Nota uitgifte snippergroen 2024-2028 Gemeente De Fryske Marren

Uitsluitende criteria

Verkoop of verhuur is niet mogelijk als:

1de gemeente geen eigenaar is van de grond;

2de grond vóór het perceel van een derde ligt;

3de grond direct grenst aan een openbare parkeerplaats;

4verkoop of verhuur leidt tot ingesloten eigendommen;

5het perceel de functie van een schouwstrook heeft en moet houden (het stuk grond tussen de woning en de sloot). Wanneer deze verkocht of verhuurd wordt is het voor de gemeente niet meer mogelijk om de sloot schoon te maken, tenzij anders bepaald;

Als aan een van bovenstaande situaties van toepassing is, wordt niet verkocht of verhuurd.

Toetsingscriteria

Verkoop of verhuur van een perceel kan ongewenst zijn als:

1er sprake is van structureel, functioneel of ecologisch groen;

2er een verkeersonveilige situatie kan ontstaan;

3de verkoop kan leiden tot het bouwen van ongewenste (al dan niet vergunningsvrije) bouwwerken;

4als het perceel van strategisch belang is voor eventuele toekomstige ontwikkelingen.

5er kabels en leidingen liggen;

6de grond verontreinigd is of archeologische waarde heeft;

7huurders van woningen hierom verzoeken;

8er voorzieningen in de grond liggen voor het gemeentelijk (riool)afvoerstelsel;

9er onlogische eigendomsgrenzen dreigen te ontstaan.

De volgende paragrafen werken bovenstaande toetsingscriteria verder uit. Elke paragraaf sluit af met vragen die voor de verkoop beantwoord moeten worden. De antwoorden op deze vragen bepalen de wenselijkheid tot verkoop of verhuur. Deze methodiek wordt gebruikt om subjectieve afwegingen enigszins te objectiveren.

Structureel groen

Er zijn groenstroken in de gemeente die een duidelijke structuur geven aan de woon- en leefomgeving. Deze groenstroken zijn beeldbepalend en geven iedere woonwijk een eigen karakter. Zij maken deel uit van de stedenbouwkundige structuur van de wijk. Dit soort groenstroken worden niet verkocht.

•Heeft de groenstrook een duidelijke functie?

•Leidt verkoop of verhuur tot afbreuk aan de woon- en leefomgeving?

•Maakt de groenstrook onderdeel uit van de hoofd- en wijkgroenstructuur?

Ja → Geen verkoop

Nee → Verkoop mogelijk

Functioneel groen

Het aanzien van woonwijken en de beleving van de woonomgeving wordt in hoge mate bepaald door de ligging en de aard van de daarin aanwezig groenvoorzieningen. Zo kan een groenstrook een afschermende functie hebben voor bijvoorbeeld trafohuisjes, parkeerplaatsen, wegen, fietspaden, voetpaden, speelplaatsen en (rommelige) tuinen. Tevens kan een juiste inrichting van een groenstrook in bepaalde gevallen geluidshinder voorkomen. Als een groenstrook een zodanige functie heeft wordt dit de “bufferfunctie” van het openbare groen genoemd. Het wegvallen van deze buffers zou een kwaliteitsverlies van de woonwijken tot gevolg hebben waarbij ongewenste en sociaal onveilige situaties kunnen ontstaan.

Groenstroken die als een buffer liggen tussen een speelplek/buurtpark en particuliere woningen/tuinen komen niet voor uitgifte in aanmerking. Deze groenstroken worden onderhouden door de gemeente, maar zien er, bijv. doordat kinderen er in spelen, vaak minder verzorgd uit dan particuliere eigendommen.

•Komt als gevolg van de verkoop of verhuur de eventuele afschermende of bufferende functie van de groenstrook in gevaar?

Ja → Geen verkoop

Nee → Verkoop mogelijk

Voor de leefbaarheid van de woonomgeving is een veilig gevoel van de bewoners van groot belang. Vooral in de avond en nacht maar ook in de donkere periodes van het jaar, kunnen onoverzichtelijke situaties leiden tot een onveilig gevoel. Onoverzichtelijke en sociaal ongewenste situaties zijn in ieder geval:

•begeleiding van voet- en fietspaden door hoge particuliere schuttingen;

•aanbrengen van hoge beplanting langs openbare gebieden;

•donkere plekken die ontstaan doordat hoog groen rondom een lichtmast groeit;

•donkere plekken die ontstaan door slechte verlichting;

•donkere paden door ontbreken van verlichting;

•slechte bereikbaarheid van brandkranen.

Overige situaties zullen afzonderlijk dienen te worden beoordeeld. Als door de uitgifte van grond situaties ontstaan waar de sociale veiligheid niet meer kan worden gegarandeerd dan wordt deze grond niet uitgegeven.

•Komt als gevolg van de verkoop of verhuur de sociale veiligheid in gevaar?

Ja → Geen verkoop

Nee → Verkoop mogelijk

Ecologisch groen en water

Verkoop van een groenstrook mag niet ten koste gaan van openbaar groen met een ecologische waarde. De groenstrook mag geen onderdeel uitmaken van een wijkpark, plantsoen met ecologische en/of speelplaats. De groenstrook zal niet worden verkocht als er waardevolle bomen of beplanting aanwezig zijn.

Bij uitgifte van een perceel mag er door versnippering geen restgroen ontstaan. De grootte van het resterende perceel is hierbij van belang. De hierop aanwezige beplanting moet zich in zijn natuurlijke vorm kunnen ontwikkelen. Het onderhoud van het resterende perceel mag in geen geval bemoeilijkt, te arbeidsintensief of te duur worden.

In het geval van de verkoop van een deel van een sloot mag de waterbufferende functie niet in gevaar komen.

•Heeft het groen (belangrijke) ecologische waarde?

•Leidt verkoop of verhuur van de groen tot (verdere) versnippering van het openbaar groen?

•Leidt verkoop of verhuur tot mogelijke problemen met de waterbufferende functie van eventueel aanwezige sloten of andere wateren?

Ja → Geen verkoop

Nee → Verkoop mogelijk

Verkeersveiligheid

Groenstroken kunnen dienen als bufferstrook tussen achtertuinen die (te) dicht grenzen aan een drukke verkeersroute. In geval van verkoop kunnen achteruitgangen ontstaan langs een drukke route. Gevolg hiervan kan zijn dat bijvoorbeeld spelende kinderen direct de weg op kunnen. Daarom worden dit soort stroken niet door de gemeente uitgegeven. Het opnemen van voorwaarden in een overeenkomst, of toezeggingen van bewoners bieden onvoldoende garantie om problemen op dit punt te voorkomen.

Uitzicht

Om het zicht voor verkeersdeelnemers van voetgangers tot automobilist te kunnen garanderen is het uitgeven van groen soms niet gewenst.

Visuele afscherming

Een groenstrook kan onderdeel zijn van een buffergroenstrook die zorgt voor een visuele afscherming van een woongebied. Het kan van belang zijn deze situatie te handhaven.

•Leidt verkoop of verhuur tot het onbereikbaar worden van (andere) groenvoorzieningen?

•Ontstaan er grote niveauverschillen in tuinen als gevolg van de verkoop of verhuur?

•Ontstaan er als gevolg van de verkoop of verhuur achteruitgangen die uitkomen op drukke verkeersroutes?

•Wordt het uitzicht mogelijk belemmerd als gevolg van de verkoop of verhuur?

•Heeft de groenstrook een functie voor het visueel afschermen van het woongebied?

Ja → Geen verkoop

Nee → Verkoop mogelijk

Onderhoudswerkzaamheden

Vanwege doelmatigheids-, onderhouds- en kostenaspecten is het gewenst dat het gemeentelijk rioolafvoerstelsel in principe in openbare grond ligt. Onderhoudswerkzaamheden zijn eenvoudiger uit te voeren als de gemeente eigenaar van een perceel is. Om de toegankelijkheid te kunnen waarborgen worden percelen grond waarin zich onderdelen bevinden van het rioolafvoerstelsel in beginsel niet verkocht tenzij hier tegen geen bezwaar bestaat.

Per situatie kan worden beoordeeld of dergelijke groenstroken eventueel voor verhuur in aanmerking komen. In dat geval blijft de grond eigendom van de gemeente. Deze grond kan op elk gewenst moment weer in beheer komen bij de gemeente. Bij verhuur wordt wel als voorwaarde gesteld dat als er vervangings- en/of onderhoudswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd aan het rioolstelsel, alle kosten die verbonden zijn aan het verwijderen en of aanbrengen van: bomen, beplanting, verhardingen, bouwwerken e.d. voor rekening komen van de grondgebruiker.

Werkbreedte

Voor het uitvoeren van werkzaamheden aan het rioolafvoerstelsel is het gewenst dat deze zich in openbare grond bevindt. Riolen liggen meestal op een diepte van 2 à 3 meter. Eventuele werkzaamheden hieraan zijn over het algemeen van zodanig ingrijpende aard dat o.a. een werkbreedte benodigd is van 1 à 2 meter aan weerszijden van de rioolleiding. Bij uitgifte van een perceel grond dient het hart van een buisleiding behorende tot het afvoerstelsel bovendien minimaal 1 à 2 meter uit de (nieuwe) erfgrens te liggen, afhankelijk van de diepteligging en bereikbaarheid. Een perceel dat binnen deze afstand ligt wordt daarom niet verkocht.

Verlegging

Voor de gemeente is het van belang, dat percelen waarin zich onderdelen van het rioolafvoerstelsel bevinden, niet worden verkocht. Verkoop is alleen mogelijk als de aanwezige voorzieningen worden verlegd op kosten van de koper. Verlegging zal bij de verkoop van snippergroen in de praktijk geen optie zijn omdat de kosten dusdanig hoog zijn dat dit in geen verhouding staat tot de aankoopprijs van de strook grond. Daarnaast kan in bepaalde gevallen bij verkoop van de groenstrook voor de instandhouding en het onderhoud van deze werken een zakelijk recht van opstal worden gevestigd.

De gemeente kan echter ook van mening zijn dat uitgifte van de groenstrook zonder meer ongewenst moet worden geacht.

•Is de gemeente van mening dat als gevolg van de aanwezigheid van gemeentelijke riolering in het perceel de beheersmatige taken van de gemeente gevaar kunnen lopen?

ja → Geen verkoop (mogelijk wel verhuren)

nee → Verkoop mogelijk

Eén serieuze gegadigde

Bij snippergroen is in de meeste gevallen spraken van slechts één serieuze gegadigde die voor aankoop of huur in aanmerking komt. Uitgifte is volgens deze nota alleen mogelijk wanneer de strook snippergroen grenst aan een bebouwd perceel (vaak het perceel van de aanvrager).

Indien blijkt dat er maar één serieuze gegadigde is voor het aankopen of huren van het snippergroen, dan hoeft de voorgenomen één-op-één uitgifte alleen gepubliceerd te worden in het gemeenteblad (www.overheid.nl). In de publicatie wordt een beknopte motivering gegeven voor de uitgifte met een verwijzing naar deze nota. Wanneer de publicatietermijn van twintig kalenderdagen is verstreken zonder dat andere gegadigden zich hebben gemeld, kan het snippergroen worden uitgegeven.

Meerdere serieuze gegadigden

Wanneer naar verwachting meerdere serieuze gegadigden zijn, dan wordt de aanvrager verzocht om bij de andere gegadigde(n) een verklaring op te vragen waarin de andere gegadigde(n) aangeeft/ aangeven geen interesse te hebben in de grond. Mocht(en) deze andere gegadigde(n) dit niet willen afgeven, dan zal de gemeente de aanvrager verzoeken om samen met de andere gegadigde(n) een verdeelplan op te stellen. Het verdeelplan omvat een voorstel voor de verdeling van de groenstrook tussen de aanvrager en de andere gegadigde(n). De gemeente beoordeelt het verdeelplan. Het staat de gemeente vrij om het verdeelplan af te wijzen.

Als de aanvrager van de andere gegadigde(n) een verklaring van geen interesse heeft ontvangen of als de gemeente een verdeelplan ontvangt waarmee zij kan instemmen, dan kan de grond alsnog één-op-één uitgegeven worden.

Mocht geen overeenstemming worden bereikt, dan wordt de groenstrook niet uitgegeven.

Huurtermijn en verlenging

De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een huurtermijn van vijf jaar met een wederzijdse tussentijdse, schriftelijke opzegtermijn van drie maanden voor beide partijen, tenzij anders met huurder is overeengekomen. Heeft de huurder niet uiterlijk één maand voor het verstrijken van de huurtermijn de huur schriftelijk opgezegd dan wordt de huurovereenkomst stilzwijgend verlengd telkens voor een periode van een jaar. In dat geval bedraagt de wederzijdse schriftelijke opzegtermijn één maand.

Beëindiging

Is de huurder geen bewoner of eigenaar meer van de aangrenzende woning dan eindigt de verhuur van rechtswege (opzegging dient wel plaats te vinden). De nieuwe bewoner moet een verzoek bij de gemeente indienen tot het mogen huren van de grond. Dit verzoek wordt getoetst aan het dan geldende beleid. Bij beëindiging van een huurovereenkomst door huurder dient het perceel grond door, en op kosten van de gebruiker/huurder, te worden ontruimd en ook leeg gehouden. Minimaal vier weken voor de oplevering van de grond moet de huurder een afspraak maken met de gemeente voor inspectie.

Bebouwing, stalling

Op van de gemeente gehuurde grond mag huurder geen uitritten, hekwerken en/of bouwwerken oprichten of opgericht houden tenzij het vergunningsvrije activiteiten betreft. De publiekrechtelijke bepalingen zijn hier van toepassing. Alle (onderhoud)kosten die verband houden met bovengenoemde komen voor rekening van de huurder. Huurder mag het gehuurde niet gebruiken als stalling of parkeerplaats of voor het opslaan van materialen, enzovoort.

Erfafscheidingen bij verhuur

Aangezien bij verhuur de gemeente eigenaar van de grond blijft kunnen er, indien gewenst, voorwaarden worden gesteld aan de hoogte en de kwaliteit van aan te brengen schuttingen of heggen. Bij een erfafscheiding grenzend aan het openbare gebied is het vaak wenselijk een groene afscherming te realiseren.

Verhuur voor commercieel gebruik

Verhuur voor commercieel gebruik van gemeentegrond komt weinig voor. Aangezien dit per situatie kan verschillen vraagt dit om maatwerk. De uitgifte van grond wordt getoetst aan de criteria van deze nota.

Stuiting van de verjaring

De verjaringstermijn van 20 jaar kan worden gestuit door middel van een aanmaning of mededeling en door middel van erkenning .

•Er bestaan weinig eisen aan de aanmaning en de mededeling. Zij moeten slechts schriftelijk worden gedaan, een brief is al voldoende. Wel moet binnen zes maanden na de aanmaning of de mededeling een stuitinghandeling volgen . Met andere woorden: binnen 6 maanden na verzending van de aanmaning/mededeling moet een eis of een andere daad tot rechtsvervolging worden ingesteld.

•Van erkenning is sprake wanneer de gebruiker van de grond erkent dat niet hij, maar de gemeente rechthebbende van de grond is. Het is niet noodzakelijk dat de erkenning expliciet gebeurt. Elke handeling of gedraging waaruit dit blijkt stuit de verjaring. Zo stuit ook het aanbod tot koop van de grond de verjaring. Na een stuiting waarbij geen vervolgactie plaatsvindt, gaat een nieuwe verjaringstermijn lopen. Deze is gelijk aan de oorspronkelijke, met een maximum van 5 jaar, tenzij deze op een eerder tijdstip verstrijkt . Het is dus zaak om na de stuiting van de verjaringstermijn een vervolgactie te ondernemen, met andere woorden: handhaven.

Geen/niet tijdige stuiting van de termijn

De bezitter kan na 20 jaar eigenaar worden als de verjaringstermijn niet tijdig is gestuit. Het eigendom van snippergroen wordt verkregen door degene die op het moment van verjaring bezitter is van het goed, ongeacht of hij bezitter te goeder trouw is . Hierop zal dan wel een beroep moeten worden gedaan en de termijn moet aangetoond kunnen worden. Uit dit artikel blijkt verder dat de verjaringstermijn blijft doorlopen, ook in geval van rechtsopvolging onder bijzondere titel (bijv. koop). De bezitter wordt dus rechthebbende ongeacht de duur van zijn bezit. Echter, er moet wel een akte van verjaring worden gemaakt en inschrijving bij het Kadaster moet volgen (op kosten van inwoner), voordat sprake is van rechtmatig bezit/eigendom. Als de gebruiker kan aantonen dat het gebruik rechtmatig is – door middel van een controleerbare toezegging of een overeenkomst – zal de gemeente niet handhaven.

Procedure bij onrechtmatige ingebruikname

Als een ingebruikname is geconstateerd bekijkt de gemeente eerst of verkoop mogelijk is. Is dat het geval dan doet zij een eenzijdige aanbieding. Als de betrokkene instemt met de verkoop dan krijgt hij/zij een koopovereenkomst ter ondertekening voorgelegd. Nadat deze overeenkomst ondertekend is ontvangen volgt de gebruikelijke eigendomsoverdracht. Is verkoop niet mogelijk (of stemt de bezitter niet in met de verkoop) dan zal de verjaringstermijn ingeschat moeten worden. Is deze inmiddels verstreken, dan wordt geadviseerd om toch een aanbieding aan de bezitter te doen. Is de verjaringstermijn nog niet verstreken, dan dient de verjaringstermijn gestuit te worden en kan handhaving plaatsvinden.

Bestuursrechtelijk

Bij toepassing van het bestuursrechtelijke instrument zal eerst beoordeeld moeten worden of er sprake is van gebruik in strijd met het omgevingsplan of van illegale bebouwing. Is dat het geval dan moet de gemeente bestuursrechtelijk handhaven. Dit heeft als voordeel dat een eventuele gerechtelijke procedure minder geld kost, omdat hiervoor geen advocaat hoeft te worden ingeschakeld. Is er geen mogelijkheid om bestuursrechtelijk te handhaven dan moet de gemeente proberen via privaatrechtelijke weg de onrechtmatige ingebruikname ongedaan te maken. In de meeste gevallen van illegale ingebruikname zal geen sprake zijn van strijd met het omgevingsplan.

Privaatrechtelijk

Allereerst wordt een brief verstuurd waarbij de bezitter de kans krijgt om het perceel zoveel mogelijk in de oude toestand terug te brengen en de bezitter eventueel de mogelijkheid heeft om zijn visie kenbaar te maken. Reageert zij niet op deze brief dan volgt een tweede (aangetekende) brief. In deze brief wordt nogmaals een termijn gegund, met de melding dat na verstrijken van deze termijn een advocaat opdracht krijgt een dagvaarding uit te brengen. Daarna volgt dagvaarding als de grond na de tweede gestelde termijn niet is ontruimd. Bij de burgerlijke rechter zal gevorderd worden de betrokkene te veroordelen tot het verwijderen en verwijderd houden van zijn zaken van de gemeentegrond en het herstel van de grond in oude toestand. Daarnaast zal een veroordeling in de proceskosten worden gevorderd. Om te voorkomen dat het vonnis niet uitgevoerd wordt, kan worden gekozen uit twee mogelijkheden:

•Vorderen dat de veroordeling om de grond te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom; of

•Vorderen om de gemeente te machtigen op kosten van de gedagvaarde de gemeentegrond te ontruimen, in het geval de gedagvaarde niet aan het vonnis voldoet.

Het vorderen van een machtiging kan ertoe leiden dat de betrokkene de grond niet ontruimt, maar wacht totdat de gemeente de grond ontruimt. De voorkeur gaat dan ook uit naar optie 1. Bovendien zal de dreiging van een dwangsom een extra impuls geven om aan het vonnis te voldoen.

In alle gevallen komen de kosten voor de ontruiming en herstel in de oorspronkelijke toestand voor rekening van degene die het perceel in gebruik nam. Daarnaast wordt de verantwoordelijkheid voor bodemverontreiniging en overige schade(n) gelegd bij degene die het perceel in gebruik nam, ongeacht of ontruiming via de rechter of na overleg volgt.

Taxatie

Bij verkoop van snippergroen waarbij de kavelomvang met minimaal 35% of met meer dan 200 m² toeneemt, wordt het perceel grond getaxeerd en vervolgens tegen de getaxeerde waarde verkocht. De kaveltaxatie van het te verkopen snippergroen wordt gedaan door een NRVT taxateur. Hiervoor is gekozen wegens de te verwachten onevenredig stijgende meerwaarde van het oorspronkelijke perceel, door de toevoeging van de te kopen grond. De kosten voor de taxatie komen voor rekening van gemeente. Indien niet tot aankoop over wordt gegaan komen kosten voor rekening van gegadigde. Gegadigden moeten dit vóór de taxatie schriftelijk bevestigen. Bij de kaveltaxatie wordt gekeken naar de waarde van de te verkopen grond en naar de waardevermeerdering van het gehele perceel (inclusief het bebouwde gedeelte). Hieruit wordt een prijs per vierkante meter vastgesteld.

Kosten verkoop

Alle bijkomende kosten, zoals de notaris- en kadasterkosten, de overdrachtsbelasting en de eventuele kosten van werkzaamheden in of aan de grond of het omleggen van kabels en/of leidingen, komen voor rekening van de verzoeker.

Overgangsregeling koop

Het beleid geldt per 19 juni 2024 en alleen voor nieuwe koopovereenkomsten. Een overgangsregeling om toe te groeien naar de nieuwe huurprijs is daarom niet nodig.

Verzoeken tot aankoop van een perceel grond die zijn ingediend voordat de Nota Uitgifte Snippergroen 2024-2028 is vastgesteld vallen onder het uitgifte- en prijsbeleid zoals beschreven in de Nota Uitgifte Snippergroen 2015-2019.

Evaluatie huidige huurprijs

In de afgelopen periode was de huurprijs voor snippergroen vastgesteld op € 2,20 per m². In de afgelopen periode bleek deze prijs goed werkbaar. Ook de minimumprijs van € 50,- per jaar werkte naar alle tevredenheid. Met de vaststelling van deze nota worden de huurprijzen van snippergroen dan ook niet gewijzigd.

Het college past de huurprijs jaarlijks aan volgens het CPI indexcijfer ‘Alle Huishoudens van het CBS’ en rondt deze naar boven af op een veelvoud van 5 cent.

Kosten huur

Bij de verhuur van groenstroken worden administratieve kosten gemaakt. Indien deze

kosten niet worden meegerekend bij het bepalen van de huurprijs, wegen de opbrengsten niet op tegen de totale kosten en tijd die bij verhuur geïnvesteerd wordt. Deze kosten worden (gedeeltelijk) doorberekend aan de huurder. De minimale huursom voor 1 jaar is daarom € 50,-, ongeacht de grootte van het gehuurde.

Overgangsregeling huur

Het beleid geldt per 19 juni 2024 en alleen voor nieuwe huurovereenkomsten. De bestaande overeenkomsten worden voorgezet op grond van het oude beleid. Een overgangsregeling om toe te groeien naar de nieuwe huurprijs is daarom niet nodig. Verzoeken tot huur van een perceel grond die zijn ingediend voordat de Nota Uitgifte Snippergroen 2024 – 2028 is vastgesteld vallen onder de voorgaande Nota Uitgifte Snippergroen 2015 - 2019.