Aanhef
Kansen uit buiten
Over hoe u kunt slopen en bouwen rond Deventer om er mooi en prettig te wonen en werken
Beleidsregels actualisatie 2025
Voorwoord
Veranderingen bieden kansen om buitengebied te verfraaien en leefbaarheid te vergroten
Wie in het buitengebied van de gemeente Deventer woont of er regelmatig komt, kan het niet ontgaan: het buitengebied van de gemeente Deventer is volop in verandering. Boeren besluiten hun bedrijf te verplaatsen, te veranderen of te stoppen. Steeds meer mensen ontdekken het platteland als prachtig gebied om te wandelen, te fietsen of op andere manieren te ontspannen. En ook het belang van een goede balans met de natuur wordt steeds duidelijker.
Al die veranderingen zijn kansen om het buitengebied te verfraaien en de leefbaarheid te vergroten. Om die ontwikkeling te ondersteunen, heeft de gemeente Deventer het Kansen uit buiten-beleid. Kansen uit buiten biedt eigenaren van vastgoed in het buitengebied de mogelijkheid om landschapsontsierende gebouwen te vervangen door woningen.
Dat beleid is niet nieuw, en dat zie je: in het Sallandse landschap rond Deventer zijn al volop voorbeelden te vinden van vernieuwde erven. Woningen op de plaats waar voorheen stallen of andere bijgebouwen stonden, meer streekeigen bomen en struiken, nieuwe poelen voor kikkers en nestkasten voor uilen, zwaluwen en andere boerenlandvogels.
Daarmee biedt het Kansen uit buiten-beleid voordelen voor alle betrokkenen: het slopen van leegstaande agrarische gebouwen biedt mogelijkheden aan de eigenaar, nieuwe bewoners komen thuis op een bijzondere plek en dragen bij aan de leefbaarheid en, niet in de laatste plaats, het buitengebied wordt nog mooier.
De gemeente Deventer is zich terdege bewust van het culturele erfgoed dat het platteland vertegenwoordigt. Dat beschermen we, en we staan zeker niet alle veranderingen toe. Karakteristieke boerderijen en schuren blijven behouden, nieuwe woningen moeten passen in hun omgeving. En het buitengebied mag zeker geen nieuwe woonwijk van Deventer worden.
Het eerste Kansen uit buiten-beleid dateert uit 2019. Op basis van de ervaringen van de afgelopen jaren, hebben we het beleid nu geactualiseerd en een aantal zaken toegevoegd: een wisselkoers voor het omzetten en uitbreiden van een recreatiewoning en een wisselkoers voor kleinere woningen. De aangepaste regels staan in het document dat voor u ligt: Kansen uit Buiten - Over hoe u kunt slopen en bouwen rond Deventer om er mooi en prettig te wonen en werken. Zo kunnen we vastgoedeigenaren nóg beter ondersteunen bij de verfraaiing van het platteland.
Ik kijk ernaar uit om de resultaten daarvan de komende jaren te ontdekken in ons mooie buitengebied!
Lars Wijnhoud
Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling
Voorwaarden en criteria
Wonen en werken op z’n Sallands
Het buitengebied van Deventer is mooi en dat willen we graag zo houden. U kunt er dan namelijk fijn wonen en recreëren. Het buitengebied van Deventer is in ontwikkeling en ook dat willen we graag zo houden. U kunt er dan namelijk ook prettig werken. Dat is wonen en werken ‘op z'n Sallands'.
Balans
In het buitengebied mooi en prettig wonen en werken tegelijk vraagt om een goede balans. De balans tussen het behoud van ons mooie Sallandse landschap en ruimte voor economische ontwikkeling. De balans tussen beschermen en ontwikkelen en tussen bewaren en vernieuwen. Dat alles bij elkaar is een fikse uitdaging.
Deze uitdaging gaan we graag aan, het liefst samen met u als initiatiefnemer. Met de juiste balans maken we ruimte voor uw plannen om mooi en dynamisch te wonen en werken in het buitengebied van Deventer.
Leegstand en asbest
In ons buitengebied komt agrarische bebouwing vrij. Dat is te zien aan de vele leegstaande gebouwen. Deze ontwikkeling gaat voorlopig nog wel door. Bedrijfsgebouwen vormen het grootste deel daarvan en woningen de rest. Veel van deze bebouwing ontsiert het landschap of zal dat doen als er niets mee wordt gedaan.
In ons buitengebied hebben we ook nog te maken met asbestdaken. Er is geen verbod op asbestdaken, maar vanwege de mogelijke gezondheidsrisico’s wordt het verwijderen van deze daken gestimuleerd met het toekennen van extra sloopoppervlakte.
Slopen en bouwen, bouwen en slopen
Er bestaan regelingen om u te helpen bij de sloop van landschapsontsierende gebouwen op uw erf. Door deze te slopen maken we ons Sallandse buitengebied mooier. De regelingen kunt u ook benutten om te bouwen. Het buitengebied is immers ook in ontwikkeling.
Voorwaarden en criteria
Elk initiatief om te bouwen en/of te slopen wordt getoetst aan een aantal criteria en voorwaarden. Het is dus belangrijk dat we precies weten wat we bedoelen met bepaalde termen. Daarom leest u hierna de definities van de voorwaarden en criteria die u steeds ziet terugkomen in de toelichting op de regelingen.
Compensatie met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit
Investeringen in de ruimtelijke kwaliteit die worden bekostigd door de overheid, of dit nu de gemeente, de provincie of het Rijk is, tellen niet mee als compensatie. Bekostiging door de overheid vindt bijvoorbeeld plaats als er een subsidie wordt verleend, bijvoorbeeld de Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties met piekbelasting (Lbv plus-regeling). Deelnemers aan deze regeling krijgen de kosten van het slopen van bepaalde bebouwing vergoed. Het slopen van die bebouwing telt dan niet mee als compensatie voor ontwikkelingsruimte. Sloop van gebouwen die als onderdeel van de ontwikkeling wel gesloopt worden, maar niet onder de Lbv plus-regeling vallen, tellen wel mee als compensatie voor ontwikkelingsruimte. Het moet dan wel gaan om een gebouw met een minimale oppervlakte van 100 m². Van bekostiging door de overheid is geen sprake als de vervangingswaarde van te slopen bouwwerken (geheel of gedeeltelijk) wordt vergoed.
Ruimtelijke kwaliteit
De Omgevingsverordening Overijssel 2024 definieert ruimtelijke kwaliteit als “het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is” (artikel 1.1, bijlage 1 Begripsbepalingen). Een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit is de eerste voorwaarde bij elke toepassing van de regelingen binnen Kansen uit buiten. Die verbetering gebeurt op twee manieren: door de sloop van landschapsontsierende gebouwen en door landschappelijke inpassing en verbetering van locaties.
Landschapsontsierende gebouwen
Gebouwen zijn landschapsontsierend wanneer ze door hun omvang, functie, situering, materiaalgebruik, staat en/of verhouding tot hun omgeving niet passen in het Sallandse landschap. Monumenten en gebouwen met cultuurhistorische of karakteristieke waarde blijven buiten beschouwing, want die willen we bewaren en beschermen als basis van het erf. Of gebouwen wel of niet het landschap ontsieren, bepaalt de gemeente.
Landschappelijke inpassing en verbetering
Het resultaat van landschappelijke inpassing en verbetering van een erf is dat het erf zich voegt in het landschap, met behoud of verbetering van de erfstructuur. Die inpassing en verbetering moeten passen bij de gebiedskenmerken en overeenstemmen met het Landschapsontwikkelingsplan Salland (LOP 2008) en de welstandsnota. Het proces van landschappelijke inpassing en verbetering leidt ook tot versterking van de cultuurhistorische en ecologische waarde van het perceel en de directe omgeving. U geeft de landschappelijke inpassing en verbetering van het erf weer in uw erfinrichtingsplan.
Natuurinclusief bouwen
Bij (nieuw)bouw en renovatie is natuurinclusief bouwen (NIB) het uitgangspunt. Natuurinclusief bouwen is het oprichten van bouwwerken en inrichten van de omgeving van de gebouwen zodanig dat de natuurwaarden er baat bij hebben. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt volgens een zogenaamd puntensysteem een bepaald aantal en bepaalde soorten maatregelen verplicht gesteld, waardoor de natuur bij de ontwikkeling een plaats krijgt. Het gaat daarbij om maatregelen in de categorieën nest- en verblijfplaatsen, groendak en andere beplantingen, en amfibieën en insecten.
Vaak is er een overlap met de eis van landschappelijke inpassing. Daarom geldt als uitgangspunt dat maatregelen die zijn bedoeld voor de landschappelijke inpassing, ook kunnen meetellen als NIB-maatregel. Achterliggende gedachte is dat met de eis van landschappelijke inpassing, de natuur al een belangrijke plek heeft in ontwikkelingen in het buitengebied. In de praktijk betekent dit dat na het ontwerpen van de landschappelijke inpassing meestal nog een aantal NIB-maatregelen in de categorieën nest- en verblijfsplaatsen en amfibieën en insecten moet worden toegepast.
Karakteristieke gebouwen
Of gebouwen wel of niet karakteristiek zijn, hangt samen met aspecten als streekeigenheid, herkenbaarheid en gaafheid. Voor deze aspecten hanteert de gemeente een score. Gebouwen die hoog scoren staan als karakteristiek genoemd in het omgevingsplan gemeente Deventer. Gebouwen die daarin niet genoemd staan als karakteristiek kunnen misschien na verbetering, herstel of restauratie alsnog karakteristiek worden. De gemeente toetst dat aan een aantal criteria: de relatie met het landschap, de erfstructuur en erfinrichting, de streekeigen verschijningsvorm en herkenbaarheid, de mate van gaafheid en de architectonische en cultuurhistorische waarde.
Regelingen en kansen
De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) van de provincie Overijssel
1De provincie Overijssel heeft in 2009 de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) ingevoerd. Deze is op dit moment opgenomen in artikel 4.11 van de Omgevingsverordening Overijssel 2024. De KGO vormt de basis voor het gemeentelijk beleid voor het buitengebied van Deventer.
biedt mogelijkheden aan gemeenten en hun inwoners en ondernemers. Met het beleid Kansen uit buiten geven we invulling aan de KGO en kunnen we de mogelijkheden ervan benutten. Wat voor de toepassing van die regelingen de voorwaarden zijn, hebt u hierboven al kunnen lezen: een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door de sloop van landschapsontsierende gebouwen, door landschappelijke inpassing en verbetering, door natuurinclusief bouwen, door het behoud van karakteristieke gebouwen en door ecologische kansen te benutten.
Kansen uit buiten zijn beleidsregels.
2Zie titel 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht.
Deze beleidsregels zijn bedoeld om te beschrijven hoe het gemeentebestuur van Deventer omgaat met het verlenen van omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten
3Zie artikel 5.1, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet.
en het wijzigen van het omgevingsplan
4Zie artikel 4.1, eerste lid, en artikel 4.2, eerste lid, van de Omgevingswet.
, voor ontwikkelingen in het buitengebied van Deventer waarop de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving
5Zie artikel 4.11 van de Omgevingsverordening Overijssel 2024.
van toepassing is.