Welstand De Ronde Venen

1.1 | Aanleiding

Voor het perceel Donkereind 24 - 24a bestaat het voornemen om een kleinschalige paardenhouderij op te richten. Om dit mogelijk te maken wordt het geldende bestemmingsplan momenteel aangepast. Hierbij wordt ook de woning aan Donkereind 24a conform de bestaande situatie bestemd. Bij het bestemmingsplan is ook een beeldkwaliteitsplan nodig om de gewenste sfeer van de bebouwing en de buitenruimte te waarborgen. Met dit rapport voorzien we hierin. Dit beeldkwaliteitsplan zal gelijktijdig met het bestemmingsplan worden vastgesteld.

In deze versie van het beeldkwaliteitsplan zijn er aanpassingen verwerkt naar aanleiding van aanbevelingen van de gemeente De Ronde Venen. De bebouwing kent een andere configuratie en er is nadere vanuit landschappelijk oogpunt naar het plan gekeken.

1.2 | Leeswijzer

Na deze inleiding bevat dit beeldkwaliteitsplan in hoofdstuk twee een korte ruimtelijke analyse van de stedenbouwkundige en landschappelijke context van de locatie en zijn directe omgeving. Hoofdstuk drie behandelt na een omschrijving van het beoogde planvoornemen de richtlijnen voor de beeldkwaliteit van de bebouwing en de buitenruimte.

2.1 | Bebouwingslint

Het plangebied ligt aan het Donkereind. Een bebouwingslint dat de polder Groot Wilnis-Vinkeveen doorsnijdt. Het lint is noord-zuid gericht en verbindt de buurtschappen Donkereind en Demmerik met Vinkeveen. De locatie is onderdeel van het buurtschap Donkereind.

Hier is sprake van verspreid liggende bebouwing met een wisselend karakter. Het merendeel betreft woonbebouwing, al dan niet in combinatie met achterliggende agrarische bedrijvigheid.

De locatie ligt aan de westzijde van het lint te midden van een vrij compact bebouwingscluster. Alle percelen aan deze zijde van het lint zijn hier bebouwd. Het betreffen vooral lintwoningen met een kleine korrel die sterk op het lint zijn gericht. Aan de overzijde van het lint ligt de bebouwing meer verspreid en zijn er ook onbebouwde kavels die voor veel contact tussen lint en landschap zorgen. Tegenover de planlocatie is er sprake van zo’n open kavelslag. Wat verder naar het zuiden zijn beide zijden van het lint open. Hier eindigt het compacte bebouwingscluster en zijn er enkele open kavelslagen voordat het volgende bebouwingscluster begint.

2.2 | Polderlandschap

Achter de bebouwde percelen aan het lint strekken de kavels van de polder Groot Wilnis-Vinkeveen zich uit. Langgerekte kavels die licht overhoeks op het lint aansluiten. De kavels hebben een licht variërende kavelbreedte en worden van elkaar gescheiden door brede grillige kavelsloten. Het merendeel van de kavels is open weideland. Enkele kavelslagen zijn geheel of gedeeltelijk besloten met bosperceel. De kavels van het polderlandschap worden onderbroken door een brede achtersloot aan de westzijde om vervolgens onder een lichte andere hoek door te lopen. Ten westen van deze kavels ligt de ringdijk van de Polder Groot Mijdrecht. De polder kent een veel regelmatigere verkaveling en onderscheidt zich van de polder Groot Wilnis - Vinkeveen.

2.3 | Bebouwingsbeeld

Het bebouwingsbeeld is vrij gevarieerd. De lintbebouwing kent een wisselende bouwmassa, kaprichting, vormgeving en bouwperiode. De woningen hebben wel allemaal een bouwmassa van één laag met kap. Het overheersende beeld is traditioneel met bakstenen gevels en zadeldaken of mansardedaken van oranje of antraciete pannen. De woning in het plangebied op nummer 24a onderscheidt zich van dit beeld. De woning kent een grotere afstand tot het lint, heeft een grotere korrel, een afwijkende gevelmaterialisatie en een samengesteld rieten dak.

2.4 | Planlocatie en omgeving

Het plangebied bestaat uit twee langgerekte kavelslagen met centraal daartussen een brede grillige poldersloot. Beide kavels zijn ingevuld als open weiland en staan via een brug over de poldersloot met elkaar in verbinding. De zuidelijke kavel wordt aan de lintzijde afgesloten door het woonperceel van nummer 24, dat tot het plangebied hoort. De noordelijke kavel wordt door meerdere woningen afgesloten van het lint. De twee noordelijke woningen op deze kavelslag horen niet tot het plangebied. De zuidelijke woning op nummer 24b is onlangs gesloopt en hier wordt momenteel een nieuwe bedrijfswoning gebouwd.

3.1 | Beschrijving planvoornemen

Het planvoornemen betreft de realisatie van een paardenhouderij. Het plan omvat twee bouwdelen die worden verbonden door een lagere passage.

In het achterste gebouw wordt een rijbak gerealiseerd, met een footprint van circa 66 x 21 meter.

Het voorste gebouw, waarin de paardenboxen en diverse bijbehorende ruimten zijn voorzien, zal in de eerste fase kleiner zijn en later worden uitgebreid. In de eerste fase wordt een volume gerealiseerd met ruimte voor 6 paardenboxen. Pas na het verkrijgen van de benodigde natuurvergunning en als de grondgebondenheid is gewaarborgd, wordt dit volume uitgebreid naar 20 paardenboxen. De uitbreiding in de tweede fase betekent dat de 1- en 2-jarige bloemenweide verdwijnt.

De paardenhouderij wordt gesitueerd op de noordelijke kavelslag, op ruime afstand van de lintpercelen. De ruimte tussen het gebouw en de lintpercelen wordt benut voor ontsluiting, bevoorrading, parkeren, een longeerbak/stapmolen en groen. De bestaande schuur in de noordoosthoek van het plangebied blijft behouden.

De zuidelijke kavelslag blijft onbebouwd en wordt heringericht als open weiland, waarbij bestaande verharding en bebouwing wordt verwijderd. De kavelsloot tussen beide percelen blijft behouden.

3.2 | Beeldkwaliteit bebouwing

Situering

•De gebouwen komen op de noordelijke kavelslag te staan en volgen de richting van het landschap.

•Door het concentreren van de gebouwen op het noordelijke deel, achter de bebouwing aan het lint blijven doorzichten naar het open landschap behouden.

•De gebouwen houden afstand tot het woonperceel op nummer 22 en staan op de achterste helft van de noordelijke kavelslag.

•De gebouwen houden afstand tot de westelijke achtersloot om ruimte voor een goede aansluiting en een open beeld aan het water te houden.

•De gebouwen houden voldoende afstand tot de centrale kavelsloot zodat er hier een goed doorzicht naar het achterliggend landschap ontstaat.

Bouwmassa

•Beide gebouwen krijgen een eenduidig, eenvoudig en herkenbaar hoofdvolume met een rechthoekige plattegrond en een eenvoudige kap.

•De dakvorm en dakrichting van de gebouwen accentueren de lengterichting van het landschap en zijn over beide volumes in het geheel herkenbaar.

•De maximale goothoogte bedraagt 4 meter en de maximale bouwhoogte 7,5 meter.

•Bij het achterste volume mag het dak zweven en loskomen van de gevel teneinde open ruimte tussen dak en gevel te creëren. Dit volume, de rijbak, heeft een omvang van circa 66 x 21 meter.

•In de eerste fase zal er in het voorste volume ruimte zijn voor 6 paarden, met een omvang van circa 26 x 19 meter.

•Na verkrijging van de natuurvergunning en de grondgebondenheid zal de stal worden uitgebreid naar 20 paarden, met een volume van circa 46 x 19 meter. De 1 en 2-jarige bloemenweide zal hiermee verdwijnen.

Vormgeving

•De gebouwen krijgen een hoogwaardige, luxe uitstraling passend bij het ambitieniveau van de handelsstal.

•De gevels van het gebouw zijn overwegend houten gevels in een materiaaleigen of neutrale rustige kleurstelling.

•Daar waar de gevels open dienen te zijn mogen deze als ‘horselounge’ gevels uitgevoerd worden.

•De oostelijke kopgevel is de meest representatieve gevel. Bij deze gevel wisselen transparante gevelopeningen en gesloten houten geveldelen elkaar op speelse wijze af zodat een aantrekkelijke gevelcompositie ontstaat.

3.3 | Beeldkwaliteit buitenruimte

Entree- en bebouwingszone

•Het oostelijk deel van het perceel is de entree tot het gebied. In aansluiting op de representatieve kopgevel krijgt ook de buitenruimte hier een hoogwaardige invulling.

•Tussen de nieuwe bebouwing en de lintpercelen vormt deze zone zowel van noord naar zuid als van oost naar west een landschappelijke overgang.

•Van oost naar west is er een overgang van de bestaande schuur via het parkeerterrein naar bosschages die de longeerbak en het parkeren afschermen en vervolgens naar een pleinruimte voor de kopgevel van het gebouw.

•Van noord naar zuid is er sprake van een geleidelijke overgang van het aangrenzende bosperceel naar het open landschap. Die overgang vindt plaats door toepassing van bosschages aan de noordzijde, een hoogstamboomgaard ten zuiden daarvan en vervolgens via de open watergang een open weidelandschap met een enkele boomgroep.

•Parkeerplaatsen krijgen een plek achter de bestaande schuur. Deze worden omkaderd met groen door middel van gebiedseigen afschermende heesters, hagen en bosschages.

•De parkeerplaatsen zelf bestaan uit halfverharding of groene verharding.

•De stapmolen/longeerbak maakt deel uit van de entreezone. Afrasteringen bestaan uit ranke houten hekwerken in aansluiting op het hout van de gevels.

•De verharding voor de kopgevel bestaat uit halfverharding of gebakken klinkers zodat een hoogwaardig beeld ontstaat passend bij de ambities van deze handelsstal.

Overige buitenruimten en oevers

•De zuidelijke kavelslag krijgt een invulling als open weiland met bloem- en kruidenrijk grasland. Verharding en bebouwing wordt hier verwijderd. Toevoegen van bomen of erfbeplanting is hier, met uitzondering een enkele boomgroep als overgang naar het woonperceel niet wenselijk.

•De sloten blijven grotendeels in hun huidige vorm behouden waardoor het slagenlandschap gewaarborgd blijft.

•De noordelijke oever van de centrale watergang wordt geaccentueerd als landschappelijk lijnelement met knotwilgen. Daarnaast komt er hier een diversiteit aan oeverzones met afwisselend oeverbeplanting en grasland dat tot de waterlijn reikt.

•Op het noordelijke kaveldeel komt er achter de bebouwing, aansluitend op de achtersloot, een poel die een habitat is voor diverse soorten flora en fauna en bijdraagt aan vergroting van de biodiversiteit.

•De noordelijke sloot krijgt eenzelfde diversiteit aan oeverzones als de centrale watergang met afwisselend oeverbeplanting en grasland dat tot de waterlijn reikt, hier echter zonder de knotwilgen.

•Voorzieningen voor mestopslag vinden plaats onder het gebouw zodat de buitenruimte open en groen blijft.

Woonperceel

•Het woonperceel op nummer 24a grenst met de achtertuin aan het open landschap. Er vindt een zachte overgang tussen privétuin en landschap plaats. Er komen hier daarom geen bomenrijen, afschermende hagen of gebouwde erfafscheidingen. In plaats daarvan vindt de overgang plaats via een meer transparant, landschappelijk element. Bijvoorbeeld een kleine boomgaard of een enkele boomgroep.

•Aan de voorzijde van de bedrijfswoning op 24b komt een landschappelijke boom ter accentuering van het groene beeld aan het lint.

•Het perceel van de bedrijfswoning grenst aan de entree tot de paardenhouderij. De erfgrens langs deze entree wordt ter afscherming voorzien van een gebiedseigen haag, heestergroep of bomenrij.

4.4 Architectonische uitwerking (Beeldkwaliteit)

4.4.1 Bouwvolumes en bouwhoogte

De appartementengebouwen worden gepositioneerd in de dijk, waarbij het concept van ‘huisjes op de dijk’ als uitgangspunt is genomen. Dat gebeurt door een soort plateaus, de vingers aan de dijk, waarin ook het basement van de bouwvolumes wordt opgenomen. Door gebruik te maken van het natuurlijke hoogteverschil van het dijklichaam ontstaat een geleidelijke overgang tussen de hogere dorpszijde en het lager gelegen open landschap.

Figuur 36 ‘huisjes op de dijk’

De appartementengebouwen bestaan uit vijf bouwlagen ten behoeve van het wonen vanaf maaiveldniveau van de dijk, met daaronder één bouwlaag als souterrain in het basement onder maaiveldniveau aan de voet van de dijk, bestemd voor (fiets)bergingen en technische ruimten. Door deze keuze zijn er geen losse aan- en bijgebouwen nodig op de locatie. Deze laag valt grotendeels weg in het dijkprofiel en is alleen zichtbaar aan de oostzijde, vanuit het landschap. Elk gebouw bevat tussen de 25 en 35 appartementen, afhankelijk van de plattegrondconfiguratie en segmentering. De hoofdentrees liggen op maaiveldniveau, gelijk met de kruin van de dijk, zodat bewoners vanaf de dijkweg direct toegang hebben tot hun woongebouw. Een tweede entree, met name voor bewoners op de fiets, bevindt zich op het niveau van het souterrain.

Figuur 37 Schetsmatige indeling bouwvelden

Elk appartementenblok bestaat uit twee tegen elkaar geplaatste en enigszins verschoven bouwvolumes met zadeldak. Zo wordt de omvang van de bouwvolumes visueel gereduceerd en ontstaat een dubbele ritmiek en schaalverkleining. Ook worden hierdoor de afzonderlijke woningen beter herkenbaar. Snedes in de bouwvolumes en situering van de balkons en loggia’s op de hoeken binnen de contouren van de bouwvolumes dragen bij aan de afwisselende structuur.

Figuur 38 Opbouw bouwblokken

Figuur 39 ‘Bouwblokken aan de dijk’

4.4.2 Geleding en gevelindeling

De gevels zijn levendig vormgegeven met een duidelijke geleding in doorlopende horizontale banden om de gebouwen lager te doen lijken en daarbinnen een verticale ritmiek met deels verschoven raampartijen. Er wordt bewust gespeeld met subtiele verschillen in de plaatsing en vormgeving van ramen, gevelopeningen en loggia’s om per blok variatie en verfijning aan te brengen binnen een samenhangende architectuur. Deze kleinere elementen zorgen voor differentiatie en individuele herkenbaarheid, zonder de visuele rust van het geheel te doorbreken.

Figuur 40 Suggesties gevelgeleding

De bouwvolumes hebben een alzijdige oriëntatie met appartementen op de dijk gericht, op de ruimten tussen de appartementenblokken en op het landschap. Door grotere glaspartijen gekoppeld aan de loggia’s en balkons opent de gevel zich naar de omgeving en door deze buitenruimten boven elkaar te plaatsen krijgen de bouwvolumes een heldere geleding. Deze gevelritmiek versterkt het totaalbeeld en verkleint de schaal van de bebouwing om aan te sluiten op het kleinschalige karakter van de groene dorpsrand.

Een verdere schaalverkleining is mogelijk door dakvlakken deels over gevelvlakken door te laten lopen, waardoor het dak visueel wordt vergroot en de gevel minder hoog lijkt. Ook het basement kan in een ander materiaal worden uitgevoerd en eventueel deels of geheel doorlopen in de begane grondlaag, zodat een klassieke verticale opbouw in drieën ontstaat. In combinatie met horizontale banden in het gevelvlak, bijvoorbeeld doorlopende borstweringen, wordt de bouwhoogte visueel verlaagd.

Er wordt onderzocht hoe groenelementen zoals gevelbeplanting langs het basement, klimhulpen tussen de loggia’s of geïntegreerde plantenbakken kunnen bijdragen aan het verzachten en tegelijkertijd verlevendigen van de bouwblokken. Dit past bij het landschappelijk karakter van de rand en draagt bij aan biodiversiteit en klimaatadaptatie.

Verder worden de technische installaties, zonwering en eventuele koeling zorgvuldig mee genomen in het ontwerp. En dus zoveel mogelijk uit zicht gedetailleerd.

4.4.3 Materiaalgebruik en detaillering

Voor de gevels is gekozen voor een combinatie van hout en baksteen. Het hout verwijst naar de houten bebouwing die vroeger in schootsvelden zoals van Fort Uithoorn was toegestaan, de baksteen naar de bestaande woon- en bedrijfsbebouwing in Amstelhoek. De combinatie van beide materialen draagt bij aan een verlevendiging van de gevels, wat op verschillende manieren kan gebeuren. Zo kunnen bijvoorbeeld de uitsneden (alle buitenruimten achter het gevelvlak, zoals de wanden van de loggia’s en de insneden bij de entreepartijen) in de blokken in hout worden uitgevoerd en de buitenschil in baksteen metselwerk, waardoor de verschillende gevelvlakken als schijven duidelijk van elkaar worden onderscheiden. Ook denkbaar is het gebruik van baksteen aan de dijkzijde en van hout aan de landzijde met interessante materiaalovergangen in de langsgevels.

Figuur 41 Visie beeldkwaliteit in materialen

Bij het gebruik van verschillende materialen is het belangrijk om de kleuren goed op elkaar af te stemmen. Omdat de textuur van baksteen en hout al zo verschillend is en het gebruikelijke horizontale metselwerk zo mooi gecombineerd kan worden met verticaal geveltimmerwerk gaat de voorkeur uit naar zachte contrasten tussen baksteen en hout. Zo wordt voor de baksteen gedacht aan lichte, genuanceerde aardetinten, die goed kunnen worden gecombineerd met natuurlijk hout of vergelijkbare kleuren als het metselwerk maar dan in een warme kleur.

Ook de kozijnen van raam- en deuropeningen worden uitgevoerd in hout en krijgen, evenals de stalen balkonhekwerken en ondersteuningsconstructies, dezelfde kleur of worden een tint donkerder, bijvoorbeeld warmgrijs of grijsgroene etc.

Figuur 42 Voorbeelden van kleurcombinaties

De gekozen materialen en kleuren sluiten aan bij de tinten van de natuurlijke omgeving. Er worden geen harde contrasten met de kleuren van het landschap nagestreefd, de bebouwing moet zoveel mogelijk opgaan in haar door groen en beplanting bepaalde omgeving.

De detaillering is ambachtelijk en ingetogen, met diepe neggen, rollagen die zorgen voor verfijning zonder overdadigheid. Binnen deze heldere basis kunnen subtiele accenten worden toegevoegd die de individuele blokken onderscheiden, zonder de samenhang aan te tasten.

Figuur 43 Voorbeeld van een mogelijk uitwerking

4.4.4 Duurzaamheid bebouwing

Duurzaamheid vormt een belangrijke pijler in de planvorming. De gebouwen worden gasloos gerealiseerd en uitgerust met warmtepompen, gebalanceerde ventilatie en zonnepanelen. Alle blokken voldoen aan de BENG-normen en worden ontworpen met het oog op een lage energiebehoefte en hoog comfort. Waar mogelijk worden circulaire en biobased materialen toegepast, zoals gerecycled metselwerk en hout met FSC- of PEFC-keurmerk.

De vele hellende dakvlakken op het zuiden zijn bijzonder geschikt voor de plaatsing van zonnepanelen. Hierbij wordt uitgegaan van aaneengesloten, rechthoekige vlakken, dichter bij de nok dan bij de goot en geïntegreerd in het dakvlak. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met de situering van eventuele dakramen.

Beweegbare luiken en shutters zijn een goede en architectonisch interessante manier om het interieur tegen zowel warmte als koude te beschermen. Ze vormen een goed alternatief voor de veel toegepaste screens, die de verschijningsvorm van gebouwen geen goed doen.

Woningen bieden van oudsher ook huisvesting aan dieren uit de omgeving. De betere isolatie en detaillering belemmeren echter vaak het medegebruik door dieren maar bijvoorbeeld neststenen voor de gierzwaluw, de vleermuis of bijen en insecten zijn inmiddels beproefde, natuurinclusieve oplossingen.

2.4.1 Beeldkwaliteit kadewoningen

Bouwhoogte

Buurtzijde: Maximaal 4 lagen, waarvan 4e laag met afwijkende setback Kadezijde: Maximaal 3 lagen, waarvan 1e laag als bel-etage, 3e laag met afwijkende setback.

kapwoningen

genuanceerde verticale parcelering

Split-level woning met hogere plint aan kadezijde

Afwisselend materiaal- en kleurgebruik voor kleinere korrel

Afwijkende plint met oprit en berging

Karakter en geleding kadewoningen

•Split-levelwoningen door hoogteverschil;

•4e bouwlaag afwisselend in vorm (kap, plat, met setback), max. 3 dezelfde keuze naast elkaar;

•Woningen zijn genuanceerd verticaal geparceleerd;

•Entree mogelijk aan beide zijden, hoofdoriëntatie aan kadezijde.

2.4.2Beeldkwaliteit rijwoningen

Bouwhoogte

Maximaal 4 bouwlagen, waarvan 4e laag met afwijkende setback.

twee lagen met kap, verbijzonderen van de koppen

dakkapel voorgevel onderdeel van gevel

zijkant kopwoning integraal ontworpen

Afwijkende kopwoning: andere nokrichting en deur in zijgevel

Wisselende kleur metselwerk, portiekwoning op kop

Karakter en geleding rijwoningen

•Grondgebonden rijwoningen;

•Kopwoningen afwijkend als markering blokeinde;

•Dakkapel voorzijde is onderdeel van de gevel;

•‘Delftse stoep’ voorzijde, groene tuinafscheidingen;

•Kopwoning, tuinafscheiding en berging samenhangend ontworpen;

•Portiekwoningen van 3 bouwlagen op koppen mogelijk;

•Portiekwoningen met afwijkende 3e bouwlaag (iets terugliggend, ander materiaal), geen kap;

•Metselwerk als basis, max. 4x dezelfde steen naast elkaar metselwerk als basis + niet een reeks van 4 naast elkaar herhalen;

•Accenten in materialen als houten delen en verticale pannen;

•Duidelijke gootlijn.

Schaalverkleining door verticale pannen

2.4.3 Beeldkwaliteit kadeblok

Bouwhoogte

Maximaal 4 bouwlagen, waarvan 4e laag met afwijkende setback.

genuanceerde verticale parcelering

schuine of rechte kapvorm

variatie in geveldiepte

Verspringingen in de gevels

Wisselende gebouwdiepte en kapvorm

Verticale vetrapping/geleding

Karakter en geleding kadeblok

•Zorgvuldige opdeling volume;

•Subtiele verticale geleding;

•Architectuur is afwisselend en dorps;

•Visueel schaalverkleindende vormgeving;

•Vertrapte of schuin geplaatste voorgevel om zicht op Zuivelfabriek te behouden/versterken;

•Wisselende gebouwdieptes mogelijk;

•Laat naastgelegen monument in waarde.

2.4.4 Beeldkwaliteit middenblok

Bouwhoogte

Maximaal 5 lagen, waarvan 5e laag met afwijkende setback.

Bouwstructuur

horizontale geleding

gelede opbouw

Afwijkende plint, terugspringing bovenste laag

Horinzontale geleding, terugspringing bovenste laag

Karakter en geleding middenblok

•Beperkt pallet aan kleuren en materialen;

•Passende, aftrappende aansluiting op rijwoningen;

•Gebouwstructuur zorgvuldig gekozen geleding;

•Herkenbare entree aan busbaanzijde;

•Leesbare woningen op begane grond.

Geleding door variatie metselwerk, balkonpositie en gebouwhoogte

2.4.5 Beeldkwaliteit poortwachter

Bouwhoogte

4lagen, waarvan 4e laag met afwijkende setback.

horizontale geleding

gelede opbouw

Herkenbare entree in terugliggende plint

Horinzontale geleding met setback bovenste bouwlaag

Karakter en geleding poortwachter

•Vrije vormgeving volume;

•Horizontale geleding;

•Beperkt pallet aan kleuren en materialen;

•Deels terugliggende plint met herkenbare entree;

•Alzijdig gebouw.

2.4.6 Beeldkwaliteit monument Zuivelfabriek

De Zuivelfabriek uit 1911 is aangemerkt als gemeentelijk monument. Het zorgvuldig ontworpen fabrieksgebouw met de bijzondere, gebiedsgebonden historie is uniek voor Amstelhoek. Het gebouw wordt daarom ingezet om een herkenbare identiteit te verlenen aan de nieuwe ontwikkeling van De Engel.

Het oorspronkelijk vierkante fabrieksgebouw is later uitgebouwd met uitbouwen aan de voorzijde en de noordelijke zijkant. Het fabrieksgebouw heeft ontegenzeggelijk een architectuurhistorische waarde, hoewel de architectuur thans niet goed tot zijn recht komt vanwege de latere aanbouwen. Door de latere wijzigingen is er geen zichtbare samenhang meer tussen het exterieur en de interieurafwerking. Zie ook het document Historische verkenning uit 2018 door IDDS, welke als bijlage is toegevoegd.

Deze latere uitbouwen van indifferente monumentale waarde (zie document Historische verkenning) worden gesloopt, waardoor de historische structuur weer zichtbaar wordt. Waar nodig zullen bestaande geveldelen worden gerenoveerd. De kelder en bestaande binnenstructuur zijn niet noodzakelijkerwijs behoudenswaardig en zal aan de nieuwe invulling worden aangepast.

Op dit moment heeft het gebouw de bestemming ‘bedrijf’. Door de prachtige ligging aan het water biedt de herbestemming naar een appartementengebouw de grootste ontwikkelkans. Om het geheel financieel haalbaar te maken wordt het volume vergroot. De nieuwe toevoeging wordt op een contrastrijke manier ingezet, waarbij de kwaliteiten van het monumentale deel extra leesbaar wordt.

De noordelijke en oostelijke gevelzijde zijn het meest aangetast in de tijd. Hier wordt een nieuw volume toegevoegd dat aansluit bij de verhoudingen en geleding van het historische ontwerp. Om de zichtbaarheid en haalbaarheid te vergroten zal dit nieuwe volume 1 bouwlaag hoger zijn dan bestaand, waarmee het ook aan de buurtzijde een herkenbaar oriëntatiepunt wordt.

De oorspronkelijke gebouwvorm van de Zuivelfabriek wordt weer zichtbaar gemaakt. De later toegevoegde aanbouwen aan voorzijde en zijkant hebben geen monumentale waarden en worden verwijderd. De kenmerkende geleding van de historische gevels wordt toegepast in het nieuw toe te voegen volume. Het nieuwe volume krijgt gelijkende verhoudingen in plattegrond en voegt 1 extra bouwlaag toe aan het geheel. De uitbreiding wordt verschoven ten opzichte van de historische voor- en zijgevel geplaatst zodat deze onderdelen goed leesbaar blijven.

In kleur en materialisatie wordt ingezet op contrast waarbij het bestaande monumentale karakter van de Zuivelfabriek sterker naar voren komt. Op deze manier ontstaat een samenhangend geheel met een goed zichtbare, herkenbare verschijningsvorm dat een eigen identiteit toevoegt aan de nieuwe buurt.

Interieur

Het interieur is onderzocht op waardevolle cultuurdragers die mogelijk de moeite van het bewaren waard zijn. Dit volgt in een later proces.

Kernwaarden ontwerp herbestemming:

•oud en nieuw vitaliseren elkaar;

•balans tussen contrast en aansluiting;

•leesbare, herkenbare toevoegingen;

•passende ritmering en materialisering.

Uitgangspunten:

•Zuivelfabriek als verbijzondering in het plan;

•Passende overgang privaat openbaar;

•Herkenbaarheid van de Zuivelfabriek naar de buurtkant.

Bouwhoogte

Buurtzijde: Maximaal 3 lagen

Kadezijde: Maximaal 2 lagen, bestaand

Oorspronkelijke bouwtekeningen, 1911

Bouwdelen

Zuivelfabriek ten tijde van bouwhistorisch onderzoek

Bouwdeel A (1912) - omvat een souterrain, een begane grond op dijkniveau en een verdieping onder een plat dak.

Bouwdeel B (1926) - voormalige melkontvangkamer aan de voorzijde omvat slechts een begane grond onder een platdak.

Bouwdeel C (1973) - opgebouwd uit een begane grond en een verdieping onder een platdak.

Gewenste referentiebeelden

Voorstel uitwerkingsrichting MOKA

Artikel B

Overgangsbepaling

Op een aanvraag om bouwvergunning, vrijstelling of toestemming anderszins, die is ingediend vóór het tijdstip waarop deze beleidsregels van kracht worden en waarop op genoemd tijdstip nog niet is beschikt, zijn de bepalingen van de bouwverordening van toepassing, zoals deze luidden vóór de vaststelling van de onderhavige beleidsregels, tenzij de aanvrager de wens te kennen geeft dat de onderhavige beleidsregels worden toegepast.

Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad der gemeente