150.000 tot €250.000. In Tubbergen bijvoorbeeld gaan woningen tussen de 2 en 4,5 ton ook naar starters. Alleenstaanden kunnen vaak wel tot maximaal €200.000 kopen. Over het algemeen zijn starters in Dinkelland en Tubbergen wat rijker dan starters in de rest van Nederland, dus hebben ze relatief veel opties.

○ Daarnaast willen starters vaak rechtstreeks naar een 2-1 kap

○ Nieuwbouw is duur. Ook rijwoningen kosten snel al tussen de €250.000 en €300.000 uit. Sommige starters kunnen dit betalen, maar er is ook een groep starters die daardoor niet aan een koopwoning kunnen komen. Een regeling als Koopgarant zou kunnen helpen, maar daar is Mijande Wonen terughoudend in. Daarbij speelt ook een imagoprobleem: de koopcultuur in Dinkelland en Tubbergen ziet “kopen met subsidie” niet zitten.

•Tiny houses worden soms als goedkopere optie gepresenteerd. Dat is in Dinkelland en Tubbergen niet realistisch. Hier willen de meeste mensen niet in een ‘tiny house’ of andere alternatieve woonvorm wonen, stellen de aanwezigen.

Voorbeeldwoningen starters

•Appartementen kunnen wel gebouwd / verkocht worden voor een prijs onder de €200.000. Dan zijn starters qua hypotheek vaak ook goedkoper uit dan huren.

•Het is wel een belangrijke vraag hoe woningen betaalbaar gehouden kunnen worden in een markt waar de prijzen almaar stijgen.

○ Eén manier hiervoor is om de mogelijkheden tot uitbouwen te beperken. Dan kunnen woningen niet groter (en dus duurder) worden, en blijven ze beschikbaar voor de doelgroep.

○ Woningen bouwen voor starters of senioren kunnen redelijk hetzelfde zijn. Als je één product voor beiden bouwt (klein, niet goed uit te bouwen) kun je die ook goed bereikbaar houden voor beide doelgroepen.

○ ‘Beperkt’ bouwen geeft meer mogelijkheden om woningen bereikbaar te houden dan financiële instrumenten – zoals een starterslening. Financiële instrumenten drijven de prijs alleen maar verder op.

•Kleine koopwoningen zijn erg in trek. Woningen die Mijande Wonen afstoot worden momenteel snel verkocht. Nadeel van die woningen is dat ze vaak verduurzaamd moeten worden, waardoor ze alsnog duur zijn.

•Sociale huur voor starters: Mijande voegt nultredenwoningen toe, waar ook ouderen in kunnen wonen. Daarnaast verkoopt zij een aantal woningen per jaar. Verkoopwoningen zouden zeer goed voor starters kunnen worden ingezet – dat blijkt ook uit de praktijk de afgelopen jaren.

•In kernen als Lattrop (gemeente Dinkelland) wonen veel handige jongeren. Deze gaan liever zelf een woning bouwen dan een woning die nét niet aan de eisen voldoet kopen. Wat dat betreft zijn starters ook wel verwend, vinden verschillende aanwezigen – het is dus ook deels een luxeprobleem dat jongeren geen woning kunnen vinden.

•Wat is de ondergrens voor starters? Recent zijn er een aantal duplexwoningen gebouwd in Weerselo (gemeente Dinkelland). Deze zijn klein, en daardoor goedkoop. Ze sloegen goed aan.

•Inboeten aan kwaliteit om koopwoningen goedkoper te kunnen bouwen is geen goede optie voor de meeste starters, zeggen de aanwezigen. Dan moet je zo ver afschalen dat starters beter kunnen huren.

Kwaliteitskader: doorstromers en gezinnen

•We onderscheidden twee verschillende groepen: doorstromers en gezinnen. De aanwezigen gaven aan dat zij deze twee groepen eigenlijk niet los van elkaar konden zien wat betreft woonwensen.

•Over het algemeen staan doorstromers en gezinnen minder onder druk dan starters. Zij hebben al een woning, maar willen naar iets mooiers of ruimers doorstromen. Ze wachten tot er iets moois voorbij komt.

•Minimaal 98% wil een grondgebonden woning. Mensen in Dinkelland en Tubbergen gaan gezinnen echt in grondgebonden woningen. Wat betreft prijssegment klopt onze inschatting van €400.000 tot €450.000 goed.

Voorbeeldwoningen doorstromers en gezinnen

•Doorstromers en gezinnen zoeken met name naar vrijstaande woningen en 2-onder-1-kappers. Sommigen willen zelf een woning bouwen. Kavels moeten zo’n 400 tot 500 m2 zijn. Vroeger was dat vaker richting de 700 m2, dus tuinen mogen tegenwoordig een stuk kleiner zijn.

•Ondanks dat de doelgroep niet sterk onder druk staat, stellen verschillende aanwezigen dat er weinig aanbod is voor gezinnen. Dat komt deels doordat senioren niet doorstromen: zij houden zo geschikte woningen voor gezinnen ‘bezet’. Toch wil ook een groot deel van de gezinnen een nieuwbouwwoning, dus toevoegen van woningen voor gezinnen is gewenst.

○ Differentiëren van aanbod is erg belangrijk: voor verschillende doelgroepen, maar ook op verschillende typen locaties: vrije kavels, Rood voor Rood, inbreiding, uitbreiding, etc.

•Doordat beleid voornamelijk gericht is op inbreiding, worden planprocedures stroperig. Er zijn meer omwonenden, dus meer bezwaren, enzovoorts. Daardoor duurt het lang voor er gebouwd wordt.

Senioren

•Veel senioren die in de sociale huur wonen willen niet verhuizen. Dat komt mede doordat ze al in een relatief kleine woning wonen – er is dan geen noodzaak om door te stromen. Ook een deel van de ouderen die nu in een koopwoning wonen willen naar de sociale huur. Doordat ze met pensioen zijn komen ze daar ook vaker voor in aanmerking.

•Senioren kunnen vaak een woning in de prijsklasse van ongeveer €200.000 tot €400.000 kopen.

•Rijkere ouderen gaan niet in de sociale huur wonen. Zij zoeken meer naar luxe, bij elkaar – huurprijzen van €750 tot €1.250 per maand zijn dan zeer goed denkbaar.

○ Een groene setting is belangrijk. In Tubbergen is weinig plek om dat te realiseren, stellen een aantal aanwezigen. Het is met name de opgave om plekken te vinden waar je het (stedenbouwkundig) kunt inpassen. Wat meer aan de randen ligt dan voor de hand. Dat is alsnog relatief dichtbij het centrum – wat belangrijk is voor de nabijheid van voorzieningen.

○ Patiowoningen met een kap zouden erg goed passen: kwaliteit is erg belangrijk.

○ In de verhuur is het lastig een partij te vinden om die het langdurig in exploitatie wil nemen.

•Ook initiatieven als een Knarrenhof zouden zeer goed aanslaan in Dinkelland en Tubbergen, verwachten de aanwezigen. Vanuit onderzoek van Mijande Wonen is er echter weinig interesse in Knarrenhoven. Dat onderzoek was uitgezet onder 60-plussers die ingeschreven staan bij Mijande Wonen.

•Om meer woningen voor senioren te bouwen zijn kleinere kavels nodig dan nu gangbaar is. Zeker op locaties in de voorzieningenkernen. Daar zouden de gemeenten meer kleinere kavels uit moeten geven, zodat er ook seniorenwoningen kunnen worden gebouwd.

•Door te gaan experimenteren met kleine aantallen (paar projecten met bijv. 15 woningen) kunnen seniorenwoningen worden toegevoegd zonder risico op gebrek aan vraag. Op die manier kunnen de gemeenten kijken wat aanslaat, en wat eventueel minder goed loopt.

•Verhuizen blijft voor ouderen een grote stap. Uiteindelijk stromen niet veel ouderen door naar een nieuwe woning. Ouderen die wel verhuizen zijn vaak een jaar of 60. ‘Oude ouderen’ (van 75 jaar of ouder) verhuizen alleen nog uit noodzaak.

○ Bejaardentehuizen zijn er niet meer. Dus ouderen wonen tot hun 85e in hun eigen woning. Dat zorgt voor een uitgestelde verhuisbeweging. Nu komt dat langzamerhand wel op gang.

○ Het inzetten op doorstroming strookt niet echt met ‘Lang zult u wonen’, waarbij ouderen juist gestimuleerd worden zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen.

Vanuit kernen: onderzoeken per kern in Dinkelland en Tubbergen

•Over het algemeen wordt het beeld vanuit de kernenonderzoeken goed herkend.

•De aanwezigen zijn het er echter over eens dat er meer gebouwd moet worden. De ‘nulletjes’ in de tabellen van de kernenonderzoeken laten dan een vertekend beeld zien. Voor alle doelgroepen zijn er meer woningen nodig.

•Daarbij is het belangrijk om te vermelden dat door voor ouderen te bouwen, de meeste doorstroom op gang komt. Ouderen laten eengezinswoningen achter, die op hun beurt starterswoningen achterlaten.

Aanpassen bestaande voorraad

•Mensen in Dinkelland en Tubbergen willen met name nieuwbouw. Ze zijn vooral gericht op gemak. Er zijn aan de andere kant ook mensen die graag woningen opknappen – die vinden dat leuk en kunnen dat. Er zijn ten opzichte van de rest van Nederland veel mensen in deze gemeenten die zelf kunnen bouwen of opknappen.

○ Dat pleit volgens sommige aanwezigen voor het bouwen van seniorenwoningen, zodat er woningen vrijkomen. Die worden opgeknapt door jongere bewoners. Nu is er nog te weinig aanbod voor senioren.

•Bestaande woningen slopen, en daar nieuwe woningen bouwen. Dat is het beste in theorie. Woningen opknappen verbetert een woning wellicht, maar het blijft uiteindelijk een verouderde woning. Sloop en nieuwbouw is wel heel duur – en daardoor in de praktijk lastig.

•Verduurzamen door particulieren: daar de overheid volgens de aanwezigen actief geld in steken. Dat wordt heel lastig om met leningen te bewerkstelligen. Leningen moeten mensen terugbetalen, waardoor ze er terughoudend mee zijn.

○ Tegelijkertijd verduurzamen nieuwe bewoners vaak wel in duurzaamheid. Bij verhuizing is hét moment om een woning aan te pakken. Daar zijn ook subsidies voor, dus dat doen ook wel veel mensen.

Verslag woonzorgpanel woonvisies gemeente Dinkelland en gemeente Tubbergen (8 oktober 2020)

Aanwezig: Guus Starink (Gemeente Tubbergen), Daniëlle Bonenkamp (Gemeente Dinkelland), Hanneke de Rijter (Woningstichting Tubbergen), Marieke Leijssen (consulent wonen bij Mijande wonen), Jan Aman (Amanshoeve: kleinschalig particulier verpleeghuis en woningen ouderen), Tim Rodger en Sjaak Leferink (zorggroep Sint Maarten), Ellen Loohuis (Boerderijcampus: 3 locaties woonboerderijen, met VZ en beschermd wonen), Anneke Hampsink (beleidsmaker WMO voor Tubbergen en Dinkelland), Frits/Cris van (Twentse zorgcentra, collega van aveleijn , Pim Tiggeloven en Ellen Ootes (Companen).

Doel van de middag

De gemeenten Dinkelland en Tubbergen stellen beiden dit najaar hun nieuwe woonvisie op. Als input hiervoor zijn tijdens woonzorgpanel van 8 oktober j.l. de belangrijkste opgaven voor wonen en zorg verkend in beide gemeenten verkend.

Ouderen: Wachtlijsten en te laat op zoek naar passend wonen

Bij de Amanshoeve is de wachtlijst minimaal een half jaar en dit loopt verder op voor ouderen met zorgcategorie 4, 5 en 6. Zorgzwaarte 4 kan nog zelfstandig wonen, maar ook voor deze groep zijn er interne kamers met gedeelde voorzieningen. Je ziet dat de ouderen pas aankloppen als ze alleen staande kunnen blijven met hoge inzet van thuiszorg en ondersteuning van de omgeving. Ze gaan te laat op pad om iets te zoeken. Als je pas op zoek gaat als het water je tot de lippen staat is een wachtlijst echt vervelend. Meeste mensen houden te weinig rekening met de wachtlijsten. Er is daarin wel een verschil tussen alleenstaanden en echtparen. Als je in je eentje bent, ga je eerder op pad om wat te zoeken. Die zijn zich meer bewust van de afhankelijkheid. Met echtparen zie je dat ze elkaar staande houden en pas op zoek gaan naar een passende woning als een van de twee echt ‘onderuit’ gaat.

Sint Maarten merkt hetzelfde, de maatschappij is ontzettend terughoudend om ouders naar verzorgingstehuizen te brengen. Dat komt voort uit maatschappelijke druk. Het is een lastig vraagstuk waarom mensen nu eigenlijk ‘te laat komen’. Daarnaast is het ook de overheid die stimuleert om zo lang mogelijk thuis te blijven wonen. Juist als je het eerder op kan pakken en als mensen eerder bij je komen wonen is dat veel beter. Zowel voor familie, partner en de seniore zelf. Als mensen er op tijd wonen als ze nog zelfstandig zijn, kan het echt nog hun ‘thuis’ worden.

Misschien ligt daar ook wel een rol voor de zorgorganisatie, om daar opener en transparanten in te zijn. Wat gebeurt er achter die schuifdeuren? Goed overbrengen naar de bühne wat het inhoudt om daar te wonen. Een minder stigma zou de stap wel kleiner maken naar verpleeg of verzorging.

Toch zie je ook wel dat mensen zelf ook wel langer thuis willen wonen. Daarin zit ook wel een verschil tussen stad en platteland. In Twente helpen de kinderen tot het eind, terwijl dat vaak helemaal niet kan en ontzettend zwaar is voor de mantelzorgers. In de stad zetten ze de stap eerder. Vaak wanneer kinderen verder weg wonen, zijn ze er bewuster mee bezig. Dan moet je echt nadenken over zorg, terwijl het meer geleidelijk gaat als je bij elkaar in het dorp woont. Er wordt dan ook aangegeven dat er bijvoorbeeld ouderen uit Brabant of Amsterdam wonen in de Twentse verzorgingstehuizen.

De organisatie van de zorg is minstens zo belangrijk als de woningen

Er ligt ook een opdracht voor de zorgpartijen om te bouwen zodat dat de woningen ook voor andere doelgroepen geschikt zijn in de toekomst. Er zijn meerdere knoppen waar je aan kan draaien naast bijbouwen en stenen. Het gaat vaak voor een deel om de woning, maar het gaat nog veel meer over de zorg en of die dichtbij georganiseerd is. Er is te weinig zorgaanbod en ook gewoon te weinig handjes. Er moet daarom ook bij het bouwen van ouderenwoningen goed gekeken worden hoe je die handjes efficiënt bij de cliënt krijgt.

Zorg en services dichtbij worden steeds belangrijker voor bewoners. Er moet daarom meer ingezet worden op samenwerking tussen de aanbieders, om goed te kijken wat je al hebt in de omgeving. Denk aan de ouderwetse zusterpost in de wijk. Je moet goed kijken naar alle zorg- en servicevoorzieningen die al bestaan in de dorpen en of die voldoende gebruikt worden. De opgave zit niet zozeer in de fysieke opgave (al is gelijkvloers wel de eis) maar veel meer in de servicesfeer. Woningstichting Tubbergen geeft dan ook aan dat zij niet denken dat je het probleem niet alleen oplost met bouwen. Ze staan best open om te bouwen, maar het is misschien meer een verdelings- en organisatievraagstuk.

Locatie is ook erg belangrijk van de woningen, het gaat om afstanden naar voorzieningen en buurgemeenschappen toe. Je kan wel de hele woning aanpassen maar het moet wel goed liggen, anders is het zonde van alle moeite en overheidsgeld. Digitale middelen worden niet als dé oplossing gezien, dan kan je wel beeldbellen maar je zit wel uiteindelijk in je eentje in je woning.

Aanbod levensloopbestendige woningen

Wat is een belangrijk voor woningen voor ouderen

De overstap naar een appartement is vaak wel groot voor mensen die uit een vrijstaande ruime woning komen. De doelgroep die eind zeventig is en nog een hoop kan, die krijg je niet in een appartement. Als je die uit hun vrijstaande woning in het buitengebied wilt krijgen moet je ze toch wat meer bieden. Vaak is alles op de begane grond wel een eis, en ook toch nog wel een klein beetje ruimte buitenom maar niet een hele tuin om te onderhouden. Toch zijn er ook wel mensen die zo’n appartement zien zitten. Misschien wel iets meer dan vroeger, de ouderen van nu veranderen ook weer, dus hun woonwensen ook. Een ander aspect is dat het in een dorp uitmaakt wie er in het flatje wonen, en wat het beeld is dat er leeft van zo’n complex. Dat kan een aantrekkende of afstotende werking hebben.

Er komen nu ook veel aanvragen binnen van paren die nu wonen in het buitengebied. Die zijn op zoek naar een woning in nabijheid en in de buurt van de sociale omgeving. Daarvoor moeten eigenlijk een soort aanleunwoningen gebouwd worden in de dorpen. De huidige aanleunwoningen die er zijn, zijn allemaal al verhuurd. Het gaat daarbij wel allemaal om mensen uit de omgeving. Niet allemaal uit het eigen dorp precies, maar zeker regionaal van een dorp verder.

Er is een soort negatief beeld over de seniorenwoningen in Denekamp ontstaan, toen ze werden gebouwd was het heel populair. Dit komt ook deels omdat er geen buitenruimte is, dat is toch wel een afknapper voor veel mensen. In het centrum van Denekamp is het nu wel bijna alleen nog maar zorg, daar is ook niet iedereen positief over. Het centrum zit ‘stampvol met zorgcomplexen’, dat is ook niet meer zo goed voor de reuring in het dorp. Het is dan ook niet zo positief voor het winkelhart, daar wordt het niet levendig van.

We horen enerzijds dat jongeren vertrekken, en anderzijds dat de rijke westerling hierheen komt met pensioen. Dat trekt dus ook een ander type oudere aan, die rijker en iets jonger is. Die neigen misschien meer naar luxe en comfort. De eigen ouderen zijn veel kritischer op hun geld. Dat maakt het een gedifferentieerde vraag. Er is nog wel een sterke koopcultuur in beide gemeenten, al lijkt daar ook wel verandering in te komen. Er zijn ook mensen die willen hun nalatenschap verdelen terwijl je nog leeft. Toch zie je ook veel mensen die zuinig zijn, geen geld over de balk smijten en blijven kopen.

Corporaties zien wel dat mensen toch een grondgebonden woning willen. Er zijn ook wel appartementencomplexen gebouwd, maar veel ouderen vinden het toch wel een te grote stap vanuit hun grote vrijstaande woning. Corporatie zien dat het wel ‘jongere’ ouderen zijn die daar komen wonen. De woningen met zorg zijn altijd mensen van 80+. Die kloppen pas op het laatste moment aan. Het zijn nooit mensen rond de 70 zijn en nog prima ter been zijn.

Zorgwoningen zijn ook gewoon onder de huurtoeslaggrens te krijgen in de gemeenten. Ook met allemaal voorzieningen als ze dat willen. Ze zijn ook duurder te vinden in een duurder segment. Huurwoningen van bijvoorbeeld de Amanshoeve is niet alleen wonen, maar daar kan van alles bij geregeld worden. Het kan all-inclusive met eten erbij en andere dingen zoals schoonmaak, onderhoud en afwas. Ze kunnen alles uit handen nemen. De groep die nu oud wordt heeft ook wel geld te besteden.

In de vorige woonvisie stond woonzorg toevoegen in grote kernen, wil je dat weer?

Lastig om te zeggen, mensen verhuizen gewoon echt pas als het moet. Nu is er een initiatief in Deurningen, heel mooi initiatief. Er zijn daar geen voorzieningen, dus je kan je afvragen of dat op de lange termijn een gewenste ontwikkeling. Daar is het een initiatief uit het dorp, dan leeft dus wel en wil je mensen eigenlijk de ruimte geven.

St. Maarten merkt dat de zorgkantoren, de verpleeghuizen hebben nu te maken met gigantische wachtlijsten, voornamelijk dementie. Volledig pakket THUIS is lastig te organiseren vanuit budget technische redenen, dat is lastiger in een Deurningen dan in een grotere kern. 24uurs zorg is echt lastig i.v.m. financiering. Daar ga je dan echt mee worstelen, met steeds minder handen. In Deurningen heb je ook wel potentiële klandizie. Dus je kan ook kijken om het per kern te centreren met aanbieders. Iedere kern vergrijst. Zorgpartijen gaan over tot verkaveling, en verschillende partijen geven aan dat de huidige marktwerking niet werkt in de zorg. Het effect daarvan is dat er 3 thuiszorg-auto’s per straat rondrijden, dat is zonde. De belevenis bij cliënten is zo dat het niet uit wie het aanbiedt, terwijl het vanuit wetgeving zo is dat je als cliënt altijd zelf je zorg mag kiezen. Er loopt in een andere gemeente een pilot om het per gebied te gaan verdelen. Partijen geven aan nu net rond te komen met het aantal medewerkers, als we het werk niet handig gaan verdelen dan gaan we nog meer last krijgen van het tekort aan handjes. De afgelopen jaren zijn al zorglocaties en voorzieningen gesloten. In de plint zit geen dagbesteding meer, maar allemaal eettentjes. De inloopvoorziening is weggegaan. Kijk goed naar samenwerking en of je dingen kan organiseren samen en de krachten kan bundelen.

Ouderen met een middel(zware) zorgvraag

Meerdere partijen geven aan dat er zeker vraag is naar PG en somatische zorg. Het geschetste beeld van de woonzorgweter is herkenbaar. Sint Maarten zou graag willen opschalen met somatische zorg. In Ootmarsum en Weerselo wordt gekeken of ze daar somatische zorgwoningen kunnen realiseren. Wanneer het aankomt op transformatie kan dat wel lastig zijn met oudere gebouwen. Het is daarom vaak de vraag of je kan vernieuwen of dat er zelfs gekeken moet worden naar slopen en nieuwbouw. Een kleine twee jaar terug is de richting ingezet naar zorgwoningen voor middelzware zorg rondom de kernen. St maarten kiest er daarom wel voor om bij te bouwen bij de centrale hubs. Dit is belangrijk om het nu en in de toekomst logistiek houdbaar te houden. Daarvoor is het belangrijk ook samen te werken met collega- aanbieders.

De corporaties zien het ook geregeld dat dementerenden nog in de corporatiewoningen wonen. Dat komt bijvoorbeeld voor in de gelijkvloerse corporatiewoningen, deze mensen kunnen niet ad hoc doorstromen naar het verzorgingstehuis. De mensen willen zelf ook gewoon zo lang mogelijk blijven zitten. Corporaties kunnen daar zelf niet zoveel mee, terwijl dat wel op buurtgenoten kan drukken die zorg. Je kan enkel zeggen: bel de huisarts.

Het is echt een cultuur-ding, dat mensen terughoudend zijn tegenover zorg- en ouderenwoningen. Veel mensen willen echt in hun woning blijven wonen. Zorgpartijen vragen zich af waarom ouderen niet graag naar de zorgwoningen toe verhuizen. Er verhuizen bijvoorbeeld helemaal geen mensen van 65-70 naar de woningen toe. Terwijl zo’n woning echt nog je thuis kan worden als je er ‘op tijd’ komt te wonen. Als mensen pas op hun 85e naar een woning toe gaan, zijn ze er echt alleen voor het ‘einde’.

Overal mogelijkheden tot zorgwoningen of centreren?

Het is een lastige vraag of er in ieder dorpje zorgwoningen moeten zijn. Je wilt natuurlijk dat mensen zorg kunnen krijgen aan huis. Aan de andere kant is het ook zo dat er teveel ‘autootjes’ rondrijden om thuiszorg te leveren. De vraag is in hoeverre de gemeente zich moet bemoeien met het aantal zorgwoningen. Misschien komt er wel voldoende aanbod als je het aan de markt overlaat. De zorgpartijen geven aan dat wanneer iemand een initiatief heeft, dat daar dan goed over na gedacht hebben. Je weet wel of het potentie heeft voordat je eraan begint. Je denkt als ondernemer goed na voordat je ergens aan begint. Als de financier buiten de gemeente ligt vind je gemeente het goed. Als het vanuit de gemeente komt zetten ze meer de hakken in het zand. De gemeente heeft in de jeugdwet wel belang om het zo goedkoop mogelijk te houden. Daarnaast is het ook maatschappelijk, of je vanuit de maatschappij weerstand krijgt tegen een doelgroep. Daar moet je goed over communiceren.

Toch moet je als gemeente wel in de gaten houden of er voor alle groepen aanbod is. In de regionale woonagenda speelt dit ook, voor sommige groepen moet je het misschien op groter schaalniveau afspreken. Voor de hele regio geeft het een beter beeld om vraag en aanbod in kaart te brengen.

Knarrenhofjes, gemixt wonen en andere initiatieven

Met het soort initiatieven als het Knarrenhof werkt het goed in het begin, maar als iedereen tien jaar ouder is gaat het moeilijker worden. Kijk goed of dit op de langere termijn ook werkt. Eerste generatie gaat goed, daarna wordt het soms lastiger. Vraag je af of het over 15/20 jaar nog goed werkt. Soms moet je gewoon maar wat proberen en mensen de ruimte geven in de gemeente, dan komt er nog eens wat van de grond.

Misschien liggen er mogelijkheden om ouderen samen met jongeren te laten wonen. De jongeren hoeven er misschien niet eens te wonen, maar je kan het ook zo organiseren dat diensten en activiteiten samenkomen. Het gaat om handig en efficiënt gebruik van de voorzieningen die er zijn. Verenigingen kunnen in het dorp niet eens de broek ophouden, terwijl zorgpartijen allemaal bijvoorbeeld dingen organiseren. Daarnaast heb je niet overal een kroeg, terwijl je ook in een zorginstelling cafetaria-voorzieningen hebt. Dat samenbrengen is echt een zoektocht en vraagt om flexibiliteit.

In Denekamp gebeurt het ook wel eens bij Mijande dat het mengen met jongere bewoners lang niet altijd goed ontvangen wordt door oudere bewoners. Veel mensen in seniorenwoningen zijn daar gaan wonen voor de rust en voor de generatiegenoten. In de seniorenwoningen hoor je toch wel gemor wanneer er jongeren komen wonen. Dit vraagt om een goede intake aan de voorkant. Goed kijken wie je daar gaat plaatsen en hierin een goede match in maken. In Denekmap staan de ouderenwoningen soms nog wel een tijd leeg bij mutatie omdat er geen senioren zijn te vinden. Daar wonen allemaal 65 plussers, en met het plaatsen van een 35-jarige bewoner ging dat heel goed omdat goed gekeken bij de intake. Dit kon omdat het iemand was die betrokken is en zelf geen kinderen heeft en dat gaat prima samen daar.

Ondernemers wilden graag containerwoningen neerzetten voor jongeren en ouderen, maar dat loopt dan vast op wet- en regelgeving. Sta open voor functiemenging en buigzaam omgaan met bestemmingen.

Ondernemersvrijheid met kaders vanuit de gemeente

De gemeente moet wel een kader vaststellen natuurlijk, maar biedt ruimte aan ondernemers om zelf dingen te organiseren en creatief te zijn. Hoe meer je vast gaat leggen, hoe meer creativiteit eruit gaat. In je visie daarom niet teveel vastleggen wat je kan met een gebouw of als je er iets anders mee wilt. Meewerken in bestemmingsplannen. Voor de gemeente is het belangrijk om bij initiatieven te kijken naar de flexibiliteit. Dan zorg je ervoor dat het project of de woningen later ook nog voor iets anders gebruikt kan worden.

Voor een gemeente is het lastig te bepalen waar je aan mee wilt werken. Het is altijd mogelijk dat je ergens tijd en moeite instopt en dat dan de initiatiefnemer afhaakt. De reden kan ook zijn dat een bestemmingsplanprocedure lang duurt en dat je daardoor ingehaald wordt door de tijd. Daarom wil je als gemeente kritisch zijn in waar je energie en tijd in steekt. Aan de ene kant heb je wel kaders nodig, zonder het in beton te gieten. Het is logisch dat de gemeente wil zien of iets financieel haalbaar is en wil weten of er wel vraag naar is.

Mensen met verstandelijke beperking

Over de monitor uit de presentatie, die kent niet alle wooninitiatieven dus het aanbod is niet volledig. Er is nog wel een tekort, de vraag lijkt groter dan het aanbod. Dat is over de hele breedte, van laag tot hoog niveau en niet zelfstandige woningen, je ziet dat de vraag toeneemt. Ook de vraag naar gezinssituatie-wonen neemt toe. Dit is wonen met samen eten, koffie drinken en werken op bijvoorbeeld een boerderij. Deze vraag komt vooral vanuit binnen de gemeente. Er is bijvoorbeeld een principeverzoek ingediend voor een nieuwe locatie, voor kinderen van 18+ om daar naar uit te stromen en dan te blijven wonen. Daarvoor is de wachtlijst al vol, dat gaat snel.

Onder reguliere huurders bij corporaties zitten ook mensen met lichtere zorgzwaarte, die eigenlijk ook VG zouden zijn. Maar die zie je niet altijd terugkomen bij zorgpartijen. Dit zie je steeds meer. Deze mensen heb je als corporatie niet heel scherp in beeld, dat zie je pas als er problematiek ontstaat. Er zijn een hoop mensen die prima wonen met een licht-verstandelijke beperking. Gespikkeld wonen is er eigenlijk dus wel al heel veel, maar verstopt in de reguliere voorraad. Er is nog wel vraag naar extra lichtere zorgvormen maar dan gaat het om specifiekere vormen zoals een zorgboerderij. Dat is wel echt een keuze om daar te willen wonen en daarom lastig te voorspellen.

Mensen die zich aanmelden op de wachtlijst, gaan niet 8 jaar wachten totdat er plek is. Dan gaan ze naar een andere aanbieder, maar ook wel eens naar een andere gemeente. Er is steeds meer behoefte aan huis-nabij. Je hebt tegenwoordig bij de voetbal ook een G team, dus je ziet dat deze groep steeds meer een eigen plek heeft binnen de gemeente. Ouders willen hun kinderen ouder laten worden in de eigen gemeente, daar kiezen ze voor.

Twentse zorgcentra is wel nog op zoek en bezig met nieuwe locaties. Om ook 24-uurszorg te leveren moet je enige omvang hebben. De dagbesteding wil je combineren met wonen om je bedrijfscase rond te krijgen. Samenwerking tussen de verschillende zorgpartijen is er niet echt, ze zien elkaar vaak meer als concurrentie. De gemeente kan dit misschien wel aanmoedigen en aanreiken. Via de WMO enzo kan je zeggen hier zit als dagbesteding en hier zitten deze voorzieningen bijvoorbeeld. Het gemeente heeft een beter overzicht van alle aanbieders en voorzieningen.

Gewenste woning en prijsklasse

Als voorbeeld wordt genoemd voor mensen vanaf 23 jaar die nu 510 huur inclusief servicekosten betalen.

Voor initiatiefnemers is het belangrijk om vooraf duidelijkheid te hebben over of de gemeente het een zelfstandig huishouden vindt. Dan kan gaan over afvalstoffenheffing en dat soort zaken. Sommige zorgpartijen kiezen bewust voor 1 woning, zodat het echt een gezinssituatie is. Dan wil je niet voor iedere kamer dat soort heffingen betalen, dat wordt te duur.

Qua locatie kan je mooie plannen hebben over waar je het liefst de woningen wil hebben. Het is meer de vraag: waar is er nog iets vrij en waar kan je op anticiperen. Een specifieke locatie is niet belangrijk voor de inwoners, als ze maar een thuis hebben.

Een ander signaal is dat verstandelijk beperkte mensen steeds vaker een relatie hebben. De zorgpartijen zijn gewend om altijd een eenpersoonsvoorziening te hebben, maar nu zie je ineens dat er ook vraag is naar samenwonen. Vanuit senioren-wonen is dat al meer bekender, maar dan andersom. Daar gaan huishoudens van 2 naar 1. Qua grootte moet je denken aan 45/60 meter voor verstandelijk beperkten en 60 meter als ondergrens voor ouderen. Wanneer er woningen worden overgenomen van ouderenzorg-partijen wordt gekeken of ze kunnen worden getransformeerd naar de nieuwe doelgroep. De woningen zijn namelijk vaak te groot. Misschien is het zo dat zorgpartijen die voor VG bouwen misschien nu te klein bouwen. Daardoor kan je er later niet zoveel mee, uitwisselbaarheid is erg belangrijk. Daar ligt ook een rol voor de gemeente, om tegen partijen te zeggen: ‘denk daar aan en denk daar aan’. Juist over dingen die niet over je eigen vakgebied gaan kan je dingen over het hoofd zien. Er zijn wel veldnormen, maar je mag bouwen wat je wil. Je kan ondernemers helpen om zo mee te denken naar de toekomst toe. Geef daarom als gemeente aan hoe je het flexibel houdt.

BW/MO

Beschermd wonen

Er gaat een toename komen van mensen die vanuit beschermd wonen naar WLZ gaan. Hierin zie je vanuit Almelo naar Tubbergen, en vanuit Enschede naar Dinkelland. Het is in 60% van de gevallen zo dat mensen vanuit beschermd wonen weer teruggaan naar de WLZ. Het wordt wel lastig in de toekomst, als je dat echt als gemeente los moet regelen. Het is wel goed als je als gemeente je eigen mensen kan herbergen, maar je moet wel de juiste expertise kunnen leveren. St. Maarten ziet steeds meer psychiatrische problematiek bij ouderen. Die mensen stromen in op PG niveau. Daar moet je wel op voorbereid zijn en daar is niet iedere oudereninstelling op ingericht. Er zijn gesprekken met de gemeente Almelo en Enschede, en in principe blijft de verdeling zoals het is. Dus meer gecentreerd in de grote steden. Vanuit Enschede is er wel de roep om meer spreiding. Nu bepaalt de indicatorsteller van beschermd wonen met wie ze zaken doen.

Uitstroom van beschermd wonen

Het is heel individueel of het goed werkt bij de corporaties, bij de één past het goed in een gewone wijk, bij de ander zorgt het voor meer wrijving. Hierover is een regio-convenant met corporaties, daar zijn wel al afspraken over gemaakt. Over de bereidheid om een rol te spelen. Begeleiding moet wel echt goed zijn. Zijn niet altijd mensen met grote problematiek, maar soms wel. Je ziet in dit gebied wel dat je een andere vorm van dagbesteding moet aanbieden om relevant te blijven. Er zijn ook hoogopgeleide klanten, die had je vroeger niet. Die mensen hebben echt andere behoefte en behoefte aan een zinvolle bijdrage. Als je die naar werk moet bemiddelen, moet je ze wel wat kunnen bieden waar ze echt blij van worden. Het duurt soms 6/7 jaar om dat proces en die organisatie daarvoor goed op poten te krijgen. Hierbij is de afstand naar werk en andere sociale samenhang een heel groot ding. De bottleneck is vervoer, van de ene kant van Enschede naar de andere kant moeten kan een hele opgave zijn. Daar ontstaan dus problemen mee als mensen uitstromen en in een andere omgeving terechtkomen. Dat kan heel krap steken en daar is maatwerk voor nodig. Het vraagstuk is veel groter dan alleen een woning. Het is belangrijk waar de voorzieningen zijn en of iemand zijn draai vindt ligt er ook aan of de combinatie van wonen en werken goed past in de nieuwe situatie. Vaak betekent de sociale omgeving binnen de sociale werkplaats-achtige plekken veel voor mensen die hun leven op de rit proberen te krijgen. Die sociale kring is een belangrijk onderdeel van herstel. Wanneer mensen klaar zijn om zelfstandig te wonen, willen ze wel in hun vertrouwde cirkel blijven. Daarmee hangt ook samen dat wij misschien wel mensen in de eigen gemeente willen huisvesten, maar dat sommige mensen misschien wel in Enschede willen blijven. Een woonplek is zeer persoonlijk of het past en goed uitpakt.

GGZ

Voor corporaties gaat het ook vaak over reguliere woningen en huurders die tegen een grens aan lopen. Daar ligt dan een rol voor gemeente en zorgpartijen om te ondersteunen. Vaak moet het eerst heel erg worden voordat er iets gebeurt. Nu komt er pas zorg als het escaleert, maar je wilt bij spanningen eigenlijk mensen al eerder helpen. Liever ben je er al eerder bij.

Als gemeente heb je overleg met de centrumgemeente waar iemand vandaan komt, om te kijken waar iemand goed past. Je loopt wel aan tegen het informatie uitwisselen tussen corporatie en gemeente. Gemeente is bezig met ‘één toegang’, zodat mensen eerder met een zorgvraag aan durven kloppen en dat het beter geregeld is. Vroeger zat iedereen aan tafel, met scholen en kinderopvang enzo erbij, dat hielp dus wel bij de signalering. Nu loop je -mede door de AVG- achter de feiten aan.

Multi-problemen gezinnen

Werden genoemd als aanvulling op de besproken zorgdoelgroepen. Daar valt nog winst te behalen in combinatie met zorg, het zijn gezinnen waar veel signalen uitkomen. Die wil je tijdelijk kunnen opvangen als geheel gezin. Nu kan je alleen met kinderen aan de slag, maar dat schiet niet op. Het liefst biedt je zorg aan hele gezinnen om cirkels te doorbreken, daar zit wel potentie in.

Richtinggevend kader woningbehoefte per doelgroep

Starters

Doorstromers

Gezinnen

Senioren

•Aantal starters naar verwachting balans de komende tien jaar

•Verhuisgeneigdheid: jaarlijks verhuist circa 20 tot 25%

•Aantal doorstromers neemt naar verwachting licht af de komende tien jaar

•Verhuisgeneigdheid: jaarlijks verhuist circa 0 tot 5%

•Aantal gezinnen neemt naar verwachting af de komende tien jaar

•Verhuisgeneigdheid: jaarlijks verhuist circa 0 tot 5%

•Aantal senioren neemt naar verwachting toe de komende tien jaar

•Verhuisgeneigdheid: jaarlijks verhuist circa 0 tot 5%

Woningtype

Sterke voorkeur voor grondgebonden woningen. De meest kapitaalkrachtige starter wenst direct een 2-onder-1 kap woning, maar een rij- of hoekwoning is ook een optie.

Sommige alleenstaande starters opteren een appartement in een van de grotere kernen. Starters zoeken vooral een reguliere woning. Mogelijk beperkte vraag naar alternatieve woonvormen als Tiny Houses. Kansen voor boven- / benedenwoning (gericht op alleenstaanden) met uitstraling van een grondgebonden woning.

Woningtype

Sterke voorkeur voor grondgebonden woningen; 2-onder-1 kap en vrijstaande woningen. Ook zelfbouw is bij een deel van de doelgroep gewenst. Kavels dienen dan tot ongeveer 400 à 500 m² te gaan.

Woningtype

Sterke voorkeur voor grondgebonden woningen. De woonwensen zijn vergelijkbaar met doorstromers, maar gezinnen neigen wat sterker naar vrijstaand wonen. Ook zelfbouw is bij een deel van de doelgroep gewenst. Kavels dienen dan tot ongeveer 400 à 500 m² te gaan.

Woningtype

Voorkeur voor een grondgebonden nultredenwoning. Bijvoorbeeld een patio met kap. Deze woningen zijn kleiner dan hun huidige woning, maar hebben voldoende ruimte voor 2 slaapkamers boven (en zouden daarmee ook geschikt zijn voor starters) Op beperkte schaal is een appartement mogelijk, maar voornamelijk in de buurt van winkels en zorgvoorzieningen in de grotere kernen. Appartementen moeten voldoende ruim zijn (120 tot 140 m²). De vraag naar hofjeswonen is in vrijwel elke kern aanwezig.

Prijsklasse

De meeste starters zoeken een koopwoning in het segment tot €250.000. Maar een deel van de starters heeft de financiële mogelijkheden om een woning van €250.000 tot zelfs €400.000 te betalen. In de huur zoekt men primair in het sociale segment (< €737), in beperkte mate daarboven (tot ongeveer €950).

Prijsklasse

Doorstromers hebben relatief veel te besteden (door overwaarde op huidige woning). Zij zoeken in het segment van ongeveer €300.000 tot €500.000.

Zij kunnen in de huur een prijs betalen van gemiddeld €1.000 tot €1.250.

Prijsklasse

Gezinnen hebben relatief veel te besteden (door overwaarde op huidige woning). Zij zoeken in het segment van ongeveer €350.000 tot ver boven de €500.000.

Zij kunnen in de huur een prijs betalen van gemiddeld €1.000 tot €1.250.

Prijsklasse

Senioren zoeken vaak een koopwoning in de prijsklasse €200.000 tot €350.000, maar voor een aantrekkelijke plek is men bereid €300.000 tot €450.000 te betalen.

In de huur zoekt men primair in het sociale segment (< €737), maar voor een aantrekkelijke woning op een goede plek is particuliere huur ook een optie (tot ongeveer €1.250).

Richtinggevend kader woningbehoefte per kern

Denekamp

Deurningen

Lattrop-Breklenkamp

Noord Deurningen

Ootmarsum

Starters

Een deel heeft behoefte aan goedkope koop, maar een deel heeft meer mogelijkheden. Nadruk ligt op grondgebonden woningen (rij-/hoek), maar er is ook enige vraag naar (koop)appartementen. Enige vraag naar middenhuur.

Starters

Er is behoefte aan goedkope koopwoningen en woningen in het middensegment.. Daarbij kan het gaan om kleine grondgebonden woning, maar (op beperkte schaal) ook een appartement.

Starters

Er bestaat een sterke (zelf)bouwcultuur in de kern. Er is vraag naar kavels (ongeveer 250-300 m²) om zelf een grondgebonden woning te kunnen bouwen.

Starters

Het aanbod aan goedkope koopwoningen is beperkt. Er is vooral behoefte aan grondgebonden koop. Vooral voor alleenstaande starters is het aanbod beperkt.

Starters

In potentie beschikt de huidige voorraad over relatief veel goedkope woningen, maar deze komen beperkt beschikbaar en zijn de afgelopen jaren in prijs gestegen. Opgave om het aanbod aan goedkope koop (grondgebonden of appartement) uit te breiden.

Gezinnen / doorstromers

Lichte groei van het aantal gezinnen verwacht, maar er wordt ook vrijkomend aanbod vanuit bestaande voorraad verwacht. Er ligt een beperkte kwantitatieve opgave

Gezinnen / doorstromers

Een groot deel van de woningvoorraad bestaat uit ruime grondgebonden woningen. Doelgroep neemt de komende jaren wel af.. Beperkte opgave voor betaalbare woningen voor gezinnen.

Gezinnen / doorstromers

Een groot deel van de woningvoorraad bestaat uit ruime grondgebonden woningen. Doelgroep neemt de komende jaren af. Een beperkteen kwantitatieve opgave, mogelijk beperkt een kwalitatieve opgave.

Gezinnen / doorstromers

Er is een groot aanbod aan dure vrijstaande koopwoningen. Maar de groep gezinnen neemt komende jaren nog wat toe. Mogelijk beperkt woningen toevoegen als doorstroming van senioren stokt.

Gezinnen / doorstromers

Een groot deel van de voorraad bestaat uit ruime grondgebonden koopwoningen. Kwantitatief geen grote opgave, wel een kwalitatieve opgave (renovatie / vervanging), omdat een deel verouderd is.

Senioren

Deze groep groeit het sterkst de komende jaren. De nabijheid van voorzieningen zorgt voor een extra aantrekkingskracht. Vooral behoefte aan levensloopgeschikte woningen (met name koop, deels in de huur). De vraag naar appartementen is daarbij ongeveer even groot als grondgebonden woningen.

Senioren

Behoefte aan levensloopgeschikte woningen. Streven naar flexibel woonproduct dat zowel voor senioren als starters aantrekkelijk is.

Senioren

Deze groep groeit het sterkst, terwijl het aanbod beperkt is. Er is behoefte aan grondgebonden levensloop-geschikte woningen, mogelijk in de vorm van hofjeswonen.

Senioren

Doelgroep neemt de komende jaren toe. Er is vraag naar grondgebonden levensloopgeschikte woningen, met name in de koop, maar een deel van de ouderen wenst een huurwoning.

Senioren

Doelgroep neemt sterk toe. Er is behoefte aan levensloopgeschikte woningen (zowel geschikt voor starter als senior). Hofjeswoningen zijn mogelijk kansrijk. Er is zowel vraag naar betaalbare koop als middeldure huur.

Rossum

Saasveld

Tilligte

Weerselo

Agelo

Buitengebied

Starters

Er is behoefte aan betaalbare grondgebonden woningen, zowel huur als koop.

Starters

Starters zoeken een woning om een gezin te kunnen stichten; een ruime grondgebonden koopwoning. Streven naar een woonproduct dat (1) betaalbaar is voor de doelgroep en (2) tegemoet komt aan de kwalitatieve wens. Ongeveer de helft van de starters zoekt een betaalbaar grondgebonden woningen, de andere helft heeft meer mogelijk ook in het middeldure segment.

Starters

Doelgroep zoekt een ruime koopwoning of een kavel (200-300 m²) om zelf een woning te kunnen bouwen.

Starters

Met name voor alleenstaande starters is het woningaanbod beperkt. Er is vraag naar een flexibel woonproduct dat aantrekkelijk is voor zowel starters als senioren (met name in de huur, mogelijk ook in de koop).

Starters

Behoefte aan toevoegen van betaalbare grondgebonden starterswoningen. Zodat jongeren de kans krijgen om in Agelo te blijven wonen

In het buitengebied is er sprake van een beperkte woningbouwopgave. Deze is niet specifiek toe te delen aan de verschillende doelgroepen. Per plan zal gekeken moeten worden naar een maatwerkbenadering, waarbij voor meerdere doelgroepen gebouwd kan worden. Gelet op de landschappelijke kwaliteit, het beschikbare (bestaande vastgoed) en de ligging ligt het voor de hand dat nieuwbouw vooral ten goede zal komen aan gezinnen die op zoek zijn naar een landelijk woonmilieu.

Gezinnen / doorstromers

Een groot deel van de voorraad bestaat uit ruime grondgebonden koopwoningen. Kwantitatief beperkte opgave, wel een kwalitatieve opgave (renovatie / vervanging), omdat een deel van de voorraad verouderd is.

Gezinnen / doorstromers

Het huidige aanbod aan gezinswoningen is relatief duur. Er is vraag naar gezinswoningen in het middeldure segment. Er is behoefte aan een mix van woningtypen (rij/hoek/vrijstaand/ 2-onder-1 kap).

Gezinnen / doorstromers

Een groot deel van de woningvoorraad bestaat uit ruime grondgebonden woningen. Doelgroep neemt komende jaren af. Kwalitatieve opgave om bestaande voorraad op peil te houden. Beperkte kwantitatieve opgave als de doorstroming stokr

Gezinnen / doorstromers

Er is veel aanbod aan ruime koopwoningen. Kwalitatief mogelijk een opgave. Er is enige vraag naar kavels voor zelfbouw.

Gezinnen/ doorstromers

Het huidige aanbod aan gezinswoningen is relatief duur. Kwantitatief beperkte toevoeging van betaalbare gezinswoning nodig..

Senioren

Deze groep groeit het sterkst de komende jaren. Er is behoefte aan levensloopgeschikte woningen, bijvoorbeeld in de vorm van een hofje. In beperkte mate is er vraag voor appartementen.

Senioren

Weinig aanbod aan levensloopgeschikte woningen, maar tot op heden is de vraag beperkt. Ouderen blijven vaak zitten in huidige woning. Op lange termijn zal de vraag mogelijk opkomen.

Senioren

De groep groeit sterk, maar wil vaak het liefst zolang mogelijk in de huidige woning blijven. Op beperkte schaal toevoegen van levensloopgeschikte woningen (wellicht ook aantrekkelijk voor starters) mogelijk in de vorm van hofjeswonen.

Senioren

Er is veel vraag naar levensloopgeschikte woningen, terwijl het aanbod beperkt is. Streven naar een flexibel woonproduct dat zowel voor starters als senioren aantrekkelijk is. Het gaat daarbij om huur- (sociaal en vrije sector) als koopwoningen.

Senioren

Het aantal 65+ huishoudens stijgt. Aandacht voor levensloopgeschikt maken van de bestaande voorraad.